年養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)實狀況養(yǎng)老地產(chǎn)報告第1頁目錄51養(yǎng)老市場政策解讀2養(yǎng)老市場產(chǎn)品改變養(yǎng)老地產(chǎn)報告第2頁1.養(yǎng)老市場政策解讀》》》人口土地資金簡政放權(quán)養(yǎng)老機構(gòu)審批方法養(yǎng)老地產(chǎn)報告第3頁

社會背景——世界人口趨于老齡化進入老齡化標準：65歲以上老年人口占國家總?cè)丝?%深度老齡化標準：

65歲以上老年人口占國家總?cè)丝?4%超級老齡化標準：

65歲以上老年人口占國家總?cè)丝?0%資料起源：年聯(lián)合國經(jīng)濟和社會發(fā)展部年世界人口展望中國跑步進入深度老齡化社會養(yǎng)老地產(chǎn)報告第4頁社會背景——中國老齡化呈大趨勢資料起源：中國1-6次人口普查資料美國普查局國際項目中心國際數(shù)據(jù)庫預(yù)測數(shù)據(jù)

年第五次人口普查，65歲以上人口8811萬人，占人口總數(shù)6.96%。60歲以上人口1.3億人，占人口總數(shù)10.2%。中國年已經(jīng)步入老齡化社會。老年人口結(jié)構(gòu)比率表年65－79歲之間老人占老年總?cè)丝?3.3%，2050年此年紀段老人比率降低到66.7%；擬說明養(yǎng)老公寓和機構(gòu)養(yǎng)老未來發(fā)展趨勢。年中國老年人口急劇增加加緊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實施養(yǎng)老地產(chǎn)報告第5頁社會背景——北京人口老齡化嚴重

北京統(tǒng)計局公布數(shù)值年北京老齡產(chǎn)業(yè)研究匯報年北京常住人口2114.5萬人，65歲以上人口194.5萬人，占常住總?cè)丝?.2%年65歲以上人口315.8萬人，占常住總?cè)丝?4.1%第六次人口普查：北京常住人口1961.2萬人65歲以上人口170.89萬人，占常住總?cè)丝?.7%進入老齡化深度老齡化超度老齡化2030年65歲以上人口500萬人，占常住總?cè)丝?1.7%養(yǎng)老地產(chǎn)報告第6頁社會背景——養(yǎng)老床位建設(shè)納入政府績效考評截至年底，全市投入運行養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位總數(shù)達81491張。相當于每千人24張床位目標要求：底前，北京市養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)應(yīng)到達12萬張，每千名老人擁有養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)到達38張。到年，本市養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)到達16萬張，每千名老人擁有養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)到達40張?！笆濉逼陂g養(yǎng)老床位考評：每少建一張床，區(qū)縣須按每床55萬元標準上繳統(tǒng)籌建設(shè)資金。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第7頁政策背景《老年人權(quán)益保障法》民政局《關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)置許可通知》《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計技術(shù)關(guān)鍵點》中國社科院公布《中國老齡事業(yè)發(fā)展匯報》藍皮書養(yǎng)老地產(chǎn)報告第8頁政策背景——土地市場改變北京養(yǎng)老設(shè)施用地納入土地規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)報告第9頁政策背景——土地市場改變事件：

年2月4日，北京第一塊以養(yǎng)老綜適用地模式招拍掛經(jīng)營性用地成交。一家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新銳——中投發(fā)展有限責任企業(yè)(以下簡稱“中投發(fā)展”)以樓面地價888.5元/平米成功中標北京密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)整池東側(cè)A-01、B-01地塊一宗包含養(yǎng)老功效居住用地意義：打破了養(yǎng)老用地多年“難產(chǎn)”局面與住宅用地同推，能夠說是土地市場破冰之舉這也是全國率先將養(yǎng)老設(shè)施用地納入年度國有建設(shè)用地供給計劃破冰之舉養(yǎng)老綜適用地實施“招、拍、掛”

就在中投發(fā)展投標密云A-01、B-01地塊當日，其還以9.25億元拿到了密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)整池東側(cè)A-02、B-02、B-03、B-04地塊(以下簡稱“密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊建筑規(guī)模約為23.78萬平方米，總出讓價格是9.25億元，樓面價3889.8元/平方米，土地性質(zhì)是住宅用地。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第10頁政策背景——勉勵集體土地從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)農(nóng)村能夠?qū)⑽闯邪w全部土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。各級人民政府和相關(guān)部門在財政、稅費、土地、融資等方面采取辦法，勉勵、扶持企業(yè)事業(yè)單位、社會組織或者個人興辦、運行養(yǎng)老、老年人日間照料、老年文化體育活動等設(shè)施。非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，能夠依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體全部土地。

《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》【0701】年兩會期間提出

農(nóng)用地承包入股，將推進土地向家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型主體流轉(zhuǎn)。中央一號文件公布，實現(xiàn)農(nóng)村土地三權(quán)分離。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同價同權(quán)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。

宅基地，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)試點將閑置農(nóng)民住房經(jīng)過集體經(jīng)濟組織盤活利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村功效定位鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)。??養(yǎng)老地產(chǎn)報告第11頁政策背景——建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》建立以居家為基礎(chǔ)、小區(qū)為依靠、機構(gòu)為支撐“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系。居家養(yǎng)老和小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)到達30張。全方面推行城鎮(zhèn)建設(shè)涉老工程技術(shù)標準規(guī)范、無障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標準。改進老年人居住條件。引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，勉勵家庭組員與老年人共同生活或就近居住。推進和扶持老年人家庭無障礙改造。北京養(yǎng)老服務(wù)體系格局為“9064”養(yǎng)老地產(chǎn)報告第12頁政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系功效定位養(yǎng)老地產(chǎn)報告第13頁政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)與方式養(yǎng)老地產(chǎn)報告第14頁政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系產(chǎn)品表現(xiàn)形式精裝修（飾）老年大學(xué)等服務(wù)配套醫(yī)療等養(yǎng)護照料功效打造居家環(huán)境，拓展機構(gòu)服務(wù)養(yǎng)老公寓養(yǎng)老地產(chǎn)報告第15頁政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系產(chǎn)品表現(xiàn)形式上海親和源恭和苑燕達國際養(yǎng)護中心太申祥和將府莊園………養(yǎng)老公寓養(yǎng)老地產(chǎn)報告第16頁政策背景——小區(qū)養(yǎng)老見落實80歲以上老人，政府每個月以服務(wù)券形式補助300元/月,多用于

老人就餐.北京小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點在朝陽展開：以“一卡通”形式為老人提供上門服務(wù)。政府每年撥款兩次,每六個月支付一次1200元。老人

持卡消費,費用由小區(qū)指定服務(wù)企業(yè)(愛儂家政)統(tǒng)一與政府結(jié)算。老年優(yōu)待、福利將“一卡通”養(yǎng)老地產(chǎn)報告第17頁政策背景——《關(guān)于加緊本市養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)實施方法》【1031】《建設(shè)方式》新建養(yǎng)老機構(gòu)建筑面積、用地面積、基本配建內(nèi)容、配建規(guī)模及要求應(yīng)符合國家標準及本市地方標準要求，并應(yīng)納入相關(guān)規(guī)劃。勉勵民營資本介入養(yǎng)老市場《基本標準》政府主導(dǎo)，社會主體，集約高效利用土地社會資本愿意投資建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)，優(yōu)先支持其建設(shè)在社會資本建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)不足以滿足老年人入住需求時，由政府補充投資建設(shè)《供地方式》社會資本投資建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)屬于營利性或非營利性，由民政部門會同國土、工商等部門共同認定。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第18頁政策背景——《關(guān)于加緊本市養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)實施方法》運行補助社會資本新建、擴建養(yǎng)老機構(gòu)時，每張床位市級補助標準由原來8000元至16000元提升到2萬元至2.5萬元提升對社會資本投資建設(shè)非營利性養(yǎng)老機構(gòu)運行補助標準。由社會資本投資建設(shè)、實際負擔集中養(yǎng)老服務(wù)職能全托型小區(qū)托老所，運行期間享受同等政策。接收生活能夠自理老年人，補助標準由原來200元/人/月提升至300元/人/月；接收生活不能完全自理老年人，補助標準由原來300元/人/月提升至500元/人/月。建設(shè)補助資金方面給予大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)報告第19頁政策背景——《關(guān)于加緊本市養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)實施方法》稅費優(yōu)惠社會資本投資建設(shè)非營利性養(yǎng)老機構(gòu)運行期間，符合條件可享受營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠政策。非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)免征相關(guān)行政事業(yè)性收費。社會資本投資建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)用水、用電、用氣、供暖價格按照本市對應(yīng)居民收費價格標準執(zhí)行。由社會資本投資建設(shè)、實際負擔集中養(yǎng)老服務(wù)職能全托型小區(qū)托老所，運行期間享受同等政策。運行優(yōu)惠資金方面給予大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)報告第20頁政策背景——《關(guān)于加緊本市養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)實施方法》開展相關(guān)政策試點工作，支持引導(dǎo)社會資本投資建設(shè)營利性養(yǎng)老機構(gòu)，主動探索給予其基本建設(shè)補助、運行補助等相關(guān)政策。

社會資本投資建設(shè)營利性養(yǎng)老機構(gòu)運行期間免征營業(yè)稅；減半征收相關(guān)行政事業(yè)性收費。社會資本投資建設(shè)營利性養(yǎng)老機構(gòu)享受與社會資本投資建設(shè)非營利性養(yǎng)老機構(gòu)相同用水、用電、用氣、供暖優(yōu)惠政策；享受綜合責任保險財政補助政策。資金方面給予大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)報告第21頁政策背景——《關(guān)于加緊本市養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)實施方法》醫(yī)療服務(wù)要跟上對于養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)，符合職員(城鎮(zhèn)居民)基本醫(yī)療保險和新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險定點條件，能夠申請納入醫(yī)療保險定點范圍；勉勵養(yǎng)老機構(gòu)與就近醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構(gòu)簽署合作協(xié)議，由就近醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構(gòu)為養(yǎng)老機構(gòu)提供對口醫(yī)療服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第22頁政策背景——《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計技術(shù)關(guān)鍵點》規(guī)劃選址依據(jù)發(fā)展需要可將村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地進行適當調(diào)整，用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。床位設(shè)置規(guī)模獨立占地養(yǎng)老院普通要設(shè)置300至500張床，最小不宜低于100張。床均用地面積普通為20-40㎡/床，在非集中建設(shè)區(qū)床均面積可適當提升，但不應(yīng)超出60㎡/床。床均建筑面積普通為35-45㎡/床，特殊設(shè)施床均建筑面積可適當放寬。容積率普通為1.2-2.0，最高不應(yīng)超出2.5。室外場地除老年養(yǎng)護院外，需設(shè)置老年人休閑、健身、娛樂等活動室外活動場地。室外活動場地人均面積不低于1.20㎡。交通要求主要出入口不應(yīng)直接開向城市主干道。日照要求老年人居住用房和主要活動用房日照標準應(yīng)不低于居住建筑日照標準。建筑設(shè)計要求——適老化設(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)報告第23頁政策背景——《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計技術(shù)關(guān)鍵點》建筑設(shè)計要求——無障礙設(shè)計建筑出入口內(nèi)外應(yīng)留有大于

1.50m×1.50m輪椅盤旋面積。走廊凈寬不應(yīng)小于1.80m。經(jīng)過式走廊兩側(cè)墻面0.90m和0.65m高處應(yīng)設(shè)Φ40-50mm圓桿橫向扶手。二層（含二層）以上養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑應(yīng)設(shè)無障礙電梯，且最少有1臺能兼作醫(yī)用電梯。建筑地面應(yīng)采取不易碎裂、耐磨、防滑、平整材料。老年人居室自用衛(wèi)生間出入口凈寬不應(yīng)小于0.80m。應(yīng)采取外開門或平開門，并設(shè)置透光觀察窗及由外部可開啟門扇。浴盆和便器旁應(yīng)安裝扶手，淋浴位置應(yīng)在一側(cè)墻面安裝扶手。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第24頁政策背景——《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計技術(shù)關(guān)鍵點》建筑設(shè)計要求——

設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計其它設(shè)計要求超出300床每層均應(yīng)設(shè)置護理站，并應(yīng)設(shè)置建筑設(shè)備設(shè)施控制系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，視線應(yīng)覆蓋全部老年人公共活動區(qū)域。監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)功效需求設(shè)置對應(yīng)護理智能化系統(tǒng)。電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在公共部位。呼叫裝置公共空間、居室及衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)緊急呼叫裝置。水電計量應(yīng)按老年人居室設(shè)置分室電計量和水計量系統(tǒng)。照明開關(guān)老年人居室主要照明系統(tǒng)應(yīng)能實現(xiàn)在床頭、居室入口等地多地控制。寬板翹板開關(guān)，安裝高度宜距地面

1.10m。應(yīng)做標識設(shè)計，標識應(yīng)色彩鮮明、字體醒目、圖案清楚。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第25頁政策背景——昌平區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)審批方法取得民政部門《關(guān)于籌建養(yǎng)老機構(gòu)批復(fù)》到發(fā)改委立項到規(guī)劃、土地、環(huán)境保護等部門辦理相關(guān)手續(xù)到建委和消防部門辦理相關(guān)手續(xù)到衛(wèi)生部門辦理相關(guān)手續(xù)法人代表注冊登記到民政部門辦理《北京市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)在取得《北京市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》后，按照相關(guān)要求到工商部門辦理注冊登記手續(xù)。非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)按照相關(guān)要求到區(qū)民政局社團登記科辦理注冊登記手續(xù)。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第26頁政策背景——養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)補助申請流程必須符合下述條件建筑：符合《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計技術(shù)關(guān)鍵點》要求，工程質(zhì)量和消防安全驗收合格。建設(shè)硬指標：“十二五”期間，在新審批建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)和政府投資建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)中，80%以上養(yǎng)老床位應(yīng)含有護養(yǎng)功效。向民政局書面申報《社會辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)補助》區(qū)縣民政局進行實地調(diào)查填寫調(diào)查表區(qū)縣民政和財政部門將組織評審委員會進行評審公告報市級審定養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)補助申報流程建設(shè)養(yǎng)護功效床位：2.5萬/張x160張=400萬建設(shè)普通功效床位：2萬/張x40張=80萬配套功效建設(shè)1比1：480萬建設(shè)資金補助累計：960萬（元）年運行補助：300元/月/床x12個月x200床=72萬元機構(gòu)養(yǎng)老院以200張床為例估算建設(shè)補助養(yǎng)老地產(chǎn)報告第27頁養(yǎng)老市場政策解讀——綜述北京老齡化突出，政府高度重視，連續(xù)出臺土地和資金層面相關(guān)政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了前所未有支持。未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，奤夿屯新村前景一片光明。年兩會期間提出：集體經(jīng)營性建設(shè)用地，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村能夠?qū)⑽闯邪w全部土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。奤夿屯新村可合理正當介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)、經(jīng)營。“十二五”規(guī)劃要求：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，小區(qū)為依靠，機構(gòu)為支撐養(yǎng)老服務(wù)體系。奤夿屯新村能夠用“9064”總體目標指導(dǎo)4600畝村域規(guī)劃建設(shè)。當前，首要須利用養(yǎng)老機構(gòu)打開困局。凡養(yǎng)老項目需向地方民政局申報籌備，到發(fā)改委立項，方可減免建設(shè)和經(jīng)營等稅費，經(jīng)驗收合格才能取得對應(yīng)建設(shè)和運行補助。所以，先立項，報規(guī)劃，確?？蛇B續(xù)發(fā)展。尋找適合盈利模式介入實現(xiàn)多方共贏養(yǎng)老地產(chǎn)報告第28頁2.養(yǎng)老市場產(chǎn)品改變》》》13個市調(diào)樣本以開業(yè)時間為序產(chǎn)品DNA養(yǎng)老地產(chǎn)報告第29頁市調(diào)樣本1太申祥和敬老院（正式開業(yè)）區(qū)域位置：昌平辛莊橋西北房屋類別：公寓、合院機構(gòu)性質(zhì)：民辦（已取得民政局許可證）規(guī)模：1000張床入住率：100%（全自理老人）蓄客：120余人經(jīng)營模式：會員制（紅嬉卡、青木卡、金?？ǎ航?0萬—120萬元，無償入住其它費用：成本餐￥12元/人/天房間格局：約25平米公寓單間，約30平米合院中一房特色：占地150畝，古典園林和七進院王府建筑群中醫(yī)藥文化旅游示范基地（醫(yī)保）為僑服務(wù)定點單位轉(zhuǎn)型成綜合養(yǎng)生養(yǎng)老度假型產(chǎn)品養(yǎng)老地產(chǎn)報告第30頁服務(wù)機構(gòu)：北京匯晨養(yǎng)老機構(gòu)管理有限企業(yè)土地性質(zhì)：北七家項目為劃拔用地（已取得民政局許可證）規(guī)模與規(guī)劃：一期占地147畝，712床位，規(guī)劃用地813畝，總建筑面積約30萬平米，后期規(guī)劃建設(shè)沒有時間表。連鎖經(jīng)營地點：昌平北七家沙各莊（公辦民營）、朝陽北苑路（公辦民營）、朝陽望京東園（民營）入住率：100%（排隊300余人）經(jīng)營模式：租賃制押金5萬元管理費：￥4750——￥6980元，躉交一年費用可享92折標準間、小套間、標準套間、大套間四種戶型，分別為48.6平米、65.6平米、80.5平米、112平米（開業(yè)早期48.6平米和80.5平米性價比高，出租率高）。特色：全南戶型，滿足老人采光需求溫泉療養(yǎng)、地板采暖匯晨老年公寓成為市民政建設(shè)資金支持三個項目之一北苑與望京均為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，接收半自理及不能自理老人市調(diào)樣本2

北京匯晨老年公寓（開業(yè)）北七家北苑路望京東園養(yǎng)老地產(chǎn)報告第31頁市調(diào)樣本2

北京匯晨老年公寓（北七家項目)項目一期項目二期（待建）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第32頁市調(diào)樣本2

北京匯晨老年公寓（北苑項目）

建筑面積：7100平米戶型面積：23－35平米，共計65間，120張床位；頂層為屋頂花園供老人沐浴陽光首層為門診（北京市二甲隆福醫(yī)院進駐）已對外營業(yè)，4層為住院處全部為半自理和非自理老人經(jīng)營模式：租賃制押金5萬元費用：床位費2600元/月，服務(wù)費2400元/月，累計5000元/月另加25元/天餐費；入住率：1月1日開業(yè)，入住率50%以上養(yǎng)老地產(chǎn)報告第33頁市調(diào)樣本2

北京匯晨老年公寓（望京項目）經(jīng)營模式：租賃制押金5萬元建筑面積：8000平米戶型面積：17－40平米不等，105個房間248張床位收費：17平米，元床位費，37平米5200元床位費。護理費1000－3000元/月入住費：15%養(yǎng)老地產(chǎn)報告第34頁全樓出入、空間轉(zhuǎn)換、電梯上下均實施門禁刷卡提供獨立洗浴空間和服務(wù)首層為門診（暫不對外營業(yè)），四層為住院處市調(diào)樣本2

北京匯晨老年公寓（望京項目）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第35頁投資商：十三陵溫馨老年公寓（民營企業(yè)）區(qū)域位置：十三陵神路景點東400米規(guī)模：總占地面積15萬平米，建筑面積16萬平米進度：一期已完工入?。?00%），二期融資階段土地性質(zhì)：集體土地（已取得民政局許可證）營銷模式：租賃制，會員制雙軌執(zhí)行。租金制：預(yù)付4600元押金，為老人特殊需求費用，如叫救護車等依據(jù)房間大小，每個月付費￥1900——￥4500元，可月付躉交押金：40萬起，每個月房租可免。其它費用：煤水電餐自付。特色：古建格調(diào)，遠山青黛，景色優(yōu)美相對而言價格低，消費壓力小軟性服務(wù)周全，關(guān)注老人業(yè)余生活缺點：居住條件簡陋，除電視機外大部分生活設(shè)備需要自行處理市調(diào)樣本3

十三陵溫馨老年公寓（開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第36頁投資商：廣東大頂?shù)V業(yè)股份有限企業(yè)和深圳市聯(lián)康投資企業(yè)區(qū)域位置：北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內(nèi)機構(gòu)性質(zhì)：民辦（已取得民政局許可證）土地性質(zhì)：50年工業(yè)房屋類別：現(xiàn)房，5層全陽面板樓規(guī)模：莊園占地面積38萬平方米，敬老院建筑面積10萬平方米長者公寓入住率4%經(jīng)營模式：租賃制長者公寓押金：3萬元應(yīng)急確保金單間（34平米）：5700元/人/月含餐雙人間（34平米）：4200元/人/月含餐套間（52平米）：9400元/兩人含餐居家式公寓押金:350萬元/套（156平方米），物業(yè)費2.5元/平米村落式別墅押金：1500萬元/棟（580平方米），物業(yè)費3.5元/平米特色：湖景營造區(qū)內(nèi)寧靜優(yōu)雅環(huán)境酒店式養(yǎng)生養(yǎng)老莊園（賽特物業(yè)）月梨中醫(yī)醫(yī)院市調(diào)樣本4

將府莊園敬老院（開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第37頁市調(diào)樣本4

將府莊園敬老院老年大學(xué)活動中心月梨中醫(yī)醫(yī)院小區(qū)活動中心養(yǎng)老地產(chǎn)報告第38頁開發(fā)商：燕達集團區(qū)域位置：北京東燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)思菩蘭路西側(cè)燕達國際健康城內(nèi)土地性質(zhì)：50年工業(yè)用地（已取得民政局許可證）規(guī)模：總建筑面積64萬平米，規(guī)劃設(shè)置床位1張，已開放床位2300張（入住率8.7%）房屋類別：現(xiàn)房經(jīng)營模式：租賃制押金：自理：2萬/人；非自理：3萬/人房費：

一居：4480元/月（66平米）

二居：7000元/月（86平米）

三居：10080元/月（123平米）特色：人文環(huán)境準三甲醫(yī)院依靠溫泉入戶缺點：位置遠價格高市調(diào)樣本5燕達金色年華健康養(yǎng)護中心（開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第39頁市調(diào)樣本5燕達金色年華健康養(yǎng)護中心燕達迎賓酒店養(yǎng)老地產(chǎn)報告第40頁開發(fā)商：上海親和源股份有限企業(yè)地址：上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)秀沿路299弄土地性質(zhì)：50年工業(yè)用地（已取得民政局許可證）中國首家老年會員制小區(qū)占地面積8.33萬㎡，建筑面積10萬㎡總戶數(shù)：838戶（約1600人）特色：為老人作出“終生養(yǎng)老”服務(wù)承諾可繼承可轉(zhuǎn)讓市調(diào)樣本6上海親和源（開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第41頁市調(diào)樣本6上海親和源備注：入住條件需男性滿60周歲，女性滿55周歲。紅色部分價格為最新上調(diào)價格。卡種年限房型（面積）會員卡繳費標準年費繳費標準備注A卡永久（可繼承、可轉(zhuǎn)讓）

大套（108㎡）75萬（）98萬（.5）118萬（.3）6.98萬7.38萬1、可指定符合條件老人入?。?、入會時一次性支付會費。

中套（70㎡）3.98萬小套（58㎡）2.98萬B卡終生（內(nèi)可退）

大套（108㎡）88萬2.38萬()3.5萬()4.2萬()1、未住滿，按年限退還；2、住滿后，只需繼續(xù)繳納年費；3、不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓；4、入會時一次性支付會費。中套（70㎡）55萬60萬小套（58㎡）45萬經(jīng)營模式：會員制養(yǎng)老地產(chǎn)報告第42頁開發(fā)商：北京宏福集團區(qū)域位置：國家4A級景區(qū)溫都水城內(nèi)土地性質(zhì)：集體用地（還未取得民政許可證，已申請民政補助）建筑面積：143801.25平米，其中地下36172.46平米，地上107628.79平米規(guī)模：1495套（5棟塔樓），最多可容納近3000人入住率30%約500人左右經(jīng)營模式：會員制會費：躉交押金60萬——140萬不等另行收取服務(wù)費、雜費、餐費等（詳見后附表格）測算單價快要0/平米房間精裝主力戶型：以50-70平米小戶型為主特色：溫泉入室三甲醫(yī)院可繼承可轉(zhuǎn)讓市調(diào)樣本7溫都水城國際養(yǎng)生公寓（開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第43頁市調(diào)樣本7溫都水城國際養(yǎng)生公寓經(jīng)營模式：會員制會費：躉交押金60萬——140萬不等（依房間大小和簽約年限收取會費）詳細情況：入會年紀入會30（20+10）年會員費用（萬元）基礎(chǔ)服務(wù)費面積朝向陽面次陽面女50周歲男60周歲A戶型約53平米10090400元／人／月700元／2人／月B戶型約63平米120110C戶型約72平米140130入會年紀入會會員費用（萬元）基礎(chǔ)服務(wù)費面積朝向陽面次陽面女65周歲男65周歲A戶型約53平米65萬(3610元／月)60萬（3330元／月）400元／人／月700元／2人／月B戶型約63平米75萬（4160元／月）70萬（3880元／月）C戶型約72平米85萬（4720元／月）80萬（4440元／月）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第44頁市調(diào)樣本7溫都水城國際養(yǎng)生公寓項目收費明細備注餐費25元／天（三餐）750元／月按用餐實際消費刷卡取暖費19元／平米（按房間面積實際收取）每年11月15日-第二年3月15日送暖水電費冷水、熱水按市政價收取、溫泉水12元／噸床上用具600元（雙人床）800元（2張單人床）可自帶有線電視初裝費360元有線電視收視費18元／月停車位費380元／月4560元／年一卡通20元（押金）其它收費明細：

溫度水城養(yǎng)老公寓——水城金手杖取得運行補助。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第45頁開發(fā)商：九華山莊集團股份有限企業(yè)區(qū)域位置：九華山莊內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：40年商業(yè)用地（還未取得民政局許可證）規(guī)模：5棟精裝修高端養(yǎng)生公館，分三期推向市場進展：一期約800套高檔公寓，入住經(jīng)營模式：會員制費用：房間押金從30萬——150萬元不等，簽約30年，每年租金1萬元，前期費用計算：30年x1萬元+押金，租期滿或可優(yōu)先簽約，但價格會有調(diào)整，不續(xù)簽協(xié)議，押金不計息退還特色：九華溫泉療養(yǎng)中心，溫泉入室九華體檢中心醫(yī)療直通定點醫(yī)院（王府井醫(yī)院）可繼承可轉(zhuǎn)讓期滿押金可退還市調(diào)樣本8九華國際養(yǎng)生公館（年開業(yè)）15號公館5號公館養(yǎng)老地產(chǎn)報告第46頁5號公館：電梯板樓規(guī)模：300套出租率：95%以上75平米：押金120萬元約120平米：押金180萬元水電另算，溫泉水費￥8元/噸，物業(yè)管理費2元/平米/月市調(diào)樣本8九華國際養(yǎng)生公館15號公館：回型建筑規(guī)模：500套出租率：25%左右38平米陰面：押金30萬元48平米陽面：押金60萬元水電費另算，溫泉水費￥12/噸，物業(yè)管理費￥3600元/年地下有兩層老年配套設(shè)施，滿足老人日常健身、娛樂養(yǎng)老地產(chǎn)報告第47頁開發(fā)商：恭和苑養(yǎng)老機構(gòu)管理有限企業(yè)，樂成老年事業(yè)投資企業(yè)全資子企業(yè)性質(zhì)：營利性養(yǎng)老機構(gòu)（已取得民政局許可證）地址：北京朝陽區(qū)百子灣南二路92號價值主張：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合占地面積：13000平米規(guī)模：兩棟樓內(nèi)設(shè)269套居住單元，共439張床（入住率70%）經(jīng)營模式：租賃制（押金5萬/人）房費：雙拼開間：2人住15600元/月（47.46平米）小開間：1人?。?800元/月（29.46）大開間：1人?。?2800元/月（39.65）標準間：22400元/月（53.9平米）套房：26800元/月（79.99平米）還未開放特色：市中心，交通便利高檔裝飾，配套設(shè)施精巧首個注冊為營利性養(yǎng)老機構(gòu)，并獲得建設(shè)和運行補助市調(diào)樣本9北京雙井恭和苑（10月開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第48頁市調(diào)樣本9北京雙井恭和苑餐飲：突出養(yǎng)生理念，茶點加餐表示老人身心需求取得發(fā)改委批復(fù)建設(shè)資金因為位處市中心，當前沒有提供醫(yī)療診所，但120搶救中心專設(shè)搶救站養(yǎng)老地產(chǎn)報告第49頁投資商：保利安平?和熹會地址：北京海淀區(qū)西北旺保利西山林語小區(qū)產(chǎn)權(quán)人：保利地產(chǎn)土地性質(zhì)：商業(yè)40年（已取得民政局許可證）總建筑面積：約2.2萬平米規(guī)模：內(nèi)設(shè)200套居住單元，入住率90%經(jīng)營模式：租賃制會員費5——20萬元月費：自理收費區(qū)間：3400——8900元非自理收費區(qū)間：4200——9700元另有一次性安置費1000元/人醫(yī)療準備金0元/人特色：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合（私立醫(yī)院）與西山語林項目比鄰，降低老人孤獨感市調(diào)樣本10保利安平?和熹會（11月開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第50頁市調(diào)樣本10保利安平?和熹會每層設(shè)有醫(yī)護站健身房、書畫室等配套設(shè)施齊備室內(nèi)設(shè)備非常人性化，如大按鍵電

話養(yǎng)老地產(chǎn)報告第51頁市調(diào)樣本10保利安平?和熹會經(jīng)營模式：租賃制1.自理型菜單式收費表房型房間朝向床位費（元/月）餐費

（元/人/月）綜合服務(wù)費（元/人/月）最低費用累計原價5萬會費10萬會費20萬會費7.5折6折5折南向（X01-X17）、西雙人標間向（X25、X27）50003750300025009005003900雙人標間南向（X19-X23）46003450276023009005003700雙人標間東北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009005003600雙人標間東、西、北向4000300024009005003400VIP套房

1500011250900075009005008900其它費用1、醫(yī)療備用金：0元/人；2、一次性安置費：1000元/人；3、冬季取暖費：標間：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、電、夏季空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)：無償；養(yǎng)老地產(chǎn)報告第52頁市調(diào)樣本10保利安平?和熹會2.非自理型房型房間朝向床位費（元/月）餐費

元/人/月綜合服務(wù)費元/人/月最低費用累計原價5萬會員費10萬會員費20萬會員費7.5折6折5折雙人標間南向（X01-X17）、西向（X25、X27）50003750300025009001300-38004700雙人標間南向（X19-X23）46003450276023009001300-38004500雙人標間東北（X36、X38、X39、X68、X70）44003300264022009001300-38004400雙人標間東、西、北向4000300024009001300-38004200加護間

30002250180015009002800-38005200VIP套房

1500011250900075009001300-38009700其它費用1、醫(yī)療備用金：0元/人；2、一次性安置費：1000元/人；3、冬季取暖費：標間：5元/床/天；VIP：20元/套/天；4、水、電、夏季空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)：無償；養(yǎng)老地產(chǎn)報告第53頁開發(fā)商：天津濱海發(fā)展投資控股有限企業(yè)國有獨資企業(yè)區(qū)域位置：天津?qū)氎鎱^(qū)平寶公路與京哈高速交口北一公里處規(guī)模與規(guī)劃：總占地面積約1490畝，總建筑面積70萬平米，可容納10000人居住輪轉(zhuǎn)式養(yǎng)老公寓總建面24.5萬平米，總套數(shù)2277套，一期511戶于6月底入住經(jīng)營模式：會員制，會籍費+年費形式，依房間大小會籍費從50萬—120萬不等，年費3萬/人，3.5萬/2人會員卡種類：圍繞價格成多樣性，自助型公寓有云杉卡、吉杉卡、輪轉(zhuǎn)式公寓有福杉卡*筑福、福杉卡*納福特色：生態(tài)農(nóng)業(yè)輪轉(zhuǎn)式公寓（內(nèi)蒙呼和浩特、吉林琿春、廣西欽州、天津靜海、武清）市調(diào)樣本11天津云杉鎮(zhèn)（2013年6月開業(yè)）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第54頁市調(diào)樣本11天津云杉鎮(zhèn)土地性質(zhì)復(fù)雜：1、育種區(qū)：農(nóng)耕地2、輪轉(zhuǎn)式養(yǎng)老公寓：集體建設(shè)用地3、居家養(yǎng)式老公寓：50年商住兩用地4、自助式養(yǎng)老公寓：70年住宅用地5、培訓(xùn)教育區(qū)：50年教育用地配套設(shè)施齊全養(yǎng)老地產(chǎn)報告第55頁開發(fā)商：泰康人壽保險股份有限企業(yè)旗下泰康之家瑞城置業(yè)企業(yè)區(qū)域位置：昌平新城，南豐路與白浮泉路交叉口用地性質(zhì)：國有用地金融保險用地（還未取得民政局許可證）產(chǎn)品性質(zhì)：金融與地產(chǎn)相結(jié)規(guī)模：3000套已預(yù)售：1600套左右（首批600余戶）工期進程：開始開工，第一批客戶入住，預(yù)計全部完成。經(jīng)營模式：保險預(yù)定制（A、B兩種）、會員制保險預(yù)定制（200萬元）會員入門費：依房間大小，從65萬元——235萬元不等押金既定前提下服務(wù)費依據(jù)房間大小不等：￥12600－19200/間/月特色：寄宿幼稚園內(nèi)部環(huán)境高端設(shè)施設(shè)備人性化保險、養(yǎng)老雙受益市調(diào)樣本12泰康之家燕園（預(yù)計2015年開始運行）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第56頁市調(diào)樣本12泰康之家燕園專業(yè)護理單元臨終關(guān)心單元康復(fù)醫(yī)院幫助生活單元記憶障礙單元會所獨立生活單元養(yǎng)老地產(chǎn)報告第57頁市調(diào)樣本12泰康之家燕園養(yǎng)老地產(chǎn)報告第58頁市調(diào)樣本12泰康之家燕園養(yǎng)老地產(chǎn)報告第59頁市調(diào)樣本12泰康之家燕園配套設(shè)施：記憶回廊、寄宿幼稚園等計劃設(shè)置宗教信仰區(qū)，有佛堂、基督教堂等，現(xiàn)為模擬展示小區(qū)活動豐富多彩，包含定時戶外旅游醫(yī)療：小區(qū)內(nèi)提供康復(fù)為主2甲醫(yī)院，與協(xié)和醫(yī)院、安貞醫(yī)院、王府醫(yī)院等大型醫(yī)療機構(gòu)磋商，擬建就診綠色通道就餐：點餐，無統(tǒng)一餐標。養(yǎng)老地產(chǎn)報告第60頁市調(diào)樣本12泰康之家燕園養(yǎng)老地產(chǎn)報告第61頁開發(fā)商：香河恒康房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)投資商：世紀愛晚（北京）置業(yè)有限企業(yè)和香河愛晚投資有限企業(yè)聯(lián)合區(qū)位：香河京哈（京沈）高速香河?xùn)|出口右轉(zhuǎn)即達建筑類別：項目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，全力營造英倫風(fēng)情住區(qū)。涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。經(jīng)營模式：銷售+會員制商品房售價：7300-13000/平米養(yǎng)老產(chǎn)品是會員制，價格未定特色：全齡化、全配套、自循環(huán)國家愛晚工程項目市調(diào)樣本13愛晚大愛城（開業(yè)時間未定）養(yǎng)老地產(chǎn)報告第62頁市調(diào)樣本13

愛晚大愛城政策支持：民政部提出“國家愛晚工程”項目關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)品：總建面近4萬平米養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等各種戶型可供選擇，專業(yè)養(yǎng)老運行機構(gòu)可為老人提供專業(yè)養(yǎng)老居所與全方面貼心服務(wù)。產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)開盤時間：年4月小區(qū)配套：大型醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)生會所、體育中心、文化教育、生態(tài)農(nóng)場、休閑公園、繽紛商業(yè)、高端酒店養(yǎng)生會所養(yǎng)老公寓養(yǎng)老地產(chǎn)報告第63頁市調(diào)樣本綜合情況——養(yǎng)老產(chǎn)品不再受土地制約序號項目名稱土地性質(zhì)1愛晚大愛城建設(shè)用地2九華山莊、保利和熹會、太申祥和、泰康之家燕園（金融保險用地）、雙井恭和苑商業(yè)40年3親和源、將府莊園、燕達工業(yè)50年4云杉鎮(zhèn)綜合土地5溫都水城、十三陵老年公寓、匯晨老年小區(qū)集體用地養(yǎng)老地產(chǎn)報告第64頁市調(diào)樣本綜合情況一覽表1序號項目名稱開業(yè)時間民政牌照匹配標準現(xiàn)有規(guī)模經(jīng)營模式（取費結(jié)構(gòu)）簽約形式配套醫(yī)療醫(yī)保當前情況1太申祥和有中端1000張會員制=押金+餐費年簽有有蓄客120人2十三陵老年公寓有低端500張租賃制=押金+餐費+雜費房