第四章房地產(chǎn)評估本章學習目的和要求：1、了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點2、掌握影響房地產(chǎn)價格的各種因素3、了解房地產(chǎn)評估中的一般程序4、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法及基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應用1．房地產(chǎn)的概念：（1）房地產(chǎn)土地、建筑物、其他地上建筑物評估對象；土地建筑物房地合一一、房地產(chǎn)的概念和特點2．房地產(chǎn)的特性：（1）土地自然特性（2）土地經(jīng)濟特性（3）房地產(chǎn)特性（4）房地產(chǎn)市場特性二、房地產(chǎn)評估的理論1．地租理論（說明土地價值的產(chǎn)生）馬克思的理論：認為，地租是土地所有權在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所獲得的地租。－土地出讓金（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導致的地租（級差地租2）。級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。2．地價理論（說明地產(chǎn)價格的決定理論）一般商品的價格是以價值為基礎，上下波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價格決定也具有特殊性。地價的本質(zhì)是地租的資本化三、房地產(chǎn)評估的原則(p131)1、合法性2、最佳使用3、區(qū)域地段4、房地綜合考慮四、房地產(chǎn)評估的程序（p133）A、明確基本事項，簽訂評估協(xié)議B、選擇評估方案C、實地勘察，收集資料D、配備人員，制定并實施評估計劃E、計算、確定評估價格F、撰寫評估報告書五、房地產(chǎn)價格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價格的特點1、土地價格的特點（p135）2、房地產(chǎn)價格的特點（p137）（二）房地產(chǎn)價格的種類土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格土地價格分為：基準地價、標定地價、出讓底價、轉(zhuǎn)讓價格、其他價格總價格、單位價格、樓面價格樓面地價＝總價格/建筑總面積容積率＝建筑總面積/土地面積（建筑占地面積）樓面地價的計算珠江路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率小于等于2.0，面積約2萬平米，成交價25400萬。則樓面地價為25400萬/4萬＝6350元/平米。聚寶山一住宅用地，凈地，容積率：別墅<0.3，多層<1.1，小高層<2，面積43.9萬平米，成交價91100萬，則別墅樓面地價4707元/平米，多層樓面地價1280元/平米。雨花臺寧南新區(qū)，住宅，凈地，容積率小于等于1.8，面積4277萬平米，價格1900萬，則樓面地價為2468元/平米。（三）房地產(chǎn)價格的構成（p140）房地產(chǎn)價格=土地取得費+開發(fā)成本+管理費用+利息+銷售費用+開發(fā)利潤（四）房地產(chǎn)價格的影響因素（p143）一般因素，包括：社會、經(jīng)濟、政策因素區(qū)域因素個別因素六、房地產(chǎn)評估的方法

（一）收益法1．基本思路2．計算方法：（1）純收益：實際純收益與客觀純收益客觀總收益（年收益）－客觀總費用（2）資本化率：綜合折現(xiàn)率、土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率（1）適應于單獨評估土地或建筑物的價值時（2）可以檢驗建筑物與土地價值是否匹配收益法的派生－－殘余法案例例1：某用于出租寫字樓，占地面積1000平方米，建筑物容積率2，每年來自土地的總收益20萬元，總費用5萬元，建筑物折現(xiàn)率12%，綜合折現(xiàn)率10%，使用期限假設為無限期，該建筑物現(xiàn)時價格150萬元，求樓面地價和土地折現(xiàn)率。例2、某房地產(chǎn)公司1996年取得一塊土地50年使用權，于1998年11月建成一棟寫字樓，造價2000元/平方米，耐用年限55年，2000年該類建筑重置價格2500元/平方米，占地面積500平方米，建筑面積900平方米。出租期間每月實收租金3萬元。當?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?0元/平方米，空置率10%，支付管理費、維修費、房產(chǎn)稅等73260元/年，土地折現(xiàn)率7%，建筑物折現(xiàn)率8%，評估2000年11月土地價值。（二）市場法（p166）1.基本思路2.適用范圍：3．計算方法：交易情況的調(diào)整、交易時間差異的調(diào)整、區(qū)域因素的調(diào)整、個別因素如年限、容積率面積等的調(diào)整4.市場法的特例－－基準地價修正法（三）成本法（p148）1、思路：房地產(chǎn)價值=土地價格+建筑物價格-損耗2、適用范圍：成本易確定的較新建筑物和折舊易確定的舊建筑物，及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的不動產(chǎn)類型的評估。比如：公用、公益性房地產(chǎn)，工業(yè)不動產(chǎn)和特殊用途的不動產(chǎn)。3、土地成本：土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+管理費用+利息+稅費＋利潤（1）取得費：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補償（2）開發(fā)費：基礎設施配套費；公共事業(yè)配套費；小區(qū)開發(fā)配套費（3）三投資利三息：借三入和自三有資金三；計息三期；計三算基數(shù)（4）三投資利三潤：利三潤率例：待三開發(fā)土三地取得三費8萬三元每畝三，開發(fā)三費1.三5億元三/平方三公里，三銀行一三年期貸三款利率三6%，三兩年期三利率1三0%，三開發(fā)周三期兩年三，第一三年投資三3/4三，利潤三率10三%，試三估算土三地價值4、建三筑物成三本：建三筑物價三值=建三筑物重三置成本三-實體三貶值-三功能貶三值-經(jīng)三濟貶值（1）三重置成三本：建三筑安裝三工程費三+管理三費+投三資利息三+銷售三費+利三潤三重三編預算三法；預三決算調(diào)三整；物三價指數(shù)三法（2）三實體貶三值：使三用年限三法；打三分法（3）三功能貶三值：用三途，使三用強度三；設計三，結(jié)構三；裝修三，設備（4）經(jīng)濟貶三值：空三房閑置三等案例例：某三教學樓三位于市三中心，三占地8三00平三方米，三建筑面三積24三00平三方米，三始建于三199三3.7三，試評三估20三03.三7市場三價值。三根據(jù)市三場調(diào)查三有下列三資料：1.類三似土地三128三0元/三平方米三，當?shù)厝虡I(yè)類三建筑物三建筑費三115三0元/三平方米三，該建三筑重置三成本確三定為1三100三元/平三方米（三含利潤三稅費）2.據(jù)三分析尚三可用4三0年。評估后三將用于三商業(yè)用三途，內(nèi)三部結(jié)構三需要重三新裝修三布置，三估計費三用20三0元/三平方米（四）三剩余法1．基三本思路剩余法三又稱假三設開發(fā)三法、倒三算法或三預期開三發(fā)法。三剩余法三是將被三評估地三產(chǎn)的預三期開發(fā)三值，扣三除正常三投入費三用、正三常稅金三及合理三利潤后三，依據(jù)三該剩余三值測算三被估地三產(chǎn)價格三的方法三。2、計三算方法三：（1）三地價=三預期樓三價-建三筑費用三-專業(yè)三費用-三利息-三稅費-三利潤（2）三在建工三程價值三=預期三續(xù)建完三成后樓三價-續(xù)三建成本三-管理三費用-三投資利三息-銷三售費用三-續(xù)建三利潤-三購買在三建工程三稅費例：某三七通一三平待建三空地，三土地總?cè)娣e1三000三0平方三米，允三許用途三商業(yè)或三居住、三容積率三7，建三筑覆蓋三率不大三于50三%，使三用年限三50年三，出售三時間2三003三年10三月，評三估出售三價格。三根據(jù)市三場得到三下列資三料：1.最三佳用途三為商業(yè)三居住混三合，1三4層，三1-2三商業(yè)用三，建筑三面積1三000三0平方三米，以三上居住三用，建三筑面積三600三00平三方米。2.預三計建設三期3年三，預計三建造完三成后商三業(yè)用樓三可以全三部售出三，售價三450三0元/三平方米三，居住三用可售三出30三%，半三年后售三出50三%，其三余一年三后售出三，售價三250三0