BONZER2021年房開(kāi)企業(yè)融資創(chuàng)新模式預(yù)判20課

總25課BONZER目錄資金供給端銀行2道紅線破解房地產(chǎn)貸款集中度的路徑總包保理與再保理模式國(guó)企項(xiàng)目合作與貸款置換1234“”1.1

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款“”1.1

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款“”銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分檔類型房地產(chǎn)貸款占比上限個(gè)人住房貸款占比上限第一檔：中資大型銀行中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行40%32.5%第二檔：中資中型銀行招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國(guó)民生銀行、中國(guó)光大銀行、華夏銀行、進(jìn)出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行27.5%20%第三檔：中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)1城市商業(yè)銀行2、民營(yíng)銀行22.5%17.5%大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)第四檔：縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%12.5%第五檔：村鎮(zhèn)銀行村鎮(zhèn)銀行12.5%7.5%1.2.2

房地產(chǎn)貸款集中度管理要求注：1.

農(nóng)合機(jī)構(gòu)包括:

農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。2.

不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。“”

1.2.1

房地產(chǎn)貸款集中度管理?

房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)

人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)貸款占比）和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)

人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（以下簡(jiǎn)稱個(gè)人住房貸款占比）應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)

確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住

房貸款占比上限，開(kāi)發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行?！啊?/p>

1.2.3

房地產(chǎn)貸款集中度管理幅度?

人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論

證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情

況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要

求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀

行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。?

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將對(duì)人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)

構(gòu)確定轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的行為進(jìn)行監(jiān)督管理?！啊?/p>

1.2.4

房地產(chǎn)貸款集中度管理業(yè)務(wù)過(guò)渡期?

五、2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分

點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自

本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。?

過(guò)渡期的影響：?

根據(jù)34家上市銀行2020年中報(bào)數(shù)據(jù)情況(34家上市銀行按揭貸款市占率將近90%)，其中有10家銀行需

要壓降房地產(chǎn)貸款占比或者個(gè)人住房貸款占比。?

靜態(tài)測(cè)算，未來(lái)2-4年超標(biāo)銀行合計(jì)需壓降個(gè)人住房貸款8500億左右，如果考慮2-4年過(guò)渡期，每年個(gè)

人住房貸款壓降規(guī)模3000多億；20多家達(dá)標(biāo)銀行有將近3萬(wàn)億富余額度。?

RMBS(住房抵押貸款支持證券)“出表”也可減少表內(nèi)按揭規(guī)模。四季度RMBS發(fā)行規(guī)模2443億元，占

全年發(fā)行規(guī)模的58%?！啊?.2.5

房地產(chǎn)貸款集中度管理業(yè)務(wù)過(guò)渡期要求

?

八、房地產(chǎn)貸款集中度符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)

務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

?

九、業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，由銀行

業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出

機(jī)構(gòu)評(píng)估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期。

?

十、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將對(duì)未執(zhí)行本通知要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，采取額外資本要求、

調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等措施。

?

十一、本通知自2021年1月1日起實(shí)施。“”

1.3.1

統(tǒng)計(jì)監(jiān)管底表S67的主要變化?

2003年11月4日銀監(jiān)會(huì)確定新一代銀行監(jiān)督管理信息系統(tǒng)，銀行監(jiān)督管理信息系統(tǒng)業(yè)內(nèi)

簡(jiǎn)稱“1104工程”。1104工程的統(tǒng)計(jì)報(bào)表體系，業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱1104報(bào)表。1104報(bào)表體系中

的S67表為“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”統(tǒng)計(jì)表。?

1.S67表標(biāo)題，由“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”改為“房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)”，擴(kuò)大了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

的計(jì)量范圍。?

2.S67報(bào)表由季報(bào)變?yōu)樵聢?bào)（每月13日上報(bào)數(shù)據(jù)），加強(qiáng)商業(yè)銀行涉房融資的監(jiān)測(cè)頻率，

將更加密集；監(jiān)管口徑上S67報(bào)表期末余額需補(bǔ)報(bào)“上年同期”數(shù)據(jù)。?

房地產(chǎn)銀行系統(tǒng)融資進(jìn)入全口徑監(jiān)管時(shí)代?。?！“”

1.3.2

統(tǒng)計(jì)監(jiān)管底表S67的主要變化?

銀保監(jiān)會(huì)1104報(bào)表修訂后S67的主要變化?

3.上報(bào)機(jī)構(gòu)新增：民營(yíng)銀行、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行及外資行分行。?

4.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增加項(xiàng)目資本金及總投資額，便于監(jiān)控開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否按比例進(jìn)行信貸資金投

放。?

5.增加非信貸資金投資項(xiàng)目，要求對(duì)投資產(chǎn)品進(jìn)行底層資產(chǎn)穿透，統(tǒng)計(jì)全部涉房“標(biāo)準(zhǔn)化

債權(quán)”“非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)”余額，與“三道紅線”保持一致?！啊?/p>

1.3.3

統(tǒng)計(jì)監(jiān)管底表S67的主要變化?

6.標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)投資余額的五級(jí)分類及逾期數(shù)據(jù)需要填報(bào)，投資非標(biāo)產(chǎn)品的逾期情況納

入統(tǒng)計(jì)范圍（非保本理財(cái)投向標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)需填報(bào)期末逾期余額），銀行必須加強(qiáng)非信貸

資金投資產(chǎn)品的投后管理（增加融資費(fèi)率）。?

7.個(gè)人住房貸款項(xiàng)目要求跟蹤并按實(shí)際情況填報(bào)五級(jí)分類及逾期信息；增加購(gòu)房首付及房

款總額的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容；抵押房產(chǎn)需要上報(bào)押品月度評(píng)估市價(jià)（強(qiáng)化貸后押品管理）。?

8.保障性住房貸款，新增“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”專項(xiàng)。（2021年銀行信貸重點(diǎn)支持）。?

9.

新增“住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況”，子項(xiàng)3.1.1市場(chǎng)化住房租賃開(kāi)發(fā)貸款，填報(bào)規(guī)則；不

含廉租住房開(kāi)發(fā)、公共租賃住房開(kāi)發(fā)的住房租賃開(kāi)發(fā)貸；3.3住房租賃消費(fèi)貸，填報(bào)機(jī)構(gòu)

向個(gè)人發(fā)放的用于支付住房（含商改租房屋）租賃費(fèi)用的融資，包括一般消費(fèi)貸款、信

用卡投資和分期。（國(guó)家隊(duì)2021年進(jìn)入）“”2.1.1

2020年我國(guó)的社會(huì)融資規(guī)模增量逐月統(tǒng)計(jì)“”2.1.3

2020年我國(guó)的社會(huì)融資規(guī)模增量結(jié)構(gòu)分析

全年人民幣貸款增加19.63萬(wàn)億元，同比多增2.82萬(wàn)億元。外幣貸款增加802億美元

（802*6.5=5213億元）

分部門看，住戶貸款增加7.87萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.92萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加

5.95萬(wàn)億元；企（事）業(yè)單位貸款增加12.17萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加2.39萬(wàn)億元，

中長(zhǎng)期貸款增加8.8萬(wàn)億元，票據(jù)融資增加7389億元；非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款減少4706億

元。12月份，人民幣貸款增加1.26萬(wàn)億元，同比多增1170億元。

12月末，外幣貸款余額8672億美元，同比增長(zhǎng)10.2%。全年外幣貸款增加802億美元，同

比多增881億美元。12月份，外幣貸款減少377億美元，同比多減300億美元?！啊?.1.2

2020年我國(guó)的社會(huì)融資規(guī)模增量匯總分析

2020年社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為34.86萬(wàn)億元，比上年多9.19萬(wàn)億元。

（1）人民幣貸款增加20.03萬(wàn)億元，同比多增3.15萬(wàn)億元；外幣貸款折合人民幣增加1450億元，同

比多增2725億元；

（2）委托貸款減少3954億元，同比少減5442億元；

（3）信托貸款減少1.1萬(wàn)億元，同比多減7553億元；

（4）未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票增加1746億元，同比多增6503億元；

（5）企業(yè)債券凈融資4.45萬(wàn)億元，同比多1.11萬(wàn)億元；

（6）政府債券凈融資8.34萬(wàn)億元，同比多3.62萬(wàn)億元；

（7）非金融企業(yè)境內(nèi)股票融資8923億元，同比多5444億元。“”2.2

2020年房企融資創(chuàng)新的預(yù)判（前融）

（1）集團(tuán)內(nèi)拆借——直接拆借+金交所轉(zhuǎn)債（×）

（2）合作開(kāi)發(fā)——變更開(kāi)發(fā)主體，品牌開(kāi)發(fā)商信用背書+小股操盤，尤其是與國(guó)企和品牌

開(kāi)發(fā)商，借力發(fā)展（?）

（3）非銀行金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)：短拆+過(guò)橋+真股+明股實(shí)債（×）

（4）總包墊資用途：保證金、土地款、工程款；總包墊資方式拆借、股+債（?）

（5）打包：保證金+土地款+開(kāi)發(fā)貸+總包+代建+品牌開(kāi)發(fā)商代管代銷（?）

（6）材料企業(yè)訂單融資：保理+融資租賃+金交所轉(zhuǎn)債等通道放款（×）

（7）發(fā)債及資產(chǎn)證券化：CMBS、供應(yīng)鏈（?）“”

2.2.1

2021年我國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主渠道?

（一）繼續(xù)提升銀行信貸規(guī)模，綜合成本和期限管理，進(jìn)行貸款結(jié)構(gòu)置換；?(二)

拓展外資銀行信貸規(guī)模，外資銀行不受貸款集中度管理限制；?

（三）提高貼水率，增加銀行承兌的結(jié)算占比（未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票同比多增6503億元）?

（四）繼續(xù)加大供應(yīng)鏈融資比例，增加票據(jù)融資占比（票據(jù)融資增加7389億元）?

（五）增加境內(nèi)、外企業(yè)債券規(guī)模（企業(yè)債券凈融資4.45萬(wàn)億元）?

（六）利用地產(chǎn)板塊培育支持非地產(chǎn)板塊上市，增加股權(quán)融資規(guī)模（非金企業(yè)境內(nèi)股票融資

8923億元）——十九屆五中全會(huì)提出，全面實(shí)行股票發(fā)行注冊(cè)制，建立常態(tài)化退市機(jī)制，

提過(guò)直接融資比重是黨中央十四五時(shí)期的重大決策部署、是十四五資本市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)

和重點(diǎn)任務(wù)——風(fēng)口！“”

2.2.2

2021年我國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主渠道?

（一）銀行信貸?

TOP30：一檔銀行和二檔銀行，贏者通吃?

TOP30—TOP100：二檔銀行和三擋銀行為主，努力打通一檔銀行，進(jìn)入一檔銀行白名單?

TOP100—TOP200：三檔銀行為主，努力打通二檔銀行，進(jìn)入二檔銀行的白名單?

TOP200后區(qū)域龍頭：混合散打?

生產(chǎn)貸款和按揭貸款錯(cuò)配，如生產(chǎn)貸款三擋銀行辦，按揭貸款二檔或一檔辦理?！啊?2.3

破解房地產(chǎn)貸款集中度的路徑

(1)

拓展外資銀行信貸規(guī)模，外資銀行不受貸款集中度管理限制；?

（2）提高貼水率，增加銀行承兌的結(jié)算占比（未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票同比多增6503億

元）?

（3）繼續(xù)加大供應(yīng)鏈融資比例，增加票據(jù)融資占比（票據(jù)融資增加7389億元）?

（4）增加境內(nèi)、外企業(yè)債券規(guī)模（企業(yè)債券凈融資4.45萬(wàn)億元）?

（5）利用地產(chǎn)板塊培育支持非地產(chǎn)板塊上市，增加股權(quán)融資規(guī)模?

（6）適當(dāng)降低權(quán)益比例，加大合作開(kāi)發(fā)力度。?

（7）普惠紅線指標(biāo)下，繼續(xù)加大普惠貸款的結(jié)構(gòu)，抵押貸款最低利率中位3.85%。“”3.1.1

總包商（工程保理）保理模式期限最長(zhǎng)不超過(guò)1年，應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議確定；成本不低于7——8%%（利息+手續(xù)費(fèi)）“”3.1.2

總包商（工程保理）保理模式注意事項(xiàng)

（1）授信對(duì)象：施工企業(yè)

（2）應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目滿足432要求

（3）買方可以是集團(tuán)下屬的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)

（4）集團(tuán)統(tǒng)籌擔(dān)保額度，統(tǒng)一辦理承諾函，對(duì)項(xiàng)目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補(bǔ)足。

（5）應(yīng)收賬款為合格債權(quán)資產(chǎn)，不能是未形成的工程款，其確認(rèn)需要發(fā)票或?qū)徲?jì)報(bào)告，賬

期以工程施工合同/補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。“”3.2

供應(yīng)商保理模式

（1）授信對(duì)象：供應(yīng)商

（2）應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目一般需要滿足432要求

（3）應(yīng)收賬款的買方可以是集團(tuán)下屬非控股合作開(kāi)發(fā)但實(shí)際操盤的項(xiàng)目公司或其他第三方，

由項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)

（4）按期足額付款的差額補(bǔ)足責(zé)任的分配?！啊?.3

保理公司的再保理模式

核心企業(yè)及其下屬公司施工方/供應(yīng)商保理公司銀行3.債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知1.施工合同/購(gòu)銷合同，形成應(yīng)收賬款

6.買方書面確認(rèn)8.到期/按期還款

4.放款2.保理合同，應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓7.放款5.再保理合同，應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓風(fēng)控?fù)?dān)保措施：（1）保理公司先行放款（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司確權(quán)（3）開(kāi)發(fā)商集團(tuán)差額補(bǔ)足（4）其他“”3.4

資管通道保理模式施工方/材料供應(yīng)商

（債權(quán)人）

保理公司（原始權(quán)益人）資管計(jì)劃投資人風(fēng)控?fù)?dān)保措施：（1）保理公司先行放款（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司確權(quán)（3）開(kāi)發(fā)商集團(tuán)差額補(bǔ)足（4）其他1.施工合同/購(gòu)銷合同，形成應(yīng)收賬款

核心企業(yè)及其下屬公司

（債務(wù)人）3.債券轉(zhuǎn)讓通知

4.放款2.應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓與歸集券商或券商子公司

5.發(fā)行

8.放款7.應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓6.認(rèn)購(gòu)、支付對(duì)價(jià)8.支付收益“”3.5

融資+代建模式

資金機(jī)構(gòu)+代建機(jī)構(gòu)打包一體操作

融資規(guī)模：資金峰值或土地估值的60—70%。

融資成本：年化利率15%左右。

資金的進(jìn)入方式：受讓股權(quán)及股東借款

資金用途：土地款及