[長(zhǎng)沙******]市場(chǎng)定位報(bào)告謹(jǐn)呈：本報(bào)告的指導(dǎo)思想本報(bào)告旨在通過對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的深度把握和深刻調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合[長(zhǎng)沙*****湖]所處的地段位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)，為項(xiàng)目的定位及營(yíng)銷提供準(zhǔn)確的方向和行之有效的執(zhí)行計(jì)劃。匯報(bào)綱要確定項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)方向解決項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目解析《騰飛長(zhǎng)沙迅速發(fā)展的長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)和逐步完善的城市配套！山水洲城，一山，一水，一洲，一名城本項(xiàng)目誕生于城市與生態(tài)自然最完美的結(jié)合歸屬地——金鷹城版塊從地理位置角度而言，金鷹城板塊是長(zhǎng)沙市區(qū)的后花園，是星沙新城的前庭院，是城北片區(qū)的升級(jí)版。從發(fā)展角度而言，金鷹城板塊可依洪山、伴京珠、飛金鷹、托星沙，發(fā)展自身的影視文化、城市度假休閑產(chǎn)業(yè)，成為多元化產(chǎn)業(yè)鏈的聚集地。項(xiàng)目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系本項(xiàng)目屬金鷹城板塊；

該版塊在廣電中心、長(zhǎng)沙大學(xué)和圣爵菲斯的影響和帶動(dòng)下，將成為長(zhǎng)沙高尚居住區(qū)。

有望助成本項(xiàng)目高品物業(yè)的開發(fā)形象。項(xiàng)目戰(zhàn)略位置解析項(xiàng)目與城市交通動(dòng)脈的關(guān)系三一九國(guó)道火星北路（在建）城市交通體系全面滲透，項(xiàng)目與城市交通動(dòng)脈的銜接是城市價(jià)值的直接體現(xiàn)。工程兵大道項(xiàng)目四向現(xiàn)狀朝南是規(guī)劃擁有占地60多萬(wàn)平方米的以自然、生態(tài)、水為主題的月湖公園。向西可看到瀏陽(yáng)河，其兩側(cè)正按旅游規(guī)劃建設(shè)400米沿河風(fēng)光帶。北面可看到擁有優(yōu)美的自然風(fēng)光和豐富的人文景觀的洪山旅游區(qū)。東向是城市主要主干路——火星路，噪音影響較大。瀏陽(yáng)河（西）洪山旅游區(qū)（北）月湖公園（南，規(guī)劃中）交通動(dòng)脈（東）自然景觀資源豐富噪音影響較大地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋

房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明項(xiàng)目與高檔住宅的符合情況對(duì)公共效能的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)符合對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高一般一般不宜商場(chǎng)上加住宅符合小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般一般高很高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司符合建筑、質(zhì)量裝修要求高高一般一般精品設(shè)計(jì)符合容積率、覆蓋率要求低中高高低密度=豪宅符合對(duì)休閑空間、綠化要求低一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所用小區(qū)符合景觀要求低一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合如左圖所示：不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同由項(xiàng)目地產(chǎn)因子所決定的物業(yè)開發(fā)方向項(xiàng)目地塊具備高檔住宅開發(fā)的必要條件解析結(jié)論確定項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)方向解決項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目解析匯報(bào)綱要本案城東片區(qū)——體育新城，芙蓉區(qū)政府為輻射中心；初步形成“高尚生活片區(qū)”城南片區(qū)——新省政府，為輻射中心；形成人文、生態(tài)的行政生活圈河西片區(qū)——分布于岳麓區(qū)內(nèi)；為歷史人文，“文化生活圈”城北片區(qū)——沿芙蓉北路分布。改造片區(qū)，土地儲(chǔ)備充足，將形成“新城市生活圈”城中片區(qū)——地段價(jià)值，都心生活圈城市背景

*****湖水云間幸福里美林水郡麓山別墅岳麓山公館山水英倫白竹水鄉(xiāng)綠城·青竹園圣爵菲斯御景龍城金鷹城板塊——以文化傳媒產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的新城市高端物業(yè)板塊，具有良好的城市生態(tài)資源，同時(shí)與城市發(fā)展比較密切。價(jià)格與城市發(fā)展聯(lián)系緊密。星馬板塊——以新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)的高端物業(yè)板塊，立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和數(shù)量，政策支持和產(chǎn)業(yè)鏈完善是其發(fā)展的關(guān)鍵，因此目前價(jià)格存在瓶頸。岳麓山板塊——以教育產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以歷史文化為沉淀，形成的高端板塊，板塊遠(yuǎn)景價(jià)值不容忽視，具備多元化的發(fā)展趨勢(shì)。望城板塊——郊居型別墅物業(yè)板塊，以物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，缺乏規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)的支持，完全依靠城市擴(kuò)張。同升湖板塊——以自然資源為核心的高端板塊，對(duì)配套服務(wù)和個(gè)性化的要求較高，發(fā)展空間良好。競(jìng)爭(zhēng)格局長(zhǎng)沙生態(tài)走廊

東西319國(guó)道整體開發(fā)方向領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者定位戰(zhàn)略定位目標(biāo)打造長(zhǎng)沙城市高端住宅新標(biāo)志

定義長(zhǎng)沙城市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件充分利用本項(xiàng)目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的基礎(chǔ)，充分挖掘諸多資源，可提高市場(chǎng)起點(diǎn)，與城區(qū)普通別墅項(xiàng)目拉開距離。區(qū)域規(guī)劃高度支持目標(biāo)定位新世紀(jì)片區(qū)的規(guī)劃可有效提升片區(qū)市政功能，同時(shí)，近期金鷹城板塊的迅速發(fā)展，項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)形成了長(zhǎng)沙城區(qū)高檔住宅集中區(qū)域，根據(jù)深圳香蜜湖板塊、深圳紅樹灣板塊的開發(fā)模式，該片區(qū)的城區(qū)高端別墅區(qū)雛形已具。長(zhǎng)沙高端市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的調(diào)查，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的高端需求旺盛，04年全市成交高端別墅型住宅超過22萬(wàn)㎡（其中獨(dú)立別墅約8萬(wàn)㎡），總套數(shù)將近780套，占總體商品房銷售面積的近7%，而且高端客戶日益成熟，而中高端產(chǎn)品集中供應(yīng)量大，城區(qū)真正的的高端產(chǎn)品供應(yīng)量有限，金鷹城的開發(fā)已近尾聲，城區(qū)高端市場(chǎng)大有可為。定位依據(jù)確定項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)方向解決項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目解析匯報(bào)綱要開發(fā)六商：項(xiàng)目歇位置吹：物業(yè)驚公司霉：二期吉容逆積基率尿3.蛋75順;綠乒化封率額5羽0%顛;寶建筑康面積煮2午29莫75誘平方雕米純水例岸為處44謊9戶盡，其免中多頭層3麗63毫戶，擊主力伴戶型垃17牧0-黨33抽0平奶方米僅；T朝OW定NH混OU舟SE速86煮戶，習(xí)主力俯戶型俊26即0-完31娘0平棗方米三期摧綠化患率絞50奔.0晃0朗％徐容積知率精1.迅85艷占紫地面析積：笑4虜.1峽4狀萬(wàn)平續(xù)米板建筑雕面積奧：霧7.個(gè)80豎萬(wàn)泰平米卸主力董戶型驅(qū)面積步為伸17慨0尚～庭25進(jìn)0揭平方嚴(yán)米鹽田福田南蓮花山羅湖CBD香蜜湖世界之窗蓮塘南山西麗波托菲諾豪宅典范**陳**功*諾**邪**架*山辯谷地理撒位置塑：開發(fā)教商：物業(yè)壓管理扇公司絡(luò)：建筑祖公司鐘：總占合地1裳22芹65軋5平另方米屢，總憑建1揚(yáng)61臂00薪0平莊方米康，平獎(jiǎng)均容搭積率仍：1槳.3榮1。分三彎期開扭發(fā)，棗一二午期是陣純粹雕的聯(lián)押排別腎墅社幸區(qū)，濟(jì)均已僅如伙云。二期若TO府WN綠HO胡US把E5殘6套厭；獨(dú)享立別沫墅3欲0棟三期心總體貍建筑攝面積走：1淹06醉39笑5.畏26猾平鴨方米償三期存商業(yè)刃建筑善面積迅13由92勉1.脆4濱平方處米。織To視wn纏ho建us駛e:姻17個(gè)4套蛛行炕政公走寓：婆21厘6套抓空辮中別斬墅：甩10穩(wěn)3套往總居興住戶松數(shù)：些49口3戶勾停米車位穿：5役00啦個(gè)地怎下車券位鹽田福田南蓮花山羅湖CBD香蜜湖世界之窗蓮塘南山西麗城市山谷豪宅典范**宴**染**拴斯開發(fā)復(fù)商：項(xiàng)目藏位置縱：項(xiàng)目心概況轟：哨項(xiàng)目篇占地喊面積旬2摔7.攏6萬(wàn)播平方足米，柏建筑功面積忙33誘.2述萬(wàn)平虜方米偏。產(chǎn)品擊概況裳：垃整個(gè)羞住宅臺(tái)基本數(shù)沿自扭然水蓋體或獅者原壯始山豈體布趨置，費(fèi)將自豬然的速山水緒融入稀于現(xiàn)扇代人癥文社輩會(huì)，泥產(chǎn)品姐設(shè)計(jì)舞立足桌養(yǎng)生籠、生成態(tài)、串陽(yáng)光挨的理漁念，侄導(dǎo)入附一種休積極沃、健點(diǎn)康，除高品斥質(zhì)的跪生活刺方式忽。一期飯以獨(dú)寒立別蔽墅、匆To豈wn澤ho澤us貓e、漲疊拼喉洋房旬為主峽以及披少量抖的小葬高層閉。別墅首單戶焰面積短從6趣35嘆--蕉-1紫13侮5平啄米，輛僅有媽5棟讓。T察ow哥nh慣ou猴se劑由2談70襲--倆--蛇50劈燕0平沫米之畫間不升等，務(wù)有2帥00門多套津。洋歌房均宋為復(fù)致式戶渡型，描面積脆由2職30馳--埋--臥31俘0平圾米之約間，六有2陡00伴套。二期悟以小敢高層闖及高堂層為備主。深圳盜“*騙**仍**嚷**毫”的簽項(xiàng)目喉名源籌自瑞傷士小籃鎮(zhèn)“捐**車**住**浮”（梨St話.利Mo冒ri圈tz會(huì)）。鹽田福田南蓮花山羅湖CBD香蜜湖世界之窗蓮塘南山西麗圣莫麗斯豪宅典范①主題蛙開發(fā)城市亂豪宅炮一般擺通過奏建筑負(fù)規(guī)劃同、園港林設(shè)嫂計(jì)以貴及其生它特監(jiān)色建橫筑、屬景觀小品僵的應(yīng)柴用，兔樹立尋項(xiàng)目辯整體苗的開逝發(fā)主破題，銳并以買主題益形象棟出擊褲市場(chǎng)求，以求藏良好沃市場(chǎng)咸反應(yīng)淺。②分吹期開夜發(fā)城市獨(dú)豪宅灣由于黎規(guī)模條因素奸和市端場(chǎng)風(fēng)赤險(xiǎn)防眨范因合素，房誠(chéng)均采炎用分孤期開頌發(fā)策略詠，通馳過市悟場(chǎng)檢難驗(yàn)后咱確定舍整體伴各期由開發(fā)雕規(guī)模扇和產(chǎn)呼品類腿型。開發(fā)規(guī)律③資沖源整茂合城市尖豪宅嶼擁有丘很好降的自愚然資延源，小與城先市的閱緊密充結(jié)合罰，使妹其成銳為城踢市內(nèi)不珠可多熄得的鍵優(yōu)質(zhì)求產(chǎn)品栗，因?yàn)⒋似錃q開發(fā)債通常挖是城敏市資臭源與皮自然蔥資源的有豪機(jī)結(jié)放合，諒從而籠使項(xiàng)筋目?jī)r(jià)館值得失以完示全挖蚊掘。④產(chǎn)練品領(lǐng)田先城市詞豪宅摸在基櫻本資分源保捎障下酬，對(duì)油于自警身產(chǎn)扁品的或也非財(cái)常注梳重，貫一方面是量做適織合于今市場(chǎng)膀需求頭的產(chǎn)孫品，糕另一愁方面獸也通梁過市倆場(chǎng)創(chuàng)滿新也養(yǎng)形成球市場(chǎng)亮醫(yī)點(diǎn)。分期縮慧開發(fā)終戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品始領(lǐng)先彎戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)筐戰(zhàn)略我們蘆的開發(fā)乏戰(zhàn)略同致斬行觀快點(diǎn)資源贊占位毅可節(jié)警省3他0％嘴的廣拐告費(fèi)后！主題開發(fā)戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)燙目整檔體資態(tài)源主岔題化裳包裝主題嘆化、上差異鴨化形原象定羞位有效歐攻擊尺市場(chǎng)雷的利剖器主題引形象臂整合爽方向紀(jì)1—砌—主餐題風(fēng)扯情主題暴形象庫(kù)整合揪方向蜘2—失—城市市資鴉源主題寺形象確整合柔方向滲3—頃—城隸市生差態(tài)主題卷形象柴整合西方向芬4—總—文繪化品妥位城邁市自乓然主長(zhǎng)題**踏*·鞭城市水豪宅品巾位城市?。鹤匀磺郑褐黝}哲：品位冊(cè)：尊以貴、慣從容份的高謝端品穩(wěn)位半城唱山水案、水僻印長(zhǎng)份灘、附水榭?jī)苫ǘ紘?guó)際亂公館傻、城意市灣丈畔、襪國(guó)際叼港維多病利亞來(lái)灣、舒閱讀埋歐洲主題定位主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品場(chǎng)領(lǐng)先鬧戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)蜘戰(zhàn)略我們棟的開發(fā)樓戰(zhàn)略分期票開發(fā)籃戰(zhàn)略專業(yè)委+服嗓務(wù)一期貌：一鎮(zhèn)期以碗最佳作生態(tài)叮資源籮及最靈佳產(chǎn)拘品形遲態(tài)兩常輪啟施動(dòng)，節(jié)形成豎本項(xiàng)述目城仰區(qū)別雄墅新甩標(biāo)標(biāo)缺，迅所速占佩領(lǐng)市民場(chǎng)。三期箭：仍有以產(chǎn)浪品創(chuàng)應(yīng)新為周切入冷點(diǎn)，相主要站利用惠項(xiàng)目噴優(yōu)越路品質(zhì)粉，以稀及一即二期艱積累恐起來(lái)萍的項(xiàng)垮目資菜源，妄并借序助本撕項(xiàng)目舒及金妨鷹城誘成熟嘗的片很區(qū)形擋象，叔最終波實(shí)現(xiàn)伙項(xiàng)目掠總體凡開發(fā)供目標(biāo)括及利黎潤(rùn)最灣大化修。分期留開發(fā)一期罪啟動(dòng)二期覺聯(lián)動(dòng)三期偉拉動(dòng)分期開發(fā)戰(zhàn)略二期碧：利套用一秀期良?jí)艉玫暮氖袌?chǎng)皂形象榮積累栽和熱皇銷態(tài)征勢(shì)，玩利用鞏創(chuàng)新宿型產(chǎn)勁品趁語(yǔ)機(jī)入沙市，蠅并逐鼻步完遵善社掙區(qū)生爪活配鳥套，蕉達(dá)到怕聯(lián)動(dòng)小目的越。分期貍開發(fā)晨戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品園領(lǐng)先欺戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)辟戰(zhàn)略我們癢的開發(fā)品戰(zhàn)略專業(yè)觀+服蔥務(wù)整合敬市政乳資源姐—本項(xiàng)雷目與林城市圈的關(guān)仔系在長(zhǎng)籮沙市啊城市頂總體怪規(guī)劃第（2侵00剛1~技20昆20該）中粒，本蹦項(xiàng)目君所在粉片區(qū)室介于先星沙推新城哄與市丘中心百之間智，也聾占據(jù)卸著第吊一生吵態(tài)圈忌里核香心的絹生態(tài)串資源貝，優(yōu)宰勢(shì)的爹規(guī)劃龍及市滔政資填源勢(shì)尺必為忍本項(xiàng)叼目帶網(wǎng)來(lái)可尊共享絕的城罪市資完源。噸同時(shí)可，本魯項(xiàng)目然與市寬中心給的位激置關(guān)躍系符救合城圍區(qū)大朱盤開豬發(fā)的嚴(yán)市政對(duì)資源爭(zhēng)要求全，亦定符合勺作為哄第一箭居所拍的適謎宜位孕置。整合享生態(tài)或資源供—本項(xiàng)贊目與戚月湖把的關(guān)嫌系本項(xiàng)數(shù)目的找開發(fā)現(xiàn)核心盞點(diǎn)在期于月羽湖這枕一巨悅大的摸生態(tài)鳴資源啞庫(kù)，堵能否脈整合裂月湖硬的生漁態(tài)資裂源及砌景觀憶資源糧，合鉆理為溉項(xiàng)目徹所用食，是躍項(xiàng)目暫開發(fā)遇的關(guān)愧鍵所還在，桂整合駕的要蕉點(diǎn)在計(jì)于：凳以最塑大化紹有利詳于項(xiàng)涂目開她發(fā)為保前提愁，開聽展月旺湖公刺園規(guī)予劃建粗設(shè)。&資源整合戰(zhàn)略分期朗開發(fā)攝戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品載領(lǐng)先羽戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)桿戰(zhàn)略我們柏的開發(fā)寺戰(zhàn)略專業(yè)筆+服巖務(wù)高端切住宅潑產(chǎn)品戶現(xiàn)狀非別擋墅型腳產(chǎn)品抱：多層種、洋滲房、默小高孫層、霧高層柔住宅別墅快型產(chǎn)伸品：聯(lián)排膠別墅喊、小蕩獨(dú)棟柱、獨(dú)懲棟長(zhǎng)沙體高端膠住宅紅產(chǎn)品矩標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀價(jià)格桿：?jiǎn)螒?yīng)價(jià)在休30或00殖元以柿上或熊總價(jià)慰在6危0萬(wàn)爐以上容積籌率：惹基本糕在3怕以下戶型變：以令大三次房、賽四房波為主捕，以蓄TO撒WN蛇HO辭US急E、甜別墅迫為輔景觀瞧：大苦都占魯有一昨定景運(yùn)觀資吉源專業(yè)吉+服娘務(wù)高尚高尚斥住宅易非別拆墅產(chǎn)乏品供爛應(yīng)格興局機(jī)會(huì)◎目仙前長(zhǎng)欺沙單祖價(jià)在賓30檔00氧元以丘上的嬌中高檔住岔宅產(chǎn)絲式品占盜整個(gè)配商品廉房市沖場(chǎng)的吊32棟%；◎單民價(jià)在綁20洞00慕-3穗00南0元辭之間寶的中承檔住責(zé)宅占商奸品住抱宅市砍場(chǎng)的欄45賠%；◎單處價(jià)在碑15規(guī)00凝-2斯00糕0元暢之間暫的大沖眾型徹住宅占拿15勉%；◎高趙端T叔OW飼NH萍OU夜SE隆、聯(lián)辣排、賀別墅斑占比獵重的毫8%鍬；（不頭計(jì)經(jīng)孝濟(jì)適葡用房裂和政到府安杏置房澤因素容，）由此匠可見辨，中剩檔供營(yíng)應(yīng)非抄常集刑中，魚而高抽尚住址宅供應(yīng)喂總體液較大天，但販高端幸的住汗宅產(chǎn)爐品供壩應(yīng)量財(cái)有限晃。結(jié)論撒：中檔熄供應(yīng)僑非常朗集中遇，高尚姑住宅煎供應(yīng)考總體頑較大但高削端的拴住宅踩產(chǎn)品盼供應(yīng)臨量有稼限專業(yè)拘+服罵務(wù)高端銅住宅辨非別殼墅產(chǎn)上品建蹤蝶筑形辣態(tài)供墓給大部曉分以小高市層、珠高層為主，體忽現(xiàn)了鍬長(zhǎng)沙蠟?zāi)壳昂剖袌?chǎng)襪對(duì)帶兔電梯振物業(yè)羅的青戀睞，吩同時(shí)也是舍受城冰區(qū)土陳地規(guī)傷劃所板限。專業(yè)饒+服雄務(wù)高端辰住宅破非別我墅產(chǎn)龍品戶障型面法積供掩給產(chǎn)品醉缺乏熄亮點(diǎn)榨及創(chuàng)均新◎非別旦墅高瞎端住筍宅主蒜力戶亮型以事三房熊、四緣瑞房為男主；主力倆戶型打面積啦跨度段較大爬，從湯12撇0~藍(lán)18稼0㎡蚊；戶型級(jí)結(jié)構(gòu)裁單一糟，以得平層既為主某，較惠少見覺復(fù)式片，在城倆東的年星城渾世家秩有少劍量代籃表作則品；戶型嘗偏大蟲，主脈力戶財(cái)型三錯(cuò)房、逐四房耀的面浪積較妨大，這是惜長(zhǎng)沙聲目前駕消費(fèi)貪的現(xiàn)矛狀。專業(yè)秘+服緊務(wù)200250300350400450500160280400據(jù)我尺司調(diào)兄查，困目前駐長(zhǎng)沙跳別墅扮產(chǎn)品恨按其惹產(chǎn)品色素質(zhì)掛共分影為三顆類產(chǎn)探品：攜經(jīng)濟(jì)寧型別蠅墅、反高級(jí)善別墅進(jìn)、豪窗宅別檢墅，撫這三璃類產(chǎn)因品線止，每騙類產(chǎn)蜜品線累的客沙戶群畝特征閃和產(chǎn)掛品價(jià)合值體將系存扯在很電大的格差異類。經(jīng)濟(jì)顏型別墅建筑敏面積16赴0-腫28帥0㎡高級(jí)別墅建筑著面積28儉0-今36撈0㎡豪宅別墅建筑哭面積37夢(mèng)0-慚40僻0㎡高端漢住宅躁別墅能產(chǎn)品染分類單價(jià)莫60趴00鈔元/㎡以上澆或總技價(jià)2副00滅-4線00趨萬(wàn)元翠的獨(dú)您棟別儉墅單價(jià)啟40疼00嚼-6勻00茫0元衡/㎡或總醬價(jià)在固10藍(lán)0-塞20躬0萬(wàn)六的獨(dú)油棟、珠聯(lián)排單價(jià)跡在4爽00芒0元村/㎡以內(nèi)象或總購(gòu)價(jià)在錯(cuò)10錫0萬(wàn)推以內(nèi)順的獨(dú)該棟、暖聯(lián)排專業(yè)構(gòu)+服獻(xiàn)務(wù)高端己住宅脂別墅稀產(chǎn)品丈——潑經(jīng)濟(jì)糖型別蝦墅◎經(jīng)濟(jì)誰(shuí)型別陶墅單撐價(jià)集闖中在30犯00巡壽元/籌㎡左占右，該怒價(jià)格境在長(zhǎng)率沙只是爽中高婚檔住害宅的奸均價(jià)射，故諸該類產(chǎn)品恩在市捎場(chǎng)上喂的集餓中供永應(yīng)，辛使長(zhǎng)沙別念墅型立產(chǎn)品檔形象凱大減酒；◎長(zhǎng)沙性經(jīng)濟(jì)她型別弟墅體輩量約85利萬(wàn)㎡，沖淡頃了長(zhǎng)砍沙別過墅市聰場(chǎng)，皇由此逮可見糧，長(zhǎng)沙逃別墅杯產(chǎn)品蕉魚目石混雜初；◎長(zhǎng)沙虛經(jīng)濟(jì)造型別喂墅總挺價(jià)集牌中在50黑~8壺0萬(wàn)之間賢，從雁該類應(yīng)產(chǎn)品繞的銷腿售速度策上來(lái)養(yǎng)看，吼長(zhǎng)沙肢人接魔受度隆較高準(zhǔn)。專業(yè)戒+服畏務(wù)高端蘭住宅爐別墅辛產(chǎn)品蛙——每高級(jí)學(xué)別墅◎長(zhǎng)沙吸高級(jí)墾別墅制單價(jià)勻集中喚在50易00悄元/率㎡左麥右，該囑類產(chǎn)隊(duì)品往重往以墻占據(jù)鈔較多泛社區(qū)坐資源辭為背導(dǎo)景，侮在同一宣住宅冤區(qū)內(nèi)而屬于殊拔高貌型產(chǎn)拍品，受單價(jià)鎖區(qū)間賊較為斯合理交；◎長(zhǎng)沙遣高級(jí)泰別墅鋒體量啊約7萬(wàn)剛㎡，供犧應(yīng)量距不足炭，這蒜也說睬明在怎由經(jīng)芬濟(jì)型熊別墅胞往更蘋高檔鉗次遞易進(jìn)的職過程中肌，開電發(fā)商蔬比較獵慎重但，但帽從銷球售上恭看，醬該類踢產(chǎn)品御受歡剛迎度獲較高宵；◎長(zhǎng)沙架高級(jí)喘別墅深面積誓集中酬在30宴0~磁40壩0㎡，較碼經(jīng)濟(jì)廣型別路墅面啊積稍伯大，浮而且拔從產(chǎn)譜品類雀型上弊已為宮獨(dú)棟別兼墅，團(tuán)但其蒙戶型轎功能惰并未絲式從經(jīng)泛濟(jì)型具別墅結(jié)的基暑礎(chǔ)上喬有質(zhì)撫的變春化，吉功能扎性一午般；◎長(zhǎng)沙群高級(jí)零別墅假總價(jià)弟集中記在13艱0~寶20倆0萬(wàn)之間占，1庸00南萬(wàn)以翠上的閱高級(jí)元?jiǎng)e墅歡銷售率量不斑大，叉但其灰銷售速度巷較快泰。專業(yè)評(píng)+服績(jī)務(wù)高端腰住宅權(quán)別墅設(shè)產(chǎn)品圓——恨豪宅罪別墅◎長(zhǎng)沙巾豪宅蛛別墅體單價(jià)冷集中魯在7惹00并0元亡/㎡片以上噴，該搶類產(chǎn)王品是殊在社升區(qū)中霞占據(jù)濕核心鈴景觀展資源紙，為目前響長(zhǎng)沙夸豪宅桌市場(chǎng)寬上的受佼佼鴨者，碼也是宇長(zhǎng)沙蛇上層構(gòu)人士改尊貴根身份瘦的標(biāo)賢志；◎長(zhǎng)沙苦高級(jí)主別墅秀體量妄約2外萬(wàn)㎡泰，豪畝宅別敢墅的說供應(yīng)拔量龐繩大，置主要柳是岳器麓山剪公館油項(xiàng)目告較集舞中的市場(chǎng)污放量敘造成笛，故漫在階起段內(nèi)墊低中殲高別幼墅產(chǎn)作品市覽場(chǎng)放牙量不蘿均衡喘；◎長(zhǎng)沙續(xù)高級(jí)贊別墅資面積境集中勿在3撲00跪~4塘00僅㎡，且面積拴較小掙，與晝高級(jí)綱別墅感的最巡壽大區(qū)練別在街于享霉受核窗心景觀解資源疫不同復(fù)，分呼析主駁要為俱在別綠墅戶泊型空眨間尺規(guī)度上蘆的創(chuàng)伍新意鐮識(shí)及予豪宅叔空間墓尺度毫的把絞握方逝面思維桂陳舊絮造成犧，面境積還楚有擴(kuò)另大空償間；◎長(zhǎng)沙像高級(jí)露別墅承總價(jià)味集中卵在2夸00袋~4蕉00鉤萬(wàn)之鐵間，納30卡0萬(wàn)笨左右震的豪照宅別蠟墅占纖絕大廳部分禿，3手00魯萬(wàn)的總價(jià)昂也是廊許多問長(zhǎng)沙夾高端摘客戶只接受得度最幅高的楊別墅掛型產(chǎn)證品。專業(yè)嚇+服隸務(wù)高端忍產(chǎn)品商市場(chǎng)鋒現(xiàn)狀役總結(jié)別墅搬類：1、愈現(xiàn)有譽(yù)別墅攀產(chǎn)品陶中，休經(jīng)濟(jì)披型別在墅供布應(yīng)量壟大，納競(jìng)爭(zhēng)皆比較攪激烈瞧，不吩宜大崇規(guī)模妥入市烤；豪雄宅別趴墅量漫少。2、速根據(jù)御目前召市場(chǎng)御銷售樣狀況氏，高換端別豎墅類淡產(chǎn)品盈總價(jià)恨應(yīng)控?zé)捴圃诓?0軍0萬(wàn)口元/撐套以圖內(nèi)；非別諸墅類掠：1、夜目前誘市場(chǎng)掩上暢作銷型及產(chǎn)品娛以小束高層傻、高璃層為奪主流始，市財(cái)場(chǎng)競(jìng)韻爭(zhēng)比卸較激戚烈；2、主主力番需求養(yǎng)戶型窯為三眉房、所四房腫，主兆要需酷求戶姥型面漫積為記13縱0-能15揚(yáng)0㎡棉；3、鋪洋房損是市艱場(chǎng)稀廉缺產(chǎn)框品，仿小高艦層創(chuàng)歐新戶友型市矩場(chǎng)接日受度員較高市場(chǎng)總結(jié)打造城市高端市場(chǎng)新標(biāo)準(zhǔn)擁有城市資源：擁有城市資源和城市配套設(shè)施。交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路或城市快速路。擁有景觀資源：強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境、更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊的自然景觀。規(guī)模：建筑面積在20萬(wàn)平方米以上。規(guī)劃：要有規(guī)劃亮點(diǎn)，還需同自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。配套：有相對(duì)齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)在3500元以上或總價(jià)在100萬(wàn)以上，物業(yè)具有保值增值價(jià)值。服務(wù)：品牌物管，相對(duì)優(yōu)化的服務(wù)措施和設(shè)施。社區(qū)文化：營(yíng)造高雅的文化氛圍和充滿親情的新型鄰里關(guān)系。存在的？只停留在建筑形態(tài)表面功能沒達(dá)到高端產(chǎn)品的要求空間尺度把握上過于粗糙服務(wù)性配套設(shè)施不健全城市配套資源不完善破立創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸誓TO疾WN久HO腸US肥E萬(wàn)科藍(lán)城創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸訴TO畏WN兩HO女US動(dòng)E創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸渾會(huì)所創(chuàng)新產(chǎn)品推薦疊加絲式HO膝US難E創(chuàng)新產(chǎn)品推薦創(chuàng)新產(chǎn)品推薦疊加鉆HO研US偵E寬景碗洋房創(chuàng)新產(chǎn)品推薦寬景詠洋房創(chuàng)新產(chǎn)品推薦創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸拐情景毯洋房創(chuàng)新產(chǎn)品推薦情景淡洋房萬(wàn)科棄城創(chuàng)新產(chǎn)品推薦情景簽洋房萬(wàn)科肚城創(chuàng)新產(chǎn)品推薦創(chuàng)新奶小高瞞層確定行項(xiàng)目陽(yáng)整體放開發(fā)譜目標(biāo)謙方向解決濾項(xiàng)目唇產(chǎn)品候開發(fā)芒市場(chǎng)仿步驟啟動(dòng)份區(qū)產(chǎn)愚品定搖位及福市場(chǎng)槍應(yīng)對(duì)項(xiàng)目辰解析同致行匯報(bào)倒綱要專業(yè)+服務(wù)目標(biāo)一-迅速啟動(dòng)項(xiàng)目，快速消化、快速回款，為后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)；作用二-一舉樹立項(xiàng)目整體形象；作用三-在啟動(dòng)區(qū)中試探市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的接受能力，為深度開發(fā)提供提供依據(jù)多產(chǎn)品線、暢銷產(chǎn)品組合多產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶深度與廣度，降低風(fēng)險(xiǎn)；選擇經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證的、市場(chǎng)主流、暢銷的別墅產(chǎn)品，保證快速銷售、回款，降低風(fēng)險(xiǎn)。一舉展示項(xiàng)目精華充分展示項(xiàng)目的規(guī)模資源、大盤形象和項(xiàng)目精華產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位找準(zhǔn)每類產(chǎn)品目標(biāo)客戶的核心價(jià)值點(diǎn)，形成產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)。打造長(zhǎng)沙城市高端住宅新標(biāo)志定義長(zhǎng)沙城市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)目標(biāo)專業(yè)壇+服密務(wù)項(xiàng)目愧啟動(dòng)螞區(qū)的緩產(chǎn)品拐定位英組合薪策略項(xiàng)目忠啟動(dòng)管期別芒墅類進(jìn)產(chǎn)品掀以市訪場(chǎng)哈成熟汗型、者暢銷營(yíng)型TO蹦WN補(bǔ)HO遲US余E和非益別墅葛類產(chǎn)鞠品以存在烏巨大典市場(chǎng)逝機(jī)會(huì)增的多甘層洋匯房為主磚力產(chǎn)獲品，化同時(shí)尤以少年量創(chuàng)積新型懸小高活層和棋獨(dú)棟濟(jì)別墅冰產(chǎn)品班為輔悄助產(chǎn)畢品。同時(shí)少，經(jīng)煤過我漸司初碌步調(diào)定查，汪20匪06燭-2既00當(dāng)7年慨長(zhǎng)沙頂房地鎮(zhèn)產(chǎn)供嫩應(yīng)量晨比較狹集中恥，預(yù)踩計(jì)推邀出量繁將達(dá)腫到3套45勞萬(wàn)平咽方米悼，而涂且產(chǎn)辨品類便型集戶中在會(huì)小高草層、蝕高層苦，低徐密度馳物業(yè)抹城區(qū)燃內(nèi)供單應(yīng)稀叫缺，婦故本木項(xiàng)目上應(yīng)充簡(jiǎn)分考蔥慮利災(zāi)用市槳場(chǎng)機(jī)釀會(huì)藍(lán)，規(guī)析避市造場(chǎng)風(fēng)街險(xiǎn)的吧產(chǎn)品煩定位方策略鼻。物業(yè)種形態(tài)磚的市籠場(chǎng)需離求類別比例權(quán)重因素1獨(dú)立別墅13.30%50%6.65%聯(lián)排別墅30.00%50%15.00%花園洋房33.30%50%16.65%小高層23.32%50%11.66%

100%

49.96%類別比例權(quán)重因素2獨(dú)立別墅32.00%10%3.2%聯(lián)排別墅45.00%10%4.5%花園洋房5.00%10%0.5%公寓18.00%10%1.8%

100.00%40%10.0%依據(jù)蠢一：扯中高嶺端客輔戶對(duì)番物業(yè)警形態(tài)湯的需因求根據(jù)饞因素蹈權(quán)重且法，莫針對(duì)洽中高墓端客擺戶的煉需求路、高江端市戚場(chǎng)供棉應(yīng)結(jié)柜構(gòu)和諒客戶戰(zhàn)對(duì)廣炮電片秋區(qū)價(jià)撒格承抹受力各三者敵綜合亂，推色導(dǎo)市懂場(chǎng)因瞇素下毫的物堪業(yè)類做型組說合方巡壽案。依據(jù)研二：肅高端鍛市場(chǎng)蕩供應(yīng)悼結(jié)構(gòu)依據(jù)短三：弦價(jià)格迅承受露能力價(jià)格初始比例(%)可發(fā)展方向需求比例權(quán)重因素37000以上3.44%獨(dú)立別墅3.44%40%1.38%4001-45006.89%聯(lián)排別墅24.09%40%9.64%3501-380017.20%聯(lián)排別墅3301-350010.30%花園洋房34.40%40%13.76%3001-330024.10%花園洋房2000-300037.90%小高層37.90%40%15.16%

100%

100%

39.93%+=類別加權(quán)后的需求比例修正后的占地比例獨(dú)立別墅11.23%11%±2%聯(lián)排別墅29.14%29%±2%花園洋房30.91%31%±2%小高層28.62%29%±2%

100%100%經(jīng)過吧驗(yàn)證谷，加錄權(quán)后求的比嬸例適庫(kù)用于清占地禾面積儀，即厘根據(jù)鏡市場(chǎng)括需求魂，獨(dú)立卡別墅丘占總旨用地干的1雞1%架±2牢%，穗聯(lián)排蓄占總僻用地那的2拳9票%±逃2%，花翅園洋蛛房占傾總用熄地的慕31糾%攔±2柜%，小做高層喘占總憐用地乏的2貪9添%±罷2%，即30想%土擴(kuò)地用花于小屈高層陪，7姥0%朱土地脖用于膝低密渴度住階宅。在樓跡盤案問例借色鑒和糾土地酸資源傲利用平狀況蔽來(lái)看扇，獨(dú)殺立別旬墅套承數(shù)保樓持在雞20峽套較易為合涌適，弓經(jīng)測(cè)炒算（倘20癢*4鳴00限/0帥.2至=4還00院00約）獨(dú)叮立別鐵墅總丸用地羽約4穴00郊00滅平方劫米，筋占總用回地面宇積的授13籮%。物業(yè)框形態(tài)漿的市飛場(chǎng)需塘求市場(chǎng)命變化細(xì)下各業(yè)種物董業(yè)類桌型土拔地配裂比最循優(yōu)方舞案我司納認(rèn)為島表2費(fèi)方案脅為最唐優(yōu)方呼案經(jīng)濟(jì)步測(cè)算男表項(xiàng)目響啟動(dòng)誦區(qū)的的七種交開發(fā)尺方案惑對(duì)比夸（綜釘合）容積率產(chǎn)品組合總戶數(shù)物業(yè)形象高度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)銷售周期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1.12別墅：20套TOWNHOUSE：420套洋房：0套小高層：1643套2083套極高，屬于純粹的豪宅TOWNHOUSE為高端主流產(chǎn)品，有一定品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品線不夠豐富，無(wú)洋房預(yù)計(jì)4—5年一般1.16別墅：20套TOWNHOUSE：336套洋房：194套小高層：1643套2193套非常高，有望成為長(zhǎng)沙高端物業(yè)的新標(biāo)桿TOWNHOUSE為高端主流產(chǎn)品，有一定品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)洋房為稀缺產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)小預(yù)計(jì)4—5年較低1.19別墅：20套TOWNHOUSE：294套洋房：292套小高層：1643套2249套較高，屬于較為常規(guī)的做法TOWNHOUSE、洋房同為高端主流產(chǎn)品，洋房有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力預(yù)計(jì)5年一般1.23別墅：20套TOWNHOUSE：210套洋房：486套小高層：1643套2359套特色突出，大量洋房單位能夠革新市場(chǎng)新的高端印象洋房為高端主流產(chǎn)品，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力預(yù)計(jì)5—6年較高1.25別墅：20套TOWNHOUSE：168套洋房：583套小高層：1643套2414套一般，物業(yè)檔次有所影響洋房為高端主流產(chǎn)品，體量較大，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力TOWNHOUSE體量小競(jìng)爭(zhēng)壓力不大預(yù)計(jì)5—6年較高1.28別墅：20套TOWNHOUSE：126套洋房：681套小高層：1643套2469套一般，不能稱的上真正意義上的豪宅洋房為高端主流產(chǎn)品，體量較大，有不小的競(jìng)爭(zhēng)壓力TOWNHOUSE體量小競(jìng)爭(zhēng)壓力小預(yù)計(jì)5—6年高1.30別墅：20套TOWNHOUSE：84套洋房：778套小高層：1643套2525套較低，洋房將成為市場(chǎng)的消化難點(diǎn)洋房為高端主流產(chǎn)品，體量十分大，有很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力TOWNHOUSE體量十分小無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力預(yù)計(jì)6年高表2民方案擇為市份場(chǎng)最組優(yōu)方聾案項(xiàng)目續(xù)啟動(dòng)鄰區(qū)產(chǎn)喊品物叔業(yè)類洲型及戴面積籮配比婚定位建筑類型土地面積比例建筑面積建面比例套數(shù)容積率獨(dú)立別墅4000013%120003%300.3聯(lián)排別墅12000039%7200020%2280.6洋房5500018%5500015%3061小高層9200030%23000062%16432.5合計(jì)307000100%369000100%22661.20建筑形式獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房小高層合計(jì)/平均經(jīng)濟(jì)分析目標(biāo)價(jià)格100005500400032003972總成本6809.226097.716244.561046.30109750.6毛利潤(rùn)5190.813502.35755.512553.7037449.4單方土地收益1297.71125.191046.451364.531219.9單方建面收益4325.71875.311046.45545.811014.9市場(chǎng)分析市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)沙豪宅型別墅欠缺，容易形成市場(chǎng)亮點(diǎn),進(jìn)而奠定項(xiàng)目高端形象。是目前長(zhǎng)沙主流的別墅類產(chǎn)品供應(yīng)形式，主場(chǎng)接受度高。市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，可以形成新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。市場(chǎng)主流產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)土地利潤(rùn)的最佳形式。市場(chǎng)劣勢(shì)體量不宜過大，對(duì)用地規(guī)模及環(huán)境要求高。市場(chǎng)大量的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅供應(yīng)市場(chǎng)接受程度和價(jià)格需要驗(yàn)證。市場(chǎng)供應(yīng)量大，價(jià)格預(yù)期不高，銷售壓力大。啟動(dòng)期開發(fā)期策略以低量（30套）低密度（0.3）的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)出先期出擊市場(chǎng)，形成項(xiàng)目高端市場(chǎng)形象。以每年76套以內(nèi)的供應(yīng)量和豪景支持，配合獨(dú)立別墅樹立市場(chǎng)形象，同時(shí)盡量使項(xiàng)目收益最大化。部分洋房以類HOUSE的形式介入市場(chǎng)，使項(xiàng)目更具市場(chǎng)靈活性和可售物業(yè)多樣性，有效保證項(xiàng)目總體收益。后期利潤(rùn)的貢獻(xiàn)者，但須防范可能的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。占地比例13%57%30%聯(lián)排阿55元00美元/慶平方免米、繭洋房紀(jì)40膽00晃元/城平方材米，驢即毛衡利潤(rùn)艦3.拼46搜億元今可以衰實(shí)現(xiàn)稼。同致到行觀質(zhì)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)分析專業(yè)艘+服訂務(wù)項(xiàng)目究啟動(dòng)句區(qū)的央產(chǎn)品扇定位篇依據(jù)高端牢客戶柄訪談吊結(jié)論駐：“忍以大脖戶型趁為主客，面液積在線15稱0-雀30謊0平竿方米廟之間舊”。業(yè)內(nèi)垮人士擦訪談壺結(jié)論呆“聯(lián)唉排別仰墅的厘面積順在1隱80此-3看00撈平方演米。猜”根據(jù)槐市場(chǎng)嚇銷售仿或市趁場(chǎng)關(guān)貞注情森況，暑目前盲長(zhǎng)沙地市場(chǎng)獎(jiǎng)高端譽(yù)市場(chǎng)頌可參索照別禮墅及雕非別最墅高撓尚物巧業(yè)案項(xiàng)例列各表：戶型面積定位小高閥層途12脾0-紛16絡(luò)0㎡多層燙洋房瓜16耐0-鞏20中0棄㎡聯(lián)排烤別墅文18錫0-談35區(qū)0㎡獨(dú)棟嬸別墅司35承0-頌80腔0㎡專業(yè)口+服輩務(wù)項(xiàng)目食啟動(dòng)攜區(qū)的央產(chǎn)品遍定位把依據(jù)高端趴客戶文訪談椒結(jié)論否：“摔聯(lián)排哀別墅艇價(jià)格洽控制僑在4瓶50屆0元覆每平泡方米遞左右旗”痰。本項(xiàng)躲目座捷談會(huì)衡之結(jié)喇論一萬(wàn)：“日別墅午價(jià)格傳定在壁每套痕20斥0萬(wàn)池元以眼上，光但不鞋要超聲過8躁00括萬(wàn)元狡。結(jié)論買二：洲“5命00