1在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們不斷幫助客戶取得成功2008年11月商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位實操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進(jìn)行商業(yè)市場定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價格定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個實體平臺一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按市場范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項目規(guī)劃計階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會影響整個項目的成功運營。單體建筑（商業(yè)項目獨立在特定地塊上建設(shè)，無其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級購物中心又稱MALL，中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來的投資損失。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調(diào)研項目定位規(guī)劃設(shè)計銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費者消費行為調(diào)查與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營客戶定位項目經(jīng)營特色定位項目經(jīng)營方式定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目規(guī)模定位項目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格與立面設(shè)計商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計方案交通組織設(shè)計方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場調(diào)研微觀市場調(diào)研消費者調(diào)研形象定位市場定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計建筑風(fēng)格與立面設(shè)計景觀設(shè)計銷售團(tuán)隊組建營銷方式多樣化銷售團(tuán)隊組建招商團(tuán)隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收入自營收入銷售收入其他收入二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷售額）總成本利潤總收入總成本利潤商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼三三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際購物中心萬達(dá)廣場中糧大悅城三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼盈利模式優(yōu)點缺點適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風(fēng)險較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風(fēng)險較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)：（例如：上海正大廣場、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)的利潤）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險心態(tài)：（防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險、防范市場環(huán)境風(fēng)險）長線贏利與正視風(fēng)險，就是應(yīng)了“說得容易做到難”的老話三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個大型商業(yè)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目通常是由基金作為項目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。中國典型的融資比例是：50％權(quán)益/50％貸款。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計、以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。發(fā)展商需要在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達(dá)到專業(yè)化的高度。商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼支持管理者的專業(yè)意見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者管理者站在城市建設(shè)的高度帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保證投資者的租金收入預(yù)留經(jīng)營者的增值空間符合消費者的消費取向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼智者說：賺錢的買賣不一定是成功的買賣，成功的買賣是雙方都滿意的買賣。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼分析歷史悠久的商業(yè)街與當(dāng)代成功的商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“向心格局”，一個靈魂人物（項目），具有強(qiáng)烈的磁場效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“集群效應(yīng)”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。無論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點——成功的主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場定位、消費者定位、業(yè)態(tài)定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位如何進(jìn)女行商業(yè)喬定位四如何進(jìn)行崗商業(yè)體量趟定位如何進(jìn)葬行商業(yè)跡市場定最位如何進(jìn)椒行商業(yè)曾業(yè)態(tài)定鴿位如何進(jìn)行疫商業(yè)價格腫定位在確定項鑒目以配套護(hù)為主題的墊方向下1、如何芹進(jìn)行商晝業(yè)體量烘定位外向型存的社區(qū)敵商業(yè)面瞧積與住抱宅面積慣之比在5％—11％之間紋；中間型敢的商業(yè)描面積和那住宅面茅積之比礦在2％—5％之間主；內(nèi)向型停商業(yè)面油積與住賢宅面積底的2％以下。商業(yè)與助住宅面航積配比民法1、如何進(jìn)培行商業(yè)體隙量定位社區(qū)配撞套商業(yè)克規(guī)模=項目人口炕*人均剝商業(yè)面積（社區(qū)商臉業(yè)人均商弟業(yè)規(guī)?？厣戎圃?.4名-0.揀6平方米/人）人均面積欄推算法1、如何券進(jìn)行商哲業(yè)體量恨定位根據(jù)生活表配套類商汗業(yè)業(yè)態(tài)商載家開店規(guī)敲模所需及及項目適合雷引進(jìn)的店悉鋪個數(shù)推朗算匯總商落業(yè)規(guī)模（棋下表舉例吵）業(yè)態(tài)組合鄰反推法鼓聲掌如何進(jìn)貼行商業(yè)來定位四如何進(jìn)行杰商業(yè)體量燙定位如何進(jìn)柏行商業(yè)興市場定裕位如何進(jìn)緞行商業(yè)停業(yè)態(tài)定生位如何進(jìn)行夸商業(yè)價格員定位2、如何進(jìn)吳行商業(yè)市籌場定位項目立地套條件研究項目經(jīng)濟(jì)拍環(huán)境的分丑析和生活稅結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市迷結(jié)構(gòu)調(diào)查攔與城市發(fā)失展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)航展規(guī)劃沙和政策箏研究輻射區(qū)腳域的確珠定和零孔售業(yè)結(jié)菠構(gòu)研究競品及寨典型性燦案例研脈究市場定位木的推導(dǎo)思務(wù)路消費者旨消費行便業(yè)的調(diào)對查與研儀究2、如何犯進(jìn)行商下業(yè)市場傾定位[項目立相地條件粗研究]項目基館本指標(biāo)——決定項綿目的產(chǎn)雨品形式道路類蔑別研究——依用途分圖交通樞紐裂、連接通辭道、交通驢干道、商逗業(yè)干道，繭如王府井糊大街商業(yè)害干道，朝沫外大街兼簽具商業(yè)干鉛道和交通宜干道雙重缺功能，商業(yè)干道竹是最好的肯道路類別條，其次就爭是靠近商遙業(yè)區(qū)的交威通干道；交通易挺達(dá)性研攪究——是否有障暴礙物（如肥交通欄隔躺），消費蹄人群本項衫目的車行及和人行來建外部交通手動線；周邊環(huán)境益和目前商嘉業(yè)設(shè)施研攪究——利用可借約鑒資源，爪進(jìn)行業(yè)態(tài)撿錯位經(jīng)營共或互補(bǔ)性攀；2、如何覽進(jìn)行商巷業(yè)市場肥定位[項目經(jīng)濟(jì)弱環(huán)境的分妻析和生活蟲結(jié)構(gòu)研究]總?cè)丝诩袄说貐^(qū)人口啦結(jié)構(gòu)、職稼業(yè)構(gòu)成、折家庭戶數(shù)優(yōu)構(gòu)成、收預(yù)入水平、絕消費水平銷等GDP發(fā)展?fàn)顩r箭及產(chǎn)業(yè)結(jié)臉構(gòu)情況全社會消陜費品零售透總額全市商業(yè)糠增加值城鄉(xiāng)居雙民的人譜均可支戶配收入城鄉(xiāng)居薄民儲蓄惕存款余拜額開發(fā)任客何一個稈項目都個涉及經(jīng)漂濟(jì)環(huán)境葉的分析粒和研究濃，尤其懇是商業(yè)濾房地產(chǎn)棵項目，意其開發(fā)伴周期長乘、投資現(xiàn)大，受晃經(jīng)濟(jì)發(fā)秘展和政寒策的影子響大。2、如何烤進(jìn)行商矮業(yè)市場忌定位[商業(yè)發(fā)旺展規(guī)劃惹和政策愿研究]城市商閘業(yè)發(fā)展查目標(biāo)城市商業(yè)渾網(wǎng)點規(guī)劃2004年初，投國家經(jīng)傻濟(jì)貿(mào)易儉委員會扇國內(nèi)貿(mào)欣易局下乏發(fā)了《關(guān)于城另市商業(yè)攀網(wǎng)點規(guī)沾劃工作徒的指導(dǎo)研意見》《關(guān)于進(jìn)所一步做這好大中批城市商轎業(yè)網(wǎng)點葬規(guī)劃工兵作的通篩知》《關(guān)于加弱強(qiáng)城市滴商業(yè)網(wǎng)她點規(guī)劃騰的通知》三個文件漠，要求直暑轄市、計代劃單列市捕、省會城橫市盡快制摸定商業(yè)網(wǎng)寄點規(guī)劃，第未制定的這不得上報乓外商投資貪商業(yè)企業(yè)值項目。目前包梁括北京肝等省會蓄城市和濃計劃單騾列市已播經(jīng)完成貧了該項罩工作，暴在對大悅型商業(yè)斤房地產(chǎn)脈開發(fā)過幼程中，巨開發(fā)商檢及時了柏解商業(yè)跡網(wǎng)點的籌布局規(guī)汽劃非常晚關(guān)鍵，滔避免政貢策性的警風(fēng)險和推重復(fù)建濤設(shè)。2、如何進(jìn)漸行商業(yè)市遺場定位[區(qū)域城閑市結(jié)構(gòu)叮調(diào)查與盈城市發(fā)掛展規(guī)劃藥調(diào)查]公共設(shè)施柄狀況交通體系櫻狀況道路狀付況、通施行量城市性質(zhì)縱與功能特皺點各項城排市的機(jī)唉能城市規(guī)劃2、如何界進(jìn)行商闊業(yè)市場鞭定位[輻射區(qū)歐域的確輸定和零么售業(yè)結(jié)耳構(gòu)研究]地區(qū)間派的銷售盤動向商業(yè)地仁區(qū)間的塊競爭狀研況業(yè)種間后的銷售登動向大型主力捆店的動向以上綜流合反映磁的各項狀指標(biāo)和顛內(nèi)容為溜項目的以市場定拍位、業(yè)暫態(tài)設(shè)計狡、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測提供定性的參考分律析。2、如何揉進(jìn)行商訊業(yè)市場繞定位[競品及典瞎型性案例春研究]規(guī)?？土髁刻峁┑漠a(chǎn)將品或服務(wù)份、收益情今況交通來歷源優(yōu)劣和梢劣勢從以上幾略個方面分急析其現(xiàn)狀晴及結(jié)構(gòu)特周點，以便超做競爭分爛析，進(jìn)行差異化的定位喇，同時嶺提煉出盛本項目瀉可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何吃進(jìn)行商說業(yè)市場洋定位[消費者消大費行為的偽調(diào)查與研統(tǒng)究]人口結(jié)構(gòu)消費水換平購買行為清分析收入水平交通和難出行方猴式通過以賢上方面家對消費妙者消費熟行業(yè)進(jìn)領(lǐng)行定量招和定性源研究。2、如何進(jìn)當(dāng)行商業(yè)市繡場定位市場定給位傳達(dá)貞的是項借目的精刃髓、項根目的宗泊旨大眾化定疏位VS特色化定壯位大眾化磚定位法適合商黃業(yè)地產(chǎn)喉項目所秀在地有券足夠消普費群、腰沒有激傅烈競爭眠，采用赴該定位籠方式可誕以取得絹穩(wěn)定收絮益，市撞場風(fēng)險域小；特色化定暴位法表現(xiàn)在底兩方面播：特色創(chuàng)主題、喂特色服探務(wù)。該砌定位方綢式市場燈風(fēng)險較潑大，但塘一旦成拘功，較緣瑞易形成低品牌。必有了特怨色才具嚴(yán)有不可暖替代性蹤蝶，從而悔具有競禍爭。2、如何墻進(jìn)行商工業(yè)市場妻定位大型商業(yè)義地產(chǎn)項目突的目標(biāo)市支場是不斷培育妻、不斷發(fā)染展的，在原迅有項目的矛基礎(chǔ)上，怪發(fā)展商可沈以再度開發(fā)有競爭力的商業(yè)幅地產(chǎn)項溫目。如何進(jìn)飲行商業(yè)把定位四如何進(jìn)革行商業(yè)泄體量定凝位如何進(jìn)剃行商業(yè)翠市場定宗位如何進(jìn)合行商業(yè)技業(yè)態(tài)定慨位如何進(jìn)愈行商業(yè)終價格定湖位3、如何進(jìn)井行商業(yè)業(yè)柜態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)挪項目的業(yè)季態(tài)組合定絮位不是一成嚷不變的，隨著映客觀市場隸條件的變聽化，項目焦的業(yè)態(tài)組鹿合會發(fā)生研一定的變化，從最初市的業(yè)態(tài)組冬合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組碼合，必定地要經(jīng)過一代個陣痛期。3、如何進(jìn)育行商業(yè)業(yè)艙態(tài)定位初步業(yè)態(tài)脂規(guī)劃根據(jù)商業(yè)案地產(chǎn)項目滾所輻射的療商圈消費濟(jì)群的特性待，消費習(xí)跑性及潛力巧后，評選集客力強(qiáng)倘且具市場蹄競爭力的搬業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)悟態(tài)組合鳥定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商顧業(yè)地產(chǎn)胖項目所時輻射的炭商圈范閣圍的業(yè)貪態(tài)普查唐結(jié)果，欣選出商業(yè)機(jī)能惱較強(qiáng)的業(yè)征態(tài)，并兼顧藝涵蓋各類殘型的業(yè)態(tài)秘。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。國內(nèi)外標(biāo)桿項目經(jīng)驗參照3、如何逮進(jìn)行商座業(yè)業(yè)態(tài)葵定位項目初步克經(jīng)營業(yè)態(tài)輝比例試算刊方法：供給面商葬圈各業(yè)態(tài)營業(yè)皇額的比例，與需求默面的消費翠者最常去礎(chǔ)的業(yè)態(tài)的甜消費比托例，再加上躁消費者最希望增鉤加業(yè)態(tài)糖的消費抱金額的釘比例，三項比辦例平均之未后，得出惹商業(yè)地產(chǎn)詳項目業(yè)態(tài)發(fā)展排規(guī)劃比例仍及面積分捧配比例。3、如何帶進(jìn)行商劃業(yè)業(yè)態(tài)覽定位項目業(yè)捐態(tài)定位可最終確乖定：初步業(yè)態(tài)土定位主力店招于商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)過組合確定設(shè)計神方案、政月府報批如何進(jìn)行挨商業(yè)定位四如何進(jìn)拘行商業(yè)省體量定指位如何進(jìn)類行商業(yè)匯市場定租位如何進(jìn)暈行商業(yè)逐業(yè)態(tài)定修位如何進(jìn)行杜商業(yè)價格炭定位價格定位份的重要性地段與價格是影響商擦業(yè)物業(yè)銷脊售成交的槍兩大因素封，而其中地段是點一個固文定不變的因素繭，可塑魂性程度賴不高，價格則銜是一個糕可變因累素，在市終場競爭蹦中可根澤據(jù)對手頑的情況屆進(jìn)行調(diào)洲整，在悼地段因環(huán)素基本寄一定的船情況下朗，價格閥因素對病商鋪成腎交將起軟決定作愁用。在很多掏發(fā)展商杜看來，建設(shè)一庸個好的助商場并櫻不難，判斷“商鋪賣龜多少錢雷市場才評能接受柜”也并鵝不難，難的酷是怎樣才百能在最掠短的時呆間內(nèi)完汁成項目慢的銷售，迅速回備籠開發(fā)資旁金，降低僵投資風(fēng)險搖，爭取更莊大的利潤魯，這就取遵決于價格策管略。有競爭尚優(yōu)勢的價斧格，有符驗合市場需抖要的間隔墳、配套、看商業(yè)氛圍重，促進(jìn)項刊目銷售自社然水到渠葵成。4、如何進(jìn)宋行商業(yè)價惡格定位市場比撓較法成本定接價法銷售價格=開發(fā)成本+發(fā)展商螺目標(biāo)利蒼潤租金反推跟法可以看出碑，銷售價應(yīng)格的的確頸定，在很光大程度上淋受發(fā)展商近的綜合開徹發(fā)實力（今如開發(fā)能綢力、開發(fā)冒經(jīng)驗、開撒發(fā)水平等雪）制約。堆從理論上木看，這個危定價方法胡能夠達(dá)到澆發(fā)展商收杏回投資、樣賺取利潤丹的開發(fā)目務(wù)的，但站搬在投資者尿的角度來腦說，這個瞎定價只能屈作為參考純價格，銷騰售價格的折確定必須鵝符合商業(yè)紗物業(yè)市場醬需求狀況猛和租金水好平。由于開辟發(fā)成本撐和目標(biāo)鋼利潤兩褲個方面肚都是由畫發(fā)展商洲決定，弄以成本卵來衡量雜和擬定次商鋪價否格是不樓科學(xué)和嗽不全面禁的，很卵容易會胳造成銷聽售價格親與市場剖需求脫字節(jié)，綜哭合開發(fā)惱實力較垂強(qiáng)的開蔑發(fā)商，沿成本控指制能力項也相對浪較強(qiáng)，城當(dāng)發(fā)展貧商的利眨潤率水夠平一致軍的時候繭，開發(fā)桶成本較牛低的項否目售價桶將較低梳。4、如何斷進(jìn)行商醒業(yè)價格頸定位區(qū)域商妻鋪價格杯平均水赤平+項目硬最件條件葉特征+類比項目默商鋪售價市場比較屠法成本定劇價法租金反推慮法4、如何進(jìn)濾