房地產(chǎn)管理工具大全北京目錄HYPERLINK\l"_Toc295647394"第4章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工具5HYPERLINK\l"_Toc295647395"4．3項目可行性研究管理制度5HYPERLINK\l"_Toc295647396"4．3．1開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法5HYPERLINK\l"_Toc295647397"4．3．2項目可行性研究管理辦法16HYPERLINK\l"_Toc295647398"第5章土地使用權(quán)獲得與行政審批管理工具19HYPERLINK\l"_Toc295647399"5．3土地使用權(quán)與行政審批管理文書19HYPERLINK\l"_Toc295647400"5．3．1國有土地使用權(quán)出讓合同19HYPERLINK\l"_Toc295647401"5．3．2國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同24HYPERLINK\l"_Toc295647402"5．3．3國有土地使用權(quán)租賃合同26HYPERLINK\l"_Toc295647403"5．3．4房屋拆遷補償安置協(xié)議書29HYPERLINK\l"_Toc295647404"第6章房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃管理工具32HYPERLINK\l"_Toc295647405"6．3項目前期策劃管理文書32HYPERLINK\l"_Toc295647406"6．3．2開發(fā)項目主題策劃書32HYPERLINK\l"_Toc295647407"6．3．3前期策劃合同書范本34HYPERLINK\l"_Toc295647408"6．5具體項目前期策劃文案36HYPERLINK\l"_Toc295647409"6．5．1住宅項目前期策劃案36HYPERLINK\l"_Toc295647410"軌6川．倉5頸．都3雹別墅項目前期作策劃案纖39HYPERLINK\l"_Toc295647411"卸第亮7渡章房地產(chǎn)規(guī)劃母設(shè)計管理工具里42HYPERLINK\l"_Toc295647412"拖7宰．葉2景房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)峰劃設(shè)計規(guī)范馬42HYPERLINK\l"_Toc295647413"祥7誰．喪2不．疼1宋設(shè)計外包管理緒規(guī)范銜42HYPERLINK\l"_Toc295647414"棋7災．領(lǐng)2畝．鴨2跑工程設(shè)計管理木辦法什44HYPERLINK\l"_Toc295647415"士7卸．懲2鉗．憐3尊施工圖設(shè)計管繪理辦法震49HYPERLINK\l"_Toc295647416"頌7離．退2訂．畢4駕設(shè)計控制管理遼辦法范本抽51HYPERLINK\l"_Toc295647417"更7裕．射2聚．燃5昆規(guī)劃設(shè)計管理狂工具表單司54HYPERLINK\l"_Toc295647418"跡7掙．加3懂房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)命劃設(shè)計文書白62HYPERLINK\l"_Toc295647419"串7吹．麗3消．殲1異工程設(shè)計任務紫書示范柔62HYPERLINK\l"_Toc295647420"首7嘉．榴3擔．沉3免程圖紙設(shè)計方慎案書移65HYPERLINK\l"_Toc295647421"驢7委．上3看．肌4肢工程委托設(shè)計秒合同書秤66HYPERLINK\l"_Toc295647422"卻第拆8頓章房地產(chǎn)造價偷與預算管理工茂具零72HYPERLINK\l"_Toc295647423"病8嬌．帽3盈工程預算編制佩示范肆72HYPERLINK\l"_Toc295647424"榮8柔．楚3迫．炊2慈工程量清單計集價范本撒72HYPERLINK\l"_Toc295647425"胃8揪．泰3拉．僚4阿工程造價管理艙量表示范唱79HYPERLINK\l"_Toc295647426"肅第孩9區(qū)章房地產(chǎn)招投迎標管理工具象82HYPERLINK\l"_Toc295647427"僚9浸．跡2頂房地產(chǎn)招投標佳管理規(guī)范稠82HYPERLINK\l"_Toc295647428"檔9角．詠2亭．麻1慈房地產(chǎn)企業(yè)招烏投標管理辦法缸82HYPERLINK\l"_Toc295647429"唉9遭．甚2脆．最3繳工程設(shè)計招標致實施細則范本量86HYPERLINK\l"_Toc295647430"煩9僑．標2隱．肝4賞工程施工招標不實施細則范本縣91HYPERLINK\l"_Toc295647431"毀9逝．擠2予．赤5才設(shè)備物資采購揉招標實施細則冶95HYPERLINK\l"_Toc295647432"解9策．卷3去房地產(chǎn)招投標精管理文書假98HYPERLINK\l"_Toc295647433"咽9漁．鑼3贊．壁4文房地產(chǎn)企業(yè)中素標通知書硬98HYPERLINK\l"_Toc295647434"亞第冷10律章房地產(chǎn)項目半施工管理工具閘100HYPERLINK\l"_Toc295647435"絹10止．兆1腫項目辦公室管領(lǐng)理工具補100HYPERLINK\l"_Toc295647436"王10輪．帝1戶．昂3淋工程技術(shù)檔案草管理辦法吵100HYPERLINK\l"_Toc295647437"悲10獎．所2械項目計劃管理右工具犯102HYPERLINK\l"_Toc295647438"塞10重．品2散．折3花施工組織設(shè)計步計劃報審表虎102HYPERLINK\l"_Toc295647439"擔10植．銀3溪項目進度控制側(cè)工具喉103HYPERLINK\l"_Toc295647440"赴10泰．欲3岡．越3杯施工進度控制件管理規(guī)范冷103HYPERLINK\l"_Toc295647441"泊10烤．蒙3頌．咸4躁項目施工進度進控制表單介108HYPERLINK\l"_Toc295647442"憶10散．缸4糟項目質(zhì)量控制斜工具啄110HYPERLINK\l"_Toc295647443"乖10遞．奮4闖．姨3飽施工進程質(zhì)量企控制制度侮110HYPERLINK\l"_Toc295647444"奮1魄0率．滴4獸．匹4粒工程質(zhì)量保修廁責任文書柏112HYPERLINK\l"_Toc295647445"塌10現(xiàn)．抗4習．盡5摧項目施工質(zhì)量花控制表單悲114HYPERLINK\l"_Toc295647446"竊10災．鴿5莊．誰3京工程成本控制秀管理辦法衰116HYPERLINK\l"_Toc295647447"敞10投．突5嘩．侄4行項目成本控制窄管理表單報120HYPERLINK\l"_Toc295647448"式10監(jiān)．偏6海項目安全管理驚工具桑123HYPERLINK\l"_Toc295647449"蒙10碑．住6收．征4朝工程項目安全剝管理制度唯123HYPERLINK\l"_Toc295647450"序1輛0禿．禾6退．虛5業(yè)安全文明施工鞋管理辦法品130HYPERLINK\l"_Toc295647451"賴10姨．埋6言．哀6鋼安全文明施工揮檢查制度候133HYPERLINK\l"_Toc295647452"利10頓．撈6含．瘋7式項目安全管理口工具表單員135HYPERLINK\l"_Toc295647453"前10蛙．微7鴿項目采購管理誘工具獎138HYPERLINK\l"_Toc295647454"攀10葵．社7扮．妄4圖材料設(shè)備采購驗管理制度車138HYPERLINK\l"_Toc295647455"恩10司．條7瓦．覽5贊項目采購管理渾執(zhí)行表單西142HYPERLINK\l"_Toc295647456"利10蕉．餅8卻項目風險管理外工具駝146HYPERLINK\l"_Toc295647457"憲10切．掙8咬．舍4技項目風險控制事工具表單梁146HYPERLINK\l"_Toc295647458"稍10誠．瓜9響項目合同管理筑工具濁151HYPERLINK\l"_Toc295647459"桂10跳．利9史．估3旺項目工程施工令合同范本回151HYPERLINK\l"_Toc295647460"請1拿0召．聚9蟲．頂4染工程設(shè)備安裝蛙合同范本客159HYPERLINK\l"_Toc295647461"篩10惰．薯9扎．敲5欺施工材料采購耽合同范本灶162HYPERLINK\l"_Toc295647462"辮第仿11丈章房地產(chǎn)驗收唇與交付管理工箱具枝166HYPERLINK\l"_Toc295647463"混11喪．荒1遲房地產(chǎn)竣工驗蒜收管理工具察166HYPERLINK\l"_Toc295647464"隔11怖．跌1血．所4營項目階段驗收組管理制度潛166HYPERLINK\l"_Toc295647465"競1將1收．帆1障．姓5動項目竣工驗收尿管理制度價168HYPERLINK\l"_Toc295647466"汪11評．悼1墊．亮6擴地產(chǎn)項目竣工耳驗收申請表罩171HYPERLINK\l"_Toc295647467"期11歪．粥1耍．較7筐地產(chǎn)項目竣工所驗收報告書恥172HYPERLINK\l"_Toc295647468"壘11芹．越1店．簡8擺單位工程觀感梯質(zhì)量評定表鍵175HYPERLINK\l"_Toc295647469"冬11華．裕2中房地產(chǎn)交付使消用管理工具鞭177HYPERLINK\l"_Toc295647470"芬11抄．幸2肅．走3孤地產(chǎn)項目交付輩使用申請表門177HYPERLINK\l"_Toc295647471"別11蚊．襯2索．用4放地產(chǎn)項目交付掉使用備案表閥179HYPERLINK\l"_Toc295647472"專第涂12悅章房地產(chǎn)營銷藥管理工具桶182HYPERLINK\l"_Toc295647473"濫12加．郵1膠營銷組織與計廁劃工具胡182HYPERLINK\l"_Toc295647474"制12螞．鞏1榮．移8掌樓盤銷售團隊類組建規(guī)范蠶182HYPERLINK\l"_Toc295647475"雜1負2流．驕1匠．弦9吹售樓人員培訓眾管理制度王184HYPERLINK\l"_Toc295647476"粘12蝶．剩2次營銷目標執(zhí)行尾管理工具骨188HYPERLINK\l"_Toc295647477"噴12挖．驕2滅．脈7闖樓盤價格管理獲制度范本踩188HYPERLINK\l"_Toc295647478"撐12潮．貓2雀．燭11姑售樓案場日常純管理規(guī)范潛192HYPERLINK\l"_Toc295647479"擠12號．獲3烏營銷代理執(zhí)行禮管理工具顛195HYPERLINK\l"_Toc295647480"撤12當．雜3這．和5乎營銷策劃代理養(yǎng)合同書巨195HYPERLINK\l"_Toc295647481"而12惰．廚4氧房地產(chǎn)項目營代銷策劃文案辣200HYPERLINK\l"_Toc295647482"圣12間．憑4逝．銹2沫房地產(chǎn)廣告策透劃案肚200HYPERLINK\l"_Toc295647483"隱1厲2抬．宣4纖．拾4霉項目預熱銷售截方案蛇205HYPERLINK\l"_Toc295647484"應12野．宗4寬．屋6獅房地產(chǎn)促銷策涌劃方案書迫207HYPERLINK\l"_Toc295647485"構(gòu)第佩13豐章房地產(chǎn)投融澇資管理工具迎209HYPERLINK\l"_Toc295647486"明13預．滑1醬項目投融資策榴劃工具長209HYPERLINK\l"_Toc295647487"問13傅．模1仿．蛇4萬融資策劃委托園合同書范本晨209HYPERLINK\l"_Toc295647488"權(quán)1村3英．禁1倘．唉5潮項目投融資決憤策管理制度誠211HYPERLINK\l"_Toc295647489"首13襲．奸2乘項目投融資管格理工具披215HYPERLINK\l"_Toc295647490"委13除．牛2睡．委10斷房地產(chǎn)項目投位資管理制度范盒本尾215HYPERLINK\l"_Toc295647491"漿13頃．蔬2供．饒11和房地產(chǎn)項目融顛資管理規(guī)范范感219HYPERLINK\l"_Toc295647492"乏13忍．括3沈項目投融資管極理報告謙222HYPERLINK\l"_Toc295647493"擊13員．班3逼．銳6上房地產(chǎn)項目融餃資報告書范本單222HYPERLINK\l"_Toc295647494"藏第啦14悠章房地產(chǎn)財務下管理管理工具伍225HYPERLINK\l"_Toc295647495"燦14徑．紙1掙房地產(chǎn)內(nèi)部控多制管理工具溜225HYPERLINK\l"_Toc295647496"糕14產(chǎn)．獻1奧．適3烤房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)粘部控制規(guī)范監(jiān)225HYPERLINK\l"_Toc295647497"警14只．波2毅房地產(chǎn)財務會趨計管理工具橡229HYPERLINK\l"_Toc295647498"考14螺．吼2刊．販1芽房地產(chǎn)企業(yè)財獻務管理制度桑229HYPERLINK\l"_Toc295647499"樹14按．熟2被．喇2圖房地產(chǎn)企業(yè)會筒計核算制度蛛234HYPERLINK\l"_Toc295647500"天14逮．純2唯．伏4璃房地產(chǎn)企業(yè)成蠟本分析表單盲242HYPERLINK\l"_Toc295647501"靈14君．校3賄房地產(chǎn)企業(yè)審撤計管理工具湯246HYPERLINK\l"_Toc295647502"甲14鞋．長3驅(qū)．鏟1槳房地產(chǎn)企業(yè)審烈計管理辦法農(nóng)246HYPERLINK\l"_Toc295647503"渴14賽．畏4君房地產(chǎn)企業(yè)稅朽務管理工具男251HYPERLINK\l"_Toc295647504"爪14乖．牲4洗．壩1迅房地產(chǎn)企業(yè)納天稅管理辦法耳251HYPERLINK\l"_Toc295647505"矛14莊．纖4它．物7判房地產(chǎn)企業(yè)納籮稅管理表單追256HYPERLINK\l"_Toc295647506"健第皇15腔章房地產(chǎn)行政券人事管理工具料258HYPERLINK\l"_Toc295647507"獄15油．涌1暴房地產(chǎn)人力資份源管理工具攪258HYPERLINK\l"_Toc295647508"煤15蜻．乖1楊．蒸5棋房地產(chǎn)企業(yè)招娘聘管理制度揀258HYPERLINK\l"_Toc295647509"累1們5因．饅1銳．勾6兔房地產(chǎn)企業(yè)培窯訓管理制度向261HYPERLINK\l"_Toc295647510"煤15響．協(xié)1塞．混7竭房地產(chǎn)企業(yè)考察核管理制度始265HYPERLINK\l"_Toc295647511"場15絨．堅1禁．尚8拒房地產(chǎn)企業(yè)薪垮酬管理制度浩267HYPERLINK\l"_Toc295647512"米15露．風1打．得9季房地產(chǎn)企業(yè)人丹事管理表單糖271HYPERLINK\l"_Toc295647513"已15到．禿4敗房地產(chǎn)日常行么政管理工具雞277HYPERLINK\l"_Toc295647514"學15超．冒4做．類1故房地產(chǎn)企業(yè)車掉輛使用管理規(guī)顯范鹽277HYPERLINK\l"_Toc295647515"港1貿(mào)5陳．冠4患．鮮2真房地產(chǎn)企業(yè)行德政會議管理規(guī)即范冠280HYPERLINK\l"_Toc295647516"毒1悼5察．往4旅．和3敬房地產(chǎn)企業(yè)文錯書檔案管理規(guī)闊范僚282HYPERLINK\l"_Toc295647517"油15?。?雹．座4誦房地產(chǎn)企業(yè)印芽章證照管理規(guī)趁范腿286HYPERLINK\l"_Toc295647518"點15閃．居4就．座5拒房地產(chǎn)企業(yè)行涉政事務管理規(guī)褲范笨288HYPERLINK\l"_Toc295647519"檢1菜5宇．刷4承．填6累房地產(chǎn)企業(yè)后替勤保障管理規(guī)畏范本292若第彩4葬章吊房地產(chǎn)開發(fā)項稀目可行性研究驢工具趟4定．右3葛項目可行性研養(yǎng)究管理制度笑4迎．臂3跌．慈1愚薯開發(fā)項目經(jīng)濟允評價辦法齡以下為某房地嘉產(chǎn)開發(fā)公司的室房地產(chǎn)開發(fā)項增目經(jīng)濟評價辦醉法，供讀者參縣考。懲制度名稱轎地產(chǎn)開發(fā)項目單經(jīng)濟評價辦法斤受控狀態(tài)開編疼當?shù)査瑘?zhí)行部門躍監(jiān)督部門愉編修部門與第楚1自章條段總則示第楚1山條買接售目的蠟為完善房地產(chǎn)降項目可行性研私究，進行房地劣產(chǎn)項目科學決消策，減少項目橋開發(fā)投資的盲吐目性，提高房緣地產(chǎn)項目經(jīng)濟便評價質(zhì)量，為喬行政部門批準關(guān)項目提供重要傍依據(jù)，特制定諷本辦法。毛第挽2塊條井武飲適用范圍僵本辦法適用于蹄本公司所有商悼品房住宅項目屠、商業(yè)項目等駐房地產(chǎn)項目。壺第該2桐章努予賭項目經(jīng)濟評價儉總說明蓄第惹3運條敢宵躍經(jīng)濟評價要求始對于本公司所慰有房地產(chǎn)項目頌，研應根據(jù)社會經(jīng)爽濟發(fā)展的需要菜和城市總體規(guī)根劃的要求，運時用微觀效益分嫂析與宏觀效益殲分析相結(jié)合、梅定量分析與定憶性分析相結(jié)合邊、動態(tài)分析與蛾靜態(tài)分析相結(jié)殖合的方法，做煩好經(jīng)濟評價工夏作。殖第械4燙條抖屢拾經(jīng)濟評價方法純分類晝1頑．房地產(chǎn)項目材經(jīng)濟評價分為干財務評價和綜慨合評價。份2恢．對于一般的巧房地產(chǎn)項目只舟需進行財務評越價。簽3筍．對于重大的昨、對區(qū)域社會繪經(jīng)濟發(fā)展有較消大影響的房地斜產(chǎn)項目，如經(jīng)庫濟開發(fā)區(qū)項目夢、成片開發(fā)項剖目架等吩，在作出決策膜前應進行綜合槳評價。越第按5杜條率橫鎮(zhèn)財務評價東財務評價應根叮據(jù)國家現(xiàn)行財黃稅制度和價格朽體系，計算項腔目的財務收入召和財務支出，升分析項目的財三務盈利能力、影清償能力以及竭資金平衡狀況病，判斷項目的膏財務可行性。偷第盛6闊條渾年親綜合評價值綜合項目應從卵區(qū)域社會經(jīng)濟矛發(fā)展的角度，殼分析和計算該奉項目對區(qū)域社百會經(jīng)濟的效益丈和費用，考察儉項目對社會經(jīng)素濟的凈貢獻，惕判斷項目的社祥會經(jīng)濟合理性盟。蹄第雪7姜條錢尾您房洽地產(chǎn)項目經(jīng)濟筐評價基礎(chǔ)輪房地產(chǎn)項目經(jīng)厚濟評價應在房影地產(chǎn)市場調(diào)查峽與預測、房地鹽產(chǎn)項目策劃、少房地產(chǎn)項目投豈資與成本費用睛估算、房地產(chǎn)煉項目收入估算哀與資金籌措的吩基礎(chǔ)上進行。制第已3棒章典習吹房地產(chǎn)市場調(diào)再查與預測屋第嚼8集條據(jù)番鮮調(diào)查與預測的軌目的固項目開發(fā)部在燭開發(fā)項目之前經(jīng)，應進行房地耍產(chǎn)市場調(diào)查與寶預測，以了解罪市場的過去和夾現(xiàn)狀，把握市明場的發(fā)展動態(tài)覽，為分析和確脖定項目建設(shè)的朽必要性、用途丸、規(guī)模、檔次誤、時機、開發(fā)抗經(jīng)營方式等，暢以及估算收入誘、投資與成本蜂費用等提供可獄靠的依據(jù)。判第慢9壯條賞知劣市場調(diào)查和預堤測的內(nèi)容與方績法離項目開發(fā)部應者根據(jù)項目的用澆途、未來獲取盛收益的方以統(tǒng)及所在地區(qū)的肉具體情況確定煮市場調(diào)查與預肢測的方法，科步學進行決策。養(yǎng)第土1板0歌條康朽專市場調(diào)查與預偉測內(nèi)容旬房地產(chǎn)市場調(diào)竿查與預測的內(nèi)陪容包括房地產(chǎn)醋投資環(huán)境的調(diào)列查與預測、房部地產(chǎn)市場狀況干的調(diào)查與預測晝等。散1壘．房地產(chǎn)投資鉗環(huán)境的調(diào)查與悄預測應基于國嫁家、區(qū)域、城逝市、周圍環(huán)境明的層次上，主爹要忍內(nèi)容漆有衫：政治條件、佳法律條件、經(jīng)叫濟狀況、文化吐教育、自然條河件、城市規(guī)劃嚴、基礎(chǔ)設(shè)施、心未來政策走向擇等。訴2爭．市場狀況的助調(diào)查與預測的謝主要內(nèi)容包括至項目周邊的供織求狀況，商品謠房價格、租金般、經(jīng)營收入，親項目開發(fā)的成沸本、費用、稅納費等情況。部第更1辯1言條鏟沉同市場調(diào)查方法畜項目市場調(diào)查橫的方法粉因崖調(diào)查的對象、犧內(nèi)容和目的不踐同而有所不同嶄，通常采用的涂方法有：普查術(shù)法、抽樣調(diào)查復法、直接調(diào)查模法、間接調(diào)查陸法。浩第兄1販2色條莫貝廁市場預測方法謝房地產(chǎn)市場預張測方法一般分役為定性預測和喊定量預測，主址要采用的方法睜有以下三種。暮1飛．直觀判斷法雅，包括德爾菲扣法和專家小組異法等。程2蛋．歷史引伸法否，包括簡單平辛均數(shù)法、移動旁平均數(shù)法、加陳權(quán)移動平均數(shù)己法、趨勢預測屑法、指數(shù)平滑斃法和季節(jié)指數(shù)申法等。新3竿．因果預測法銜，包括回歸分極析法和相關(guān)分童析法等。許第頃4加章?lián)屏娣扛鄣禺a(chǎn)開發(fā)項目曉策劃查第芳1設(shè)3遞條食始房澆地產(chǎn)開發(fā)項目坡策劃要求披項目部應對項共目進行系統(tǒng)的糧項目策劃，以漆形成和優(yōu)選出毫較具體的項目撥開發(fā)經(jīng)營方案融。房地產(chǎn)項目具策劃珠的喇主要內(nèi)容包括套以下山六翅點。澡1路．項目區(qū)位的褲分析與選擇?？h2泡．開發(fā)內(nèi)容和搜規(guī)模的分析與滅選擇。殼3蒸．開發(fā)時機的敗分析與選擇。含4腰．開發(fā)合作方盞式的分析與選辟擇。鷹5踐．項目融資方速式的分析與選畢擇。循6坑．開發(fā)完成后尾的房地產(chǎn)產(chǎn)品勺經(jīng)營方式的分禾析與選擇。貍第炮1律4翁條恨裹管項目區(qū)位的分剖析與選擇浪房罰地產(chǎn)項目區(qū)位酬的分析與選擇抗，主要包括以搶下兩類分析。能1蘆．項目開發(fā)部據(jù)應對項目所處惠地域、項目宏獵觀區(qū)位條件進瓜行分析，考慮霜項目所在地區(qū)棚的政治、法律罩、經(jīng)濟、文化駛教育、自然條挪件等因素。據(jù)2原．具體地點的苗分析與選擇。獻項目開發(fā)部應債對房地產(chǎn)項目輸座落地點和周竄圍環(huán)境、基礎(chǔ)嗎設(shè)施條件進行或分析與選擇，戶綜合考慮項目健所在地點的交太通、城市規(guī)劃臺、土地取得代銹價、拆遷安置慧難度、基礎(chǔ)設(shè)精施完備程度以斷及地質(zhì)水文、港噪聲、空氣污另染等因素。木第陳1皮5圖條劃罰房棉地產(chǎn)項目開發(fā)木內(nèi)容和規(guī)模分壟析與選擇琴此項選擇必須遇在符合城市規(guī)故劃的前提下按利照最高最佳利副用原則，選擇瞎建筑總面積、岡建設(shè)和裝修檔秒次、平面布置弄等。必第曉1概6惰條漢澤掘項目開發(fā)時機較的分析與選擇張1遞．在分析與選辭擇三開發(fā)時機訪時，必須首先廢考慮開發(fā)完成村后的市場前景稈，然后反向推榴出應獲取開發(fā)升場地和開始建間設(shè)的時機。權(quán)2艇．在分析過程儀中，應充分估盾計到辦理前期尊手續(xù)和征地拆載遷的難度等因暈素對開發(fā)進度轟的影響。群第旋1犯7御條定桃茶項目開發(fā)合作膚方式的分析與井選擇藝在分析與選擇華此項因素薦時則，錢應主要考慮本筋公司自身在土瞎地、資金、開裕發(fā)經(jīng)營專長、令經(jīng)驗和社會關(guān)默系等方面的實漲力脅和滅優(yōu)勢程度，并田從分散風險的屯角度出發(fā)，對毀獨資、合資、裳合作、委托開宇發(fā)等方式進行呈分析飯。港第盒1耽8庸條子亡璃項目融資方式藍的分析與選擇趕項目融資方案歪應結(jié)合項目開斧發(fā)合作方式設(shè)歪計資金結(jié)構(gòu)，站確定合作各方彩在項目投資的懷資本金中所占宵的份額，并對匠項目所需的短屋期和長期資金俗的籌措作出合標理的安排。組第次1中9隔條奏邊逮項目產(chǎn)品經(jīng)營鈔方式的選擇污在開發(fā)完成后雜，項目部應綜嚴合近期利益和制長遠利益，從分資金壓力、自鏟身的經(jīng)營能力歉、市場接受度委等各方面進行佛分析，確定產(chǎn)凝品用于出售、病出租或自營。富第寫5遙章候吧純項目投資與成雞本費用估算逐第贏2插0吐條負蘆院項目投資包含經(jīng)內(nèi)容盛房創(chuàng)地產(chǎn)項目投資耽包括項目總投量資、開發(fā)建設(shè)蘭投資、經(jīng)營資恰金等。治1忠．項目總投資時是指在開發(fā)期鞋內(nèi)投入的全部如資金以及維持交項目開發(fā)部正束常經(jīng)營活動的貴周轉(zhuǎn)資金，主那要包括開發(fā)建窮設(shè)投資和經(jīng)營放資金。埋2撕．開發(fā)建設(shè)投負資是指在開發(fā)碼期內(nèi)完成項目爸產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)復所需投入的各渴項費用，主要砍包括土地費用羽、前期工程費頌用、基礎(chǔ)設(shè)施暈建設(shè)費用、建小筑安裝工程費擇用、公共配套卻設(shè)施建設(shè)費用夸、開發(fā)間接費豆用、財務費用低、管理費用、丟銷售費用、開異發(fā)期稅費、其懷他費用等。己3碧．經(jīng)營資金是鈔指用于本公司虧日常經(jīng)營的周浙轉(zhuǎn)資金?？v第骨2唐1貌條浮劣認項目開發(fā)成本載1潛．項目開發(fā)產(chǎn)陸品成本是指項茂目產(chǎn)品建成時灣，按照國家有哲關(guān)財務和會計塘制度轉(zhuǎn)入房地繩產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)齡建設(shè)投資。踐2斷．當畜房館地產(chǎn)項目仙涉及裁多種產(chǎn)品時，冬可分別估算每自種產(chǎn)品的成本吹費用。圍第唯2沒2綿條硬君期項目經(jīng)營成本蒜分析衡1睛．么項目經(jīng)營成本墾是指顆項目產(chǎn)品出售磨、出租時，將匙開發(fā)產(chǎn)品成本英按照國家有關(guān)抹財務和會計制發(fā)度結(jié)轉(zhuǎn)的成本制，主要包括土鄭地轉(zhuǎn)讓成本、捏出租土地經(jīng)營鐮成本、銷售成齊本、出租經(jīng)營呀成本等。撈2蠢．由對于么分期收款的項圈目，棍其再銷售蔽成本和出租經(jīng)俘營成本可按其幸當期收入占全籮部銷售收入和列租金收入的比肥率惰計算本期應結(jié)鬧轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本土。騙第籍2鏡3擴條叼配感資產(chǎn)分析循項目開發(fā)建設(shè)袖完成后，會形犬成一定比例的婚資產(chǎn)，主要包藥括固定資產(chǎn)、鞠無形資產(chǎn)和遞跑延資產(chǎn)。香1搏．固定資產(chǎn)拖主要必包括本公司項頂目開發(fā)辦公用繭房、開發(fā)機器巖設(shè)備和運輸設(shè)棕備者以福及自營的商業(yè)屢和服務用房等員?？?桐．無形資產(chǎn)主腸要包括土地使悄用權(quán)。黎3戶．遞延資產(chǎn)主泥要包括本公司睜的開辦費和租員入固定資產(chǎn)的阻改良支出等。掉第炎2氣4眉條與虧婆項目開發(fā)費用貌分析矛在地產(chǎn)項目開病發(fā)過程中，主靈要會發(fā)生下表萄所列銳的寨1錦0乎類費用，在分灣析時應注意周君全，不得遺漏全。咽項目開發(fā)費用竊一覽表費用明細具體內(nèi)容1．土地費用

項目開發(fā)中，土地費用是非常巨大的一項支出，通常包括以下五種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價2．前期工程費用

主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物兩米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程

包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用

一般按實際工程量估算4．建筑安裝工程費

建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等

估算時可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似框算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算

具體估算方法的選擇應視資料的可獲得性和費用情況而定5．公共配套設(shè)施建設(shè)費用

居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費用

主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等；一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算6．開發(fā)間接費用

本公司內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用

主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等7．管理費用

本公司行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用8．財務費用

本公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用

主要包括：借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用等9．銷售費用

本公司銷售項目產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用

主要包括：銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領(lǐng)費等10．其他費用

主要包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等晉第壩2蓮5畫條咬狂款項目投資估算稅1朝．在項目開發(fā)抽前期，相關(guān)人休員應考慮項目遭所負擔的與項憂目投資有關(guān)的斑各種稅費利以及垃地方政府或有狹關(guān)部門征收的豈費用。證2正．這些稅金和橡費用主要包括秩固定資產(chǎn)投資柴方向調(diào)節(jié)稅、畜土地使用稅、周市政支管線分泰攤費、供電貼悔費、用電權(quán)費姻、綠化建設(shè)費先、電話初裝費降、分散建設(shè)市酸政公用設(shè)施建治設(shè)費等。醒第襪6瘋章昨仿螞項目收入估算蝕與資金籌措苦第蓮2器6悟條澆脾魯確定租售收入就1瘋．項目的租售供收入主要包括濤銷售收入、租天金收入和自營原收入。發(fā)2喘．銷售和租金堆收謊入等于可供租稀售的房地產(chǎn)數(shù)吹量乘以單位租篇售價格。各期體可能獲得的收絨入恢主要包括土地霜轉(zhuǎn)讓收入埋、字商品房銷售收散入猴、袋出租房租金收乘入為、艙配套設(shè)施銷售眼收入等。翅3步．在確定租售織收入時，應注盯意可租售面積撐比例的變化對健租售收入的影踐響，并考慮空求置期和空置率旦對年租金收入晉的影響和由于倆規(guī)劃設(shè)計的原糧因?qū)е虏荒茕N甩售面積的比例配對銷售收入的割影響。椒第腰2梢7隱條險孟遙確定自營收入潛1含．自營收入是棋指項目開發(fā)完目成后，本公司倚利用其進行商符業(yè)和服務業(yè)等處經(jīng)營活動，通攀過綜合性的自慨營方式得到的別收入。刃2芒．在進行自營訴收入估算時，氣公司橡應充分考慮目飾前已有的商業(yè)憲和服務業(yè)設(shè)施液對項目建成后達產(chǎn)生的影響，發(fā)還應考慮延未來商業(yè)、服爛務業(yè)市場可能對發(fā)生的變化對辮房地產(chǎn)項目的沫影響等，進行捎謹慎的分析。松第戶2卻8寫條穩(wěn)戲肢確定收款方式岸和資金籌措計版劃展1辨．在確定收款腎方式時，項目子開發(fā)部應考慮舌房地產(chǎn)行業(yè)交磚易的付款習慣礙和慣例，以及廢分期付款的期濱數(shù)和各期付款每的比例。蛛2改．資金籌措計狐劃主要應根據(jù)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項目對蔬資金的需求以健及投資、成本掛與費用使用計徹劃，呼來啞確定資金的來崗源和相應的數(shù)犬量。耐3仍．一般情況下扒，資金來源通廟常有資本金、偶預租售收入及園借貸資金三種票渠道，項目融融資人員需合理副選擇?？竦谧?9何條猶朝膏各項收入和支齊出的分析辦法岡在進行項目經(jīng)袍濟評價時，應蜂按期編制銷售乓收入、經(jīng)營稅阿金及附加估算替表吉，士租金收入、經(jīng)濫營稅金及附加越估算表鳥，拿自營收入、經(jīng)以營稅金及附加曬估算表貨，朋投資計劃與資間金籌措表。倦第珍7抓章會降纖地產(chǎn)項目財務柳評價生第夢30拍條編巡熄項目財務評價弟定義筋地產(chǎn)項目財務混評價役是指在房地產(chǎn)改市場調(diào)查與預勁測，項目策劃粘，投資、成本陸與費用估算，飯收入估算與資敏金籌措等基本態(tài)資料和數(shù)據(jù)的豪基礎(chǔ)上，通過暖編制基本財務可報表蓋、匙計算財務評價尸指標，對房地箱產(chǎn)項目的財務被盈利能力、清非償能力和資金假平衡能力進行口分析。奉第謎3橡1打條頭宋斗編制財務報表范在項目財務分酒析中，應編制遭的基本財務報選表主要有：現(xiàn)暴金流量表、財仍務狀況變動表皮和利潤表?；罕矩攧請蟊砑o應墊按照本公司會吹計制度的要求該進行科目設(shè)置掃。槽1憶．現(xiàn)金流量表說反映項目開發(fā)濫經(jīng)營期內(nèi)各期陣的現(xiàn)金流入和壁現(xiàn)金流出壟的情況售，用以計算各鄙項動態(tài)和靜態(tài)麗評價指標，進姥行房地產(chǎn)項目有財務盈利能力偷分析。躬2酒．財務狀況變筆動表反映房地魚產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)作營期各期的資勺金盈余或短缺晌情況，用于選圍擇資金籌措方線案，制定適宜醉的借款及償還刪計劃。蠟3?。麧櫛矸从碀煞康禺a(chǎn)項目開筆發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各貧期的利潤總額牌、所得稅及各惠期稅后利潤的伯分配情況，用傷以計算投資利帽潤率、資本金邁利潤率等評價骨指標。音第膜3蘋2注條杠尋零財務盈利能力旋分析毫財務部應及時驚進行財務盈利豪能力分析，考響察房地產(chǎn)項目漢的財務盈利能凳力水平。根據(jù)忽項目研究階段疊、研究深度以腿及項目類型的唱不同，有選擇秧地計算評價指份標。一般情況站下應計算利以下五兔種指標，具體晨如下表所示。州財務盈利能力酷指標一覽表指標名稱指標釋義計算方法財務內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取財務凈現(xiàn)值（FNPV）按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率（ic），將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得，財務凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務上才可接受投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)開始年算起，可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量求得投資利潤率投資利潤率＝年利潤總額（年平均利潤總額）÷總投資×100%資本金凈利率資本金凈利率＝年所得稅后利潤總額（或年平均所得稅后利潤總額）÷資本金×100%慶第恰3撓3仿條由澤銜清償能力分析樂財務人員應對愿項目清償能力臣進行分析，考探察房地產(chǎn)項目巴開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)肆各期的財務狀蔥況及償債能力沾。分析時，欣應菠主要計算以下車指標。虹1穩(wěn)．借款利息計北算烘包括分析有效蠢期利率傷、簽計算利息等。塊2環(huán)．計算等額償研還本金和利息幼總額，鍋計算挎等額還本利息鞭照付時，每期臨需要償還的債扭務。衫3愁．計算借款償覺還期朽主要包括計算峽國內(nèi)借款償還蘋期和國外借款弊償還期，當借壓款償還期滿足砍貸款機構(gòu)要求袋的期限槽時覺，便可認為掛該哀項目具有清償氧能力。平第污3彈4登條浮丸虎資金平衡分析夏1池．財務人員應世進行資金平衡折分析，考察房接地產(chǎn)項目開發(fā)伍經(jīng)營期間的資杯金平衡狀況。雷2票．在分析過程會中，應通過財團務狀況變動表彼計算各期累計萍盈余資金，確創(chuàng)定其不會出現(xiàn)巷負值頌；耍當出現(xiàn)負值趣時，伸采用短期貸款催等有效措施。損第核8掀章到撓液項目不確定性象分析充第染3牛5壘條透砍最不確定性分析禾目的經(jīng)1聚．朗房恨地產(chǎn)項目不確丙定性分析是指止分析未來不確宮定性因素對項凍目的影響，并煩預估這些不確痕定性因素對項搬目可能造成的應風險。炭2活．通過不確定板性分析，可以悠幫助公司根據(jù)唇房地產(chǎn)項目投轟資風險的大小擔和特點，確定巴合理的投資收描益水平，提出胞控制風險的方餓案，加強對投寬資風險的防范男和控制。模第辱3疊6蘋條喇他追不確定性的主稱要因素搜進行不確定性接分析的因素主濱要有租售價格娛、銷售進度、梢出租比例、可幸租售房地產(chǎn)面建積、開發(fā)周期疫、項目總投資怕、土地費用、姜建安工程費、怖融資比例、融燥資成本等。偷第俗3端7踩條價駕拌不確定性分析剛內(nèi)容系房地產(chǎn)項目不譜確定性分析主升要包括敏感性朗分析、臨界點自分析和概率分如析，庭這絕三種分析方法破的主要和步驟忙如下表所示。彈不確定性分析戒方法說明表方法方法簡介分析內(nèi)容或步驟說明分析方法或技巧敏感性分析通過分析、預測項目不確定性因素的變化對項目成敗和經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響，并通過確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性，從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素

確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標，通常采用項目內(nèi)部收益率

確定不確定性因素的變動范圍

計算不確定性因素變動時，評價指標的變動值

通過評價指標變動情況，找出較敏感的變動因素，作進一步的分析

可采用列表的方法表示不確定性因素的相對變動而引起的評價指標相對變動的幅度

也可采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較臨界點分析分析計算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度

分析項目可以接受的最低售價、最低銷售量、最低租金、最高空置率

最高土地取得價格分析，在項目銷售額和費用不變的條件下，預測項目所能承受的最高土地費用

最高工程費用分析，表示在預定銷售額下，滿足預期收益所能承受的最高工程費用

可采用列表或圖解的方法分析

當這些臨界點與預測的數(shù)額差距越大時，說明項目抗風險能力越強概率分析使用概率研究預測不確定性因素對項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析，用來說明項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度

列出需要分析的不確定性因素

選擇使用的經(jīng)濟評價指標

分析不確定性因素的概率分布

進行概率計算，求出評價指標的期望值、達到臨界點的累計概率指標通過預分析不確定性因素的概率分布，計算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價指標的期望值傷第用9必章郵估疫房地產(chǎn)開發(fā)項拘目方案比選綠第浙3堡8榨條海翻疾方案比選定義味房地產(chǎn)項目方扯案比選是指對口房地產(chǎn)項目策肆劃中提出的各凈種可供選擇的象開發(fā)經(jīng)營方案鑒，進行經(jīng)濟分泊析和計算，篩郊選出滿足最低竄滿意收益率要豪求的可供比較布方案，并在此溝基礎(chǔ)上進行方直案比選。疑第營39凈條密泛隆方案比選指標幫進行可供比較勺方案的比選時摩，應注意各方貨案之間的可比湖性，遵循費用玻與效益計算口零徑對應一致的液原則，并根據(jù)能項目染的臉實際情況選擇楚適當?shù)慕?jīng)濟評攪價指標作為比楚選指標。通常方采用閉的扔項目方案比選留指標如下表所按示。輪方案比選指標稅一覽表指標取舍方法差額投資內(nèi)部收益率（△IRR）

將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率（MARR）進行比較，當△IRR≥MARR時，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案

當多個方案比選時，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案凈現(xiàn)值（NPV）

進行方案比選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案等額年值（AW）

在進行方案比選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案費用限制（C）

進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案等額年費用（AC）

在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案鍋第錘40立條府蒙輝方案比選指標蕩選擇方法解1投．當可供比較輛方案的開發(fā)經(jīng)現(xiàn)營期相同時，假可直接選用差鞏額投資內(nèi)部收庭益率、凈現(xiàn)值溪或等額年值指野標進行方案比錫選。諷2當．當開發(fā)經(jīng)營祝期不同時，宜艙采用等額年值辨指標進行比選嗓。淹3拆．開發(fā)經(jīng)營期爸較短的出售型差項目，可直接葛采用利潤總額軌、投資利潤率穴等靜態(tài)指標進船行方案比選。遵4燃．效益相同或醋基本相同的項逼目方案進行比進選時，用費用窩現(xiàn)值指標和等顫額年費用指標惡直接進行項目鋸方案費用部分躺的比選。同第射10乓章衰開懶項目綜合評價賭第池4查1厭條布喬協(xié)項目綜合評價吉內(nèi)容它1丸．房地產(chǎn)項目蒸綜合評價是從者區(qū)域社會經(jīng)濟畢發(fā)展的角度，盯考察房地產(chǎn)項賀目的效益和費乒用，評價房地乳產(chǎn)項目的合理促性閑.匯本公司進行項僻目綜合評價，宋可為政府行政列部門審批項目曉提供重要依據(jù)納。壘2托．房地產(chǎn)項目珠綜合評價包括悟綜合盈利能力魔分析和社會影僚響分析。敵第吵4芽2飾條漲鐮咳綜合評價項目素效益釋義段項目綜合評價術(shù)中項目的效益盯是指房地產(chǎn)項培目對區(qū)域經(jīng)濟蔥的貢獻，分為檢直接效益和間敘接效益。勵1爛．直欄接效益是指在巡房地產(chǎn)項目范潮圍內(nèi)當政府能夠得到腸的收益，一般蜓包括政府出讓口國有土地使用金權(quán)所得的收益哨、項目范圍內(nèi)蝦的本公司繳納疼的稅費、項目哪范圍內(nèi)教的遣基礎(chǔ)設(shè)施收益糠等巖2誤．間接效益是丹指由開發(fā)項目祝引起的，在項夸目直接效益中狂未得到反映的腹效益。主要有挪增加地區(qū)就業(yè)薄人口、繁榮地銳區(qū)商貿(mào)服務、埋促進地區(qū)旅游仆業(yè)發(fā)展等帶來池的收益等。叮第嘴4扣3漫條乘譜倡綜合評價項目座費用釋義托項目綜合評價蒜中，項目的費瞧用是指該區(qū)域蘭經(jīng)濟為項目付艘出的代價，分葉為直接費用和哪間接費用。盾1擾．直接費用是最指在項目范圍參內(nèi)，政府所花飛費的投資和經(jīng)職營管理費用俗.婦一般包括征地促費用、土地開室發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施似投資費用、建從筑工程和城市淺配套設(shè)施費用這、經(jīng)營管理費田用等。鈴2箭．間接費用是晨指由項目引起傳的，在直接費盈用中未得到反杰映的費用，主含要包括在項目易范圍外為項目買配套的基礎(chǔ)設(shè)涉施投資、為滿伙足項目需要而瓶引起的基礎(chǔ)服灣務供應缺口使孩區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生膏的損失等。金第丈4此4搖條守博破綜合評價費用霞與效益計算原懸則需綜合評價時，蜘應遵循費用與趙效益計算口徑詢對應一致的原成則，防止重復舒計算或漏算。罩1省．營公司為一般商事業(yè)性開發(fā)公司妥，怖所以對于嗎在項目開發(fā)過燃程中上繳政府督的稅費，應在交綜合評價中作萍為效益處理。觸2殲．同類基礎(chǔ)服噴務在不同情況貧下，可能使項氧目產(chǎn)生不同的蛇效益和費用，達對此應注意識蜘別。燒第無45木條愉切戴盈利能力分析毒1導．項目研究人策員應在綜合評船價中進行盈利沃能力分析，根質(zhì)據(jù)房地產(chǎn)項目粉的直接效益和到直接費用以及奏可以用貨幣計維量的間接效益材和間接費用，五計算經(jīng)濟內(nèi)部猾收益率和投資故回收期指標，誤考察項目投資輩的盈利水平。先2搬．經(jīng)濟內(nèi)部收催益率賽（陡EIRR產(chǎn)）礦是指公司項目玻在整個計算期裁內(nèi)，各期凈現(xiàn)診金流量現(xiàn)值等丈于零時的折現(xiàn)遮率，反應項目駁所占用資金的君盈利率，可動漠態(tài)評價項目盈瓶利能力。材3書．盈利能力分硬析的主要報表鉤是綜合評價幼現(xiàn)金流量表。還該表不分投資誰資金來源，以亭全部投資作為箏計算的基礎(chǔ)碰計算經(jīng)濟內(nèi)部典收益率指標，范考察項目的盈絮利能力。察第肥4祝6梯條限厲犯社會影響分析扭項目開發(fā)部應紫對項目社會影厘響進行分析，竿對難以用貨幣壇計量的間接效鳳益和費用作出掀定性或定量描肥述。一般情況掉下聽，逼社會影響分析第應包括梨以下八象項內(nèi)容。搬1禍．就業(yè)效果分腸析枕。舉通過就業(yè)成本更和就業(yè)密度指抓標考察本公司挑項目對區(qū)域勞論動力就業(yè)的影辦響。如果項目蘇所在地無就業(yè)朽壓力，項目范躬圍內(nèi)主要使用取外來勞動力，南則可不必進行狐就業(yè)效果分析城。限2暮．本公司項目侮對區(qū)域資源配變置的影響。在3值．本公司項目捉對環(huán)境保護和借生態(tài)平衡的影百響。疊4江．本公司項目藏對區(qū)域科技進機步的影響。排5悟．乞本公司項目龜對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)垃展和遠景發(fā)展鷹的影響。誰6唯．伸本公司項目鍛對減少進口和知增加出口的影融響。怖7氏．塵本公司項目之對節(jié)約及合理振利用國家土地狂、礦產(chǎn)等資源施的影響。勁8景．遣本公司項目膝對提高人民物立質(zhì)文化生活及暢社會福利的影詞響。燦第盟1噸1霸章看銀矮經(jīng)濟評價結(jié)果斯呈現(xiàn)鑰第椅4配7排條灑艘痰分析結(jié)果呈現(xiàn)茶形式恩在寸所有地產(chǎn)開發(fā)奇項目經(jīng)濟評價租完成之后，均頸應對分析結(jié)果約進行整理，并殲形成可行性研覽究報告。享第詠4觸8陡條腰埋葉經(jīng)濟分析結(jié)果驟上報伯1貫．項目開發(fā)部流編制完成可行仗性研究報告后纏，應及時提交肯總經(jīng)辦進行審壞閱。勻2預．研究人員應艇根據(jù)總經(jīng)辦提醫(yī)出的意見及時最修改可行性研砌究報告。司3罪．線對于檢經(jīng)修改、審批手通過后的可行弱性研究報告，彩應與其他項目留申報文件一同雹上交有關(guān)國家彎行政機關(guān)，作猾為項目批復的垂重要依據(jù)之一敵。濁第驕1康2鞠章娘愿俗附則披第養(yǎng)49僑條熟獸凝本辦法由項目岡開發(fā)部制定，渴經(jīng)公司總經(jīng)辦營審核、公司董捷事會常務會議苗討論抽、趕核準后通過。準第但5排0憑條滲甜彼本辦法自頒布孩之日起實施。盤修負訂浪記虹錄撫修訂標記扁修訂處數(shù)歉修訂日期棗修訂執(zhí)行人裂審批簽字陷項目可行性研卵究管理辦法挪以下是某公司掃的房地產(chǎn)項目幅可行性研究管蔑理辦法，供讀問者參考。程制度名稱咱房當?shù)禺a(chǎn)項目可行伯性研究管理辦俊法宏受控狀態(tài)貝編釋劣內(nèi)號監(jiān)執(zhí)行部門婆監(jiān)督部門敲編修部門扛第絨1孩章嫌拐石總則慈第局1文條特鼻巡目的伴為規(guī)范公司對鄙項目可行性研舌究的管理，實震現(xiàn)項目決策的癥科學化、標準包化、民主化，懷合理預計項目咬風險并選擇項紅目方案，避免預房地產(chǎn)項目投團資的失誤，特嫂制定本辦法。院第峰2絹條禾節(jié)羊適用范圍害本公司所有埋房柜地產(chǎn)開發(fā)項目饑的整體及部分輝論證、可行性遙研究的相關(guān)事宰項均需依照本料辦法執(zhí)行。黎第帶3她條槐夸傲可行性研究的瞧任務鳴本公司項目可吐行性研究工作漿主要包括以下困三項任務。旁1挪．在項目工程磁投資決策前，凝對與項目有關(guān)永的社會、經(jīng)濟順、技術(shù)、風險婆等方面進行研喪究、分析和論賽證。疲2淚．對擬定的各心種項目相關(guān)的擁方案進行全面炮的分析，并確比定項目是否應卸該投資和怎樣物投資。阿3魯．評估項目的逢可行性，為公臥司對開發(fā)項目今的決策提供可計靠、科學的依巾據(jù)。熄第陳2隸章暴仙鬼項目可行性研燦究相關(guān)規(guī)定朝第向4滔條批襪抹項目可行性研縮究人員權(quán)限規(guī)珍定鄉(xiāng)1冬．耽對于旱公司項目開發(fā)拍部組織的一般斤規(guī)模項目可行當性研究，需由舉總工程師總體錢負責，棍由修項目開發(fā)部、宋銷售部、財務膀部、工程部等躲部門派出人員妄組成研究小組篩進行研究。禾2勾．終對于喪大規(guī)模與超大五規(guī)模的開發(fā)項熟目微，鉛必須由項目開拒發(fā)部委托專門拴的咨詢機構(gòu)承獎?chuàng)椖靠尚行则?qū)的研究工作。助第芬5冒條膽謙悄可行性研究報拒告格式規(guī)定強對于藍公司自行組織梅的小組所編制繳的項目開發(fā)可往行性研究報告稍，應在其眉首頁加蓋公司數(shù)的印章，泉在其鋤簽署公司總經(jīng)洗理及成員名單匙，末頁簽署報蕩告撰寫人的姓感名。赤第算6朵條霉柄戚外部機構(gòu)提供明的報告審議規(guī)診定嫂對于渾外部咨詢機構(gòu)遲所提供的可行鋸性研究報告京，檢需由項目開發(fā)墊部組織人員進墓行初審，審議唇通過后方可報想董事會審議。病第避7圓條匪求柜可行性研究報亡告保密原則烏1蟲．遲對于榜項目可行研究里報告與決策結(jié)迅果望，暢應當烘作竹為構(gòu)重要檔案資料梨，由專人歸檔圈保管。貓2造．可行性研究閥報告屬于公司捷的知識財產(chǎn)和夸重要信息，且裙關(guān)系到公司的狹投資方向與投諒資策略，鬼因此，鍋凡接觸可行性呢研究報告的人通員必須遵守保加密原則，不得破向外泄露，否煩則拔，公司戶將嚴厲追究當?shù)凼氯说呢熑?。勸第?柱章盯奧笛可行性研究步寄驟蝦第茶8嗚條寺李走籌備工作壞在可行性研究辟開始之前，可凍行性研究人員驅(qū)需做好研究的適籌備工作，主邀要包括提出項根目開發(fā)的設(shè)想女、組建研究小蝴組、制幸訂罰研究計劃、編竹制工作大綱等真。弱第認9坑條銷粉諒可行性調(diào)查猛可行性研究籌黨備工作完成之冷后，研究人員杏需對項目進行線市場和資源調(diào)退查，具體調(diào)查江內(nèi)容如下所示戀。剩1易．市場調(diào)查應味調(diào)查市場的供四給和需求量、元價格、競爭能味力等，并針對司調(diào)查結(jié)果做出姻合理預測，以錯便確定項目的的經(jīng)濟規(guī)模和項根目構(gòu)成。廣2瀉．資源調(diào)查應宜調(diào)查項目建設(shè)愿地點、開發(fā)項足目用地現(xiàn)狀、板交通運輸條件突、外圍基礎(chǔ)設(shè)泊施、環(huán)境保護伯狀況等內(nèi)容，密為下一步規(guī)劃云方案設(shè)計、進須行技術(shù)經(jīng)濟分悉析提供資料。兇第崗1欲0瓦條牢儲恭制定并選擇項示目方案宋研究研究人員真需在收集資料宇和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)陡上擬出若干方舟案，對謊這些方案進行積反復比較與論鴨證后，挑選出三科學性、經(jīng)濟溝型、實用性最咐優(yōu)的方案。天第沈1駝1特條全范潑財務評價與不挪確定性分析販研究人員應對琴挑選穴出膠的最優(yōu)方案進為行分析減和濃評價，估算項濁目投資、成本矩、價格、收入碌等因素，并對潛方案進行詳細爺?shù)呢攧赵u價和稀不確定性分析虎，以此論證項縮目的盈利能力菜。引第逼1貨2浴條煩先專編寫可行性研抓究報告書身對方案進行分淘析和評價后，皺研究人員即可曾編制可行性研貴究報告，推薦千一個以上的可半行方案和實施絡計劃，提出結(jié)常論性意見、措漁施和建議，供幕領(lǐng)導決策。項戒目可行性研究潑報告需包含減以下六蚊個篇部分場內(nèi)容，杰如下表所示。相項目可行性研門究報告所含部高分一覽表部分內(nèi)容概要封面需包含反評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告的寫作時間報告摘要需用簡潔的語言介紹并評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況與特點、評估的結(jié)論等，文字需字斟句酌、言必達意目錄在摘要后面，應提出可行性研究報告的目錄，指引相關(guān)人員閱讀報告正文需包括項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近競爭對手、城市規(guī)劃狀況、建設(shè)方式、進度安排、投資估算與資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測與選定、項目經(jīng)濟效益評

、風險分析、分析結(jié)論與建議等14項內(nèi)容附表對正文中不變插入的較大型表格、文件進行補充，一般應包括項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等附圖包括項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等冷第樣1槽3潛條燒礦賓可行性研究工首作總結(jié)斷房地產(chǎn)開發(fā)項明目竣工驗收結(jié)宵束后，曾參與語過項目可行性膜研究的部門、綱人員應開會進盟行總結(jié)，將研擇究的方法、測寺算、結(jié)論、建婚議等與實際項役目情況相比較上，從中找出成反功經(jīng)驗和教訓顯，以不斷提高證可行性研究的乓科學水平現(xiàn)以及刮定性、定量分資析的準確性。摟第剪4兔章譽音訪附則莖第頭1蓮4息條研款瞞本辦法由項目倡開發(fā)部制定，耐其修改、解釋稀權(quán)歸項目開發(fā)蚊部所有。抓第橋1培5餅條劍螞愛本辦法經(jīng)公司逼董事會審議批下準移后趟，自頒布之日呀起執(zhí)行痕修訂遺記錄贏修訂標記乘修訂處數(shù)違修訂日期飾修訂執(zhí)行人嬸審批簽字鼻第擊5匪章慮固土地使用權(quán)獲爪得與行政審批慶管理工具閣5探．非3勿土地使用權(quán)與奴行政審批管理矮文書都5吸．貫3斗．等1觸劍國有土地使用勺權(quán)出讓合同辰以下為某公司肝的購國有土地使用渠權(quán)出讓合同，挪供讀者參考。望文書名稱撿國有土地使用辨權(quán)出讓合同膚執(zhí)行部門菠監(jiān)督部門啦出讓方（甲方悅）：蹲紐脹荷宰意地址：油族旁郵碼：笨君較電話：馳評殊法定代表人：也四芽職務：簽屈循受讓方（乙方蘇）：崗先摩艇減舟地址：步巡棗郵碼：開繪劇電話：味知軌法定代表人：丸憂糕職務：塘獄酬第霞1哄章潮條皇總則割第映1畏條沾窩轉(zhuǎn)雙方根據(jù)《中頑華人民共和國緩土地法》和國世家有關(guān)法律、能法規(guī)，本著平君等自愿的原則軟，通過友好協(xié)叢商，訂立本合環(huán)同。菊第抽2烈條真夠禮甲方依據(jù)本合委同出讓土地使侄用權(quán)，土地所每有權(quán)屬中華人流民共和國。地戲下資源夜埋倦藏物和市政公舌用設(shè)施均不在頌土地使用權(quán)出連讓范圍。業(yè)第轟3刑條盟濫負乙方在本合同傲項下受讓土地須使用權(quán)范圍內(nèi)薦所進行的開發(fā)展、利用、經(jīng)營懲土地的活動，陪須遵守中華人昂民共和國法律角、法規(guī)轟及住___擁_伶?。ㄊ校┑挠辛P(guān)規(guī)定，并不踏得損害社會公圍共利益，其合朝法權(quán)益受法律污保護。軍第凝2偏章心扶棍定義克第愛4流條浸足利本合同所使用鑰的特殊用語定撤義如下。顆（一匙）掛“澡地屬塊執(zhí)”島指本合同項下解甲方向乙方出妙讓土地使用權(quán)辯的區(qū)域，即本惑合同第五條界瘡定的區(qū)域。閃（二棕）育“丙土地使用權(quán)抵奔押覺”耀指乙方為籌集液資金開發(fā)全部研或部分出讓地堂塊向抵押權(quán)人寒（即貸款人）捐提供本合同項拼下的全部或部夢分權(quán)利、利益泊作為還款保證摔的一種物權(quán)擔喚保行為。賽（三影）右“芹總體規(guī)捕劃裳”肥指經(jīng)中國政府診批準的迎臘子開發(fā)區(qū)域的開偽發(fā)建設(shè)總體規(guī)妹劃。項（四暫）攪“堤成片開發(fā)規(guī)算劃傅”田指由開發(fā)企業(yè)喝依據(jù)總體規(guī)劃絕編葉制日的，經(jīng)中國政栗府批準的在受引讓土地使用權(quán)飛范圍內(nèi)的各項倡建設(shè)的具體布勞置和安排。嗓（五揉）鄉(xiāng)“債公用設(shè)擇施處”探指依照成片開島發(fā)規(guī)劃對土地姨進行綜合性的清開發(fā)建設(shè)，建杰成的供排水、照供電、供熱、艇道路交通、通箱信等設(shè)施。滿（六她）申“爹不可抗宣力懸”購指雙方在訂立咳本合同時不能汽以預見，對其施發(fā)生和后果不質(zhì)能避免并不能哀克服的事件，聞包括地震、火滲災、雷電、洪趁水、臺風、爆壟炸、戰(zhàn)爭。值第陰3沾章鈴嘩黨出讓地塊的范養(yǎng)圍、面積和年食限怖第私5噸條慶勿商甲方出讓給乙蠅方的地塊位于殖辦話作，地塊編號為黎英奮（見地塊地理難位置圖或地籍陰圖）。她第貼6設(shè)條貌媽戀第五條所指地狹塊總面積為槍通酷平方米。瓶第撞7扭條坡字互本合同項下的窩土地使用權(quán)出抱讓年限為再栽年，自頒發(fā)該寨地塊的肚“窮國有土地使用隸證仔”釋之日起算。伯第售4則章奮瞇宿土地用途象第所8房條蠟乏嘩本合同項下的景出讓地塊，按消照批準的總體便規(guī)劃是建立一疾個對資企業(yè)主招為的工業(yè)區(qū)（持綜合區(qū)）開辦嬸和經(jīng)營重化工隙工業(yè)項目（建則設(shè)項目），亦惜準許開辦一些嚼與工業(yè)項目（擦建設(shè)項目）相勒配套的生產(chǎn)和世生活服務設(shè)施瘦。（注：根據(jù)耗具體情況汗確希定）。吊第罩9鑒條構(gòu)豬麗本合同附件然“絡土地使用條件罵”林是本合同的組緩成部分，具有扭同等法律效力甚。乙方同意按糟“統(tǒng)土地使用條件皮”斬使用土地。校第憤10鎖條魂述陶在出讓期內(nèi)，懇如需改變本合誦同規(guī)定的土地鳳用途，應當征私得甲方和城市巾規(guī)劃部門批準倍，依照有關(guān)規(guī)棕定重新簽訂土栽地使用權(quán)出讓廁合同，調(diào)整土錘地使用權(quán)出讓他金，并辦理登坡記。貿(mào)第陸5叛章退瓣耳土地費用及支踢付其第辜11念條俗抱斃乙方同意按合溪同規(guī)定向甲方哨支付土地使用鼻權(quán)出讓金、土青地使用費以及趨乙方向第三方卷轉(zhuǎn)讓時的土地鬼增值費和國家蛾規(guī)定的有關(guān)土況地稅費。肉第密12模條宿痰組該地塊的土地贈使用權(quán)的出讓殼金為每平方米智讀元人民幣（美局元、港元），朵總額為農(nóng)懶元人民幣（美熊元、港元）。鎖第荒13努條前渠摟本合同經(jīng)雙方去簽字后倦旋日內(nèi)，乙方須看以現(xiàn)金支票或賊現(xiàn)金向甲方繳刑付土地使用權(quán)纏出讓金總額的完港恥%撈作為履行合同蔥的定金。薪乙方應在簽訂首本合同后流豎日內(nèi)，支付全緞部土地使用權(quán)士出讓金，逾期尚未全部支付的昌，甲方有權(quán)解門除合同，并可關(guān)請求違約賠償拿。雖第貝14致條域貫常乙方在向甲方依支付全部土地腔使用權(quán)出讓金錄后看院日內(nèi)，依照規(guī)蜻劃向當?shù)毓芾黼S部門辦理登記堡手續(xù)，領(lǐng)取惜“編有土地使用證丸”統(tǒng)，取得土地使暗用權(quán)。債第高15套條財艇擦乙方同意從熱址年開始，按政屆府規(guī)定逐年繳夾納土地使用費載，繳納時間為沉當年撞政月掃挪日。滔第膚16插條魄云投乙方同意人民缺幣向甲方支付名土地費用。嘆第獸17杠條合談振除合同另有規(guī)態(tài)定外，乙方應穿在本合同規(guī)定京的付款日或付犧款日之前，將應合同要求支付盒的費用匯入甲債方的銀行賬戶駝內(nèi)。銀行名稱隔：且爭經(jīng)銀行崗頂愿分行，賬戶號?。杭苍伡s表。博甲方銀行賬戶皇如有更變，應遠在變更后只貍?cè)諆?nèi)宮以書面形式通粗知乙方，由于繼甲方未及時通院知此類變更而夕造成誤期付款依所引起的任何丙延遲收費，乙作方均不負責。裂第饒6帥章腫湊告土地使用權(quán)轉(zhuǎn)初讓霉第償18仙條閑愉們乙方在實施成男片開發(fā)規(guī)劃，航并完成全部公記用設(shè)施建設(shè)，術(shù)形成工業(yè)用地離和其他建設(shè)用霞地條件（或完解成公用設(shè)施建寫設(shè)并建成了通券用工業(yè)廠房以息及相配套的生屆產(chǎn)和生活服務跟設(shè)施等地面建吩筑物，或投資害額達到投資總匪額的慈權(quán)水%兼，或根據(jù)具體茂情況長確芬定）后，有權(quán)洗將本合同項下怪的全部或部分察地塊的余期使毀用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包綁括出售、交換問和贈與）。峰第旦19公條鞠撫雪土地使用權(quán)轉(zhuǎn)草讓的受讓人除叉法律另有規(guī)定監(jiān)外，可以為中幫華人民共和國污境內(nèi)外的公司雀、企業(yè)、其他福組織和個人。艘雙方簽訂的轉(zhuǎn)搬讓合同，不得大違背國家法律座、法規(guī)和本合媽同規(guī)定。淚第櫻20啊條裝撓示乙方在作出轉(zhuǎn)蝴讓朗慧日前應通知甲波方。轉(zhuǎn)讓雙方撐在轉(zhuǎn)讓合同簽敗字后香蕉日內(nèi)，應將經(jīng)糕公證的轉(zhuǎn)讓合纏同的真實、完妙整的副本送交督甲方，辦理土噸地使用權(quán)過戶損登記手續(xù)，換完領(lǐng)土地使用證掉，并按照政府遼有關(guān)規(guī)定繳納標土地增值費。腸第錢21席條押戴叨自轉(zhuǎn)讓合同生秤效之日起，轉(zhuǎn)弦讓方即喪失被敘轉(zhuǎn)讓地塊的使覆用權(quán)，受讓方原享有和承擔本虧合同規(guī)定的權(quán)捷利的義務?；值谘?2冤條立俯悠土地使用權(quán)和慣地上建筑物，嘗其他附著物所出有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓究的，應當經(jīng)甲蠶方和房產(chǎn)管理察部門批準，并樸分別辦理轉(zhuǎn)讓稱手續(xù)。飲第份7摸章成憐蜜土地使用權(quán)出理租命第德23浸條雖秒派乙方在完成全跨部或部分地塊圾的公用設(shè)施并普建成通用工業(yè)風廠房以及相配陪套的生產(chǎn)和生銷活服務設(shè)施等紛地上建筑物后介，有權(quán)作為出狹租人將本合同榆項下全部或部刮分地塊余期使炭用權(quán)隨同地上喝建筑物置和流其他附著物租捉賃給承擔人使氧用。瓣第指24棍條充載出租人與承租曲人簽訂的租賃腐合同不得違背鼠國家法律、法屢規(guī)抵和本合同的規(guī)看定。撿第戒25愈條蘭翁適土地使用權(quán)隨職同地上建筑物沙、其他附著物勇應當辦理有關(guān)大登記手續(xù)。候第堆26呼條罷恨焦本合同項下的瑞全部或部分地鑰塊使用權(quán)出租繁后，出租人必概須繼續(xù)履行本紫合同。珍第緊8踩章架血講土地使用權(quán)抵粉押鵲第樹27聾條銹逮超乙方有權(quán)將本迫合同項下全部酬或部分地塊余仇期使用權(quán)向一池個或數(shù)個抵押愉權(quán)人作出一個猶或數(shù)個抵押。今抵押人與抵押球權(quán)人鳴簽訂逆的抵押合同不賴得違背國家法察律、法規(guī)和本敏合同的規(guī)定。屈每一抵押所擔壺保的債務必須車是乙方為開發(fā)抬本合同項下地田塊所承擔的債盲務。段第絕28腎條糖恥趙乙方在作出抵紗