xx2012年度營銷策略報告2012年2月16日第一部分：市場部分第二部分：年度營銷目標第三部分：客戶分析第四部分：難點分析第五部分：營銷策略總綱第六部分：企劃策略目錄第一部分：市場部分第一部分：市場部分2008年金融危機2011年美債危機背景：2008年9月14日星期天，雷曼兄弟在美國聯(lián)準會拒絕提供資金支持援助后提出破產(chǎn)申請，而在同一天美林證券宣布被美國銀行收購。這兩件事解開了全球股市大崩盤的序幕。2008年金融危機是一場在2007年8月9日開始浮現(xiàn)的金融危機。自次級房屋信貸危機爆發(fā)后，投資者開始對按揭證券的價值失去信心，引發(fā)流動性危機。危機發(fā)端于次貸盲目增長和華爾街的過度杠桿化，是自下而上擴散的，金融業(yè)的崩潰導(dǎo)致了全球經(jīng)濟衰退。特征：自上而下的結(jié)構(gòu)性信用危機2007年，房價和成交量高漲，各地不斷誕生新的地王，管理層采取了貨幣從緊政策，在財政政策與行政規(guī)定上加以限制。在嚴厲的調(diào)控政策之下，樓市成交慘淡，開發(fā)商打折不斷。隨著2008年金融危機的來臨，國家從經(jīng)濟整盤考量，促進樓市發(fā)展，以樓市這臺剛需發(fā)動機帶動整個經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)為中國戰(zhàn)勝08年全球金融危機做出了不可磨滅的貢獻，不過08年推出的救市措施同時也導(dǎo)致樓市泡沫迅速膨脹。對于中國樓市的影響背景：北京時間2011年8月6日，三大評級機構(gòu)之一的保準普爾首次取消了美國債務(wù)保持了70年之久的AAA評級，把美國主權(quán)債務(wù)評級降至AA+。標準普爾史無前例下調(diào)美國評級的決定在全球引起震動。隨即，全球股市應(yīng)聲下跌。專家認為此次困境是一個由上而下的過程，政府難以刺激本國經(jīng)濟和保持良好的財務(wù)狀況，漸漸失去了企業(yè)和金融界的信任，進而導(dǎo)致私營部門支出和投資的銳減，形成一個惡性循環(huán)，造成失業(yè)率居高不下和經(jīng)濟增長乏力。特征：上輪救市政策的“反噬期”2009年，為了保增長計劃的實現(xiàn)，國家在房地產(chǎn)發(fā)展上實施了相對較為寬松的政策。這些這些政策的出臺使得2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供需兩網(wǎng)的局面。2010年，在國家宏觀經(jīng)濟面趨好和部分城市房價大幅上漲引發(fā)民生問題的背景下，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行干涉。2011年，調(diào)控繼續(xù)加緊，由于限購、加息等一系列調(diào)控措施，樓市的投資需求得到初步遏制，北京、南京等城市房價更是出現(xiàn)小幅下跌，市場觀望氣氛濃厚。對于中國樓市的影響新聚仁視角：相比于08年，國家戰(zhàn)略層面依賴房地產(chǎn)作為拉動中國經(jīng)濟快速增長的支柱性行業(yè)不同，房產(chǎn)調(diào)控，限制房價上漲成為了2011年以來的主要目的兩次危機之于中國樓市特征經(jīng)濟環(huán)境政府態(tài)度：堅決調(diào)控政府對調(diào)控態(tài)度依然堅決，高層明確表態(tài)：2012年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)政策環(huán)境國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進房價合理調(diào)整2011年10月29日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理調(diào)整。2011年11月6日：在圣彼得堡表示房價這一個月已經(jīng)開始松動，但調(diào)控絕不可有絲毫動搖，要使房價回歸到合理的價格。2012年1月31日：政府工作報告中強調(diào)，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。溫家寶總理講話2011年11月27日，鳳凰衛(wèi)視播出“李克強接受鳳凰專訪表示將繼續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策”。據(jù)鳳凰網(wǎng)報道，國務(wù)院副總理李克強在接受鳳凰衛(wèi)視獨家采訪時明確表示，政府的宏觀調(diào)控，明年還會繼續(xù)實行目前的抑制房價過快上漲的政策，同時在保障性住房的品質(zhì)、公平分配上加強監(jiān)管?！跋乱徊揭驯Ｕ戏康拈_工建設(shè)任務(wù)進一步完成，使其竣工交付使用...李克強接受采訪政府態(tài)度：堅決繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)貨幣政策不會全面寬松，房地產(chǎn)資金壓力依舊嚴峻胡錦濤中央工作會議講話2011年12月12-14日明年經(jīng)濟工作的總體要求是：……繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力擴大國內(nèi)需求，著力加強自主創(chuàng)新和節(jié)能減排，著力深化改革開放，著力保障和改善民生，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和物價總水平基本穩(wěn)定……政府對于年底限購政策到期城市的態(tài)度：堅決住建部在2011年底時知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。除此之外，住建部還向地方政府知會了包括一般情況下不對已經(jīng)出臺的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進行“方向性調(diào)整”、樓市調(diào)控政策承繼性連接等在內(nèi)的一系列主旨精神。中央調(diào)控態(tài)度異常堅決，地方政府在與之博弈的過程中被動接受其條件，企圖放寬調(diào)控的政策都被立即叫停，調(diào)控將在全國繼續(xù)執(zhí)行2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布最新公告《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》。通知共五條，其中四條是取消了對新購住房的限制，被認為是限購政策的放松。但在不過半天時間內(nèi)，這條新措施即被緊急叫停。2012年2月9日，蕪湖市政府掛出通知稱，2012年1月1日至2012年12月31日期間，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房（含二手住房），在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，財政部門給予所納契稅100%的補助。另外，對不同面積的交易房源、不同學歷的購房者，該市財政部門還將發(fā)放50-300元/平方米不等的購房補貼。4天后的2月12日，蕪湖政府對外宣布，該通知暫緩執(zhí)行。佛山蕪湖上海市政府態(tài)度：2012年繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策在北京、廣州、深圳三個一線城市宣布延續(xù)限購政策之后，2011年12月20日下午，上海市政府新聞辦官方微博“上海發(fā)布”透露，在召開的有關(guān)會議傳出信息：明年，上海繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。上海2012年繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行調(diào)控政策2012年2月2日至3日，2012年人民銀行金融市場工作座談會在廣西南寧召開，會議指出將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。2011年，由于資金緊張，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準利率。據(jù)了解，去年三四季度需要等待1~2個月的住房貸款，現(xiàn)在基本在1~2周左右就能審批完成。差別化限購、限貸政策是2012年調(diào)控政策的趨勢，調(diào)控重點向中高端市場轉(zhuǎn)移銀行政策人行：執(zhí)行差別化信貸政策限購為史上最強的房地產(chǎn)調(diào)控政策，結(jié)合經(jīng)濟杠桿配合，對市場影響的廣度和深度不容忽視，2012年依然是個嚴厲的調(diào)控政策年！目標決心周期政策非常明確非常堅決可能更長很不確定新聚仁后續(xù)政策研判當下樓市百態(tài)：1.調(diào)控下，市場需求持續(xù)縮量；2.大型開發(fā)商（萬科、恒大為代表）調(diào)整價格，地價快速跑量；3.大部分開發(fā)商資金面臨嚴重短缺；應(yīng)對策略：開源（方式一：通過股市、債市、私募等各級市場融資；方式二：降價銷售，快速回籠資金）節(jié)流（停止拿地、延緩開發(fā)節(jié)奏）近期商品公寓市場供求走勢市場分析—全市市場2012年1月供應(yīng)環(huán)比減少93.2%，同比減少87.1%；成交環(huán)比減少62.5%，同比減少78.7%；2011年上海市公寓市場除1月份外各月都處于供過于求的情況，一年凈增存量270萬方，而全年成交量僅649萬方；傳統(tǒng)樓市旺季9、10月份，在政策的組合作用下，并未出現(xiàn)反彈，相反，10月份市場需求跌落到除2、3月份之外的最低水平，成為近六年最差的“金九銀十”。據(jù)佑威系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2012年2月14日，上海市可售商品公寓面積775萬方，共63萬套長期供過于求，政策限制下去化放緩，公寓市場房源存量龐大單位：萬方全市商品公寓市場成交價格、套數(shù)走勢2012年1月成交套數(shù)環(huán)比減少62.2%，同比減少79.2%；成交價格環(huán)比上升2.7%，同比降低2.1%；樓市新政在2011年2月作用于市場，經(jīng)過適應(yīng)，在5-7月形成穩(wěn)定期，成交量、價均處于穩(wěn)定水平；7月底上海再次出臺“滬四條”制約樓市，市場觀望情緒開始蔓延，成交出現(xiàn)下滑；10月下旬，部分開發(fā)商基于對后市不樂觀預(yù)期以及資金、未來戰(zhàn)略考慮，開始打響價格戰(zhàn)，出現(xiàn)區(qū)域性降價；12月，作為豪宅旗艦品質(zhì)的星河灣上海的兩個項目高調(diào)降價并取得年內(nèi)最后半個月勁銷59套的業(yè)績，由于星河灣較高的價格基數(shù)和大量的成交，拉動了全市公寓成交價格。市場分析—全市市場“降價”是第四季度上海公寓市場的關(guān)鍵詞，并將在2012年持續(xù)單位：元/平米單位：套浦東區(qū)商品公寓市場供求走勢2011年浦東區(qū)全年多數(shù)月份的供求關(guān)系呈現(xiàn)供過于求的情況；據(jù)佑威系統(tǒng)統(tǒng)計，截至2月14日，浦東公寓房源存量98萬方，6700套，存量僅次于嘉定區(qū)，是全市第二大庫存地；12月成交強勢反彈是受浦東星河灣降價帶來大量成交所致。市場分析—浦東市場2011年上海各區(qū)商品公寓成交分布浦東區(qū)存量巨大，全區(qū)未來面臨著如何在弱勢下消化巨量庫存的問題單位：萬方11年浦東全年成交均價32234元/平米，而全年價格波動頻繁；后半年有兩次區(qū)域市場波動較大的情況，一次是8月底仁恒森蘭雅苑開盤、另一次是12月浦東星河灣降價，兩次都帶來了成交量和成交價的雙雙提升。浦東區(qū)商品公寓市場成交量價走勢市場分析—浦東市場從區(qū)位和產(chǎn)品來看，浦東是全市高端公寓項目集中的區(qū)域，價格將長期高于一般區(qū)域在目前市場中，浦東星河灣的案例說明大幅降價（或低價下）市場需求依然旺盛單位：套單位：元/平米外高橋板塊商品公寓市場供求情況外高橋在11年前五個月處于零供應(yīng)，接近零成交的局面；6月東源名都開盤，仁恒森藍雅苑8月開盤、9月續(xù)推，本項目（碧翠園）也于年底取得預(yù)售證，這才使板塊有了可售項目；在新項目陸續(xù)進入后，外高橋目前可占到浦東區(qū)市場份額的12%。2011年浦東各版塊商品公寓成交分布市場分析—外高橋板塊板塊目前在售項目仍有限，競爭激烈程度一般單位：萬方外高橋板塊商品公寓市場月度量價走勢6月之前，板塊月成交量不足十套，均價在2萬/平米左右；仁恒森蘭雅苑的介入后，使區(qū)域商品公寓產(chǎn)品形象提升，量價齊漲。市場分析—外高橋板塊在本項目進入前，仁恒森蘭雅苑在版塊內(nèi)一家獨大，在缺乏匹配的競爭項目下，森蘭雅苑價格偏高，后市板塊內(nèi)公寓價格有下調(diào)的空間后市宏觀環(huán)境不樂觀，至少在上半年內(nèi)，市場表現(xiàn)將延續(xù)低迷態(tài)勢；板塊作為未來高端居住區(qū)域，具備一定的運作機會市場分析—后市預(yù)判后市政策：通過行政和經(jīng)濟手段嚴調(diào)，態(tài)勢不會弱化，但在調(diào)控中將更加偏向于中高端項目（現(xiàn)有措施有：首套房貸利率回歸基準利率、上調(diào)普通住宅標準），機構(gòu)性調(diào)控是后期調(diào)控的新趨勢。后市市場：需求已經(jīng)跌入谷底，市場中作為交易雙方的買房和賣方均在觀望，而部分樓盤降價的行為使消費者更趨向于延后置業(yè)，降價熱銷樓盤也驅(qū)使開發(fā)商采用降價手段解決資金問題或主動適應(yīng)未來樓市。板塊前景：板塊供應(yīng)量相對少，高端居住環(huán)境的形象正在形成過程當中。浦東區(qū)域市場情況我們首先來看一下浦東區(qū)目前主要在售的項目：板塊項目名稱總建面積（萬方）產(chǎn)品類型最新開盤最新報價（元/平米）主力面積（平米）總價（萬元）銷售率11年成交套數(shù)唐鎮(zhèn)綠城御園8.7多層、小高層2011.0950000大平層300-400小高層180-247大平層1400-2300小高層760-110022%48保利御樽苑5.2小高層、高層2011.0525000三房136-146265-33067%95三林浦發(fā)御園7.6多層、小高層2011.1125000一至三房65-135170-35038.5%217張江張江湯臣豪園四期18.8小高層2011.0628500兩房90三房127-134兩房230三房330-37059%390陸家嘴濱江世茂濱江花園9.7超高層2008.0898000三至四房260-3152000-270085.3%38花木浦東星河灣二期8高層2011.0760000四或五房288-6101700-360067%110古北御庭6.4高層2011.1042000兩房100-110三房123-148兩房370-420三房500-57023%74外高橋仁恒森蘭雅苑17多層、小高層、高層2011.0940000兩房90四房180-214疊加320-360兩房350萬四房800-850萬疊加1300-1500萬43%202從價格水平來看，浦東外環(huán)內(nèi)項目基本都已經(jīng)超過了25000元/平方米的價格水平；從產(chǎn)品類型來看，在售項目主要以小高層和高層住宅為主；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，120平米以上三房或多房占據(jù)主力；從總價段來看，市場主力產(chǎn)品的總價范圍基本均在300萬元以上。世貿(mào)濱江花園綠城御園保利御樽苑浦發(fā)御園張江湯臣豪園浦東星河灣古北御庭仁恒森蘭雅苑本案唐鎮(zhèn)、三林、花木和陸家嘴等地是浦東的主要在售項目區(qū)域，但區(qū)域產(chǎn)品在總價段方面表現(xiàn)為兩頭粗中間細，400-800萬總價房源有限，項目存在機會點A：區(qū)晚域競忘爭環(huán)瞞境板塊項目名稱總建面積產(chǎn)品類型最新開盤時間最新報價主力面積總價2011年成交套數(shù)目前銷售率浦東外高橋仁恒森蘭雅苑32萬方公寓、疊加2011.09公寓4-5萬疊加5-7萬兩房90四房180-214疊加320-360兩房350萬四房800-850萬疊加1300-1500萬20243%區(qū)域閣在售示競爭素項目氣項目區(qū)域葉待售炮競爭安項目忍項目板塊項目名稱總建面積產(chǎn)品類型開盤時間主力面積浦東外高橋森蘭名佳4.4萬方小高層10月左右120-230浦東外高橋尼德蘭北岸2萬方公寓4月或5月70-180南匯航頭金地藝華年18萬方疊加平墅洋房4月左右疊加260平墅300洋房120-160合計--24.4萬方------本案森蘭地雅苑金地臘藝華酸年森蘭胸名佳尼德敏蘭北辟岸區(qū)域始在售考項目麻少，偶未來懼也有稼一定骨量的補供應(yīng)近，但匪競爭愧樓盤服數(shù)量源少，躁競爭犁激烈叉程度蕩尚可區(qū)內(nèi)臥主要煮在售延項目1：仁厭恒森傾蘭雅傍苑2238戶型推盤套數(shù)成交套數(shù)去化率觀邸18412165.76%疊墅391846.15%郡庭441636.36%總數(shù)26715558.05%戶型推盤套數(shù)成交套數(shù)去化率觀邸581017.24%疊墅1300%銘寓1343929.10%總數(shù)2054923.90%第一番批第二婦批森蘭靠雅苑炭總占地20萬方，總建優(yōu)面32萬方；一期占地10萬方，總建全面17萬方；開盤譽報價乘：公寓4.誼6-芳5.識6萬，法疊加5.木1-撞5.鄉(xiāng)豐7萬（糠疊墅聾）、6.辛1-講8.毛7萬（片郡庭睡）近期絡(luò)成交似價：公寓3.滋5-慨4萬，坊疊加4-究4.煎5萬（歐疊墅白），4.顏5萬以夕上（凈郡庭送）森蘭剪雅苑些四房鼠去化煮良好刻，而宗第二秒批推棉出的90平米當兩房粒去化辟較慢總規(guī)外立面物業(yè)服務(wù)裝修配套區(qū)位配套森蘭雅苑總建面：17萬㎡（一期）容積率：1.6物業(yè)形態(tài)：疊墅、小高層特色：1、公寓圍合疊加別墅2、組團+兵營式風格：現(xiàn)代簡約風格

建材：仿洞石材干掛特點：項目品質(zhì)感強，使人感覺典雅大方物業(yè)費：5.6元/㎡/月物業(yè)服務(wù)：1、組織社區(qū)活動2、經(jīng)營會所和提供特色服務(wù)3、提供房屋租賣等專業(yè)服務(wù)4、提供各類特約服務(wù)公寓裝修標準：6000元/㎡裝修品牌：美諾miele電器、勞芬潔具、威寶潔具、科勒潔具、漢斯格雅衛(wèi)浴、高儀龍頭、大金空調(diào)、區(qū)位配套：1、一期規(guī)劃有幼兒園2、緊鄰五洲大道地鐵站3、緊鄰森蘭綠地，坐享商業(yè)配套4、二期規(guī)劃有商業(yè)街、并享受森蘭商業(yè)配套xx總建面：12.5萬㎡容積率：1.6物業(yè)形態(tài)：洋房、小高層特色：對稱規(guī)劃，儀式感強風格：法式建筑風格

建材：全石材干掛、特點：全石材建筑，彰顯大氣和尊享品質(zhì)物業(yè)費：5.6元/㎡/月物業(yè)服務(wù)：1、360°的定制服務(wù)2、4008客服體系服務(wù)3、私人管家4、主動上門回訪公寓裝修標準：6000元/㎡、裝修品牌：櫥柜歐林、廚房家電意大利SMEG、潔具意大利艾樂琪、潔具科勒、龍頭和花灑德國漢斯格雅浴缸瑞士勞芬、浴霸日本松下區(qū)位配套：1、自身規(guī)劃有幼兒園、周邊在建有優(yōu)質(zhì)小學2、距離地鐵較近3、離森蘭綠地有一定的距離4、自身沒有商業(yè)配套對比結(jié)果略優(yōu)優(yōu)勢劣勢略差相當森蘭租雅苑驢與本作項目總對比薪分析森蘭刪雅苑懼在入跟市的氧時恰特好彌并補了獻外高流橋市館場的濟空缺暖，再換加上尺仁恒孟擁有肆的忠銅實客伶戶的捧擁躉并，在篩市場環(huán)剛開兼始陷浙入低剝迷的烏環(huán)境托中獨額樹一挎幟；8月開雕盤時怠過度屯以來憤老客眼戶，渣后續(xù)矮可利冊用的綱客戶平資源尺不足款，導(dǎo)口致在贏第二膝批推悟出兩轎房房母源后練，難金以再冤現(xiàn)當前初熱嚇銷的價景象有；宏觀馬市場騾后續(xù)衡持續(xù)據(jù)不容更樂觀念，加澡上新糖城項燙目的腹高調(diào)秩介入蝴，是垮仁恒濤森蘭航面臨離很大袖的去頌化壓害力，脫據(jù)中教介傳肚出的沈消息弓，森酸蘭雅采苑近疫期將哀會醞深釀降遮價。后續(xù)塔去化路乏力虜，降躺價壓絨力增床大區(qū)域觀主要跑待售誘項目1：森墓蘭名盡佳森蘭國際社區(qū)仁恒森蘭雅苑森蘭商業(yè)區(qū)域森蘭名佳xx商業(yè)商務(wù)區(qū)國際居住區(qū)體育園林區(qū)中冶降尚城金地藏未未昨來戶型A戶型B戶型C戶型D戶型E三房兩廳兩衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳三衛(wèi)145-150120-125155-160160-165225-235總建設(shè)用地面積（m2）28256.5總建筑面積（m2）64653.5住宅建筑面積（m2）44067.5容積率1.6建筑密度19%綠地率35%總戶數(shù)（個）284機動車停車位（個）293Ar般td柏ec揚o風格項目捎定位傲目標綠差異靠化區(qū)他域內(nèi)腫外競攤爭，衣借助輕森蘭為最后滲一個面國際促社區(qū)俱價值旗，突圍椒市場村，差訪異化衰競爭動靜南北通透靈動空間12m2面寬3.4m靜動靈動空間15m2面寬3.1m三房妄兩廳惑兩衛(wèi)遣，戶厲型面旺積約14畝0-天15緞0m2房型謹南北沙通透波，動駛靜分恒離臥室禽最小寒面寬3.孝4m，居鞭住舒造適靈動搜空間濁設(shè)置西附加暫值高兩房斗兩廳昨兩衛(wèi)列，戶趣型面腥積約12洞0-柿12把5m2房型聽動靜航分離斯，寬置景陽花臺增政加居肝住舒庸適度臥室垮最小爪面寬3.培1m，居性住較涉舒適靈動扶空間護設(shè)置纖附加瘦值高面寬3.僑3m靈動空間10凈m2三房蟻兩廳著三衛(wèi)培，戶閃型面懲積約22挨5-監(jiān)23源5m2房型扔動靜劈燕相容經(jīng)，客餅廳、每主臥甜采光跨更佳臥室勵最小相面寬3.壟3m，居兩住較趕舒適靈動僅空間遲設(shè)置溜附加濕值高森蘭籃名佳滔戶型石分析戶型扯格局會合理艱，居今住舒顛適，價低價睜格、糊高附擇加值駝是其沸優(yōu)勢區(qū)域減主要俯待售肝項目2：尼桿德蘭李北岸歲（高紹橋新牽城三巡壽期）占地顛面積:5并40燈00平方嫂米著建逆筑面宜積:3聾10僻00平方來米開發(fā)跟商：孫上海缸新高豈橋房叫開發(fā)云有限站公司綠化泉率：40牢%容積嚇率：0.笑58主力施戶型拴：70腹-1辯50預(yù)計姑單價透：2-裁2.鉤2萬外立截面：連石材遭和涂諸料結(jié)討合總套泰數(shù)：17烤0套物業(yè)泡位置湯：浦腹東溪耳蘭路16纖9弄毛坯鳥交付高橋立新城親總占陡地面善積約60多萬尿平方估米，卡該項巨目集命居住蘋、商槽業(yè)、孩休閑下等功俯能為溜一體斥。項目突前期旗別墅項目附優(yōu)勢鹿：綜陵合體煩、別癥墅景憲觀、招目前連外高舒橋板經(jīng)塊市釋場下爪的低性價區(qū)域壘主要查待售酷項目3：金栗地藝伐華年金地美藝華亂年占視地面牌積18萬方蓬，建掃筑面最積22萬，雕是集金褐石梯風格割住宅鄙和美啦國波菜士頓洪褐石均商業(yè)脾街區(qū)炊為一同體的狗純褐器石社村區(qū)金地竹藝華織年是役金地半上海20掩12年的陰主要羊項目歲，屬胃于金浮地產(chǎn)蝕品的械褐石打系列真，20橡11年金暗地藝骨境打兩出了挺褐石騎系列薯的品閑牌，確藝華挪年產(chǎn)石品在抹藝境刪基礎(chǔ)渴上再浮次提爸升，牧主要鞋為疊蕉加別定墅，挖平墅這，還陵有部冷分私戚家電胞梯花漆園洋病房。占地櫻面積:1呀80熄00乓0平方梁米航建關(guān)筑面汽積:2稼20達00漫0平方猶米容積樹率：1.墨2物業(yè)底地址待：擊浦東梨航三殘路航尸鶴路開發(fā)社商：蟲金地斜集團開盤親時間渠：預(yù)攀計20膏12年4月金地貧品質(zhì)僻、褐錄石系蹦列、競平墅就、私尤家電豎梯洋思房是霜核心說優(yōu)勢踏，陸當家嘴桐、聯(lián)矮洋、餐碧云流客源挖可沿充楊高踐路南根下，欠與本常項目朝客源稠有所繞重疊市場登競爭姓：6號線煩沿線賺市場項目名稱物業(yè)類型主力戶型（平方米）均價（元/平方米）仁恒森蘭雅苑疊加高層小高層90平米兩房180-214四房320-360疊加40000東源名都高層98-113平米2房117-139平米3房23500愛法新城二期高層小高層118－128平米三房23000碧云公館高層74-77平1房100-120平2房175平3房22000凱德嘉博名邸高層70㎡一房90-93㎡兩房140㎡三房34000逸翠公館高層104兩房28000中海御景熙岸別墅別墅公寓220-275別墅90三房別墅30000公寓22000森蘭痰雅苑6號線脫沿線遵項目理較少巾，且別多為吧老項泥目；競爭外力較沒弱本案東源柜名都愛法居新城框二期碧云宇公館凱德令嘉博根名邸逸翠悔公館中海銷御景捏熙岸浦東訓區(qū)域運競爭悔環(huán)境梯總結(jié)項目勉運作巾機會釘存在：目諸前浦觀東區(qū)屠域在責售項山目總慢價在40謹0-掃80拉0萬之欄間的滔項目班有限廳，與織本項封目形襪成之辛間競謙爭關(guān)心系的狂項目博有限趨；浦東餅客源內(nèi)是項照目的奴絕對兇主力，主遞要為暖分布侵在金犯橋、均聯(lián)洋桑碧云曉、高畫行等餓可以畜通過顛張楊什路和念楊高壟路到甲達森洋蘭的拌片區(qū)受。板塊項目名稱總建面產(chǎn)品類型最新開盤近三個月成交量后續(xù)量新江灣城建發(fā)江灣萃40高層2011-12-24--公寓22大平層8大平層12.6洋房3公寓37.5華潤新江灣九里25高層2011-08-281.0公寓10大平層3.6新城御景28小高層、高層2011-03-200.6公寓3.7九龍倉璽園10小高層2011-06-230.4公寓1.8大平層1仁恒怡庭6.5多層2011-02-270.3花園洋房3東外灘東外灘一號11高層2011-11-290.5公寓10.5公寓14.5圣驪河濱苑三期11高層2011-03-200.05公寓4合計67.6（公寓52，洋房3，大平層12.6)目前第楊浦害板塊聯(lián)市場抽僅新鳥江灣尤城、各東外右灘板帥塊在駱售公酷寓，閣后續(xù)惹供應(yīng)藥量67濤.6萬方巴；市場播后續(xù)益量67鳳.6萬方朽，集炮中公券寓市夾場，邊近期利成交校量低昆迷；飼未來輕公寓避市場班競爭放激烈屢，洋央房市區(qū)場稀墨缺B：區(qū)毅外競膊爭環(huán)記境市場形競爭瞧：楊皆浦價正格表欄現(xiàn)板塊項目名稱最新開盤2011年成交量主力面積主力總價段最新成交均價新江灣城建發(fā)江灣萃2011-12-241.4257-276880-100034500華潤新江灣九里2011-08-282.5166-300714-130043032新城御景2011-03-201.699-111300-33530200九龍倉璽園2011-06-233136-174611-80044930仁恒怡庭2011-02-272.2174、1971200-130068146東外灘東外灘一號2011-11-290.5162-257450-72027793圣驪河濱苑三期2011-03-201.580-133250-42031396市場翼單價爺在30戒00佳0-杏45夸00幫0之間著，主通要總短價段掩在35米0-嚇80喬0萬之掀間，販相同渴品質(zhì)粗下新豆江灣筑成的玩較高獸總價雖，相井比本皮項目兼有劣立勢重點斬個案1—華潤辭新江質(zhì)灣九孟里開枯發(fā)艇商：華潤辭置地地理艘位置:楊浦冬國浩炮路88號開盤原日期聞：20劇11射.0喝8總站建蹦：25萬容殺積峰率：1.夢60產(chǎn)品堤類型艦：高層報摧價匯：45龜00燃0元/平方茫米；主力劃面積件：二房88平方火米三房16設(shè)6平方清米；翅（主謝推）五房25糠0-稍30湖0平方主力血總價席：二房39花6萬元三房75具0萬元援；五房11奶25逝-1特35批0萬元去化魯表現(xiàn)傘：去化壩套數(shù)59套月均贈去化10套成交價均價43宇03牢2元/平三期華潤晶新江擠灣九西里價違格45曾00馬0元/平，循主推16路6平米是三房耳，主咱力總次價在75牧0萬重點姿個案2—九龍禁倉璽驅(qū)園253179641081112開谷發(fā)聯(lián)商：九龍償倉集使團有捎限公末司地理奪位置:楊浦托殷行伯路10肉00號開盤毀日期柴：20豈11圖.0猾6總拖建華：10萬容陜積套率：1.鴨70產(chǎn)品任類型求：小高層報狗價縣：55愉00叼0元/平方棕米；主力宗面積混：二房13機7、14恨7平方誰米三房15扯0、18挨0平方覺米；四房22黃8、33捧4平方主力夏總價專：二房75懶0-禍80暗0萬元三房83錄0-富10補00萬元廉；五房12常00咳-1柱900萬元去化貨表現(xiàn)清：去化惠套數(shù)80套月均窮去化10套成交屬均價44五93龜0元/平九龍棕倉璽薄園報灰價55轉(zhuǎn)00拜0元/平，輩總價殃段在75鴿0-手20蠢00萬之肆間，叛在售殃精裝壯修大璃平層重點壁個案3—建發(fā)稀江灣剪萃二期三期一期開腦發(fā)點商：建發(fā)拒集團奸有限削公司地理返位置:楊浦后國泓晴路83散3弄開盤攀日期妖：20貢11榨.1絞2總諸建芽：3.雪1萬容惰積轟率：2.淘00產(chǎn)品禁類型嘗：高層報河價柿：44刷00撲0元/平方述米；主力蜓面積籠：四房27符6平方主力推總價鐮：四房12冠14萬元去化蛛表現(xiàn)隔：--建發(fā)慘江灣脹萃目健前在獲售一希期大景平層沃，四韻房27圓6平米證大平詳層，仍總價潑在12圣00萬之碌間；二期探疊加聞待售新江維灣競場爭市抗場結(jié)煤論外高虧橋板旬塊與語新江臉灣城解板塊止定位廳相同怨，產(chǎn)朵品力息競爭孔機會風相差指較小剝，處容于同昌質(zhì)競顛爭；樸新江象灣城牙板塊誦依托宮精裝民修細常節(jié)調(diào)鏈整，只總價瞇段運盆作到亮較高譽層次梯，而鍵外高切橋板兔塊價惠格優(yōu)中勢明紗顯，掌具備雷搶奪他新江迅灣城腫、五貫角場惹區(qū)域則性客準源機傷會本項向目在排區(qū)域摟內(nèi)的堪主要諷競爭胡項目線就是賢仁恒象森蘭沉雅苑驚，該鼠項目提目前賠較高遠的價環(huán)格有我待向考下作系一定私調(diào)整盈，區(qū)浪域未莫來市妨場運她作環(huán)睬境對份本項揪目有漂一定嘩利好恐。本項軟目導(dǎo)何入楊蹈浦區(qū)毀客源惡時與怖楊浦鬧尤其州是新車江灣遣城的宏一些配高端兄項目鋸產(chǎn)生停競爭進關(guān)系顏，新栗江灣幣城的工競爭患項目畫多、冠產(chǎn)品爆檔次唯高，絡(luò)該區(qū)爆成熟戰(zhàn)的高釀端居包住環(huán)親境、筆自然葉環(huán)境偷和人吩文環(huán)慮境與明外高箱橋相耳比占句據(jù)優(yōu)雀勢，灶但我渾項目撓在價工格上古占據(jù)若優(yōu)勢敗。競爭嚷環(huán)境弄總結(jié)于內(nèi)：與咐森蘭妥雅苑炮相比泊，外陽部環(huán)夫境一被致，史物業(yè)返和裝溜修情敵況略棒弱，數(shù)而價壩格優(yōu)奪勢突莊出；于外：與氣新江胞灣城邁項目昆相比提，距詠離楊遵浦區(qū)母車程糊距離僅相當憑，價址格優(yōu)脖勢具送備與宴新江秘灣城憶搶奪牧客戶撈資源霞的機地會第二傳部分現(xiàn)：年搖度營紹銷目開標一期余量二期整盤可售小高層兩房90套136套226套小高層三房187套82套269套花園洋房40套132套172套合計317350660一期襲剩余小高室層兩房殼：90套三房賄：18祥7套共計15套樣宜板房笑暫不魂可售裙，未愉計入眼項目贊余量二期小高桃層：兩房范：13遠6套三房悉：82套一期擋剩余航洋房級：40套二期慌洋房最：12判8套全盤貍可售舍量20難12年銷遺售目席標

套數(shù)總銷一期余量二期體量一期去化二期去化共銷售比例2012年完成簽約總銷高層兩房90136693110044％3.59高層三房187821054515055％7.1花園洋房4013233245732％4.52合計3173502079830775％15.2120擾12年，村全年辨銷售稠金額茄：15億元高層驢公寓陡：28惕00元/㎡；花園孔洋房遷：一筋期42枕00濁0元/㎡（剩露余為徑高單州價位庭置）餡；二期38府00旋0元/㎡每季匙度銷勵售目治標花園碰洋房搬：22綁89省2元/㎡；高漸層公捉寓：18暑62昏0元/㎡；SO獅HO小戶計型：17裕19往2元/㎡可售

房源一期可售套數(shù)均價（元/㎡）2011年銷售指標2-3月第二季度第三季度二期可售套數(shù)均價第四季度套數(shù)金額/億套數(shù)金額/億套數(shù)金額套數(shù)金額一期高層兩房9028000210.75251.04240.9713628000311.11一期高層三6402.12332.378228000452.13花園洋房404200080.65121.14141.0613238000241.82合計317/593774.3714.43501005.063月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月45#、46#開盤48#49#開盤2期開盤38#、50#39#、40#開盤總推蚊案量貞：每次扒分階串段的棚推出1-惰3個單迷元約28休-5寨6套房虹源。前提革：每個尋月都疤要有死穩(wěn)定技的有鉛效來莊人。優(yōu)勢釣：1、有疲利于森價格學及時編調(diào)整捏；2、根短據(jù)市槽場的憤情況粒及時看調(diào)整魂營銷份策略是。劣勢姨：若選珠不到尖中意斤房源據(jù)，客縮慧戶會陵被周岸邊競偶爭項夕目所科分流竿。小高辦層推辜盤節(jié)慕奏建釘議492-3月/套4-6月/套7-9月/套10-12月/套兩房20252431三房32403345洋房7121424共計59717798按現(xiàn)階段項目每月來訪計算500750750750我們需要至少1：9的來人成交比我們依需要鍋的成金交比對于1：9的來午人成趴交比林，在誤目前妻的市裂場上武幾乎找不可微能完捏成！我們您離這籍個目掛標還舒差的夢太遠鉗、太蛛遠！我們賞能做燦些什童么去庭接近導(dǎo)這個腥目標麥？首先退，我扛們先慘梳理址一下詢我們犧已有課的客蜂戶的湊情況釋！第三薯部分蹈：客煤戶分籮析3.喘1已購忙客戶袋分析3.笨2未購盾客戶爸分析一貍已蓋購客足戶分倘析16藝7B戶型28套47：1套（漲已銷劍控）12壯8A戶型52套43：14套45：銷感控16啄7B戶型28套46積:銷控16叔7B戶型56套41：19套42：11套公寓小高盈層共趕計銷龜售45套房型去化套數(shù)可售套數(shù)去化比例兩房14套50套28%三房31套110套27%373602010201353302010201313002010201232202010201320201分類套數(shù)簽約共23套大定共6套樣板間11套可售昆房源69套洋房忌共售飼出29套，去化藍率為42楊%A、按環(huán)戶型群分類-洋房+公寓-居住稀、工芹作區(qū)蘆域居住工作黃埔10閔行01嘉定01長寧10靜安11青浦01楊浦——均為晚三房紛和洋舒房客擋戶，管且各真占一部半。妙新江澡灣居龜住區(qū)質(zhì)的理釣?zāi)詈凸姆绞降c項奮目有荷很多捕共同徐點，秤楊浦教的客柔戶在少經(jīng)過蘿新江稻灣板繭塊的扛教育螺之后嘴。對利于森貧蘭的破規(guī)劃硬認同盆度較渡高。穩(wěn)購買笨本項辱目主采要洋覺房產(chǎn)飲品力錫以及哲客戶桶資金辣預(yù)算斬的問惱題。張江姓、虹范口、汁普陀——成為親客源提第二推梯隊艙，主服要因拍素與匪交通澆距離位、中暑介聯(lián)尚動以浪及對唇于森欄蘭板辰塊認俘知情填況有杏關(guān)。浦東凱張楊夜路、強楊高愈路沿利線——客戶群來源主要區(qū)域?qū)?，與稅預(yù)先雹的客叫戶判殃斷基瞇本一被致,地緣娘性及辟中介慣聯(lián)動將活躍敏，所淺以金陜橋成蛾交客勉戶量怒多。B、按泳戶型絨分類-兩房-居住簡、工隸作區(qū)擱域兩房——整體載區(qū)域獄較為殼分散舉。浦東公客戶騙與全常市客傾戶比吧例接臺近1:魚1兩房馳呈類擇剛需濁房的宿客戶弦分布事。居住區(qū)域工作區(qū)域黃埔閔行大連外高橋崇明崇明溫州外高橋虹口退休崇明崇明B、按悶戶型在分類-三房-居住不、工標作區(qū)透域三房件客戶膀，金昌橋、把楊浦緊、陸相家嘴碰占比歸重很閑大.聯(lián)洋帆、碧拌云的璃客戶權(quán)基本亡集中椅于洋尤房，縣三房優(yōu)對于欣其改茄善意店義不梁到。B、按界戶型省分類-洋房-居住絡(luò)、工池作區(qū)墻域居住區(qū)域工作區(qū)域碧云江西碧云江蘇在洋卻房的歉成交世上，金橋的客留戶仍雁為主湯力戶扮型。聯(lián)洋解、碧養(yǎng)云的數(shù)雁據(jù)較斯其他陰戶型找，所溝占比盤例有茫所提陪高。珠但總攻體并阻未達枕到預(yù)質(zhì)期目辯標。其來尤訪比邪率僅醋占總煤來訪周的4%，建萬議下獵階段青可適協(xié)當增舟多對概于該僵區(qū)域圾的推敘廣強蛋度，增加DM的覆養(yǎng)蓋范漿圍和敗次數(shù)涌。小結(jié)轉(zhuǎn)：兩房姥由于姿總價足戶型斃因素屑，導(dǎo)蜜致購答買人悉群相惡對分侄散。三房異客戶廣則主處要集覆中于糾浦東跟、楊濾浦、調(diào)虹口擴、崇揭明，擠距離獅相對漸較近傅的區(qū)蚊域，地緣授性較堪強，結(jié)下階奴段線料下三排房主再要推沿廣方儀向為纖張楊粉路、悲楊高械路沿飄線以座及楊扭浦區(qū)住域。洋房獄的客燒戶相滋對于兩三房駕，呈終現(xiàn)出據(jù)全市揚范圍挽的客箱戶分寒布。誤在全蕩市范荷圍內(nèi)污的推倒廣渠鋪道中倒，著掘重放捐在洋悅房的箱產(chǎn)品泛信息紡的傳給播。C、按潑職業(yè)霸、職瘋位分握類貿(mào)易剃、政廁府、否建筑姐房地竟產(chǎn)占疫有相伶當一辜部分芒的比羅率，協(xié)主要膀于金辰橋、霧外高烘橋、射以及窮楊浦霞等區(qū)唐域的去產(chǎn)業(yè)檢構(gòu)成攤有關(guān)腫。D、按跨家庭酸結(jié)構(gòu)還、購鄙房用像途分言類結(jié)合港競品給四房等熱銷困：說明撫市場勇上，長三口虎之家墾，甚沙至更姨多成悔員家唇庭，輸置換外房屋件需求轎較強談，觀翅望的說情緒循也相爪對較咐弱。從購逆買需蓬求上神看，縮慧均為繞自住凝。且范改善這居住愈占有漢主導(dǎo)哭比例辣，周聲圍的糟壞境就配套淚以及今總價武致使爹婚房批甚至刷低于原養(yǎng)老望自住忘的比仗例。E、按哨照年禁齡分臥類戶型平均年齡A41.5B30洋房36.5從年宏齡分梳布上晶看，減項目搖主要泄人群想為兩房巧平均點年齡嘩超過40。主要扣客戶憲主要歲形態(tài)置：1孩子稱尚小晶。2、剛聲結(jié)婚3、中創(chuàng)老年勺與子嚴女分階居。三房運與洋領(lǐng)房的材客戶訂主要衛(wèi)年齡朱段為30裕-5秀0歲的繩客戶何，事旬業(yè)正歐值高盒峰期解的企業(yè)兵高管構(gòu)、私說營業(yè)迎主、秒中層史領(lǐng)導(dǎo)合、公榴務(wù)員良。從年想齡結(jié)箏構(gòu)以著及購放房用眾途上虎看，30映-5賊0歲是基本項討目推樓廣的巧主要便目標辜群。其次自，購損房養(yǎng)靠老的竟比率恥站到19犧%。在撥下階童段的都推廣胳中，船對于絨老年香群體息的圈始層適裁當增軟加力姿度。小結(jié)厚：

兩房三房洋房總計認購套數(shù)29617簽約套數(shù)12232358簽約金額4635024897907961171767309316025518實收金額221341704084930748714370111697847銷售面積2043.175143.166233.8413420.17認購桂以及駕簽約死情況未購待買客竿戶分株析

兩房未購因素三房未購因素洋房未購因素未選到合適的房源1%2%5%資金、貸款、限購20%22%29%地段、配套、交通10%8%10%周邊電廠以及化工廠5%7%10%總價高23%9%12%得房率10%8%4%戶型3%19%1%精裝修1%5%10%物業(yè)費用7%5%2%觀望市場20%15%17%未夠燦客戶女主要逐集中架在限挖購、輕觀望兄、地浩段交買通配頁套、里總價臉的方投面。攜除去出這4點的詳因素富外。兩房平，主鄭要問遮題集綠中于總價提高、蓮得房然率低的問納題上陵。這休是由嘆于兩荷房客托戶到腿訪客先戶中襲有一慎大部愁分為連剛需印客戶起，其翻次就鍋是物跳業(yè)費遣用高瀉的問武題。三房賊，集剖中問撲題在羨于戶型惑、得弱房率。相粒當一節(jié)部分疤客戶驗購房蹦三房督為了勾三代餐同堂墳，但歉三房額的北垃臥室隱相對肺較小混致使下客戶端有較禮多的約流失翼。洋房倉，客暫戶非元常中璃意洋去房的暗附加在空間肌。但撿部分喬客戶賓對于昂精裝輕修風塵格，錢有一柜定的蛾抗性蜘。兩房元未購限客戶客戶生姓名遵：蕭楓意向踩房源譯：2房居住謝地址腰：浦陰西工作社地點甲：浦芽東置業(yè)裁動機臥：自裝主家庭止結(jié)構(gòu)秘：兩方口之銹家認知仁渠道售：戶攏外高構(gòu)炮客戶解描述閃：外慎地戶喇口，伙在滬晉工作丑，現(xiàn)笨居住駕房屋收為楊嘆浦區(qū)臉二手酬老房北子。拜購房界主要接為了艷改善木居住子面積般和環(huán)面境。頁其次信，由紹于工串作于削浦東交想購節(jié)買距團離公滑司較召近的鋪房源避。未乞夠的外主要無因素警為總跳價高至，客伸戶預(yù)倦算不師足。三房所未購器客戶客戶喚姓名耀：黃慧浮琦意向搬房源欣：3房居住拖地址舌：浦井東工作軍地點普：浦獎東置業(yè)丸動機念：自復(fù)住家庭焰結(jié)構(gòu)笑：三鄉(xiāng)豐口之就家認知曲渠道如：朋景友介晉紹客戶瘦描述叉：客觸戶現(xiàn)軍居住始面積朵為10遮0左右順的小恢三房威，由湖于孩烈子大勺了想傷換個取大一勻點的勇房子篇，自較己孩制子上伯學問第題。尤其未勢夠一畢部分房誠原因代是由惡于需色賣掉皂名下糖一套盾房子壘才能唉湊足你資金擁，以千及解禮決限溫購問錘題。厭對于菠房子躲的主患要抗站性是隔得房勁率低杠，次轉(zhuǎn)臥以讓及北砌臥室門的較罷小沒陜能滿附足其扮改善味要求擱。洋房星未購急客戶客戶扯姓名禾：王和慧意向師房源材：洋耽房居住疊地址子：浦福東工作墨地點突：浦奸東置業(yè)風動機逐：自悼住家庭雹結(jié)構(gòu)故：三泛代同故堂認知漸渠道霉：工造地攔要截客戶麥描述倘：客央戶一見家三借代同乒堂5口人熟，由友于家女庭人匹口多湊，看絨過仁扔恒的4房，獅認為潛其性壟價比停不高扒?？囱ㄖ匮蠓€(wěn)房的樓附送惰空間港。夫消妻名憶下有叉多套哥物業(yè)承，主找要問莖題為魯手上梢現(xiàn)金板不足潤，需幼出售補名下傻的物縫業(yè)才霜能購父買。從市泊場、晴營銷販目標健、以麗及客世戶反寬饋的魔信息蹈。我們仙對難逮點進活行了軍總結(jié)撤。1、20役12上半故年市敗場未商見好下轉(zhuǎn)2、客榴戶信飽心不除足，遮觀望態(tài)氣氛制濃重第四瀉部分姜：難凡點分師析第四岔部分督：難齊點分序析【我們能遇到岸的困提難點——年度經(jīng)營晨指標柴的壓右力大】2-3月/套4-6月/套7-9月/套10-12月/套兩房20252431三房32403345洋房7121424共計59717798按現(xiàn)階段項目每月來訪計算500750750750我們需要至少9:1的來人成交比！區(qū)域抗性祝：發(fā)薄電廠琴每天桶都有調(diào)濃煙籠釋放燦！價格抗性網(wǎng)：隨軟著仁臺恒降塊價信六息釋筑放，蜓對于蛛項目叨沖擊李將非育常大座！配套抗性抬：規(guī)航劃成上型時芽間未肆定，20蹄15年初狠見規(guī)裝模？競爭抗性辱：仁冷恒90、15革0平方賽房源窄與本裂項目罷總價慌相似桿！購買垃力抗性寄：客幕戶均攝為改跪善購尚房，燙其中姨洋房嚇全線壇限購殖！戶型抗性級：12榮8兩房鑄、16猴8三房林功能殘性不協(xié)足。購買晌抗性渾增大N個抗枝性需寺要化搶解，恨傳統(tǒng)持營銷按手段共無法洽有效牽達成佳，我們見要將撥行銷拔進行王到底寇！中央績持續(xù)裳打壓刑房價條目標暖明確客戶崇觀望攏心態(tài)脅日趨裝嚴重蘇；線上括推廣劫效果竹愈來彩愈差符；競品傻價格被松動即趨向連明顯剝；如何打動客戶總，促此成成漢交？20車12年，帥我們集遇到雪的外粥部威行脅第五志部分陸：營東銷策幸略本項狼目核埋心問想題界孔定(按常充規(guī)發(fā)籌展的艇可能顛結(jié)果)(我們觀的期互望目妄標)前期晃客戶血重復(fù)推來訪賺概率匹低后續(xù)湯到訪屈客戶麥嚴重秘不足采，去化索速度齒遲緩年度診完成15億銷很售目封標。R1R2?核心澤問題1在推燙廣、諸現(xiàn)場翻展示許、售看后服圓務(wù)及副產(chǎn)品芝提升梳中樹載立豪勁宅形練象！核心既問題2面對輸政策哀持續(xù)膜打壓衫，如傘何讓卷客戶騎放心茫購買辦！打造野豪宅戰(zhàn)形象冰。洋房70幕0萬-9榜00萬的救價格晨，我們輔是豪欣宅！但，距離創(chuàng)客戶部心目仇中的已豪宅繩。我們有要做府的還調(diào)有很饞多！策略遭關(guān)鍵順詞立足枯豪宅俱保販障購河買掌主動收開發(fā)1.冰1線上時以及堪線下1.迎2現(xiàn)場而體驗1.點3產(chǎn)品吳力的紙?zhí)嵘?.京4售后禿服務(wù)決以及竄老客酬戶維編護2.建1產(chǎn)品瓶增值劑服務(wù)2.附2針對零不同鍛類型客戶袋的購便買保掌障計強劃2.暢3其他3.貢1登記便客戶災(zāi)層面3.縫2業(yè)內(nèi)磁層面3.同3政府報層面1.傅1推廣a線上依托缺洋房近所特喬有的座建筑薯設(shè)計喂理念——洋房縱與別綿墅的聾完美徒結(jié)合玻！目的帝：推謙出由沙新城艙重磅當打造買的滬佛上又禮一新撒型的種豪宅諷產(chǎn)品漠線。1.炎1推廣b線下目的艱：通謹過各肚類活貌動舉針行，使項財目與慣高端唇生活仁有機妖結(jié)合暈。提升駕客戶滋尊貴歸感。并不表斷積圓累客予戶，渴保證奏后續(xù)棕推盤份的持濃續(xù)成抱交根據(jù)鵝以上衰客戶小屬性開展舍高端琴圈層夕活動全，將逢名牌+名人滔與本擔項目斥結(jié)合棄。組織滲跨界置營銷車策略愁，名牌+名人生活節(jié)奏日常喜好對應(yīng)傳播渠道和方式衣注重品牌向往有個性的奢侈品：品牌跨界活動食高端餐飲，注重健康飲食周邊商業(yè)中心巡展、飲食健康講座住現(xiàn)住首改型住房數(shù)據(jù)庫:針對周邊首改型社區(qū)，單頁派發(fā)，DM直郵、電信賬單投遞行中高端轎車電臺攻略高端車友會游每年都會有香港或境外旅游法國文化之旅講座娛高爾夫、健身、奢侈品&文藝展覽與高爾夫會所做跨界活動法國藝術(shù)、奢侈品系列展覽閱讀習慣新聞綜合類/財經(jīng)類/周末畫報/三聯(lián)生活周刊/第一財經(jīng)周刊軟文/新民完稿/新聞晨報投資意識炒股、基金30歲-50歲投資理財講座工作地點張揚路、楊高路沿線、五角場周邊戶外信息及時更新、精神堡壘制作根據(jù)膝目標?？蛻艏Z喜好集定制罰傳播臟渠道【五感麗營銷】—莖—法式蜜樣板曾生活36寒0度體控驗體驗悅場所睜：會傲所、早樣板踩景觀認段、壁樣板粒房、萄樓梯視覺櫻（圍床墻畫詳面修啟改，鑄視頻剝應(yīng)用救及展聽示法野式生典活場漸景）聽覺吵（會粒所、膛樣板野房播瘡放法排式柔定美音釀樂）嗅覺辰（會拖所、繭樣板狡房淡合淡的襲香水潔味道子）觸覺均（客什戶可命觸的型工法縣及材子料展睛示）味覺絲式（每架周末沃法式哪點心像、紅澡酒供儀應(yīng)、槳桌上被糖果曉供應(yīng)傳）通過釀現(xiàn)場禿體驗懼，化皂解抗罩性，影讓客洞戶來壁到現(xiàn)憤場即揪刻被兼打動梅！1.悄2現(xiàn)場增體驗關(guān)于害樣板做區(qū)形豆象展助示a、業(yè)稅務(wù)員仿儀容主儀表相以及藍行為電舉止映培訓反考核b、客軋戶以籠及物博業(yè)工身作流演程，培精神溪面貌C、設(shè)最置專殖人對森以上覽兩項束進行性頻繁鴨定期門考核D、安梳保人敏員不億同崗村位不鑄同服呢飾設(shè)桃置1.煮2現(xiàn)場材體驗1、業(yè)欲務(wù)員贈門口插預(yù)約慌，中恩介用喉工作噸證換毯帶看窮證。2、提隔前預(yù)喝約：爽中介械必須虹提前劑一天房誠確認始！當天墾可確省認名呼額：靠周一-周五2組周六多、周懇日5組3、明厭令禁違止：繁錦絹路嚴日禁駐鄭守，螺一經(jīng)械發(fā)現(xiàn)真立即裂對該宣中介踢公司詢以及擔本人組進行堵處罰4、停霸車指秒引：制作吸停車裝指引西的桁棉架，券提示尤客戶休將車副停到頸小區(qū)漫內(nèi)部1.逝2現(xiàn)場勁體驗現(xiàn)場堆中介老截客膀控制客戶漏體驗江流程糕細分小區(qū)立面圍墻小區(qū)入口洋房立面中心景觀售樓大廳沙盤展示區(qū)強勢視覺識別系統(tǒng)人流匯集焦點組團景觀樣板房會所洽談區(qū)過渡性體驗系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)銷售道具停車場1.縣2現(xiàn)場間體驗每一婦個環(huán)削節(jié)的騙一點乞點提玻升，彈相加袋在一叨起就勸是一紀個質(zhì)括的改梯變！目的而：根雞據(jù)客圾戶對蠶于戶束型的升信息私反饋殲，迎塔合客協(xié)戶需健求。提高掃項目遠核心芳競爭芳力根據(jù)烈已購它以及賴未購躁客戶息的反焰饋，稀我們喝的建績議如堪下：1.元3產(chǎn)品航力提崇升戶型慮改善蘭建議首先奔，來族看一溜個對減于入沉戶門罪廳設(shè)謠計兩房A戶型建議撐改為雙臺吐盆設(shè)崖計客戶岔意見詞：得房棄率不蘆真實夠，12圍8的三葉房客槳戶接闖受度塞更高占。廚房級、客涂廳木虧龍骨的設(shè)渣計能醬不能營用其他方壟案代史替將電帥梯間屬做入猴套內(nèi)戲。三房B戶型建議受改為雙臺挺盆設(shè)唉計廚房汁、客磨廳木吹龍骨的設(shè)蝦計能太不能聰用其他方郵案代刪替將電剩梯間散做入慶套內(nèi)白?？蛻羟僖庖姾旱梅繏什恢氛鎸嵍?，北靠臥室刺不到10平方佛面積街略小貫。三房B戶型由于撤三房貸作為董去化范的難頃點和占重點宣，要興保證油其精特裝修史的細祥節(jié)經(jīng)料得住拜客戶壯苛刻暗的要芳求。聚仁射建議臂三房倡可適缺當增加1個樣屆板間1、新習樣板匪間出罰來后岸，將宇原來覽的樣拔板間擇進行罰修補很。2、將得北臥窮室的蔑軟裝冠風格要做成醋臥室坐風格慌（小譯孩）革。已購憲客戶枯對于檢洋房態(tài)的附育加值盟給予經(jīng)了極樣高的多評價錦，但同蘆時50歲以稻下的平客戶吐，認配為洋僻房精騎裝修抽稍顯炕老氣梢。另外縮慧對于販洋房紋的得躺房率種持抱冊有較捐大疑挎問。聚仁雨建議角：1、建嬌議精澇裝修迎風格赴可以硬參考握仁恒揉、天聾御往萍現(xiàn)代艦簡約蘆的風明格。2、洋咳房木獎龍骨腎方案駕約占種用了10個平揪方的葬套內(nèi)掠空間閃，建哄議用慮其他頂方案艙替換錄此方果案。喊獲得泊更多喬的套別內(nèi)空雨間洋房1.鋪4售后陪服務(wù)寧以及道老客散戶維寒護a、重提泥尊享南會，已成結(jié)交客詠戶成疊為終曉身會象員，未成漂交意醫(yī)向客警戶可鍛成為網(wǎng)尊享稱會短勉期會皮員，漿體驗枝高端福生活懇服務(wù)妄！目的勢：積班極維奏系老屠客戶霜，給抗予客尿戶高蔥端樓雙盤的混服務(wù)活感受餓，不舍斷積刻累老凈客戶引資源心。讓歉老客翠戶帶隔來更暢多的伐客戶剃！b、建立滑客戶樣數(shù)據(jù)榆庫，在劣客戶程的衣邊食住兵行、具子女栗教育斃、醫(yī)嘩療信述息上揭下足誰功夫騎，以壩及碧狐翠信執(zhí)息資寸源平游臺！狼隨時衰為客圍戶提文供各伴種信礦息以幅及服冠務(wù)?？蛻羧顷P(guān)懷?。汗?jié)期日關(guān)妖懷、扮節(jié)氣弟變化帥關(guān)懷型、生鴉日關(guān)乖懷、慈紀念幫日關(guān)船懷。C、確定腐老帶沉新策據(jù)略，讓扶已購軋客戶儉享受議第一序份大憂理。建議質(zhì)：促響成成督交送街價值攏五萬枕元的XX東西卡，同逮時為僻新購暴客戶懸優(yōu)惠5萬元糾。創(chuàng)新援營銷敬之[保障包策略]目的費：針羨對新演政，貪化解毀抗性若，促表進成池交房屋撐租售獨服務(wù)聯(lián)合攔中介侄資源顯幫助澆客戶根出售戲或者肯出租澆現(xiàn)有天物業(yè)破解鬼改善潤型需古求（駁補貼浮置換帝成本常）補貼接交易綠傭金懼（憑20賢12扔.1～20刮12臉.1瞎2期內(nèi)翁中介匹交易罩傭金念發(fā)票蘭，補逝貼客倉戶該衡筆費敗用）并針奮對部背分未交滿5年的關(guān)房齡謀客戶傻，進堪行差埋額營坊業(yè)稅歷補貼公措施同時父，對逆于客址戶繳因納的比房產(chǎn)勿稅，刑也進哪行稅癢收的獻相應(yīng)咐補貼破解凈二套北購買露（針逆對公菊寓客篩戶）首付擔分期賺：貸款黎客戶汪：首套本：1、首艘付30盯%簽約拼，余番款70遺%貸款罩。2、首神付30書%簽約征，如諷貸款麻額度部低于70回%，則巧差額帳部分益自簽里約之誘日起3個月祝內(nèi)補蒙足。二套盾：首逝付40偷%簽約提，貸惜款40肺%。10樸%于自餃簽約踩之日搬起1個月跪內(nèi)支睡付，壩剩余10涼%于自儀簽約艘之日炸起1~茄3個月蔽內(nèi)支捕付。非貸政款分培期客乏戶：首付40糕%簽約裙，