第四章市場(chǎng)法基本要求:1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例。2、掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)第一節(jié)市場(chǎng)法的基本原理1、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法又叫市場(chǎng)比較法、比較法是將房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。注意：影響交易價(jià)格的因素很多，具體的房地產(chǎn)價(jià)格是隨機(jī)的，可能會(huì)偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格。但是，當(dāng)同類房地產(chǎn)交易實(shí)例較多時(shí)，根據(jù)大數(shù)定量，接近房地產(chǎn)平均價(jià)格的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的概率最大。因此，可以用類似房地產(chǎn)修正后的交易價(jià)格的平均值，替代估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。3、市場(chǎng)法的適用對(duì)象具有交易性的房地產(chǎn)，即要有大量的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)。4、市場(chǎng)法的適用條件與應(yīng)用市場(chǎng)法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)，存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。采用市場(chǎng)法時(shí)，需要消除:(1)實(shí)際交易情況與正常交易情況的不同；(2)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同；(3)可比實(shí)例房地產(chǎn)情況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)情況的不同。5、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟(1)搜集交易實(shí)例。(2)選取可比實(shí)例。(3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。(4)進(jìn)行交易情況修正。(5)進(jìn)行交易日期修正。(6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。(7)求取比準(zhǔn)價(jià)格。第二節(jié)市場(chǎng)法的操作1、搜集交易實(shí)例⑴搜集大量交易實(shí)例的必要性只有擁有大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格。當(dāng)然也是大數(shù)定理或者統(tǒng)計(jì)學(xué)的必然要求。⑵搜集交易實(shí)例的途徑①查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。②查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。③參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。④向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。⑤假裝成房地產(chǎn)購(gòu)買者，與房地產(chǎn)的出售者洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料。⑥同行之間相互提供。⑦通過專門的網(wǎng)站或者購(gòu)買專門的數(shù)據(jù)庫。⑶應(yīng)搜集的內(nèi)容①交易雙方的基本情況和交易目的。②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況。③成交日期。④成交價(jià)格。⑤付款力式。⑥交易情況。2、選取可比實(shí)例⑴可比實(shí)例的含義指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能修正為正常市場(chǎng)的交易價(jià)格的交易實(shí)例。其選取的原則是最類似原則。⑵選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求①與估價(jià)對(duì)象最類似的房地產(chǎn)，包括區(qū)位的類似性、權(quán)益和實(shí)物的類似性三個(gè)方面。②交易類型與估價(jià)目的吻合。③成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。④成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。⑶分配法的含義選取可比實(shí)例的一種方法。如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。⑷選取可比實(shí)例的數(shù)量要求從理論上講越多越好。如果要求選取的數(shù)量過多：①由于交易實(shí)例數(shù)量有限而難以做到；②增加修正、調(diào)整工作量大而不經(jīng)濟(jì)。一般選取3個(gè)以上，10個(gè)一下。3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方面：⑴統(tǒng)一付款方式⑵統(tǒng)—采用單價(jià)⑶統(tǒng)一幣種和貨幣單位⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵4、交易情況修正⑴交易情況修正的含義可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，只有這樣才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就可以使可比實(shí)例，不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。⑵造成成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素①有利害關(guān)系人之間的交易。②急于出售或急于購(gòu)買的交易。③交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易④交易雙方或某一萬有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。⑤特殊交易方式的交易，比如拍賣、招標(biāo)、哄抬或者拋售。⑥交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。⑦相鄰房地產(chǎn)的合并交易。⑧受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，比如以房地產(chǎn)抵債。⑶交易稅修正方法

正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際支出的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際支出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)5、交易日期修正⑴交易日期修正的含義將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這樣才能將可比實(shí)例價(jià)格，作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生變化，價(jià)格就有可能不同。要求估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。⑵同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)間的價(jià)格可能變化的種類：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。⑶交歐易日火期調(diào)賢整的閑方法①百煌分率稿法②價(jià)摟格指歐數(shù)③價(jià)促格變戒動(dòng)率可比陪實(shí)例間在成污交日志期時(shí)厲的價(jià)幣格×夏交易誦日期田修正質(zhì)系數(shù)址＝在密估價(jià)執(zhí)時(shí)點(diǎn)序時(shí)的背價(jià)格6、童房地孩產(chǎn)狀碼況調(diào)宜整⑴房肅地產(chǎn)化狀況伐調(diào)整吳的含勻義進(jìn)行寶房地耍產(chǎn)狀互況修泄正是交將可漢比實(shí)乳例的稼房地短產(chǎn)狀忌況下偵的價(jià)活格，波調(diào)整乏為估防價(jià)對(duì)此象房蘿地產(chǎn)乏狀況棉下的葛價(jià)格錯(cuò)。⑵房墳地產(chǎn)風(fēng)狀況挺調(diào)整蛋的內(nèi)映容①區(qū)驚位狀戶況修功正對(duì)房餅地產(chǎn)傘價(jià)格自有影恨響的烏，區(qū)信位因連素的對(duì)狀況冶。進(jìn)艦行區(qū)啊位狀遇況修門正，碧是將隸可比備實(shí)例鑼房地頑產(chǎn)的坊區(qū)位弓狀況鳴下的先價(jià)格炒，調(diào)苗整為校估價(jià)芒對(duì)象誼房地裕產(chǎn)的震區(qū)位抄狀況夕下的湖價(jià)格艙。內(nèi)容該有：牧繁華所程度番、交技通便雄捷程刷度、蝴環(huán)境敬景觀敵、公業(yè)共設(shè)臘施完國(guó)備程駁度(蘿屬于搶估價(jià)鮮對(duì)象倡以外祝的部恨分)母、臨董路狀袋況、瀉朝向竟、樓買層等四影響狐房地某產(chǎn)價(jià)誤格的啟因素愧。②權(quán)怖益狀百?zèng)r修理正對(duì)房斧地產(chǎn)廟價(jià)格妻有影房誠(chéng)響的蠟，權(quán)庸益因練素的佩狀況穩(wěn)。進(jìn)帆行權(quán)夾益狀遲況修應(yīng)正，蘇是將扇可比覽實(shí)例魚房地握產(chǎn)的程權(quán)益死狀況衣下的懸價(jià)格里，調(diào)肢整為務(wù)估價(jià)初對(duì)象臭房地勇產(chǎn)的鋤權(quán)益忘狀況受下的銅價(jià)格撒。內(nèi)容居有：飄土地顫使用伯年限首、城棒市規(guī)殃劃限東制條六件(拴如容勁積率釀)等輩影響偉房地洪產(chǎn)價(jià)彩格的狐因素匆。③實(shí)須物狀駱況修忌正對(duì)房脖地產(chǎn)莖價(jià)格舍有影定響的莫，實(shí)乞物因遇素的輩狀況墻。進(jìn)銹行實(shí)捕物狀勒況修妨正，施是將徑可比驢實(shí)例通房地殿產(chǎn)的元實(shí)物陽狀況潤(rùn)下的寇價(jià)格唐，調(diào)戀整為嫁估價(jià)避對(duì)象愈房地蝦產(chǎn)的暴實(shí)物門狀況跟下的閱價(jià)格劣。內(nèi)容籌有：對(duì)于喬土地蔥來說蠻，主蟲要包射括：展面積套大小廳、形枝狀、股基礎(chǔ)膏設(shè)施種完備窯程度匪(屬怎于估慚價(jià)對(duì)哪象之她內(nèi)的溉部分凝)、浩土地歌平整睛程度越、地積勢(shì)、庸地質(zhì)喚水文準(zhǔn)狀況忙等影召響房訓(xùn)地產(chǎn)積價(jià)格撓的因糟素；對(duì)于博建筑筒物來添說，測(cè)主要友包括兵：新煉舊程原度、印建筑蒼規(guī)模箱、建雀筑結(jié)測(cè)構(gòu)、墓設(shè)備竭、裝彩修、怒平面遷布置歷、工建程質(zhì)衛(wèi)量等番影響腦房地箏產(chǎn)價(jià)項(xiàng)格的期因素漲。⑶房割地產(chǎn)查狀況雖修正毯的思邀路房地失產(chǎn)狀晶況修烏正的綱思路將是：榜首先腰，列論出對(duì)雙估價(jià)蒙對(duì)象伯價(jià)格惠有影鳥響的控狀況茄因素奇，包脊括區(qū)造位方吼面的沉、權(quán)塵益方樸面的繪和實(shí)工物方妻面的??；其榆次，畝判定納估價(jià)益對(duì)象媽房地符產(chǎn)和斷可比銷實(shí)例洲房地俗產(chǎn)在殖這些吸因素僻方面騰的狀四況；洪然后脂，逐業(yè)項(xiàng)比慢較，其找出杜它們屈之間訂的差評(píng)異，漠造成對(duì)的價(jià)亞格差扭異程酒度；墨最后醫(yī)，根勿據(jù)價(jià)僵格差跪異程為度對(duì)稱可比鑼實(shí)例怪房地宵產(chǎn)的竊價(jià)格從進(jìn)行窮調(diào)整則。房地還產(chǎn)狀債況修芹正的葉方法落有百說分率慨法、擠差額彈法和喝回歸副分析澇法。①采允用百世分率嫩法進(jìn)良行房遞地產(chǎn)問狀況庸修正蘆的一搶般公鏡式可比表實(shí)例獵在其葬房地步產(chǎn)狀原況下感的價(jià)見格×艘房地瞎產(chǎn)狀離況修數(shù)正系擋數(shù)＝柄在估議價(jià)對(duì)辰象房槍地產(chǎn)融狀況爪下的噸價(jià)格②采拐用差硬額法床進(jìn)行短房地旁產(chǎn)狀察況修寺正的脂一般蛋公式可比滔實(shí)例脈在其漫房地別產(chǎn)狀騙況下木的價(jià)蓬格±環(huán)房地我產(chǎn)狀文況修盛正額拖＝在文估價(jià)育對(duì)象做房地當(dāng)產(chǎn)狀杯況下包的價(jià)急格⑷房養(yǎng)地產(chǎn)魚狀況末間接浪比較非調(diào)整間接僵比較愚調(diào)整閉法與監(jiān)直接垃比較娛相似華，所傍不同煎的是撥設(shè)想耐一個(gè)美標(biāo)準(zhǔn)妹的房洽地產(chǎn)肺狀況勿，并愚以此風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)尖的房咽地產(chǎn)愧狀況殃為基宴準(zhǔn)，疫將估償價(jià)對(duì)鳳象、尾可比抵實(shí)例吳房地溜產(chǎn)狀您況，間分別呢與標(biāo)召準(zhǔn)房變地產(chǎn)鏡，逐礦項(xiàng)比雅較打率分，燃然后興將所瀉得的翻分?jǐn)?shù)安轉(zhuǎn)化更為修跨正價(jià)賣格的魯比率杠。⑷房竹地產(chǎn)帶狀況嶺調(diào)整支應(yīng)注粘意的迫問題①可姥比房熊地產(chǎn)緊狀況映，無像論是李區(qū)位協(xié)、權(quán)描益還裂是實(shí)免物，劣都應(yīng)恢是其豬成交筑價(jià)格兆，所影對(duì)應(yīng)霧和反云映的陳房地路產(chǎn)狀濱況，懸而不晌是在叢評(píng)價(jià)闖時(shí)點(diǎn)誤或者愧其他會(huì)時(shí)候?qū)臓罘鉀r。②不窄同使農(nóng)用性押質(zhì)的危房地任產(chǎn)，顛影響王其價(jià)頓格的揚(yáng)區(qū)位修和實(shí)慎物因旱素不政同，廈即使耀某些雙因素姨相同撐，但閉其對(duì)計(jì)房地寇產(chǎn)價(jià)伙格影伶響的作方向勉和程慚度也察不完醫(yī)全相彈同。③在禿房地右產(chǎn)狀剛況調(diào)大整中漢，可膚以根楚據(jù)每夸個(gè)因信素的翠具體財(cái)情況齡而分油別予噴以調(diào)塔整，樣如土輕地使寒用年眠限調(diào)其整、解容積斜率調(diào)抓整、聚樓層魔調(diào)整逼等。7、逝求比籍準(zhǔn)價(jià)叨格⑴求綢某個(gè)宵比準(zhǔn)醫(yī)價(jià)格⑵將皂多個(gè)忘比準(zhǔn)托價(jià)格障綜合拼成一神個(gè)最盟終比付準(zhǔn)價(jià)允格從理幣論上腿講，彈綜合遍的方玩法有饅4種襯：①平祝均數(shù)畝，包兩括簡(jiǎn)閘單算六術(shù)平皂均數(shù)禾和加松權(quán)算攻術(shù)平糧均數(shù)鋼：②中杠位數(shù)軍；③眾拔數(shù)；④其椒他方史法。第三白節(jié)恩市騰場(chǎng)法丹運(yùn)用傅綜合領(lǐng)實(shí)例實(shí)例姓1：咳為評(píng)厚估某夕寫字遮樓2扣00幼5年同10確月1諷日的予正常性市場(chǎng)籍價(jià)格棒，在區(qū)該寫脹字樓飽附加姐調(diào)查策選取左了A原、B忠、C摸三宗紋類似副寫字江樓的缸交易籮實(shí)例客作為抵可比醬實(shí)例盞，有億關(guān)資承料見案下頁表中沈的交漫易情拍況中講，正弱(負(fù)看)值挺表示菊可比拼實(shí)例予成交較價(jià)格牲高(庫低)欲于正灰常市器場(chǎng)的齊價(jià)格親幅度爺；房著地產(chǎn)慚狀況口中，劇正(丹負(fù))善值表摘示可雖比實(shí)嫌例房袖地產(chǎn)墓?fàn)顩r解優(yōu)(轟劣)等于估央價(jià)對(duì)五象房鋒地產(chǎn)紋狀況霸導(dǎo)致貌的價(jià)邀格差擺已幅遺度。踩另假餃設(shè)人養(yǎng)民幣房誠(chéng)與美繡元的愛市場(chǎng)泡匯率李20姜05撤年3娃月1占日為擔(dān)1：忘8.妥4，龜20鳴05隆年1久0月洽1日不為1核：8殺.3員；該桑寫字導(dǎo)樓以雪人民坡幣為請(qǐng)基準(zhǔn)次的市夏場(chǎng)價(jià)諷格2矮00鞋5年氏1月伏1日類至2憐00麗5年魂2月俘1日經(jīng)基本析不變騾，2輝00竟5年款2月清1日宮至2化00疲5年朵5月顏1日頂平均摟比上使月下頃降1系%，率以后哪平均穩(wěn)每月田比上振月上妻升0典.5岸%。諷試測(cè)乖算該求寫字司樓2淹00撒5年閣10優(yōu)月1貝日的逐正常吼市場(chǎng)殼價(jià)格枯。可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000元人民幣/M2650美元/M25500元人民幣/M2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情況＋2%＋5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%實(shí)例恐2：某地葵區(qū)某須類房術(shù)地產(chǎn)穩(wěn)19如99木年4船月1匆日至洲10肚月1蛾日的添價(jià)格潤(rùn)指數(shù)妨分別房誠(chéng)為7參9.鍛6、閘74愉.7拐、7獨(dú)6.攜7、鬼85豈.0摧、8筋9.語2、戚92植.5育、9瓜8.室1(幫以1慈99摘8年菌1月耗1日語為1星00澤)。榮其中買有一培房地貢產(chǎn)在救19艇99旺年6粉月1穴日的紋價(jià)格包為2炕00樹0元摸／m存2，鍛對(duì)其寸作交酸易日之期修乳正到咽19五99玩年1死0月慶1日枕的價(jià)純格為彈(狗)鴿元／概m2。A．部13洽76墾B．油23軌08戰(zhàn)C．貨25輪58方D漂．1赤05筒5解：(1刑)可沸以判葵斷應(yīng)楊采用咸房地飲產(chǎn)價(jià)意格指燙數(shù)法屋調(diào)整(2萌)可央以判姿斷出且，該絡(luò)指數(shù)足為定穗基指祖數(shù)(竟以外悔均以列19擠98弦年為令基準(zhǔn)西期)(3饅)選狼擇價(jià)貫格指煙數(shù)可比嚇實(shí)例支交易折日期饞的價(jià)普格指宋數(shù)為攻：7昨6.坑7；暮估價(jià)施對(duì)象攜交易催日期盈的價(jià)掏格指胖?jǐn)?shù)為跟：9菌8.牽1(4睬)計(jì)股算調(diào)炮整后督的價(jià)副格20河00呀×(芝98域.1執(zhí)/7辮6.唇7)掃＝2端55陳8.位01顯然桶答案滿為：芬C實(shí)例茂3：在估些價(jià)中司選取跨4個(gè)惱可比孫實(shí)例賭，甲娘成交爬價(jià)格珠48距00株元/稅m統(tǒng)2煩，建似筑面沉積1竭00藝m悄2，樹首次葬付清肺24淡萬元蔽，其嫁余半瀉年后萄支付各16季萬元繳，一凳年后票支付行8萬盼元；府乙成致交價(jià)洪格5奔00撇0元乏/腎m2單，建猾筑面母積1淘20象m屆2，雕首次嗽支付坐24散萬元膊，半零年后要付清嫌余款膛36羅萬元稿；丙臟成交惠價(jià)格奴47侵00個(gè)元/晉m維2，愁建筑益面積他90針m捕2，屠成交套時(shí)一加次付敵清；必丁成的交價(jià)絨格4臟76眾