專題八房地產(chǎn)金融與資本市場5/10/20231天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房儲蓄機構；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的特點資金來源的短期性欲資金運用的長期性資金來源的固定性和資金運用的特定性房地產(chǎn)金融有很強的政策性，風險和收益受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響5/10/20232天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學房地產(chǎn)融資方式房產(chǎn)融資與土地融資直接融資與間接融資權益性融資與債務性融資按融資對象分權益性融資債務性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權益信托房地產(chǎn)權益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為5/10/20233天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學證券市場資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人資本形成（不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力消費增加（住房等）直接信貸購買房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。如圖。5/10/20234天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個人房地產(chǎn)中介機構銀行保險信托投資公司互助基金出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券存款貸款資本形成（不動產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力）消費增加（住房等）間接融資是指由資金供應者將資金交給房地產(chǎn)金融機構，而再由房地產(chǎn)金融機構以一定的方式，將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)金融機構起著中介人的作用。5/10/20235天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學二、房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場在房地產(chǎn)市場體系中的地位：傳導和融通房地產(chǎn)金融市場的客體：在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價證券。房地產(chǎn)金融市場的主體：政府銀行與非銀行金融機構房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)居民個人房地產(chǎn)金融市場的劃分房地產(chǎn)抵押貸款市場房地產(chǎn)有價證券市場房地產(chǎn)保險市場房地產(chǎn)信托投資市場5/10/20236天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學三、利率及其分類概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率。基準利率與主導利率實際利率與名義利率固定利率與浮動利率市場利率、官定利率與公定利率一般利率與優(yōu)惠利率年率、月率與日率長期利率與短期利率5/10/20237天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學第二節(jié)房地產(chǎn)資金的傳統(tǒng)融資一、住房儲蓄體系建房互助儲蓄信貸社儲蓄銀行二、房地產(chǎn)抵押貸款概念：是金融機構要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關權益憑證為抵押品作為擔保而發(fā)放的貸款。抵押貸款價格的確定房屋抵押貸款的運作過程5/10/20238天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學抵押貸款的操作流程抵押房屋實物認定產(chǎn)權證書的驗證售房公司資質(zhì)審定所有權驗證產(chǎn)權證書同實物的核驗所有權歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值5/10/20239天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設抵押物使用房屋產(chǎn)權登記按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權證違約處置拍賣抵押物清償5/10/202310天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學抵押貸款的方式和選擇抵押貸款的程序固定利率抵押貸款分期償還固定本金式抵押貸款充分攤銷、分期償還固定金額式抵押貸款累進還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：隨價格水平調(diào)整的抵押貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時間后按照市場價格指數(shù)比如消費價格指數(shù))對貸款余額進行調(diào)整。ARM:首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標加一個固定的利率附加值方式進行調(diào)整。5/10/202311天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學本金等額償還抵押貸款(constantamortizationmortgage,CAM)整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實際余額和合同利率計算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務的拓展。5/10/202312天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學本金等額還款月還款額計算----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。5/10/202313天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學本金等額還款利息與本金關系圖時間利息本金月還款額線5/10/202314天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學等額償還抵押貸款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。5/10/202315天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學等額本息還款計算月還款額：式中：—每月等額償還貸款本息額；P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。5/10/202316天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學支付t期后的貸款余額5/10/202317天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學逐年遞增償還抵押貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballonmortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweeklymortgage即每兩周償還一次貸款，一年26個還貸期的抵押貸款方式。5/10/202318天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學三、住房公積金是一種強制性的公益籌資政策。政府通過強制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。制度起源于新加坡，且已經(jīng)超出社會保障的范圍。5/10/202319天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房價款=首期付款+貸款沖減個人公積金儲蓄支付首期款動用公積金分期償還貸款出售建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動5/10/202320天津師范大學城市與環(huán)境科學學院房地產(chǎn)經(jīng)濟學我國的三住房公三積金制三度住房公三積金的三這一定三義包含三以下五三個方面三的涵義三：（1）三住房公三積金只三在城鎮(zhèn)三建立，三農(nóng)村不三建立住三房公積三金制度三。（2）三只有在三職職工三才建立三住房公三積金制三度。無三工作的三城鎮(zhèn)居三民不實三行住房三公積金三制度，三離退休三職工也三不實行三住房公三積金制三度。（3）三住房公三積金由三兩部分三組成，三一部分三由職工三所在單三位繳存三，另一三部分由三職工個三人繳存三，職工三個人繳三存部分三由單位三代扣后三，連同三單位繳三存部分三一并繳三存到住三房公積三金個人三帳戶內(nèi)三。（4）三住房公三積金繳三存的長三期性。三住房公三積金制三度一經(jīng)三建立，三職工在三職期間三必須不三間斷地三按規(guī)定三繳存，三除職工三離退休三或發(fā)生三《住房三公積金三管理條三例》規(guī)三定的其三他情形三外，不三得中止三和中斷三。體現(xiàn)三了住房三公積金三的穩(wěn)定三性、統(tǒng)三一性、三規(guī)范性三和強制三性。（5）三住房公三積金是三職工按三規(guī)定存三儲起來三的專項三用于住三房消費三支出的三個人住三房儲金三，具有三兩個特三征：一三是積累三性，即三住房公三積金雖三然是職三工工資三的組成三部分，三但不以三現(xiàn)金形三式發(fā)放三，并且三必須存三入住房三公積金三管理中三心在受三委托銀三行開設三的專戶三內(nèi)，實三行專戶三管理。三二是專三用性。三住房公三積金實三行?？钊龑Ｓ?，三存儲期三間只能三按規(guī)定三用于購三、建、三大修自三住住房三，或交三納房租三。職工三只有在三離退休三、死亡三、完全三喪失勞三動能力三并與單三位終止三勞動關三系或戶三口遷出三原居住三城市時三，才可三提取本三人帳戶三內(nèi)的住三房公積三金。黨政機三關、事三業(yè)單位三及國有三大中型三企業(yè)等三國家財三政或國三家直接三支持的三公有制三企業(yè)是三住房公三積金繳三納的“三主力軍三”，即三便如此三，在一三些大型三國有企三業(yè)或事三業(yè)單位三也采取三區(qū)別政三策：對三正式編三制內(nèi)員三工繳納三公積金三，而對三聘用員三工不繳三納公積三金；至三于絕大三部分私三營企業(yè)三、民營三企業(yè)等三非公有三制企業(yè)三則一直三沒有建三立住房三公積金三。一些發(fā)三達地區(qū)三、效益三好的電三力、通三信、煤三炭等壟三斷行業(yè)三，以及三一些效三益好的三單位有三意將一三些應稅三福利，三如各類三補貼、三津貼打三入“住三房公積三金”賬三戶，作三為福利三發(fā)放并三進行逃三稅。有三些人甚三至還把三住房公三積金當三作第二三份工資三，因為三每月繳三存數(shù)額三比普通三員工當三月拿到三手的工三資還多三。而與三此形成三鮮明對三比的是三，絕大三多數(shù)真三正需要三購買住三房的普三通百姓三的單位三歸集比三例低于三國家最三低標準三。住房公三積金制三度建立三的初衷三和目的三是為一三次性支三付購房三資金有三困難的三廣大群三眾提供三購房資三金和購三房貸款三。但是三，隨著三我國經(jīng)三濟的快三速發(fā)展三和國民三收入差三距的拉三大，住三房公積三金管理三制度已三經(jīng)暴露三出“窮三人要么三繳的少三用不起三，要么三就是沒三有住房三公積金三，而富三人繳的三多用的三多”的三問題，三中國青三年報社三會調(diào)查三中心近三日的一三項調(diào)查三顯示，三僅２８三.６％三的人認三為按工三資比例三繳存公三積金“三公平”三，７８三.４％三的人認三為“收三入低的三不會因三公積金三買得起三房，收三入高的三不用公三積金也三能買”三。（三見１１三月２０三日《中三國青年三報》）4/2三8/2三02321天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學全國住三房公積三金第一三案湖南省三郴州市三住房公三積金管三理中心三原主任三李樹彪三涉嫌貪三污、挪三用上億三元住房三公積金三案。由三于該案三涉案金三額巨大三，關系三當?shù)兀踩叭f城三鎮(zhèn)職工三切身利三益。據(jù)郴州三市檢察三院指控三，李樹三彪利用三職務便三利以虛三假的單三位名稱三、私刻三的公章三、偽造三的資料三，伙同三他人從三２００三３年８三月５日三至１２三月２５三日，先三后騙取三住房公三積金５三６６７三萬元；三從１９三９９年三９月８三日至２三００４三年１月三１５日三，李樹三彪用單三位的存三款作抵三押、質(zhì)三押或者三以委托三貸款的三方式，三挪用公三款６７三０５．三５萬元三，用于三自己進三行營利三性活動三，或者三通過珠三海的地三下錢莊三非法兌三換港幣三轉(zhuǎn)往澳三門進行三賭博；三在還有三大量挪三用款尚三未歸還三的情況三下，李三樹彪以三他人的三名義在三廣州等三地購買三房產(chǎn)、三車輛，三價值３三２４萬三余元。4/2三8/2三02322天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學第三節(jié)三房地三產(chǎn)資金三的資本三市場融三資一、房三地產(chǎn)股三票房地產(chǎn)三股票是三股份制三房地產(chǎn)三企業(yè)為三籌集資三金，發(fā)三給股東三作為投三資入股三憑證，三并借以三取得股三息和紅三利的一三種有價三證券。房地產(chǎn)三股票的三特點：與一般三工商企三業(yè)股票三的共性三特點：三收益性三、風險三性、流三動性股本總?cè)~大房地產(chǎn)三股票收三益較高三，升值三較快房地產(chǎn)三股票資三信較高三，市場三穩(wěn)定4/2三8/2三02323天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學一、房三地產(chǎn)股三票融資特點方式二、債三券融資政府債三券金融債三券公司債三券4/2三8/2三02324天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學房地產(chǎn)三股票的三類別：按股東三權益與三承擔風三險程度三的不同1.普三通股：三普通的三權利，三真正的三股東。三收益不三固定，三風險較三大2.優(yōu)三先股：三優(yōu)先分三配和受三償，收三益有保三證，但三無普通三權利。三如可轉(zhuǎn)三換，可三優(yōu)惠認三購普通三股。按是否三記名：三記名股三票和不三記名股三票；按有無三票面金三額，分三為有面三值股票三和無面三值股票三；按股票三是否三帶有表三決權，三分為多三權股票三和無權三股票根據(jù)發(fā)三行范圍三和對象三：國有三股、法三人股、三A股（三社會公三眾股，三向社會三公開發(fā)三行的普三通記名三股票）三、B股三（以外三幣計價三的面向三外資發(fā)三行的普三通記名三式普通三股票）三和H股三（在香三港上市三發(fā)行的三以港幣三計價的三記名式三普通股三票）4/2三8/2三02325天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學房地產(chǎn)三股票的三發(fā)行1.發(fā)三行房地三產(chǎn)股票三的情形（1）三設立公三司時籌三集開業(yè)三資金包裝上三市：集三團公司三將內(nèi)部三多個未三上市企三業(yè)部分三或全部三效益好三有發(fā)展三前途的三資產(chǎn)重三新組合三,組成三具有一三定經(jīng)濟三規(guī)模的三經(jīng)濟實三體,三組建成三股份有三限公司三,申請三上市.買殼上三市：三集團公三司出資三購買，三控股一三家上市三公司成三為大股三東,三從而達三到間接三上市,三擴張資三本的目三的.借殼上三市：集三團公司三先以其三下屬部三分資產(chǎn)三改造后三上市,三然后將三其資產(chǎn)三注入上三市公司三,獲得三整個集三團公司三上市的三效果.（2）三股份公三司為擴三大經(jīng)營三規(guī)模，三追加投三資而發(fā)三行新股三股票（3）三在企業(yè)三法定公三積金轉(zhuǎn)三作資本三配股，三股票派三息分紅三，股票三分割時三發(fā)行新三股票（4）三把企業(yè)三債券轉(zhuǎn)三化為企三業(yè)股票三時要發(fā)三行新股三票4/2三8/2三02326天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學2.房三地產(chǎn)股三票的發(fā)三行方式直接發(fā)三行：由三房地產(chǎn)三公司本三身直接三辦理一三切股票三發(fā)行事三宜，承三擔股票三發(fā)行風三險。間接發(fā)三行：公三司委托三證券公三司、商三業(yè)銀行三等金融三機構代三理發(fā)行三，并支三付發(fā)行三費用。三代銷或三包銷公開發(fā)三行：向三社會公三開招股三。必須三委托進三入機構三代理發(fā)三行內(nèi)部發(fā)三行：可三直接發(fā)三行，也三可委托三發(fā)行4/2三8/2三02327天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學3.發(fā)三行價格面額發(fā)三行：按三股票面三值發(fā)行市價發(fā)三行：按三照或接三近股票三市場已三發(fā)行的三同種股三票的買三賣價格三。一般三高于面三值。中間價三：按照三面值與三市價的三中間值貼水價三：按照三低于股三票票面三價格的三價格。三少用。4/2三8/2三02328天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學二、房三地產(chǎn)債三券（一）三房地產(chǎn)三債券的三分類為了籌三措房地三產(chǎn)資金三而發(fā)行三的借款三信用憑三證，是三證明債三券持有三人有權三向發(fā)行三人取得三預期收三入和到三期收回三本金的三一種證三書。按三發(fā)行主三體不同三：房地產(chǎn)三政府債三券：三指政府三為發(fā)展三房地產(chǎn)三業(yè)而向三社會發(fā)三行的債三券，也三稱公債三。房地產(chǎn)三金融債三券：指三由銀行三或其他三非銀行三金融機三構發(fā)行三的債券三。房地產(chǎn)三企業(yè)債三券：即三公司債三券，指三房地產(chǎn)三企業(yè)為三籌集長三期資金三而發(fā)行三的債券三。我國三房地產(chǎn)三企業(yè)債三券主要三有住房三建設債三券、土三地開發(fā)三債券、三房地產(chǎn)三投資債三券、危三房改造三債券、三小區(qū)開三發(fā)債券三、住房三有獎債三券等。4/2三8/2三02329天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學（二）三房地產(chǎn)三債券的三特點1.發(fā)三行總額三大、票三面利率三較高2.期三限長3.可三與購房三相結合4.房三地產(chǎn)債三券較安三全，風三險小4/2三8/2三02330天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學（三）三房地產(chǎn)三債券的三發(fā)行1.發(fā)三行市場三主體的三構成債券發(fā)三行者債券認三購者債券承三銷者。2.債三券的發(fā)三行要素發(fā)行額票面利三率發(fā)行價三格券面金三額計息方三法和還三本方式償還期三限4/2三8/2三02331天津師三范大學三城市與三環(huán)境科三學學院三房地三產(chǎn)經(jīng)濟三學3.房三地產(chǎn)債三券的發(fā)三行方式直接發(fā)三行：發(fā)三行者自三身承擔三和辦理三債券發(fā)三行過程三中的一三切業(yè)務三。發(fā)行三成本低三，社會三影響面三小，發(fā)三行風險三大。適三用于發(fā)三行范圍三有限，三發(fā)行量三較小的三房地產(chǎn)三債券。間接發(fā)三行：發(fā)三行者委三托證券三中介機三構公開三發(fā)售債三券，由三承銷商三負責辦三理債券三發(fā)行的三有關業(yè)三務。根三據(jù)承銷三商承擔三責任的三不同又三可分為三代銷與三包銷兩三種。私募發(fā)三行：面三向少數(shù)三特定投三資人發(fā)三售的債三券，如三對金融三機構、三往來密三切的工三商企業(yè)三、單位三內(nèi)部職三工等。三費用低三，風險三小，集三資迅速三，但難三以轉(zhuǎn)讓三。多采三用自銷三方式。公募發(fā)三行：面三向市場三上大量三的非特三定投資三人發(fā)售三債券。三發(fā)行三費用較