海南雨潤(rùn)·棋子灣旅游度假區(qū)（一期）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告海南雨潤(rùn)地華旅游發(fā)展有限公司2009年2月I目錄第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景 11.1投資單位 11.2項(xiàng)目編制依據(jù) 2第二節(jié)項(xiàng)目概況 22.1項(xiàng)目名稱 22.2項(xiàng)目選址 22.3項(xiàng)目指標(biāo) 3第二章市場(chǎng)研究 4第一節(jié)項(xiàng)目投資宏觀背景環(huán)境 41.1我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 41.2我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展空間與趨勢(shì) 51.3我國(guó)旅游業(yè)快速發(fā)展的緣由 61.4海南省旅游度假資源 81.5海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃 91.6海南省旅游市場(chǎng)分析 101.7旅游休閑地產(chǎn)分析 11第二節(jié)區(qū)域旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè) 132.1海南島東西海岸濱海旅游區(qū)發(fā)展比較分析 132.2海南西線旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè) 142.3昌江縣客源市場(chǎng)定位 152.4昌江縣旅游市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 162.5昌江縣度假酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 16第三章項(xiàng)目開發(fā)分析 18第一節(jié)項(xiàng)目背景分析 181.1棋子灣概述 181.2棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃 191.3項(xiàng)目SWOT分析 19第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)方案 212.1項(xiàng)目建設(shè)理念 212.2項(xiàng)目定位 21第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容 23第四章環(huán)保節(jié)能與消防 26第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 264.1棋子灣自然條件狀況 264.2生態(tài)與綠化 264.3主要污染物的處理 28第二節(jié)節(jié)能 30第三節(jié)消防 31第五章組織機(jī)構(gòu) 33第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司組織結(jié)構(gòu) 33第二節(jié)酒店管理公司組織架構(gòu) 35第六章總投資成本估算與籌資方案 37第七章可行性研究結(jié)論與建議 43第一節(jié)結(jié)論 43第二節(jié)建議 44附錄 45附錄一、棋子灣控制性詳規(guī)用地規(guī)劃圖 45附錄二、雨潤(rùn)棋子灣旅游度假區(qū)一期用地總平面圖 46附錄三、投資估算表 47第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景1.1投資單位本項(xiàng)目由海南雨潤(rùn)地華旅游發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)。海南雨潤(rùn)地華旅游發(fā)展有限公司于2008年5月成立。由于雨潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司與江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司分別出資50%共同投資組建，公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、旅游地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理服務(wù)、旅游景點(diǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。雨潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司2007年綜合實(shí)力位于中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第7位，2005年在香港上市。江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)擁有分（子）公司二十余家，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、園林裝飾、酒店旅游及商貿(mào)物流等。集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目遍布南京、蘇州、上海、安慶、黃山、九華山、吉林、黑龍江等地，并積極向海外拓展。已開發(fā)的“月安花園”（南京）、“香水百合”（安慶）、“御墅天竺別墅”（黃山）等樓盤分別榮獲了“中國(guó)十大康居示范工程”、“中國(guó)建筑精品樓盤”、“全國(guó)最佳景觀別墅”等殊榮。地華集團(tuán)旗下的黃山高爾夫酒店為黃山市唯一一家五星級(jí)旅游度假酒店。1.2項(xiàng)目編制依據(jù)《海南省統(tǒng)計(jì)年鑒》《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》《海南省2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》海南旅游信息網(wǎng)海南工程造價(jià)信息網(wǎng)《昌江縣志》《昌江縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》《海南·昌江棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》，2008年5月《棋子灣旅游度假區(qū)東片區(qū)控制性詳規(guī)方案》，2008年10月《棋子灣沿岸及附近海域旅游開發(fā)自然條件可行性調(diào)查報(bào)告》，2001年12月江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司相關(guān)歷史資料項(xiàng)目背景相關(guān)基礎(chǔ)資料第二節(jié)項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱雨潤(rùn)?棋子灣旅游度假區(qū)一期項(xiàng)目2.2項(xiàng)目選址雨潤(rùn)?棋子灣旅游度假區(qū)擬選址在海南昌江棋子灣度假區(qū)總體規(guī)劃范圍以內(nèi)，該用地北靠棋子灣海岸線，南依海南龍血樹自然保護(hù)區(qū)，西起大角海蝕區(qū)，東至馬榮港；其中一期項(xiàng)目位于馬榮港以西占海岸線長(zhǎng)約2.5公里，小載自然村以北，整體地塊南北寬約260米。（具體見平面布置總圖）2.3項(xiàng)目指標(biāo)總投資：77960.7萬(wàn)元（取整）占地面積：650000平方米（975總建筑面積：400250平方米開發(fā)周期：一期2009年6月開工，竣工日期為2012年6月；開發(fā)周期3年。表1-1綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地?cái)?shù)值單位凈用地面積650000平方米規(guī)劃總建筑面積400250平方米酒店客房服務(wù)區(qū)區(qū)店客房區(qū)建筑面積（800套）112000平方米酒店配套設(shè)施區(qū)建筑面積189700平方米度假公寓建筑面積98550平方米建筑層數(shù)1-6層第二章市場(chǎng)研究第一節(jié)項(xiàng)目投資宏觀背景環(huán)境1.1我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)改革開放30年來(lái)，旅游產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。尤其自2006年以來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)明顯呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是推動(dòng)旅游業(yè)加速發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。由于國(guó)民收入的快速增長(zhǎng)和國(guó)民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，外出旅游和度假的人次越來(lái)越多，人均旅游消費(fèi)額迅速增長(zhǎng)，中國(guó)的旅游業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。目前我國(guó)的國(guó)內(nèi)出游人數(shù)已超過(guò)16億人次，入境旅游人數(shù)超過(guò)1.3億人次，位居全球第四位。已開放中國(guó)公民出境旅游目的地國(guó)家和地區(qū)有135個(gè)，出境旅游超過(guò)4,000萬(wàn)人次，居亞洲第一位。世界各國(guó)的旅游者已遍布全國(guó)，中國(guó)旅游者的足跡也已經(jīng)遍布世界各地。旅游業(yè)總收入突破1萬(wàn)億元人民幣，市場(chǎng)規(guī)模位居世界前列，旅游業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)已超過(guò)4%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。表2-1近三年全國(guó)旅游游客增長(zhǎng)情況和旅游收入增長(zhǎng)情況國(guó)內(nèi)游客數(shù)量(億人)游客量增長(zhǎng)率入境游客數(shù)量(萬(wàn)人)入境游增長(zhǎng)率旅游收入（億元）收入增長(zhǎng)率旅游外匯收入(億美元)外匯收入增長(zhǎng)率2005年1210%1202910.3%768612.4%29313.8%2006年13.915%124943.9%906117.9%339.515.9%2007年16.115.5%131875.5%1130024.7%41923.5%圖2-1近三年全國(guó)旅游游客數(shù)量及旅游收入圖從上表可知，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)游客數(shù)量、入境游客數(shù)量都在穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別是國(guó)內(nèi)游客數(shù)量持續(xù)以兩位數(shù)的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)；旅游收入和旅游外匯收入保持較高的增長(zhǎng)率，其增長(zhǎng)的速度比游客數(shù)量的增長(zhǎng)速度更快，表明游客的人均旅游開支在增加。1.2我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展空間與趨勢(shì)中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值在GDP中的比例是4.3%，而世界旅游業(yè)總產(chǎn)值占全球GDP的比例在10%左右。與世界各國(guó)尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家旅游業(yè)發(fā)展水平比較，我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。根?jù)國(guó)家旅游局旅游產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，我國(guó)將大力培育旅游市場(chǎng)，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度將持續(xù)超過(guò)10%，到2015年，旅游產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，旅游就業(yè)規(guī)模也將從目前的6000萬(wàn)人增加到1億人左右。從世界旅游強(qiáng)國(guó)的發(fā)展歷程來(lái)看，旅游業(yè)一般要經(jīng)歷“觀光游—休閑游—度假游”三個(gè)發(fā)展階段。從1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)11個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)以來(lái)，我國(guó)已建成270余個(gè)省市級(jí)旅游度假區(qū)和近千個(gè)娛樂休閑主題公園。在國(guó)家實(shí)行雙休日和延長(zhǎng)法定假日以后，度假旅游悄然興起，人們的旅游觀念逐漸改變，休閑旅游已成為熱點(diǎn)。當(dāng)今中國(guó)民眾每年享有的法定休假日已有115天，這在世界上也是較長(zhǎng)的，表明我國(guó)已與“國(guó)際規(guī)則”接軌。我國(guó)傳統(tǒng)的觀光型及單一的黃金周旅游方式已不能適應(yīng)國(guó)內(nèi)旅游者日益廣泛的休閑度假需求，旅游業(yè)已由過(guò)去的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，發(fā)展休閑旅游業(yè)將會(huì)極大地促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。目前，我國(guó)的旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“休閑游”發(fā)展階段，正在四個(gè)方面發(fā)生深刻的變化：其一，旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新與升級(jí)步伐加快；其二，旅游產(chǎn)業(yè)的品牌化提升力度加大；其三，旅游企業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)明顯；其四，全國(guó)旅游區(qū)域化趨勢(shì)明顯。1.3我國(guó)旅游業(yè)快速發(fā)展的緣由第一，我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正面臨升級(jí)，人們開始追求發(fā)展型和享受型的消費(fèi)產(chǎn)品。2005年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降至36.7%，已達(dá)到居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的臨界點(diǎn)。由于旅游活動(dòng)包含了愉悅身心、體現(xiàn)地位、增加閱歷等功能在內(nèi)，是物質(zhì)生活和文化生活的集中體現(xiàn)者，旅游消費(fèi)正成為人們生活中的重要組成部分。第二，基礎(chǔ)設(shè)施的改善使得旅游活動(dòng)更加便捷和舒適。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施尤其是交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，旅游目的地的易達(dá)性不斷提高，旅游活動(dòng)更加便捷、愉悅。第三、旅游業(yè)的發(fā)展得到了政府的大力支持和扶持。旅游業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進(jìn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展等方面發(fā)揮著不可替代的積極作用，得到了政府決策部門的極大重視。國(guó)家制訂了一系列鼓勵(lì)、優(yōu)惠政策促進(jìn)旅游產(chǎn)的健康、穩(wěn)定、快速地發(fā)展：一是加大財(cái)稅政策支持，制定、完善旅游相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并發(fā)行專項(xiàng)旅游國(guó)債；二是加大財(cái)政支持力度，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快旅游景點(diǎn)交通運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)有條件的地方建設(shè)一批功能完善、特色突出、就業(yè)潛力大的旅游項(xiàng)目和旅游綜合服務(wù)設(shè)施；三是完善金融支持政策，對(duì)符合條件的旅游企業(yè)或項(xiàng)目提供信貸支持，引導(dǎo)和鼓勵(lì)民間資本加大對(duì)旅游業(yè)的投入，拓寬旅游企業(yè)融資渠道；四是體現(xiàn)在近幾年來(lái)國(guó)家制訂的公民假期政策和進(jìn)出境旅游政策上，國(guó)家出臺(tái)“帶薪休假”，調(diào)整公共假期和確定春節(jié)、五一、十一等長(zhǎng)假政策，不僅肯定休閑度假為公民的正當(dāng)消費(fèi)，而且還為公民旅游消費(fèi)提供時(shí)間上的保證，在進(jìn)出境旅游政策方面，進(jìn)出境旅游目的地范圍不斷擴(kuò)大，護(hù)照和通行證申領(lǐng)手續(xù)不斷簡(jiǎn)化為進(jìn)出境旅游提供了便利。1.4海南省旅游度假資源海南省位于中國(guó)最南部的南海之中，東經(jīng)108°37'-117°50'，北緯3°58'-20°20'。面積3.4萬(wàn)多平方公里。北隔瓊州海峽與雷州半島相對(duì),包括海南島和西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁及其領(lǐng)海。中部有五指山、黎母嶺山地及臺(tái)地，四周有寬窄不等的平原。省區(qū)域內(nèi)轄2地級(jí)市，7縣級(jí)市，4縣、6自治縣。

島內(nèi)年平均氣溫23-25°C，最冷的2月平均16—20°C，最熱的8月為25-29°C，年均降水量1500毫米。長(zhǎng)夏無(wú)冬。當(dāng)北國(guó)千里冰封的時(shí)候，這里依然暖風(fēng)和煦，可以海浴。有漢、黎、回、苗、壯等民族。

海南島的海岸線長(zhǎng)達(dá)1584.8公里,適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場(chǎng)和避暑勝地,如三亞市的亞龍灣、大東海，?？谑械男阌⒑?，文昌縣的清瀾灣，瓊海市長(zhǎng)坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚鱗洲、昌江縣棋子灣等。沿海還有火山爆發(fā)奇觀（如瓊山縣“水下村莊”和馬鞍嶺熔巖洞穴等。風(fēng)味肴饌有著名菜肴有文昌雞、嘉積鴨、東山羊(萬(wàn)寧縣)、曲口海鮮(瓊山縣)、萬(wàn)泉鯉魚、五指山金錢龜和鱉、福山乳豬、東方白切羔羊、那犬狗肉等，海南粉則各地都有，到黎家品嘗香飲又是一種難得樂趣。地方文藝有瓊劇和黎族、苗族歌舞。黎族惟獨(dú)分布在海南島，人口約70萬(wàn)人，他們善紡織、印染、服飾，飲食具有鮮明的民族特色，成為海南最主要的民族習(xí)俗旅游資源。1.5海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》根據(jù)海南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，充分把握了把海南建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游勝地的意圖，打破了以往國(guó)內(nèi)旅游規(guī)劃編制中以資源為導(dǎo)向的常規(guī)，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向。國(guó)家旅游局編制的《中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2015、2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中認(rèn)為，在我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的總體格局中，海南是惟一具備條件建成熱帶海島海濱旅游度假勝地的地區(qū)，總規(guī)貫徹了這一精神，提出度假休閑旅游產(chǎn)品的比重逐步加大，觀光旅游產(chǎn)品逐步減小的要求和目標(biāo)。

總規(guī)引入了世界上較超前的旅游發(fā)展思維和理念。針對(duì)海南省目前旅游設(shè)施的狀況，要求開發(fā)一些低密度、高檔次的旅游度假區(qū)，并且要具有一定規(guī)模，如在三亞的小東海、萬(wàn)寧的石梅灣、昌江的棋子灣和五指山、尖峰嶺、吊羅山等地域可進(jìn)行這樣的開發(fā)。這個(gè)規(guī)劃的一大特色是可操作性強(qiáng)，既有指導(dǎo)原則，又有具體要求。如低密度的矮屋度假村每公頃不超過(guò)25個(gè)房間，要盡量使用本地生產(chǎn)的建筑材料，裝飾物也要充分顯示地方的文化特點(diǎn)。1.6海南省旅游市場(chǎng)分析從以上分析表中看出海南省星級(jí)酒店開放率自2006年進(jìn)入低谷后迅速回升。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，游客數(shù)量逐年攀升，而人均消費(fèi)的增加，說(shuō)明度假、休閑游正被越來(lái)越多的人所接受。1.7旅游休閑地產(chǎn)分析旅游休閑地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)。其獨(dú)有的特點(diǎn)是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂設(shè)施為主要依托；二是以滿足旅游市場(chǎng)需要為出發(fā)點(diǎn)；三是以突出休閑、度假為主要目的。目前房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、寫字樓等物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，大型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)正好在彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺的同時(shí)可以避免激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。休閑地產(chǎn)由于具有極其的稀缺性和不可造性，其未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)保持上漲的趨勢(shì)；另一方面，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者對(duì)運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游度假的需求是不斷攀升的，旅游開發(fā)項(xiàng)目的增值空間和投資潛力會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)出來(lái)。第二節(jié)區(qū)域旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1海南島東西海岸濱海旅游區(qū)發(fā)展比較分析全省主要旅游資源全省主要旅游資源項(xiàng)目東海岸西海岸資源特征1、濱海資源優(yōu)質(zhì)，尤其是三亞；1、濱海資源整體一般；2、椰風(fēng)海韻特色突出2、項(xiàng)目所在地棋子灣荒漠特色鮮明發(fā)展方向1、發(fā)展會(huì)議、商務(wù)度假旅游；基本未開發(fā)，缺乏有吸引力的旅游設(shè)施2、突出濱海娛樂，發(fā)展高檔、休閑度假海南島西部濱海旅游區(qū)主要有臨高角濱海旅游區(qū)、儋州后水灣濱海旅游區(qū)、昌江棋子灣濱海旅游區(qū)等。目前西部旅游總體開發(fā)落后，缺乏有吸引力的旅游設(shè)施。2.2海南西線旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)西線風(fēng)光所牽及的市縣有海口秀英區(qū)、澄邁、臨高、儋州、白沙、昌江、東方、樂東等８?jìng)€(gè)地方。西線有很多值得觀賞的景點(diǎn)，如霸王嶺、棋子灣、東坡書院、海南熱帶植物園、臨高角、藍(lán)洋溫泉度假區(qū)、松濤水庫(kù)、八一石花水洞、大廣壩水庫(kù)、大田坡鹿自然保護(hù)區(qū)、尖峰嶺古城、古廟與古鎮(zhèn)，溶洞仙景，文化與歷史名點(diǎn)等。然而，近年來(lái)海南島環(huán)島游卻出現(xiàn)了尷尬局面，西線游客稀少，而東線人氣較旺。目前所謂的環(huán)島游卻成純粹的環(huán)東線游。環(huán)島游成了環(huán)東線游主要還是整個(gè)西部提供產(chǎn)品的品質(zhì)與市場(chǎng)沒有得到很好的對(duì)接。西線游一直發(fā)展太慢，主要是投入不夠，西線目前幾乎無(wú)五星級(jí)酒店。

從旅游規(guī)劃的角度來(lái)看，《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中就有詳盡的規(guī)劃，如打造五大名城中的儋州，打造旅游精品棋子灣、霸王嶺和尖峰嶺等。根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的精神，省旅游局著重抓好細(xì)化區(qū)域旅游規(guī)劃工作，目前已完成了昌江縣的旅游發(fā)展規(guī)劃和昌江縣棋子灣總體規(guī)劃。海南省政府人員認(rèn)為如何開發(fā)海南島西部旅游資源，使海南旅游實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)島游，已是海南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“瓶頸”問(wèn)題。隨著各市縣開放思路，把旅游作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，用優(yōu)惠政策積極吸引各方資金注入，加大旅游投資，西線游具有巨大的潛力將得到發(fā)揮。2.3昌江縣客源市場(chǎng)定位根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》所做的市場(chǎng)調(diào)查和規(guī)劃編制組所做的專門市場(chǎng)調(diào)查，海南旅游市場(chǎng)分為三種類型：一是觀光旅游市場(chǎng)。游客基本以團(tuán)隊(duì)，對(duì)旅行社有較強(qiáng)的依賴性，主要以走線路的形式。二是度假休閑市場(chǎng)。旅客多以散客形式，多數(shù)也通過(guò)旅行社進(jìn)行訂房、訂票，在目的地逗留的時(shí)間長(zhǎng)，消費(fèi)能力強(qiáng)。三是特殊旅游市場(chǎng)，包括會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)、商務(wù)、體育、探險(xiǎn)、文化等旅游市場(chǎng)。該市場(chǎng)和度假旅游消費(fèi)一樣，正處高速增長(zhǎng)過(guò)程中。當(dāng)前國(guó)民人均收入及海外游客數(shù)量的逐年提高，人們求新求異，旅游動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，而消費(fèi)心理又喜于走長(zhǎng)線。隨著西線旅游產(chǎn)品開發(fā)和市場(chǎng)營(yíng)銷工作的開展，真正“環(huán)島游”將給人們產(chǎn)生很大的吸引力。西線旅游通道的重要節(jié)點(diǎn)，能夠吸引大量游客。因此，近期昌江縣旅游主要定位于環(huán)島休閑觀光團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)、回歸自然的生態(tài)度假旅游市場(chǎng)和專項(xiàng)旅游市場(chǎng)。根據(jù)旅游發(fā)展的客觀規(guī)律，隨著居民生活水平的提高、游客消費(fèi)心理的成熟和帶薪假期的普及，在海南這樣以優(yōu)美自然環(huán)境和良好氣候條件而著稱的海島旅游目的地，度假旅游將逐漸超過(guò)觀光團(tuán)隊(duì)的數(shù)量而取得主導(dǎo)地位。所以中遠(yuǎn)期（2013年以后）昌江縣定位為：以國(guó)際、國(guó)內(nèi)高檔度假旅游市場(chǎng)為主，以國(guó)內(nèi)觀光旅游市場(chǎng)和特殊專項(xiàng)旅游市場(chǎng)為輔。2.4昌江縣旅游市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)1）昌江縣年旅游接待人數(shù)預(yù)測(cè)年份旅游接待人數(shù)（過(guò)夜）：萬(wàn)人次過(guò)境一日游人數(shù)（不過(guò)夜）：萬(wàn)人次游客總數(shù)總計(jì)年增長(zhǎng)率2008年6.96———2010年10.0220%818.022015年37.230%4077.202020年112.9825%200312.98備注增長(zhǎng)率依據(jù)近兩年省旅游人次年增長(zhǎng)率及旅游發(fā)展總體規(guī)劃預(yù)測(cè)值2）昌江縣旅游收入預(yù)測(cè)年份旅游收入備注總計(jì)（億元）年增長(zhǎng)率（%）2010年2—2015年8.9735%2020年22.3220%3）昌江縣旅游住宿客房需求預(yù)測(cè)年份客房數(shù)其中高檔客房備注2008年550—2010年12008002015年250015002020年350020002.5昌江縣度假酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析海南旅游酒店業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢(shì)下面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)酒店的管理和服務(wù)水平、市場(chǎng)開拓能力及應(yīng)變創(chuàng)新能力等綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提出挑戰(zhàn)。時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，人們對(duì)生活品質(zhì)有了更高的要求，時(shí)尚、健康、環(huán)保的消費(fèi)理念促使人們消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，這對(duì)酒店市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提出了新的要求。

度假酒店是海南旅游酒店業(yè)最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ木频觐愋?，在中?guó)旅游酒店業(yè)中獨(dú)樹一幟，并具有代表地位。經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展，海南度假酒店產(chǎn)品日趨成熟，已逐漸接近和達(dá)到世界上一些著名度假旅游勝地的度假酒店發(fā)展水平。海南度假酒店的主題與個(gè)性化類型比較突出，有海濱度假酒店、溫泉度假酒店、森林度假酒店、湖濱和田園度假酒店、高爾夫度假酒店等。根據(jù)省旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昌江縣擁有旅游度假酒店僅3家，缺乏高星級(jí)酒店，缺少度假酒店，旅游接待設(shè)施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店業(yè)發(fā)展水平相對(duì)滯后，與其豐富的待開發(fā)旅游資源不相適配，昌江縣可依靠棋子灣—霸王嶺大力發(fā)展海濱度假酒店、森林度假酒店等。第三章項(xiàng)目開發(fā)分析第一節(jié)項(xiàng)目背景分析1.1棋子灣概述棋子灣位于海南西昌江縣古昌化城的北面，西接昌化江如?？?，東倚昌化嶺風(fēng)景區(qū)，距昌化線石碌50多公里，海灣呈現(xiàn)S形狀，灣長(zhǎng)20多公里。海灣水面平靜，海水清澈見底，海沙細(xì)軟且潔白如銀；海岸奇峰林立，怪石嶙峋，色彩各異，林木蒼翠，山花爛漫，清泉?dú)g暢；沙灘雪白與天連成一片，有"萬(wàn)畝'沙漠'落海南"之美稱，令人留戀忘返。棋子灣有引人入勝的峻壁角、細(xì)眉角、鑒真坐禪、黃帝祭海、神龜探海、大角石林、小角石林、仙人足跡、八戒背媳婦、祭海石、觀魚石、火焰石、情侶石、帆船石、觀音石、觀音潭、棋子籃、望郎灘、白沙嶺、治癬溝、天然盤景園及野菠蘿度假村等天然景點(diǎn)二十多處。棋子灣不僅景奇景美，而且流傳著許多美麗而神奇的傳說(shuō)。相傳從前有兩位仙人降臨棋子灣邊，一邊享受海景一邊下棋，從清晨戰(zhàn)到中午，彼時(shí)烈日當(dāng)空，二仙渴餓交加。當(dāng)?shù)貪O民看到了，拿來(lái)鮮魚、酒肉和茶水為仙人消饑解渴。兩仙邊吃邊殺，棋罷，待要重謝漁民，已不見他們的蹤影。為感謝漁民的好心腸，仙人把棋子撒到海里，抵擋風(fēng)浪，造福黎民，從此棋子灣內(nèi)海水清湛，奇石秀巖層疊至岸，風(fēng)平浪靜，魚蝦豐盛?！捌遄訛场币灿纱说妹?，近年棋子灣以其獨(dú)特的自然景觀和神奇動(dòng)人的傳說(shuō)，吸引著越來(lái)越多的游人。1.2棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃規(guī)劃范圍：棋子灣度假區(qū)規(guī)劃控制范圍西起昌化江入海口東岸，東至馬容溪（沙地河），南以昌化勝嶺南麓為界，北至北部灣海域，陸域面積約46.2平方公里。實(shí)際的度假區(qū)范圍是細(xì)眉角至馬榮港，昌化勝嶺、白沙嶺一線以北至海邊的濱海區(qū)域（不包括昌化鎮(zhèn)區(qū)及其南部區(qū)域），面積約20平方公里。規(guī)劃性質(zhì)：熱帶濱海旅游度假區(qū)1.3項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：民營(yíng)企業(yè)十強(qiáng)之一“雨潤(rùn)集團(tuán)”會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)。棋子灣是未來(lái)海南省旅游發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。整個(gè)棋子灣處于待開發(fā)狀態(tài)，有利于整體規(guī)劃，從而提高項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)。本項(xiàng)目規(guī)模較大，容積率小，建筑密度低。生態(tài)環(huán)境特色明顯。項(xiàng)目的劣勢(shì)：整個(gè)海南西線旅游還未被充分開發(fā)，市場(chǎng)認(rèn)知度不高。暫缺連接西線高速的快速干道，嚴(yán)重制約了項(xiàng)目前期的開發(fā)。周邊缺乏基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套，前期基礎(chǔ)設(shè)施投資較大。市場(chǎng)培育難度較大，投資回收期較長(zhǎng)。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)：政府致力將海南建設(shè)成‘國(guó)際旅游度假島’，加強(qiáng)西線的觀光游、生態(tài)游。政府采納由大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)的政策策略為集團(tuán)開發(fā)棋子灣提供了契機(jī)。棋子灣西北側(cè)的核電站建設(shè)將會(huì)為本項(xiàng)目前期產(chǎn)品帶來(lái)穩(wěn)定的客戶。項(xiàng)目的威脅：目前海南省公路建設(shè)資金缺乏對(duì)棋子灣旅游快速通道的建設(shè)將形成巨大威脅。現(xiàn)有魯能集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中信集團(tuán)等大集團(tuán)齊聚東海岸開發(fā)旅游房地產(chǎn)，整個(gè)海南省旅游地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。核電站的建設(shè)會(huì)給本項(xiàng)目產(chǎn)生一些不利因素，并影響項(xiàng)目的招商和銷售。2012年?yáng)|線輕軌開通后，東線的旅游地產(chǎn)發(fā)展速度將更加迅速，吸引游客的能力更加強(qiáng)勁。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)方案2.1項(xiàng)目建設(shè)理念1）將遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原則，做到規(guī)劃科學(xué)、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境協(xié)調(diào)和融合。2）注重人與環(huán)境的和諧，建筑與自然的和諧，旅游與地域文化的和諧，注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地域文化和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。3）尊重地方生態(tài)習(xí)性和文化，充分發(fā)揮濱海的生態(tài)、環(huán)境與資源優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造良好的生態(tài)空間和旅游景觀。2.2項(xiàng)目定位發(fā)展戰(zhàn)略：秉持以生態(tài)、海景資源為基礎(chǔ)，以休閑度假旅游為導(dǎo)向，以國(guó)內(nèi)、外游客為中心，以創(chuàng)新和時(shí)效為立足點(diǎn)，將雨潤(rùn)·棋子灣旅游度假區(qū)建設(shè)為海南西線旅游度假的明珠。站在建設(shè)國(guó)際休閑旅游度假區(qū)的高度，通過(guò)地塊資源和市場(chǎng)分析得出本項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展戰(zhàn)略：1）詳盡的開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目定位：符合棋子灣總體規(guī)劃，依附于海灣、原生林場(chǎng)等自然資源及獨(dú)特度假區(qū)場(chǎng)地特征，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值且能形成相對(duì)獨(dú)立組團(tuán)的度假勝地，滿足客戶對(duì)度假置業(yè)和新生活模式的需求。2）市場(chǎng)吻合：根據(jù)不同核心價(jià)值提供特色的項(xiàng)目組合和靈活的度假方式，保持新鮮度吸引不同需求的高端客戶重復(fù)消費(fèi)。3）開發(fā)次序：立足于可持續(xù)發(fā)展，提供豐富多彩的度假項(xiàng)目，不斷提升區(qū)域價(jià)值，延續(xù)和擴(kuò)大度假區(qū)市場(chǎng)吸引力。4）啟動(dòng)策略：以濱海休閑度假設(shè)施、特色酒店及特色商業(yè)等相關(guān)功能配套優(yōu)先啟動(dòng)，并開發(fā)部分投資類物業(yè)，樹立度假區(qū)在西線旅游的標(biāo)桿品牌形象，為度假區(qū)整體成功和可持續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。酒店按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，集會(huì)議、旅游、休閑、度假于一體，具備國(guó)際一流的硬件設(shè)施，酒店管理達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)，成為一流的旅游休閑度假酒店。單體聯(lián)體度假公寓將按照棋子灣總體規(guī)劃中的低密度設(shè)計(jì)理念建設(shè)，滿足高檔客戶的第二套住宅居住需求?？蛻舳ㄎ?）本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分別為：區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為長(zhǎng)三角地區(qū)、京津地區(qū)、東北地區(qū)為主；海外應(yīng)韓國(guó)和俄羅斯客戶為主；以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人；注重生活質(zhì)量的成熟家庭；島內(nèi)市場(chǎng)以周邊工業(yè)企業(yè)高管為主2）本項(xiàng)目的細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)是：第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階級(jí)層客戶的享受型市場(chǎng)。第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人的養(yǎng)老型市場(chǎng)。第三類市場(chǎng)：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場(chǎng)。第四類市場(chǎng)：以會(huì)議接待和員工度假為目的的商務(wù)型市場(chǎng)。產(chǎn)品定位可售物業(yè)可售物業(yè)度假配套自然資源消費(fèi)者棋子灣自然資源：海灣、沙灘、叢林、丘陵等規(guī)劃整合；度假配套：酒店、SPA等進(jìn)行建設(shè)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)；可售物業(yè)：產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等物業(yè)，提升項(xiàng)目的贏利能力和可持續(xù)發(fā)展。第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的整體定位、功能定位及開發(fā)規(guī)模,力求通過(guò)別具特色的主題酒店吸引客戶光臨度假區(qū),未來(lái)將在棋子灣旅游度假區(qū)內(nèi)酒店建設(shè)分為二個(gè)主題和風(fēng)格：黎族風(fēng)情酒店、俄羅斯風(fēng)情酒店。1）黎族風(fēng)情酒店：酒店的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等方面都以黎族民俗風(fēng)情為導(dǎo)向。客房數(shù)量：房間數(shù)控制在400間?？头款愋停簶?biāo)房:客房都設(shè)計(jì)成與自然和諧相融的風(fēng)格，采用當(dāng)?shù)啬静?，整個(gè)酒店看起來(lái)完美的融入郁郁蔥蔥的熱帶風(fēng)景。豪華海景套房:每間豪華房都可眺望棋子灣的美麗景象。高級(jí)房&經(jīng)典房：融入典型黎族風(fēng)情的沙灘屋的鄉(xiāng)村氣氛，配以高品味的宜人設(shè)施增添溫馨迎客的氣氛。功能配置：需設(shè)置8-10個(gè)大小不同的會(huì)議室。海灘餐廳、SPA按摩、室外游泳池及網(wǎng)球等2）俄羅斯風(fēng)情酒店：酒店的建筑風(fēng)格、裝飾設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等都借鑒俄式經(jīng)典傳統(tǒng)為主。客房數(shù)量：房間數(shù)控制在400間?？头款愋停簶?biāo)房:室內(nèi)裝修風(fēng)格以俄羅斯風(fēng)格為主。俄式風(fēng)情高級(jí)套房：融入典型的俄羅斯皇室元素，以高貴的皇室家具和設(shè)施創(chuàng)造出典型的俄羅斯風(fēng)情客房。功能配置：需設(shè)置5-6個(gè)大小不同的會(huì)議室。俄羅斯皇家餐廳、SPA按摩、會(huì)員制濱海沙灘風(fēng)情浴場(chǎng)及沙灘排球。二座五星級(jí)酒店及配套占地預(yù)計(jì)431000平方米，預(yù)計(jì)建筑設(shè)計(jì)容積率0.70，建筑面積30173）單體聯(lián)體度假公寓：以出售為主，要考慮控制總價(jià)。是整個(gè)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出平衡的關(guān)鍵。單體聯(lián)體度假公寓，占地預(yù)計(jì)219000平方米，容積率0.45，建筑面積98550平方米。房型配比：一房一廳20%-25%、兩房一廳55%-60%、三房一廳15%-25%房源數(shù)量：約800套房型面積：一房一廳面積控制在55-70平米、兩房一廳面積控制在75-110平米、三房?jī)蓮d面積控制在90-130平米套型標(biāo)準(zhǔn)：一房一廳臥室面積為14-15平米、客廳面積16-18平米化妝間面積為4-5平米，廚房面積為4-5平米，陽(yáng)臺(tái)面積為6-8平米。兩房一廳臥室面積為15-16平米和8-12平米，客廳面積20-28平米化妝間面積為5-6平米，廚房加餐廳面積為8-12平米，陽(yáng)臺(tái)面積為6-8平米。三房?jī)蓮d臥室面積為15-16平米、12-14平米和8-10平米，客廳面積25-28平米，化妝間面積為5-6平米廚房加餐廳面積為10-14平米，陽(yáng)臺(tái)面積為6-8平米。開發(fā)期：預(yù)計(jì)2009年6月開工，酒店整體2012年6月開業(yè)，度假公寓預(yù)計(jì)2012年6月銷售完畢。第四章環(huán)保節(jié)能與消防第一節(jié)環(huán)境保護(hù)4.1棋子灣自然條件狀況棋子灣旅游度假區(qū)位于海南島西部的昌江縣北部濱海地帶，該區(qū)南鄰昌化江入?？?，北至馬榮港，是昌江縣漁業(yè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域。該區(qū)海岸由兩個(gè)岬角和兩個(gè)灣組成，融巖石海岸與沙質(zhì)海岸兼?zhèn)洌到菂^(qū)域水深條件良好，底質(zhì)為礁巖，崎嶇多姿，具有潛水旅游的優(yōu)越條件。兩灣海灘面積寬闊平坦，沙質(zhì)松舒，是開展沙灘娛樂的良好場(chǎng)所。同時(shí)該區(qū)大部分地段木麻黃生長(zhǎng)蔥郁，顯示海南西部旅游度假的特色。該區(qū)域位于海南西部沿岸，主要受海洋性季風(fēng)影響，出現(xiàn)暴潮不多。從自然條件、海水環(huán)境及岸灘狀況等各方面來(lái)看，棋子灣是集陽(yáng)光、海水、沙灘、礁巖、綠樹于一體，為海南島西部沿岸少得的濱海旅游開發(fā)區(qū)，該區(qū)域在海南各濱海旅游區(qū)中也獨(dú)具地域特色。4.2生態(tài)與綠化通過(guò)增加綠化面積，減少開挖面積等措施進(jìn)行生態(tài)環(huán)境保護(hù)，加強(qiáng)場(chǎng)區(qū)及其周圍環(huán)境綠化。項(xiàng)目建成后綠化以喬、灌、草等相結(jié)合的形式，起到降低噪聲、吸附塵粒、凈化空氣、增加美觀的作用，同時(shí)也可防止水土流失，改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境影響較小。消減開發(fā)行動(dòng)對(duì)生物的負(fù)面影響可以從避免、減小、矯正、保護(hù)和補(bǔ)償五個(gè)方面考慮。主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：1）在工程的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，建筑景物和水電管網(wǎng)盡量避免在現(xiàn)狀自然植被優(yōu)良的林木密集區(qū)，減少對(duì)動(dòng)物繁殖、筑巢的影響。對(duì)施工破壞的地面植被和表層土壤，要及時(shí)恢復(fù)。施工移走的表層土壤要分別儲(chǔ)存，完工后回填原地，減少生態(tài)損失。2）綠化過(guò)程中，最好不要將原有的植被徹底清除，而讓其有自然適應(yīng)和演替的機(jī)會(huì)。同時(shí)保護(hù)野生植被的生存權(quán)利。在植被管理中，盡量采用生態(tài)綜合控制的方法防治病蟲害，避免化學(xué)合成農(nóng)藥、除草劑及化肥的大量使用，減少污染。3）在建設(shè)的同時(shí)要作好科學(xué)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)工程固定措施，減少施工工程對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的危害，維持地貌特征的穩(wěn)定。綠化選用生態(tài)效益好和觀賞價(jià)值高的物種。另外本項(xiàng)目將平面景觀與立體景觀相輝映，將對(duì)環(huán)境的綠化分幾個(gè)層次。1）用高大的熱帶樹木作為建筑周圍的點(diǎn)景；2）布置較為低矮的灌木，營(yíng)造園林小環(huán)境；3）采用規(guī)整的草坪和水面、硬地相結(jié)合，用噴水池、花池、雕塑點(diǎn)綴，漫步其中情趣自生。4）把綠色景觀引入室內(nèi)，在室內(nèi)造景，使人在室內(nèi)仍能夠呼吸到自然的氣息。5）以抬高的草坡來(lái)分隔建筑與周邊的環(huán)境而不是用圍墻。這樣形成的多層次、復(fù)合型、生態(tài)型的綠色景觀，使建筑能夠在綠色環(huán)境中自由“呼吸”，整個(gè)建筑如孕生于綠色之中。4.3主要污染物的處理1）污水處理本項(xiàng)目排水采用雨污分離設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水全部為生活污水，主要有沖廁廢水、洗浴廢水、和廚房油污水。廚房油污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放。其他排水水質(zhì)符合國(guó)家市政接入要求，可直接排入市政管網(wǎng)。2）噪聲治理措施噪聲主要來(lái)自廚房風(fēng)機(jī)，空調(diào)系統(tǒng)，抽油煙機(jī)，變配電間、舞廳和通風(fēng)設(shè)備等，各噪聲源的聲級(jí)值如表所示。主要噪聲源源強(qiáng)污染源聲源名稱噪聲值（dB）項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部人群交談、招呼60-80音響設(shè)備75-95冷凍機(jī)組95鍋爐房90配變電房71-73卡拉OK廳75-95外界過(guò)往車輛69-72從聲源分布及環(huán)境保護(hù)的角度來(lái)考慮，項(xiàng)目的主要噪聲來(lái)自廚房風(fēng)機(jī)，空調(diào)系統(tǒng)，抽油煙機(jī)，變配電間、舞廳和通風(fēng)設(shè)備等，這些設(shè)備應(yīng)設(shè)置在建筑物的遠(yuǎn)離人群的地方，并采取相應(yīng)的吸隔聲、減振措施，做到合理布局。噪聲防治措施如下：（1）如有鍋爐房，應(yīng)對(duì)鍋爐房的門窗應(yīng)做成隔聲門和隔聲窗，其總隔聲量不得小于30dB(A)，同時(shí)，鍋爐房作業(yè)時(shí)門窗不得隨意開啟。（2）廚房油煙機(jī)通風(fēng)安裝時(shí)考慮其底部設(shè)減振墊，風(fēng)口應(yīng)朝內(nèi)側(cè)，且安裝消聲器，通風(fēng)機(jī)應(yīng)設(shè)隔聲罩，同時(shí)通風(fēng)機(jī)械敏感側(cè)設(shè)不低于0.7m高的隔聲屏障，這樣通風(fēng)機(jī)的噪聲在場(chǎng)界排放可控制在國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。（3）各樓內(nèi)所有通風(fēng)設(shè)備宜選用低噪聲型號(hào)，設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)減振墊，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口與風(fēng)管采用軟連接，風(fēng)口應(yīng)安裝消聲器。采用先進(jìn)低噪音設(shè)備，加強(qiáng)建筑隔音、消聲、吸聲措施，加強(qiáng)管理，做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。3）固體廢棄物治理措施酒店建成并投入使用后，應(yīng)加強(qiáng)固廢的管理，合理布設(shè)垃圾收集點(diǎn)，保持環(huán)境整潔。對(duì)固體廢棄物實(shí)行分類管理，對(duì)包裝廢棄物、辦公廢紙等應(yīng)進(jìn)行回收利用。由于餐飲等生活垃圾極易腐化變質(zhì)，易產(chǎn)生臭氣異味，污染環(huán)境，因此對(duì)生活垃圾應(yīng)交由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)處理。4）建筑施工污染處理采取措施減少項(xiàng)目施工過(guò)程中產(chǎn)生的污染，施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥的車輛車廂應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成沿途地面污染；建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運(yùn)送至指定地點(diǎn)；施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制，產(chǎn)生不可避免噪聲的作業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)施工，盡量減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。第二節(jié)節(jié)能根據(jù)五星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目節(jié)約能源措施有：1）建筑材料綜合運(yùn)用高科技技術(shù)和環(huán)保節(jié)能材料，建筑墻體采用符合國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的新型復(fù)合材料，外墻處理符合國(guó)家節(jié)能規(guī)范要求。2）窗戶采用先進(jìn)的真空雙層玻璃窗。3）節(jié)水設(shè)備衛(wèi)生器具采用國(guó)家推薦的節(jié)能、節(jié)水型設(shè)備。4）電氣所有電氣設(shè)備均設(shè)有漏電保護(hù)器，并采用先進(jìn)的節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約能源。第三節(jié)消防一、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（1997修訂版）（2）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98（3）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90二、建筑（1）建筑物結(jié)構(gòu)類別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯、建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。（2）建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與場(chǎng)區(qū)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。（3）建筑物裝修材料均為阻燃材料。（4）如有鍋爐房,鍋爐房應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求進(jìn)行防爆設(shè)計(jì)。三、電氣消防（1）全場(chǎng)供電線路采用多級(jí)自動(dòng)開關(guān)保護(hù)，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過(guò)負(fù)荷及短路時(shí)，可及時(shí)可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護(hù)敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，安全可靠。（2）配電箱（柜）外殼，各建筑物內(nèi)所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地。（3）各建筑物根據(jù)其防雷等級(jí)，按照防雷設(shè)計(jì)規(guī)范采取相應(yīng)的防雷措施。（4）火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20mim。（5）消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。（6）建筑物內(nèi)設(shè)疏散應(yīng)急照明燈。變電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。四、酒店客房防火（1）冬春旅游旺季，對(duì)進(jìn)入酒店周圍活動(dòng)的游客嚴(yán)格控制旅游線路，客酒店房防火要牢記。（2）人行道選擇在疏林地帶開辟，以避開林木茂盛區(qū)域。五、消防給水本項(xiàng)目的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件，本項(xiàng)目消防水源為市政管網(wǎng)水源、消防水池供水水源。消防水池與噴水池合建。室外消火栓本設(shè)計(jì)在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，以提供消防水量保護(hù)整個(gè)場(chǎng)區(qū)。室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ16-87規(guī)定，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，二股水柱。室內(nèi)消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。酒店客房?jī)?nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用如下給水消防場(chǎng)區(qū)消防水池市政管網(wǎng)水源室外消防管網(wǎng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)建筑滅火器火點(diǎn)第五章組織機(jī)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目為海南雨潤(rùn)地華旅游發(fā)展有限公司投資開發(fā)，工程竣工后，公寓直接對(duì)外銷售，酒店聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代管理制度經(jīng)營(yíng)管理，在項(xiàng)目實(shí)施中，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目業(yè)主合同制、資本金制、招投標(biāo)制和監(jiān)理制，對(duì)設(shè)計(jì)、策劃、營(yíng)銷實(shí)行委托制，對(duì)監(jiān)理、建筑安裝工程、園林景觀工程實(shí)行招標(biāo)制，力求選擇優(yōu)秀的行業(yè)設(shè)計(jì)施工隊(duì)伍，組成強(qiáng)大的陣容，確保項(xiàng)目高質(zhì)、高效地完成。公司組織機(jī)構(gòu)見管理機(jī)構(gòu)圖。一、開發(fā)公司各部門主要職能如下：1、辦公室：負(fù)責(zé)公司的策劃、勞動(dòng)人事、公共關(guān)系，各類檔案管理，文秘和信息處理工作及公司的各項(xiàng)后勤工作。2、項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作，施工階段的工程管理及各種建筑材料的招標(biāo)采購(gòu)。3、財(cái)務(wù)部：根據(jù)公司每年的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的規(guī)劃，負(fù)責(zé)公司資金的計(jì)劃安排和資金籌措。負(fù)責(zé)與金融部門的聯(lián)系，建立良好的關(guān)系，負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行。負(fù)責(zé)公司的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng)。4、銷售部負(fù)責(zé)公司的廣告、宣傳工作和商品房的銷售業(yè)務(wù)。5、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。第二節(jié)酒店管理公司組織架構(gòu)酒店管理公司組織架構(gòu)：建成后酒店聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),具體運(yùn)營(yíng)圖如下。酒店人力資源配置：一、生產(chǎn)作業(yè)班次三班制二、年工作日年工作日365天，每班工作8小時(shí)。三、勞動(dòng)定員本項(xiàng)目酒店竣工后,新增勞動(dòng)定員633人。其中高級(jí)管理人員20人,中級(jí)管理人員60人，服務(wù)及輔助人員553人。表9-1勞動(dòng)定員表序號(hào)崗位班次人數(shù)序號(hào)崗位班次人數(shù)一管理人員151客房部3180總經(jīng)理11餐飲班224副總經(jīng)理13餐飲服務(wù)員290辦公室112餐飲傳菜員230財(cái)務(wù)部115餐飲廚師45客房部121三輔助人員68行政部124機(jī)修工39營(yíng)銷部130維修電工39餐飲部19司機(jī)120中心服務(wù)區(qū)136保安330二服務(wù)人員414合計(jì)633前廳345第六章總投資成本估算與籌資方案本投資估算根據(jù)本報(bào)告提供的工程技術(shù)資料進(jìn)行編制。估算范圍包括土建工程、設(shè)備購(gòu)置及安裝和所需的配套基礎(chǔ)設(shè)施等工程內(nèi)容。根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)估算指標(biāo)及海南省有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要采用單位工程量綜合指標(biāo)法，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，并參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r(jià)水平，對(duì)本項(xiàng)目投資進(jìn)行估算。一、投資估算編制依據(jù)1、本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2、《海南省建筑工程綜合定額》（2005年）；3、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；4、昌江縣及其周邊地區(qū)建筑材料、設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格；定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)。5、海口、三亞地區(qū)類似工程造價(jià)指標(biāo)資料；二、投資估算編制說(shuō)明本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、室內(nèi)外園林綠化費(fèi)、精裝修裝潢費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、主要地方建設(shè)規(guī)費(fèi)、期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）、建設(shè)期利息、不可預(yù)見費(fèi)。1、土地取得費(fèi)用本項(xiàng)目用地總面積650000平方米，合975畝，土地出讓總價(jià)款9750土地取得成本共計(jì)10140萬(wàn)元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)，裝飾設(shè)計(jì)，園林景觀設(shè)計(jì)，臨時(shí)設(shè)施。前期工程費(fèi)估算1461.82萬(wàn)元。表6-1前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）合價(jià)（元）建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）合價(jià)（元）2開發(fā)前期30170038.0011464600.009855032.003153600.0014618200.002.1勘察設(shè)計(jì)3017002.00603400.00985502.00197100.00800500.002.2規(guī)劃設(shè)計(jì)3017008.002413600.00985506.00591300.003004900.002.3施工圖設(shè)計(jì)30170010.003017000.00985508.00788400.003805400.002.4裝飾設(shè)計(jì)3017005.001508500.00985505.00492750.002001250.002.5園林景觀設(shè)計(jì)3017005.001508500.00985503.00295650.001804150.002.6臨時(shí)設(shè)施3017008.002413600.00985508.00788400.003202000.003、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為建筑物2米以外至項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、智能化系統(tǒng)、路燈及燈光系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算3202.00萬(wàn)元。4、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用估算采用單位指標(biāo)估算法。估算建筑安裝工程費(fèi)40344.85萬(wàn)元。表6-2建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）合價(jià)（元）建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）合價(jià)（元）3.0建安工程3017001040.00313768000.0098550910.0089680500.00403448500.003.1主體土建及初裝修工程301700950.00286615000.0098550850.0083767500.00370382500.003.2主體電氣工程30170020.006034000.009855010.00985500.007019500.003.3主體給排水工程30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.003.4暖通空調(diào)工程30170015.004525500.009855015.001478250.006003750.003.5泳池設(shè)備30170010.003017000.00985503017000.003.6消防工程30170015.004525500.009855010.00985500.005511000.003.7智能化30170010.003017000.009855010.00985500.004002500.005、行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)本項(xiàng)目主要地方建設(shè)規(guī)費(fèi)包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、新建房屋白蟻防治費(fèi)。按照海南省地方建設(shè)規(guī)費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，綜合共85元/平米。估算主要地方規(guī)費(fèi)3402.13萬(wàn)元。6、裝修裝潢費(fèi)精裝修裝潢費(fèi)是指酒店客房功能區(qū)的室內(nèi)裝修房的裝潢、家具、家電、飾品等，裝潢總面積為112000平方米。估算裝修裝潢費(fèi)9296萬(wàn)元。序項(xiàng)目估算指標(biāo)號(hào)數(shù)量單位單價(jià)單位1室內(nèi)裝潢（1）112000平方米700元/平方米2燈具潔具（2）112000平方米50元/平方米5家具用品112000平方米80元/平方米*合計(jì)1120008309296萬(wàn)7、園林綠化景觀費(fèi)園林綠化景觀是指酒店客房?jī)?nèi)外的園林、景觀、小品、社區(qū)綠化等。估算園林綠化景觀費(fèi)1682.87萬(wàn)元。表6-4園林綠化景觀費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）合價(jià)（元）建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）合價(jià)（元）7園林景觀30170045.0013576500.009855033.003252150.0016828650.007.1園林景觀30170025.007542500.009855018.001773900.009316400.007.2道路、圍墻30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.008、間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指為組織項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括招標(biāo)費(fèi)按照建安工程造價(jià)的7‰；工程保險(xiǎn)費(fèi)按照3‰；跟蹤審計(jì)費(fèi)按照4‰，預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)按照1‰，工程監(jiān)理費(fèi)按1.5%；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、設(shè)計(jì)文件審查、定額編制、管理、安監(jiān)費(fèi)等按4‰；合計(jì)按建安工程費(fèi)用的3.5%估算。估算開發(fā)間接費(fèi)1412.07萬(wàn)元。9、期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用是指項(xiàng)目單位的管理部門為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用等。管理費(fèi)用按照2-8項(xiàng)費(fèi)用的2%。銷售費(fèi)用是指項(xiàng)目單位在酒店推廣和公寓銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用按照2-8項(xiàng)費(fèi)用的4%。估算期間費(fèi)用合計(jì)4533.50萬(wàn)元。10、建設(shè)期利息項(xiàng)目建設(shè)期每年借款10000萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，名義利率為5.76%，每年計(jì)息4次，實(shí)際利率為5.89%。估算建設(shè)期利息2724.84萬(wàn)元。11、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按照2-8項(xiàng)費(fèi)用的3%。估算不可預(yù)見費(fèi)2266.75萬(wàn)元。12、估算結(jié)果本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額估算為77960.7萬(wàn)元，其構(gòu)成見附表。第七章可行性研究結(jié)論與建議第一節(jié)結(jié)論一、旅游政策：當(dāng)前海南省建設(shè)國(guó)際旅游島取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，海南將針對(duì)旅游對(duì)外開放和制度創(chuàng)新方面作出新的重大舉措，例如爭(zhēng)取延長(zhǎng)免簽證時(shí)間和開辟國(guó)際旅游航線等，這將給本項(xiàng)目帶來(lái)更多的發(fā)展契機(jī)。二、項(xiàng)目規(guī)劃：雨潤(rùn)棋子灣旅游度假區(qū)一期項(xiàng)目規(guī)劃合理，貫徹了科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，在開發(fā)精品度假產(chǎn)品的同時(shí)注重人與環(huán)境和諧，營(yíng)造綠色環(huán)保生態(tài)度假區(qū)。三、經(jīng)營(yíng)策略：本項(xiàng)目的建設(shè)檔次是海南島旅游度假酒店中的高端，且與現(xiàn)有酒店存在顯著差異性，其客源定位主要是重要外賓及國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層、高收入階層，客源有特殊性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。四、社會(huì)效益：本項(xiàng)目所在地為海南省重點(diǎn)旅游開發(fā)景點(diǎn)，也是昌江縣打造“一山一灣一黎鄉(xiāng)”的旅游總體格局的重要環(huán)節(jié)，因此具有良好的社會(huì)效益。五、經(jīng)濟(jì)效益：本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為建設(shè)單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。第二節(jié)建議一、開發(fā)支持力量：海南雨潤(rùn)地華旅游發(fā)展有限公司為實(shí)施本項(xiàng)目做了大量準(zhǔn)備工作，后續(xù)追加資金已基本籌備，本項(xiàng)目已具備實(shí)施條件，建議政府主管部門給予支持。二、開發(fā)成本：建議在本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度,合理調(diào)度,嚴(yán)格控制投資,節(jié)約使用資金,以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。三、酒店管理：本項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)后關(guān)鍵在于管理，建議委托知名酒店管理集團(tuán)參與管理。以取得預(yù)期效益。附錄附錄一、棋子灣控制性詳規(guī)用地規(guī)劃圖附錄二、雨潤(rùn)棋子灣旅游度假區(qū)一期用地總平面圖附錄三、投資估算表雨潤(rùn)·棋子灣一期序號(hào)費(fèi)用名