中惠集團(tuán)卓成房地產(chǎn)

鳳凰港項(xiàng)目提案南京潤美地產(chǎn)縱橫有限公司2006年4月前言

真誠感謝南京市卓成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的厚愛,予以潤美地產(chǎn)縱橫機(jī)構(gòu)公司參與本案招標(biāo)活動(dòng)，我謹(jǐn)代表公司全體同仁向貴公司表示感謝！由于時(shí)間有限，本方案存在的不足之出和不夠詳細(xì)之出，敬請(qǐng)貴公司領(lǐng)導(dǎo)予以諒解。本次提報(bào)的內(nèi)容主要包含：市場研究、產(chǎn)品定位及建議、項(xiàng)目營銷及推廣以及銷售執(zhí)行等幾個(gè)環(huán)節(jié)。潤美地產(chǎn)縱橫機(jī)構(gòu)： 為權(quán)變的市場環(huán)境而生

10年品牌運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)城市經(jīng)營的高度社會(huì)營銷理論網(wǎng)絡(luò)營銷和社區(qū)營銷六大競爭優(yōu)勢(shì)：領(lǐng)先的營銷理論武器過硬的產(chǎn)品研發(fā)能力立體的公共傳播渠道強(qiáng)大的資源整合能力精湛的創(chuàng)意表現(xiàn)能力快速的市場引爆能力

第一部分：市場研究第一章南京房地產(chǎn)市場背景分析

第二章南京酒店式公寓市場分析

第三章江寧商鋪市場分析

第四章百家湖版塊住宅項(xiàng)目市場分析

南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1、南京國民生產(chǎn)總值年均增長14%2、經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)攀升，03年后全市人均國民生產(chǎn)總值增長速度保持20%左右3、全市財(cái)政收入保持年均18%的增長速度4、南京居民生活水平持續(xù)提升成為南京房地產(chǎn)快速發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾

城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展1、城市定位

樞紐型都市圈 核心型都市圈 文化型都市圈2、城市化發(fā)展目標(biāo)

一個(gè)中心 一個(gè)副中心 三個(gè)新市區(qū) 九個(gè)衛(wèi)星城

備注：大廠、新堯、板橋、龍?zhí)?、雄洲、永陽、淳?個(gè)新興的衛(wèi)星城預(yù)留玉帶、橋林為新城備用發(fā)展空間項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展分析

江寧將是：

南京市南部地區(qū)次區(qū)域級(jí)綜合服務(wù)中心 南京地區(qū)綜合交通樞紐 重要的教育科研和知識(shí)創(chuàng)新基地 重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 山水城林融為一體的花園式新市區(qū)

區(qū)域現(xiàn)狀——新江寧延展南京市區(qū)大空間 一是最適宜人居，擁有三山、百家湖等生態(tài)資源，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)越 二是江寧擁有集聚力超強(qiáng)的江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 三是擁有江寧大學(xué)城，眾多知名中高校入住，人文氛圍濃厚

四是得天獨(dú)厚的歷史遺跡和旅游資源，打造南京生態(tài)旅游后花園

區(qū)域發(fā)展：

重要的知識(shí)創(chuàng)新基地，南京都市圈內(nèi)新興的高科技花園式城區(qū)和最佳人居環(huán)境城區(qū)，成為率先實(shí)現(xiàn)信息化和生態(tài)化的示范城區(qū)。地鐵新干線將拉近江寧與主城距離，科學(xué)園、百家湖成為最大贏家

順暢通達(dá)的內(nèi)部交通方便出行新城建設(shè)吸引江南城區(qū)投資者關(guān)注教育、醫(yī)療和生活配套設(shè)施的加強(qiáng)將進(jìn)步吸引主城區(qū)更多的市民入住

房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)

2005年3月21日，南京市下發(fā)《關(guān)于開展閑置土地清查處置工作的公告》 2005年3月26日，國務(wù)院發(fā)布“國八條” 2005年4月27日，國務(wù)院下發(fā)新“國八條” 2005年4月27日，南京市房產(chǎn)局和物價(jià)局等部門聯(lián)合發(fā)布了“南京十條”

2005年5月11日，建設(shè)部七部委等發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》 2005年6月1日，南京市房管部門發(fā)布《南京市關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》 2005年7月21日，中行發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告》，人民幣兌美圓即日升值2%。 2005年8月15日起，央行發(fā)布《200年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度?！痉治觥客恋卣叩膰?yán)控與自身的規(guī)范，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展打擊炒房，期房禁止轉(zhuǎn)讓，將使市場走向健康發(fā)展的道路

宏觀金融政策的變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響甚大貸款利率與加息，對(duì)購房者影響各不相同05年江寧房地產(chǎn)總體走勢(shì)價(jià)格小幅動(dòng)蕩，伴隨結(jié)構(gòu)調(diào)整低價(jià)樓盤銷售強(qiáng)勁，中高端物業(yè)受到追捧消費(fèi)預(yù)期平穩(wěn)，市場緩慢調(diào)整“六·一”新政后的破冰而出2005年江寧地產(chǎn)市場特點(diǎn)七大子片區(qū)分明，各有“領(lǐng)頭羊”樓盤引領(lǐng)低總價(jià)小戶型物業(yè)走俏江寧樓市商業(yè)建設(shè)速度迅猛三山版塊仍是南京樓市別墅物業(yè)的主要供應(yīng)地區(qū)市場綜述南京房地產(chǎn)發(fā)展擁有較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件南京城市建設(shè)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了更大的發(fā)展空間政府出臺(tái)的一系列土地金融政策，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展江寧區(qū)交通、城建等配套設(shè)施的建成，使區(qū)域競爭優(yōu)勢(shì)大幅提升江寧房地產(chǎn)業(yè)隨著整體利好環(huán)境的提升贏來新一輪發(fā)展的契機(jī)南京酒店式公寓市場分析酒店式公寓消費(fèi)人群增加態(tài)勢(shì)明顯【結(jié)論】：從目前需求情況來看，目前市場對(duì)酒店式公寓型產(chǎn)品的需求比例呈上升的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2006年南京市對(duì)該種物業(yè)的需求將達(dá)到約95.2萬㎡。其中對(duì)酒店式服務(wù)公寓的需求量將達(dá)到約14.4萬㎡。未來分布走勢(shì)如圖所示，2005年出讓規(guī)劃用途為酒店式公寓的地塊地塊坐落規(guī)劃用途出讓面積（㎡）容積率總建面積（㎡）建鄴區(qū)緯九路，江東路以西地塊"A、B地塊：允許布置商務(wù)辦公、文化、銀行、酒店、商業(yè)、文化娛樂等及其與之相關(guān)163109.7<2.5407774.25雨花南路A地塊,東南至雨花西路,西至運(yùn)動(dòng)場,北至雨花南路商業(yè)、辦公、酒店式公寓9371≤2.523427.5雨花臺(tái)區(qū)鐵心橋A地塊，寧丹公路西側(cè)，坦克路北側(cè);商業(yè)、金融、商務(wù)辦公、休閑娛樂18484.3≤2.851756.04白下區(qū)淮海路地塊商業(yè)、辦公、酒店式公寓9243.4≤6.055460.4白下區(qū)鐵管巷A地塊商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓11286≤6.573359白下區(qū)鐵管巷C地塊商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓6822.1≤6.040932.6【結(jié)論】：1、目前南京市小戶型、酒店式公寓的市場供應(yīng)體量較大，以城中片區(qū)和河西片區(qū)為主。2、根據(jù)目前市場狀況預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)，整個(gè)南京市小戶型的供應(yīng)量將超過100萬㎡。3、未來酒店式公寓的供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)以城中片區(qū)和河西片區(qū)以及江寧片區(qū)為主，其他片區(qū)為補(bǔ)充的局面。南京酒店式公寓消費(fèi)人群分析A、主力客戶群：金融、證券界人士現(xiàn)代型企業(yè)中青年老板階層海歸及有類似背景的人士小私營業(yè)主企事業(yè)單位管理階層（高級(jí)白領(lǐng)）政府機(jī)關(guān)公務(wù)員文化藝術(shù)界的有購買力人士B、次主力客戶群：具有地域情節(jié)的周邊居民外地在寧經(jīng)商或工作人員投資者高收入技術(shù)工作者自由職業(yè)者酒店式公寓消費(fèi)客群年齡分布【結(jié)論】：1、年齡分布特征：以年輕置業(yè)者為主，41歲以上的置業(yè)者次之。2、置業(yè)目的：自住的比例明顯增加，投資的比例有所減少。3、消費(fèi)需求特征：景觀，品位，服務(wù)。江寧小戶型住宅產(chǎn)品市場供應(yīng)價(jià)值研判在售小戶型住宅空間分布特征：岔路口板塊：武夷商城、南方花園、左鄰右里將軍路板塊：托樂嘉千色貴族（精裝）大學(xué)城板塊：蘋果都市東山板塊：魔方4.8（挑高）、陽光翠庭、凱旋國際江寧小戶粒型住宅產(chǎn)茫品市場供債應(yīng)價(jià)值研窯判分布區(qū)愉域共性燦特征研倍究：交通：公鋪交、地鐵商業(yè)配套晴：超市大傘賣場租賃資果源：大始學(xué)城師素生、江術(shù)寧高科挨技企事眨業(yè)單位吳職員、帖江寧開俊發(fā)區(qū)外浙企員工粉南京小懷白領(lǐng)憲，使得粘江寧小倦戶型住斯宅具有忙較高的搶投資價(jià)斬值和投雀資回報(bào)醋。江寧在售川小戶型住哭宅產(chǎn)品江寧小結(jié)戶型住塘宅產(chǎn)品曉供求特捕征及趨雷勢(shì)物業(yè)特征傾：為多層探和小高倚層，近幟階段也兩開始存瞇在于綜猶合物業(yè)悄的主體盯部分產(chǎn)品類殼型：平層為鑄主，向彈挑高過閥渡，后歸者目前演在江寧構(gòu)市場接暮受度尚閑可市場供應(yīng)虧量：預(yù)計(jì)今跟年、明瘋兩年可服能開盤程的小戶控型項(xiàng)目燙共有2危0多個(gè)茄，市場褲供應(yīng)約被12萬市場需求薪量：小戶型囑市場潛剖在套數(shù)叫僅10盯00套不左右戶型面廁積：面積在隙40-看50平戀方米占闖總量的大50％奇左右，排40-結(jié)60面劑積段去規(guī)化最快估，市場胖接受度醬較高產(chǎn)品價(jià)格胸：毛坯房改均價(jià)3供500應(yīng)～38回00元然/平方針米，標(biāo)克裝小戶穗型項(xiàng)目恭高出4澤00～干500架元/平紙方米【總結(jié)傘】：1、郊顫區(qū)小戶女型產(chǎn)品膝的受眾眠群體經(jīng)傳濟(jì)實(shí)力藏本就較縱弱，在州項(xiàng)目單趣價(jià)和總緊價(jià)上一經(jīng)定要考踐慮自主溪需求客鈴戶的經(jīng)組濟(jì)承受獸能力與伴產(chǎn)品的表性價(jià)比勸；2、在截總價(jià)和察單價(jià)貼全近市場差的前提健下，項(xiàng)氧目本身瞧若具有奸一定賣脈點(diǎn)也能仰夠吸引察相當(dāng)數(shù)巨量的投田資性和東投資與踐自住兩北用型客活戶的青依睞，因抱為他們霜的投資封風(fēng)險(xiǎn)幾玻乎為零選。酒店式秋公寓綜肝述南京酒抹店式消雅費(fèi)者集旗中在現(xiàn)弓代型企腿業(yè)中青渠年老板鴉階層、攻小私營屈業(yè)主、郊企事業(yè)三單位管申理階層隊(duì)、政府澆機(jī)關(guān)公勿務(wù)員消費(fèi)者暮年齡集壯中在3繞0-5瞧0歲之撐間，其哀中以3礙1-4銹0歲為胸主江寧地區(qū)挖普遍接受惱價(jià)格在1得5萬-2砍5萬間，板接受裝修袋標(biāo)準(zhǔn)在5獄00-7雅00元/幫間江寧沒有景真正意義垂上的酒店園式公寓，尤其在百篇家湖版塊宇，小戶型荷存在一定角程度的市駁場需求空汽缺江寧商鋪忠市場分析【分析】：1、區(qū)糖域商鋪捕差異較抽大2、區(qū)域當(dāng)商業(yè)初具淚規(guī)模，底次商以兩層咸居多3、江寧愉購買商鋪界的客戶略鑄高于南京處的客戶4、面積勿在200末平方米以底內(nèi)，總價(jià)真在170來萬以內(nèi)的悅商鋪?zhàn)钍芨嗖A商鋪綜撓述商鋪市場開競爭激烈艘，價(jià)格優(yōu)謊勢(shì)在商鋪登銷售時(shí)難疲以占據(jù)絕膠對(duì)市場主非動(dòng)，惟有曲精準(zhǔn)的市終場定位才尺能從市場秀上脫穎而咬出。購買投讓資商鋪捧的客戶召地緣性秧比較強(qiáng)放烈，江螺寧本地脂的投資鐵和經(jīng)營職客戶的結(jié)需求特仁征可作減為商鋪借定位的廟主要依心據(jù)。如果沒課有特別列規(guī)劃，仰商鋪一搏二兩層話連賣可把以形成湖快速資歇金回籠早，銷售蒜方式較滾為穩(wěn)妥賀。百家湖版差塊住宅項(xiàng)素目市場分判析【分析】：1、百絕家湖版展塊憑借學(xué)自然湖庸景優(yōu)勢(shì)此和未來饑的規(guī)劃卷利好，踢相對(duì)面沃積偏大議。2、銷逗售價(jià)格皇差距較靜小，普墾遍集中逗在34科00-雅370衡0元，藍(lán)戶型面刻積差異易較小，另客戶選京擇余地細(xì)小。3、底子層多為墳商鋪，書市場競嶺爭激烈覽底層商威鋪市場核憑借各狀自優(yōu)勢(shì)暈：產(chǎn)品巖挑高、繼地理位善置交通等賣騎點(diǎn)相互競館爭，十分蘆激烈。百家湖住襖宅市場啟鴿示鳳凰港位統(tǒng)于百家湖退版塊，住艇宅部分可雀以憑借百樹家湖自身侍的景觀優(yōu)類勢(shì)和未來跌新城中心填的規(guī)劃利銳好，可考剪慮面積偏您大的享受元生活型住脖宅項(xiàng)目。住宅銷售籌價(jià)格可參鉤考同版塊谷內(nèi)競爭項(xiàng)爹目并結(jié)合棚自身特點(diǎn)刷進(jìn)行調(diào)整楊，可適當(dāng)晴考慮從價(jià)墾格方面規(guī)蓮避因商業(yè)雜立項(xiàng)帶來時(shí)的50年懷產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)尺。住宅產(chǎn)驕品方面腦可充分詳考慮百噸家湖的亡自然景搶區(qū)優(yōu)勢(shì)笑打造高借品位的繼高端住至宅產(chǎn)品絮，實(shí)現(xiàn)符產(chǎn)品差腐異化并啞獲得最天大利潤尊空間。第二部憑分：項(xiàng)漏目研判一、基辛地條件二、地秘塊價(jià)值杰認(rèn)知三、項(xiàng)盜目SW悶OT分校析四、項(xiàng)目某核心價(jià)值朱及定位立脾基點(diǎn)基地條件獨(dú)特的地停理位置賦豪予了本項(xiàng)代目不可復(fù)謹(jǐn)制的風(fēng)景尊資源價(jià)值砍，加上未呈來規(guī)劃的歸利好，使品得項(xiàng)目具鏟備優(yōu)質(zhì)住槽宅和酒店佳式公寓開笑發(fā)的先天乓基礎(chǔ)質(zhì)素址，也為項(xiàng)觸目后期營存銷提供景講觀借勢(shì)和鳥區(qū)域借勢(shì)節(jié)。地塊價(jià)值溫研判地鐵南究延的利討好規(guī)劃類加強(qiáng)了頂本項(xiàng)目陣的區(qū)域沾外延關(guān)犁系，區(qū)沉位價(jià)值井處于不英斷提升汽中地塊天然裳具備的屬淹性質(zhì)素賦畫予本項(xiàng)目云豐厚的原僚生資源價(jià)瞇值四大景搞區(qū)(百燈家湖、縮慧牛首山徐、將軍命山、鳳近凰臺(tái)）科，多重恭風(fēng)景的饞原生態(tài)決環(huán)境成旬為本項(xiàng)稅目最大既的“天潔然氧吧廁”，景底觀價(jià)值蕉不可比夫擬項(xiàng)目S臨WOT棍分析1、項(xiàng)目笨優(yōu)勢(shì)（S房誠）：區(qū)位優(yōu)勢(shì)——百瞎家湖版碑塊，緊怠臨天元圍路和雙金龍大路腐，周邊圣名盤云產(chǎn)集、配調(diào)套設(shè)施短齊全。景觀優(yōu)神勢(shì)——百岸家湖，紡鳳凰臺(tái)陣廣場，封三山風(fēng)載景。建筑形象——地絲式標(biāo)性建搭筑的明麻星效應(yīng)啊。項(xiàng)目S攏WOT狀分析2、項(xiàng)恰目劣勢(shì)雷（W）葵：產(chǎn)權(quán)期日限——由于現(xiàn)項(xiàng)目用地壤規(guī)劃用途調(diào)是商業(yè)用躬地，使用躁年限為5昨0年，做陵住宅產(chǎn)品親開發(fā)存在鞠市場抗性飄。地塊特征——項(xiàng)目劉地塊不規(guī)在則，西邊詞地塊較為和狹長，空望間利用率案小，局部墓容積率偏印大，小區(qū)光布局顯得見緊湊?！窘ㄗh】緊：專注做必好產(chǎn)品負(fù)，打造賢高性價(jià)努比、高傍附加值春的樓盤閥；同時(shí)翼細(xì)分市留場，在貸推磚廣過膜程中利憲用品牌菌和價(jià)格池策略弱無化。西邊地壓塊考慮籃結(jié)合臨兇近百家六湖的區(qū)謀位優(yōu)勢(shì)床和已有宋商業(yè)建索筑，設(shè)古置部分趨露縣天停車雁位和綠鉗地植被渾，東部崇地塊通刪過合理繼交通動(dòng)咬線的設(shè)傲置和景核觀小品判營 造恒精致感熱，注重瓶局部細(xì)慕節(jié)的塑藥造。項(xiàng)目S萍WOT頂分析3、項(xiàng)目歐機(jī)會(huì)點(diǎn)（醫(yī)O）：住宅開發(fā)——江寧淺區(qū)高檔住晌宅，現(xiàn)有割住宅物業(yè)拴價(jià)格的較針高價(jià)位啟錫動(dòng)規(guī)劃利好——未六來新城特商貿(mào)中零心核心堵，地鐵薄1號(hào)線蓬南沿站渡近在咫推尺供求缺口——周邊牲樓盤總供衰給量大，端同質(zhì)化比高較嚴(yán)重創(chuàng)新理念——強(qiáng)緒有力的票策劃、作推廣和途新規(guī)劃電理念的伶引入項(xiàng)目S換WOT糞分析4、項(xiàng)目添威脅點(diǎn)（悟T）：市場威顫脅——掘同版塊姨項(xiàng)目客腹源分流況，同質(zhì)珍競爭。產(chǎn)品檔忠次打造多業(yè)態(tài)的頂組合營銷材推廣【建議炭】：整體市場克的銷售不貞暢并不代載表所有項(xiàng)羽目都得不燥到消費(fèi)者榮的認(rèn)同，開只要合理掩的細(xì)分市斷場，鎖定貞目標(biāo)消費(fèi)弓者，以高唱品質(zhì)化的枯產(chǎn)品、適際當(dāng)?shù)膬r(jià)位弄和強(qiáng)大的紫項(xiàng)目核心救精神的凝市聚力，就輸一定能夠斃突破市場菠環(huán)境的不板利影響，例順利實(shí)現(xiàn)隊(duì)銷售。項(xiàng)目核洗心價(jià)值事及定位昂立基點(diǎn)地塊自桶然屬性響的核心和價(jià)值是外：典型狹的湖景是風(fēng)貌；地緣借恭勢(shì)（傳鳥播性強(qiáng)襲）：百痕家湖畔托、鳳凰齒臺(tái)邊，鉛遠(yuǎn)眺三穗山地緣借勢(shì)理（投資利域好）：江栗寧新城商榴貿(mào)中心，絮地鐵1號(hào)呆線南延站人文積故淀資源竿的核心劉價(jià)值是傭：鳳凰柄臺(tái)傳說橋帶來的糧吉祥寓里意江寧新鼻城中心餡·地鐵映站口·育絕版湖渠景·地方標(biāo)建筑第三部分買：營銷推漲廣第一章飄項(xiàng)目整粱合營銷思顫路第二章邁分秋物業(yè)形釘態(tài)定位針分析第三章笑產(chǎn)品演愁繹建議第四章譯開發(fā)算運(yùn)營策苦略思考季及財(cái)務(wù)鳴可行性懸分析第五章系市場基推廣與耗銷售執(zhí)傍行項(xiàng)目整錘合營銷鉛思路主題概念石的引入我們通套過資料嫩查詢和夠分析研堅(jiān)究，引雙入意大印利風(fēng)情邪的斯特雷薩蒸小鎮(zhèn)作為項(xiàng)目主夠題概念株，后期體的營銷痛和產(chǎn)品碎將圍繞宿這一主拼題概念華進(jìn)行深粗化和推廣。斯特雷薩濤簡介斯特雷非薩是意大利敘北部靠近頁瑞士邊境玩的一個(gè)寧舅靜的小鎮(zhèn)剝。從繁華所的米蘭向發(fā)西北駕車賭行駛50填英里后，魄這個(gè)如S充tefa輸no所說浸的完美無錢缺的小鎮(zhèn)促就展現(xiàn)在效我們面前郵。它面向冤馬吉奧爾趣湖（La忍ke

M民aggi咱ore）噸，背靠莫儲(chǔ)塔羅尼山編（Mou冒nt

M設(shè)otta克rone勉）。在意暖大利，提辣起馬吉奧紡爾湖，意向大利人總眾是一副向?qū)猛纳袂閻?。馬吉奧宴爾湖一半池在意大利駐，另一半獄在瑞士。叫山水似乎齡還帶著瑞粱士那樣綿痰軟和精細(xì)正的痕跡，源而這里建意筑已然完蓮全是意大據(jù)利的華麗間風(fēng)格。斯特雷薩主要元素1、阿明蓬達(dá)別墅酒遺店：62禾種夢(mèng)境的搬家2、I現(xiàn)Mori奏餐廳：1樓8道注定荒被遺忘的廣味覺3、貝紡拉島：旁400瓣年的精套致4、斯致特雷薩壺：更多來的休閑候娛樂方課式與項(xiàng)目的衣契合點(diǎn)湖畔生活竿：斯特雷薩虹有意大利嗎著名的馬滴吉奧爾湖慢，我們的叉項(xiàng)目緊鄰沙江寧乃至和南京著名畫的百家湖判，中西合啦璧，天作魂之和。湖畔酒辯店：阿明達(dá)別波墅酒店作撐為斯特雷保薩著名的循環(huán)湖酒店愧，以不拘翅一格的裝痕修風(fēng)格迎桌合了不同跑消費(fèi)者的拾品位，真文正以人為藝本，處處苗體現(xiàn)人性情化的關(guān)懷嚼。為我們環(huán)在項(xiàng)目地色塊打造酒睜店式公寓雹（或者酒盡店物業(yè)）造提供借鑒少。悠久的腫人文歷下史內(nèi)涵粉：貝拉島有妙中世紀(jì)城輪堡，我們逐項(xiàng)目旁有先鳳凰臺(tái)廣軟場，歷史殊人文在中融西兩地同口時(shí)演繹。休閑方式漁的多樣化例：斯特雷辜薩提供然多種戶才外休閑顏運(yùn)動(dòng)方屯式，倡俊導(dǎo)運(yùn)動(dòng)料、健康類、休閑莊的生活諷理念可司以為我協(xié)們的商概業(yè)定位鄰提供有枯效支撐叼，也是良我們項(xiàng)降目商業(yè)鍋部分的漢市場賣利點(diǎn)。區(qū)位的相蔑似：斯特雷蒸薩位于穗意大利醬北部，遼我們的精項(xiàng)目位發(fā)于南京傳市的南搞部，一卻北一南于，大有燥文章可鼠做。項(xiàng)目整體洽定位形象定位青：斯特雷薩犯，水岸特顛區(qū)定位支撐邪：百家湖純畔，未牛來江寧盛核心商繳業(yè)中心斯阿明達(dá)修別墅酒店孟的借鑒斯特雷側(cè)薩倡導(dǎo)廊運(yùn)動(dòng)、鑼健康、蒜休閑的很生活理參念商業(yè)定位約理念案名建議主推案線名：斯特雷洞薩備選：中惠·釘湖畔之摟都：“中惠汁”反映糕開發(fā)商至品牌、早“湖畔拘”說明仍項(xiàng)目的隆區(qū)位在設(shè)百家湖袍畔，“芹都”預(yù)孝示地段湖未來的輪繁華。中惠·曼配哈頓：曼哈抖頓是繁晝?nèi)A的商績貿(mào)商務(wù)獅區(qū)，主幸要突出釋本案未淋來的規(guī)蝴劃利好外。主推案枯名LO翻GO備選案膝名LO此GO流行推廣圣語品水，積品生活錯(cuò)，就在凳斯特雷塊薩倡導(dǎo)健康緣瑞生活，品訊位生活的截生活概念發(fā)，注重生景活的細(xì)節(jié)隆，生活在訂這里，不單經(jīng)意間的嗽發(fā)現(xiàn)，都鴨會(huì)使你感光動(dòng)。中惠·湖我畔之都：百家湖碗畔，顛環(huán)峰巨作中惠·攀曼哈頓誤：核心·視幟角·速度開發(fā)物業(yè)眾形態(tài)建議【思考稠點(diǎn)】：根據(jù)前屬面市場杯分析可暮知，酒紗店式公寬寓和住許宅的物梢業(yè)形式永在南京怨的市場冶較為成雖熟，以省此類型碼物業(yè)為呆主打產(chǎn)酒品可以河規(guī)避市嫩場風(fēng)險(xiǎn)著，對(duì)于被實(shí)現(xiàn)快陪速銷售禿和資金訴回籠是瘡比較穩(wěn)冠妥的。另外，考爭慮可以先薄推少量酒丸店式公寓桃產(chǎn)品進(jìn)行蝕市場試水乞，如果市距場反應(yīng)欠仁佳，則說敗明物業(yè)在充市場的需倒求量有限墾，不適合附做大面積促，則可考蘋慮分出部悄分面積作邪產(chǎn)權(quán)式酒廢店，將目豆標(biāo)鎖定部燭分投資客阿群，通過科物業(yè)形態(tài)座的轉(zhuǎn)化達(dá)婆到市場去抄化的目的從。方案1糧：酒店式公物寓（以自鄭住為主）拌、住宅、溪商鋪備選（牙方案2你）：酒店式旱公寓、偵產(chǎn)權(quán)式厚酒店、勵(lì)住宅、帖商鋪分物業(yè)拳形態(tài)定歐位分析酒店式公紛寓：形象定位德：斯特雷政薩·未員來之星客群定位昨：70年代掀后的創(chuàng)業(yè)打一族功能定介位：自住為捆主，商獸務(wù)投資陷為輔自用型消翻費(fèi)群體長期在參開發(fā)區(qū)膽工作的江年輕人在主城區(qū)蛾工作時(shí)間劃較短，收茂入不高的鋪普通白領(lǐng)小型機(jī)構(gòu)尾和成長型鑄企業(yè)投資型覽消費(fèi)群公務(wù)員階站層個(gè)體私營殘企業(yè)主其他的投月資型人群分物業(yè)拐形態(tài)定羨位分析住宅：形象定絞位：百家湖翼畔絕版穿高尚生翠活區(qū)客群定位：追求生活南品位的城灘市中產(chǎn)階叼級(jí)年齡：施以40哲-50仔歲為主備流，4宗0歲左班右為主抬，輔以蘭30-錦40歲顆人群職業(yè)：踐以私營胸業(yè)主、徹開發(fā)區(qū)殺電子產(chǎn)夏業(yè)、汽始車產(chǎn)業(yè)蜻、通訊閃產(chǎn)業(yè)、河新型建但材產(chǎn)業(yè)樓的高管墊以及大公學(xué)教師辟等。需求特點(diǎn)數(shù)：戶型面積蹤蝶需求多樣機(jī)化，價(jià)格年承受力較簽強(qiáng)。居住的只私密性集要求較摧高。重視外圍呆環(huán)境與整辜體風(fēng)格。重視產(chǎn)拼品的硬樸件指標(biāo)榆和周邊吧配套。分物業(yè)形顧態(tài)定位分踩析商鋪：市場定位艦：百家湖潑畔首家決戶外運(yùn)竄動(dòng)休閑費(fèi)體驗(yàn)館形象定趟位：湖畔戶腥外運(yùn)動(dòng)滅休閑體液驗(yàn)館功能定位典：以經(jīng)營戶外運(yùn)動(dòng)夫休閑配套產(chǎn)品為主危、兼顧文退化娛樂功墨能，具備須購物、簡非餐、茶座魯、休閑餐企飲、書吧摟、游樂設(shè)掛施、休閑駛廣場等功納能客群定貫位：城弄市中產(chǎn)骨中青年丑時(shí)尚人恨士、高筍級(jí)白領(lǐng)難、游客飽等。分物業(yè)老形態(tài)定緊位分析產(chǎn)權(quán)式鏟酒店：產(chǎn)品性質(zhì)堵定位：江寧區(qū)唯速一的三星施級(jí)產(chǎn)權(quán)渡施假酒店產(chǎn)品功能們定位：多功能商比務(wù)配套、痕生活配套豈及個(gè)性化環(huán)服務(wù)產(chǎn)品檔凳次定位銷：準(zhǔn)三堡星級(jí)的配標(biāo)準(zhǔn)，擺四星級(jí)名的服務(wù)振；產(chǎn)品投資模定位：高回報(bào)低代風(fēng)險(xiǎn)的享曲受型投資客群定位爽：有閑錢均、會(huì)享共受、懂寬投資的望上品階搜級(jí)形象定析位：水岸·繽鬼紛·夢(mèng)境斯特雷顏薩國際獻(xiàn)酒店產(chǎn)品演嫁繹建議一、整嗓體規(guī)劃五建議二、整縱體建筑東風(fēng)格建坊議三、景觀懶建議四、分項(xiàng)鵝物業(yè)產(chǎn)品怕建議整體規(guī)劃貌建議建筑擺布霜建議采用規(guī)陣躬的行列布三局與半圍嚼合相結(jié)合鬧的手法，沫中部形成庭開敞型中晃庭，便于三公共景觀擦的營造。26層輸高層和氣30層嶄高層分露布在地毯塊北部煙；3層商業(yè)析樓分布在溜地塊西北擱部；地塊南邊吳由西向東夾依次布置工10層、穩(wěn)15層、島18層的封小高層建錢筑；5層的根多層建鍋筑布置雁在地塊映南部，疫作為公紡共配套蜜使用。整體規(guī)欠劃建議整體規(guī)燙劃建議人流、賞車流動(dòng)弊線建議1）人業(yè)群流線疏：如上圖劇所示，述人行主充入口設(shè)永置在地校塊南部得，與雙截龍大道群緊密相暫連。建議與規(guī)塘劃部門協(xié)帥商，沿環(huán)蕉湖路向東稠打通綠地伏，開辟通蹲往小區(qū)的塑次要人行竹入口，為壁小區(qū)居民嘆提供私家陪觀湖通道南。項(xiàng)目底層懲店鋪，通擊過環(huán)形道畏路的設(shè)計(jì)鋤，形成半草回型步行叢街區(qū)，將飲雙龍大道陡沿線人群尊通過步行栗街帶入項(xiàng)刊目休閑廣昆場。2）機(jī)動(dòng)抹車流線：穿湖路南達(dá)側(cè)與項(xiàng)目攤地塊相連盾的次干道末作為小區(qū)莫車行主干撕道，所有恥進(jìn)樸出小區(qū)車絹輛由此進(jìn)匪出地下車偉庫，在地悄下車庫中興形成環(huán)路藏，形成人敲車分流。外部車輛腰主要通過散環(huán)湖路到倘達(dá)地塊西譽(yù)部規(guī)劃的抽露天停車額場。整體建筑診風(fēng)格建議以：簡約現(xiàn)代墻主義整體風(fēng)格牢現(xiàn)代、輕德快、簡約囑、流暢以形式革自由、棕造型簡柏潔、注蹈重功能使、經(jīng)濟(jì)薄合理，熊沒有裝責(zé)飾或少拌量裝飾施的特點(diǎn)碎為主的皆新風(fēng)格抬。主體焰建筑造揮型樸素范大方，監(jiān)線條簡強(qiáng)潔細(xì)膩彼，色彩校和諧統(tǒng)憤一，結(jié)亡合用材凈和細(xì)部映造型反雹映出清渣新、溫油和、現(xiàn)屠代的建票筑風(fēng)貌址。頂部設(shè)露計(jì)以平粱頂與平嫁坡結(jié)合蔥為主，難加入構(gòu)胡架的設(shè)勉計(jì)；墻果面多以播面磚和拒高級(jí)涂勒料裝飾虜，顏色油多以清搏新、亮殖麗為主駝，體現(xiàn)填時(shí)尚現(xiàn)陣代感；妻陽臺(tái)的晃樣式豐茫富的了槽建筑外江立面，盒多采用柿弧性、籃270棒度轉(zhuǎn)角甚的設(shè)計(jì)圖；金屬寧框架，仙陽臺(tái)欄注桿的細(xì)讓部處理獵也為建悠筑增加亭了現(xiàn)代船之感。金屬構(gòu)架么的應(yīng)用大晨大提升了察建筑的現(xiàn)甚代感平坡結(jié)合表的頂部設(shè)邪計(jì)更體現(xiàn)姿時(shí)尚現(xiàn)代溉之感外立面的垮顏色活潑稻多樣，體格現(xiàn)時(shí)尚的勿建筑風(fēng)貌弧型的逃陽臺(tái)設(shè)級(jí)計(jì)，使盾得建筑報(bào)外立面漂更加活腥潑現(xiàn)代構(gòu)架的稀設(shè)計(jì)豐宵富了建倘筑的外賴觀，使竹得嚴(yán)肅萬的建筑犯充滿清剖新、歡氧快的氣瞞氛景觀建議中庭廣場挖：通過戶率外健身弟設(shè)備、清大片開伏闊綠地浴形成的圍運(yùn)動(dòng)休烤閑廣場植，為小藏區(qū)居民氧提供一吳個(gè)休閑批娛樂的稅開敞活具動(dòng)空間婚，結(jié)合拐商業(yè)部郵分共同領(lǐng)打造戶沙外休閑逆運(yùn)動(dòng)體佳驗(yàn)館，撤為社區(qū)恰居民的令日?？得后w健身堂和相互獵交流提站供便利筐，從而籌提高小闊區(qū)和諧扒的人際蔥關(guān)系。小品雕棕塑極富個(gè)叨性的城子市雕塑灰、園林序小品注瞇重與中味庭廣場僵共同營背造和諧哀、統(tǒng)一賊、協(xié)調(diào)妙、美觀間的購物虹環(huán)境，鞭構(gòu)成了辦濃郁的壁文化氛缸圍和特?zé)┯械娜舜孜木坝^趨。硬地鋪頂設(shè)考慮采用牙色彩艷麗機(jī)的釉面磚陶鋪設(shè)，通稀過巧妙的享設(shè)計(jì)營造踐帶有異域森風(fēng)情的地殊面藝術(shù)形蹲象，從細(xì)噸節(jié)上傳達(dá)垮一種休閑售文化。運(yùn)動(dòng)娛樂案設(shè)施結(jié)合有限枝空間設(shè)計(jì)驢兒童娛樂容設(shè)施和健粉身設(shè)施和校健康步道預(yù)等，處處圖倡導(dǎo)戶外劇運(yùn)動(dòng)的健狡康生活理削念?；ɑ芊N毫植其它簡單的于垃圾筒踏也經(jīng)過濁了色彩嘴和形態(tài)渾的創(chuàng)新導(dǎo)，處處體現(xiàn)著茶現(xiàn)代建給筑風(fēng)格欺的創(chuàng)新喇意識(shí)。分項(xiàng)物酒業(yè)產(chǎn)品茂建議（細(xì)酒店式衣公寓）戶型及配堅(jiān)比建議：產(chǎn)品上以拿50㎡左燦右小戶型廈單位為主婦，100也㎡以上大擇戶型為輔犧，平均面蠟積控制在6縱0㎡。戶型配比起建議：5稿0㎡、6兼0㎡、1狹00㎡的朗戶型采用浩6：3：兄1的比例討配置。100㎡芽大戶型單牢位主要設(shè)把置在建筑技平面的東匹部和南部恩，其余設(shè)雁置小戶型梳單位。小戶型溪主要設(shè)瘋置在中繳低樓層因，中高飛樓層設(shè)掉置大戶慕型。分項(xiàng)物業(yè)禾產(chǎn)品建議拿（酒店式千公寓）配套設(shè)趕施建議（1）以澇生活配套策為主：包憶括健身會(huì)菜所、洗衣時(shí)中心、桑輕拿中心等（2）以爛商務(wù)配套螺為輔：中截小會(huì)議室避、商務(wù)餐鄭廳、小型啟商務(wù)中心智能化建傲議小區(qū)智能怎化系統(tǒng)最拿低應(yīng)具有啞小區(qū)智能術(shù)化管理、崖三表計(jì)量恭（IC卡摧或遠(yuǎn)傳）暮、小區(qū)電雄子廣告牌奸、家庭保叛安報(bào)警、喉防火、防于煤氣泄露緩報(bào)警、緊晉急求助報(bào)濟(jì)警、家庭念電器自動(dòng)緞化控制（該包括音頻房誠和視頻）旬等功能。智能化身系統(tǒng)應(yīng)攤能實(shí)現(xiàn)啦在線化翁物業(yè)管筋理及服授務(wù)的物文業(yè)管理歷智能化超，網(wǎng)上全沖浪、斗電子購內(nèi)物、遠(yuǎn)某程教育停、VO巡壽D視頻溝點(diǎn)播等器的家庭蝕生活智哄能化，握和安全村保障智推能化等迷功能。設(shè)置樓饑宇自動(dòng)張化系統(tǒng)俗，對(duì)空晴調(diào)、制貪冷、新墨風(fēng)、給六排水系束統(tǒng)進(jìn)行減自動(dòng)化緞管理。分項(xiàng)物焦業(yè)產(chǎn)品薯建議（作酒店式督公寓）裝修標(biāo)蔬準(zhǔn)建議扁：菜單式裝怒修業(yè)主自混己定義謊裝修風(fēng)絲式格，省沉去裝修館過程中召的各種堪煩惱；購房者造在選擇毯房型時(shí)騰，可全塘面了解感裝修檔堤次、風(fēng)豎格、品世位；可只將裝修熊資金并入購房捷款中，一帝并申請(qǐng)銀抱行按揭,速減少購房敬壓力；業(yè)主不必吐監(jiān)管裝修莖現(xiàn)場，省券去大量時(shí)卷間和精力恭；實(shí)行一扶次性裝杜修避免羞二次污準(zhǔn)染和裝化修噪音么；裝修心質(zhì)量及扛售后服意務(wù)有保草證；為貴司提傾供了另外影一個(gè)利潤宣獲取點(diǎn)。實(shí)施方法持：由房地結(jié)產(chǎn)開發(fā)毫商選擇話設(shè)計(jì)裝刪飾公司忙，為每坦一種戶蹤蝶型設(shè)計(jì)駁出若干維種不同痰檔次、蛙不同風(fēng)漆格的裝燭修方案修，如現(xiàn)芬代風(fēng)格敗、古典填風(fēng)格、營商務(wù)風(fēng)冬格等，銳并由開存發(fā)商提架供基本禽的裝修蔑材料和貫裝修隊(duì)素伍；購述房者可詢以根據(jù)宅個(gè)人喜世好和經(jīng)挨濟(jì)實(shí)力雞自由挑腰選搭配轉(zhuǎn)，并可哀根據(jù)需筋要增減桑方案內(nèi)文容。購倒房者最老后購買昌到的是撞按自己民的意愿派裝修好霉的成品嘩房。分項(xiàng)物業(yè)努產(chǎn)品建議桃（酒店式解公寓）裝修風(fēng)格典建議：主題統(tǒng)一色彩擴(kuò)張州性家具要輕旬靈，提高浸空間實(shí)用辟度。重裝飾，炎輕裝修。（裝修示競意圖）分項(xiàng)物渾業(yè)產(chǎn)品屠建議（遮住宅）戶型建議設(shè)：戶型適梨中，總鄉(xiāng)豐價(jià)保持伶在40慣-60竟萬之間欲，既適僻合小兩影口，也傷滿足三攤代同堂船。配比建豆議：97㎡把的兩房騰、12愈0㎡的恐三房、顫144欲以上的夫三（四速）房按宏照3：躺3：2冤的比例配施置。分項(xiàng)物次業(yè)產(chǎn)品躬建議（檢住宅）戶型：陰兩房一寇廳一衛(wèi)乎面積么：90建-10英0平方忠米全明設(shè)都計(jì)，采豪光通風(fēng)畫俱佳闊綽廳麻堂空間健，視野禿廣闊，瞎美景自奸然入室鮮.入戶玄關(guān)勇設(shè)計(jì)，空輝間分割更臉富變化?？蛷d的步彎入式花園楚，擁有更恒多的活動(dòng)膠空間。戶型：旋三房兩袋廳兩衛(wèi)面積：榆110金~13鳥0平方凱米南北通透浪，三室朝毀南功能完女備動(dòng)靜分區(qū)魄，并加入帳了錯(cuò)層的鏟設(shè)計(jì)更顯牽空間感。在一層設(shè)蘆有前后的屆花園，營畢造花園洋執(zhí)房的氛圍慚。戶型：閑四房兩頓廳兩衛(wèi)面積：請(qǐng)約15由0平方拿米全明設(shè)計(jì)互，采光通膚風(fēng)俱佳乳,闊綽廳堂熊空間，視丈野廣闊，池美景自然辨入室,功能完漸備，動(dòng)環(huán)靜分區(qū)澇，主臥室寧加了景緞?dòng)^凸窗孩，凸顯獲主人尊姻貴。分項(xiàng)物藏業(yè)產(chǎn)品貢建議（蘇住宅）設(shè)計(jì)細(xì)父節(jié)建議：每個(gè)戶型兩的起居室君可考慮安唐排落地窗聚，輔之以懷弧型觀景素窗和寬大浙飄窗，便格于觀賞百母家湖風(fēng)景裁。空調(diào)機(jī)熊位的設(shè)些置：和倦建筑產(chǎn)脈品的機(jī)猾結(jié)合，他“凸有竄所藏，蝴凹有所販現(xiàn)”做治到實(shí)用布性與美攤觀性的腰“完美偶結(jié)合”損。建筑樓緩頂?shù)奶幮牙矸猪?xiàng)物助業(yè)產(chǎn)品腦建議（第商鋪）初步業(yè)態(tài)豆規(guī)劃建議a)3另層時(shí)尚襯中心：槳1層帥購物中喪心，主營戶外嗽運(yùn)動(dòng)套裝益、水上運(yùn)斃動(dòng)配套產(chǎn)品2層精鑼品小商哨品市場3層時(shí)尚做服飾（哈森韓、哈日局等）b)5據(jù)層綜合拴會(huì)所：炊1層恨大型室抽內(nèi)泳池諸+舞SPA赴水療2層室縮慧內(nèi)羽毛立球館和快乒乓球兆館、健活身會(huì)館砌等3層休陳閑茶社憲、棋牌聽俱樂部4層書流吧、音尸樂吧等抖功能5層商務(wù)寬會(huì)館，具龜有會(huì)議中妹心、小型根商務(wù)展示欄中費(fèi)心等擁功能。c)其余役底商：考劈燕慮社區(qū)配該套服務(wù)如驕美容美發(fā)調(diào)中心、便折利店、快核餐服務(wù)等分功能分項(xiàng)物業(yè)拍產(chǎn)品建議適（商鋪）裝修建姑議考慮到趟與建筑膽整體“哨現(xiàn)代簡選約”風(fēng)雹格的統(tǒng)菌一，考貓慮在門錫頭、街帆面櫥窗珍、內(nèi)部洽裝修等塑細(xì)節(jié)處疼體現(xiàn)時(shí)恨尚潮流索元素，順營造輕何松愉悅敲的購物掛環(huán)境，拾吸引人廊流。開發(fā)運(yùn)拍營策略具體產(chǎn)品聚分類及配鑰比方案1：產(chǎn)品類別分布情況面積（平方米）配比酒店式公寓26層高層建筑的3-24層30層高層建筑的3--30層3000040%住宅10層、15層、18層的小高層3300044%綜合會(huì)所5層多層50006．7%商業(yè)3層多層+住宅底商鋪70009．3%產(chǎn)品類別分布情況面積（平方米）配比酒店式公寓層26層高層建筑的3-24800010．7%產(chǎn)權(quán)式酒店30層高層的3-12層1440019.2%住宅10層、15層、18層的小高層30層高層的13-30層4060054.1%綜合會(huì)所5層多層50006．7%商業(yè)鋪3層多層+住宅底商70009．3%備選（方片案2）：備注：此方案只海是初步估啟算，具體臉等實(shí)際操蹄作方案確議定后將會(huì)食對(duì)此方案躍進(jìn)行深化猛研究初步經(jīng)新濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目總型體投資司收益測(cè)寸算（見族投資收培益測(cè)算增表）：熔---臂---浴---孤-按方案1肝進(jìn)行計(jì)算建筑成扭本各項(xiàng)建驚筑費(fèi)用劇都按南舊京市規(guī)桐定及經(jīng)輸驗(yàn)值計(jì)影算。其揮中土地仆費(fèi)用為裕100剝?nèi)f/畝開,總建武面積為教750封00㎡鍛。銷售收澤入根據(jù)市場傅調(diào)查分析臨，我司將治各類型物劃業(yè)定價(jià)如漢下（價(jià)格懷上下浮動(dòng)鋸5%左右紛）：酒店式太公寓：蚊420鴿0元/蜘㎡住宅：3共800元沾/㎡商業(yè)：擁100勝00元垃/㎡投資收益項(xiàng)目總成拳本為：248威53.習(xí)09萬元總收入為微：321煙40萬元所得稅忠前利潤潛為：550配3.1慈1萬元利潤率栗為：24.申95%項(xiàng)目在此軌定價(jià)下利愚潤率是不淘錯(cuò)的，隨暗著前期產(chǎn)撫品形象的濱進(jìn)一步塑延造，相信歡后期價(jià)格惜會(huì)更上一泉個(gè)臺(tái)階，衣利潤率將乘比較可觀匠。市場推虹廣與銷赴售執(zhí)行推廣策攜略：品牌策略潔：立足于參項(xiàng)目地標(biāo)爛性建筑的姓明星效應(yīng)潤，在硬件乏和配套設(shè)處施方面做弊強(qiáng)，選擇灘與品牌經(jīng)乖營管理公諸司合作，墓以產(chǎn)品和啊服務(wù)制勝煎，并在形紐奉象推廣方轎面拔高項(xiàng)艷目形象；價(jià)格策略歉：低開高撓走，步步裳攀升，根燙據(jù)銷售情渠況，適時(shí)庭制造緊迫登感；推廣節(jié)奏王策略：以勇密集的S蛙P活動(dòng)配瞞合各時(shí)間浩節(jié)點(diǎn)，不爆斷制造新通的熱點(diǎn)，厲配合新的款單位的推堡出，不斷蹈形成新的留銷售熱潮都；協(xié)作策氏略：在溉整個(gè)營毒銷推廣平過程中榮，時(shí)時(shí)素保持與旅商業(yè)經(jīng)逮營管理安公司及褲酒店管尼理公司鏡之間的固協(xié)作，傭發(fā)揮優(yōu)智勢(shì)互補(bǔ)古的效應(yīng)筒，并起賣到節(jié)約氏廣告資灣源的作灘用；主動(dòng)出臟擊策略柿：瞄準(zhǔn)叫目標(biāo)客藏群，主謹(jǐn)動(dòng)出擊散。市場推廣撲與銷售執(zhí)撈行營銷推廣村戰(zhàn)術(shù)手段：廣告宣題傳：塑造“按斯特雷象薩”的核品牌的狠知名度證和美譽(yù)雪度，將玻它打造尖成南京選的明星朽項(xiàng)目；新聞炒作勒：定位和投居資居住理屆念進(jìn)行感截性的訴說驅(qū)和理性的隱說明。主題推廣菠活動(dòng)：“戶外升運(yùn)動(dòng)休靈閑”體門驗(yàn)試營憤銷來拔閉高項(xiàng)目曉營銷?！熬_制吵導(dǎo)”推廣擾：一些目陜標(biāo)指向選性強(qiáng)的搶小眾媒捐介的使船用推廣對(duì)象算延伸：（以老種帶新）遼。購物有書獎(jiǎng)刺激效活動(dòng)：適度地開樂展以物質(zhì)丟刺激為手這段的有獎(jiǎng)買購物活動(dòng)芳。商業(yè)推廣志合作：聯(lián)合商悉家或經(jīng)也營管理萍單位，困進(jìn)行聯(lián)基合推動(dòng)郊活動(dòng)（咱商業(yè)、蒜酒店）復(fù)。市場推廣穩(wěn)與銷售執(zhí)渡行廣告策略：（1）蓄際水期：以軟形象推廣朽為主，樹悼立項(xiàng)目的恒良好，并化通過口碑搬傳播樹立重項(xiàng)目的明彼星地位。（2）老開盤前輛：立體絮轟炸，牢全方位漆宣傳。（3