建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心客座教授綜合開發(fā)研究院（中國(guó).深圳）地產(chǎn)與金融研究中心特邀研究員（PTT）國(guó)際職業(yè)培訓(xùn)師香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)聯(lián)系會(huì)員趙云

Steven.Y.Zhao我國(guó)中等城市

物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展本次演講主要結(jié)構(gòu)中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題發(fā)展與方向－－服務(wù)、經(jīng)營(yíng)境外物業(yè)管理服務(wù)介紹與國(guó)內(nèi)環(huán)境比較中等城市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題1、中小城市中的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模與面積小2、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少3、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大4、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)物管收費(fèi)低5、中小城市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收支不平衡規(guī)模與基本情況中小城市的物業(yè)管理自1997年左右起步至今，正處于市場(chǎng)逐步形成、法規(guī)日益完善和從業(yè)行為不斷規(guī)范的階段。從新住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)到涉及范圍已逐步發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，已成為城市管理的重要組成部分。抽樣一抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個(gè)）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%企業(yè)管理規(guī)模及面積較小抽樣指標(biāo)山東煙臺(tái)江蘇常州湖南株洲廣東汕頭物業(yè)企業(yè)數(shù)量(個(gè)）300120100172從業(yè)人員數(shù)量（名）1200015096100007000服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）1026599689400服務(wù)總面積（萬M2)4694500023952000物業(yè)服務(wù)覆蓋率70％60%67%55%企業(yè)平均人數(shù)（名）4012610041企業(yè)平均服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）3.4256.892.32企業(yè)平均服務(wù)面積（萬M2)15.6541.6723.9511.62抽樣一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析后果預(yù)測(cè)：項(xiàng)目初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。中小城市物業(yè)常有項(xiàng)目分期開發(fā)現(xiàn)象，最初一段時(shí)間，由于前期投入較大，導(dǎo)致出現(xiàn)收入與支出嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象。一個(gè)地塊往往被人為分割成幾個(gè)小區(qū)，小區(qū)物業(yè)分散、出口過多，難以有效實(shí)施封閉式管理，從而增加了物業(yè)管理成本。企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量較少全市目前（注：2008年）已通過物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢的企業(yè)共172家，其中會(huì)員企業(yè)150家，這次調(diào)查的136家，全市物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員共15096人。數(shù)據(jù)二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）人員構(gòu)成按技術(shù)職稱(級(jí)別)分工資收入低及勞動(dòng)強(qiáng)度大全市物管企業(yè)職工總平均收入11720.46元/人.年，僅為常州市社會(huì)平均工資22254元/人.年的52.67%。經(jīng)營(yíng)管理人員平均收入16601.12元/人.年，其中：企業(yè)高層管理人員25378.04元/人.年，管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)16067.24元/人.年，管理員(主管)12381.98元/人.年。管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)和管理員平均每周休息半天至一天，每天工作10小時(shí)以上。操作人員平均收入9936.64元/人.年，其中：工程維修工11797.68元/人.年，安全協(xié)管員10225.85元/人.年，車管員8902.2元/人.年，清潔工7192.94元/人.年，綠化工9157.7元/人.年。安全協(xié)管員和車管員每天工作12小時(shí)，且無節(jié)假日和加班工資，清潔工每人每天清掃范圍達(dá)7000—10000平方米。抽樣二：常州市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查（摘錄）后果：…物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)低(一)普通住宅項(xiàng)目1、房改房：多層0.21元/月.平方米，高層0.76元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率62.28%。2、拆遷安置房：多層0.26元/月.平方米，高層0.33元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率47.63%。3、經(jīng)濟(jì)適用房：多層0.25元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率93.25%。(二)商品房住宅項(xiàng)目多層0.27元/月.平方米，高層0.54元/月.平方米，獨(dú)立式住宅1.21元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率74.98%。(三)辦公樓2.6元/月.平方米,物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率93.96%。(四)工業(yè)用房0.53元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率96.44%。(五)學(xué)校0.4元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率100%。(六)醫(yī)院0.1元/月.平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳率90%。抽樣二數(shù)據(jù)企業(yè)收支不平衡（抽樣二數(shù)據(jù)）全市物管企業(yè)每年上繳稅收都在2000萬元以上，但是由于用工成本高，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。全市物管企業(yè)注冊(cè)資本共14372.5萬元，資產(chǎn)總計(jì)56254.92萬元，經(jīng)營(yíng)總收入27146.86萬元，經(jīng)營(yíng)成本19468.31萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加1646.17萬元，企業(yè)所得稅金566.2萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)600.07萬元，利潤(rùn)總額332.18萬元。全市136家物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額332.18萬元，平均每家企業(yè)的利潤(rùn)總額僅2.3萬。其中：贏利企業(yè)59家，占43.38%。利潤(rùn)總額50萬元以上的7家，占5.15%；10-50萬元的19家，占13.97%；10萬元以下的33家，占24.26%。虧損企業(yè)77家，占56.62%。虧損50萬元以上的6家，占4.41%；10-50萬元的32家，占23.53%；10萬元以下的39家，占28.68%。后果：…種種因素引發(fā)不良后果降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取公共配套設(shè)施租金等途徑來彌補(bǔ)，擔(dān)負(fù)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，扭曲了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。因勞動(dòng)力成本和物價(jià)大幅度上升，按目前成本測(cè)算，在兩年內(nèi)投標(biāo)的項(xiàng)目企業(yè)已經(jīng)無利可圖，中標(biāo)的項(xiàng)目越多，企業(yè)越是無奈。物業(yè)企業(yè)參與物業(yè)招投標(biāo)的積極性降低，物業(yè)服務(wù)覆蓋率下降?！l(fā)展與方向怎樣做好服務(wù)-----鏈接：物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本－－物業(yè)管理服務(wù)的王者之道資源經(jīng)營(yíng)----物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本功創(chuàng)新概念尋求廣闊發(fā)展空間－－如何樹立自己的品牌怎樣做好服務(wù)----中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑誰是顧客？顧客是：上帝？！笨蛋？！顧客是老師！讓我們學(xué)習(xí)其消費(fèi)習(xí)慣和偏好，我們需要與顧客建立學(xué)習(xí)型關(guān)系，做到你比他更了解他自己。例：“家庭購(gòu)物代理公司”期望VS獲得（反饋）不斷地使客戶保持長(zhǎng)期滿意什么是顧客滿意？在每一次互動(dòng)中發(fā)現(xiàn)并滿足客戶的一系列要求標(biāo)準(zhǔn)化VS個(gè)性化努力滿足最有價(jià)值的客戶經(jīng)營(yíng)節(jié)奏流程結(jié)構(gòu)服務(wù)要素物業(yè)服滔務(wù)要素物業(yè)管理令的機(jī)構(gòu)設(shè)別置直線制直線職能泊制事業(yè)部制運(yùn)作公偏司：三紹大板塊辦公室/管理部/服務(wù)部/品質(zhì)部/拓展部財(cái)務(wù)部工程部直線職能右制企業(yè)架論構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處（管理匙處）兩大系同統(tǒng)社區(qū)管理、安全管理設(shè)施、設(shè)備管理管理處主任直線職尖能制的注應(yīng)用案浩例物業(yè)管理公司物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)/信息管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)/協(xié)調(diào)調(diào)度財(cái)務(wù)室質(zhì)量控制室工程部設(shè)備運(yùn)行/消防管理節(jié)能降耗/工程維護(hù)綜合事務(wù)部行政事務(wù)人力資源/后勤采購(gòu)物業(yè)部物業(yè)巡視/社區(qū)文化環(huán)境工程治安與交通管理細(xì)節(jié)決定無成敗——物業(yè)管理嫌服務(wù)運(yùn)作列流程物業(yè)管理央的基本環(huán)銹節(jié)早期介億入階段入住啟動(dòng)礦階段日常運(yùn)作殺階段前期物無業(yè)管理邁服務(wù)(細(xì)節(jié)決定震成敗）

－膛－從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)巖劃外部配套設(shè)施方：道路、懷商業(yè)、活嘉動(dòng)場(chǎng)所、達(dá)垃圾處理祝等、能源：水抗、電、氣跌、備用、游發(fā)展保安、學(xué)消防：碌車場(chǎng)特、住宅溉、設(shè)備人文環(huán)拒境：綠任化布置/選種/高度/搭配、叼園林境堵觀策劃抵等建筑材料言：外墻、妥公共場(chǎng)所劑材料易維番護(hù)和更換科技運(yùn)用屠：智能化途、循環(huán)應(yīng)用等建筑的藝倉(cāng)術(shù)使用的批需求生活的藝障術(shù)全方位的服務(wù)設(shè)膊計(jì)前期介入屠階段物業(yè)管理屑的早期介缺入檢討設(shè)計(jì)然方案制定物業(yè)腥管理服務(wù)巨方案選聘物動(dòng)業(yè)管理蹄機(jī)構(gòu)物業(yè)管理番部門的成狂立機(jī)構(gòu)的飼設(shè)置/人員編制人員選歷聘/培訓(xùn)編制公幫共公約/守則；草擬工造作細(xì)則竹；物業(yè)的驗(yàn)峰收與接管業(yè)主守則墻主要內(nèi)容一、前昂言二、住戶配手冊(cè)1、管理柄機(jī)構(gòu)及促職能：2、管理回費(fèi)3、清潔衛(wèi)菠生：4、安全醋：5、設(shè)施及瞧維修、養(yǎng)柄護(hù)責(zé)任6、車輛餡與交通耕管理：7、應(yīng)急夏程序：8、其他三、住戶蒙守則1、業(yè)主猶資料2、樓宇外輛觀3、公共令門窗4、樓宇結(jié)節(jié)構(gòu)之保護(hù)5、公共偽設(shè)施6、業(yè)主交獲付費(fèi)用之愿責(zé)任7、材料老、貨品專之運(yùn)送8、二次裝窮修規(guī)例9、保險(xiǎn)10、管理課與空調(diào)膽收費(fèi)11、公共地摔方之整潔12、垃圾城之清運(yùn)13、大廈保政安14、標(biāo)牌與學(xué)指示牌15、兜售商助品16、單元捎用途物業(yè)管怒理服務(wù)復(fù)初步展時(shí)示萬事開頭域難良好的甚第一印遙象孔雀開怪屏（入住困）啟動(dòng)聞階段業(yè)主入伙宣傳物業(yè)父管理協(xié)助用戶番入?。ㄐl(wèi)魄生、協(xié)助騰搬遷、協(xié)搏調(diào)交通）搬遷期亭間的安霉全產(chǎn)權(quán)備寸案/檔案資料色的建立裝修管悔理首次業(yè)倉(cāng)主大會(huì)螞會(huì)議的驅(qū)召開和禮業(yè)主委硬員會(huì)的患正式成描立案例：入奪?。镏珮I(yè)承接入住是崗指業(yè)主帥收到書欣面入住虧通知書條并辦理劉承接相顛應(yīng)手續(xù)泳的過程啟。在我國(guó)歷香港和瞞南方沿自海城市悶，人們跳把“入住”又稱之盆為“入伙”。入住時(shí)并間負(fù)責(zé)入住莊工作的人馬員及職責(zé)通分工入住過程匹中使用的玩文件和表父格入住手續(xù)戰(zhàn)辦理和程絨序注意事緒項(xiàng)及其欄它情況入住工作申計(jì)劃案例：裝衰修管理工撇作流程`施工期代間的管烏理時(shí)間管乳理標(biāo)識(shí)管理人員管理項(xiàng)目管馬理材料管渴理日常運(yùn)作貨階段日常管理/維護(hù)（撒房屋管系理、設(shè)婚施管理膛等）綜合服務(wù)嘆（安全、芽環(huán)境、便禿民服務(wù)等劉）配套設(shè)施堵的完善系統(tǒng)的喜協(xié)調(diào)（橡內(nèi)/外）服務(wù)的關(guān)趨鍵發(fā)揮正常蔥功能提供環(huán)境1資產(chǎn)有狠效營(yíng)運(yùn)保值增值234物業(yè)服士務(wù)的設(shè)盆計(jì)有效的物病業(yè)營(yíng)運(yùn)（輔使用、經(jīng)忠營(yíng)）服務(wù)合適的么消費(fèi)型侵服務(wù)與外部環(huán)堪境呼應(yīng)的撈服務(wù)定位成就物業(yè)遠(yuǎn)事業(yè)的王斷者之道韓信？！蕭何！降低企業(yè)莊經(jīng)營(yíng)成本成本費(fèi)用峽管理的關(guān)侍鍵點(diǎn)人工費(fèi)用慈的控制簡(jiǎn)約、有禿效的架構(gòu)陶和程序—降低事務(wù)號(hào)處理成本恰當(dāng)數(shù)量必的員工配弱置—不足造成扮加班費(fèi)增抵加穩(wěn)定而揮有素質(zhì)沈的工作雙團(tuán)隊(duì)—避免昂誓貴的訓(xùn)此練成本偷（流動(dòng)滅、無用拴功）有效的凳激勵(lì)機(jī)迎制—工作績(jī)效疫的保障網(wǎng)絡(luò)時(shí)代氣的人力資蜜源管理物業(yè)管頸理服務(wù)傭新人力薦資源體挺系建立鏈接：影響物跡業(yè)管理裂服務(wù)人竊力資源揚(yáng)體系的血因素業(yè)主需清求的變罰化在60至70年代，擦消費(fèi)者置最關(guān)心側(cè)價(jià)錢是構(gòu)否便宜峰。今日，忽當(dāng)時(shí)的壯小朋友會(huì)現(xiàn)已成鍬為一家土之主，含重視包汗裝及品吉牌。我們的小重朋友已變讓成一家之亞主，著重交科技資……WTO帶來的餃全球性鵝消費(fèi)。都市人生葵活節(jié)奏急控促，沒有扁時(shí)間看長(zhǎng)滴篇大論的放通告。時(shí)間對(duì)上顆班一族十冰分重要，媽在處理管更理問題時(shí)烘，要以最非方便及最渴短時(shí)間解手決問題。設(shè)立一些虜現(xiàn)代的溝需通渠道。生活方式兔的改變物業(yè)管理剝競(jìng)爭(zhēng)劇烈巴，服務(wù)概酷念層出不壟窮包羅萬象蛙主義錯(cuò)誤的概留念的誤導(dǎo)三。故此，乏物業(yè)管廉理服務(wù)毅若不能伍與時(shí)并各進(jìn)及準(zhǔn)掘確、滿愚足顧客墨的要求穗，便容虧易被對(duì)輪手擊敗挖。竟?fàn)帉?duì)手浴的威脅勞動(dòng)力恐市場(chǎng)化暖帶來的俘沖擊低端一般雇竹員便捷顯的市場(chǎng)瓣化流動(dòng)插迫使企稠業(yè)要考努慮在人寸力資源盛管理上萍有所創(chuàng)汁新。高端物業(yè)管忠理行業(yè)頁專業(yè)人威才供應(yīng)粥不足，刮而人才籍需求卻杏不斷增兵加，企雅業(yè)間高猜級(jí)管理劍人才的鬼競(jìng)爭(zhēng)將邀在漸顯禍白熱化聽。收費(fèi)價(jià)室格與服宅務(wù)成本汪的不對(duì)蛇稱國(guó)家勞動(dòng)盡政策的改擾變第十屆默全國(guó)人棉大常委侮會(huì)第二帥十八次軟會(huì)議于2007年6月29日通過啄的《中華人民似共和國(guó)勞蹲動(dòng)合同法》，2008年1月1日起生礦效施行出。中長(zhǎng)期細(xì)合同成次為勞資乘雙方的慚首選。《勞動(dòng)合養(yǎng)同法》施行后，構(gòu)單位用人買趨于理性鮮，更加注顆重員工的宜考察、培輸養(yǎng)和員工驚隊(duì)伍的穩(wěn)晌定，這個(gè)波過程需要宇三至五年益時(shí)間。因春此，一些拍企業(yè)第一號(hào)次與員工注簽訂合同兔，往往會(huì)客選擇3年的合同票期。通過3年的時(shí)羽間，選印擇適合熊企業(yè)發(fā)煉展的員搖工，為家第二次育的固定表合同和呆以后的刑無固定耽期限合悅同打好捷基礎(chǔ)。人力成俯本的提睜高(約30%)工作場(chǎng)繳所的改習(xí)變跨地域再的工作陪場(chǎng)所，系通過網(wǎng)寺絡(luò)運(yùn)作店的組織團(tuán)隊(duì)，工越作組，資踏源利用，理互相學(xué)習(xí)族的組織知識(shí)資納產(chǎn)，人消員資產(chǎn)打管理共享服北務(wù)中心欠，戰(zhàn)略暮性利用母外部資倦源數(shù)據(jù)，信唇息和知識(shí)偽的區(qū)別，默知識(shí)管理員工結(jié)像構(gòu)缺勤人員流對(duì)動(dòng)組織結(jié)構(gòu)招聘人員配適置薪酬培訓(xùn)資格物業(yè)管勉理服務(wù)人力資源那體系基礎(chǔ)的人估力資源體巖系A(chǔ)、確定標(biāo)梳準(zhǔn)，嚴(yán)格帆招聘B、量才適攤用，合理陜配置C、規(guī)范管胸理，分層久實(shí)施D、素質(zhì)評(píng)櫻價(jià)，績(jī)效緞考核E、激勵(lì)逼驅(qū)動(dòng)，館留住人造才從T型到Z型人才培醬養(yǎng)綜合知贊識(shí)與混松合技能專業(yè)技能深度核心職顯業(yè)能力學(xué)習(xí)能倆力、溝敵通合作貿(mào)、解決絡(luò)思維技術(shù)能各力、領(lǐng)辛導(dǎo)能力侵、自我剛管理人力資蠻源體系究－－培動(dòng)訓(xùn)類型入職引導(dǎo)入職培訓(xùn)調(diào)職培訓(xùn)升職培訓(xùn)在職培訓(xùn)專題培訓(xùn)強(qiáng)化培訓(xùn)外送培訓(xùn)培訓(xùn)的類察型不限于感此常規(guī)的柏人力資申源體系幸－－員郵工薪酬誼管理（一）確割定薪酬管諒理目標(biāo)（二）選靜擇薪酬政糾策（三）制付訂薪酬計(jì)碼劃（四）腸調(diào)整薪齒酬結(jié)構(gòu)（五）實(shí)剃施和修正來薪酬體系常規(guī)的懇人力資筆源體系賽－－員劈燕工績(jī)效叛評(píng)估發(fā)展系統(tǒng)獎(jiǎng)酬系統(tǒng)物業(yè)管躬理服務(wù)慘人力資麥源的優(yōu)魄化創(chuàng)新從崗位管禿理到項(xiàng)目代目標(biāo)管理知識(shí)的傳無播才是力糖量---糠--知識(shí)仆管理轉(zhuǎn)化個(gè)固人知識(shí)愈為組織鼻知識(shí)有效地連遣接“知道販者”和“創(chuàng)需要知道壟者”認(rèn)知員犁工的綜烈合技能閉，經(jīng)驗(yàn)過和專長(zhǎng)翻；及時(shí)鉛地為合銅適的人愈提供所毫需的知獄識(shí)轉(zhuǎn)化個(gè)人穩(wěn)知識(shí)為組榆織知識(shí)確保知識(shí)制為每個(gè)人舍運(yùn)用創(chuàng)造一搖個(gè)不斷柱學(xué)習(xí)的公企業(yè)（圖學(xué)習(xí)型鎖組織）除：一個(gè)站能不斷級(jí)獲取，幕發(fā)展和司積累知差識(shí)以增皇加人力石資源服周務(wù)價(jià)值頂?shù)钠髽I(yè)習(xí)。創(chuàng)建“雇主名牌”雇主名旋牌主要炕是一種矩內(nèi)部名豪牌雇主名牌彎和產(chǎn)品名獲牌、服務(wù)沾名牌都是本企業(yè)名牌肯的組成部抄分。７個(gè)特征舍：以人力樣資源管理允過程為載良體、積極員型的領(lǐng)導(dǎo)季層、員工叔高度敬業(yè)糊、致力于蹲員工發(fā)展擇、開放溝華通型的企客業(yè)文化、藥經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)藏高于同行窄。６項(xiàng)功居能：吸披引功能帥、團(tuán)結(jié)輕功能、擋激勵(lì)功腎能、適廟應(yīng)功能悶、帶動(dòng)通功能、羊文化功役能。人力資源賞管理與網(wǎng)瘦絡(luò)的結(jié)合聲：在線人力奧資源管理INT哭ERN屬ET-遭---占--顧客關(guān)來系INTR塘ANET撈----住--員工關(guān)奮系外部網(wǎng)危-彼---錫---第--供泡應(yīng)商-貞-分繭銷商—靜合作伙宵伴關(guān)系OA系統(tǒng)與人欣力資源管撿理的結(jié)合公司內(nèi)部瞎網(wǎng)的規(guī)劃廊（OA系統(tǒng)與工至作流）無句紙辦公室規(guī)章與制督度的宣傳賠，查詢各部門慶的任務(wù)誘，主管輸介紹，婚新人介呆紹，總芽經(jīng)理的哄話等公告欄與深討論欄的宴使用公文處理拿流程工作報(bào)鋼告的處燦理在線報(bào)市表體系在線查扛詢與更鍬新在線薪酬慈福利申請(qǐng)內(nèi)部征才人力資源望服務(wù)的演抽化：從優(yōu)化艇到創(chuàng)新企業(yè)的戰(zhàn)即略家員工的支鳥持者改變的代圾理者企業(yè)的棍顧問卓越績(jī)效膝中心事務(wù)處深理中心公司業(yè)務(wù)咱伙伴事務(wù)處理招聘與禾上崗培訓(xùn)與開黑發(fā)總體報(bào)酬績(jī)效評(píng)科價(jià)創(chuàng)新優(yōu)化直接費(fèi)票用的控中制采購(gòu)程聲序的控尸制—物資提棕供鏈的述控制材料耗如用的控筍制—維修工鴨程的控楚制勞動(dòng)資誰料的控悉制—工具、璃設(shè)備的鮮利用率能源消流耗的控將制—設(shè)施、隔設(shè)備的鄭改造設(shè)施、膚設(shè)備的徒改造公共照明荒設(shè)施改造仇（案例）公共用水她的節(jié)約方活式（案例耕）電梯運(yùn)行悶改造（案棋例）空調(diào)設(shè)備壇改造（案麥例）資源經(jīng)歷營(yíng)----疲物業(yè)公司貪的核心競(jìng)左爭(zhēng)力物業(yè)服熱務(wù)不是后管理物凱業(yè)服務(wù)所要吸的經(jīng)費(fèi)－戲－都是業(yè)睜主出的？秒！服務(wù)－焦－服務(wù)李業(yè)主－量－服務(wù)跌業(yè)主的因需求業(yè)主的右需求包駱括：既朵要馬兒樹跑，又枯要馬兒事不吃草紅警游戲料－－贏的收秘訣？物業(yè)服務(wù)將的資源經(jīng)眾營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理資本組合經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)文化資源經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)（拓展）經(jīng)營(yíng)企業(yè)資源經(jīng)營(yíng)物業(yè)管棒理企業(yè)身的資源1．管理瞧技術(shù)資粗源2．品牌仁資源3．人力資震源4．自有剪設(shè)施設(shè)溪備資源5．資料煌類資源6．信息黃類資源7．社會(huì)磨關(guān)系類懲資源物業(yè)資李源的經(jīng)茄營(yíng)會(huì)所經(jīng)搭營(yíng)基地建設(shè)停車場(chǎng)支經(jīng)營(yíng)社區(qū)廣告此經(jīng)營(yíng)物業(yè)資腎源經(jīng)營(yíng)借的實(shí)施塑之：子停車場(chǎng)柄經(jīng)營(yíng)物業(yè)資景源經(jīng)營(yíng)倦的實(shí)施劃之：怠會(huì)所經(jīng)謊營(yíng)會(huì)所經(jīng)禾營(yíng)的種榮類和?？淌健緯?huì)所經(jīng)騎營(yíng)的種博類】個(gè)性會(huì)所專業(yè)會(huì)娃所生活會(huì)鬼所【會(huì)所經(jīng)債營(yíng)的模釋式】會(huì)員制青會(huì)所委托經(jīng)勾營(yíng)式會(huì)幻玉所獨(dú)立運(yùn)營(yíng)育式會(huì)所加盟運(yùn)營(yíng)鳥型會(huì)所【其他模式】7+1模式泛會(huì)所概泰念主題體驗(yàn)?zāi)鞘綍?huì)所聯(lián)合式代會(huì)所外聯(lián)式砍會(huì)所物業(yè)資銷源經(jīng)營(yíng)陡的實(shí)施拜之：黨社區(qū)廣敞告經(jīng)營(yíng)物業(yè)資耳源中廣波告經(jīng)營(yíng)沒的種類1．電梯下廣告2．屋頂爐及外墻志廣告3．廳堂涼廣告液晶顯示雜志架洲、廣告晉架壁掛廣告聲音媒體萌廣告物品展示4．停車場(chǎng)苦廣告停車場(chǎng)出唯口、入口容處。停車場(chǎng)哨管理人倡員崗?fù)な?。直接放舍置到地域面的燈姐箱。噴涂在兇地面的盈文字及刪圖案。地下停綁車場(chǎng)的驕墻壁、兆天頂、慨立柱。在停車泥場(chǎng)懸掛慨氣球、宵燈箱等召?gòu)V告載炕體。其他停汪車場(chǎng)設(shè)背施設(shè)備閘。停車場(chǎng)管公理人員散積發(fā)平面廣負(fù)告。5．宣傳欄胞廣告6．企業(yè)形呼象展示廣汽告藝術(shù)雕濃塑形式花、草股、樹、嗓木形式傘類休閑椅戶外健身密器材戶外垃圾早桶7．社區(qū)路阻燈廣告8．公益性槽廣告指路牌奧或社區(qū)蹈示意圖觸摸屏業(yè)主資譯源的經(jīng)滿營(yíng)業(yè)主資源抱的分類【1】業(yè)主需求泥資源【2】業(yè)主財(cái)毫產(chǎn)資源業(yè)主固定港財(cái)產(chǎn)資源盯－－業(yè)主革的物業(yè)。業(yè)主流動(dòng)鋸財(cái)產(chǎn)資源邁－－扔汽車、家信具、家電皆等。業(yè)主貨幣解資源并－－有價(jià)碑證券、有殼色金屬、竭銀行存款秒等?！?】業(yè)主無形淘資產(chǎn)資源業(yè)主知識(shí)獅資源業(yè)主社會(huì)輛關(guān)系資源業(yè)主固定侄財(cái)產(chǎn)資源鑼經(jīng)營(yíng)：－－物況業(yè)的租鴿賃物業(yè)租怖賃的分異類（一）按順房屋所有耽權(quán)的性質(zhì)判劃分：公餡房租賃；增私房租賃（二）噸按房屋慘租賃期漲限劃分疫：定期緞租賃；嚷自動(dòng)廷席期租賃壞；意愿婦租賃；（三）按藥物業(yè)租金萬的內(nèi)涵劃吵分：毛租遷；凈租；扯百分比租艷金；（四）其滿他劃分方劇式物業(yè)租賃檢管理模式（一）軍包租轉(zhuǎn)較租模式（二）出挨租代理模晌式（三）委槍托管理模洞式業(yè)主流動(dòng)憐財(cái)產(chǎn)資源殿的經(jīng)營(yíng)1．需求階翅段2．處理階即段“二手見家電經(jīng)粒營(yíng)”、省“二手計(jì)汽車市膽場(chǎng)”、鋸“書畫便作品交逗易”、捧“古玩豬市場(chǎng)”蝴，等等犬。業(yè)主貨幣策資源的經(jīng)足營(yíng)1．業(yè)主狼貨幣資疫源經(jīng)營(yíng)卵的原則1)不可違粒法經(jīng)營(yíng)勞，須在跟我國(guó)銀題行、金稀融、證享券等法蹦律法規(guī)播的范圍期內(nèi)進(jìn)行龜經(jīng)營(yíng)活咽動(dòng)，2)必須保晚證業(yè)主姓的資金伴安全。3)慎重進(jìn)爽行業(yè)主值貨幣資靈源經(jīng)營(yíng)糞。4)避免選擇示投機(jī)項(xiàng)目配。2．業(yè)主蕩貨幣經(jīng)齒營(yíng)的方混法1)聯(lián)合成婚立投資婆實(shí)體與業(yè)主遭聯(lián)合成樓立投資襯實(shí)體，很專業(yè)經(jīng)溫營(yíng)物業(yè)科小區(qū)內(nèi)少的商業(yè)穗項(xiàng)目。2)吸引業(yè)襲主投資彼：物業(yè)管皺理企業(yè)油尋找較寶好的商辦業(yè)項(xiàng)目賽，通過摔制訂可模行性投乘資方案釋吸引業(yè)帖主投資響。3)向業(yè)主融柄資通俗的說拿法是向業(yè)燒主貸款借精錢。物業(yè)管理柴資本的經(jīng)山營(yíng)物業(yè)投風(fēng)資－物腔業(yè)經(jīng)營(yíng)閥管理物業(yè)經(jīng)俊營(yíng)管理楚又稱物促業(yè)資產(chǎn)幣管理，槳是指為并了滿足稻業(yè)主的何目標(biāo)，鋼綜合利趙用物業(yè)管理程（Prop僚erty閱Man蛋agem拖ent）、設(shè)施管態(tài)理（Faci勤liti倍esM襖anag鬧emen嗚t）、房地產(chǎn)衡資產(chǎn)管禮理（Rea旋lE塌sta俱te禿Ass剛ets職Ma倒nag記eme腔nt）、房地產(chǎn)組姑合投資管羞理（Rea端lE機(jī)sta仿te戰(zhàn)Por斧tfo唱lio依Ma紡nag王eme勉nt）的技衛(wèi)術(shù)、手撫段和模幼式，以皺收益性乎物業(yè)為咬對(duì)象，黎為業(yè)主壟提供的兔貫穿于杰物業(yè)整腐個(gè)壽命循周期的沾綜合性族管理服差務(wù)。物業(yè)經(jīng)俊營(yíng)管理弟活動(dòng)的工管理對(duì)逼象寫字樓攪：零售商業(yè)授物業(yè)出租型洽別墅或硬公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛罵樂設(shè)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)繼管理企業(yè)管理型充物業(yè)管嶺理企業(yè)專業(yè)型號(hào)物業(yè)管雷理企業(yè)綜合型慢物業(yè)管棗理企業(yè)物業(yè)經(jīng)掙?duì)I管理羨的層次1:物業(yè)管鄰理2:設(shè)施管循理3:房地產(chǎn)資惜產(chǎn)管理4:房地產(chǎn)義組合投扣資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理層次管理亭關(guān)系圖:樹立自己瓦的品牌－－－呢創(chuàng)新概逃念尋求疫廣闊發(fā)格展空間顧客對(duì)畫服務(wù)的票價(jià)值觀質(zhì)素客觀質(zhì)素感觀質(zhì)素透過市場(chǎng)氏推廣及廣啞告令顧客祝認(rèn)識(shí)或感玻受到公司愈的質(zhì)素?？勺C。成本產(chǎn)品價(jià)格蛾是企業(yè)間哨的主要競(jìng)遺爭(zhēng)手段之廊一。與顧客穩(wěn)的關(guān)系優(yōu)質(zhì)的反服務(wù)和鏈與顧客緣瑞保持良課好的關(guān)匪系，方苗能讓顧耀客樂于脆享用我增們的服帆務(wù)；情感與體聾驗(yàn)誰教你語冰言？！誰引導(dǎo)飽你的生霞活？！有感情綢的說服——“秀“出你的肌內(nèi)涵－－留殲下你的謊管理痕徒跡！品牌經(jīng)營(yíng)物業(yè)管遵理服務(wù)幫，其品豈質(zhì)的好筍壞并不炭太容易膽取得客沿觀的衡課量標(biāo)準(zhǔn)拒；物業(yè)管犬理的品們牌，是鑼市場(chǎng)拓序展的基財(cái)?shù)A。要保持繞專業(yè)形警象，物廣業(yè)管理擔(dān)公司盡訴可能少謎做廣告撐宣傳。學(xué)市場(chǎng)推流廣策略解要花點(diǎn)夢(mèng)心思，螺例如：態(tài)舉辦推戰(zhàn)廣活動(dòng)此，如環(huán)想保、公輛益及社諒會(huì)事務(wù)貿(mào)。承擔(dān)企由業(yè)的社卵會(huì)責(zé)任一是企業(yè)毫為構(gòu)建各倉(cāng)個(gè)利益主蠟體之間的悟和諧氛圍窮所要承擔(dān)紹的責(zé)任，桃這也可以員說是企業(yè)曾內(nèi)的社會(huì)憂責(zé)任二是企樹業(yè)在外抵部要主浩動(dòng)承擔(dān)輝起與社困會(huì)各利勸益相關(guān)概者和自艱然環(huán)境遲之間和艘諧的義揪務(wù)。創(chuàng)建“雇主名棋牌”雇主名奶牌主要推是一種曾內(nèi)部名棕牌雇主名壁牌和產(chǎn)編品名牌報(bào)、服務(wù)信名牌都洋是企業(yè)差名牌的木組成部伙分。７個(gè)特碑征：以呼人力資宰源管理爪過程為巴載體、記積極型升的領(lǐng)導(dǎo)蠟層、員網(wǎng)工高度嘴敬業(yè)、塊致力于艷員工發(fā)攻展、開低放溝通潤(rùn)型的企頑業(yè)文化籌、經(jīng)營(yíng)緩業(yè)績(jī)高隊(duì)于同行亡。６項(xiàng)功能檢：吸引功撿能、團(tuán)結(jié)榴功能、激三勵(lì)功能、寧適應(yīng)功能事、帶動(dòng)功帖能、文化活功能。中小物業(yè)互公司生存蛇之道物業(yè)管理稈的“戰(zhàn)國(guó)偵時(shí)代”規(guī)?；杞?jīng)營(yíng)和逮兼并重雞組的興膝起管理面積陜的對(duì)外擴(kuò)挎張必然是旱物業(yè)管理鼠企業(yè)追求禮的第一目講標(biāo)。另一種擴(kuò)爐張方式表敏現(xiàn)為：a、專勢(shì)業(yè)技術(shù)緞的對(duì)外泡擴(kuò)張（千如成立粘清潔、躲機(jī)電、站消殺、緞專業(yè)公令司等）拜，實(shí)現(xiàn)弄對(duì)內(nèi)保儉障的同糊時(shí)，對(duì)物外提供炎專業(yè)技絲式術(shù)服務(wù)湯；b、提供矩物業(yè)管理港顧問、咨任詢、培訓(xùn)柳等。高度社會(huì)響化、市場(chǎng)柳化、專業(yè)鞏化物業(yè)管進(jìn)理的到來（一）物忽業(yè)管理竹企業(yè)的伴專業(yè)化、剪規(guī)?；瘜冒l(fā)展（二）物文業(yè)管理的港股權(quán)化與坡市場(chǎng)化發(fā)敵展（三）炕物業(yè)管朱理的職勾能化與州網(wǎng)絡(luò)企化發(fā)體展另一種布物業(yè)服懼務(wù)思路第一種誘模式：葉物業(yè)管羅理物業(yè)驢與居委綢會(huì)合署刮辦公，掃兩塊牌烘子一套細(xì)班子。第二種模允式：開發(fā)商管物業(yè)、端居委會(huì)管社區(qū)。第三種劃模式：寧鼓勵(lì)和受提倡街重道興辦尸物業(yè)管訓(xùn)理企業(yè)狹。未盡之秀處請(qǐng)指述正！9、靜夜四款無鄰，荒養(yǎng)居舊業(yè)貧勵(lì)。。4月-敏234月-湖23Thur繩sday黎,Ap慨ril溫27,丸202310、雨中藍(lán)黃葉樹于，燈下歐白頭人刻。。16:2訪3:3916:2瘋3:3916:益234/27美/202徐34:晉23:3伸9PM11、以我史獨(dú)沈久綿，愧君早相見頻刻。。4月-2西316:2興3:3916:2孩3Apr-露2327-堅(jiān)Apr預(yù)-2312、故人江嬌海別，幾薄度隔山川蒙。。16:感23:翻3916:2蔑3:3916:倚23Thu詳rsd寒a(chǎn)y,取Ap到ril味27聰,2遞02313、乍見翻萌疑夢(mèng)，相斗悲各問年趁。。4月-2尸34月-絡(luò)2316:蓮23:片3916:2爹3:39Apri塘l27壇,20隆2314、他鄉(xiāng)生貢白發(fā)，舊為國(guó)見青山呀。。27壘四月搏202炸34:23賊:39島下午16:2射3:394月-2布315、比不乎了得就蚊不比，謠得不到梯的就不鐘要。。纖。四月富234:2糧3下牌午4月-2紙316:般23Apri鍵l27藝,20憲2316、行動(dòng)出康成果，工秀作出財(cái)富文。。202擁3/4我/27轉(zhuǎn)16壤:23累:3916:姻23:傷3927訊Apr筐il獎(jiǎng)202磁317、做前史，能夠辭環(huán)視四植周；做叼時(shí)，你食只能或尸者最好謀沿著以刻腳為起男點(diǎn)的射否線向前婆。。4:23床:39減下午4:2鼓3下總午16:2珠3:394月-嫁239、沒有失射敗，只有嘩暫時(shí)停止?jié){成功！。4月-2容34月-2備3Thu迷rsd額ay,勢(shì)Ap典ril肺27星,2思02310、很多事纖情努力了開未必有結(jié)櫻果，但是孕不努力卻膛什么改變予也沒有。蓄。16:2巴3:3916:2克3:3916:2勞34/27澡/202家34:遙23:3苦9PM11、成功灶就是日鍵復(fù)一日起那一點(diǎn)感點(diǎn)小小怒努力的松積累。辦。4月-賺2316:2浪3:3916:雞23Apr-矛2327-吉Apr辮-2312、世間成云事，不求救其絕對(duì)圓宋滿，留一臣份不足，播可得無限連完美。。16:2左3:3916:2渠3:3916:2朝3Thu韻rsd愿ay,介Ap永ril隨27屬,2丹02313、