現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

之

合同管理篇項(xiàng)目管理中國(guó)傳統(tǒng)管理思想項(xiàng)目管理現(xiàn)代管理思想結(jié)構(gòu)化流程化指標(biāo)化企業(yè)越做越大，項(xiàng)目“管理”人員越來越多項(xiàng)目越管越細(xì)，越做越像總承包商項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常扮演“救火隊(duì)長(zhǎng)”的角色企業(yè)的苦惱……傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的特點(diǎn) 以施工管理為主導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向的 項(xiàng)目管理模式 甲方的項(xiàng)目經(jīng)理與承包方的項(xiàng)目 經(jīng)理區(qū)別模糊，甲方現(xiàn)場(chǎng)管理工 程師和承包方的工長(zhǎng)區(qū)別模糊 項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性 項(xiàng)目管理人員合同成本意識(shí)薄弱傳統(tǒng)合同與合同管理 部門管理職責(zé)劃分不合理——預(yù)算 部、合約部、采購(gòu)部 成本與合同管理人員知識(shí)結(jié)構(gòu)單一 合同與合同管理的理念落后—— 孤立的、靜態(tài)的合同管理理念 合同文本缺乏系統(tǒng)性和標(biāo)準(zhǔn)化傳統(tǒng)的工程項(xiàng)目管理與合同管理的關(guān)系及其不適應(yīng)性

相互分離的管理體系——合同成本管理和工程管 理“兩張皮”，各行其是 不平衡的管理關(guān)系——在工程管理人員眼里，合 同是成本合同管理人員的事。這導(dǎo)致在合同實(shí)施 階段（施工階段）經(jīng)常疏于管理，在現(xiàn)場(chǎng)工作中 由于缺乏合同交底和監(jiān)督工作，現(xiàn)場(chǎng)管理人員的 習(xí)慣意識(shí)較強(qiáng)，往往憑經(jīng)驗(yàn)按照以往常規(guī)做法工 作而常常造成項(xiàng)目管理中不必要的麻煩。

工程管理人員與合同成本管理人員“語言不通” 1＋1<2甲方的項(xiàng)目管理 甲方項(xiàng)目管理特點(diǎn)——資源整合 以合同管理為核心的思想——一切按合同條款 和流程辦事，不能有隨意性，圖省事，拍腦袋 定問題。惟有嚴(yán)格地按照施工合同等全套合同 文件的規(guī)定，尤其是施工技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn) 行，才能保證工期和質(zhì)量，并使工程成本控制 在合理的范圍內(nèi)，從而使合同順利實(shí)施，使工 程圓滿地完成。 對(duì)甲方項(xiàng)目管理人員業(yè)務(wù)水平、工作作風(fēng)、 良 好的素質(zhì)的要求——體現(xiàn)在合同觀念、合同的 主觀程度以及控制合同的力度上。現(xiàn)代項(xiàng)目管理－動(dòng)態(tài)全過程管理項(xiàng)目范圍時(shí)間質(zhì)量成本風(fēng)險(xiǎn)人力溝通采購(gòu)集成現(xiàn)代項(xiàng)目管理的知識(shí)體系知識(shí)體系風(fēng)險(xiǎn)管理采購(gòu)管理溝通管理人力管理質(zhì)量管理成本管理范圍管理集成管理時(shí)間管理項(xiàng)目管理啟動(dòng)計(jì)劃實(shí)施控制收尾階段房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)的定義項(xiàng)目采購(gòu)不同于一般概念上的商品購(gòu)買，它包含著以不同方式通過努力從企業(yè)外部獲得貨物、土建工程和服務(wù)的整個(gè)采辦過程。因此，采購(gòu)不僅包括采購(gòu)建筑材料設(shè)備，而且還包括雇用承包商來實(shí)施土建工程和聘用咨詢專家來從事咨詢服務(wù)。

材料設(shè)備采購(gòu)

工程采購(gòu)

咨詢服務(wù)采購(gòu)

房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理【工程采購(gòu)】采購(gòu)內(nèi)容：工程總（分）包工作內(nèi)容：工程招投標(biāo)，合同管理【材料設(shè)備采購(gòu)】項(xiàng)目采購(gòu)采購(gòu)內(nèi)容：建筑材料與設(shè)備 戰(zhàn)略采購(gòu)工作內(nèi)容：采購(gòu)招投標(biāo)，供應(yīng)商管理課程大綱上篇—建立集團(tuán)企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化體系下篇—集團(tuán)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)與供應(yīng)商管理上篇建立集團(tuán)企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化體系課程內(nèi)容提綱合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心標(biāo)準(zhǔn)化合同與成本管理流程體系合同與成本管理人員的專業(yè)化熏陶

1、為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺成本難于控制？

（1）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入

； （2）建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建筑采購(gòu)成本日益低廉； （3）ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。

2、設(shè)計(jì)、工程人員的苦惱……

（1）成本目標(biāo)束縛設(shè)計(jì)

； （2）招投標(biāo)與項(xiàng)目采購(gòu)分判混亂；

（3）變更簽證管理混亂； （4）遵守流程和趕進(jìn)度的矛盾。苦惱……傳統(tǒng)概預(yù)算成本管理

——以固定“量”、“價(jià)”、“費(fèi)”定額為主導(dǎo)的靜態(tài)管理模式現(xiàn)代合同管理與成本控制理念

——以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心——工程量清單計(jì)價(jià)模式——成本的動(dòng)態(tài)管理與監(jiān)控合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心 工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素 的指導(dǎo)下，通過承包合同這個(gè)紐帶，來完成 合同規(guī)定的義務(wù)。合同管理作為工程項(xiàng)目管 理的核心，是法律、工程管理、成本控制、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。 合同文件的三大要素：法律與商務(wù)方面用合 同條件制約，經(jīng)濟(jì)方面用工程量清單和計(jì)量 支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計(jì)文件及圖 紙制約。合同管理與成本控制及工程項(xiàng)目管理的關(guān)系工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同總體目標(biāo)來運(yùn)行的，因此，有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過有效的合同管理實(shí)現(xiàn)的。工程管理人員與成本合同管理人員共同做好合同，管好合同。合同的管理貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目的始終。項(xiàng)目工程建設(shè)的工作過程概括起來就是兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是簽訂合同，二是執(zhí)行合同。這兩個(gè)環(huán)節(jié)是密不可分的，前一個(gè)環(huán)節(jié)是后一個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，后一個(gè)環(huán)節(jié)是前一個(gè)環(huán)節(jié)的繼續(xù)，缺一不可。如果將采用各種技巧來實(shí)施工程項(xiàng)目管理和控制成本比作“栽花”，那么提高企業(yè)的整體合同管理意識(shí)和管理水平，就是“植樹”。標(biāo)準(zhǔn)化合同管理體系合同文件結(jié)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化。合同管理流程化——流程管理實(shí)現(xiàn)從職能導(dǎo)向到流程導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變?！孪阮A(yù)防勝過事后補(bǔ)救?！行У乜刂坪妹恳粋€(gè)管理過程/流程節(jié)點(diǎn)，就 自然可以得到預(yù)期的可交付成果。——做正確的事與正確地做事。流程三管理流程三象人三體的三神經(jīng)三系統(tǒng),它確三保了三組織功能三的正三常運(yùn)三轉(zhuǎn)與三協(xié)調(diào)三一致三性流程三是組三織的三基本三運(yùn)作三環(huán)境,直接三影響三到人的三行為三進(jìn)而三影響三組織三的文三化壞人三在好三的制三度下三可能三會(huì)變?nèi)?好人三在壞三的制三度下三可能三會(huì)變?nèi)龎臑槭踩次胰齻兛側(cè)浅鋈e(cuò)？已經(jīng)三習(xí)慣三了!流程三管理三定義三：三管理三一個(gè)三或者三幾個(gè)三流程三的一三種體三制，三把責(zé)三任和三義務(wù)三端對(duì)三端地三分配三給流三程所三有者三（托三馬斯三伯特三爾斯三），三通過三對(duì)流三程的三要素三進(jìn)行三管理,以達(dá)三成流三程的三績(jī)效三目標(biāo)三的過三程。流程三管理三的好三處－三有責(zé)三有三序三有效三高三效保證三目標(biāo)三的持三續(xù)實(shí)三現(xiàn)提升三組織三的運(yùn)三作效三率三實(shí)現(xiàn)三管理三一致三性實(shí)現(xiàn)三管理三模式三的轉(zhuǎn)三變構(gòu)建三有競(jìng)?cè)隣?zhēng)力三的管三理平三臺(tái)組織三目標(biāo)三通過三有效三的流三程運(yùn)三作來三實(shí)現(xiàn)三，通三過流三程管三理實(shí)三現(xiàn)流三程的三目標(biāo)三最終三保證三組織三目標(biāo)三的持三續(xù)實(shí)三現(xiàn)理順三內(nèi)部三運(yùn)作三流程三及流三程之三間的三接口三，消三除流三程的三瓶頸三提高三流程三的運(yùn)三行效三率降三低運(yùn)三營(yíng)成三本，三實(shí)現(xiàn)三組織三內(nèi)部三運(yùn)營(yíng)三及管三理的三一致三性通過三流程三管理三的實(shí)三施將三以職三能為三中心三的傳三統(tǒng)管三理模三式轉(zhuǎn)三變?yōu)槿粤魅虨槿行娜墓苋砟Ｈ酵ㄟ^三流程三結(jié)構(gòu)三和流三程網(wǎng)三絡(luò)的三建立三，明三確流三程關(guān)三系和三流程三運(yùn)行三標(biāo)準(zhǔn)三和要三求，三將最三優(yōu)經(jīng)三驗(yàn)顯三性化三，構(gòu)三建持三續(xù)改三進(jìn)的三管理三平臺(tái)實(shí)現(xiàn)三顧客三的高三度滿三意建立三以顧三客為三關(guān)注三焦點(diǎn)三的流三程管三理體三系，三實(shí)現(xiàn)三顧客三的高三度滿三意并三提高三顧客三的信三任度三和忠三誠(chéng)度組織三內(nèi)部三文化三轉(zhuǎn)變以有三形的三流程三影響三組織三的內(nèi)三部文三化并三帶動(dòng)三組織三文化三的轉(zhuǎn)三變,建立三高效三溝通/開放/知識(shí)三共享/有效三執(zhí)行三的內(nèi)三部文三化流程三管理三是實(shí)三現(xiàn)精三益化三生產(chǎn)三的必三然途三徑創(chuàng)業(yè)三期成長(zhǎng)三期成熟三期規(guī)模/市場(chǎng)三影響三力發(fā)展三階段衰退三期手工三作坊粗放三式規(guī)范三化精細(xì)三化精益三化復(fù)地三正處三于從三規(guī)范三化進(jìn)三入精三細(xì)化三管理三的過三程合同三管理三流程三的標(biāo)三準(zhǔn)化三與專三業(yè)化現(xiàn)有三管理三流程三的主三要問三題——專業(yè)三管理三流程三和行三政管三理流三程混三在一三起，三過于三繁瑣三和復(fù)三雜，三再加三上部三門之三間的三協(xié)調(diào)三問題三和具三體專三業(yè)人三員的三綜合三素質(zhì)三等因三素，三導(dǎo)致三工程三人員三為了三趕進(jìn)三度，三常常三選擇三“走三捷徑三”，三致使三流程三形同三虛設(shè)三；觀點(diǎn)三：快三節(jié)奏三的工三作作三風(fēng)同三必須三按照三程序三辦事三，似三乎有三矛盾三，其三實(shí)不三然，三實(shí)踐三證明三這恰三恰是三我們?nèi)牟蝗愫腿龖?yīng)該三加強(qiáng)三的地三方。要點(diǎn)三：工三作的三事先三計(jì)劃三至關(guān)三重要三。設(shè)計(jì)三階段三合同三流程三化管三理要三點(diǎn)合同三管理三人員三先期三介入三，實(shí)三行全三過程三管理三；設(shè)計(jì)三人員三和合三同管三理人三員緊三密配三合，三方案三設(shè)計(jì)三和成三本測(cè)三算同三步進(jìn)三行，三不能三等方三案完三全出三來了三，成三本才三介入三評(píng)審三；標(biāo)準(zhǔn)三格式三，成三本預(yù)三算表三的內(nèi)三容格三式和三工程三量清三單一三致；前瞻三性的三、跨三專業(yè)三的、三綜合三的成三本管三理。相關(guān)三案例(L三EN三G)。招標(biāo)三文件三編制三流程三化管三理要三點(diǎn)編制三前的三準(zhǔn)備三工作——采購(gòu)三方式三，招三標(biāo)模三式，三招標(biāo)三進(jìn)度三計(jì)劃三；編制三前的三研究三工作——研究三圖紙三，了三解合三同范三圍和三技術(shù)三商務(wù)三要求三；如三果工三程量三清單三是委三托咨三詢公三司完三成的三，則三要對(duì)三咨詢?nèi)救M(jìn)行三清單三編制三前的三交底三，以三保證三清單三和招三標(biāo)文三件成三為一三個(gè)整三體，三避免三管理三脫節(jié)三；文件三編制三（要三點(diǎn)：三合同三范圍三及發(fā)三包人三要求三的約三定，三合同三之間三的邊三界責(zé)三任約三定，三工期三的約三定，三工程三量清三單的三編制三，單三價(jià)細(xì)三目表三）；設(shè)計(jì)三和工三程口三及時(shí)三提供三完整三的技三術(shù)規(guī)三范和三標(biāo)準(zhǔn)三，視三工程三需要三提出三關(guān)于三施工三方法三和工三藝的三要求三。各種三情況三下合三同范三圍及三發(fā)包三人要三求的三約定三和招三標(biāo)圖三紙的三關(guān)系——（a）圖三紙明三確完三整；三（b）圖三紙不三完備三；（c）圖三紙需三投標(biāo)三人深三化設(shè)三計(jì)；三（d）不三明確三工程三；堅(jiān)定三不移三地推廣三運(yùn)用三工程三量清三單。招標(biāo)三過程三的流三程化三管理三要點(diǎn)發(fā)標(biāo)三前與三投標(biāo)三人的三交底三工作三，以三指導(dǎo)三其投三標(biāo)和三報(bào)價(jià)三。標(biāo)準(zhǔn)三招投三標(biāo)流三程：三發(fā)標(biāo)三、投三標(biāo)人三現(xiàn)場(chǎng)三考察三、投三標(biāo)答三疑、三補(bǔ)充三招標(biāo)三文件三、回三標(biāo)與三開標(biāo)三、初三步評(píng)三標(biāo)報(bào)三告、三議標(biāo)三、最三終評(píng)三標(biāo)報(bào)三告、三定標(biāo)三。工作三紀(jì)錄三完整三，程三序和三行文三規(guī)范三。謹(jǐn)防三承包三商的三不平三衡報(bào)三價(jià)和三對(duì)分三判界三面工三作認(rèn)三識(shí)不三清。積極三消除三承包三商對(duì)三合同三條款三的“三恐懼三癥”三。工程三階段三流程三化合三同管三理要三點(diǎn)（1）工程三管理三人員三在施三工階三段的三職責(zé)三：檢查三合同三的執(zhí)三行情三況，三監(jiān)控三施工三進(jìn)度三，發(fā)三出變?nèi)腿炞C三指令三，評(píng)三估承三包商三提出三的各三項(xiàng)建三議，三保證三施工三材料三和工三藝符三合合三同規(guī)三定，三以控三制整三個(gè)項(xiàng)三目的三順利三實(shí)施三。成本三合同三管理三人員三在施三工階三段的三職責(zé)三：解釋三合同三，協(xié)三助項(xiàng)三目經(jīng)三理進(jìn)三行項(xiàng)三目實(shí)三施階三段的三合同三分解三實(shí)施三與集三中控三制，三合同三的目三標(biāo)成三本控三制，三工程三變更三的計(jì)三量與三計(jì)價(jià)三，索三賠與三反索三賠談三判，三在工三程人三員的三協(xié)助三下監(jiān)三測(cè)已三完工三數(shù)量三以進(jìn)三行工三程的三支付三與結(jié)三算。項(xiàng)目三經(jīng)理三必須三是精三通合三同管三理的三復(fù)合三型人三才，三其首三要任三務(wù)就三是通三過合三同管三理來三控制三全局三，完三成各三種既三定目三標(biāo)。三組織三項(xiàng)目三部全三體人三員熟三悉合三同資三料，三將合三同工三作內(nèi)三容量三化分三解落三實(shí)責(zé)三任，三并進(jìn)三行相三互間三的協(xié)三調(diào)，三按合三同規(guī)三定，三進(jìn)行三一系三列的三質(zhì)量三、進(jìn)三度、三成本三和安三全管三理工三作。工程三階段三流程三化合三同管三理要三點(diǎn)（2）合同三實(shí)施三保證三體系——建立三合同三的分三解、三交底三和落三實(shí)程三序——定期三合同三執(zhí)行三檢查三（例三會(huì)）——建立三標(biāo)準(zhǔn)三工作三程序三：流三程簡(jiǎn)三明，三盡量三采用三標(biāo)準(zhǔn)三表格三與標(biāo)三準(zhǔn)模三板——嚴(yán)格三質(zhì)量三檢查三驗(yàn)收三制度三：質(zhì)三量驗(yàn)三收、三工序三交接三、材三料檢三驗(yàn)等——三“技術(shù)三加管三理”三型的三項(xiàng)目三管理三隊(duì)伍對(duì)承三包商三最初三進(jìn)場(chǎng)三的反三應(yīng)速三度的三管理三往往三是一三個(gè)工三程成三敗與三否的三一道三考驗(yàn)三。了解三監(jiān)理三工程三師的三素質(zhì)三，有三效地三利用三和發(fā)三揮其三作用三，將三之并三入甲三方項(xiàng)三目管三理團(tuán)三隊(duì)，三督促三和指三導(dǎo)其三工作——資料三員和三現(xiàn)場(chǎng)三質(zhì)量三監(jiān)督三員。項(xiàng)目三檔案三管理——對(duì)于三各項(xiàng)三會(huì)議三紀(jì)要三、雙三方往三來信三函、三施工三備忘三錄等三基礎(chǔ)三文件三，必三須分三類歸三檔。甲方三內(nèi)部三合同三對(duì)工三程的三交底對(duì)總?cè)邪痰娜坏坠こ倘A段三流程三化合三同管三理要三點(diǎn)（3）施工三進(jìn)度三計(jì)劃三與現(xiàn)三金流三量的三動(dòng)態(tài)三監(jiān)控三。成本三監(jiān)控三的關(guān)三鍵手三段之三一——工程三財(cái)政三報(bào)告三，體三現(xiàn)成三本目三標(biāo)偏三差狀三況、三變更三狀況三以及三現(xiàn)金三流量三。設(shè)計(jì)三變更三與現(xiàn)三場(chǎng)簽三證的三管理——編號(hào)三管理三，抄三送各三方，三分類三歸檔三，加三強(qiáng)變?nèi)鼒?zhí)三行的三監(jiān)控三。支付——關(guān)鍵三：避三免超三付；三辦法三：對(duì)三圖紙三和工三程量三清單三整體三把握三，成三本人三員定三期下三現(xiàn)場(chǎng)三，了三解施三工進(jìn)三度和三變更三情況三，支三付至75％左三右時(shí)三最危三險(xiǎn)。結(jié)算——關(guān)鍵三：完三善的三工程三資料三記錄三系統(tǒng)三；對(duì)三于委三托咨三詢公三司完三成的三，要三對(duì)咨三詢公三司的三結(jié)算三工作三予以三先期三指導(dǎo)三。正確三處理三和工三程承三包商三的關(guān)三系發(fā)包三人和三承包三商不三是對(duì)三立的三關(guān)系三，而三是協(xié)三作的三關(guān)系對(duì)承三包商三的引三導(dǎo)和三支持三，將三之納三入“三游戲三規(guī)則三”嚴(yán)以三律己工程三案例三之前三后兩三位甲三方代三表實(shí)三施不三同管三理方三法的三結(jié)果全面三合同三管理連續(xù)三性管三理，三責(zé)任三到人三；工作三程序三標(biāo)準(zhǔn)三化，三行文三規(guī)范三化；資料三和工三作記三錄完三整；完善三的資三料信三息庫(kù)三系統(tǒng)三；強(qiáng)調(diào)三工作三計(jì)劃三及跟三蹤執(zhí)三行；各方三協(xié)調(diào)三，綜三合管三理；合同三人員三提早三介入三，宏三觀地三、全三程地三管理三。項(xiàng)目三及合三同管三理人三員的三專業(yè)三化熏三陶一、三合同三管理三人員三的綜三合專三業(yè)素三質(zhì)再完三善的三制度三和流三程缺三少人三的因三素，三都只三是冷三冰冰三的廢三物；三標(biāo)準(zhǔn)三化合三同管三理的三實(shí)現(xiàn)三取決三于執(zhí)三行人三員的三專業(yè)三水平三、專三業(yè)觀三念與三意識(shí)三、專三業(yè)操三守和三職業(yè)三責(zé)任三感；合同三管理三人員三是全三才和三博才——不但三懂得三造價(jià)三和合三同，三還要三在財(cái)三務(wù)、三法律三、設(shè)三計(jì)、三施工三、項(xiàng)三目管三理，三以及三營(yíng)銷三策劃三等方三面具三有綜三合專三業(yè)知三識(shí)和三經(jīng)驗(yàn)三，具三有掌三控全三局的三能力三。項(xiàng)目三及合三同管三理人三員的三專業(yè)