項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于頤和園東門外，北至同慶路、南至二龍閘路；用地性質(zhì)：居住、商業(yè)建設(shè)用地面積:97808.9平方米建筑控制面積:132200

平方米其中：地上建面：47200

平米

地下一層：48000平米地下二層：37000平米建筑控高：3.3米住宅地上建面：32804平米商業(yè)地上建面：14396平米FAR=0.48FAR住=0.5FAR商=0.45地下面積：8.5萬平米地上面積僅占總建面的35.7％，將難背負(fù)項(xiàng)目全部的開發(fā)成本；地下空間的挖掘利用是本項(xiàng)目操作的重點(diǎn)。項(xiàng)目特性獨(dú)特地段①：頤和園東門·皇家園林皇家氣質(zhì)＋珍貴性項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”始建于公元1750年頤和園集傳統(tǒng)造園藝術(shù)之大成，借景周圍的山水環(huán)境，飽含中國皇家園林的恢弘富麗氣勢，又充滿自然之趣，高度體現(xiàn)了“雖由人作，宛自天開”的造園準(zhǔn)則。萬壽山、昆明湖構(gòu)成其基本框架，占地2.97平方公里，水面約占四分之三，園中有點(diǎn)景建筑物百余座、大小院落20余處，3000余間古建筑，面積70000多平方米，古樹名木1600余株。北京城區(qū)最重要的皇家園林之一！獨(dú)特地段①：頤和園·背靠西山皇家氣質(zhì)＋西山環(huán)抱上風(fēng)上水，高貴人文氣質(zhì)及觀景自然凸顯；景觀價值頤和園、圓明園、香山——?dú)v史文脈濕地——天然綠肺小西山——京西屏障百望山——太行前哨項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”北京五環(huán)內(nèi)少有別墅項(xiàng)目；香山板塊－山景·高端·獨(dú)棟·別墅海淀核心區(qū)近年幾乎無住宅供應(yīng)，住宅供應(yīng)向山后區(qū)域發(fā)展；頤和園項(xiàng)目較香山板塊更靠近城區(qū)，人文價值更優(yōu)，高貴性明顯。香山板塊山后板塊八達(dá)嶺板塊中央別墅區(qū)立湯路板塊獨(dú)特地段①：頤和園東門項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”高端稀缺：大眾化傾向VS旅游地鐵有限的混雜思考：獨(dú)特地段①：頤和園東門項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”思考：大眾高端VS旅游地鐵皇家園林上風(fēng)上水古今VS文化風(fēng)貌內(nèi)部無保留用地是否融入頤和園？獨(dú)特地段②：黨校/安全局項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”中央黨校國家安全局本案思考：存在大量隱性的高端消費(fèi)但也抑制部分高端消費(fèi)VS外籍人士灰色收入人群獨(dú)特地段③：中心城區(qū)·四環(huán)旁

北京市“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)：北京中心城區(qū)內(nèi)。

海淀區(qū)·中關(guān)村科技園區(qū)·核心區(qū)

通達(dá)性強(qiáng)：四環(huán)、五環(huán)、頤和園路、圓明園路；公交系統(tǒng)完善；地鐵4號區(qū)位價值項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”本案中關(guān)村核心區(qū)城區(qū)VS自然思考：對高端商業(yè)支撐度強(qiáng)。獨(dú)特產(chǎn)品：項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”FAR=0.5限高＝3.3m四合院/合院/大宅地下面積：8.5萬平米地下是否解決交通？地下商業(yè)化/公建化？用地性質(zhì)：居住、商業(yè)開放VS封閉獨(dú)特客群：項(xiàng)目特性之：三個“獨(dú)特”頂級消費(fèi)力：四合院是頂級人士享用的高端消費(fèi)但頂級人群的量是相對有限的功能購買客戶四合院功能國管局等政府部門集團(tuán)客戶（合作/購買/經(jīng)營）海外華人港臺文藝明星國內(nèi)成功人士外國人個別投資者辦公類功能集團(tuán)企業(yè)中小型公司個別投資者商業(yè)經(jīng)營類功能小業(yè)主個人投資者集團(tuán)投資客戶客群的放大：“貴”單價“貴”：樓面地價約20000元/平米，預(yù)計“地上＋地下一層”的平均售價20000元/平米以上總價“貴”：按套面積400-500平米（含地上＋地下面積），總價約在800-1000萬元/套項(xiàng)目特性二：臨同慶路，目前人流混雜，檔次較低；同慶路改造－恢復(fù)青石板步行街，將具有較高商業(yè)價值，若操作準(zhǔn)確有可能塑造高端商業(yè)/娛樂/休閑區(qū)。“地塊狹長”&“地下面積”&“地鐵”地下價值的充分挖掘組團(tuán)化的處理地鐵帶來的商業(yè)繁榮項(xiàng)目特性三：666米194米地鐵、公交樞紐帶來商業(yè)節(jié)點(diǎn)臨二龍閘路，通達(dá)性較好，現(xiàn)狀幽靜，適宜居住?！耙?guī)模適中”地上：4.7萬平米地下：8.5萬平米項(xiàng)目特性四：“適中”按地上面積200平米/套計算，約160套宅子。核心問題“李小姐-房地產(chǎn)公司老總的太太”——“四合院的需要很懂的人才能做好，所以最好是有塊地自己建。”“趙先生-餐飲企業(yè)老總”——“完全的現(xiàn)房在實(shí)際使用階段會產(chǎn)生很多問題，最好自己建或者提前介入?！薄皽厣臉I(yè)主”——“最好開發(fā)商給我改好毛坯房，里面的使用和設(shè)計我自己找人重新做。完全自己來做太麻煩、太浪費(fèi)時間。”1、頂端消費(fèi)？核心問題：“準(zhǔn)量身定做”稀缺－個性化特質(zhì)賣房－賣地的可能性2、靈活性核心問題：“功能異化”(客群放大)商/住一體考慮

（展示/會所/社交/辦事處/酒店/高端商業(yè)……）商－?。：捌孔永碚摗?、現(xiàn)三金流問三題核心問三題：操作風(fēng)三險－四三合院面三臨的市三場環(huán)境供應(yīng)與三需求都三不旺盛需求的三面積區(qū)三間廣泛可供交三易量少每年成三交量少400三平方米三~10三00平三方米3、現(xiàn)三金流問三題核心問三題：本項(xiàng)目三開發(fā)應(yīng)三該“抓三大放小三”，把三精力轉(zhuǎn)三移到項(xiàng)三目整體操三作理念三和目標(biāo)三、整體三的操作三模式、三首開區(qū)三的選擇三和定位上來“一頭三”：指首開區(qū)，項(xiàng)目三從哪里三入手將三直接影三響下一三步的運(yùn)三營和資三源整合三的方向“一尾三”：指整體的三目標(biāo)，項(xiàng)目三最終要三實(shí)現(xiàn)的三藍(lán)圖，三這將是三項(xiàng)目的三方向，三是決策三每一個三分項(xiàng)目三操作的三評判標(biāo)三準(zhǔn)“一過三程”：這是項(xiàng)三目的整體的三操作模三式，主要三針對項(xiàng)三目中間三過程的三原則和三模式控三制，而三不是針三對中間三過程的三結(jié)果及三目標(biāo)控三制“一頭三一尾一三過程”三：開發(fā)商政府二級開發(fā)商投資商商家消費(fèi)者3、現(xiàn)三金流問三題核心問三題：盈利模三式－整三體控制項(xiàng)目初三步建議初步建三議一：高端別三墅＋商三業(yè)土地價三值的最三有效利三用住商分三區(qū)地下二三層解決三交通，三實(shí)現(xiàn)地三面的人三車分流住宅的三內(nèi)向型三、封閉三性、私三密性、三安全性純居住三區(qū)四合院三/新合三院地鐵聚三集、集三中商業(yè)三區(qū)高端購三物/娛三樂/酒三店/餐三飲初步建三議二：“新合三院”要充分三挖掘“低層高三密度”的可三能性重視內(nèi)三部庭院三的設(shè)計三，私密三性的充三分強(qiáng)調(diào)三，處理三好私密三與公共三的相互三關(guān)系量身定三做&多元化三操作內(nèi)部分三區(qū)軟性管三理強(qiáng)調(diào)“三功能異三化”新三合三院初步建三議三：高端商三業(yè)主導(dǎo)三，住為三輔全北京三、全國三，高端三、特色三商業(yè)聚三集精致酒三店高端會三所、俱三樂部高端購三物/娛三樂高端酒三店式公三寓上海新三天地上海新三天地是規(guī)模三宏大的太平橋三改造項(xiàng)三目的一部三分；位于上三海市中三心盧灣三區(qū)、淮三海路商三業(yè)街南三側(cè)的太平橋三項(xiàng)目總占地三52公三頃，是三一項(xiàng)以三人工湖三綠地為三中心，三包括上三海新天三地、購三物娛樂三商業(yè)中三心、翠三湖天地三高級住三宅小區(qū)三、企業(yè)三天地甲三級辦公三樓區(qū)等三功能的三城市綜三合改造三工程?？山梃b三案例綜三合分析可借鑒三案例綜三合分析上海新三天地可借鑒三點(diǎn)：地域文三化充分三發(fā)掘傳統(tǒng)與三時尚元三素的完三美結(jié)合準(zhǔn)確定三位消費(fèi)三客群以商業(yè)三地產(chǎn)開三發(fā)帶動三住宅銷三售的運(yùn)三作模式香港瑞三安集團(tuán)三繼上海三新天地三之后的三又一個三品牌項(xiàng)三目具有杭三州歷史三文化的三休閑旅三游景區(qū)三，以杭三州獨(dú)特三的園林三、歷史三建筑為三基礎(chǔ)，三改造成三具有國三際水平三的集餐三飲、零三售、文三化、娛三樂的綜三合性時三尚地標(biāo)可借鑒三案例綜三合分析西湖天三地涌金樓三餐廳西湖天三地專賣三店可借鑒三案例綜三合分析西湖天三地湖濱名三品街地處杭三州西湖三之濱，三由東坡三路、湖三濱路、三平海路三圍繞的三商業(yè)建三筑街區(qū)三，總商三業(yè)面積三約18三000三平方米三；可借鑒三案例綜三合分析湖濱名三品街開發(fā)奢三侈品消三費(fèi)市場三的廣闊三前景精致酒三店謝謝觀三看/歡迎下三載BY三FAI三TH三IM三EAN三A三VIS三ION三OF三GO三OD三