新世界項(xiàng)目的價(jià)格專(zhuān)案市場(chǎng)供應(yīng)分析競(jìng)爭(zhēng)板塊分布泰達(dá)城板塊小伙巷板塊老城廂板塊和平區(qū)市場(chǎng)分析南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)分析價(jià)格走勢(shì)分析市場(chǎng)價(jià)格情況分析和平區(qū)價(jià)格市內(nèi)重要區(qū)域價(jià)格重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)本案價(jià)格預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)分析2北部板塊老城廂板塊南市和平路板塊區(qū)域市場(chǎng)格局黃河道板塊3A1R1R2R3R4R5市場(chǎng)格局分析北部中心區(qū)名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模萬(wàn)m2價(jià)格物業(yè)類(lèi)型金領(lǐng)國(guó)際泰達(dá)廣洋置業(yè)187500高層萬(wàn)通上游國(guó)際泰達(dá)萬(wàn)通28預(yù)計(jì)8000高層/別墅國(guó)泰恒生地塊國(guó)泰恒生投資集團(tuán)27未上市—金領(lǐng)國(guó)際萬(wàn)通上游國(guó)際國(guó)泰恒生泰達(dá)城項(xiàng)目位于三岔河口，地塊被子牙河南運(yùn)河環(huán)抱,是海河的起點(diǎn)。四至范圍：東至子牙河，南至南運(yùn)河，西至趙家場(chǎng)大街，北至西青道快速路。占地面積85.1公頃，建筑面積150萬(wàn)平米。公建約40萬(wàn)平米，住宅110萬(wàn)平米（公司大高端住宅板塊）4易買(mǎi)得超市5市場(chǎng)格局分析小伙巷地區(qū)北鄰海河，其范圍東起北門(mén)外大街，西至大豐路，南起南運(yùn)河南路，北至北馬路；占地約42公頃；規(guī)劃總建筑面積約80萬(wàn)平方米；其中63%以上為公建設(shè)施，整個(gè)區(qū)域分為中心商務(wù)區(qū)、地鐵商業(yè)區(qū)、生活休閑區(qū)、高檔居住區(qū)和教育服務(wù)區(qū)，將建設(shè)大型寫(xiě)字樓、商貿(mào)餐飲、高檔公寓等。沿河和周邊區(qū)域?qū)⒔▽?0米到25米的綠化帶，濱河建親水平臺(tái)，區(qū)域中央將建線性綠化帶和休憩公園。小伙巷地塊6市場(chǎng)格局分析老城廂區(qū)域名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模萬(wàn)㎡成交均價(jià)元/㎡物業(yè)類(lèi)型天津壹街區(qū)靜安218500高層富力城富力地產(chǎn)729800高層后現(xiàn)代城中新108000高層堂中堂中新7.118000別墅11號(hào)公館中新517000別墅中央戀城中新16.68000高層城上城中新10預(yù)計(jì)10000高層金盛廣場(chǎng)金潤(rùn)集團(tuán)17未售高層富力城11號(hào)公館后現(xiàn)代城天津壹街區(qū)堂中堂城上城中央戀城金盛廣場(chǎng)7壹街區(qū)富力城8誠(chéng)基中心犀地和平門(mén)天津中心君隆廣場(chǎng)岳陽(yáng)書(shū)苑賽頓金茂現(xiàn)場(chǎng)閣萊美同方瞰和平吉利經(jīng)典津門(mén)津塔市場(chǎng)格局分析和平區(qū)名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模萬(wàn)㎡價(jià)格物業(yè)類(lèi)型誠(chéng)基中心泰瑞2011000住宅天津中心復(fù)地集團(tuán)15.1918000寫(xiě)字樓+酒店+酒店式公寓君隆廣場(chǎng)御道津旅1812000寫(xiě)字樓+酒店式公寓和平門(mén)和平房地產(chǎn)58200住宅吉利經(jīng)典天房集團(tuán)1.712000住宅同方瞰和平世茂置業(yè)188200住宅閣萊美遠(yuǎn)泰房地產(chǎn)5.358500住宅金茂現(xiàn)場(chǎng)世茂投資178000住宅賽頓中心萬(wàn)順地產(chǎn)169500寫(xiě)字樓+住宅犀地天創(chuàng)置業(yè)219800住宅岳陽(yáng)舒苑金閣置業(yè)17600住宅津門(mén)津塔金融街30——寫(xiě)字樓+酒店式公寓9犀地同方瞰和平閣萊美吉利經(jīng)典10城南新世家鄰水陽(yáng)光津河壹號(hào)雅川家園格調(diào)春天億城山水頤園英郡萬(wàn)科金色家園晴川家園雅潤(rùn)家園寶龍灣仁恒廣場(chǎng)湘秀麗舍市場(chǎng)格局分析名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模萬(wàn)㎡成交均價(jià)元/㎡物業(yè)類(lèi)型金色家園萬(wàn)科10.58500小高層+高層雅川家園長(zhǎng)城房地產(chǎn)46100多層雅潤(rùn)家園鑫宇房地產(chǎn)5.66500多層晴川家園天房

英郡弘澤5.86800小高層+高層津河壹號(hào)弘澤136200高層鄰水陽(yáng)光樺棟實(shí)業(yè)600006500小高層+高層山水頤園億城集團(tuán)106800小高層+高層寶龍灣南開(kāi)房地產(chǎn)227300高層格調(diào)春天泰達(dá)建設(shè)507500高層城南新世家天房327200小高層+高層南開(kāi)區(qū)11金色家園12周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況分析項(xiàng)目所處區(qū)域土地供應(yīng)總量約為3274205平方米（建筑面積），其中和平區(qū)6塊土地總建筑面積約為676463.12平方米（建筑面積），但其規(guī)劃用途多為商業(yè)金融用地，可見(jiàn)，在寸土寸金的市中心區(qū)域內(nèi)，住宅項(xiàng)目的供應(yīng)將是越來(lái)越為緊俏。土地市場(chǎng)供應(yīng)情況13未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況ID四至范圍土地面積容積率總建筑面積規(guī)劃用途成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/㎡）成交日期受讓單位1南開(kāi)水閣大街以南950002.6247000公建、高級(jí)公寓82800---2003-12-30新加坡仁恒集團(tuán)2北馬路北側(cè)、大豐路東側(cè)3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陸家嘴3紅橋區(qū)子牙河與南運(yùn)河交匯之處8510001.761497760居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)------------泰達(dá)地產(chǎn)4東至民族路、南至海河?xùn)|路、西至北安道、北至博愛(ài)道。103408.2285000商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓163911928.352006-1-8泰瑞地產(chǎn)5東至濱江道南至和平路西至哈密道北至規(guī)劃興路4427703.00132831商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂(lè)788305934.612005-2-24恒隆地產(chǎn)6東至規(guī)劃興安路南至規(guī)劃興安路西至規(guī)劃興安路北至海河310004.84150000商業(yè)、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7東至西康路、南至天津市規(guī)局、西至吳家窯二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商業(yè)220486460.082005-11-10招商地產(chǎn)8東至貴陽(yáng)路、南至蘭州道、西至昆明路、北至西寧道。14752.29.2135000商業(yè)、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地產(chǎn)9興安路北安橋南北兩側(cè)206528.6223769寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅------------合生創(chuàng)展10貴州路東側(cè)，東至現(xiàn)狀圍墻，南至吉安別墅，西至貴州路，北至華益律師事務(wù)所703.60.9600商業(yè)金融業(yè)（商業(yè)性辦公）13410000223502007-01-08君杰物業(yè)發(fā)展有限公司11濱江道與河北路交口，東至現(xiàn)狀住宅，南至富士商廈，西至濱江道，北至河北路2366.7511833.5商業(yè)金融業(yè)起掛65180000起掛5508.09起掛2007-07-27——14周邊市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)總體規(guī)模住宅規(guī)模08-09年預(yù)計(jì)供應(yīng)中央戀城161510.6吉利花園3.633天津中心15.1966鞍山道地鐵上蓋（麥?zhǔn)?）4.562.722.72金盛廣場(chǎng)1766富力城三期72.4505上城豪苑上西區(qū)與三期403020新加坡國(guó)浩地產(chǎn)項(xiàng)目21.41510上投老城廂別墅用地444中糧南門(mén)西住宅部分7.867.867.86仁恒地產(chǎn)綜合項(xiàng)目3827.313新世界南市地塊項(xiàng)目2016.28泰達(dá)城15010020伊頓玫瑰公寓555寶利長(zhǎng)江道地塊121212合生創(chuàng)展北安橋地塊22.375.735.73合計(jì)449.38305.81138.9115通過(guò)以上土地市場(chǎng)及商品房市場(chǎng)情況分析項(xiàng)目所屬區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)如下：1.由于區(qū)域整體定位，目前和平區(qū)整體的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較小，且由于其土地稀缺性嚴(yán)重，項(xiàng)目也多為體量較小、容積率較大的高層產(chǎn)品，在未來(lái)兩年住宅供應(yīng)也將持續(xù)下降。2.由于項(xiàng)目所屬的和平區(qū)為天津市高端項(xiàng)目，其銷(xiāo)售價(jià)格也相對(duì)較高。16和平區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析單位：元/平方米17和平區(qū)與市內(nèi)六區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析和平區(qū)均價(jià)水平始終處于六區(qū)的前列，尤其從2006年開(kāi)始其勢(shì)頭更加猛烈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他五區(qū)的價(jià)格水平。而通過(guò)城市中心部分價(jià)格漲幅變化我們也可以看出，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格雖然在全市都處于較高的水平，但是從價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，依然存在升值空間。18富力城（精裝）周邊市場(chǎng)價(jià)格分析數(shù)據(jù)來(lái)源天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)19周邊市場(chǎng)價(jià)格分析犀地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)20壹街區(qū)金領(lǐng)國(guó)際周邊市場(chǎng)價(jià)格分析數(shù)據(jù)來(lái)源天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)21瞰和平華門(mén)名筑周邊市場(chǎng)價(jià)格分析2223市場(chǎng)價(jià)格分析區(qū)域別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格為16000—18000元/㎡，目前僅有兩個(gè)項(xiàng)目在售（堂中堂、11號(hào)公館）。區(qū)域其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格均已突破8500元/㎡，部分項(xiàng)目萬(wàn)元以上的價(jià)格觸手可及。富力城項(xiàng)目和即將開(kāi)盤(pán)的上城豪苑項(xiàng)目及仁恒廣場(chǎng)項(xiàng)目為精裝修，其他均為毛坯交房。2324以同期樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為參考，本項(xiàng)目目前的比準(zhǔn)價(jià)格（項(xiàng)目均價(jià)）10800元/平方米本案價(jià)格預(yù)期

項(xiàng)目名稱(chēng)本案富力城瞰和平壹街區(qū)仁恒廣場(chǎng)犀地比較因素權(quán)重

15%15%15%28%27%區(qū)位20%10.20.210.20.20.2內(nèi)部配套10%10.1050.090.080.090.1外部配套15%10.150.210.1650.210.1725規(guī)劃10%10.10.090.090.10.09戶(hù)型20%10.190.180.180.180.17入市時(shí)間10%10.090.070.070.10.05自然環(huán)境園林10%10.10.10.090.090.1開(kāi)發(fā)商5%10.0450.0450.0450.0450.045權(quán)重合計(jì)100%100.980.9950.9210.9275銷(xiāo)售價(jià)格980095008800130009800比準(zhǔn)均價(jià)10000.009547.749565.2212807.8810566.042425根據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)推算：2007年天津市商品房平均價(jià)格約為5495元/平方米，相比2006年的漲幅在10.1%左右。2004年、2005年天津商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲19.75%和27.9%，保持了較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2006年房?jī)r(jià)增速有所回落，增幅降為18.57%。在2005年以前，價(jià)格增幅一直保持加速變化的態(tài)勢(shì)，而在2006年出現(xiàn)了價(jià)格增幅大幅回落的現(xiàn)象，2007年的預(yù)測(cè)的10-15%的增幅完全符合這一變化趨勢(shì)。本案價(jià)格預(yù)期2526本項(xiàng)目目前的比準(zhǔn)價(jià)格（項(xiàng)目均價(jià)）＝10800元/平方米依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的反饋，和平區(qū)在05-06年這一較為特殊的市場(chǎng)周期里，年均漲幅達(dá)到30.6%，考慮到未來(lái)政策調(diào)控、市場(chǎng)成交量趨緩、區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈的變化情況，我司預(yù)測(cè)未來(lái)兩年的年均漲幅在10-15%左右：以同期樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為參考項(xiàng)目2009年開(kāi)盤(pán)均價(jià)14000元/㎡本案價(jià)格預(yù)期2627本案價(jià)格預(yù)期老城廂及本案周邊項(xiàng)目均于2008年-2009年完成入住，因此區(qū)域內(nèi)與本案工程及銷(xiāo)售進(jìn)度較為鄰近的項(xiàng)目較少，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃情況仁恒集團(tuán)的海河廣場(chǎng)項(xiàng)目為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：其預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)為12000-15000元/平方米，為全精裝產(chǎn)品本案預(yù)計(jì)入市均價(jià)為14000元/平方米，為毛坯產(chǎn)品2728均價(jià)約為：15900元/㎡各階段價(jià)格走勢(shì)2009年2010年4