房地產(chǎn)項(xiàng)目貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析學(xué)科前沿講座系列舒暢2010年11月1.1現(xiàn)金流量及定義現(xiàn)金流量是反映主題對(duì)象在一定的期間內(nèi)所發(fā)生的現(xiàn)金流入和流出，并包含由流入流出運(yùn)動(dòng)相互抵減后產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，而其產(chǎn)生則源于這期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)?，F(xiàn)金流量表：指把上述活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入流出，及其凈額編制成的表，一般用excel的形式體現(xiàn)。會(huì)計(jì)中的報(bào)表是對(duì)現(xiàn)金流日流出的記錄，數(shù)據(jù)來(lái)源可參考資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，而我們所學(xué)的現(xiàn)金流量表則是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金運(yùn)動(dòng)的估算。

1.2現(xiàn)金流量分析的運(yùn)用對(duì)象一般對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金即收益狀況有進(jìn)行預(yù)測(cè)的需要的情況下，而且也有長(zhǎng)期，穩(wěn)定的現(xiàn)金流量運(yùn)動(dòng)的情況下，會(huì)運(yùn)用現(xiàn)金流量分析。投資活動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)籌資活動(dòng)主要針對(duì)1.3現(xiàn)金流量分析方法分類(lèi)現(xiàn)金流量分析分為

靜態(tài)現(xiàn)金流分析貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析

2.1靜態(tài)現(xiàn)金流分析見(jiàn)文檔文件－例：靜態(tài)現(xiàn)金流量表

房產(chǎn)項(xiàng)目的表有類(lèi)似成本法評(píng)估的格式，但是體現(xiàn)的是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的估算。2.2靜態(tài)現(xiàn)金流分析特點(diǎn)簡(jiǎn)單，一目了然，直觀印象深刻?，F(xiàn)金數(shù)字直接和科目對(duì)應(yīng)，便于現(xiàn)金流控制。缺乏更生動(dòng)，更詳細(xì)的分析；數(shù)字之后所反映的財(cái)務(wù)和其他狀況，沒(méi)有及時(shí)顯示。顯示狀態(tài)處于時(shí)間序列中的某一個(gè)點(diǎn)（或是活動(dòng)末期，或是中間的一個(gè)時(shí)點(diǎn)）。不能反映現(xiàn)金流的時(shí)間特性。由于簡(jiǎn)化性，很多因素被忽略，不能對(duì)最終決策產(chǎn)生太大影響。2.3.1貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析貼現(xiàn)現(xiàn)金流又稱(chēng)為動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流，即反映更為詳細(xì)的不同時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金活動(dòng)狀況DiscountedCashFlowStatement，DCF；是人們?yōu)榱祟A(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流，所愿意付出的當(dāng)前代價(jià)。簡(jiǎn)而言之，DCF就是將未來(lái)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值。對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，DCF由以下估算得到：估算必須付出的現(xiàn)金以及預(yù)計(jì)收回的現(xiàn)金。同時(shí)，要考慮到付款周期（估算）。每一筆現(xiàn)金交易還必須減去收款付款這段時(shí)間的機(jī)會(huì)成本。2.3.2DCF釋義例1.如果通貨膨脹率是6％，你的資產(chǎn)價(jià)值每隔12年就要減半。所以，如果你有一筆資產(chǎn)將會(huì)于12年后為你提供30，000美元收益的話(huà)，那么考慮到6％的通膨率，這筆收益的現(xiàn)值就是15，000美元。對(duì)30，000美元的現(xiàn)金流進(jìn)行折算，它的貼現(xiàn)值就是15，000美元。例2.在一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目當(dāng)中，我們考慮是否付出一定的價(jià)款10億美元購(gòu)入一個(gè)項(xiàng)目，目的是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目在未來(lái)若干年內(nèi)如10年，能產(chǎn)生連續(xù)的現(xiàn)金收入，或是在未來(lái)若干年后可以轉(zhuǎn)賣(mài)一個(gè)更高的價(jià)格。這時(shí)，市場(chǎng)上其他的類(lèi)似項(xiàng)目的收益率為12％，我們以這個(gè)為貼現(xiàn)率計(jì)算，如果未來(lái)收益轉(zhuǎn)為貼現(xiàn)值，大于10億美元的話(huà)，可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是有投資價(jià)值的。2.3.3房地產(chǎn)項(xiàng)目DCF示例2.3.4DCF的優(yōu)勢(shì)DCF常被使用作為一種估價(jià)方法，企業(yè)估價(jià)和股票估價(jià)都會(huì)使用這種方式。但是不同于評(píng)估法中的收益評(píng)估法。特點(diǎn)是采用了貼現(xiàn)率（DiscountedRateofReturn)，有時(shí)候采用收益率IRR，但有同樣的兩個(gè)含義：貨幣的時(shí)間價(jià)值。任何投資者都希望能夠立刻獲取現(xiàn)金。而不希望有等待的過(guò)程。所以如果需要等待的話(huà)，投資者必須得到補(bǔ)償。風(fēng)險(xiǎn)貼水（RiskPremium)，就是投資者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)所要求的較高報(bào)酬率，以補(bǔ)償投資者未來(lái)現(xiàn)金流取法兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。貼現(xiàn)現(xiàn)金流的缺點(diǎn)將在講座結(jié)束前由同學(xué)來(lái)總結(jié)。2.4.1DCF建立要素在excel表上顯示出來(lái)的要素項(xiàng)目周期（如銷(xiāo)售計(jì)劃，租賃周期等）的估計(jì)和假設(shè)購(gòu)買(mǎi)成本（即購(gòu)買(mǎi)單價(jià)），包括：契稅，交易傭金續(xù)建成本，裝修成本貸款數(shù)目（gearingratio的確定，考慮到自由資金，償還能力以及項(xiàng)目的收益能力）稅項(xiàng)目空置率項(xiàng)目折舊率非顯示要素ExitYield一般估算方式基于經(jīng)驗(yàn)，建議參考最近一年內(nèi)的租金和售價(jià)的比例。CPI指數(shù)租金調(diào)整影響因素中的一個(gè)重要原因。2.4.2.1DCF構(gòu)成部分－項(xiàng)目假設(shè)2.4.2.2PurchaseCost購(gòu)買(mǎi)成本土地費(fèi)用＝土地價(jià)款及地上建筑物價(jià)格停車(chē)位價(jià)款樣板房建造及裝修傭金（土地費(fèi)用的1％～2％）契稅（土地費(fèi)用的3%）續(xù)建成本等2.4.2.3前期費(fèi)用，配套費(fèi)用等這些通常包括：大市政配套費(fèi)用（依市區(qū)和郊區(qū)而不同）前期費(fèi)用（設(shè)計(jì)施工招標(biāo)費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，工程審照費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，灰線恢復(fù)費(fèi)，其他）區(qū)內(nèi)配套費(fèi)（供電，供水，燃?xì)猓娪嵐こ藤M(fèi)等等）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)其他費(fèi)用例－房產(chǎn)項(xiàng)目DCF成本費(fèi)用估算表（包含成本分項(xiàng)計(jì)算）.1續(xù)表.2續(xù)表.3注：房產(chǎn)項(xiàng)目的DCF分析中，上述例子中的第二，第三，第四大點(diǎn)費(fèi)用發(fā)生時(shí)間分散，而且其中的很多分項(xiàng)費(fèi)用往往數(shù)量不大，對(duì)項(xiàng)目的分析結(jié)果（比如IRR和敏感性分析）影響不大，所以往往可以簡(jiǎn)化。例－常用的房產(chǎn)項(xiàng)目DCF成本估算表格式2.4.2.4TaxFees稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加（一般采用5.565%，包括營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，堤防費(fèi)等）房產(chǎn)稅所得稅（33％）2.4.2.5InterimExpenses間接費(fèi)用間接費(fèi)用包括：管理費(fèi)用（按開(kāi)發(fā)成本的3％～8％）銷(xiāo)售費(fèi)用（按銷(xiāo)售收入的2％～5％）財(cái)務(wù)費(fèi)用（根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算）物業(yè)維修基金例－簡(jiǎn)三單的DCF項(xiàng)目間三接費(fèi)用三匯表2.4三.2.三6F三ina三nci三al三Exp三ens三es財(cái)務(wù)費(fèi)三用按照財(cái)三務(wù)費(fèi)用三有否，DCF可分為ung三ear三ed三cas三hf三low和gea三red三ca三sh三flo三w。財(cái)務(wù)費(fèi)三用的發(fā)三生通常三是由于三銀行貸三款因債三而產(chǎn)生三的。財(cái)務(wù)費(fèi)三用一般三為貸款三的利息三費(fèi)用。貸款利三率是影三響財(cái)務(wù)三費(fèi)用最三重要的三因素。6個(gè)月三～1年5.5三6％5年以上6.1三4％不同的三償付方三式，貸三款方式三和貸款三時(shí)間將三對(duì)現(xiàn)金三流產(chǎn)生三影響。例－財(cái)三務(wù)費(fèi)用三計(jì)算a例－財(cái)三務(wù)費(fèi)用三計(jì)算bFun三cti三on-三Fin三anc三ial三-PM三TFun三cti三on-三Fin三anc三ial三-IP三MTFun三cti三on-三Fin三anc三ial三-PP三MT2.4三.2.三7R三ent三al三or三Sal三es三Pro三gre三ss項(xiàng)目租三賃或銷(xiāo)三售進(jìn)度三假設(shè)首先，三項(xiàng)目是三做租賃三或是銷(xiāo)三售在多三種因素三考慮之三后作出三決定。三在此基三礎(chǔ)上做三租賃方三案或是三銷(xiāo)售方三案。項(xiàng)目可三做純租三賃或純?nèi)N(xiāo)售，三視不同三的目的三。部分項(xiàng)三目從現(xiàn)三金平衡三管理控三制的角三度出發(fā)三，會(huì)同三時(shí)進(jìn)行三租賃和三銷(xiāo)售。三按項(xiàng)目三性質(zhì)和三需要（三比如：三大樓底三層的商三鋪?zhàn)赓U三，上面三的辦公三樓銷(xiāo)售三）。例-酒三店租金三周期預(yù)三估2.4三.2.三8O三the三rA三ssu三mpt三ion三s項(xiàng)目空三置率，三折舊率三等假設(shè)三數(shù)據(jù)項(xiàng)目的三空置率三（Voi三ds)三。折舊率三針對(duì)長(zhǎng)三期出租三的項(xiàng)目三，比如三說(shuō)十年三期的出三租項(xiàng)目三將要考三慮折舊三計(jì)算，三往往是三總投資三額的3三%~4三%。其他的三一些可三參照實(shí)三例exc三el表。2.5三DC三F的強(qiáng)大三分析能三力4個(gè)IRR項(xiàng)目?jī)?nèi)三部收益三率投資者三內(nèi)部收三益率項(xiàng)目?jī)?nèi)三部稅后三收益率投資者三內(nèi)部稅三后收益三率投資者三回收周三期NPV敏感性三分析SCE三NAR三IO分析期末現(xiàn)三金流余三額期末現(xiàn)三金流等等IRR分析和三投資回三收周期見(jiàn)Pla三zaB三oth的現(xiàn)金三流Sce三nar三io分析介三紹Sce三nar三io分析