華中光彩商品綜合批發(fā)市場項目可行性研究報告PAGE蕪湖市工程咨詢公司 -PAGE1-總論1項目概況1.1.1項目名稱:商品綜合批發(fā)市場1.1.2建設地點:湖北省襄樊市襄陽區(qū)張灣鎮(zhèn)西始小清河三橋、東至春園路東口、鄧城大道北側。1.1.3建設規(guī)模:項目規(guī)劃占地面積32.68ha（490.23畝），建筑面積320059平方米。1.1.4項目法人及法人代表項目法人：襄樊百盟投資有限公司法人代表：1.2項目法人概況ffggg大市場建設項目法人是襄樊百盟投資有限公司。企業(yè)類型為有限責任公司，注冊資本為3000萬元人民幣。公司經(jīng)營范圍包括商貿建設、市場開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、國內貿易、物流、物業(yè)管理、會展、倉儲等。許楚漢為襄樊百盟投資有限公司的法定代表人。襄樊百盟投資有限公司是江蘇中華多寶集團與安徽泰格實業(yè)股份有限公司合資注冊成立的企業(yè)。中華多寶集團創(chuàng)建于1993年，是江蘇省常州市重點大型民營企業(yè)集團。下轄江蘇中華多寶集團有限公司、江蘇多寶藥業(yè)有限公司、常州多潤寶商貿有限公司、常州潤隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海潤隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆山美樹房地產(chǎn)有限公司及襄樊百盟投資有限公司等多業(yè)態(tài)、多元化的項目實業(yè)公司。短短十余年來，中華多寶集團在藥品保健品的研制領域、房地產(chǎn)開發(fā)領域和商貿建設領域，都創(chuàng)造出不凡的業(yè)績，在中國本土市場和國際市場上享有崇高的聲譽。

中華多寶集團自進軍商貿建設、市場開發(fā)行業(yè)以來，建立了專業(yè)化的商貿流通配送系統(tǒng)，形成了物流配送、電子商務和連鎖經(jīng)營三位一體的商業(yè)發(fā)展新模式。在房地產(chǎn)領域，集團麾下的常州潤隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海潤隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆山美樹房地產(chǎn)有限公司及襄樊百盟投資有限公司，成功開發(fā)運作了多個地產(chǎn)項目，先后獲“常州房地產(chǎn)開發(fā)先進企業(yè)、十強開發(fā)企業(yè)、地稅入庫大戶、納稅大戶、十佳三資企業(yè)”等榮譽稱號。安徽泰格實業(yè)股份有限公司總部地址位于安徽蕪湖市天門山西路96號，占地面積9.5萬平方米。該公司屬下?lián)碛腥债a(chǎn)50萬袋牛奶廠、牧場、中坤房地產(chǎn)開發(fā)公司，以及中坤進出口集團有限公司。中坤進出口集團公司年進出口額不低于5000萬美元，其中焦炭年出口40萬噸，進口鋼材10萬噸。集團在山西孝義另擁有年產(chǎn)12萬噸的焦化廠。該集團在吉爾吉斯共和國10萬平方公里的自由貿易區(qū)內投資建設有3000畝的中坤東方工業(yè)園，直接從事對中亞五國的食品加工貿易。安徽泰格實業(yè)股份有限公司董事長牟坤林先生系中國光彩促進會常務理事，安徽省政協(xié)常委、省工商聯(lián)副會長、省光促會副會長。他還擁有蕪湖國際建材博覽交易有限公司，從1997年開始興建的中國國際建材大市場，配有電子商務交易中心，是蕪湖市重點建設項目，業(yè)經(jīng)國家863高科技的重點應用項目。江蘇中華多寶集團和安徽泰格股份有限公司都以“辦好實業(yè)、回報社會、報效國家、貢獻人民”為企業(yè)宗旨。致力于民族商貿網(wǎng)絡的打造，積極投身到實業(yè)扶貧的光彩事業(yè)中去。1.3可研報告研究的依據(jù)和范圍1.3.1依據(jù) （1）襄樊市發(fā)展計劃委員會《關于ffggg商品綜合批發(fā)市場首期主體工程建設項目的批復》；（2）襄樊市委、市政府《關于重點項目的通知》；（3）襄樊百盟投資有限公司編制的《項目建議書》；（4）襄樊市總體發(fā)展規(guī)劃；（5）國家計委《建設項目可行性研究報告編制方法與參數(shù)》；（6）國務院辦公廳轉發(fā)國家計委《關于“十五”期間加快發(fā)展服務業(yè)若干政策措施意見的通知》；（9）項目單位提供的有關資料；（7）國家統(tǒng)計局和湖北省統(tǒng)計局編制的2003年《中國統(tǒng)計年鑒》、《湖北統(tǒng)計年鑒》；（8）襄樊市統(tǒng)計局編制的2003年《襄樊市經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》。1.3.2研究范圍本可行性研究報告的研究范圍如下：項目建設背景和建設的必要性及意義的分析；市場分析和預測及營銷策略研究；項目選址和建設條件分析；市場功能規(guī)劃、建設規(guī)劃及工程技術方案論證；公用工程及消防、環(huán)保、安全、衛(wèi)生及節(jié)能措施研究；市場組織、勞動定員及實施計劃的制定；投資估算及資金籌措；財務效益分析和投資風險分析；可行性研究結論與建議。1.4主要經(jīng)濟技術指標1.4.1主要經(jīng)濟技術指標序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1技術指標1.1容積率1.251.2綠化率%16.901.3建筑密度%43.501.4道路廣場占地%35.602總占地面積平方米326820.003總建筑面積平方米3200594商鋪銷售收入萬元457895年均銷售收入萬元61856稅金及附加萬元6467所得稅萬元13738總成本費用萬元19359稅后利潤萬元832310總投資萬元3578910.1固定資產(chǎn)投資萬元35441包括建設期利息10.2流動資金萬元34811資金籌措萬元3578911.1企業(yè)自籌萬元3078911.2銀行貸款萬元500012投資利潤率%25.0613投資利稅率%28.9014借貸償還期年1.31包括建設期，下同15全部投資回收期年3.22稅前指標16財務內部收益率%15.32稅前指標17盈虧平衡點%39.6518建設期年1

項目背景和建設意義2．1項目提出的背景及建設的必要性2.1.1本項目是光彩事業(yè)的重要選擇ffggg大市場地理位置優(yōu)越、交通便捷，首期工程占地面積490余畝，建筑面積32萬平方米，是鄂西北最大的綜合性商品批發(fā)市場。由江蘇中華多寶集團和安徽泰格股份有限公司投資興建，以“扶貧濟困、光彩事業(yè)”為主題，系全國光彩事業(yè)重點項目，襄樊市人民政府重點項目，2004年襄陽區(qū)最大的招商引資項目。中國光彩事業(yè)是我國民營企業(yè)家響應《國家八七扶貧攻堅計劃》所發(fā)起實施的一項扶危濟困的宏偉事業(yè)。1994年4月23日，劉永好等10名民營企業(yè)家聯(lián)名倡議“讓我們投身到扶貧的光彩事業(yè)中來”，得到中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)的大力支持，光彩事業(yè)由此而發(fā)起。光彩事業(yè)奉行的精神是：“致富思源，富而思進，扶危濟困，共同富裕，義利兼顧，德行并重，發(fā)展企業(yè)，回饋社會?！彼詤⑴c西部大開發(fā)為重點，面向“老、少、邊、窮”地區(qū)和中西部地區(qū)，以項目投資為主，開發(fā)資源，興辦企業(yè)，吸納就業(yè)，培訓人才，重點發(fā)展貿易，從而促進貧困地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和教育、衛(wèi)生、文化等社會事業(yè)的進步。自2001年開始，光彩事業(yè)促進會提出通過與國內大型民營企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)辦大市場的決定，目前已利用光彩基金和專項貸款已成功地在安慶、聊城等全國十多個城市建設了“光彩大市場”，有的投資數(shù)十億、銷售收入已上百億，所有市場都發(fā)展健康、效益良好，在扶持民營企業(yè)發(fā)展、搞活流通、促進地方經(jīng)濟發(fā)展、帶動當?shù)厝嗣裰赂?、探索商品專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展新路子等多方面，都做出了積極的貢獻。光促會一直看中位于中西部結合點的襄樊市，遂與國內知名民營企業(yè)聯(lián)手，在當?shù)卣猩桃Y政策驅動下，經(jīng)過多次深入調研，科學論證，決定在襄樊市規(guī)劃的商貿流通區(qū)域內，建設一個具有區(qū)域性強大輻射力的、上規(guī)模、高水平、現(xiàn)代化的綜合商品專業(yè)批發(fā)市場，從而搞活周邊地區(qū)的商品流通，帶動全市第三產(chǎn)業(yè)升級，增強地方經(jīng)濟實力，進一步擴大襄樊市區(qū)域經(jīng)濟地位和影響。2.1.2本項目是商品專業(yè)市場發(fā)展新階段的產(chǎn)物中國進入改革開放后，商品市場應運而生，經(jīng)過二十多年發(fā)展，在經(jīng)歷了“小買小賣”的小攤位、“凌亂聚合”的小商鋪、工商部門主辦為主的專業(yè)市場三個階段，至新世紀后，在新型商業(yè)業(yè)態(tài)和現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展催生下，正走向“以高科技為手段，通過現(xiàn)代化管理、專業(yè)化運作，上規(guī)模、高水平、現(xiàn)代化”的第四階段，而襄樊ffggg綜合批發(fā)市場項目是具有區(qū)域輻射200-300公里現(xiàn)代化、功能齊全綜合性特大型商貿批發(fā)物流中心。具有批發(fā)、零售、倉儲、配送、電子商務、會展、貨運配送站、長途汽車客運站。另還有完善的服務設施如：電信、銀行、餐飲、文化休閑、住宅、加工業(yè)等。2002年，國務院在轉發(fā)國家計委《關于加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展若干政策意見》中，明確指出，要將發(fā)展現(xiàn)代化商品專業(yè)市場作為重點，通過推行連鎖經(jīng)營，物流配送，代理制、多式聯(lián)運等，促進商品流通，全面提升流通業(yè)水平。襄樊自古即為漢水流域重要物資集散地，鄂西北商業(yè)重鎮(zhèn)，是湖北省的第二大城市，中國大城市之一，城區(qū)內的大小商貿市場也大約有數(shù)百處，林林總總，遍布在城市的每個區(qū)域角落。但在數(shù)量如此可觀的大小市場之中，稍具規(guī)模的市場，也只有三兩個，最大的占地面積也不超過100畝。此類市場雖然有的地處市中心，并有著十幾年的經(jīng)營歷史，卻一直不能隨著本市消費市場的巨大增長而得以快速發(fā)展，原因就在于市場的原始規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)落后制約著它的發(fā)展，而且成為無法克服的頑癥。其一，貨品的單一使消費者面對分布如此凌亂的市場望而卻步。其二是這些市場的臟、亂，規(guī)劃不明確。另有缺乏消防設施，道路狹窄，車輛密集，處處充斥著安全隱患；商鋪結構不合理，無衛(wèi)生間可用。其三，隨著經(jīng)濟近幾年高速發(fā)展，新的區(qū)域化競爭激烈，新的商業(yè)模式出現(xiàn)整合、提升、規(guī)?；?、功能齊全化、全國連鎖化、成本最低化，有實力的企業(yè)真正經(jīng)營市場使其知名度迅速在周邊提高，行業(yè)協(xié)會化管理市場，襄樊市屬空白。為此，襄樊市“十五”計劃和2010年城市總體規(guī)劃中，明確在新城區(qū)，緊臨國家級高新技術開發(fā)區(qū)和汽車開發(fā)區(qū)，依托207和316國道交通優(yōu)勢，規(guī)劃建設大型商貿企業(yè)和大型專業(yè)批發(fā)市場。2.1.3本項目是企業(yè)進軍中西部市場的重大決策襄樊百盟投資有限公司鑒于國外企業(yè)進入沿海，北京市場南下，廣東市場北上，重組我國商品批發(fā)交易市場的形勢下，十分看好襄樊的區(qū)域地理位置、交通優(yōu)勢和投資環(huán)境，決定投資興建ffggg大市場。在中國光彩事業(yè)促進會和襄樊市人民政府的大力支持下，襄樊百盟投資有限公司將憑借多年來在華東、華中、東南、西南等地數(shù)十個商貿流通網(wǎng)點進行商貿市場建設的成功運作經(jīng)驗，確定了“高起點、大規(guī)模、功能全、輻射廣”的定位和基本要求思路。企業(yè)倡導“一站式”購物、休閑新理念，導入與國際接軌的現(xiàn)代化經(jīng)營運作模式，實行“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一配送，統(tǒng)一服務”的全新經(jīng)營模式，突出科技、環(huán)保、健康、服務的全新經(jīng)營理念，為國內外商家提供一流的經(jīng)營環(huán)境和有序的流通格局。大市場內建設眾多的功能齊全的配套設施，全方位引進具有國際化先進水平的連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務、信息資源管理“四位一體”的經(jīng)營模式。公司抓住加入WTO后全國各專業(yè)市場和裝飾材料市場大發(fā)展及大重組的機遇，充分發(fā)揮公司實力雄厚、商貿建設經(jīng)驗豐富、專業(yè)人才儲備完善的優(yōu)勢，擬將ffggg大市場主體市場定位為服裝鞋帽、針織輕紡、建筑裝飾材料、家電百貨、家具家居用品等相關商品市場，使該市場成為連接我國東西部，貫通南北，輻射鄂、渝、陜、川、豫數(shù)省300公里半徑范圍內上億消費人群的區(qū)域性綜合商貿批發(fā)大市場，逐步發(fā)展成“雄霸鄂西北、俯視華中地區(qū)”的區(qū)域性現(xiàn)代化商品集散中心和信息中心。2.2項目建設意義2.2.1整合資源，發(fā)揮綜合效應如前所述，ffggg大市場的興建，將充分發(fā)揮襄樊的地理位置、交通優(yōu)勢，有效地整合襄樊乃至周邊地區(qū)的商業(yè)資源，大幅度地提升襄樊的商業(yè)流通水平，迅速擴大襄樊對周邊地區(qū)的商業(yè)輻射力。與此同時，其綜合效應還有：一是因市場的近距離銷售，將有力地拉動本地加工業(yè)發(fā)展；二是對交通運輸、餐飲住宿、房地產(chǎn)、通訊、金融保險等多種產(chǎn)業(yè)帶動；三是市場本身將成為新的經(jīng)濟增長點，增加財政收入，直接和間接地提供大量的就業(yè)機會；四是聚集人氣，為本地區(qū)帶來更多、更有價值的新思想和新觀念，還使襄樊在華中乃至國內的知名度得到擴大和提升。五是社會效率顯著，該項目投資在二年內即可扶持4000戶以上個體經(jīng)營戶，可解決就業(yè)人員1.5萬人以上，銷售額可達35億元，稅收可達億元。2.2.2有利于舊城改造和城市功能完善按城市總體規(guī)劃建成的光彩大市場，首先是使得原來凌亂設于老城區(qū)的各類不規(guī)范的市場重新找到新的理想的落腳點；其次，一座現(xiàn)代化、大規(guī)模的市場建筑群的出現(xiàn)，使新城區(qū)立即有了新的形象；三是市場的形成，必將帶動周邊配套第三產(chǎn)業(yè)的興起，使新城區(qū)呈現(xiàn)出勃勃生機；四是作為中西部重要的工業(yè)聚集地，有了現(xiàn)代化商業(yè)設施的配套，功能更為完善，極大地方便了人民群眾的生活，也為工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了更為優(yōu)越的投資環(huán)境。為縣、鄉(xiāng)零售業(yè)帶來繁榮，為豐富人民的物質生活起到很好作用。

市場分析3.1商品交易市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢3.1.1發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來，我國商品交易市場建設得到較快的發(fā)展，基本形成了中小型綜合市場和專業(yè)市場的并舉發(fā)展。但近幾年來，我國商品交易市場呈現(xiàn)出規(guī)?；?、區(qū)域化、智能化、功能齊全現(xiàn)代化的綜合大型市場趨勢，涌現(xiàn)出一大批交易額超過10億元的大型商品交易市場，年交易額占同期全國市場的70%。市場趨勢呈現(xiàn)出個數(shù)下降，大規(guī)模提升、整合，商品行業(yè)齊全集中于區(qū)域化特大型批發(fā)市場的走勢，使過去小而分散的商貿市場走向集中。如我國2000年市場數(shù)量達到88811個，而2001年下降至87418個，2002年下降到82498個，下降的比率為7.6%。市場數(shù)量下降的原因主要是市場發(fā)展規(guī)模集中化。還有一個重要原因就是由于舊城區(qū)的改造，致使房地產(chǎn)發(fā)展較快，全國各地老城區(qū)拆遷量劇增，老市場絕大多數(shù)在城市中心區(qū)內。同時全國城市均重視城市規(guī)劃合理的布局，交通的通暢，對市容、市貌高要求等，也有力地推進了市場的更新?lián)Q代，促進了新型特大市場的發(fā)展。這種趨勢不僅體現(xiàn)在大城市，即使在全國中等城市近三年來也得到極大的發(fā)展。在全國市場數(shù)量減少的情況下，每年的市場交易額則呈現(xiàn)出高速增長的勢頭。2000年全國市場商品交易額達24279.6億元，比上年增長了11.86%。湖北省2001年市場商品交易額達1060.02億元，比上年增長了10.13%，2002年達到1219億元，比上年增長了14.99%。而在市場商品交易額大幅度增長的同時，湖北省的交易市場數(shù)量也從2001年的4058個下降到2002年的4008個。隨著我國經(jīng)濟高速而穩(wěn)健的發(fā)展，我國城鄉(xiāng)商品交易活躍。尤其是農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場交易需求發(fā)展較快，農(nóng)村市場的繁榮顯示出其巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r，今年黨中央提出科學的發(fā)展觀，把解決三農(nóng)問題、提高農(nóng)民收入和發(fā)展縣鎮(zhèn)經(jīng)濟提到一個重要的日程上來。這樣會更加有力地拉動城鄉(xiāng)的消費，會使城鄉(xiāng)人民生活水平日益提高。其對商品物質的需求也便會更加快速地增大。我國商品交易市場經(jīng)過四個階段的發(fā)展。從改革開放初期地攤式的商品交易到80年代中后期以工商局為主建設的大棚式簡陋交易市場，再到90年代中期在國家提出政府部門從市場經(jīng)營中退出而進入企業(yè)化建設和經(jīng)營市場。該階段的市場多是由舊廠房改造，在市區(qū)內建設的單體商鋪或單條商業(yè)街。這樣的市場布局分散、規(guī)模小、貨品單一、較為簡陋、功能不全，這是第三階段的市場模式。進入二十一世紀，由于城市的改造，市場呼喚升級換代，規(guī)范化、大規(guī)模、功能齊全、區(qū)域化的現(xiàn)代大型綜合性市場正從試驗期走向了成熟大發(fā)展時期。由中國光彩事業(yè)促進會發(fā)起并扶持的第四階段大型商貿批發(fā)市場現(xiàn)已在全國的20多個大中城市內建成，或正在建設之中。如今，已初步形成了大型綜合市場與零售市場單層次相結合，遍布全國城鄉(xiāng)各地的市場新格局，這不僅改變了我國商品流通的流向和格局，極大地繁榮活躍了地方經(jīng)濟，方便了城鄉(xiāng)居民的日常生活需求，帶動和促進了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時，又為安置城鄉(xiāng)剩余勞動力提供了一條新的出路。襄樊市歷為南北通商和文化交流的通道，目前市區(qū)共有大型商場、超市、專賣店等零售批發(fā)市場1000多家。全市共有服裝、鞋帽、小商品、建筑裝飾材料、家具、家電、副食、汽配等各類專業(yè)市場40多個，這些大小的市場有一定的輻射力，是襄樊成為鄂豫渝陜毗鄰地區(qū)商品集散中心的經(jīng)營主體。因為這些市場規(guī)模小、布局分散、設施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強大的核心競爭力，就急待進一步的整合和提升。襄樊市年交易額上億元的市場共有6個，形成了較為有力的商業(yè)圈，在周邊市場也形成了一定的知名度，這是整合、提升本地商貿業(yè)態(tài)的有利條件。襄樊市年交易額過億元商品交易市場一覽表（2004年）市場名稱主要上市商品攤位數(shù)年交易額（億元）新華市場服裝鞋帽、日用百貨、童裝282011白鶴市場小百貨、小商品等15004中板材大市場建材裝飾材料2503前進市場小商品、小百貨等5001.2正大家居廣場燈飾、布藝、家居8002長虹食品城市場飲料、酒水、食品等50013.1.2當前商品市場發(fā)展的趨勢規(guī)?；?、專業(yè)集中一體化由于交通日益便捷，使得交易市場走向集中，人們需要在適時間內實現(xiàn)交易的最大化，為此，市場越來越上規(guī)模，商品日益集中，生產(chǎn)廠家為了使商品交易減少中間成本，多數(shù)采用直接向市場供貨的方式，使得各專業(yè)市場集聚化越來越顯得重要。目前，常常是某地新建一個上規(guī)模的大型專業(yè)批發(fā)市場，同時就有一批相應的小型市場被整合進來。交易手段多樣化、交易方式現(xiàn)代化過去單一的雙方見面式的交易方式，已越來越不適應新時代的要求，同時，高科技成果，也大大改變了交易方式?，F(xiàn)在的上規(guī)模、上檔次的專業(yè)商品市場，除了以批發(fā)為主外，已經(jīng)出現(xiàn)電子交易（電子商務）、展示訂貨、倉儲配送、商貿流通等多種交易形式。服務更加配套，功能隨之日趨完善目前已經(jīng)建成的和正在規(guī)劃建設的大型專業(yè)市場，圍繞商品交易的餐飲、住宿、會務、會展、休閑、商檢、質檢、代辦、代理、運輸、倉儲、金融、保險、信息、法律咨詢等服務項目，基本上是一應俱全，在商鋪、交易廳中，充斥著賓館飯店、商務代理、中介服務等各種設施和機構，使交易能以最便捷、最節(jié)約、最高效的方式來完成。所有上述的發(fā)展趨勢，都為本項目運營提供了廣闊的發(fā)展前景。3.2市場需求分析3.2.1消費需求預測隨著我國工業(yè)化、城市化進程的加快，第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）正呈快速發(fā)展態(tài)勢，按三次產(chǎn)業(yè)結構看，第三產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中所占比重，發(fā)達國家一般在70%以上，世界平均水平是45%，而我國只占35%左右，如果把我們的發(fā)展階段定位在工業(yè)化中期，應該要達到40%以上，而消費品市場在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重一般都在40%左右，因此，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。我國“九五”期間，我國國內貿易呈快速發(fā)展的態(tài)勢。2000年全國全社會消費品零售總額為34152.6億元，與1996年相比，年遞增9.46%，其中批發(fā)零售貿易總額為23042.3億元，比上年遞增10.55%。2000年至2002年，湖北省社會消費品零售總額和批發(fā)零售貿易總額分別以年均12.71%和14.47%的速度增長，2002年末，全省全社會消費品零售額為2054.26億元，其中批發(fā)零售貿易額為1066.2億元。襄樊市同期社會消費品零售總額和批發(fā)零售貿易額分別以年均14.08%和13.09%的速度遞增，2002年末，全市社會消費零售總額為170.23億元，其中批發(fā)零售貿易額為111.67億元?！笆濉逼陂g國內貿易按GDP年均增長7%預測，全國社會消費品零售總年均預計可達42030億元，其中批發(fā)零售貿易額年均28357億元；預計“十五”期末，全國社會消費品零售總額將達至47901億元，其中批發(fā)零售貿易額將達到32318億元。未來五年，湖北省年均社會消費品總額預計可達2298億元，其中批發(fā)零售年均貿易額預計達到1220億元。預計“十五”期末全省年社會消費品總額可達2479億元。預計到2007年末，襄樊市全社會消費品總額將達到224億元，其中批發(fā)零售貿易額達165億元。據(jù)統(tǒng)計部門有關統(tǒng)計資料顯示，2000年至2002年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入由4778.86元增長到6293.55元，年均遞增11%；農(nóng)村年人均純收入由1577.74元上升至2253.42元，年均遞增8.6%。同期湖北省城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入由6283.26元上升到8479.98元，年均增幅達11.3%；農(nóng)村年人均純收入由1302.82元上升到1934.57元，年均增幅達9.7%。與此同時，襄樊市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入由4162元上升到5604元，年均增幅為6.9%；農(nóng)村年人均純收入由1206元上升到1804元，年均增幅為9.9%。從城鄉(xiāng)居民人均消費支出水平看，2000年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出：全國為4998元，湖北省為4232.98元，襄樊市為4457.68元；農(nóng)村居民人均消費支出：全國為2535.01元，湖北省為1321.5元，襄樊市為996.99元。從消費支出構成看，扣除醫(yī)療保健、交通通訊、文教娛樂支出因素外，城鎮(zhèn)居民其他生活消費支出構成比例為：全國3658元（占73.18%），湖北省3253元（占76.43%），襄樊市3452元（占77.43%）；農(nóng)村居民其他生活消費支出構成比例為：全國1997元（78%），湖北省1060元（占80.18%），襄樊市為679元（占68.06%）。以襄樊市《十五計劃綱要》關于十“十五”期間人口計劃和城市居民人均可支配收入年遞增7.9%即年均達7322元，農(nóng)村人均純收入年遞增5%。同時以2000年襄樊市城鄉(xiāng)居民消費水平和生活消費需求年均在106億元，扣除醫(yī)療保健、交通通訊、文教娛樂因素，其他生活消費需求年均消費人口630萬，消費需求在86億元左右，襄樊市商貿輻射區(qū)消費需求在459億元左右，消費市場容量很大。城鄉(xiāng)居民人口數(shù)量、經(jīng)濟收入是直接影響消費品交易變化的主要因素。襄樊市土地面積1.97萬平方公里，總人口580萬人。其中市區(qū)面積3564平方公里,人口254萬,建成區(qū)面積95平方公里，人口120.3萬。襄樊市因地理位置和交通的優(yōu)勢，本地區(qū)商貿活躍，商貿輻射面可達包括鄂渝川陜部分縣市在內的40余縣區(qū)。預計到2007年末，襄樊市常住人口達到710萬，考慮到流動人口，預計消費人口將達到750萬左右。預計在此期間襄樊市城鄉(xiāng)居民生活消費需求年均應在120億元，扣除醫(yī)療保健、交通通訊、文教娛樂因素，其他生活消費需求年均約86億元，2007年末達103億元。消費品交易預測根據(jù)上述分析，本市場的建立，35億的年商品交易額，完全可能實現(xiàn)。3.3營銷策略研究3.3.1商品市場目標定位ffggg大市場構筑一個以六大類商品展示交易為主線，集展覽、商務洽談、倉儲配送、電子商務、信息服務、居住、餐飲、娛樂為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。承擔建材裝飾材料、服裝、鞋帽、百貨、家電、輕紡、針織、副食、土特產(chǎn)等商品大規(guī)模向周邊300公里半徑內直至全國各消費市場輸出的集散中轉；承擔省區(qū)之間建材裝飾材料、服裝、鞋帽、百貨、家電、輕紡、針織、副食、土特產(chǎn)等商品調劑的中介；承擔湖北省及鄂西北地區(qū)服裝、鞋帽、百貨、家電、輕紡、針織、副食、土特產(chǎn)等商品供求余缺平衡的中介。承擔輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿流通基地。3.3.2招商定位（1）、老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場搬遷，是基礎商戶的來源；（2）、活躍于中西部流通業(yè)的大客戶，是招商的重點；（3）、使本市場成為六大類型商品生產(chǎn)廠家開發(fā)以襄樊為中心的中西部市場的必爭之地和品牌集中地；（4）、連鎖經(jīng)營戶；（5）、引入全國品牌批發(fā)商和各行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐。3.3.3招商策略在市場建成之前，計劃加大宣傳力度，通過手冊宣傳及電視臺、電臺、報紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對面交流溝通等方式，讓省內外建材裝飾材料、服裝、鞋帽、百貨、家電、輕紡、針織、副食、土特產(chǎn)等商品品類的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和經(jīng)營戶預知市場建設信息和招商信息。重點宣傳政府及有關部門對入市客商的各項優(yōu)惠政策。宣傳ffggg大市場的經(jīng)營理念和發(fā)展目標，樹立ffggg大市場將成為鄂西北及華中區(qū)域特大型商貿流通批發(fā)基地的形象。在市場建設中，組織招商組到各地物色客商，并出臺各種讓利、優(yōu)惠和代辦房證、代辦營業(yè)執(zhí)照、代繳各種費用、代為組織室內裝飾等全過程服務措施，吸引外地品牌廠商、直銷商、總經(jīng)銷商、代理商和大批發(fā)客商入駐市場，以構建完善而成熟的營銷網(wǎng)絡，為市場開業(yè)后迅速帶動市場的興旺，形成市場集聚力和超強的輻射力打下良好的基礎。在市場建成后，充分發(fā)揮市場信息處理和電子商務功能，為客戶及時提供商品交易的供需量、價格及各地市場交易和發(fā)展趨勢等信息。加強國內各種綜合市場間信息交流和商貿協(xié)調，實現(xiàn)網(wǎng)上采購、展示商品、運輸配送和網(wǎng)上支付等。在交易、結算、交割等各項服務中體現(xiàn)“公平、公開、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。同時，建立完善的物業(yè)管理和市場經(jīng)營管理部門，為入市廠商創(chuàng)造安定、祥和、舒適、方便的工作和生活空間。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場，溝通下游各級批發(fā)和零售市場，召開各種形式的商貿洽談會。

項目選址和建設條件4.1項目建設選址本項目選址在襄樊市襄陽區(qū)始于小清河三橋至樊城區(qū)春園路東口的鄧城大道北側，在襄樊市政府新規(guī)劃的商貿流通發(fā)展新區(qū)內，該處東鄰襄樊高新經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，北望東風汽車公司襄樊基地，西傍襄陽區(qū)、南依樊城區(qū)，經(jīng)春園路至火車站僅有兩站路的距離，位于小清河，316、207國道交匯處，漢十高速公路距此一箭之遙，鐵路干線交織成網(wǎng)，北至焦作、南陽，東達武漢，南通懷化、荊州，西連南漳、成都，地處武漢至十堰和荊州至南陽的黃金交通十字架旁，交通便利、區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。占地490畝，其東面還有較為廣闊的發(fā)展空間。同時市政府還將襄樊火車站附近的長途汽車客運中心站搬遷至項目區(qū)域內。4.2建設條件分析4.2.1區(qū)位條件襄樊市城區(qū)位于東經(jīng)112°00′-112°14′，北緯31°54′-32°10′，被漢水分為南北兩城，南為襄城，北為樊城。城區(qū)東西最大橫距21公里，南北最大縱距29公里。城市結構為組團式江城，襄城區(qū)北瀕漢水，東、南、西護城河平均寬180米，最寬處250米，居全國之最。古城墻長7331米，平均高8.5米，寬10-14米。襄樊戰(zhàn)略地位十分重要。《讀史方輿紀要》稱：“襄陽上流門戶，北通汝洛，西帶秦蜀，南遮湖廣，東瞰吳越?！睔v來為兵家必爭之地。襄樊市土地面積1.97萬平方公里，總人口580萬人。其中市區(qū)面積3564平方公里,人口254萬,建成區(qū)面積95平方公里，人口120.3萬，是鄂、豫、渝、陜毗鄰地區(qū)唯一的大城市，湖北省僅次于武漢的第二大城市，國家園林城市、文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市?，F(xiàn)轄棗陽、宜城、老河口3個縣級市，谷城、南漳、?？?個縣，襄城、樊城、襄陽3個城區(qū)，國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、省級汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、魚粱洲旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等3個開發(fā)區(qū)。襄樊是秦巴經(jīng)濟走廊的中心城市，也是中國中西部經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的中心城市，向周邊輻射河南的洛陽市、南陽市，陜西的安康市、商州市，重慶的萬州區(qū)、開縣、奉節(jié)縣，四川的達州市，湖北的十堰市、荊門市、隨州市、恩施州、神農(nóng)架林區(qū)等5?。ㄊ校?4地市州縣，人口過5000多萬，區(qū)域總面積20多萬平方公里。隨著國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，襄樊承東啟西的戰(zhàn)略跳板優(yōu)勢和強勁的經(jīng)濟輻射功能更加突出。諸葛智慧之鄉(xiāng)的襄樊人民正眾志成城，搶抓西部開發(fā)和加入世貿組織的新機遇,全面建設小康社會,奮力把襄樊由歷史上的兵家必爭之地建成新千年的商家必爭之地。4.2.2交通、通訊條件襄樊市處我國內陸腹地中心地帶，得“中”獨厚，區(qū)位優(yōu)勢明顯，“東瞰吳越、西遮湖廣，西帶秦蜀、北通宛洛”，武漢、鄭州、西安、重慶、成都等距離均在1000公里以內，是華中、西北、西南“Y”型交通網(wǎng)絡的中心，連接東西南北的重要交通樞紐?！耙粭l漢江、二座機場、三條鐵路、四通八達公路”是襄樊水、陸、空立體交通網(wǎng)絡的真實寫照。穿境而過的漢江屬三級航道，全年可通航500噸級駁船，通長江達東海。市區(qū)內的港口年吞吐量在1500萬能噸以上，并建有汽車滾裝專用碼頭，漢江余家湖港口是國家北煤南運的重要中轉站。襄樊機場和老河口機場已開通北京、上海、深圳等十多個航班，襄樊機場二期改擴建工程已經(jīng)開工，竣工后可達到國家一級通航標準。漢(武漢)丹(丹江口)、焦（焦作)柳(柳州)、襄(襄樊)渝(重慶)三條鐵路在襄樊交匯，是我國鐵路運輸八縱八橫網(wǎng)絡中的樞紐之一；襄北鐵路編組站是全國13個特大型編組站之一。316、207國道穿境而過。全市公路通車里程達2萬多公里。襄樊市還是全省高速公路網(wǎng)中心之一，在我市境內靜態(tài)投資60多億元的漢(武漢)十(十堰)、襄(襄樊)荊(荊州)高速公路已于2000年動工，許(河南許昌)樊(襄樊)高速公路也開工在即，三條高速公路在襄樊市郊交匯，均在2005年以前竣工通車。屆時，襄樊的高速公路將達到276公里，密度不僅居全國第一，而且超過美國的高速公路密度。襄樊是全國重要的通訊樞紐。“九五”期間，襄樊市的通信建設實現(xiàn)歷史性跨越，電信網(wǎng)絡規(guī)模和質量達到省內一流水平，全市信息高速公路雛形基本形成。國家投資建設的武漢一西安、呼和浩特一北海等5條一級光纜干線和漢口西安蘭州等4個數(shù)字微凌空中信道交匯于市內；市內傳輸建成市內環(huán)、外環(huán)兩大環(huán)形傳輸光纜系統(tǒng)，襄樊信息港、N-ISDN以及DDN已廣泛應用和普及。市話容量達40萬門，特別是SDH的建成使用，極大地提高了全市的長途傳輸網(wǎng)絡的安全性和可靠性。4.2.3基礎設施近年來，襄樊市城市基礎設施建設步伐之快，前所未有，實施了一批市內道路、橋梁、供水、污水處理、電網(wǎng)改造等項目，商貿區(qū)已實現(xiàn)供、排水、電、電信、供氣、道路等“五通”和土地平整。4.2.4配套服務襄樊市服務業(yè)比較發(fā)達，市內共有28家星級賓館，居湖北省第三位，另有數(shù)家高檔賓館正在拔地而起。襄樊的飲食文化匯南兼北，名菜小吃眾多，有14個襄樊菜點被評為國家名菜。市區(qū)內金融環(huán)境比較健全。有中國銀行、工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大商業(yè)銀行和數(shù)家保險及證券公司，可以提供優(yōu)質高效的包括外匯結算業(yè)務等各類金融服務。此外還設有口岸、海關、商檢等完善的外貿服務機構。襄樊的醫(yī)療機構和學校初具規(guī)模。襄樊中心醫(yī)院急救中心是亞洲最大的急救中心之一；全市共有國家二類大學一所，職業(yè)技術學院一所，以及各類中專、職高、中小學以及涉外學校等3087所，各類在校生115萬人。4.3投資環(huán)境4.3.1商貿發(fā)展格局改革開放以來，襄樊市的建材、汽車、化工、輕紡、百貨、農(nóng)業(yè)等領域有了飛速的發(fā)展，建設了一系列中小型批發(fā)市場、零售超市市場，初步形成了大商業(yè)、大市場、大流通的發(fā)展格局。目前，市區(qū)共有大型商場、超市、專賣店等1000多家。全市共有小商品、建材、汽配等各類專業(yè)市場40多個，已逐漸成為鄂豫渝陜毗鄰地區(qū)的商品集散中心。根據(jù)襄樊市的商業(yè)現(xiàn)狀及2010年城市總體發(fā)展規(guī)劃，我們可將其劃分為：老城區(qū)商圈、批發(fā)商圈、新城區(qū)商圈。老城區(qū)商圈：包括前進路、中原路、春園路、長征路、人民路組成的老城中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。主要經(jīng)營：服裝鞋帽、布匹、小百貨、家具、鋼材、家裝建材及相關行業(yè)等。批發(fā)商圈：春園路與中原路交匯區(qū)域，有中原鋁材市場，正旺裝飾材料市場，位于建設路兩側的世紀家私廣場、恒達家具城、南方家具大市場、中板材市場、新華市場及白鶴市場等。新城區(qū)商圈：根據(jù)襄樊市的城市總體發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展現(xiàn)狀，襄陽區(qū)已成為襄樊市的新城區(qū)，新的商貿批發(fā)集中區(qū)。隨著市政府對鄧城大道的改造，工程在8月中旬竣工，和該項目的建設，在近1—2年內將成為新城區(qū)商業(yè)批發(fā)中心。對鄂、渝、陜、川、豫等周邊各省產(chǎn)生了較強的市場綜合輻射力。這樣的商貿發(fā)展格局，客觀上為ffggg大市場提供了較好的外部環(huán)境。4.3.2政策環(huán)境襄樊市市委、市政府和襄樊人民越來越認識到，要發(fā)展襄樊經(jīng)濟，就必須致力于創(chuàng)造一個良好的經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境，為改革開放和現(xiàn)代化建設服務。市委、市政府高度重視招商引資，還把2004年定為襄樊市項目年。各級政府和部門為了建立現(xiàn)代化的大商貿市場經(jīng)濟，適應加入WTO，整頓市場經(jīng)濟秩序和加快發(fā)展、富民強市的需要，上上下下形成在主觀上重視環(huán)境，在創(chuàng)新中營造政策環(huán)境，在行政中優(yōu)化政策環(huán)境，在服務中改善政策環(huán)境的良好投資氛圍。市委、市政府已專門成立了由市領導為組長、有關部門負責人為成員的光彩市場項目建設領導協(xié)調小組，負責指導項目的設計與建設、協(xié)調解決建設和發(fā)展中的有關問題，保證項目的順利實施和正常運營。設計方案與建設內容5.1經(jīng)營品種和設計規(guī)模5.1.1經(jīng)營品種市場主要經(jīng)營品種為建材裝飾材料、服裝鞋帽、大小百貨、針織輕紡、五金家電、家具家居設備和用品等六大類。5.1.2規(guī)劃年交易額達35億元。5.1.3項目占地面積326820平方米（490.23畝），建設規(guī)模為320059平方米。詳細指標見附表。5.2市場功能規(guī)劃引進先進理念，運用先進手段，配置信息中心、商務中心、儲運配送中心、長途汽車客運站、停車廠、郵政、電信、銀行、保險及工商管理、物業(yè)管理等配套工程。突出顯現(xiàn)以下四大功能：商品交易功能：項目擬規(guī)劃建設各類商鋪建筑面積28萬平方米(商鋪面積為100-400平方米、開間為4.0米、縱深為9米)、大賣場建筑面積為2.8萬平方米，使市場從業(yè)人員可達15000人。集散輻射功能：項目建設儲運配送系統(tǒng)9200平方米，其中倉庫及配貨8000平方米，貨運中心1200平方米，長途汽車客運站10000平方米，以便充分發(fā)揮市場聚集和擴散的調控功能，同時憑借鄧城大道、襄十線、316國道、207國道、高速公路向周邊地區(qū)輻射半徑可達200——300公里。信息處理和電子商務功能：項目配置信息中心和商務中心,使用計算機與全國主要綜合批發(fā)市場和建材裝飾材料、服裝鞋帽、大小百貨、針織輕紡、五金家電等專業(yè)批發(fā)市場及大中城市的信息中心聯(lián)網(wǎng)。充分占有國際國內綜合市場及有關專業(yè)市場信息和趨向，讓入市廠商閉路共享信息資源,在第一時間為入市廠商提供高密度、高頻率、高保真商品、技術及綜合信息，提供市場決策科學性、物流調配合理化的可靠依據(jù)。電子商務將幫助入市廠商第一時間搶占商機，實現(xiàn)網(wǎng)上采購、展示商品、運輸配送、網(wǎng)上支付等。市場服務功能：現(xiàn)在市場交易要求市場具備全面配套的服務功能。本項目建設得到襄樊市委、政府及市直部門的高度重視和支持,工商、稅務、商檢、公安、消防、衛(wèi)生防疫、市場管理等政府職能部門將運用大市場采用的集中管理一戰(zhàn)式服務的方式，以便入市客商極為方便地進入交易狀態(tài)。此外，市場還規(guī)劃配套多功能、全方位的行業(yè)性服務和常規(guī)性配套服務。其一，定期聘請對買方市場有引導、牽動、評價作用的行業(yè)主管部門、協(xié)會協(xié)調機構（每大類商品經(jīng)營戶成立行業(yè)商會進行自律、自行管理信息互通）、科研及應用開發(fā)部門、技術鑒定檢測認證部門對市場活動進行相應的業(yè)務指導和專業(yè)協(xié)調；其二，建立專家信息咨詢網(wǎng)絡，為入市廠商提供商貿、技術、開發(fā)等咨詢服務，同時為廠商、經(jīng)營戶牽線搭橋，定期進行商品會展，形成區(qū)域集市、會展、集會，推動產(chǎn)品銷售和不斷提高市場知名度；其三，為入市廠商提供便利快捷的公路、鐵路、水路、航空貨運服務和有關業(yè)務，實現(xiàn)一戰(zhàn)式全程限時代辦服務；其四，提供必要的融資服務、納稅服務及食宿娛樂、商務旅行等常規(guī)性配套服務；其五，提供全天候保安保潔等物業(yè)管理服務。5.3市場規(guī)劃布局5.3.1（1）以襄樊市襄陽區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，正確處理局部與整體、現(xiàn)狀與總體規(guī)劃的關系。（2）堅持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設的方針，結合實際現(xiàn)狀情況，合理利用土地，提高土地綜合效益，使規(guī)劃具有較強的現(xiàn)實性，可操作性。（3）高起點、高標準、高水平規(guī)劃，充分體現(xiàn)ffggg大市場大規(guī)模、大氣勢區(qū)域性商貿流通批發(fā)中心之氣魄。（4）規(guī)劃和建筑設計不僅達到按最新國內發(fā)達地區(qū)批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)，同時要考慮到在30年內均不被淘汰。而且還要成為襄樊市一個旅游景觀。5.3.2（1）襄樊市襄陽區(qū)總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)；（2）316國道、鄧城大道道路排水工程設計；（3）項目單位提供的相關資料。5.3.3根據(jù)襄樊市總體規(guī)劃，市場用地為襄陽區(qū)云灣始于清河三橋、至春園路東口、鄧城大道北側。結合市場經(jīng)營的特點，市場內設南北寬24米的主干道，和城市景觀大道鄧城大道交叉成十字形與用地外圍的樊城區(qū)春園路、長虹路、316國道、207國道相接。另外，在用地的中間設七條南北向12米次干道與鄧城大道相聯(lián)，商鋪內9米寬道路。同時在用地西和北面分別設長途客運站和貨運站，分別由襄樊市交通運輸管理部門和市場物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排車輛停放。整個市場內道路整齊通暢，交通組織有序，便于車流及人流的運行。按照市場經(jīng)營性質不同，規(guī)劃將整個市場分為七個區(qū)A區(qū)：裝飾建材類；B區(qū)：服裝鞋帽類型；C區(qū)：大、小百貨類；D區(qū)：針織輕紡類；E區(qū)：五金家電類；F區(qū)(大賣場)：家具家居、產(chǎn)品會展；G區(qū)：食品飲料、煙酒副食、土特產(chǎn)品類。各經(jīng)營區(qū)建筑以三層聯(lián)排建筑為主，結合周邊建筑的底下三層，布置為獨立商鋪。在各交易區(qū)的周邊和市場中心設置貨運、倉庫、旅業(yè)、信息中心、商務中心、物業(yè)管理、工商稅務、銀行、郵局、停車場等配套設施，結合總平面布局，在中心平面廣場、道路兩旁設置綠化系統(tǒng)，引入局部的立體化、層次化綠化，使整個市場環(huán)境優(yōu)美（見總平面布置圖）。5.3.4現(xiàn)狀場地為平地，市場內用地坡度較平緩。市場內部道路坡度較小。5.3.5規(guī)劃所有管線均采用地下敷設，避免零亂的桿線破壞市場內的環(huán)境。為滿足分期開發(fā)的要求，所有管線分東西兩片各成系統(tǒng)，管線力求短捷，少轉變，少交叉，盡量和道路平行或垂直敷設。給水：采用環(huán)狀供水管網(wǎng)系統(tǒng)，分別由鄧城大道給水管網(wǎng)接入，以保證市場內用戶用水。排水：排水系統(tǒng)采用雨污分流制。各片分別自北向南，排入市政排水管網(wǎng)。電力：電力線分別由市政管網(wǎng)引入至市場內部小區(qū)，變電房，經(jīng)變壓后由市場向各用戶供電。電訊：分別由市政管網(wǎng)接入，沿市場內部道路敷設，以滿足用戶需要。消防：按消防設計要求，在初步設計中具體體現(xiàn)。5.4建設內容根據(jù)功能設計和規(guī)模要求，主要建設商鋪、大賣場，配套建設貨運中心、倉庫、旅業(yè)、信息中心、商務中心、物業(yè)管理、工商稅務、銀行、郵局、停車場、綠化、道路廣場及公廁等設施，將市長途汽車客運中心（站）易地重建于此。詳細建設內容見附表。.第六章環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能6.1環(huán)境保護6.1.1《中華人民共和國環(huán)境保護法》：《建設項目環(huán)境保護管理辦法》（86）國環(huán)字第003號；《建設項目環(huán)境保護管理辦法細則》湖北省計委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號《污水綜合排放的標準》DB34/066-966.1.2本市場運營中主要污染物與污染源為運輸破損物品、運輸或儲藏過程中損壞的商品、包裝廢棄物、生活垃圾和生活污水等污染物。6.1.3（1）根據(jù)市場各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時運往垃圾站，同時安排保潔人員對市場地面道路進行定時清掃；商鋪門前由客商負責清掃，并實行垃圾袋裝以保持整個市場的整潔，制造良好的交易環(huán)境。（2）對整個市場排污管網(wǎng)進行合理規(guī)劃設計，生活污水須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市排污管網(wǎng)。（3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護具體措施安排專職人員組織實施。6.2安全衛(wèi)生6.2.1為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進線處裝設閥型避雷器一組，變壓器中性點采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于4歐姆。在建筑物進線處設計重復接地裝置，其接地電阻要求不大于4歐姆。6.2.2本項目消防給水詳見工程技術方案章節(jié)。項目單位指派管理部專職人員負責檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關消防器材的配置工作。6.2.3市場管理委員會將會同衛(wèi)生防疫部門，加強對市場內飲食攤點衛(wèi)生情況的管理，保證市場內交易人群的身體健康。市場物業(yè)管理公司將負責定期進行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。以保證市場有一個良好的衛(wèi)生環(huán)境。管理公司成立保安隊，計劃配備40人，同時與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財產(chǎn)、商品的安全。6.3節(jié)能本項目主要能耗為：水、電。項目采取的節(jié)能措施有：為提高電網(wǎng)的功率因素，采用在低壓電容器柜進行無功補償，使用權功率因數(shù)提高，而達到提高用電率。電力變壓器選擇電力變壓器運行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運行效益。市場道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。項目用電、用水設施均配置計量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。

第七章組織機構與勞動定員7.1項目組織ffggg大市場的企業(yè)組織機構見《ffggg大市場組織結構圖》(見附圖)。7.2組織職能7.2.1ffggg大市場管理委員會ffggg大市場管理委員會由襄樊市襄陽區(qū)正式下文成立，襄陽區(qū)政府主要領導擔任主任，其成員由政府的各有關部門負責人如工商、稅務、公安、技術監(jiān)督局、消防、衛(wèi)生防疫站等，發(fā)展商以及進入大市場進行交易的會員單位代表和為市場配套的生產(chǎn)加基地負責人組成。這是ffggg大市場的最高管理機構。主要負責ffggg大市場和配套生產(chǎn)基地的總體戰(zhàn)略設計及規(guī)劃，設計ffggg大市場的組織框架，制定市場交易規(guī)劃。7.2.2襄樊百盟投資有限公司為本項目法人，負責實施ffggg大市場管理委員會制訂的各項總體發(fā)展戰(zhàn)略，對ffggg大市場的建設實施和建成后的日常運營進行具體管理，它直接對ffggg大市場管理委員負責，并定期向ffggg大市場管理委員報告工作。人力資源部負責公司員工的品德、才能考核、人事檔案管理，組織公司人員的招聘工作。行政管理部主要負責ffggg大市場的日常行政事務管理和對內各部門的業(yè)務協(xié)調。完善并加強內部機構的管理建設，擴大對外的聯(lián)絡渠道，對市場的運行總體協(xié)調與管理。市場開發(fā)部主要負責ffggg大市場前期市場研究、市場定位、全面招商工作以及前、中、后期市場宣傳工作、客戶售后服務，完善市場建設等一體化設施建設。法律服務部負責ffggg大市場與入駐客戶之間以及市場內部間的有關協(xié)議文本的起草、落實。對市場入駐者與批發(fā)交易者之間所產(chǎn)生的糾紛提供有關法律咨詢和法律服務。工程建設部主要負責ffggg大市場的工程施工、建設。物業(yè)管理公司負責對市場的建筑設施、公共設施進行綜合現(xiàn)代化的物業(yè)管理及加強對大市場的貨運與儲存的管理聯(lián)絡等。負責市場的安全保衛(wèi)、商務服務、后續(xù)的經(jīng)營管理及發(fā)展，組織各種定期會展和集中的商貿文化活動。計劃財務部負責大市場的日常整體財務管理，協(xié)調各交易市場的資金運作，提高資金的運營效益。審計部負責ffggg大市場工程施工、建設發(fā)生費用的審核。7.3勞動定員ffggg大市場定員80人，其中高級管理人員7人，中級管理人員14人，一般員工59人。具體見表7-1。表7-1ffggg大市場勞動定員表序號部門其中員工數(shù)管理人員技術人員一般員工1經(jīng)理部772人事部2113開發(fā)部3214市場部3023255法律部31116工程部122108審計部4139財務部41310物業(yè)公司15258總計801927347.4人員來源與培訓市場的所需人員面向社會公開招聘，均由人事部門按德才兼?zhèn)涞脑瓌t考評后聘任。管理人員，技術人員和一般員工由公司根據(jù)市場工作和業(yè)務需要，組織上崗前培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗，同時選派優(yōu)秀人才到國內大市場甚至到國外市場考察學習，以提高各級人員，尤其是管理人員業(yè)務水平。

項目實施計劃由于項目已經(jīng)開展了一年多的調研、論證等前期工作，在立項后，確定項目建設期為一年，實施可分為三個階段：第一階段完成前期調研和可行性研究報告編制、審批和初步設計、施工圖設計審查、招投標、三通一平等，為期4個月。第二階段完成土建施工、設備安裝調試、人員招聘、培訓，為期6個月。第三階段為竣工驗收、招商等，為期兩個月。詳見附表《ffggg大市場項目實施進度計劃表》。項目建設實施計劃表2004年2005年490.23畝5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月建設前期建設施工期銷售期

投資估算和資金籌措9.1投資估算9.1.1根據(jù)國家計委《建設項目可行研究報告編制方法與參數(shù)》和《湖北省建筑工程預算定額單位估價表》，參考同類工程造價、當?shù)厥袌鰞r格和項目建設單位提供的其他有關資料，進行估價。（1）商鋪等主體工程土建按600元/平方米；辦公用房等土建加一般裝修按800元/平方米；倉儲等配套工程土建裝修按500元/平方米；道路廣場按70元/平方米；圍墻、綠化按同類工程估算；（2）根據(jù)同類工程情況，供水系統(tǒng)（包括外水安裝工程）按市場建筑總面積35元/平方米的均價計算；供電系統(tǒng)（包括外電安裝工程）按市場建筑總面積30元/平方米的均價計算；弱電系統(tǒng)（包括外線安裝工程）按市場建筑總面積8元/平方米的均價計算；信息系統(tǒng)（包括外線安裝工程）按市場建筑總面積5元/平方米的均價計算；（3）倉儲設備、辦公設備按需要配置，車輛按10萬元/輛均價計；（4）土地征用費包括契稅等全部費用，均價14.2萬元；（5）勘察設計費按工程費用3%計，建設單位管理費按建筑工程和安裝工程兩項的5%計；培訓費暫安排150萬元；（6）本預備費按5%、漲價預備費按3%計；（7）建設期貸款年利率按6.5%計；（8）流動資金按運營期頭三年有關成本費用支出估算。9.1.2經(jīng)計算，項目總投資為35789萬元，其中固定資產(chǎn)投資35116萬元，建設期利息325萬元，兩項合計35441萬元，流動資金348萬元。投資估算結果詳見表3《總投資估算表》9.2資金籌措項目法人單位自籌30789萬元，申請專項貸款5000萬元。詳見表4《投資計劃與資金籌措表》經(jīng)濟效益分析10.1營銷收入、稅金及附加估算收入分三個部分，一是商鋪房銷售，擬將商鋪80%進行銷售，按三年計，第一年銷40%，第二年40%，第三年20%；銷售按三層均價，其中臨街商鋪2580元/平方米，單元商鋪1980元/平方米。二是租金收入，其中商鋪的20%用于出租，大賣場全部出租，年租金為：臨街商鋪240元/平方米，單元商鋪180元/平方米，大賣場240元/平方米。三是物業(yè)管理、倉儲配送、停車場收費、商務中心等各項服務收入。實際操作中，銷價、租價應該更高，另外，長途汽車客運中心收入尚未包括在內。商品房銷售稅綜合稅率按6.15%計，出租綜合稅率按17.5%，其它營業(yè)稅稅率按5.5%