2023/5/18香榭麗都項目策略總綱及執(zhí)行報告2回顧：前三次報告中已達成的共識3目錄項目基礎(chǔ)分析客戶分析項目目標(biāo)溝通市場及競爭分析核心價值分析營銷執(zhí)行競品分析市場分析品牌目標(biāo)4樹立并鞏固中糧地產(chǎn)作為一線品牌開發(fā)商在成都市場的業(yè)內(nèi)地位。完整詮釋中糧作為世界級全生活鏈供應(yīng)商的品牌內(nèi)涵，從御嶺灣國際化的資源，到祥云國際化的氣質(zhì)，最終落腳到香榭麗都國際化的品質(zhì)生活。目標(biāo)溝通5全年完成銷售255套，月均36套，合銷售面積約44600平米，占項目總可售面積76%目標(biāo)銷售金額6億，力爭清盤目標(biāo)溝通年度目標(biāo)銷售目標(biāo)6目標(biāo)溝通近期目標(biāo)

作為中糧第三個項目，11年唯一新盤必須首開成功!開盤勁銷150套，實現(xiàn)3.5億以上市場口碑業(yè)界好評7目錄項目基礎(chǔ)分析客戶分析項目目標(biāo)溝通市場及競爭分析核心價值分析營銷執(zhí)行競品分析市場分析8一環(huán)二環(huán)2.5環(huán)紅牌樓片區(qū)外雙楠片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)麗府麗都麗都公園檀香山本案神仙樹片區(qū)桐梓林片區(qū)高端區(qū)域成都城南三大傳統(tǒng)富人集中區(qū)之一——麗都片區(qū)。稀缺城市景觀資源緊鄰麗都公園，坐享成熟公園資源；2.5環(huán)內(nèi)將無公園社區(qū)面市。項目區(qū)位區(qū)位：三大傳統(tǒng)富人區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)最后緊鄰麗都公園的精品社區(qū)9區(qū)位：生活配套成熟且高品質(zhì)，交通便捷紫荊生活圈大悅城生活圈雙楠紅牌樓生活圈紅牌樓家樂福中糧大悅城雙楠伊藤家樂福大世界麗都生活圈生活方便未來四大商圈環(huán)抱，生活、教育、商業(yè)等配套設(shè)施成熟。交通便捷毗鄰二環(huán)路，離未來地鐵三號線步行10分鐘，至機場僅15分鐘車程。項目區(qū)位10未來發(fā)展：汽配城東遷，國際BLOCK街區(qū)逐漸成型，區(qū)域周邊形象進一步提升。2007年紅牌樓規(guī)劃打造國際BLOCK街區(qū)，居住商務(wù)、文化、休閑、服務(wù)一體商圈；紅牌樓麗都板塊作為成都城市副中心之一，呈““一心、一軸、兩片、四帶”分布；專業(yè)汽配市場東遷，提升現(xiàn)有人居環(huán)境。項目區(qū)位項目區(qū)位基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)基本指標(biāo)：占地面積：31.5畝住宅建筑面積：約60955㎡商業(yè)建筑面積：約2744㎡容積率：2.8車位配比：1：1.8綠地率：30％總戶數(shù)：347戶。122.8稀缺低密度成都市三環(huán)內(nèi)容積率基本在3.0以上，本項目容積率2.8，建筑密度23%，屬于城市稀缺的低密度產(chǎn)品12層純板樓設(shè)計無高樓林立的壓迫感，全板樓設(shè)計，類花園洋房，南北通透，采光面大，戶戶觀景，景觀面豐富圍合布局、融入周邊環(huán)境私密性佳，較區(qū)域其他項目居住舒適度更高項目本體規(guī)劃：12層板樓圍合布局，僅2.8低容積率城市稀缺產(chǎn)品13淺灰色石材立面，耐久日新給人大氣穩(wěn)重感且不顯沉重壓抑；注重對廊柱、陽臺鐵藝等細節(jié)處的刻畫，在大氣的同時兼顧項目細微處的精致。立面：成都少有的柔美法式建筑風(fēng)格，演繹別樣風(fēng)情總平圖外立面入戶大堂項目本體在保留傳統(tǒng)法式園林“中軸對稱”景觀的設(shè)計基礎(chǔ)上，摒棄部分傳統(tǒng)法式園林設(shè)計的生硬厚重感，更多的添加一些柔美軟性元素如：木質(zhì)涼亭、彎曲小徑等；在植物選用上，選用法式代表性植物，多考慮整體效果的漸變性和層次感，局部多選用藤蔓植物烘托其浪漫的氛圍。園林：法式印象派園林設(shè)計，烘托出整個項目浪漫寫意的庭院感總平圖園林景觀圖園林景觀圖項目本體戶型：豪華與舒適大戶型設(shè)計平層面積段：85-201㎡，共計329套；躍層面積段150-380㎡，共計17套商鋪面積段83-165㎡（可拼合），共計18套項目本體B154.69，169.88C179.89，201.47A1137.3-141.4A2159.6-167.2A3131.4-132.1D1150.33，179.11D285.22，88.47150㎡以上大面積豪華型占總套數(shù)75％，且絕大多數(shù)為拼合戶型，銷售存在一定難度戶型面積段套數(shù)比例兩房85㎡—88㎡226.34%三房131㎡-141㎡6719.31%小四房151㎡—179㎡18152.163%大四房179-202㎡6619.02%五房以上202㎡以上113.17%按面積段分布比例，150-202㎡占總套數(shù)五成以上;按面積段分布比例，四房戶型占總套數(shù)六成以上。項目本體樓棟住宅套數(shù)商業(yè)套數(shù)建筑總面積預(yù)計產(chǎn)值(億元)住宅套數(shù)比1棟77714354.711.8422.19%2棟66612071.111.5419.02%3棟149027348.933.5042.94%4棟5559924.751.2715.85%項目共四棟，總套數(shù)347套，總建筑面積63699平方米，預(yù)計可實現(xiàn)總產(chǎn)值約8.15億元。17智能化一卡通實行業(yè)主配送制社區(qū)智能化社區(qū)環(huán)境智能化社區(qū)安防智能化家居智能化彩色可視對講系統(tǒng)智能一卡通預(yù)留室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)管道光纖入戶燈光系統(tǒng)智能化周邊防護智能化雙重巡更系統(tǒng)快速泊車系統(tǒng)相對歸谷強調(diào)高科技，本項目智能設(shè)計更具有人性化背景音樂智能化項目本體18同御嶺灣、祥云國際一起，本項目業(yè)主將享有中糧高端服務(wù)權(quán)益少兒op帆船訓(xùn)練營中糧山地高爾夫山湖皮劃艇大悅城享受中糧高爾夫會員優(yōu)惠；享受山湖皮劃艇俱樂部優(yōu)惠；享受兒童op帆船夏令營組織活動權(quán)益；享受大悅城VIP會員權(quán)益項目本體引入商務(wù)服務(wù)內(nèi)容垃圾分類處理、低碳、環(huán)?！耙豢ㄍā敝屑Z產(chǎn)品配送社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)公共秩序維護管家式服務(wù)模式“零干擾”服務(wù)模式物業(yè)服務(wù)：在御嶺灣、祥云國際基礎(chǔ)上進一步升級，中糧五星級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，香榭麗都·特別訂制項目本體20項目摸本體小結(jié)區(qū)位漢：三初大傳霞統(tǒng)富五人區(qū)書之一銳，生客活配庭套成及熟高鎖端，餓最后炮的城弊市公竟園物效業(yè)之丹一；規(guī)劃晨：12層純布板式液設(shè)計棵，配侍合豪雪華舒紙居產(chǎn)非品，啄近30蕩00㎡法押式風(fēng)午情街新，70修00㎡景策觀園鍬林，烤是二撇環(huán)路沉僅有喂低密堪度稀泉缺住糕宅項候目；服務(wù)鋼：業(yè)臟主可扶享受資中糧劍一體根化高疫端配艱套權(quán)油益，婆五星乎級物穩(wěn)業(yè)管渴理服顫務(wù)。21目錄項目禍基礎(chǔ)纏分析客戶皇分析項目掛目標(biāo)嬌溝通市場覽及競拌爭分屢析核心允價值方分析營銷燦執(zhí)行競品文分析市場淚分析4月困15勉日國務(wù)岔院發(fā)宋出通摔知，瞞要求旨二套階房貸好首付貞比例抖不低網(wǎng)于50老%，利本率1.去1倍；傅三套抗以上沫可停井貸。5月少10郵日，夜中央鉛宣布迅上調(diào)耕存款吊類金砌融機我構(gòu)人亮民幣低存款詳準(zhǔn)備失金率鋒0.乘5個險百分堤點，阻上調(diào)輛后的匹存款之準(zhǔn)備乳金率贈為1險7%缸。6月4日住揪建部相、中道國人絕民銀流行、擇銀監(jiān)溝會公質(zhì)布的《關(guān)于熊規(guī)范悠商業(yè)鋒性個壞人住禁房貸?？钪泄Φ诙ㄌ鬃∠シ空J衰定標(biāo)集準(zhǔn)的蛇通知》9月29日住蓮建部色：“那國五完條”介各商灣業(yè)銀受行暫派停發(fā)測放第把三套縣及以銷上住慶房貸咐款；囑對非注本地倦居民慰暫停域發(fā)放效購房灣貸款西。對艷非本吹地居朝民暫籌停發(fā)立放購勾房貸?？睢Ｍ鞂J漢款購蝕買商姨品住牙房，喜首付火款比安例調(diào)庫整到30池%及以利上；抵對貸括款購噸買第提二套制住房索的家干庭，劑嚴(yán)格么執(zhí)行奮首付炮比例逗不低姻于50林%、貸搜款利純率不桿低于回基準(zhǔn)謊利率1.禮1倍的帳規(guī)定敲。10月20日住杜建部洪：個堵人住僑房公探積金毫貸款戶利率譯調(diào)整塌通知涌，五能年期匆以下顏（含景五年榴）及子五年裝期以膚上個屈人住損房公守積金煎貸款慶利率幅分別燃上調(diào)0.林17和0.仙18個百犧分點盞。五稱年期葉以下糠（含藍五年弱）從3.征33應(yīng)%調(diào)整弊為3.車50償%，五隙年期院以上繭從3.充87耽%調(diào)整驗為4.察05癢%。11月03日中梢國住宇房和華城鄉(xiāng)門建設(shè)恥部、朽財政都部、銳人民影銀行暖、銀城監(jiān)會刃等四疊部委丘聯(lián)合纏印發(fā)愉通知轎規(guī)定壟第二敗套住澤房公遺積金誕個人稈住房灣貸款塞首付港款比潛例不歷得低勞于50歸%，貸仰款利嗓率不胖得低極于同鉛期首伐套住也房公談積金征個人唯住房偽貸款誼利率咐的1.描1倍。2月份裝開始擺，成幫都市短正式島實行襯“商伯品房賢調(diào)價外申報菊制”程，管病控房描價暴響漲暴眼跌。榮凡是贏沒有意經(jīng)過烤調(diào)價藝申報服程序絕或正拋在申齊報沒法有向扶社會狹公示罰的商古品房億按原迅價銷恩售。4月芒15文日驢5月10日6月4日9月29日10月20日11月3日經(jīng)國夜務(wù)院豬批準(zhǔn)難，財僑政部憶核定噴四川停發(fā)行20攜10年地均方政易府債蘇券規(guī)欺模為18嫌0億元繞。這網(wǎng)一債嶼券規(guī)返模居尊全國誘首位置。債示券期歌限分愧為3年和5年，有其中3年期12友6億元刺，5年期54億元朋，分庭別占70幫%和30腐%。2月5月29日6月7日8月18日9月14日11月18日成都炕市房勸管局準(zhǔn)通報攻了一稀系列翠房地掃產(chǎn)市協(xié)場的霸監(jiān)控翼政策——提“四個楚嚴(yán)禁旱”、戲“一倍個加浴大”床劍指桂開發(fā)憲企業(yè)臂捂盤找惜售虛、哄壁抬房倡價、哀期房竭轉(zhuǎn)讓嫩、虛乖假買轉(zhuǎn)賣等緞房地遵產(chǎn)市便場上村存在揮的違頓規(guī)行撇為，銹成為素成都爪市執(zhí)甜行國倒家宏娛觀調(diào)嗓控政泊策的域重頭專戲。8月18日，趣成都托市房激管局夾舉行胞了加悶強經(jīng)唇紀(jì)行腸業(yè)規(guī)離范管喇理新部聞通文氣會鍵，宣且布出雞臺的《成都偉市管蘋理局輩關(guān)于怖進一棵步加線強房堆地產(chǎn)濁經(jīng)紀(jì)賤行業(yè)仇規(guī)范咬管理梨的通耽知》。首鑰次明榴確從笑事中研介的沃個體理工商靈戶在爬取得倒?fàn)I業(yè)赤執(zhí)照侍后，溪須在暮當(dāng)?shù)乜址抗軓R部門托辦理喪備案國手續(xù)死，領(lǐng)輪取備罵案證釘書。襖此次白成都像市房淡管局副再出販重拳谷，標(biāo)伐志著抓房管誼局將喝進一對步加決強房暖地產(chǎn)熟經(jīng)紀(jì)棵行業(yè)崗規(guī)范狗管理勉?！端拇ㄔ伿∪讼堂裾聘P(guān)射于加恰快發(fā)坑展公蓬共租紀(jì)賃住侮房的織通知》9月14日正荷式出奏臺，對對新斷建公內(nèi)租房鑒的面您積作我出了介強制藝性規(guī)教定，遙設(shè)區(qū)滿城市碰中所棄有商楚品房名項目腳必須御按照3%至5%的比澇例配肥套建閉設(shè)公嶺租房貴。成都設(shè)市房屠管局疲以及傳各區(qū)志（市佩）縣鞭房管蘋局將偏嚴(yán)格沒貫徹絹執(zhí)行濾境外雄個人秤買房文“一觸人一追套”深的政陷策。兔通知狗明確弄了以霉今日傘為時煌間“絡(luò)臨界駱點”妙，預(yù)術(shù)售商桑品房織以商宅品房負預(yù)售殺合同戶備案埋時間廣為準(zhǔn)村，商墨品房繁現(xiàn)房罰銷售教及二扒手房棚買賣喚房屋菜以登臺記受鋒理時參間為庸準(zhǔn)，柜在今蟲天及古以后裕發(fā)生敵的，瞧按新喉政執(zhí)豎行。行政金融市場煙背景政策淹走勢素：20普10年樓結(jié)市調(diào)鋸控政按策出承臺密疾集，皺政府千調(diào)控話樓市徹決心撿不改23市場偏走勢遼：政綁策調(diào)小控均鬼為短容期影焦響，放無一柿例外蟻的被唱成都竄樓市膏的快哀速發(fā)清展抵在銷，毫長期脾市場導(dǎo)看好供應(yīng)報方面擠：二次離調(diào)控萄前存遼量持少續(xù)走呼高，同而二之次調(diào)壇控后破有所眾降低礦，響鑄應(yīng)新糊增供貧應(yīng)也桌有所運下降抄；去化著方面報：二次遙調(diào)控乞后，尾由于禾成都慰遲遲勉未出愧執(zhí)行極細節(jié)疲，故垮對市列場信基心影漁響不綠大；市場腔背景2420凡11年將鴨成為報成都沿的豪錫宅年糖，市定場放還量預(yù)似計達獨到30根0余萬共平米里，將爽進一涂步激秧化對森高端箭客戶疼資源秤的爭市奪區(qū)域樓盤名稱存量建筑面積建筑形式容積率預(yù)計產(chǎn)品核心賣點入市時間市中心朗御23088超高層7.35100以下精裝小戶型，200平米大戶型地段，景觀，科技2010年3月保利中心357797高層超高層5.087-150觀景大宅地段+產(chǎn)品2010年6月望今緣40000高層4.0200㎡以上望江大宅景觀+地段2011年上半年都匯華庭199229超高層8.5主力為50-130㎡高層精裝房地段+純居住2011年12月底九龍倉·雍錦匯14674超高層3.96300平方左右高層豪宅地段+品牌2011年初城西南置信麗都花園麗府11951316-18層小高層3.0120-300平米產(chǎn)品+片區(qū)+景觀2009年11月藍光公館188116750016-18層板樓3.8預(yù)計為200平方以上大戶型產(chǎn)品+片區(qū)+景觀2010年9月交大歸谷8656413層小高層2.8預(yù)計為180平方米左右精裝科技+地段2010年11月祥云國際社區(qū)100278疊墅，高層2.2113-334平；230-500疊墅地段+國際化+地鐵2010年11月神仙樹大院40480高層3.0100平方左右小戶型地段+生態(tài)2007年7月新界24000多層2.2160㎡洋房低密居所,花園洋房2007年12月城南新中心時代晶科名苑274981高層4.9150-180㎡戶型地鐵沿線，地段2008年10月譽峰241544高層3.3180-545㎡豪華居住區(qū),國際化社區(qū)2009年11月中海城南一號286054高層2.85300㎡左右大戶型豪華居住區(qū),地鐵沿線,低密居所2009年4月長城半島城邦280715高層4.26200㎡左右臨江大戶型地段+景觀2009年9月龍湖世紀(jì)620829超高層9.9150㎡左右戶型地段+生態(tài)2008年10月都城雅頌居159348高層4.295-135㎡高尚住宅地段+品牌2010年9月市場白背景25客戶糞分布它：本累項目圖所處納的區(qū)寸域成根都主國要富幫人聚梅集地賞其中具之一尖，區(qū)渡域內(nèi)音存在數(shù)巨大挽購買現(xiàn)潛力老成糖都人端流行瘡一句堆話：薦南富遞西貴西門粱：金展沙、賴浣花洋溪由炕于歷黎史原小因，漏自古持就是勾老成謠都富鬼人聚遺集地挨；南門嗎：90年代隨末開蚊始崛停起，么麗都澆片區(qū)塌、雙晌楠片核區(qū)、劑紫荊幕片區(qū)槐、桐朱梓林謙片區(qū)掌也匯訴集了橫老成隱都最毅先富圾起來皇的那墨一部唱分人俊。浣花溪市中心、九眼橋周邊城西南片區(qū)（雙楠、麗都、紫荊、桐梓林）金沙片區(qū)市場月背景26客戶辛流向南：主貢城區(qū)榆土地任稀缺誼以及靜南延閉線板使塊的摘崛起木，高虜端客緣瑞戶被龜迫外臥溢天府枝新城通明星猾樓盤天府怒新城奏綜合棋配套1、九駱龍倉·時代疊晶科談名苑2、龍隱湖·世紀(jì)3、合碼景泰鋼富·譽峰4、中股?！こ悄习兑惶枴?、新這世紀(jì)為會展怨中心祥、新疼世紀(jì)辛環(huán)球條中心2、伊鄉(xiāng)豐藤洋宅華堂躬、宜直家、興歐尚建、凱劉丹3、W酒店招、洲她際酒摔店4、軟病件園患、孵餡化園賽、金偶融城南延絞線作誼為未渴來的重成都雁政治它文化鐮中心悄，各萍種高前端配軌套資嫌源日坊益完愛善，里隨著舟大批笑高端臨項目融的開粉發(fā)，尿客戶撤外溢恐趨勢吩明顯西。St夫ar尚wo長od集團嶺頂級W酒店伊藤扮洋華攝堂全愿國旗炭艦店半島父城邦城南眼一號譽峰晶科寧名苑龍湖饅世紀(jì)雍湖雁灣天府伏鷺洲悅城浣花攪溪市中能心、九眼裙橋周槽邊城西弦南片逗區(qū)（雙悼楠、蛙麗都質(zhì)、紫荊瓜、桐王梓林樂）金沙塵片區(qū)市場社背景27分類項目名稱物業(yè)類型總建筑面積開盤時間周上門量成交均價月均去化量新城南譽峰高層（30F）110萬平方米（商業(yè)40萬方）2009年11月8422962（精裝）29中海城南一號高層（24F）413603平方米2009年4月35178008藍光公館1881小高層（16F-18F）21.9萬平方米2010年9月10516800（精裝）12老城南置信麗都花園麗府小高層（18F）約21萬平方米2009年11月2001027434交大歸谷小高層（13F）117724平方米2010年11月16014325（精裝）57相比糟南延旅線本光區(qū)域宇對于嬌客戶胳吸引修力更勒加強輕烈市場觸背景28板塊煎特點吳：板取塊內(nèi)案由于霧歷史花原因再，麗盛府的扶出現(xiàn)翁將成顯為該緒片區(qū)儀高端假住宅啊類項嫁目的踩重要睬衡量肯標(biāo)準(zhǔn)扎根彎麗都刃片區(qū)頑：置龍信十特年麗喜都，該贏得謎片區(qū)酒一片冷贊譽19怨99年，麗置信難麗都顆花園葛誕生庫，錦十年固后的20喉09年10月，各置信蟲推出棚回歸撈麗都具片區(qū)荷的城床市大未作麗站都花懲園?麗府劑，該現(xiàn)項目嗎是麗怎都花密園的緩升級咸之作廢。十年占來，江置信恰形成扔了高練尚、殺健康血、品電位的奪麗都墾生活時圈層我，推累出“孤置信叔生活鄭方式滲”，與掉業(yè)主訴緊緊攏凝聚責(zé)在一精起，形成根成熟嫂的麗平都生困活片吵區(qū)。業(yè)內(nèi)賄人士嬌評價寺：“其勢實購是買置計信麗羅都花沖園·麗府施的業(yè)皆主，歉很大慈一部墾分都丙是置絮信地夠產(chǎn)的襖老業(yè)聽主，涉很多貢新業(yè)錘主也撈是老界業(yè)主皺推薦行購買參的，豈在簽港到處令，看悲到很圍多大宗家庭兄扶老玩攜幼辟的溫斬情場糟面。匪”客戶倍評價務(wù)：老業(yè)最主張朵先生驢，“紛我算宴是近汗水樓馳臺先姥得月皺了，么我家碼就在耽麗都C區(qū)，C區(qū)會襪所的午售樓漢部剛渣開始希裝修柜的時晨候我仆就曉計得這薯個項逼目了樓，后荒來他正們一票開始車排號厘我就盾來排育了，16號好雀靠前息嘛。業(yè)我今踢天直直接就踩選到不了我貌喜歡鋸的那執(zhí)套，雄價格10剛53污0和我津的預(yù)錄期差具不多藏?！睌?shù)據(jù)君來源對：11月4日置句信麗胃都成刷交客帝戶分隸析市場辟背景2911-零4棟面虧積段11同0-詢15尾5平方兵，臨步街部喬分，姜價格纖約90扭00元/㎡；擱對小太區(qū)內(nèi)蒼部分接價格喜約13佩00扭0元/㎡，炒兩梯齊三戶8，9棟面端積段15暮0-士16姨1平方遍，部殘分戶汽型靠寶項目歇內(nèi)部福，價喉格約11牢00孫0-哪14去00瓣0元/㎡；8棟兩繁梯兩鳴戶，9棟，涂兩梯銹三戶薦；10號樓幕為寫增字樓矛項目6，7棟面獻積段15間9-補18見0平方知，位欣于項捏目內(nèi)驗部，滿組團控綠化搖景觀陸，價辯格約13宴00覽0-生15累00子0元/㎡，乎兩梯介兩戶5棟主辨力戶煉型面尾積區(qū)執(zhí)間15櫻9-督17花7㎡，還位于夜組團蹄中心偵，前幼后景系觀優(yōu)涌越，班唯一躺一棟揀精裝恒修，接價格米約18胡00掀0元/㎡，煌兩梯烤兩戶置信糟麗都頑花園兄麗府才現(xiàn)發(fā)字售產(chǎn)四品，祝主力級面積怒集中變在12層0-傍16叮0㎡，蘋而價問格隨攝位置感不同捉差別屢巨大奇，臨利街部仁分均嶺價約90殃00元/㎡，欠中庭匪部分群均價戶約15柜00司0元/㎡左并右，債精裝撒修項敘目預(yù)繳計18慶00牽0元/㎡；機遇怖：麗屆府作鳳為片幕區(qū)高遙端住陡宅，污但并高非麗福都項遇目的懂“升以級版櫻”，糞實際生只能斯作為券該片俗區(qū)的喂入門稈級產(chǎn)鑒品市場舅背景30小結(jié)政策渡調(diào)控忌對成鈔都樓比市短枕期影報響較堡大，但長猛遠發(fā)煌展向扶好，結(jié)合11年的姐將有算的巨葉大供販應(yīng)量益，整公個20戴11年將駐成為別成都朝未來異豪宅愉市場“競觀爭白折熱化慘的一廚年”；未來不我們填客戶亂爭奪魯?shù)闹骶葢?zhàn)場——“大杰城南激”；置信肚麗府績雖作吳為片挪區(qū)內(nèi)漁豪宅駱的衡舊量標(biāo)蠢準(zhǔn)，僵但本播項目張可以奇滿足謀片區(qū)俯內(nèi)客控戶“由哪小換裹大”的需致求，臨因此為了凡贏得舒競爭末，需要賺在占領(lǐng)長本區(qū)鋤域的胸基礎(chǔ)碗上，進一抱步吸引愛整個老城南箱市場豐富肢的高端訂客戶資源。市場休背景31目錄項目傍基礎(chǔ)損分析客戶籍分析項目移目標(biāo)鏡溝通市場蕉及競先爭分飼析核心齒價值沾分析營銷鉛執(zhí)行競品灘分析市場度分析鎖定槐標(biāo)準(zhǔn)襪：區(qū)位量可比奶性，氧大城貼南范熊圍；占位油可比債性，費大戶私型高照端項混目；產(chǎn)品慢面積釀段，13極0-孩25癥0㎡產(chǎn)品屬可比仗性，丘電梯物豪宅氏項目瘋；銷售再周期榴，未經(jīng)來1-冒2年內(nèi)便；品牌塔可比辮性，隊一線敢發(fā)展鋒商。A、中除糧·香榭污麗都開盤蒼時間籃：20河11年5月；占地虎面積市：31鄰.5畝；目前帆銷售窯情況潑：待嘗售。D、交腸大歸外谷國百際社偉區(qū)開盤兼時間冒：20呼10年11月；占地親面積慚：40畝；目前糖銷售斬情況腎：在麻售。F、譽副峰開盤透時間嫩：20然10年4月；占地爪面積協(xié)：28渴0畝；目前睜銷售寫情況挽：在圓售。E、中晨海城夠南一亡號開盤爭時間棍：20栽08年11月；占地借面積負：17術(shù)3畝；目前堪銷售碰情況運：在因售。B、藍糕光·公館18漏81開盤租時間拳：20巷10年11月；占地布面積跌：60畝；目前質(zhì)銷售矮情況口：在偵售。C、置山信麗些府開盤憶時間盼：20璃09年9月；占地賓面積池：10窮3畝；目前習(xí)銷售粒情況攜：在必售。競品攻研究本案旬鎖定沉的競屬品項薯目共索有五碗個33區(qū)域每內(nèi)項泥目月艷成交蝦量整這體保礙持平采穩(wěn)，20哈10年下扛半年噸成交蒙量及閑均價惱均有梢所降棟低麗府摔項目魔月成佛交走艦勢圖歸谷間項目雜月成粗交走功勢圖麗府趣項目判在20棋10年9月新底政調(diào)贊控以繞來，溪月成柱交量德均有險所下認滑，持尤其卵是10，11月保往持在鬼較低堪水平另，12月由翁于供熄應(yīng)量罷的增恨加，布成交盈量有賣所上寨升，恩但是掉成交盯價由廳最高1.西4萬元/㎡下奸滑至1.怖2萬元/㎡；歸谷耐項目10月份閘新增叛供應(yīng)斤量約3萬方雞，11月開紋盤銷均售大丈約50宣%，12月份通銷售同量開漢始逐項步下鵝滑，撇同時搞銷售田價格撞在一譯定程狂度上盯下降年，降櫻至大廟約1.遼4萬元/㎡競品匯研究34譽峰踏項目套月成勢交走選勢圖城南大一號砌項目盆月成監(jiān)交走器勢圖公館18填81項目狀月成聾交走客勢圖城南保一號盞項目裕自09年開川盤以淘來供啊應(yīng)大礦約17萬方瓣，在20橫10年6月前揭保持控比較遺平穩(wěn)扎的態(tài)哲勢，輕但由燦于譽巾峰項并目的還入市鐘，20谷10年9月以尸后項仗目成速交量稿一路巧走低議，成投交價尼格也積呈現(xiàn)特下滑酬態(tài)勢任；公館18歡81項目10年推介出后考雖然診價格努由1.屬7萬元寒攀升扒至2萬元鍬左右度，但霜成交梁量卻旱逐步比走低非；譽峰統(tǒng)項目棒自入皇市以窩來即薦獲得吼市場適追捧猶，供杰應(yīng)量碧和成獎交量酸皆保師持比春較平益穩(wěn)的逝態(tài)勢免，但10年9月政麗策調(diào)駕控以濾來，東成交鐘量有缺所下泥滑，12月新群開盤懸供應(yīng)律大約2萬方邪，僅逗成交0.怨5萬方嬌左右惕，價企格亦落逐步它走低脹。區(qū)域紋外競訓(xùn)品項鉛目成匹交量頃總體投平穩(wěn)廟，10年下狂半年瞇受政逼策調(diào)糧控影多響，吧成交初價格群及成湊交量彼均不園同程畜度走繞低競品站研究（項旗目）譽峰公館18栗81城南獲一號麗府歸谷香榭穩(wěn)麗都50朝045辟040撤035雕030敏025危020漂015業(yè)010納055椒0（面揭積：嗓㎡）本項詠目85場-8往8㎡小腫戶型縣在市史場上辛處于鵲絕對益優(yōu)勢經(jīng)，屬棍于稀絞缺產(chǎn)幸品；本項延目13紐奉0-攤14醋0㎡戶鄙型將邊主要鹿與麗益府、盲歸谷濱項目遇產(chǎn)生摘競爭夠；本項愿目15瘡0-浸20舟0㎡戶型患不僅該面對柱片區(qū)終內(nèi)豪仇宅項浸目的限競爭齊，同余時將宗與片侵區(qū)外裙其它寬豪宅宴產(chǎn)生該雙重鳴競爭跳。本項轟目躍衛(wèi)層產(chǎn)程品主逃要與緩譽峰養(yǎng)、城蒙南一真號、礙公館18刃81直接迅競爭積。競品副研究項目暗面積恭段位咳于1敞30遭-2面00請㎡的根戶型那將面顯臨豪占宅市甩場最隸激烈飄的競志爭36本項著目85餐-8逐8㎡，蹲總價10就0余萬址戶型暗在豪辦宅市森場基伸本是眉空白怎，處通于絕匪對的個優(yōu)勢漸地位夢；本項蔽目總貫價在15缸0-撫25衛(wèi)0萬的的戶型凱將直兼接面可臨區(qū)含域內(nèi)助項目縮慧歸谷踏，麗罰府的萄直接傭競爭任；本項烈目總飼價在25醬0-途35蘆0萬區(qū)媽間的飛戶型穩(wěn)，將乖主要起與城昨南一種號、完公館18爺81產(chǎn)生憂競爭沿，但享本項摸目面戶積段皮有一越定優(yōu)換勢；本項林目總蔬價35虧0萬以圍上的扒戶型哭，在先豪宅世市場島上雖棄然面怖對譽鼻峰，歪城南沃一號壤，公控館18斃81等競志爭對以手，談但本倘項目洽該價碧位皆崇為躍欲層，吳有較疑強的窗競爭辣優(yōu)勢淚。譽峰公館18看81城南桌一號麗府歸谷香榭競麗都10盈0萬45華0萬40停0萬35惠0萬30獅0萬25幟0萬20烈0萬15失0萬50敲0萬55拜0萬（總毛價：獅萬元斷）競品目研究25悶0萬的脖總價濾是劃進分項請目競卸爭區(qū)父域的令分水加嶺，25勢0萬以嫂下區(qū)翠域內(nèi)餡競爭除，25吧0萬競絨爭來吐自區(qū)星域外37西南騎區(qū)域續(xù)：1、置站信麗倉府2、交塑大歸移谷3、藍完光18揪81南延蠶線區(qū)薪域：4、譽瘋峰5、中協(xié)海城造南一凳號三房四房四房狗以上15俯0萬20型0萬25儀0萬35啟0萬40萌0萬10悼0㎡15壟0㎡20蒜0㎡25制0㎡30豪0㎡總價面積高價記值區(qū)肺間低價胞值區(qū)紋間25125本案143435齡0㎡本案53本案競品伏研究三房糟及小臉?biāo)姆夸P將與恥片區(qū)岡內(nèi)項木目競昨爭，皇面積洋更大側(cè)，價殲格更連高；彼大四拾房及釀以上頓戶型甘主要傾與片皮區(qū)外線豪宅謹競爭25饅0萬屬仇于是竊一、蟻二線鹿豪宅飼分水呈嶺，諷而本頭項目存產(chǎn)品蜻和總斤價區(qū)桑間正跪好橫辯跨一精、二攔線豪景宅。本案38置信·麗府灘（14刻0㎡）本項纏目A1戶型循（14培0㎡）交大·歸谷罰（13潤9㎡）主臥碧功能逝齊全滑，帶版弧形贈陽臺臟，采轟光觀婚景效皆果優(yōu)危越；戶型茶動靜辟分明鹿，套芹三變只套四狼，贈叮送面口積大煩；三個問陽臺蛇提高英贈送患面積善及采節(jié)光觀捎景效已果主臥漫功能嶼齊全限，擁夢有獨遠立陽感臺設(shè)內(nèi)計；戶型醫(yī)方正鍵，動銹靜分艦明；贈送差入戶漲花園攀，專較屬綠蘇色空怒間主臥怕功能腔齊全古，擁老有獨綢立奢臂華衛(wèi)釣浴戶型襯方正犯實用免，動蜓靜分撈區(qū)干公濕分泊明，瞎贈送獅空間浸較少貌；戶型抄對比逆：對曠于14斤0㎡左室右三綿房本與項目字舒適勸度具周有一掏定優(yōu)叫勢競品頂研究39本項法目B戶型桐（16劍9㎡）標(biāo)準(zhǔn)驚四房講兩廳屑兩衛(wèi)嘗，南乘北通面透，炊戶型宵方正確，采布光通苗風(fēng)極速佳。寬大畫闊綽繁觀景醬陽臺拉。主臥浩寬大炮，配德獨立纏衣帽隊間，壞奢華進衛(wèi)浴17波0平米繡標(biāo)準(zhǔn)謀層四頌房兩伸廳兩霉衛(wèi)。南北值通透伏，戶寧型方涉正，叼采光菜通風(fēng)瀉極佳伶。主臥講套房沙式設(shè)錯計，爪配獨探立衣謝帽間置信沫麗府芒（16近5㎡）南北研通透站，4.棚8大開怪間客防廳設(shè)嫂置，戀并筐贈送泥可變燭空間主臥敗套房陸設(shè)計殼，臥暈室均訊帶陽郵臺或伸飄窗督，整述體居講住舒姻適度吹較好交大·歸谷臟（16料6㎡）戶型戴對比青：對棕于17霉0㎡左羊右產(chǎn)菌品本鈔項目敬客廳關(guān)尺度奏較大稱，而義臥室叢、廚修房、釋衛(wèi)生班間略論顯狹粘小競品紀(jì)研究40本項寇目C戶型能（20我1㎡）公館18窗81屑B戶型發(fā)（22墨0㎡）客廳產(chǎn)南北盒通透澤，配犯有私運人儲疊藏室險；主臥幟豪華聾功能芳齊全克且互鼠不干片擾,次臥惹也配剖衛(wèi)生職間；廚房理設(shè)計諸合理移，方汗便使的用戶型弊方正校；主覺仆分墳區(qū)明盡顯，性主客在活動銀區(qū)分屬離，傾私密的性較偽強；主臥炮套房畏式，府帶豪畢華衛(wèi)掙生間譽峰A1戶型鐮（20裁0㎡）多功盛能房仆帶觀邁景陽粉臺，策舒適攔性更興好,寬闊旋橫廳可設(shè)計正；門廳甚酒柜反設(shè)計性更為炮符合瓜豪宅憤品質(zhì)畜；保姆忍房，處單獨曾入戶依，主恩仆分飼區(qū)，裹配置格獨立紫設(shè)備肅房。戶型呀對比:對于20果0㎡左痛右產(chǎn)盯品本磨項目梨主臥走以及滔衛(wèi)生泥間明紡顯偏扶小，艘未設(shè)誦置生城活陽妻臺設(shè)裙備平法臺競品給研究41項目名開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計物管公司藍光·公館1881成都藍光HZS豪斯泰勒張思圖德建筑設(shè)計咨詢有限公司易地斯埃東方環(huán)境景觀設(shè)計研究院藍光嘉寶物業(yè)置信·麗府成都置信上海天華建筑設(shè)計有限公司四川省大家環(huán)境藝術(shù)有限公司成都蜀信物業(yè)譽峰合景泰富賓士納工作室賓士納工作室廣州寧俊物業(yè)交大·歸谷交大地產(chǎn)四川三鼎設(shè)計有限公司----成都弘里物業(yè)中海城南一號中海地產(chǎn)梁黃顧設(shè)計顧問有限公司梓仁園林設(shè)計有限公司成都中海物業(yè)管理有限公司本項目中糧地產(chǎn)西南設(shè)計院泛亞國際中糧物管

開發(fā)商50%建筑設(shè)計10%景觀設(shè)計10%物管公司30%綜合藍光·公館188143882281置信·麗府42762682譽峰45882585交大·歸谷41762176中海城南一號45872686本項目43682481備注滿分50滿分10滿分10滿分30總分100品牌冤對比巡壽：項鹽目綜剖合研淋發(fā)團秀隊品戀牌實角力差接異不炭大競品珍研究42資源置信擴麗府貿(mào)：自防身小剃區(qū)景槐觀資吼源公館18牧81：自所身小碰區(qū)景否觀資劫源譽峰塊：項當(dāng)目自占建公頁園歸谷懶：自訴身小員區(qū)景簡觀資搭源城南薦一號聯(lián)：自碼身小郵區(qū)景切觀資羞源地段麗府筑：麗比都片率區(qū)腹艷地，蓄毗鄰2.侮5環(huán)18與81：高駝新區(qū)膠神仙賢樹盛結(jié)和三聚街譽峰假：高禍新區(qū)追萬象講南路摔，離牙地鐵斜一號仰線最順近歸谷闊：麗麗都片撫區(qū)腹啦地，遭毗鄰2.柳5環(huán)城南猾一號援：高粘新區(qū)痰錦城鍛大道配套麗府料：私萌人會戴所，摟下沉銀式室揉內(nèi)恒筆溫游諸泳池廈、全訴水療SP許A、國升際化景商務(wù)區(qū)中心嬸、品巴牌健灰身館18描81：五墾星級痰會所譽峰債：全雁球頂睬級W酒店毀、會針?biāo)鶜w谷輕：健吩身場損館我們薯的資突源1、麗振都公恐園2、自過身社漁區(qū)景炸觀資納源我們僚的配社套1、70雙00平米且中庭隙景觀2、60顫0平米徐社區(qū)就會所我們彩的地盞段1、二滋環(huán)旁2、離餅地鐵始三號筐線步臣行10分鐘資源邪配套撥比較倦：與礙競爭蛾對手旋相比奧，項令目自出身配吃套受炭地塊橋條件棚限制搜明顯交不足,在景細觀資污源、限地段桿方面明有較男強的刃競爭超優(yōu)勢競品瘋研究43綜合斤對比米：與燃競爭僚對手汁相比叼，在釀戶型廢產(chǎn)品蘆，自狼身配踩套上謊無競栽爭優(yōu)跡勢,本項物目在逐城市絲式資源莊及所親處地齊段上異有明掩顯優(yōu)熊勢置信伐麗府公館·1挽88侄1交大·歸谷譽峰香榭掏麗都產(chǎn)品景觀開發(fā)殖商品犧牌形象地段配套產(chǎn)品洪尺度應(yīng)初步菜符合雕高端蠶物業(yè)減需求翠，但鍋附加彼值及倘舒適擴度不茄具明獸顯競潛爭優(yōu)哲勢。景觀藥坐享犁城市舞稀缺批公園景觀外資源中糧弦地產(chǎn)蹦品牌姨在成炮都還端處于忙初始固階段孤，但作中糧僚集團作秒為國脹有大出財團液擁有豆品牌染優(yōu)勢.前期灰祥云沾已為膠中糧鉛建立秘了一烏定國歡際化天高端塔住宅憲品牌之形象沖，因僵此本徐項目工有望晌在此鞭基礎(chǔ)演上加框以升釋華。自身例由于木地塊鐵限制若配套較少相比噴其它獄項目約，香鐮榭地抄段優(yōu)胳勢明并顯，丈地塊周邊剖條件夸良好城。城南王一號競品貼研究44小結(jié)項目好產(chǎn)品灶結(jié)構(gòu)瓣以及材價格程水平釣處于一、味二線盯豪宅餓之間，存鑄在和偵區(qū)域篩內(nèi)區(qū)鍛域外曠項目多重局競爭嶺關(guān)系，而13鳴0—反20睜0㎡戶小型將龍面臨袍豪宅削市場夠最激注烈的滑競爭孤；項目斃品牌凝口碑王、戶圈型、柿自身松配套使均無歸明顯錦優(yōu)勢般，核午心的地段與以及伶高附寧加值陜的服輩務(wù)權(quán)削益將成處為贏羅得競熄爭的經(jīng)重要累發(fā)力宴點；隨著曠明年愉競爭渠進一狗步激肺烈，蛾需在到營銷誦階段填不斷需強化維項目梳差異錄點，積樹立遷新的稱價值遙體系初使得曬項目悶與競攻爭對泳手脫夠離同稈一競診爭水舉準(zhǔn)。競品焰研究45目錄項目澤基礎(chǔ)傅分析客戶泳分析項目擱目標(biāo)耕溝通市場牲及競泊爭分朵析核心頭價值烏分析營銷穴執(zhí)行競品明分析市場建分析46區(qū)域翅客戶塵特征高度桃認同艦城南疫傳統(tǒng)衣富人霧區(qū)的峽地位猴，并駐且對艙于本潑區(qū)域瀉有著蔽深厚費的情池感基啦礎(chǔ)傳統(tǒng)辜富人嬌區(qū)標(biāo)商簽：因其云獨特羽的地匆理位炸置和不成都盒首批掉豪宅頑型物扶業(yè)的唇誕生某，形街成了搖成熟偷的成乓都富扭人生減活圈刺。特殊靠的地汪緣情騙節(jié)遍：隨著吼這一蕉區(qū)域獎十幾凱年的序發(fā)展脾，影乏響著淹一大津批和啦該區(qū)胸域有彩著深鬼厚感扯情聯(lián)鉤系的滿客戶戒。桐梓千林路麗都世公園中海捧名城雙楠呀廣場47老城火南區(qū)觸域內(nèi)青存在豆大量葉的20雷00年左藝右開死發(fā)的餃老富踢人小念區(qū)，臥隨著槍產(chǎn)品族的落創(chuàng)后必毫然滋查生出倉大量癢高端腎改善扭需求徑；并味且對絨于近喇年來演在城煤南崛蓋起的贊新富滾階層捧也迫添切需番要在待本片籠區(qū)立虧足客戶從來源麗都陣片區(qū)桐梓司林紫屬荊片想?yún)^(qū)雙楠貴片區(qū)高端君商務(wù)斬區(qū)汽車居市場桐梓研林紫悶荊片云區(qū)老閃社區(qū)錦繡捐花園棵、中絞華園汪、金嚇地貝敞福里字、上榮?；ǜ蕡@麗都秒片區(qū)鉆老社踩區(qū)麗都歌花園亞（A/呆B/敲C/頂D區(qū)）謙檀香民山、曾麗都度帝景雙楠縱片區(qū)惕老社開區(qū)武侯威國際夾花園喉、羅銹浮世評家、業(yè)中海選常春壯藤花晚園通過雞客戶秀訪談籌和市叛場調(diào)田研，尼我們媽將本餅區(qū)域壇的高壟端客責(zé)戶分濟為以案下四集類：48客戶類型客戶特點客戶關(guān)注點關(guān)注面積段居住地緣型多次置業(yè)而居住在老城南或麗都板塊對于該片區(qū)高度認同和依賴性。地段、服務(wù)、產(chǎn)品舒適性、項目整體品質(zhì)一定高于現(xiàn)有居所。180㎡左右或300㎡以上躍層圈層地緣型多次置業(yè)，朋友或親人在老城南或麗都板塊，希望通過在此置業(yè)更好的拉近距離。地段、服務(wù)、產(chǎn)品舒適性、項目整體品質(zhì)不能低于身處該片區(qū)的朋友或親人；總價也是重要關(guān)注點之一。150㎡-200㎡外來高端移民在成都首次或二次置業(yè)，希望更好融入富人圈層。地段、環(huán)境、生活細節(jié)和標(biāo)簽感；升值潛力是關(guān)鍵因素。130㎡—170㎡區(qū)域富二代生長在老城南，之前和父母同住。希望獨立出來但又不想離家人太遠。環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，關(guān)注總價但能承受高單價。130㎡以下客戶脾特征貧分類地段鑰>純撲粹環(huán)研境+書物管遲服務(wù)脫；誦重面捷子、處舒戀適性49典型砍客戶吳：王誤先生植職業(yè)腳：生悼意人年齡碰：50歲左右?guī)?，成纏都人停家庭勇資產(chǎn)勝：上億調(diào)，名歸下有頓多處奧房產(chǎn)，多突用于餓投資芽、度怎假廢客戶纏基本能情況貸：一家定四口，小卻孩在讀大積學(xué)，太太止是全霜職太保太，兇當(dāng)前居住韻在麗物都花猶園C區(qū)，22薄0㎡客戶量語錄緣瑞：——置信個產(chǎn)品否細節(jié)佩做的脂好，量比如安環(huán)境兆，樹升多，隊成都世夏天卡最熱國的時州候，嘗不夸騎張，掘走到灑小區(qū)針里面婦溫度釀可以北低10都°。另斤外就怠是物扇管好劉，而題且管勝的很葵嚴(yán)。爛其他飲的也南沒啥觀特別謊的就修是把勝標(biāo)準(zhǔn)翁化做貝到了淘極致妥，物茂業(yè)維責(zé)護也鐵比較厲到位溉，小暮區(qū)里發(fā)的水界啊每綁周都港打掃搬兩三肌次。——我們擾在成腔都不礦缺房桑子，厚（麗惠都）散這邊板的房毀子是永老了垃，戶留型過忍時了隊，還鴿住著容，也素是沒玩有找聾到好羨的。輕地段遷啊，永環(huán)境艙啊，萌朋友陵在一漢起住安久了叔也不恩想搬摟太遠槐。——麗府謝那邊塌的環(huán)如境不漫好，淺太亂邁了——譽峰慶確實釘做的戀可以幕，不蠢過在較這住躺習(xí)慣朵了。居住衛(wèi)地緣花型客現(xiàn)戶生意時人，陡經(jīng)濟仁實力蜻雄厚有多它套房止產(chǎn)有地剪緣情伏節(jié)，唱依賴階城市肯配套注重辟環(huán)境廚的純僑粹性注重役社區(qū)燦的物撇業(yè)管箏理的妹標(biāo)準(zhǔn)摘化地段物=區(qū)豎域>姐純粹瀉環(huán)境屠=質(zhì)拖量；狗追便求身趴份，初注重駛朋友晝?nèi)?0典型巾客戶騎：張牽先生侄職業(yè)?。鹤怨碛陕毥詷I(yè)，蝕主要寨進行口股票求投資爪和地屋產(chǎn)投趴資年齡適：45歲左拾右，獻成都緩人妹客筍戶基允本情鹿況：一家夏三口額，小扛孩正方在讀器初中瘡，當(dāng)山前住股在市千中心萌，有撞一套15昨0平的糞房子小，有攔麓山銳國際45臟0平左與右，60洞0萬別觸墅一工套客戶朗語錄蠢：——麗都映那邊丈不錯械啊，響地段根好，蠻靠近竭二環(huán)夫交通墓方便待。——成都姜傳統(tǒng)客都是唉西邊計和南鳳邊好鬧些，蘭現(xiàn)在乖很多猶朋友村也在融那邊——麓山字不錯它但是煌約個撒朋友吹喝茶列什么緊的確劍實不挺是很唯方便撥，所盆以一徹般不漏常住沾。——麗府銹看過免，置撇信的譯嘛，釋還可播以，照但是麗那條熄路太付差了顫，都樓是賣駕車的懶?！u峰姻我去拼看過嚴(yán)，產(chǎn)確品還著不錯云，也雅在考再慮。自由該職業(yè)盟，投薪資股駁票和名房產(chǎn)喜歡改和朋良友打襪麻將夸喝茶為，依蟲賴已艇經(jīng)形掉成的爸交往勞圈子成都莖人，忌看重餡地段愛面漏子，扒同時亂依賴撲城市四配套注重勿房子算的質(zhì)泉量、金環(huán)境駱、物載管圈層江地緣獵型客販戶追求城身份掠,地萄位；倆享頸受/鵝滋味旋/生諒活細崇節(jié)，藝喜愛廉成都閃文化51典型酒客戶投：杜厘先生故職業(yè)孟：某鞭汽車哪品牌睬經(jīng)銷籃商年齡暖：38歲，妥江西途人飾家哨庭資知產(chǎn)：在成趁都有嚷三套哀房，09年年土中購廣買時洪代豪而庭，載面積16膛0㎡，公柏司在材豐德妹辦公客戶核語錄祝：——濁“我以栽前在拖深圳偷上班川，節(jié)信奏很非快，樸基本葵上是滑有工衡作、秧沒生申活，津來成元都后報，感腥覺輕掃松多榮了，商有更干多時母間去辦享受箏生活英，與啞朋友顏聚會思?！骸拔蚁操N歡成喊都的壯生活刻，成棉都的冤美食尖、酒賽吧、蝕會館春等非爬常多帥，休掃閑生族活豐漲富多富彩。纏成都用是一僅個讓恰人來匙了就衛(wèi)想留殖下來渠的城點市，瘋特別修包容朵，特格別容央易使療人找劣到歸姑屬感宏?！薄铡霸诔珊味忌饣罹眯耍锼暮馕幕昂苁婧椒?，呈現(xiàn)在疲成都多還沒進有像劑上海馳那么擠瘋狂熊，我榜一直光想找粘個最電有成扒都感床覺的骨地方廣?！薄蟆拔屹I鄭時代貪豪庭填主要者是看盆重地霜段，島旁邊鄭有寫建字樓哈、還愁有蘭付桂坊調(diào)，升軟值潛棕力大洞，我灶當(dāng)初矩買的更時候逢是1.臺1萬，捉當(dāng)時齊覺得康在成楊都還害挺貴旋的，病但是貍現(xiàn)在拿二手愚房已柏近漲磁到了1.隔6萬/平米侵”外地勝移民有多巖套房溪產(chǎn)喜愛紐奉成都昂的城緒市人乓文，煎閑適梨、包孝容，授有歷湯史的午底蘊看重若城市妖區(qū)域合的升痕值價筑值，膠以及甜城市雨配套射生活注重風(fēng)環(huán)境拋、身糠份與孫生活埋細節(jié)外地鋼高端撒移民挺客戶地段朗>環(huán)圾境+留服務(wù)物；識愛面倚子，嫌注重擔(dān)家庭頁以及副生活附的全沉面品緒質(zhì)52典型現(xiàn)客戶肝：劉忍先生產(chǎn)職業(yè)蝕：機屈場安繡檢年齡毀：25歲左稈右，防四川艱人稈家瘋庭資垃產(chǎn)：夕富二容代，家庭突經(jīng)濟詢實力犁較強售，有坊一套椅公寓申，且朝是一銹次性熱付款彈，當(dāng)炭前無麥貸款岸記錄客戶嶼基本猴情況葡：單身，當(dāng)前居住兇在麗規(guī)都花默園C區(qū)，26旺0平單甩位客戶腥語錄柴：——那邊矮地段吉很好石啊，釋環(huán)境男好?！屑Z洞我大柏概知啞道吧本，是驕國企紛應(yīng)該招還可燙以，娛那塊烤地旁圈邊的妄都是蘿置信啄的房桶子嘛稅，環(huán)黨境很澆好，隊安靜崖。——在這奮邊長晚大，絨這個絲式區(qū)域郊確實柳很方含便、包不想熔去其錫他地濟方住蝦?！視瓤忌驊]離耍父母闊近些凱，有晶什么歷事也南方便賊，然頓后就液是環(huán)晶境、奧還有成物管等要好近，現(xiàn)衰在麗妨都這繪邊的把物管械就很疤好，亂管的周很嚴(yán)挨，外豪面那唉些亂天七八渣糟的笑人基低本上港進不繡來?！惛盼抑龅溃治矣兴幣笥焉＞驮诓钅沁呏琴I，展置信霜的盤帳還是耍不錯棉的嘛輔，我圍也在休看，局但是到我一辛個人迎兩室投就夠賊了，柳不過結(jié)三室念也可邀以。富二錄代，房誠家庭籍經(jīng)濟真實力峰較好成都洗人，詠生長飲在老偏城南家庭它結(jié)構(gòu)賴變化列，看百重生裁活品澇質(zhì)、繡配套番、交途通系蠢統(tǒng)注重蚊環(huán)境督、物復(fù)管區(qū)域毯富二嘆代客禮戶53社交璃需求暑、改攀善需恐求并羞行高端茂不動和產(chǎn)的曲購買洲行為父本身占即是勿購買堅資產(chǎn)可，一噸定帶必有投頃資屬遼性。但促省成客款戶做伸出購增買決皇策的致卻一企定帶螞有自費住需干求的泛認可球。從項頑目的喇主力汗產(chǎn)品乞來看盟，都平具有包明顯瓣的“第回歸具城市謎”的渡需求正特征存。這是篩成熟涉消費喘者對庸生活綢舒適宜度的遼理解貍，其挽中大束戶型趣消費劫者更環(huán)偏重王于改創(chuàng)善，渡兼有繁社交攏；而討中小悲戶型鋤消費華者則芽是以涉社交噴為主榨，兼睛有改婆善?？蛻舫龇治鍪闲〗Y(jié)54目錄項目炎基礎(chǔ)攀分析客戶抹分析項目輕目標(biāo)懂溝通市場策及競基爭分遼析核心敏價值丈分析營銷紡執(zhí)行競品鏟分析市場怒分析55Ab邪ou蔬tFrance香榭僅麗都法國to從法糾蘭西插到香級榭麗忍都56奢侈瘦品—窩—法瓜蘭西澤王國織的代呆表作耳熟啦能詳廊的品箱牌，厚一旦訊擁有軍，別綠無所慚求的習(xí)夢境騾般的斗想象課。57名勝沫——赤藝術(shù)勸建筑雹的匯忙聚之?dāng)嗟匕屠杞鋭P旋鄰門L'損ar沸c賽de躬T仍ri搭om櫻ph銷e埃菲滾爾鐵膨塔La滋T蔽ou獎r初Ei噸ff碧el盧浮畢宮Pa舌l(xiāng)a餓is賄d柄u遭Lo粉uv橫re巴黎救圣母朽院No柄tr濾e-浮Da辮me限d降e伴Pa毫ri魂s香榭幸麗舍鴿大街Av否e刮de屬s文Ch向am透ps像-E捆ly賀se陷es58美食——法式膠生活深的文底化體宋現(xiàn)世界旅三大貞美食土之中公，法國嗎美食悼即占川有一勝席之貸地。特色養(yǎng)：使用轎新鮮籮的季億節(jié)性粉材料箭；廚師屋個人棋的獨煙特的扁調(diào)理宋；獨一轟無二票的藝映術(shù)佳鋪肴極倦品，達無論視覺希上、滋嗅覺醫(yī)上、轎味覺區(qū)上、觸感鹽、交腦感神倡經(jīng)上家，都是殲無與擾倫比殊的境學(xué)界，選用嗎稀有鵝的名料貴原慶料，如蝸滋牛、替青蛙春、鵝蹲肝、搞黑蘑乞菇等跡。絕不敵只是繳停留望于填石飽肚碧子的僑階段史而已劉，更繭是一吊種享隆受生誼活的跪態(tài)度罵，因凝此享宏用一喉頓正過式的羅法國尖餐要芬花上嫂四五吵個小揉時是寬常有方的事跨。享受跳過程傾、享委受美終食、掉享受燙氛圍潛、享負受生碎活。59紅酒——法式具生活頓的源叛泉法國械紅酒叉：迷人這的色稅彩，猶神秘赴的情袍思，柔和混醇香藍的紅耽酒飽沙含了睡鮮活及的生建命原西汁，蘊藏敞了深仗厚的擱歷史進內(nèi)涵肉。其實女世界仿各地杜都有闊種植期葡萄熄，所以箱世界感各國鑄也都朋有葡避萄酒宿的生共產(chǎn)。在眾贊多的隊紅酒袋中獨世鐘『法國格紅酒』的原郵因是拳，法國步不但踢是全睬世界岡釀造軌最多筋種葡紀(jì)萄酒另的國扶家，也生總產(chǎn)了儉無數(shù)刃聞名守于世洪的高橡級葡劉萄酒玩。法國創(chuàng)五大愧名酒枕莊：Ch滴at那ea王u澆Ma強rg限au蠢x（位呢于梅皮鐸區(qū)愉）瑪歌Ch全at雜ea林u耕La洋to橫ur（位慚于梅短鐸區(qū)蔥）拉圖Ch凍at嫌ea伯u昌Mo碑ut衣on望-R足ot都hs賀ch拼il扭d（位天于梅悄鐸產(chǎn)遍區(qū)）木桐Ch督at關(guān)ea很u墓La靈fi延te伸-R衰ot露hs美ch除il煎d（位增于梅耐鐸產(chǎn)閱區(qū)）拉菲Ch套at謀ea皂u悲Ha媽ut控-B被ri且on（位炮于格方拉夫斷產(chǎn)區(qū)拐）奧比狡安60音樂——法式悔優(yōu)雅沫的詮誤釋法國鐮人的戰(zhàn)性格嗎熱情廳浪漫材，喜再歡歌納唱，歲法國急的音掛樂有挪著悠秒久的球傳統(tǒng)徑，民美歌美巾麗動踏人，換豐富勁多彩獲。法國阻音樂柄節(jié)每年有的6月21號是夕法國慰的音風(fēng)樂節(jié)浸。每逢澇這天斯，只投要在掙法國丹，無擔(dān)論大螞城小工鎮(zhèn)，菜大街背小巷映，你況都能默見到攏人們郊自發(fā)戚組成詢的樂貝隊在驢盡情段高歌撒。素有“全球造唯一搭一個匯跨越蛇國界莫、語涌言和痰文字立障礙吐的節(jié)你日”之稱蓬。611、戛魂納國饞際電孝影節(jié)2、戛不納市輝市徽3、Lu皺c蓄Be魚ss探on呂克·貝松4、Al吧ai俯n肯De跌lo輔n阿蘭·德隆5、So缸ph奏ie塔M雨ar典ce仗au蘇菲·瑪索6、Je程an摔R凝en寒o讓·雷諾/L威eo紛n/這個氏殺手惕不太心冷電影爐——溫法式臨浪漫煤的傳地遞13456262文學(xué)酸——很歐洲直復(fù)興菠的引味領(lǐng)者17世紀(jì)直開始饒，法倉國的臭古典待文學(xué)菌迎來敘了自程己的棍輝煌賀時期炭，相切繼出堵現(xiàn)了院莫里萌哀、井司湯題達、毅巴爾貝扎克稻、大貝仲馬填、維福克多·雨果鉆、福村樓拜項、小兆仲馬宿、左恢拉、炒居伊·德·莫泊求桑、透羅曼·羅蘭顆等文貴學(xué)巨團匠。爽他們鄰的許征多作船品成較為世逮界文粗學(xué)的怠瑰寶肚。其歇中的《巴黎密圣母蛋院》、《紅與甘黑》、《高老先頭》、《基督忽山伯挨爵》、《悲慘隆世界》和《約翰·克利廈斯朵醫(yī)夫》等，蕉已被刮翻譯坦成世棍界文紗學(xué)作乘品，澡在世教界廣恭為流端傳。維克疲多·雨果《巴黎劑圣母淹院》《紅與模黑》司湯俱達63法國France項目簽價值秩演繹奢侈狠品名勝美食俱、紅霞酒音樂文學(xué)電影名詞搞聯(lián)想賣點匠聯(lián)系擴散善聯(lián)想純粹