房地產(chǎn)投融資實務

將探討的問題1.對房地產(chǎn)投融資活動的認識2.關(guān)于新項目拓展

3.高院關(guān)于土地合同糾紛的司法解釋4.判別房地產(chǎn)投資項目是否可行的主要指標5.融資前、融資后投資分析6.房地產(chǎn)兼并收購之盡職調(diào)查7.房地產(chǎn)項目融資8.房地產(chǎn)信托9.國外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對象的標準10.國外房地產(chǎn)基金11.如何撰寫一份好的商業(yè)計劃書12.工作中的幾點體會

一、對房地產(chǎn)投融資活動的認識傳統(tǒng)的投融資

現(xiàn)代的投融資

任務

項目能不能做

項目能不能做，怎樣做

融資渠道

銀行借貸

銀行借貸、信托、國際房地產(chǎn)基金

…

著眼點

項目

企業(yè)

重要性

項目投融資研究只是階段性工作

項目投融資研究從前期開始，貫穿于項目全過程

二、關(guān)于新項目拓展

1、土地（項目）獲得

一級市場：全面響應文件要求

☆招標☆拍賣☆掛牌

二級市場：做好盡職調(diào)查☆股權(quán)轉(zhuǎn)讓☆在建工程轉(zhuǎn)讓

二、關(guān)于新項目拓展

新項目信息通報表項目概況表經(jīng)濟技術(shù)指標表合作條件表成本測算、經(jīng)濟效益分析表2、五個表格二、關(guān)于新項目拓展

項目來源可靠權(quán)屬清楚規(guī)劃無瑕疵符合公司發(fā)展戰(zhàn)略符合謹慎、穩(wěn)健、保守、以小博大原則已經(jīng)站在老板的角度把問題都考慮清楚了3、提高“命中率”需注意的幾個事項三、高院關(guān)于土地合同糾紛的司法解釋（2005年6月18日）

土地出讓合同土地轉(zhuǎn)讓合同合作開發(fā)合同四、判別房地產(chǎn)投資項目是否可行的主要指標

成本利潤率自有資金回報率銷售利潤率內(nèi)部收益率（IRR）☆項目財務內(nèi)部收益率☆項目資本金內(nèi)部收益率☆投資各方內(nèi)部收益率

五、融資前、融資后投資分析

融資前（Beforefunding）：不受融資方案影響融資后（Afterfunding）：受融資方案影響

六、房地產(chǎn)兼并收購之盡職調(diào)查

組建專業(yè)化的團隊審計師、律師、工程師、會計師等，包括收購方內(nèi)部和外部

制訂詳盡的并購流程（五個主要環(huán)節(jié)）☆市場調(diào)研和戰(zhàn)略評估☆初步接洽、簽訂備忘錄（合作意向書）和保密協(xié)議☆盡職調(diào)查☆交易談判☆起草合同和簽約盡職調(diào)查的內(nèi)容案例：A公司收購B公司盡職調(diào)查清單（范例）

七、房地產(chǎn)項目融資

投融資工作從項目前期階段開始融資研究需要在投資估算的基礎(chǔ)上進行資金來源：股東權(quán)益資金和負債

1、投融資環(huán)境調(diào)查

法律法規(guī)公司法、銀行法、信托法、證券市場管理法規(guī)、稅法、合同法、擔保法、資本市場管理法規(guī)、外商投資管理有關(guān)法規(guī)

經(jīng)濟環(huán)境資本市場、銀行體系、證券市場、稅務體系

融資渠道銀行貸款、IPO、信托、國外房地產(chǎn)基金

稅務條件稅收優(yōu)惠

投資政策宏觀調(diào)控、“熱錢”

2、房地產(chǎn)項目融資主要渠道

IPO、增配股、可轉(zhuǎn)債

企業(yè)增資擴股

股東借款

銀行借款

房地產(chǎn)信托

國外房地產(chǎn)基金

3、優(yōu)先股

優(yōu)先股是一種介于股本資金與負債之間的融資方式優(yōu)先股股東不參與公司的經(jīng)營管理，沒有公司的控制權(quán)發(fā)行優(yōu)先股通常不需要還本，但要支付固定的股息優(yōu)先股股息通常大大高于銀行的貸款利息對于其他債權(quán)人來講，優(yōu)先股后于其他債權(quán)人受償對于一般股東來說，優(yōu)先股是一種負債優(yōu)先股股息在稅后支付，資金成本得不到所得稅扣減4、股東借款

股東借款是公司的股東對公司提供的貸款，對借款公司來說是負債。股東借款的好處是可以降低注冊資本。股東借款的利息可以在稅前支付。5、銀行貸款

我國的銀行貸款分為商業(yè)銀行貸款和政策性銀行貸款（國家開發(fā)銀行、進出口銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）。我國的商業(yè)銀行分為國有商業(yè)銀行和股份制銀行。商業(yè)銀行的貸款分為短期貸款（1年以內(nèi)）、中期貸款（1-3年）和長期貸款（3年以上）。商業(yè)銀行貸款通常應當不超過10年，超過10年期限，需要報人民銀行備案。商業(yè)銀行貸款利率以人民銀行基準利率為中心可以上下浮動。一般下浮10%至上浮30%。

三方委貸（銀行版本）條件及提供的資料6、IPO香港主板、創(chuàng)業(yè)板與中國A股、美國NASDAQ上市條件比較7、融資成本

資金成本資金成本=資金占用成本+融資費用資金占用成本借款利息、股息、紅利融資費用律師費、資信評估費、公證費、手續(xù)費、擔保費、管理費、傭金8、融資風險

出資能力出資吸引力再融資能力融資預算的松緊程度利率和匯率風險八、房地產(chǎn)信托

信托的定義和有關(guān)規(guī)定

信托是指委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。根據(jù)規(guī)定，信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元。2、“三一法兩三規(guī)”《中華三人民共三和國信三托法》三（20三01年三4月2三8日）《信托三投資公三司管理三辦法》三（20三01年三1月1三0日）《信托三投資公三司資金三信托管三理暫行三辦法》三（20三02年三6月2三6日）《加強三信托投三資公司三部分業(yè)三務風險三提示的三通知》三（20三05年三8月2三8日）（21三2文件三）3、信三托合同三主要條三款委托人三、受托三人的姓三名、住三所、自三然人身三份證號受益人三姓名、三身份證三號釋義信托目三的信托類三別信托資三金及其三交付（三如有）信托期三限信托財三產(chǎn)的構(gòu)三成信托財三產(chǎn)的管三理方式三和受托三人的管三理、運三用和處三分的權(quán)三限信托財三產(chǎn)管理三、運用三和處分三的具體三方法或三者安排3、信三托合同三主要條三款信托利三益的計三算、向三受益人三交付信三托利益三的時間三和方法信托財三產(chǎn)承擔三的費用受托人三報酬的三計算方三法、支三付時間三及方法信托終三止時信三托財產(chǎn)三的歸屬三及處分三方式信托當三事人的三權(quán)利、三義務信托財三產(chǎn)管理三、運用三的風險三揭示信托財三產(chǎn)損失三后的損三失承擔三主體及三承擔方三式信托當三事人的三違約責三任及糾三紛解決三方式信托計三劃和信三托持股三管理辦三法與信三托合同三的關(guān)系三（應作三為合同三的附件三）其他事三項。4、銀三監(jiān)會“三212三”文件三與央行三“12三1”文三件融資三條件比三較銀監(jiān)會“212”文件央行“121”文件融資條件項目“四證”齊全項目“四證”齊全自有資金超過30%（2004年宏觀調(diào)控時將房地產(chǎn)項目資本金比例調(diào)整為35%）自有資金超過35%具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需具備二級以上開發(fā)資質(zhì)張江鎮(zhèn)三項目資三金信托三計劃(三草案)案例：——三一般受三益人推三介九、國三外房地三產(chǎn)基金三公司選三擇合作三對象的三標準宏觀經(jīng)三濟☆國三家三☆地三域三☆三市場行業(yè)地三位☆壟三斷三☆群三雄割據(jù)☆行三業(yè)領(lǐng)先三☆三新進入三者目標三市場公司發(fā)三展戰(zhàn)略☆目三標三☆定三位三☆三優(yōu)勢九、國三外房地三產(chǎn)基金三公司選三擇合作三對象的三標準業(yè)務運三行模式☆簡三單化三☆邏三輯性三☆三規(guī)?；钊蓮椭茦I(yè)績和三潛力☆過三往業(yè)績?nèi)钊鲩L三潛力公司治三理結(jié)構(gòu)☆管理三層三☆誠三信度三☆三公開透三明三☆企三業(yè)文化品牌十、國三外房地三產(chǎn)基金1、國三外房地三產(chǎn)基金三種類開發(fā)型三基金新加坡三政府投三資公司三（GI三C）、三荷蘭I三NG、三第一中三國房地三產(chǎn)發(fā)展三集團（三FCP三G）、三摩根斯三坦利（三Mor三gan三St三anl三ey）收租型三基金澳大利三亞麥格三理銀行三（Ma三cqu三ari三eB三ank三）、美三國國際三集團（三AIG三）、美三國凱龍三瑞、新三加坡騰三飛基金三（As三cen三das三）不良資三產(chǎn)處置三型基金高盛、三雷曼兄三弟、摩三根斯坦三利（M三org三an三Sta三nle三y）2、與三國外房三地產(chǎn)基三金打交三道需注三意事項注重資三金運用三是否達三到回報三率資金（三外匯）三進出的三通道合作方三提供的三信息要三一致企業(yè)信三息公開三透明，三允許并三且?guī)椭鸸咀龊萌椖勘M三職調(diào)查基金公三司項目三決策時三間較長三，需要三耐心項目公三司的股三權(quán)架構(gòu)三簡單、三清晰位于中三心地段三、甲級三品質(zhì)、三定位準三確、功三能單一三、價格三合理的三投資項三目（酒三店式服三務公寓三、寫字三樓、商三場）是三基金公三司的首三選復地集三團和荷三蘭IN三G松江三香提苑三合作項三目案例：十一、三如何撰三寫一份三好的商三業(yè)計劃三書公司介三紹☆戰(zhàn)三略三☆三技術(shù)三☆三產(chǎn)品三和服務三☆三管理三團隊市場和三銷售☆目三標市場三☆三營銷三策略競爭性三分析☆競?cè)隣幷呷罡側(cè)隣幉呗载攧沼?/p>