南寧市金康·天和時代商業(yè)策劃——業(yè)態(tài)分析及應(yīng)對策略一、南寧商業(yè)市場分析1、大型綜合百貨業(yè)商場（1）萬達(dá)商業(yè)廣場此商場位于朝陽路與民族大道交匯處，經(jīng)營面積達(dá)116000平方米。是南寧市最大型的現(xiàn)代綜合百貨商場，且定位檔次較高，經(jīng)營模式和規(guī)?？膳c北京、上海、廣州等大城市的大型商業(yè)廣場相媲美，已成為南寧市百貨業(yè)商場的旗艦。（2）新朝陽商城此商場位于南寧飯店，萬達(dá)廣場商業(yè)步行街旁。經(jīng)營面積43000平方米.。位于南寧市傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，也是一棟現(xiàn)代化程度較高的商廈。但因與一路之隔的萬達(dá)廣場的業(yè)態(tài)定位完全重疊，同質(zhì)化嚴(yán)重。且與萬達(dá)廣場無論規(guī)模、檔次，資金實(shí)力都相差甚遠(yuǎn)，而且開業(yè)時間比萬達(dá)廣場晚了幾乎一年，以致于現(xiàn)在慘淡經(jīng)營。總的來說經(jīng)營失敗。（3）王府井百貨位于七星路與新民南路交匯處，經(jīng)營面積52650平方米，是一座現(xiàn)代化程度極高的現(xiàn)代化商場。但因商場定位嚴(yán)重超前，脫離南寧市現(xiàn)實(shí)水平，商場容積率過低，以致于經(jīng)營慘淡，經(jīng)營狀況日益衰落。（4）另：新舊夢之島、南寧百貨、商業(yè)步行街等是南寧市較成熟的百貨業(yè)商場分析：從以上經(jīng)營的商場調(diào)研分析，我們可以看出，南寧市大型綜合百貨商場具有以下幾個特點(diǎn)：盯1）都是位璃于傳統(tǒng)市中會心，傳統(tǒng)的盯商業(yè)核心區(qū)西域，有充足下的人流量，鮮商業(yè)氛圍非土常濃厚?？?）商業(yè)業(yè)遞態(tài)的同質(zhì)化弱嚴(yán)重，沒有或根據(jù)項(xiàng)目周榮圍的業(yè)態(tài)和滿自身軟硬件倡特點(diǎn)而進(jìn)行克業(yè)態(tài)上的差稠異定位。林3）個別商辮場的硬件設(shè)蒼施嚴(yán)重超前瓜，脫離南寧氏市的現(xiàn)實(shí)狀金況，主要表蜻現(xiàn)在商場的沿容積率過低爸。泉4）南寧市挺已擁有較成眾熟、完善的飄百貨業(yè)市場務(wù)，且比較現(xiàn)脈代化，商業(yè)聾競爭激烈。徹所以要經(jīng)營錦大型綜合百跡貨商場，要忌具備以下幾像個條件路：溉首先要位于震成熟社區(qū)，凳擁有相當(dāng)?shù)奶等肆髁浚僚谏俦ＷC有相汗當(dāng)?shù)膮^(qū)域消羨費(fèi)能力，有牽比較好的商咸業(yè)氛圍。接延下來才是考剛慮與周邊商議業(yè)項(xiàng)目的定財(cái)位，特別是約周邊百貨業(yè)戰(zhàn)，實(shí)行差異狹化定位，避覆免同質(zhì)化競坊爭。尖2、專業(yè)批期零市場背(1)障交易市場執(zhí)位于濟(jì)南路餓，經(jīng)營面積倉達(dá)一萬多平恨方米。主要闖經(jīng)營低檔成罪衣，童裝，器日用百貨的像批發(fā)業(yè)務(wù)。荷人流量非常齡大，經(jīng)營狀疑況非常不錯江?？土鞲采w矛了廣西各市晌和越南等地厭區(qū)。但商場和硬件非常落草后，四層高熱的商場沒有劑一部手扶電冰梯，管理混以亂，雜亂無敲章。消防設(shè)貞施極其不足閘。摘（2）新舊繳和平商場們位于人民中略路3號，經(jīng)哲營面積2.崇6萬平方米卡，主要經(jīng)營早成衣，布匹渾批發(fā)，日用物百貨零售。礎(chǔ)經(jīng)營狀況與窯交易市場差典不多，人流蓋量也是非常清大，硬件設(shè)耍施也是非常端落后，且商遮場布局很擁鉆擠。蒼（3）銀興莖輕紡城駐位蛋于交易市場蒸附近，主要周經(jīng)營二手家塞電、二手手獎機(jī)、布料為旁主。此商場殖的硬件設(shè)施伴依然非常落北后，且商場短的經(jīng)營業(yè)務(wù)勝與商場的名虜稱很不相稱貌。這說明了船商場現(xiàn)有業(yè)住態(tài)與當(dāng)初定蛛位是有很大撤變化的。這例也間接說明厲了在南寧經(jīng)篇營二手商品賣交易是大有甘可為的。侵（４）新裕喪窗簾城起位于交暮易市場附近韻，主要經(jīng)營尿窗簾布藝的踩批零業(yè)務(wù)，道經(jīng)營面積頗鈴大，商場硬合件設(shè)施也很滿落后。但經(jīng)渠營的專業(yè)程斤度頗高。分析：猾從以上衰經(jīng)營的專業(yè)貴市場的調(diào)研嫩分析可以看亮出，南寧專駱業(yè)市場具有蓄以下幾個特閱點(diǎn)：靜傳統(tǒng)的專業(yè)縱市場，其硬制件設(shè)施極為騾落后，仍處江于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)農(nóng)時代的產(chǎn)物裹。且不具備蜻向現(xiàn)代化商等場轉(zhuǎn)營的條扔件，沒有電脫梯，消防和蓄安全存在嚴(yán)還重隱患。孕商場管理混叢亂，雜亂無溜章，非常擁纖擠。商場管其理者的經(jīng)營趕理念亟待提息高脹傳統(tǒng)的百貨霉批零專業(yè)市森場，主要集早中在舊城區(qū)菊一帶，隨著傷市區(qū)舊城改聚造，遷出原進(jìn)區(qū)謀求更大店發(fā)展是大勢冊所趨。另專業(yè)市場的難客源輻射能責(zé)力強(qiáng)于綜合站百貨業(yè)，大饑致可輻射到鈴廣西各地、執(zhí)縣級市、越貪南地區(qū)及東挖盟各國昆插經(jīng)營大型專疼業(yè)批零市場預(yù)要具有以下呀幾個條件：快要擁有面積王相當(dāng)?shù)纳虉鲅?，１０００罷０平方米以逆上。謝商場硬件設(shè)臉施要過關(guān)，疫特別要有相采當(dāng)數(shù)量的手片扶電梯，貨紐梯，消防設(shè)杏施。還交通便利，吸周邊要有客葛運(yùn)站場及貨扛運(yùn)站場。便障于周邊城區(qū)篩客戶進(jìn)場辦涉貨及運(yùn)出。門最好能得到魄政府相關(guān)部閥門支持，把遲一批處于舊湯城區(qū)，存在懶消防隱患的貸落后商場遷遺出原址。攝商場管理者艦的管理、經(jīng)柳營理念一定掛要提高，要嫂符合現(xiàn)代商箏場管理的需首要。賀肢３、結(jié)論皆（1）傳膛統(tǒng)百貨業(yè)在揭南寧市基本泉成熟飽和，糟且已完成了秀從舊式商場錯到新式現(xiàn)代恩商場轉(zhuǎn)變的虧過程。代表泄就是萬達(dá)廣布場、王府井售等。業(yè)內(nèi)競適爭激烈，此鞏時介入并非屯好時機(jī)。均（2鄰）南寧市的叮專業(yè)批零市派場，周邊輻報(bào)射能力強(qiáng)，棕市場需求量均可觀。但從巖業(yè)態(tài)來看，修仍處于比較鳴原始的計(jì)劃房經(jīng)濟(jì)時代，扁無論從硬件藍(lán)設(shè)施，管理燕水平都嚴(yán)重閘與時代脫節(jié)總。丑璃（3）相所信在幾年內(nèi)編，市內(nèi)傳統(tǒng)蛋專業(yè)市場將獄面臨重新洗漫牌，一批具余有現(xiàn)代化專詢業(yè)市場將取橋代舊區(qū)落后燃原始的專業(yè)們市場。而且彩這也是政府度在舊城改造浪工程中所愿浮看到的?？汕鹨哉f，此時非介入經(jīng)營專姑業(yè)市場是絕蛙佳時機(jī)。竄二、項(xiàng)目區(qū)警域商業(yè)市場海分析般懇1、地理位劃置路詢布位于江南區(qū)宅住主干道?！獢承枪獯蟮琅c音環(huán)城快速路殃白沙大道交決界處，是沒南寧經(jīng)濟(jì)技泉術(shù)開發(fā)區(qū)核臣心位置。鍵睡2、筑交通狀況僑太（1）距啄離江南客運(yùn)刷站僅2桿—寨3公里，對湖于周邊城市耕的客流、物趨流轉(zhuǎn)移非常曠便利。扶根（2）周鎖邊公交站有珠十多條公交撫線，與市區(qū)朵連接緊密、丟快捷。已（若能把公送交站前移到友廣場處將更誠好）盞融（3）位杰于日后市區(qū)掛南拓的快速惜路和主干道嚴(yán)上，無論是鋒連接高速公幻路，機(jī)場或餃進(jìn)入市區(qū)，璃都非?？旖荻?。卻沿3、項(xiàng)色目片區(qū)商業(yè)手狀況貓忍（1）商凍業(yè)氛圍勿勤銹項(xiàng)碑目地處江南歐區(qū)經(jīng)濟(jì)旺地棵與大沙田鎮(zhèn)柿之間的中間違地帶。附近鈔樓盤建筑密受度低，人流盼量稀少，可鄭以說是非“驢前不到村，鏈后不著店伯”晴，缺乏人流啦量區(qū)域性支京持。工厭（2）周揭邊商業(yè)業(yè)態(tài)百根卷1）榮寶華著商城，主營鄰百貨副食品娛批零中心探慎綱附：榮寶荷華中心商場傳各層業(yè)態(tài)分岡布表爬樓層杰經(jīng)營品種忍五層搶針棉紡織、磚床上用品、腫布匹、窗簾個布藝樸四層參婦女、兒童泛用品（童裝錯）顫三層噸女裝區(qū)鄉(xiāng)二層詞女裝區(qū)、男莫裝區(qū)熟一層寒鞋類、皮具繩、箱包、餐平飲執(zhí)負(fù)一層適小商品抖街2）汽車漿配件鏟羽頭3）汽車品沖牌4S店樸櫻圖注：1、2屠項(xiàng)尚未形成沾有效規(guī)模椒三、項(xiàng)目業(yè)饒態(tài)定位晃1納、零售百貨菜業(yè)方向類嗎援對照前妖文分析關(guān)于冰百貨業(yè)經(jīng)營幅所要具備的責(zé)條件，釣可以看出此攻項(xiàng)目基本不彩具備發(fā)展百炕貨業(yè)的條件捎。美起碼在三、比四年內(nèi)不具備備。唯一優(yōu)緊勢只能是停渾車方便，擁芬有充足的停牧車位。付釣號首先是拒項(xiàng)目所處區(qū)架域人流量稀欲少，人口密政度低，就連賭區(qū)域消費(fèi)也像難以保證，驕缺少商業(yè)氛拔圍，而且市紗區(qū)內(nèi)已有多圍家類似的大欲型百貨商場認(rèn)嚴(yán)重空置。隙此時上馬百密貨業(yè)，難以腦得到政府支畜持。峰救廈2、專業(yè)批吳發(fā)市場方向額扇似對照前槳文分析關(guān)于剪專業(yè)批發(fā)市禽場經(jīng)營所具握備的條件。絞可以看出，撓此項(xiàng)目各項(xiàng)片條件都基本倆滿足發(fā)展專畏業(yè)批發(fā)市場盛的要求。蜻彎（1）凡首先是此項(xiàng)弄目的商場面盤積超過24團(tuán)000平方睬米，足夠規(guī)品模來支持專所業(yè)批發(fā)市場秩的運(yùn)營。教繞（2）佳交通便利，方周邊擁有客五運(yùn)及貨運(yùn)站撐場，離機(jī)場望也不遠(yuǎn)，對殿于吸引周邊堆城市及日后演東盟各國客用源都有巨大辱優(yōu)勢，也使婚市場的輻射唐能力更為強(qiáng)斯大。未樂（3）攻此項(xiàng)目是一簡個現(xiàn)代化的輛商場，各項(xiàng)黨硬件設(shè)施都樣是傳統(tǒng)專業(yè)以批發(fā)市場無系法比擬的。兆就算是放到團(tuán)廣州等大城族市，此商場竊的硬件都算淘得上是中高黑檔次了。案籃（4）雨此項(xiàng)目位于忙江南區(qū)的開需發(fā)新區(qū)，是個南寧日后重驕點(diǎn)拓展的核騾心區(qū)域。在袋這選址，使限原舊區(qū)傳統(tǒng)象專業(yè)批發(fā)市巴場整體遷入矮，是完全符理合政府的思顛路和理念的掩。也是完全育可行的。只假要與政府相娃關(guān)部門協(xié)調(diào)燈好，是可以轎得到政府支看持的。鼓榆（5）摟本司擁有豐老富經(jīng)營和管灶理專業(yè)批發(fā)愧市場的經(jīng)驗(yàn)堡和專業(yè)人才碌。若引入廣練州專業(yè)批發(fā)柄市場的辦場陶理念，相信鵝能夠顛覆南殃寧專業(yè)市場方給人飽“鞭臟、亂、差旬”莫感覺的印象促。成為南寧窯專業(yè)批發(fā)市乖場中的領(lǐng)軍角者。挎失手競3、項(xiàng)棗目功能定位緞策略蛛傅（1）頂主要是參照蠻交易市場及失周邊傳統(tǒng)市密場的業(yè)態(tài)結(jié)區(qū)構(gòu)，特別是膛榮寶華商城萄。汽糕胖1、2層懲為專業(yè)批發(fā)殼市場慎電論3菊層為餐飲業(yè)怨（注：大概低引入1宿——酷2家有特色破的菜館，餐糞廳）序視蛙4紅層為桑拿、投休閑會館態(tài)權(quán)葉注：經(jīng)考察印，南寧市至音今沒有一家段大型中高檔專的桑拿、休恐閑中心。雖紫然南寧市人秩均消費(fèi)水平面不高。但貧筆富比較懸殊也，有高消費(fèi)烏能力的群體訊不在少數(shù)，胸這群人是肯?；ㄥX，花得計(jì)起錢的。所掛以南寧市有生足夠市場容雪納1震——剃2家這樣的勵大型中高檔煙桑拿、休閑紐會館的太膨真另：負(fù)一捉層及廣場可鈔視情況適當(dāng)濟(jì)引入2~~慎3家汽車保不養(yǎng)、維修、稠改裝一條龍活服務(wù)的新式地汽車服務(wù)商矮家。如廣州俘的新干線。清四、項(xiàng)目操校作策略錦仍鑒于剃榮寶華商城將的商業(yè)定位馳與本項(xiàng)目大哨致相同，都輔是以經(jīng)營傳帝統(tǒng)百貨業(yè)的紐專業(yè)批零為纖主，而且無好論是規(guī)模和鉆資金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)鄭大于本項(xiàng)目休。所以不管姨本項(xiàng)目商場悲如何定位，棚都要考慮到享榮寶華因素護(hù)。而且要把波心態(tài)調(diào)整好賊，不予榮寶封華爭做殘“名一哥資”炕，讓他做大逢哥，我們跟會著看，以此想靈活制定策先略。鞭斑1、應(yīng)對高策略欲按鼻（1）策略悔一：棗若榮寶華招辛商成功鑄眨鼻培我房們就以錯位攔經(jīng)營的方式瞇應(yīng)對。弦即用一樓的刃商品定位應(yīng)梅對榮寶華四懼、五樓的商胞品定位富用二樓恢的商品定位貧應(yīng)對榮寶華詢五、六樓的恐商品定位料簡單來說就劈是用賀“刷孫臏賽馬畜”地的方式，以階上等馬打?qū)嚪降闹邢碌葰堮R，以此來臥取勝。蒼殊拿逼優(yōu)勢：歇1）鑒于榮灘寶華商城的通工程進(jìn)度比患本項(xiàng)目進(jìn)度途要快上大半在年。可先讓挺榮寶華進(jìn)行召招租，營造桿商業(yè)氣氛。域莫首房2）借歪用榮寶華游揀說政府搬遷泉舊城區(qū)傳統(tǒng)清專業(yè)市場的賄契機(jī)和資源奇，進(jìn)行錯位巴招租，與榮柏寶華形成優(yōu)云勢互補(bǔ)，這灣樣一來不僅款可省下許多桶政府公關(guān)費(fèi)喊用和時間。溜梨?zhèn)浣g3）借勁用榮寶華對店于新商圈的損廣告攻勢資然源，以其在蹤招租和試業(yè)過階段分得一警杯羹。忠信村勵劣勢：深1）榮寶華批會把最優(yōu)質(zhì)慣的資源搶走獅，占得先機(jī)亭。張截（2）外策略二：刻若榮寶華招智租失敗訪抵因窮我們自就搶占最有筒利、最優(yōu)質(zhì)蜜資源，實(shí)現(xiàn)委把交易市場艦整體遷入柏張扭優(yōu)勢：1卷）把市場最準(zhǔn)有發(fā)展前景貸，最優(yōu)質(zhì)的賞資源搶到手溝臂樂痛2）能乒夠一舉確立渠自己在新一貍代專業(yè)市場猶的龍頭地位屯顧睡劣勢：1墳）需要較長廳時間及資金米營造商業(yè)氛扭圍和商業(yè)培捎育期窯建芬滲2）要圖自己做政府云的公關(guān)工作鞋，實(shí)現(xiàn)交易差市場的整體父搬遷吳海徑總根據(jù)我們判冒定，出現(xiàn)策謊略一的情況旺較大，即榮趨寶華招商成渾功的機(jī)率很溜高。這從它防是外資背景億，資金實(shí)力游和政府表態(tài)司中可見一斑符?？偟膩碚f蝴，榮寶華成規(guī)功對我們是尋利大于弊?？郾?、硬賽件設(shè)施要求畝島1）蛾外立面裝修夏一定要大氣耍，高檔，能奸配合專業(yè)市拍場的形象格蘭局。抵而且這個對炎于總體形象差包裝很重要仔。股咸2）捎內(nèi)部裝修要互配置中央空敬調(diào)，足夠的戀手扶電梯和炕貨梯絹饞3）杯內(nèi)部商鋪間擔(dān)隔不宜過密就，要留有充爭足的過道畜詳3、招租期勿和試業(yè)期的快宣傳策略狼驢1）汽在市內(nèi)