第三章房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程山東建筑大學(xué)管理學(xué)院鄭生欽第一頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策第三節(jié)獲取土地使用權(quán)、確定實(shí)施計(jì)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)；第四節(jié)工程勘探、規(guī)劃與方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃許可、施工設(shè)計(jì)；第五節(jié)工程招標(biāo)、設(shè)備采購(gòu)、開工許可；第六節(jié)工程建設(shè)階段；第七節(jié)項(xiàng)目的租售、交用與前期物業(yè)管理；第八節(jié)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)、工程保修第二頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述一.房地產(chǎn)開發(fā)的資源需求二.房地產(chǎn)開發(fā)商三.房地產(chǎn)開發(fā)的參與者四.房地產(chǎn)開發(fā)的一般過(guò)程第三頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述一.房地產(chǎn)開發(fā)的資源需求通過(guò)多種資源的組合為人類提供生產(chǎn)、生活的人工環(huán)境。資源的種類：土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、建筑材料、專業(yè)技術(shù)人員的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)、資金、管理才能。由于城市化的推動(dòng)和人們改善環(huán)境的需求的遞進(jìn)性，房地產(chǎn)的開發(fā)將是永恒的。第四頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述人們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的功能要求越來(lái)越精細(xì)：政府對(duì)城市空間的開發(fā)強(qiáng)度越來(lái)越高、房產(chǎn)的價(jià)值越來(lái)越高；人們對(duì)產(chǎn)品功能提出越來(lái)越高的要求；開發(fā)商獲取利潤(rùn)的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜,開發(fā)商需要完成的工作越來(lái)越多；越來(lái)越多的人員包括不同組織及知識(shí)背景的人參與到房地產(chǎn)開發(fā)中來(lái)。

第五頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述二.房地產(chǎn)開發(fā)商1.概念：房地產(chǎn)開發(fā)商就是通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)獲取利潤(rùn)的企業(yè)組織。2.開發(fā)商獲取利潤(rùn)的途徑：通過(guò)開發(fā)活動(dòng)建造的人工環(huán)境能夠滿足社會(huì)對(duì)空間和時(shí)間的需求。消費(fèi)者支付資金獲得對(duì)滿足自己需要的空間的所有權(quán)或使用權(quán)。開發(fā)商通過(guò)租售收入補(bǔ)償成本并獲取利潤(rùn)。第六頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述3.房地產(chǎn)開發(fā)商的任務(wù)特性開發(fā)活動(dòng)的發(fā)起者。開發(fā)任務(wù)的獲得途徑，可以是政府政策的引導(dǎo)；也可以是自己的構(gòu)思與選擇；還可以是開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)。開發(fā)商是項(xiàng)目的推動(dòng)者，投資者意志的實(shí)行者、項(xiàng)目眾多參與者中的協(xié)調(diào)者，是一個(gè)系統(tǒng)管理者。第七頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述4.開發(fā)商運(yùn)營(yíng)模式

開發(fā)—銷售、開發(fā)—持有、或兩種形式的結(jié)合5.開放商開發(fā)物業(yè)的類型

居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他物業(yè)、或以上幾種物業(yè)的組合。6.開發(fā)商開發(fā)機(jī)構(gòu)的類型：項(xiàng)目公司、總部公司第八頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述7.經(jīng)營(yíng)管理模式（1）有的開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段全部聘請(qǐng)專業(yè)公司完成；（2）有的開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)由自己的機(jī)構(gòu)完成，其他工作聘請(qǐng)專業(yè)公司完成第九頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述三、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的主要參與者（合作伙伴）1.土地所有者、當(dāng)前的土地使用者；2.銀行等金融機(jī)構(gòu)3.政府及其機(jī)構(gòu)；4.建筑承包商；5.專業(yè)技術(shù)公司；6.設(shè)備供應(yīng)商7.專業(yè)顧問(wèn)公司：第十頁(yè)，共五十七頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程概述四.房地產(chǎn)開發(fā)的一般過(guò)程（1）構(gòu)思和篩選開發(fā)項(xiàng)目（2）項(xiàng)目可行性研究與決策（3）獲取土地使用權(quán)、項(xiàng)目核準(zhǔn)等（4）工程勘查、規(guī)劃、設(shè)計(jì)（5）工程招標(biāo)、設(shè)備采購(gòu)、開工許可（6）工程建設(shè)過(guò)程（7）項(xiàng)目租售、物業(yè)交用與前期物業(yè)管理（8）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與工程保修資金籌措外部資源采購(gòu)1開發(fā)過(guò)程第十一頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)階段的一般劃分（一）房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策階段（二）前期工作階段（三）工程建設(shè)階段（四）租售階段（五）前期物業(yè)管理與工程保修（收尾階段）第十二頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（一）房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析1.構(gòu)思和篩選房地產(chǎn)投資項(xiàng)目2.項(xiàng)目可行性研究與決策（1）項(xiàng)目可行性研究（2）項(xiàng)目可研評(píng)估與決策第十三頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（二）前期工作階段（1）獲取土地使用權(quán)（2）項(xiàng)目核準(zhǔn)、確定開發(fā)實(shí)施計(jì)劃（3）確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)（4）工程建設(shè)招標(biāo)第十四頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（5）開工申請(qǐng)與許可（6）其他工作：三通一平、市政設(shè)施接駁、信貸、客戶尋找、對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步分析、對(duì)開發(fā)成本的進(jìn)一步估算、項(xiàng)目盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)的再分析、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的再審訂。第十五頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（三）建設(shè)階段1.質(zhì)量控制2.進(jìn)度控制3.成本控制4.合同管理5.安全管理6.竣工驗(yàn)收7.綜合管理第十六頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（四）租售階段1.選擇物業(yè)的租售形式2.制定租售方案3.制定宣傳與廣告策略4.實(shí)施過(guò)程5.信息反饋與控制第十七頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（五）前期物業(yè)管理與工程保修前期物業(yè)管理（precedingstageofpropertymanagement）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。第十八頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分1.前期物業(yè)管理的主要工作：通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)與洽商獲得物業(yè)管理合同；建立與開發(fā)商及用戶的聯(lián)系，參與開發(fā)商與用戶的簽約過(guò)程并向用戶提供草擬的業(yè)主公約、裝修管理辦法、停車管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；參與重要設(shè)備的安裝過(guò)程、工程竣工驗(yàn)收；設(shè)計(jì)管理模式、擬定管理制度、人員培訓(xùn)及上崗。第十九頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分2.工程保修

需要與業(yè)主、監(jiān)理等保持聯(lián)系。（1）水電暖的維修（2）門窗與墻面的維修（3）地面的維修、地面防水的維修（4）屋面防水的維修（5）其他第二十頁(yè)，共五十七頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的階段劃分（6）保修溝通由于工程保修階段的保修服務(wù)對(duì)于協(xié)調(diào)房屋所有者和開發(fā)商的關(guān)系至關(guān)重要，開發(fā)商一般讓物業(yè)公司負(fù)責(zé)報(bào)修服務(wù)，并提出嚴(yán)格的服務(wù)要求。第二十一頁(yè)，共五十七頁(yè)。第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策一、項(xiàng)目的構(gòu)思與選擇1.符合公司的戰(zhàn)略2.準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求3.與自身的能力匹配第二十二頁(yè)，共五十七頁(yè)。第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策二.項(xiàng)目可行性研究與決策1.可行性研究主要包括市場(chǎng)分析規(guī)模策劃投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)和法律方面項(xiàng)目可行性探討。

2.決策

可行性研究評(píng)審的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、并和其他投資項(xiàng)目比選的基礎(chǔ)上做出是否投資的決策。第二十三頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)一.土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)（一）土地儲(chǔ)備1.土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)施調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)備以備供應(yīng)土地的行為。第二十四頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)

2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)由市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。3.土地儲(chǔ)備的計(jì)劃管理土地儲(chǔ)備計(jì)劃由政府相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和市場(chǎng)供求狀況等聯(lián)合編制。第二十五頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)4.土地儲(chǔ)備的對(duì)象依法收回的國(guó)有土地；收購(gòu)的土地；行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地。其他依法取得的土地。第二十六頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)5.土地儲(chǔ)備的運(yùn)作程序收購(gòu)?fù)恋亻_發(fā)整理儲(chǔ)備供應(yīng)第二十七頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（1）收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，收回或收購(gòu)市區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)、征收農(nóng)村集體土地使用權(quán)并對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨?。第二十八?yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（2）開發(fā)整理根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，對(duì)收購(gòu)的土地通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律的手段有計(jì)劃地進(jìn)行舊城區(qū)綜合改造，如房屋拆遷改造、土地平整歸并、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第二十九頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（3）儲(chǔ)備將已經(jīng)完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲(chǔ)備起來(lái)，等待供應(yīng)。（4）供應(yīng)對(duì)納入政府土地儲(chǔ)備體系的土地，根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃和市場(chǎng)實(shí)際需要，向市場(chǎng)供應(yīng)。第三十頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（二）土地開發(fā)1.土地開發(fā)的概念（1）土地開發(fā)：是指對(duì)收購(gòu)的土地，尤其是征收的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行的前期開發(fā)活動(dòng)。主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作和綠化、土地平整工作，以及為完成前期開發(fā)進(jìn)行的投融資活動(dòng)。第三十一頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（2）土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。第三十二頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)2.土地開發(fā)的實(shí)施模式（1）政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施（2）授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施。第三十三頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)政府主導(dǎo)的比例原來(lái)越高。濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、拆遷安置，土地的整理、熟化及收儲(chǔ)，項(xiàng)目的投資合作、開發(fā)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)工作。濟(jì)南市西區(qū)建設(shè)投資有限公司濟(jì)南市小清河開發(fā)建設(shè)投資公司(濟(jì)南市小清河開發(fā)建設(shè)投融資管理中心)（兩個(gè)牌子）第三十四頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)3.土地儲(chǔ)備開發(fā)成本（1）征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)（2）收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用第三十五頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用（5）貸款利息（6）土地開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及財(cái)政、土管部門核準(zhǔn)的其他支出。第三十六頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。第三十七頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)5.政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。第三十八頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)6.土地開發(fā)過(guò)程中有關(guān)手續(xù)的辦理土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)第三十九頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。第四十頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)7.土地一級(jí)開發(fā)的程序（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。（2）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。第四十一頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（3）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案。

開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。第四十二頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（4）對(duì)編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目，由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)進(jìn)行會(huì)審，對(duì)通過(guò)會(huì)審的建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案中的土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。（5）確定通過(guò)聯(lián)審會(huì)會(huì)審項(xiàng)目的土地開發(fā)主體。第四十三頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)8.土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：（1）審核土地一級(jí)開發(fā)成本（2）組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)（4）納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)第四十四頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)9.土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源（1）財(cái)政部門從土地出讓收入和國(guó)有土地收益基金中安排的資金；（2）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款（3）財(cái)政部門批準(zhǔn)的其他資金（4）上述資金的利息收入第四十五頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑1.土地使用權(quán)的出讓（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議出讓第四十六頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》文件規(guī)定：

工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地、但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

不適合采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的，才允許以協(xié)議方式出讓。第四十七頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑2.土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納、補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。第四十八頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目及國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。廉租住房和部分經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目用地，目前也是通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)。以行政劃撥方式供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地時(shí)，也逐步開始采用以未來(lái)住宅租售價(jià)格政府未來(lái)回購(gòu)價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。第四十九頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)改制或兼并等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?？蓞f(xié)議通過(guò)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)原劃撥土地資產(chǎn)進(jìn)行處置。第五十頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑土地儲(chǔ)備制度的建立、存量劃撥土地使用權(quán)成為優(yōu)先收回入儲(chǔ)的對(duì)象，當(dāng)前開發(fā)商以此獲取的機(jī)會(huì)很小。4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作第五十一頁(yè)，共五十七頁(yè)。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)三、土地征收（一）土地征收的含義征收土地是國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，并依法給予被征收土地的單位和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)男袨?。土地征收的過(guò)程，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)的過(guò)程，同時(shí)對(duì)原集體土地的集體和個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償及妥善安置。