3/16物業(yè)管理第三方拓展市場分析報告2021年9月

前言隨著行業(yè)進一步發(fā)展，物管企業(yè)第三方拓展提速，市場競爭更趨激烈。在此背景下，如何從容獲取市場份額、應為此配備哪些能力以及未來格局將如何演變成為當下值得思考的新問題。基于此，本篇報告聚焦第三方拓展，嘗試對第三方拓展原因、第三方拓展影響因素及未來發(fā)展趨勢三大問題進行解答，以供讀者參考。一、規(guī)模訴求推動第三方拓展第三方拓展重要性提升為把握行業(yè)“量升、利增、擴容”發(fā)展機遇，各物企規(guī)模訴求持續(xù)增強。而從實現路徑來看，管理規(guī)?；鶖堤?、上游開發(fā)銷售降速影響下，關聯(lián)房企可直接產生的業(yè)績貢獻比重下行，物管公司具備市場化發(fā)展、向第三方要增長的動力。各主流物企已明確將第三方拓展列入增長計劃，如融創(chuàng)服務年計劃新增在管面積1年計劃新增在管面積不少于萬平米，其中約來自第三方拓展。圖表1主流物企普遍設定較高增長目標2020-2023年復合增速2020-2025年復合增速2021年物管公司業(yè)績目標下限上限下限上限增速2021年凈利潤較2020年翻番，年增速60-70%，2023年及以后融創(chuàng)服務新城悅服務世茂服務100%——61%72%————收入&凈利潤在2020年基礎上三年三倍，2023年利潤13.5-14億44%46%————————————2021年收入、凈利潤同比增80%，2022年收入增長80%，2023年收入增長55%80%71%2021-2023年收入年均增幅恒大物業(yè)碧桂園服務旭輝永升服務金科服務————50%——43%——60%——53%——利率及凈利率保持行業(yè)領先水平2025年收入1000億45%58%2021年利50%-6————————潤增長50-60%，未來維持40-50%增長0%收入五年十倍——2021年收入增速不低于30%于25%年收入增速30%潤增速20-30%保利物業(yè)綠城服務25%22%28%五年內收入五倍——————38%資料來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部注：若公司同時給出收入與凈利潤指引，預計增速為凈利潤增速4/16圖表2多數物企關聯(lián)房企規(guī)模貢獻度下降關聯(lián)房企2019年銷售面積/2018年合約面積關聯(lián)房企2020年銷售面積/2019年合約面積70%60%50%30%20%10%0%57%54%43%32%24%15%13%14%36%14%10%6%10%9%5%5%4%5%17%21%51%10%12%20%30%新城悅服務旭輝永升服務綠城服務濱江服務雅生活服務保利物業(yè)碧桂園服務時代鄰里建業(yè)新生活世茂服務金科服務融創(chuàng)服務恒大物業(yè)資料來源公司公告，克而瑞，市場研究部注：各物企合約面積來自公司公告，關聯(lián)房企銷售面積來自克而瑞圖表3主流物企年管理規(guī)模增長目標拆解2021年增長計劃物管公司融創(chuàng)服務新增在管面積1億平米，一半來自關聯(lián)房企，一半來自第三方拓展新城悅服務2021年在管面積達1.5億方、合約面積達2.7億方，新增合約面積30%來自關聯(lián)房企、30%來自收并購、40%市場拓展世茂服務金科服務在管面積增長45%、合約面積增長50%，新增合約面積10-15%來自關聯(lián)房企、55-60%來自收并購、30%來自市場拓展新增在管面積不少于800020002000萬平米，市場拓展4000萬平米資料來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部主流物企爭相布局，業(yè)態(tài)類型持續(xù)豐富從主流物企第三方拓展程度來看，年末雅生活服務、保利物業(yè)、綠城服務第三方在管面積相對較高，分別為3億平米、億平米、2.1億平米；綠城服務、雅生活服務、旭輝永升服務第三方在管面積占比較高，分別為、80.3%、。5/16圖表4家主流物企第三方拓展情況2020年末第三方在管面積（億平米）第三方在管面積占比80.3%3.0182.5%78.6%3.53.01.51.00.50.090%80%60%50%64.8%59.9%2.2861.7%45.1%32.1%27.3%2.0723.7%40%10.6%3.2%20%1.181.030.950.800.760.450.430.410.250.190.1010%0%雅生活服務保利物業(yè)綠城服務招商積余碧桂園服務世茂服務旭輝永升服務金科服務建業(yè)新生活融創(chuàng)服務新城悅服務華潤萬象生活中海物業(yè)恒大物業(yè)資料來源公司公告，市場研究部從發(fā)展來看，各物企第三方拓展持續(xù)推進，新城悅服務上半年新增第三方合約面積億平米，占新增總合約面積；恒大物業(yè)僅月即新增第三方合約面積1.1億平米，占上半年新增總合約面積。拓展業(yè)態(tài)方面，百強物管企業(yè)中標項目中，為住宅物業(yè)，其余涉及辦公、公眾、商業(yè)、園區(qū)、學校等多種類型。究其原因，自主外拓業(yè)態(tài)類型豐富主要與新建住宅拓展空間有限、存量住宅拓展難度較高有關。圖表5物管公司新城悅服務恒大物業(yè)主流物企新增面積中第三方占比較高2021H1新增面積（億平米）合約0.47/在管0.22021H1新增第三方面積（億平米）合約0.22合約2.5/在管1.51-2月外拓及并購合約1.1/在管1.1資料來源：公司公告，市場研究部圖表6百強物企市場拓展中標項目類型多樣其…學校,10%園區(qū),6%商業(yè),5%住宅,43%,辦公,14%資料來源中指，市場研究部6/16二、多因素影響拓展成效以及關聯(lián)房企協(xié)同帶來的有效補充。此外良好拓展成效的達成還需重視拓后整合融入情況。資金支持拓展能力，主流物企現金充足&融資暢通現金資源主要用于資金要求較高的收并購，同時亦可作用于招投標等自主外拓。主流物企在手現金普遍充足，年末14家主流物企未受限貨幣現金為億元，大幅高于單筆收并購所需金額。除絕對規(guī)模外，現金流創(chuàng)造能力亦為資金實力一大體現，包括經營造血、資本市場融資等。優(yōu)勢企業(yè)憑借良好發(fā)展與資本市場認可，再融資渠道通暢，例如碧桂園服務年、年先后通過配售、可轉債發(fā)行募資億港元、億港元；雅生活服務年通過配售募資億港元。圖表7家主流物企在手現金普遍充足13511595碧桂園服務年未受限貨幣現金（億元）恒大物業(yè)華潤萬象生活融創(chuàng)服務75保利物業(yè)金科服務旭輝永升服務世茂服務55雅生活服務綠城服務中海物業(yè)招商積余35建業(yè)新生活新城悅服務151.01.52.02.53.03.54.0資料來源公司公告，市場研究部圖表8單筆收并購平均交易金額情況單筆收并購交易金額（億元）4.605.03.01.01.83201820192020資料來源家和嘉業(yè)，市場研究部注：統(tǒng)計范圍主要為上市物企公告收并購情況7/16圖表9主流物企上市后再融資情況募資金額（億港元）募資時間募資類型配售19.638.877.950.4104.932.627.113.015.810.42019年1月11日2020年4月27日2020年12月11日2021年5月25日2021年5月25日2021年5月28日2020年4月24日2020年6月3日2020年6月4日2021年3月16日可換股債券配售碧桂園服務可換股債券配售雅生活服務綠城服務配售配售配售旭輝永升服務新城悅服務配售配售資料來源：公司公告，市場研究部覆蓋范圍影響拓展半徑，主流物企基本實現全國化布局主流物企基本實現全國化布局，密度提升為主要發(fā)展方向。地理布局視角下，服務廣度影響可拓展范圍；服務深度有望推動規(guī)模效應顯現，影響外拓議價能力。14家主流物企中，除建業(yè)新生活以深耕河南為主，其余物企均已實現全國化布局。對比管理城市與單城管理面積，發(fā)現主流物企前期規(guī)年單城在管面積大多處于萬平米之間，并無明顯差別。由于密度提升有望帶來區(qū)域協(xié)同、產生規(guī)模效應，城市深耕成為主流物企主要發(fā)力方向。圖表家主流物企基本實現全國化布局碧桂園服務,360350恒大物業(yè),290年末,覆蓋城市（座）20015010050旭輝永升服務,107新城悅服務,96綠城服務,187雅生活服務,167,,,,融創(chuàng)服務,89華潤萬象生活,79建業(yè)新生活,2101.01.52.02.53.03.54.02020年末在管面積（億平米）資料來源公司公告，市場研究部8/16圖表家主流物企單城管理規(guī)模大多處于萬平米500年末單城在管面積（萬平米）建業(yè)新生活,4764003002001000雅生活服務,224保利物業(yè),207招商積余,191中海物業(yè),149華潤萬象生活,135融創(chuàng)服務,152世茂服務,141綠城服務,134新城悅服務,106旭輝永升服務,95,碧桂園服務,105,1.01.52.02.53.03.54.0資料來源公司公告，市場研究部組織建設、激勵強化調動拓展積極性提升拓展效率、激發(fā)拓展積極性。例如，融創(chuàng)服務在年并購開元、環(huán)融后，將原有7大區(qū)域+開元環(huán)融的組織架構調整為大區(qū)域醫(yī)院事業(yè)部，同時任命原開元負責人統(tǒng)籌集團整體外拓工作，整合資源，強化外拓實力。同時部分物企積極推動外拓培訓，如保利物業(yè)針對性開展市場拓展業(yè)務培訓、第一服務舉辦市場拓展專題培訓、旭輝永升服務線上學習平臺提供包括市場拓展、經營拓展等在內的門在線課程等。對于拓展積極性的調動，還包括針對投拓人員的定向激勵，以及通過股權激勵計劃留住人才、激發(fā)奮斗熱情。圖表融創(chuàng)服務組織架構調整資料來源融創(chuàng)服務業(yè)績發(fā)布會材料，市場研究部9/16圖表部分物企第三方拓展人才培養(yǎng)措施物管公司人才培養(yǎng)內容保利物業(yè)啟動“星耀先鋒”計劃，開展市場拓展業(yè)務培訓第一服務控股舉辦市場拓展專題培訓，包含跨業(yè)務單元戶外拓展+理論培訓活動300門在線課程，覆蓋物業(yè)通用、旭輝永升服務碧桂園服務工程、法律法規(guī)、市場拓展、經營拓展、財務管理等各個業(yè)務條線關鍵人才儲備隊伍培訓體系旨在以業(yè)務為基，實現人才培養(yǎng)的跑道分離，通過聚焦物業(yè)管理、社區(qū)生活、市場合作三大業(yè)務線，培養(yǎng)多航道下的復合型人才資料來源：中指，公司公告，市場研究部圖表部分物企股權激勵計劃物管公司發(fā)布時間激勵比例激勵對象詳情員2018.32019.92021.64.98%2.91%14.89%1.33億份購股權碧桂園服務采納購股權計劃，最高授出8278萬股，占比員3%，占經擴大已發(fā)行股本2.91%主要管理層及特別貢獻人士10信托受托人，持有4.62億股股份融創(chuàng)服務金科服務推出第一批員工持股計劃，將25%股權轉讓于137名核心骨干投資設立的員工持股平臺（恒6584萬元員2017.125%推出第二批員工持股計劃，恒業(yè)美好以2979萬元對價轉讓277.5萬股至員工持股平臺金恒鴻鑫，股權占比0.61%覆蓋428人員2020.42019.60.61%18.7%旭輝永升服務主要管理層及特別貢獻人士年，tLegend以信托方式持有2.87億股股份資料來源：公司公告，市場研究部注：激勵比例為計劃公布時股權占比關注關聯(lián)房企資源協(xié)同帶來的影響上述第三方拓展能力影響因素分析，更多圍繞物管企業(yè)自身資源稟賦進行。但物企作為存量房時代資源匯聚與兌現平臺之一，其與關聯(lián)房企的協(xié)同發(fā)展亦不可忽視。從結果來看，與關聯(lián)房企的資源協(xié)同一方面體現在項目的聯(lián)合獲取，另一方面體現在品牌影響力的共享。旭輝永升服務與關聯(lián)房企旭輝控股集團、融創(chuàng)服務與關聯(lián)房企融創(chuàng)中國、世茂服務與關聯(lián)房10/16包括旭輝永升服務與旭輝控股集團、融創(chuàng)服務與融創(chuàng)中國、金科服務與金科股份、新城悅服務與新城控股；究其原因，一方面關聯(lián)房企持續(xù)交付仍將對物企布局產生影響，另一方面，出于區(qū)域深耕與影響力共享考量，物企仍大概率傾向圍繞關聯(lián)房企所在領域布局。圖表房企整合背景下的物管收并購情形物管收購房企整合融創(chuàng)中國與廣西彰泰集團成立合資公司，以99.1億元占股融創(chuàng)服務收購廣西彰泰服務80%股權80%世茂服務收購福晟生活服務51%股權世茂服務收購廣州粵泰100%股權旭輝永升服務收購青島銀盛泰50%股權旭輝永升服務與華熙五棵松展開合作世茂集團與福晟集團達成戰(zhàn)略合作世茂集團以63.97億元獲得粵泰股份5個項目旭輝控股集團收購青島銀盛泰集團50%股權旭輝控股集團收購華熙五棵松50%股權資料來源：公司公告，市場研究部圖表主流物企布局區(qū)域與關聯(lián)房企重合度較高旭輝永升服務簽約面積分布旭輝控股集團土儲貨值分布融創(chuàng)服務在管面積分布融創(chuàng)中國土儲貨值分布東北,北部,其他華中其他,其他,西部,華東西南中部,東部,華南一二線,一二線,華北金科服務合約面積分布金科股份土儲面積分布新城悅服務合約面積分布新城控股土儲面積分布其他,其他,華北,大灣區(qū),其他,10.6%珠三角,華東、華2.7%長三角,南,西南,長三角,47.0%華東、華南,中西部,西南,中西部,25.5%華中,環(huán)渤海,環(huán)渤海,華中,14.2%資料來源公司公告，市場研究部注：以旭輝永升服務、融創(chuàng)服務、金科服務、新城悅服務為例，數據截至2020年末重視拓后整合融入/16進一步探討第三方拓展整合問題，分為自主外拓、收并購兩種類型。自主外拓方面，無論新項目承接或存量項目開拓，均較少面臨原有團隊融合問題；而收并購則需要在整合方面投入更多精力。通過梳理各物企收并購做法，我們認為影響整合效果的關鍵主要在以下兩方面：）投后管理部門深度參與投前決策；賦能，注重文化融合等等。以世茂服務為例，公司遵循價值投資與投后一體化管理的投資理念，優(yōu)選區(qū)域龍頭公司、關注細分領域冠軍，并致力于全面提升并購標的管理效能。不僅欲通過收并購短期支撐公司規(guī)模成長，更期望在中長期培育新增長引擎，包括細分賽道冠軍企業(yè)培養(yǎng)、增值服務發(fā)展推動、城市服務生態(tài)版圖完善等。從投資流程來看，公司投前精準執(zhí)行投資漏斗體系，包括精選項目、前置投后團隊等；投后從財務、人力、風控、業(yè)務信息等維度進行一體化統(tǒng)籌，對標世茂標準，實現較好整合。收購效果方面，年世茂服務收并購標的平均收繳率提升個百分點，投前投后凈利率提升幅度位于2.2