2016年上半年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好__工作。

A．項目策劃

B．項目方案的設(shè)計

C．可行性研究

D．成本收益分析2、隨著政府土地儲備制度的建立，__劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。

A．存量

B．增量

C．流量

D．減量3、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。(過時)

A：批量行業(yè)

B：僵滯行業(yè)

C：分塊行業(yè)

D：專業(yè)化行業(yè)

E：借款合同4、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，套內(nèi)使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元㎡，則該套住宅按建筑面積計算的價格為．【2006年考題】

A：3000元㎡

B：3277元／㎡

C：3295元/㎡

D：3599元/㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、在我國下列屬于無民事行為能力人的是。

A：18周歲以上的成年人

B：10周歲以上的未成年人

C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是。

A：上調(diào)貸款利率

B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D：增加土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。

A：獨一無二和供給有限

B：獨一無二和價值量大

C：流動性差和價值量大

D：不可移動和用途多樣

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的。

A：決策機構(gòu)

B：執(zhí)行機構(gòu)

C：監(jiān)督機構(gòu)

D：聯(lián)合機構(gòu)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是。

A：物業(yè)使用人有對物業(yè)的最終處置權(quán)

B：物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權(quán)

C：業(yè)主沒有對物業(yè)的最終處置權(quán)

D：以上三項均不對

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計算R/U系數(shù)。其中，R/U系數(shù)是指__。

A．出租單元內(nèi)建筑面積與可出租而積的比值

B．可出租面積與出租單元內(nèi)建筑面積的比值

C．出租單元內(nèi)建筑面積與建筑總而積的比值

D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值

11、在房地產(chǎn)交易中往往需繳納一些稅費，包括__。①營業(yè)稅；②土地增值稅；③交易手續(xù)費；④契稅；⑤補交土地使用權(quán)出讓金；⑥印花稅

A．①③④⑤⑥

B．①②④⑤⑥

C．①②③④⑤

D．①②③④⑤⑥12、為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用發(fā)包。

A：專業(yè)工程

B：建筑工程全過程

C：分部工程

D：分階段

E：借款合同13、__是建設(shè)項目的組成部分，它是具有獨立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書，竣工后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。

A．單項工程

B．單位工程

C．分部工程

D．分項工程B：11.49

C：12.41

D：12.49

E：借款合同3、下列關(guān)于工程造價全過程動態(tài)控制的表述中，正確的有。

A：以投資估算價控制設(shè)計方案的選擇

B：用預(yù)算造價控制施工圖設(shè)計

C：通過招標(biāo)投標(biāo)方式引入競爭機制，擇優(yōu)選擇承包商

D：合同管理

E：進行建設(shè)項目可行性研究，為投資決策提供依據(jù)4、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有。

A：地役權(quán)設(shè)立的情況

B：土地使用期限

C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D：容積率

E：臨街狀況5、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指房屋因原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。

A：買賣

B：贈與

C：交換

D：繼承

E：房屋的翻建和改建6、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括。

A：首席代理

B：買方代理

C：賣方代理

D：雙重代理

E：借款合同7、下列職業(yè)資格中，經(jīng)注冊后即可從事相關(guān)業(yè)務(wù)的是__。

A．房地產(chǎn)估價師

B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

C．結(jié)構(gòu)工程師

D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格

E．建筑師8、下列關(guān)于經(jīng)濟學(xué)中成本分析的表述中，正確的有__。

A．邊際成本包括短期邊際成本和長期邊際成本

B．長期總成本可以分為固定成本與可變成本

C．平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形

D．短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵

E．收益等于成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則9、實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有．(2009年試題)

A：可預(yù)測性

B：不可控性

C：不可逆性

D：可延期性

E：不可變更性10、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為年。

A：20—30

B：10—30

C：10—15

D：5—10

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、保險活動所特有的內(nèi)在功能是__。

A．組織經(jīng)濟補償

B．分散風(fēng)險

C．融通資金

D．防災(zāi)防損12、下列表述不符合房地產(chǎn)廣告要求的是__。

A．房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有權(quán)或者使用權(quán)的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間

B．房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)

C．房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明

D．房地產(chǎn)廣告中可以利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果13、房地產(chǎn)測繪成果主要包括。

A：房產(chǎn)簿冊

B：房產(chǎn)數(shù)據(jù)

C：房產(chǎn)圖集

D：房產(chǎn)檔案

E：房產(chǎn)資料14、固體廢物按廢物的形狀可分為。

A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)

C：顆粒狀廢物

D：粉狀廢物

E：固體的廢物15、房地產(chǎn)業(yè)。

A：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)

B：包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動

C：在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門

D：關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)

E：是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)16、房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商。

A：選擇合適的項目位置

B：尋找投資合作伙伴

C：確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型

D：判斷租買時機

E：進行土地使用權(quán)出讓決策17、香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于__的考慮結(jié)果。

A．大陸政策多變

B．占領(lǐng)世界投資市場

C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移

D．投資組合18、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為__。

A．1.67%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%19、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為__元。

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.0020、閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過__年。

A．1

B．2

C．3

D．421、監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中，“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的。

A：工程進度控制

B：工程質(zhì)量控制

C：工程投資控制

D：工程形象控制

E：工程報表控制22、不屬于房地產(chǎn)估價資料的是。

A：反映估價對象狀況的資料

B：反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的資料

C：相關(guān)實例資料

D：對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E：可長期發(fā)展項目的資料23、下面四個選項中，說法不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物

B．以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分

C．鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押

D．以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時抵押24、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過__得來的。

A．近期交易物業(yè)的租金或售價進行比較

B．市場上交易物業(yè)的租金或售價進行比較

C．類似物業(yè)的比較

D．市場上近期交易的