2023/5/16住宅實用率研究2住宅實用率研究背景及目的研究背景：需求方面的關注：消費者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實實在在指標的關注也在提升。(本質(zhì)是關注空間感）供給市場中的關注：越來越多的樓盤營銷中，把實用率高作為營銷亮點。開發(fā)商也越來越關注成本與實用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實用率特征；挖掘市場中高實用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風、戶型實用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實用率，達到集約化。？研究目的：3研究思路影響住宅實用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合4實用率影響因素分析實用率的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術設備層等為本幢服務的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分攤通廊面積。不計入共有建筑面積的范圍

1、獨立使用的地下室、車棚、車庫。

2、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備用房。

3、作為人防工程的地下室。

4、作為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

使用率＝套內(nèi)使用面積÷商品房銷售面積×１００％實用率＝套內(nèi)建筑面積÷商品房銷售面積×１００％

定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。5建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板

。通風,采光較好，南北通透天際線設計難以創(chuàng)新管理維護成本低建筑密度低戶型格局不宜改造

居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低空間結構靈活，宜于改造，結構強度高，抗震性好

塔樓從外形上看，有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結構。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高，通風采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式6板樓分類拼合板樓（2單元以上）

短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓7創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓(平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類8圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類9各類形塔樓特點蝶形塔樓朝向、采光、通風上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結構的復雜性，使得結構層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風不好，各房間存在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風結構，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風、采光較好，部分戶型和實現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。10各類形塔樓特點十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光、通風性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結構，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小，即可達到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴，無遮擋，部分戶型采光、通風較差；因結構特征，消防樓梯等公攤面積較多。12板樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55%2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地·梅隴鎮(zhèn)短板樓111283.83%澳城花園短板樓181284.67%澳城花園拼合板樓181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板樓182480.77%18層以上，隨層數(shù)增加，實用率下降。航天晴山月拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5%贈送比例27.34%花樣年花港短板樓331478.54%實用率變化影響因素分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化13建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率設計特征城市山林拼合板樓221482.38%香山美樹苑拼合板樓241478%西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結論：拼合板樓的實用率高于短板樓層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高實用率下降，幅度較大；電梯數(shù)量對實用率的影響較大。14各類塔樓公攤面積對比

外墻面積

結構層

電梯間消防樓梯方形

圓形蝶形T形品形十字形該面積在可比的各類形塔樓中的相對大小較小中較大大對公攤面積中占比較高的外墻面積、結構層、電梯間、消防樓梯在體量相同的各類塔樓中的面積進行比較，為下一步分析各類塔樓的實用率差異至關重要。15塔樓實用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率城市天地方形3531578%

錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸

十字形182481.7%東方盛世花園T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅隴鎮(zhèn)

T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實用率較高的塔樓產(chǎn)品實用率變化影響因素分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯16建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實用率降低相對蝶形實用率較低17創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實用率中熙香緹灣變化品形242378.59%

信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面積增加，實用率增加結論各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形18典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實用率對比）航天晴山月BC板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合）19總層高套內(nèi)面積（㎡）建筑面積（㎡）實用率贈送面積（㎡）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分攤基數(shù)，實用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實用率大大提高航天晴山月板樓與塔樓對比建筑朝向為南偏東10°，增加采光，確保人居建筑朝向為最佳；采用錯位平行方式排布，景觀資源最優(yōu)化；采用大面寬小進深的戶型設計，增加采光和通透性?？倢痈邽?0層的板樓相比T形塔樓的實用率低。原因：板樓18層以上交通面積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。本樓盤建筑設計和戶型設計方面的可借鑒點二房變四房的拼合靈活式設計，應對70/90政策，提升實用率。20澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合單元數(shù)越多實用率越高品字形塔樓：多單元拼合的形式實用率偏高。板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分攤面積的因素，總層高18層，板樓相對塔樓實用率高21實用停率規(guī)唐律探約尋（罵板樓躬）多層果板樓蘿的實催用率貞最高約，一鉆般可容達到90俘%以上角；小劍高層標板樓?。?1-言18層）的擁實用率犧一般可摔達到80%紛-84聯(lián)%，高咱層板群樓的侮實用腳率一絲式般在75%鞋-78廉%；板樓會實用階率最割主要晨的影宗響因歲素有裁：走閑廊面駛積、吼平層眠面積拒（長棍板樓弱、短豎板樓漂）、霸電梯城間面習積、英樓梯妹面積秋、消騰防設勸施面貪積、痛墻體燭面積枝；長板樓謠受走廊寺面積影遵響最大允，因此斬，多層還的長板酒樓實用茂率最高就，隨著麥層數(shù)的效增加，封實用率校下降，烤超過18層的躍長板臨樓，窮由于儲需要講抗震亦等結料構層主的增希加，羅分攤顫面積狠更多雄，一豬般在75%以下；短板樓11-港18層，夫隨層數(shù)數(shù)的活增加舞，實頸用率灰上升呀，但續(xù)上升移幅度啞較小固；層管數(shù)差置異在2-5層左右灑實用率禾變化幅膏度不大透；18層以上沖的短板澇樓，實眾用率隨士層數(shù)增姑加而下相降，下薯降幅度犬較大；拼合板換樓受電威梯間的秘影響較顧大，以18層，4戶為例絞，每增皮加一部伍電梯，縮慧實用率滲下降4%左右悶；11-輛18層，把隨樓瞧層的馳增加潤，實鈔用率秧上升噴，但俱幅度床較小問；22層以悄上，獲隨樓粉層的笨增加鐵，實絡用率蓄下降吵幅度旱較大泰，平疫均每鈔增加1層，實遙用率下遠降1%們-2側%左右廉；18層以響上板慢樓由正于消輝防要顯求更丸高，承因此殺，增疑加了畢大量岡的消動防梯客和消境防管憂井面剖積；各類嫂型的8層以上參板樓實掩用率由駱大到小勢排序為灣：拼合癥板樓、裕短板樓筆、長板撒樓；拼套合單元斗數(shù)越多煩，實用然率越高密；目前展市場溫上需織求較稈大的恥產(chǎn)品眉是1梯2戶，11-薪18層，2-3單元紡拼合禁板樓序。22實用率范規(guī)律探廳尋（塔案樓）塔樓文實用塊率一孤般規(guī)駕律：塔樓11-加18層，陣實用箏率為81伯-8御3%，隨桑層數(shù)愛的增回高實始用率私上升倒，但辱上升休幅度關較小框；18布-3范0層，什實用哄率為76坦%-亭87霧%，隨層舟數(shù)的增填加，實虹用率下窗降；18層以上暢塔樓由充于有消賞防要求殼，因此過，增加醉了大量掃的消防侄梯和消紅防管井懷面積；電梯驚數(shù)增威加，朽對塔璃樓的梨實用追率影懷響較瞇板樓例大，腦以1平層4戶為例創(chuàng)，每增沖加1部電梯懶，實用存率下降1.囑5%左右終；各種滋形式殲的塔支樓實茫用率捐不同京，從幕大到立小依融次是爐：T形、攏品形嫂、十遵字形睜、碟刊形、尿圓形探、方敲形；么其中注，十移字形旬塔樓橫相對T形塔樓數(shù)的實用顆率低，18層2梯4戶為例截，低3%；其中，般拼合碟在形塔樓萬的實用胖率相對厲比獨單窯元的塔物樓實用臭率高；板樓驕塔樓遮對比能：11俊-1栗8層，詞板樓摟（短坊板樓嫁和拼趁合半建樓）祝相對那塔樓經(jīng)實用撒率高晝；18層以階上，佛塔樓伏的實盛用率腎高于四板樓榨；由款于塔泳樓的恒消防浩實施齡面積籍較小游，走角廊等財公攤脖面積艦相對長較小信。23提高等實用疑率的絞途徑………適當叉層數(shù)建筑形煤式選取戶型辭設計24提高泡實用捆率的滾途徑建筑形嫌式選取跪：11-穿18層的極拼合巖式小鍋高層恨板樓趴；18層以乞上T形塔煮樓可適當板考慮：想高層建華筑的電雨梯外掛茂式多聯(lián)驚廊結構廟：用電貞梯外緒掛式貢多聯(lián)幣廊結腔構包臣括聯(lián)伴系廊拾，電宣梯塔肢，聯(lián)趟系廊期沿建善筑主棋體的怒外側病分布愁，聯(lián)恩系廊諒的外蠻側外賠掛電志梯塔缺，電看梯塔休內(nèi)設驢電梯夢，使筐得建瓦筑主播體各機單元跪房的餐朝向著、通布風、鍵采光都良好烘。可精階心設所計戶姿型，蠅以達小到提誘高客貝戶的仍實際頑實用絮面積乳。具體婆建筑光形式蟲和公喘共面倍積設瘡計時析，首絲式先要趴考慮進與定系位相嘉匹配避，消厚費者坊偏好稀，開析發(fā)商方經(jīng)濟集效益穴等因窩素，也不能康單純黑的考夫慮實尋用率夫因素悔。需吼要在筒舒適桿性、用實用澆性、帶經(jīng)濟購效益旨三方齊面找抽到平兼衡。25戶型街實用風性提臣升途挽徑概途徑超一：善贈送這面積1、凸寧窗（脾一般音在大綁戶型吧中采書用上冰凸窗頂，小界戶型衫中采袖用下誘凸窗驗）2、露妄臺3、地下鳥室4、入戶哲花園5、空房誠中庭尚院6、夾敏層7、復田式26凸窗賢增加羨了室如內(nèi)可脅使用熊空間僚和視榜野開房誠闊感懇，但元贈送索面積軌較小長。凸窗方式：贈送躲全部余面積27梁凸窗疊窗臺凸窗非窗臺翠客戶賽可根芒據(jù)需捧要拆笨卸，專贈送楚面積凸窗剖捕面170旨0說明：考贈送面練積最常酒用的方鎮(zhèn)法。在辣中大戶耍型中常拘用正常強凸窗，漫在中小爸戶型中蒜常用倒媽凸窗。他現(xiàn)在也吃出現(xiàn)有奏同時方哥法作贈鹿送衣柜饅的做法芳。利用同丹樣原理逆做贈送肥衣柜28露臺說明：擺贈送面兵積較常槍用的方形法之一些。鑒于繁成本的鎖考慮，哄一般出膛現(xiàn)在大竹中戶型都中，根深據(jù)定位番和售價嬸的情況鞋，面積口會有所驕不同。偶數(shù)層逆露臺奇數(shù)層話露臺陽臺露臺陽臺露臺露臺與培陽臺的遲結合使包用，增旺加實用諸性和舒刪適性方式喝：贈送啞全部忘面積30入戶夫花園說明巴：改沸善了代不規(guī)靠則平俘面對蠟戶型終的影轟響，梯又為握戶內(nèi)萬外提刮供了剩一個少過渡庫性空狀間，菊也適紛合會境客、飽小憩價、綠封化等味多種不功能套的使竟用，盤豐富擠了居著民的梳生活搏內(nèi)容。入戶尺花園方式：贈送飛一半督面積31空中閃院館可將湖空中條院館萍隔成崖一個榜開敞慶的書總房或積臥室空中庭退院，使勺客廳進貼深變短益，通風鳥性更好偽；同時爺?shù)玫綆缀迋€空間創(chuàng)的共享療，多處嬸于北側信，客戶匪可自行政封閉處誤理注：有頂稱有柱準算全舍面積有頂無末柱算一散半面積（凹陽腫臺的變蛋形）方式掘：贈送一反半面積32層高抖小于2.2摧0米的畝夾層雨不計坦建筑聾面積在層屈高允鍬許的洽情況或下，番夾層五產(chǎn)品壟具有巴較強敢的靈戴活性黨，贈諸送的嫩面積饞較多催，但薦空間或舒適筐度一頸般，遞市場扔接受楊度不啦高。夾層方式蓋：贈送全從部面積33復式蚊產(chǎn)品甚分區(qū)因明確絕，通肆高空悔間有恢較高爺舒適胸及尊憤貴感私，以租自然狀層計怖算建售筑面裳積，甜面積鋒有較燒大彈獲性。復式方式：以自然剪層計算廊建筑面滑積34創(chuàng)新方式贈送方式實用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送方瘋式小結35成功院案例育解析——佳兆橡業(yè)可孩園說明：硬兩房中氣難見的健戶型，串面積為68購-7暴3平米，冒贈送面像積和舒排適性達梳到極致波。露臺贈案送主臥L型落地凸窗贈送，賽形成溫寨馨休閑穴空間，博同時使某主臥得亮到三面采炊光和景觀鉗。根據(jù)凸窗膠原理，贈送的狡衣柜入戶暈花園36中信紅寶樹灣說明脊：將觀性價您比發(fā)么揮到美極致居，同貨時通瞇過空懇中花裹園、否多面盾采光郊等元涼素讓夏戶型改特色預鮮明浩，極蒸富感請染力吹。弧形溫大露叢臺，炎對二吉房來股說比蒙較罕困有入戶花奸園，有叮改造空頌間觀景廚搬房超大生塔活陽臺把，預留爺工人房娃管道空中花宵園，將黎自然引歷入客廳懶餐廳客廳餐沖廳多面保采光較話有震撼美力主臥知弧性邁大露道臺雙層高禽入戶花憐園二層釋高的撿露臺懷客廳飾，復式空無間讓贈叼送面蝴積有孫更多陳的空抄間，岡空間榆也更膏豐富37紅樹東殊方說明犁：通截過弧弱形窗啦或空回中花囑園來造實現(xiàn)獸多面隸采光蠢的理等念，鈔讓住學戶更坐貼近載自然告。同克時贈戶送的催露臺扯既實否用又英具震拖撼力客廳虹超大惡弧形尚觀景頂窗和哭陽臺褲的結拆合，份體現(xiàn)能尊貴頭生活嘆。主臥銹套，倘多種爭功能拿結合速形成至完整騙私密嘆空間撇?？罩刑艋▓@遞，絕涂佳的仿景觀估面，慘餐廳欲三面烘采光主臥贈躍送大的券具有私析密性的黨空中露視臺，極爺富吸引嗽力38說明阿：露負臺跳憂送，斤并較拉好解紐奉決其娃私密眼性問傭題，燥使露子臺更柜實用士?？罩薪┩ピ核?，三出個空見間共政享超大露科臺，通早過百頁媽或凸窗百來提高寺露臺私霞密性入戶花忘園露臺胞和主臥烏露臺跳閘送金地香膨蜜山39天悅龍?zhí)柾フf明盛：跳暗送露鬼臺花嶺園，虜讓多及個空蛙間共錦享。富贈達紹面積恥超大莊，富情有感抄染力渴。跳送鼠空中重庭院持露臺雕，使編客廳烤進深師變短冠，通斧風性杯更好餓；同益時得菠到幾稍個空撫間的詢共享左右計跳送宅露臺40花半妨里說明：曉復式戶形型為項蛋目一大遣特色。夠復式給寨戶型帶堤來更多檔提升性經(jīng)升比和走改造的噴空間，甲其豐富查空間及仗高廳的摩尊貴享妙受能很搖快抓住過客戶的爛心。贈送哪二層臂高超占大露揉臺6米高客象廳空間二層唱高入釋戶花惜園，震為業(yè)剪主提婆供改琴造空觀間共享的夢空中庭站院入戶花染園可改消房采光喪走廊41水榭花達都——跟1深-5棟A型搏偶禍數(shù)層——膝1-鵲5棟A型切奇掉數(shù)層說明但：整炕體尺稿度感癥把握斷較好將，前芝后跳萄送超擾大露因臺，聰極富吃感染甘力。42冠城踐世家說明疫：通盒過4.婚5m和3m組合直的錯賢層設貢計，沿形成謙高4.吩5m豪華客爪廳，餐蕩廳和臥笛室的層惡高也為塊正常的3米，橫猶如鑰空中沖別墅騎。市藥場反禮映熱肌烈。1F2F4.5盛m豪華客克廳陽臺可嗚改造成機為客廳43途徑辱二：卡戶型豈設計選上增竭加可窮使用舌面積如何增饞加房間己的實際沫可使用如面積，榨減少垃菌圾面積描：垃圾面秤積經(jīng)常挪出現(xiàn)在案以下幾藏個地方息：１