關(guān)于戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元發(fā)展的分析制作時間2005年12月天潤集團(tuán)襄樊項目前期發(fā)展報告

本項目研究結(jié)果專屬于湖北省天潤集團(tuán)所有

項目總監(jiān)：羅嵐報告撰寫:羅嵐報告時間:2005年12月

第一部分理解城市第二部分理解行業(yè)第三部分理解商圈第四部分理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元第五部分消費者行為形態(tài)分析第六部分潛在投資者分析第八部分分析結(jié)論與產(chǎn)品建議第九部分業(yè)務(wù)單元操作思路建議目錄第七部分商業(yè)經(jīng)營戶研究分析本項目的研究背景。本次研究主要解決的問題商圈屬性研究

天潤商圈宏觀環(huán)境商圈內(nèi)重點路段人口狀況天潤商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析結(jié)論與產(chǎn)品建議篩選與評估潛在業(yè)務(wù)單元組合對戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元再理解理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元理解客戶消費者行為形態(tài)分析商業(yè)經(jīng)營戶研究分析潛在投資者分析項目操作節(jié)奏建議市場容量再分析商業(yè)產(chǎn)品線分析與結(jié)論項目規(guī)劃建議項目整體操作節(jié)奏現(xiàn)金流業(yè)務(wù)單元操作節(jié)奏利潤率業(yè)務(wù)單元操作節(jié)奏襄樊市地理位置為東經(jīng)110°45′～113°47′，北緯30°13′～32°35′，位于湖北省西北部，襄樊自古以來，就是南北經(jīng)濟(jì)文化的交匯之地，素有“南船北馬”之稱，歷來為鄂西北地區(qū)商貿(mào)物資集散之地。襄樊市是建設(shè)部確定的大城市。襄樊市土地面積1.97萬平方公里，總?cè)丝诩s580萬人。2004年底市區(qū)面積3564平方公里,人口254萬,城區(qū)面積100平方公里，人口120.3萬。2004年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值558億元，比上年增長11％，人均GDP達(dá)9641元；全地域財政收入55.8億元，增長15.7％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7550元，比上年增長7％，農(nóng)民人均純收入3060元，比上年增加402元，2003年湖北省委、省政府把襄樊列為“省域副中心城市”重點建設(shè)發(fā)展。理解城市襄樊逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘?。襄樊是?nèi)陸地區(qū)重要的新型汽車城，汽車工業(yè)占全市二產(chǎn)業(yè)的60％左右，并且比重還在提高。襄樊是正在興起的火電基地，地處北煤南運的路口，投資52億元的120萬千瓦的一期火力發(fā)電廠1999年已投產(chǎn)，投資48億元的二期120萬千瓦工程今年初已開工。襄樊交通優(yōu)勢突出，“一條漢江、兩座機場、三條鐵路、四通八達(dá)公路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，襄樊正在成為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，居全國最佳商業(yè)城市第54位。襄樊的人力資源豐富，勞動力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等比較完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。

理解城市宏觀環(huán)境分析

在這一背景下，全國商品交易市場中的大型和特大型市場——年成交額為1億元及以上的市場（以下簡稱億元市場）卻表現(xiàn)出與之不同的變化特點：一、市場總體數(shù)量基本保持穩(wěn)定，內(nèi)設(shè)攤位數(shù)量減少，單個市場規(guī)模擴大，成交額增長速度有所加快。二、億元市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了程度不等的變化。綜合市場減少，專業(yè)市場增加。市場內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營商品的類別則大致保持穩(wěn)定。三、市場內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營商品的類別則大致保持穩(wěn)定。四、營業(yè)面積逐年遞增，市場經(jīng)營環(huán)境有所改善。五、市場年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長尤為突出。六、前100家億元市場的排序有較大的調(diào)整。

據(jù)國家工商行政管理局統(tǒng)計，自2000年以來，全國商品交易市場（包括消費品市場和生產(chǎn)資料市場），在數(shù)量上逐年遞減，市場個數(shù)由2000年的9.6萬個和2001年的9.3萬個，降至2002年的8.9萬個。而成交額則呈現(xiàn)漸增的態(tài)勢。成交額由2000年的3.2萬億元和2001年的3.3萬億元，升至2002年的3.5萬億元（如圖所示）。

理解行業(yè)理解行業(yè)

一、市場總體數(shù)量基本保持穩(wěn)定，內(nèi)設(shè)攤位數(shù)量減少，單個市場規(guī)模擴大，成交額增長速度有所加快。2000年以來，全國億元市場的個數(shù)大致保持穩(wěn)定，年均增減波動的幅度約為40-50個（如圖所示）。

二、億元市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了程度不等的變化。綜合市場減少，專業(yè)市場增加。綜合市場的數(shù)量無論是總數(shù)，還是其中的工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品及其他綜合市場的個數(shù)，都逐年在遞減，而專業(yè)市場的數(shù)量則有十分明顯的增加。其中綜合市場除2001年比2000年有所增加外，2002年和2003年上半年均出現(xiàn)了減少（累計減少了113家）。而專業(yè)市場自2000年以來個數(shù)逐年在增加，至2003年上半年比2000年累計增加了282家。綜合市場在億元市場中的比重由2000年的54%，下降為2003年的49%。而專業(yè)市場則由2000年的46%，上升為2003年的51%。在專業(yè)市場中，增長較為突出的是建材裝飾材料市場、家具市場、機動車市場、和其他專業(yè)市場

理解行業(yè)三、市場內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營商品的類別則大致保持穩(wěn)定。億元市場內(nèi)設(shè)攤位中，食品飲料煙酒類、紡織服裝鞋帽類、化妝品類、日用品類的攤位數(shù)量從2001年至2003年上半年末連續(xù)下降，降幅最大的是食品飲料煙酒類中的糧油果菜類攤位，下降了7.4%。

家具類、建材裝飾材料類、五金電料類攤位數(shù)量近年來持續(xù)增長，最大增幅達(dá)13%。金屬材料類、電子出版和音像制品類、辦公用品類等攤位起伏波動較大，但總體是趨于上升態(tài)勢（如表所示）。理解行業(yè)四、營業(yè)面積逐年遞增，市場經(jīng)營環(huán)境有所改善。營業(yè)面積逐年遞增，市場經(jīng)營環(huán)境有所改善。2003年上半年末，全國億元商品交易市場營業(yè)面積為1.09億平方米，比2002年末增長了5.8%，比2001年末增長了16%，比2000年末增長了31.3%（如圖所示）。

理解行業(yè)五、市場年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長尤為突出。

市場年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長尤為突出。2001年億元市場年平均成交額比2000年增長了2.2%，2002年比2001年的增幅進(jìn)一步擴大至12.5%。其中，尤其以專業(yè)市場的增長表現(xiàn)更為突出（2001年比2000年僅增長了0.4%，2002年比2001年卻猛增了16.3%，同期綜合市場分別僅增長了3.1%和5.4%）。億元商品交易市場年平均攤位成交額，2002年也比2001年增加了15.6%，遠(yuǎn)大于2001年比2000年增長的4.1%。理解行業(yè)

前100家億元市場的排序有較大的調(diào)整。2001年，成交額排在前100位的億元商品交易市場到2002年僅剩77家，另有23家是2002年新進(jìn)入前100名的市場，調(diào)整比率達(dá)到23%。新進(jìn)入的市場按類別分，農(nóng)產(chǎn)品類有3家，輕紡食品類有11家，重工業(yè)產(chǎn)品及生產(chǎn)資料類有9家，其中汽車類有3家。而2001年排位前100名至2002年未進(jìn)入的23家主要是農(nóng)產(chǎn)品類有4家、輕紡食品類有10家、生產(chǎn)資料類有9家。其中，汽車類大型交易市場的進(jìn)入引人注目。另外，從按成交額排序的前100名市場來看，2001年，排在第一名的年成交額為212億元，第100名是29億元。而2002年，排在第一名的年成交額為250億元，第100名是31億元。整體規(guī)模都在前移。六、前100家億元市場的排序有較大的調(diào)整。理解行業(yè)天潤商圈的宏觀環(huán)境與發(fā)展態(tài)勢天潤商圈的基本特征及區(qū)域影響天潤商圈內(nèi)典型商鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)

天潤商圈的宏觀環(huán)境與發(fā)展態(tài)勢天潤商圈的基本特征及區(qū)域影響天潤商圈內(nèi)典型商鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)天潤商圈的人口環(huán)境天潤商圈的區(qū)域影響力行業(yè)是否有吸引力？市場有顯著潛力－市場規(guī)模－增長潛力－經(jīng)營者、投資者、消費者綜合分析

獲取回報的能力較高－行業(yè)結(jié)構(gòu)－進(jìn)入壁壘－產(chǎn)品線利潤率與現(xiàn)金流的能力是否能成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司？有形資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良

－市場份額

－收入/利潤增長

－現(xiàn)金流

－投資資本回報

獲取經(jīng)營控制力的成本無形資產(chǎn)價值較高

－提升人員素質(zhì)

－提升操作水平

－提升品牌形象

－關(guān)系建立第三類業(yè)務(wù)

單元否否第三類業(yè)務(wù)

單元潛在16個業(yè)務(wù)單元有三個業(yè)務(wù)單元為第一類業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)，應(yīng)加大投資，或選擇進(jìn)入積極發(fā)展了。有三個業(yè)務(wù)單元為第二類業(yè)務(wù)這類業(yè)務(wù)著重于獲取現(xiàn)金流或?qū)I(yè)態(tài)的提升配合一類業(yè)務(wù)單元理解戰(zhàn)略單元行業(yè)吸引力分析

權(quán)重建材行業(yè)汽車汽配大中型專業(yè)店倉儲式商場小商品物流中心

大中型綜合超市

ASTASASTASASTASASTASASTASASTASASTAS市場潛力2116141214118市場規(guī)模13232332增長潛力14243232經(jīng)營者、投資者、消費者綜合分析13433211獲取回報能力進(jìn)入壁壘13422121產(chǎn)品線利潤率與現(xiàn)金流的能力28422622行業(yè)吸引力第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢高中低低中高第二類業(yè)務(wù)市場具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升業(yè)態(tài)，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn)第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)產(chǎn)品競爭力農(nóng)貿(mào)服裝小商品汽車汽配建材、家居餐飲娛樂電子市場

大中型專業(yè)店

布匹市場

品牌服裝

倉儲式商場

大中型綜合超市

物流中心

百貨商店花卉電器市場

理解戰(zhàn)略單元第一類業(yè)務(wù)行業(yè)

第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢

其中汽車汽配為保持優(yōu)勢的業(yè)務(wù)單元，建材為選擇性成長，能帶來利潤率和現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)單元。大中型專業(yè)店為業(yè)態(tài)提升最優(yōu)選擇。第二類業(yè)務(wù)市場

第二類業(yè)務(wù)市場具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升業(yè)態(tài)，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn).這類業(yè)務(wù)著重于獲取現(xiàn)金流或?qū)I(yè)態(tài)的提升配合一類業(yè)務(wù)單元。物流、小商品、倉儲超市三個業(yè)務(wù)單元為選擇性補充的業(yè)務(wù)單元。第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)理解戰(zhàn)略單元對建材業(yè)盒務(wù)單元再單分析市場潛力市場規(guī)模通過對襄樊建材市場調(diào)研，目前襄樊建材市場的面積約為30萬平米。人均面積約為0.25平米/人。增長潛力武漢的建材市場面積為190萬左右，人均面積為0.4平米/人。根據(jù)武漢現(xiàn)在的在建的建材市場分析統(tǒng)計，三年后武漢建材市場總面積會增長至300萬。屆時武漢建材市場人均面積會達(dá)到0.6平米/人左右。武漢與襄樊同樣建材集散地（武漢為華中區(qū)域的建材集散地，襄樊為鄂西北的建材集散地）襄樊建材市場人均面積0.25平米/人相對武漢人均面積約為0.4平米/人。及武漢三年后的0.6平米/人有一定的增長空間。經(jīng)營者、投資者、消費者綜合分析訪問建材經(jīng)營者，有28％的經(jīng)營者認(rèn)為天潤非常合適做建材市場、僅次于適合做汽車市場的選項。對于投資者、消費者而言也是類似判斷。理解戰(zhàn)賞略單元獲取回報能力（1）進(jìn)入壁壘建材業(yè)務(wù)的進(jìn)入壁壘不高。但較高級的建材業(yè)態(tài)存在一定的資金壁壘、技術(shù)壁壘。資金壁壘：主要表現(xiàn)在主力店入駐與現(xiàn)金流的矛盾等；技術(shù)壁壘：前期評估：主要為地塊價值研究評估、項目投資構(gòu)想與規(guī)劃、項目投資收益預(yù)算分析、項目市場前景研究分析、項目競爭力研究分析。

項目市場定位:區(qū)域市場調(diào)研分析、項目發(fā)展資源研究分析、項目商業(yè)機會與風(fēng)險控制評估等，提供準(zhǔn)確的市場經(jīng)營方向性指導(dǎo)，降低、規(guī)避項目投資風(fēng)險，提升項目商業(yè)化運營操作可行性，為項目以后成功開展商業(yè)運作奠定堅實基礎(chǔ)。

項目商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計：包含項目建筑功能比例關(guān)系規(guī)劃、項目商業(yè)經(jīng)營配套設(shè)施規(guī)劃、項目經(jīng)營業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、項目建筑物各組群立體規(guī)劃動線設(shè)計。

理解戰(zhàn)略鼓業(yè)務(wù)單元對建材期業(yè)務(wù)單酬元再分抹析理解戰(zhàn)域略業(yè)務(wù)淺單元獲取回報能力（2）產(chǎn)品線利潤率與現(xiàn)金流的能力產(chǎn)品線可以分成現(xiàn)金流利潤率產(chǎn)品線，現(xiàn)金流產(chǎn)品線分商鋪類和住宅類。商鋪類產(chǎn)品線寬度較窄（以調(diào)研總價區(qū)間劃分），深度較淺，通過高價值價格比對競爭對手有強打擊力度，有快速銷售能力。住宅類產(chǎn)品線寬度較窄（以主流總價區(qū)間劃分），深度較淺，通過性價比達(dá)到快速銷售的目地。利潤率產(chǎn)品線，注意銷售節(jié)奏控制－－在銷售初期為現(xiàn)金流產(chǎn)品線站崗，在項目操作中期，憑借商鋪產(chǎn)品差異化與稀缺性的設(shè)計，達(dá)到利潤率產(chǎn)品溢價銷售。天潤商冊天潤商耀圈人口意環(huán)境特哨征（樣潮本數(shù)量75)性別構(gòu)母成被訪問圖者從事隨的行業(yè)醒分析被訪問者眨從事的行剝業(yè)分析被訪問緊者的家踏庭月收然入百分速比被訪問祝者經(jīng)常干在那購倦物、休炎閑對天潤項騾目所在區(qū)我位了解你認(rèn)為天反潤所在的不區(qū)位合適廊哪些商業(yè)黨業(yè)態(tài)對以下抓概念城市重奇心北移項，項目擊所在區(qū)頌位（項盤目位于旅襄陽區(qū)阻、樊城虜區(qū)、國控家級高擾新技術(shù)興開發(fā)區(qū)咱、汽車傻產(chǎn)業(yè)開妻發(fā)區(qū)四爆區(qū)交界臺的金三迫角）是束城郊結(jié)買合部新鏈建大型堅聚居區(qū)漆,也是廢城市重很點發(fā)展?jié)傻男律掏谌褪匈r場群。在這里顫將大型鑒的國際諸汽車貿(mào)可易城為委主導(dǎo)、中并以大松型的專賄業(yè)店（輕如金海媽馬家居芽為顧客槽提供家連居設(shè)計稼和裝飾株、裝飾耐材料、姨家具及低家居飾出品等“謠一站式蝦”服務(wù)隊，集品舌牌展示賤和銷售氧為一體能，商場蠶、超市萬、專賣奮店等多濤種業(yè)態(tài)漁互動共揮生的大寨型家居艦建材主各題購物陳中心）盞及購物期中心或脆大型超勿市，為竟依托形緣瑞成（家柄、家居飼、汽車腦（現(xiàn)代終人第二蘿家居）緣瑞）主題棚,輻射掩鄂西北恭及華中叉的新城酷市生活屆圈。以天潤逐為中心蛙的人口軋的居住產(chǎn)地與工薯作地對究比圖在未來1僚年內(nèi)，您邊到天潤購示買這種商踐鋪的可能界性有多大始？天潤為那截些業(yè)態(tài)組齡合時，您桂可能會去史購物消費鞋休閑。價格測釀試投資者的飾性別(樣本數(shù)使量36)投資者的撒從事的職黨業(yè)類型對壘比圖投資者經(jīng)的家庭女月總收亦入在襄樊建設(shè)一個專業(yè)的汽車市場對襄樊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一個很重的因素.城市重心北移代表著我們新的投資機會.如果買商鋪可以升值嗎?14%16%18%天潤周邊秀環(huán)境的發(fā)棒展感興程獻(xiàn)度商圈吸黨引力調(diào)掌查(你趕常在那飼里購物跌休閑)投資者簡天潤項荷目所在傳的區(qū)位飲了解程爺度被訪者認(rèn)貍為天潤所箱在的的區(qū)朗位，設(shè)置村那些商業(yè)揉業(yè)態(tài)比較豬合適，您屢會去購物揮消費休閑投資者陰會購買暮每平方火米多少績元的商滋鋪投資者居蛛住地和工鑄作地的對咽比圖投資者到幫天潤購買竊這種商鋪捧的可大能鴨性有多大投資者炊購買商增鋪要求亭的回報繪率經(jīng)營者所輔在是那種假專業(yè)市場居數(shù)據(jù)分析投資者含會考慮章買多大并面積的拆商鋪天潤二期鈔那樣的地沿理位置，朗開發(fā)什么殖類型的專球業(yè)市場您銅認(rèn)為更合托適投資者購毛商鋪時，染主要考慮經(jīng)哪個因素投資者活購商鋪技時天潤仗為那些丑業(yè)態(tài)組傾合時會疤有較強范的意向查（購買糾）商鋪罰最主要猜考慮哪寒個因素價格測試末來一懼年內(nèi),經(jīng)營者到淘天潤/購買這種臥商鋪的可刷能性分析做為經(jīng)方營者你留是購買上還是租漁商鋪(樣本數(shù)量53)經(jīng)營者籌選擇租若商鋪接欄受租金險價格分慮析經(jīng)營者的您商鋪房子止面積經(jīng)營者難希望商叨鋪的面抗積百分郵比你可能會劫購買每平餡方米多少臭元的商鋪經(jīng)營會激買多大隔面積的欠商鋪經(jīng)營者租搏或購商鋪腫時，最主筑要考慮哪疏個因素經(jīng)營者現(xiàn)碰在的租金訪價格分析經(jīng)營者泛一個月寬的營業(yè)必額分析對經(jīng)營累者而言責(zé)，以下錢何種商昌業(yè)業(yè)態(tài)衣組合，菜會有較鉤強的意旅向購買匹商鋪經(jīng)營者側(cè)在什么晚情況下雪,會有考較強的書意向入早駐價格測試被訪者的籠年齡比例近年來誦，我國昨建筑裝窮飾行業(yè)黑的總產(chǎn)群值以2汁0%左港右的速度度遞增極，全國余家裝行趟業(yè)總產(chǎn)拳值以每首年30倚%的速壟度遞增丙。建筑撐裝飾產(chǎn)寬業(yè)的迅棟速發(fā)展這有力帶陸動了建素筑材料浩的消費供。據(jù)預(yù)叢計，“貢十五”饞期間我支國住房耍裝修產(chǎn)跨值將以饅年20固%的速痛度遞增文。到2杰005分年，裝弓修建材松需求有需望突破共650港0億元狡.近年來，紛裝飾建材券需求量將終快速增長彩。據(jù)有關(guān)掛部門測算翠，住宅投耕資的誘發(fā)盒系數(shù)為1寧.5～1規(guī).7.也濫就是說，貞每投入1并00元的誤住宅投資醉，可拉動筍150元咳到170惠元的相關(guān)功產(chǎn)業(yè)（建退材、冶金易、商業(yè)、幻玉服務(wù)業(yè)等翻許多行業(yè)土的發(fā)展）射需求；每抽銷售10居0元的住叛宅可以帶怪動130三元到15腎0元的其訊它商品銷岸售。市場容量世再分析據(jù)測算痕襄樊市切市區(qū)城繡市人口五到20袋10年時將達(dá)到吧150祝萬人，苦為實現(xiàn)理國家提肚出的城鎖市居民扎人均住墨宅建筑倦面積達(dá)鼠到30扮平方米族的小康悶水平，全市今后蒙每年需新旬建住宅1陣50萬平秒方米以上遠(yuǎn)，在未來館五年至少源1000蝦萬平方米尼的潛在需瞇求市場，浮2004泉年房地產(chǎn)辛開發(fā)投資封總額達(dá)1機7.52券億元，年轉(zhuǎn)均增幅3劈燕2.6%沿，200杜4年房地疏產(chǎn)開發(fā)投關(guān)資總額達(dá)嫁17.5貫2億元，諸2005萌年元月至分6月全市緊房地產(chǎn)開昌發(fā)投資繼班續(xù)增長態(tài)生勢，完成亮投資9.機18億元拴，同比增活長29.條1%，預(yù)計20仿05年全昆市房地產(chǎn)瓜投資至少情將達(dá)到2棟0億元，奶表明房地毒產(chǎn)市場潛愧在需求是業(yè)相當(dāng)大的取。市場容量瞞再分析推論一：撤2005恭年襄樊市會房地產(chǎn)投倚資按20碎億估算，由此帶嶄動的建醋材行業(yè)談產(chǎn)值需求達(dá)到30欄億-34研億元人民皆幣。保守裕的按投資疤額增長2連0％計算齡，預(yù)測2絮006年襄樊市房留地產(chǎn)投資惱為24元搖，帶動建材行枯業(yè)需求達(dá)到3破6億-扒40.蟲8億元紫人民幣繞，估算不老計算襄森樊建材嚷市場群惡對鄂西刪北的副諸射，2賀006勾年襄樊肚市建材繼市場容推量為，斗48萬鏟平米－亞54萬丸平米.200構(gòu)7年市扎場容量女為57詢.6萬跳平米－跟65.滴2萬平存米推論二巷：雖然辟襄樊市驢建材市娛場人均躺面積0祝.25述平米/敲人相對浮武漢人均面篇積約為濕0.4晌平米/病人。及武漢三羅年后的0慣.6平米呈/人有一仇定的增長蘿空間。但予是襄樊城術(shù)市群人均號消費能力斤相對武漢辮要低也是昨不可忽略裝的事實，攔可以把武墊漢建材市謠場人均面尚積約為殘0.4鋸平米/尊人。做宰為參考欲的上限涼值。為絲式120疼000川0*0愚.4竟平米/油人=4樂8萬平米推論三：憶可以看到忌如下兩點備，一、襄樊市購買力屬旱偏低，建被材市場未未被激活。顆二、襄樊市鏈建材對飲鄂西北拌的副射六仍然不飽理想。翠綜合分賺析20撫06年斜襄樊市椒建材市判場容量撒為：4裹8萬平淡米－5桿0萬平禍米市場容量秧再分析目前襄樊市已獻(xiàn)有建材市小場面積為叫30萬平基米。加上犯二個開工卵新項目（仁共三百畝尊左右），春估算現(xiàn)在煤襄樊市建名材市場面租積共計4餅0萬平米荷?？紤]明后葉兩年的市右場容量的悟有限的前照提下，市場一蹈年較難堆吸納建倦材產(chǎn)品霧十萬平展米.考慮現(xiàn)金靠流產(chǎn)品的隆競爭力以聯(lián)及規(guī)模競天爭力。天聞潤建材業(yè)秘務(wù)單元以忠15－2猜0萬平米微較為合適闖?？紤]到障大賣場及賢倉庫，最蔑多不宜超桌過25萬其平米。（障分兩年操執(zhí)作）市場容量脅再分析購買商鋪秘總款區(qū)間延為：199產(chǎn)9以下究2蔽000井－29離99崗30坊00－懸499框9炒50娛00以佛上1362100201013100022172213022720投資者消費者經(jīng)營者張(建材刷營業(yè)額栗）0000000123001101-5.輔999萬6-9資.99擇9萬10-1燥5.99約9萬16-村20萬20萬以曠上01210199奴9以下殼2拉000憲－29身99食30犧00－繭499杯9叛50斯00以很上1－5.呢999萬燥6醬－9.9搶99萬瀉10－僚20萬誕20唉萬以上2101410230商業(yè)產(chǎn)品違線分析投資者俊總款區(qū)輸間集中慰在10－馬15.村9萬中占41剪.7％奔（二線凡產(chǎn)品）16－談20萬餡占2印5％滿（主力廈產(chǎn)品）占20揀萬以上座12腦.5％臺高端誘產(chǎn)品產(chǎn)品線玩寬度定李義為相我對而集宣50－撫79.倡5M2卷,8帆0－1遭00M統(tǒng)2;暢100乖M2以側(cè)上50－6狀0M2造是最優(yōu)區(qū)隊間?？紤]曠到對競爭槽對手的主慚力產(chǎn)品線孕的打擊，女考慮80暈－90M嫩2的區(qū)間翠，板材業(yè)態(tài)毯要求面積豪在100億M2以上賣。主要面積澤區(qū)間次要面積搜區(qū)間商業(yè)產(chǎn)牙品線分殃析主要租吼價區(qū)間商業(yè)產(chǎn)品繪線分析投資者交投資回罪報率當(dāng)租金工為21酸元/M巨2時商滴鋪投資都回報率帝為：(21親元/月洪M2×兼12月岔）/（番200兔0元/連M2）掠=12壇.6%當(dāng)租金為乎30元/備M2時商嘩鋪投資回弦報率為：(30元/誰月M2竟×12月謝）/貌(2申000元妥/M2)蛛=18%投資回梅報率滿溉足需求蟲。商業(yè)產(chǎn)賭品線分掏析最終選移定面積睬區(qū)間，呀50儀－60辱M2楊，80士－90縫M2,眼及10堂0M2席以上。產(chǎn)品線對接競爭對手溫的打擊光彩大市有場產(chǎn)品分擋兩種投資鋪（佳開間4米煌，進(jìn)深9驕米，兩層庸面積72宵M2左右吉)經(jīng)營鋪（芒開間4.遭2米起,進(jìn)深9那米，三層漠面積11石3M2左診右)投資鋪實糖例36－膨09號檔面積害74扯.04督5M2緊單價大207霜9露總價1溉539逃40元一次性手付款抖150穿830但元優(yōu)易惠后返租信年俗月第一年慚6％袍9懂050壯754第二年7墻％籮1055魯8卷8豆80第三年重8％的1資206獻(xiàn)6辛10充06第四年途9％區(qū)1鳥357拆5速11駝31第五年稀10％民15鴉083難12陡60共返40突％霉603局32元商業(yè)產(chǎn)務(wù)品線分紀(jì)析投資戶最播關(guān)心的是繪投資回報很率和總價扛。在滿足懼商鋪功蛾能的前游提下，鉗相對競姿爭對手超更少的幼面積，蒙意味更榮高的單減價，更谷低的總冤款，和窄較強的土競爭力領(lǐng)。建議在50－6窩0M2糾，80-標(biāo)90M2洋,及10欲0M2以鬼上兩個區(qū)絞間里定義潑產(chǎn)品建議產(chǎn)山品一，贏打擊光喜彩投資鋪（光彩投資鋪開添間4米，效進(jìn)深9米陰，兩層面呆積72M蘿2左右，己總價在1弓5394屑0元)商鋪產(chǎn)愁用騎樓禽的形式鉤，（1賞）使場槽內(nèi)人流臣車流合今理組織落及分流勞，互不蹦干擾。抹提生項碌目形象付（2）海分析商愈鋪功能緊，進(jìn)深悅為5.紙5－7綢.5米律可滿足洽使用功附能。定義商鋪咸開間為4黎.2.首曲層進(jìn)深為己5.5,識（首層商對鋪外為2來米寬的騎模樓）二層驕進(jìn)深為7恢.5米。即首典層5.蛾5米×毫4.2儀米，二扇層7.秋5米×裳4.2哪米。面洪積總計課為54凡.6M夢2選擇有相萄對光彩有腳競爭力的霧總價14雖5000聞元，售價偵為265貍5元。減距去三年返員租，實際屋銷售單價裕為201景8元（剪1450雪00元－居（145醬000元憐×0.2仰4））/林54.6熟M2=2帽018元證/M2商業(yè)產(chǎn)榴品線分統(tǒng)析商鋪產(chǎn)品建議產(chǎn)品沉二，打擊廚光彩經(jīng)營票鋪（光彩杯經(jīng)營鋪開閘間4.2找米,泳進(jìn)深9米抓，三層面獎積113蘭M2左右誤)商鋪產(chǎn)網(wǎng)用騎樓啞的形式易，（1斑）使場山內(nèi)人流丘車流合跑理組織谷及分流描，互不冠干擾。授提生項長目形象衰（2）筐分析商芽鋪功能寸，進(jìn)深啦為5.賽5－7貿(mào).5米疼可滿足療使用功屠能。定義商釀鋪開間欄為4.腐2.首銅層進(jìn)深斗為5.翻5,（停首層商松鋪外為幣2米寬弦的騎樓持）二層梅三層進(jìn)娘深為7燙.5米館。面積總膨計為8層6,通曲過對總霉價區(qū)間駕分析，瘦把面積究控制在半80M絮2建議產(chǎn)品臨三，滿足教板材業(yè)態(tài)窄的產(chǎn)品開間1城1米，錢進(jìn)深1況2米,趙面積為協(xié)132蛛M2機（滿足捷堆放，象展示要渠求）產(chǎn)品一控，產(chǎn)品探二，可振以有效容滿足木線類、舍地板類、交長材類、胳陶瓷類、免石材類、榮五金類、租涂料類、塊燈飾類、棵窗簾類經(jīng)衛(wèi)營者使用勉功能。并殖從總款區(qū)巾間對投資躲者為最優(yōu)狂。能對對目手形成有結(jié)力的打擊岡。產(chǎn)品三，嚴(yán)有效滿足板材譯業(yè)態(tài)的產(chǎn)隸品。考慮旋到板材對者業(yè)態(tài)對建奮材市場的因帶動力，嶼此種產(chǎn)品愿可考慮對專經(jīng)營大戶敬定向招商哥銷售。一般而言網(wǎng)，和建材族家居類流駱通巨頭合冤作有共性驚更有特性知,現(xiàn)以東能方家園及鈴紅星美凱團(tuán)龍為例分熱析。－、東冰方家園頌對合作棟方要求（1）路、非標(biāo)紅準(zhǔn)建材期超市野——總頂建筑面任積在5版000準(zhǔn)——1夫000炎0平方豈米之間君；唐—旨—配套冤停車位持不少于瓦100豬個；啄——各梢類消防逐安全設(shè)遣施合格香；饑—擱—符合新當(dāng)?shù)卣_(dá)府各部港門的營戚業(yè)要求鐵；備（2苗）、標(biāo)曲準(zhǔn)建材團(tuán)超市獲——總薦建筑面貓積10收000償——1蛛500隔0平米譯之間，晉層高在咽6米以早上；慈—滲—配套帶停車位們不少于譯200伐個；香——各巾類消防恐安全設(shè)冰施合格反；律—兆—符合青當(dāng)?shù)卣锔鞑渴T的營芬業(yè)要求計；大賣場二、紅星零美凱龍對升合作方的谷要求選址要潤求：目標(biāo)城耀市為以首上海、婆北京、輪重慶、惡沈陽、短成都等疑為主的公各大直繡轄市、脾省會城拾市以及鐘計劃單洽列市；項目位遭于城市弱規(guī)劃的叔重點區(qū)攀域，周頁邊有一逐定的商紹業(yè)氛圍吵或商業(yè)種潛力；項目周鄙邊交通割便利，帖地處城泄市主要引交通干容道或高列速公路真出入口火；項目靠近忌人口密集找的住宅小物區(qū)，以中罩高檔小區(qū)垮為優(yōu)。建設(shè)規(guī)戲模：項目占購地50術(shù)-10脆0畝；經(jīng)營面蛛積7-芒20萬稈平方米涼。投資方式無：買斷土堪地使用譜權(quán)新建樹商合作方帳土地作瓶價入股耍合作經(jīng)賭營。租賃、腎承包經(jīng)余營。效益評忘估：每一大搏賣場投勒資2～短5億人宋民幣，諷年銷售辮額約1江0億元乏左右。做為現(xiàn)金脊流項目，球要考慮到尼銷售速度曉、利潤率黃及商圈的橡人流匯聚彼作用三者壯的平衡。建議面積列控制在二街期商業(yè)面加積的15溉％以內(nèi)，污引進(jìn)二至片三家錯位使經(jīng)營的主竭力店。利用主力柄店，完成沈項目業(yè)態(tài)腥形象定位集。（國際柳上流行的大家居我主題－家居建援材、汽車排(第二家觀居），一豎站式服務(wù)沫）使此項目安的各個業(yè)關(guān)務(wù)單元，祥在形象上警產(chǎn)生關(guān)連談.做為正來常的批緊發(fā)為主眨，兼顧雙零售的策建材市誼場,倉庫至叔少要達(dá)妥到20趁％的面艙積。倉庫展示中凍心與酒忍店式公使寓展示中心諸面積為1今.3－1輩.5萬,洞控制在5佳％左右酒店式公渡寓為1.黃5萬,控鉗制在6％敘左右不計入二汁期商業(yè)面恭積，根據(jù)耕商業(yè)動線你，選取動袖線不易到岡達(dá)的死角閥做住宅地借塊。住宅產(chǎn)品面床積配比產(chǎn)品線惱梳理投資者投使資時主要教考慮那個送因素經(jīng)營者減在什么緞情況下樸,會有巧較強的葵意向入席駐在投資者勤投資時主航要考慮那幫個因素？搖以及經(jīng)營繡者在什么允情況下,患會有較強螞的意向入豎駐？兩個匆問題中，“主力店門入駐”對你投資者以優(yōu)及經(jīng)營者猴而言并不漠是重要的啟因素。這是因為粗襄樊商業(yè)前地產(chǎn)并未拼成熟,襄釀樊的投資演者和經(jīng)營習(xí)者對主力棟店的作用案沒有足夠橫的認(rèn)識。他們最臥關(guān)注的槳是地理立位置，謠和市場劣前景，癢天潤項久目來說沸，是利售好。這兩點可奇以在項目到推廣過程想中引導(dǎo)客仁戶。如果劫主力店招江商成功，慨可以用主劇力店的入痛駐與市場緊前景看好悲的因果關(guān)珍系來打擊勉市場,并投形成與競杯爭對手的弦差異化。投資者達(dá)和經(jīng)營搶者對主蹄力店入擾駐的關(guān)耐注度低救還說明頁了，一適方面說搏明目前留投資者妹和經(jīng)營抵者對商遇業(yè)地產(chǎn)雀的了解病程度較慶低。需伴要教育值引導(dǎo)消羨費者，舒另一方就面說明咬如果僅逝以主力左店招商備做為主波線可能潤存在一灶定的風(fēng)浸險。該區(qū)域鐮的發(fā)展蹲熱度上肢升,區(qū)紐奉域內(nèi)明規(guī)年的僅栗建材類夫產(chǎn)品供橡應(yīng)量大獻(xiàn)約在2崖5~3遮0萬平芝方米左筍右，預(yù)密計本項油目就將濁推出1弓0－1突5萬平醬方米。航（賠光彩建漲材產(chǎn)品葬面積為苗14萬怕平米）慈而2006畫年襄樊市基建材市場吊容量為：暫48萬平蹲米－50惜萬平米。憐與光彩的祥競爭的成情與敗將決釣定項目的灑生與死。鑒于上述亮市場要求丸，我們的償項目將尋獲求整體市揭場的空白夾點，以主挑題形象、捷業(yè)態(tài)提升潔和產(chǎn)品細(xì)付節(jié)來共同凱創(chuàng)造市場劉差異性，防憑借鮮明投的特點從萍區(qū)域內(nèi)脫亞穎而出，五成為區(qū)域濫市場領(lǐng)導(dǎo)近者。同時尚尋找光彩站產(chǎn)品的價泄格空檔并袍憑借對投至資者，經(jīng)隨營者，消室費者的理犁解，在產(chǎn)牛品線上全村面打擊對旺手,以中程端合理的雙價格實現(xiàn)聲快速銷售位，保證回領(lǐng)款和現(xiàn)金小流目標(biāo)。以下根套據(jù)不同傳的項目窄操作思白路，定柔義產(chǎn)品鞏線的組慘合。并捆進(jìn)行戰(zhàn)擠略評估良。

戰(zhàn)略選擇分析

權(quán)重現(xiàn)金流產(chǎn)品線：除板材及綜合區(qū)外所有建材區(qū)產(chǎn)品、處于死角的地塊做住宅利潤率產(chǎn)品線：板材區(qū)、綜合區(qū)形象產(chǎn)品及配套產(chǎn)品：主力店、倉庫、酒店、展示中心現(xiàn)金流產(chǎn)品線：除板材及綜合區(qū)以及部分銷控的建材區(qū)產(chǎn)品、處于死角的地塊做住宅利潤率產(chǎn)品線：板材區(qū)、綜合區(qū)、以及部分銷控的建材區(qū)產(chǎn)品形象產(chǎn)品及配套產(chǎn)品：主力店、倉庫、酒店、展示中心同2,但增加住宅區(qū)一處。（中央廣場以西地塊)ASTASASTASASTAS市場潛力232120消費者12222投資者13222經(jīng)營者12232產(chǎn)品線對光彩的競爭力26444獲取回報能力現(xiàn)金流的能力26846產(chǎn)品線利潤率24664利潤時間第一層紫面：拓展并拉確保核緒心事業(yè)喪之運作第二層得面：發(fā)展新業(yè)慰務(wù)第三層禁面：開創(chuàng)未蘭來的事棚業(yè)機會項目操作諒節(jié)奏建議需要當(dāng)前估業(yè)務(wù)、新胃建業(yè)務(wù)和社未來可選墊業(yè)務(wù)之間身保持協(xié)調(diào)駁平衡的方型法關(guān)鍵成功嘉因素評估標(biāo)準(zhǔn)能力注重績得效利潤投資資本近回報率完全結(jié)合疑現(xiàn)況的實督力平臺營造創(chuàng)漫業(yè)環(huán)境團(tuán)隊成古長營業(yè)收咸入現(xiàn)金流自行發(fā)闊展或從絞外部取蓮得能力獨特的在競爭優(yōu)聲勢所需能