中冶項(xiàng)目全盤(pán)營(yíng)銷策劃方案珠海中原事業(yè)一部

ZhuHai.11.2011熱銷？調(diào)控？上漲？狼來(lái)了？狼真的來(lái)了！國(guó)家從2009年年初開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體調(diào)控政策之初，大家信心使然，以為房?jī)r(jià)可以平緩或抑制但連續(xù)三次調(diào)控依舊雷聲大、雨點(diǎn)小，房?jī)r(jià)依舊歡快的上揚(yáng)漸漸大家開(kāi)始麻木，對(duì)調(diào)控政策已無(wú)信心，甚至認(rèn)為每次都是以調(diào)控之言，施漲價(jià)之實(shí)事不過(guò)三，如果本輪調(diào)控再無(wú)成效，再不起效果，以后就再也沒(méi)人相信“狼來(lái)了！”>停止核準(zhǔn)用于購(gòu)買(mǎi)土地等用途的房企IPO>提高土地增值稅預(yù)征稅率>打擊假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等行為>減免房地產(chǎn)交易稅收如營(yíng)業(yè)稅征收年限改為2年>支持自住型需求，首套普通住宅貸款利率下浮30%>稅收優(yōu)惠收緊，如營(yíng)業(yè)稅征收年限改為5年>貸款政策逐步收緊>行政手段強(qiáng)行打壓市場(chǎng)需求>限貸令、限購(gòu)令>營(yíng)業(yè)稅超過(guò)年限全額征收>利率不斷提高>存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)歷史新高政策先緊后松政策寬松，刺激成交，年底收緊417、/97政策步步加碼，逐步收緊新國(guó)八條，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策2008200920102011房?jī)r(jià)快速上漲、市場(chǎng)規(guī)模大幅攀升、供求結(jié)構(gòu)日趨不合理、歷次調(diào)控效果不佳本輪調(diào)控的決心與力度，不容置疑多管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將承受巨大壓力，市場(chǎng)已進(jìn)入速凍期。從住房交易、持有、轉(zhuǎn)手各個(gè)環(huán)節(jié)加大成本，升級(jí)限購(gòu)控制，提升信貸門(mén)檻，貨幣政策緊縮；調(diào)控著手點(diǎn)“堵”大于“疏”，意指以壓制需求達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的當(dāng)前政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)出“去杠桿化、去需求化、去市場(chǎng)化、去流動(dòng)性”信貸稅收房產(chǎn)稅限購(gòu)規(guī)范貨幣緊縮限貸限購(gòu)限價(jià)降價(jià)？2010.4.15新國(guó)十條2010.9.29國(guó)五條2011.1.26國(guó)八條下半年成交量放大已是必然，量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)凸顯2011年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)受2010年至2011年上半年調(diào)控政策的影響已經(jīng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的頹勢(shì)，“金九銀十”等傳統(tǒng)熱賣(mài)期的消亡再一次加大開(kāi)發(fā)商的資金回收的成效，上半年大量囤積的貨量無(wú)處安放，量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)在整個(gè)市場(chǎng)中彌漫開(kāi)來(lái)成交量將有明顯的下滑：新國(guó)八條的實(shí)施導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入速凍期，限購(gòu)范圍擴(kuò)大、貸款進(jìn)一步收緊將嚴(yán)重抑制市場(chǎng)需求的釋放，2011年市場(chǎng)全國(guó)成交總量出現(xiàn)明顯萎縮，預(yù)計(jì)較2010整個(gè)下半下滑幅度將在20~30%。房?jī)r(jià)基本不可能上漲：受市場(chǎng)成交量快速萎縮并將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的影響，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)將以下滑走勢(shì)為主。2011年下半年樓市再次陷入冰點(diǎn)，甚至比2008年更加悲觀樓市調(diào)控政策看不到絲毫松綁，樓市的低迷持續(xù)到明年看來(lái)已成必然前期大量貨量的囤積，必然導(dǎo)致后續(xù)推售壓力的劇增房?jī)r(jià)將受到有效遏制，不可能再出現(xiàn)明顯漲幅淡市之下，我們?nèi)绾巫鲩_(kāi)市場(chǎng)？目錄Contents工作啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略思考市場(chǎng)分析競(jìng)品分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣1234560816295173103Page項(xiàng)目屬性及核心價(jià)值點(diǎn)本項(xiàng)目位于珠海市金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)片區(qū)，目前鎮(zhèn)區(qū)市政建設(shè)較落后，周邊建筑陳舊，形象較差，片區(qū)發(fā)展尚待完善

說(shuō)明項(xiàng)目位于珠海市金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)片區(qū)，位于西湖城區(qū)金銘東路北側(cè)、金城路西側(cè)目前項(xiàng)目周邊未有配套，品牌開(kāi)發(fā)商云集，項(xiàng)目局部區(qū)位相較閉塞，展示面略有不足項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目地塊方正、地勢(shì)平坦，規(guī)模在片區(qū)內(nèi)屬小規(guī)模、低體量項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊內(nèi)部情況項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，無(wú)明顯高差，無(wú)臨時(shí)建筑占地面積18100平米建筑面積55529平米容積率2.5綠化率35%層高17層商業(yè)面積1610平米其他項(xiàng)目執(zhí)行70/90政策項(xiàng)目外馬路項(xiàng)目?jī)?nèi)地塊項(xiàng)目四至：項(xiàng)目地處十字路段夾角位，周邊有兩個(gè)商住項(xiàng)目在建、一地塊計(jì)劃動(dòng)工，地塊北南面有學(xué)校，缺乏強(qiáng)勢(shì)景觀資源向左頂住這根線7.81cm5.27cm向右頂住這根線向下頂住這根線

項(xiàng)目四至說(shuō)明北面：珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)金灣校區(qū)南面：中航地產(chǎn)項(xiàng)目、保利地產(chǎn)項(xiàng)目西面：未來(lái)居住用地，暫為空地東面：機(jī)場(chǎng)路段、時(shí)代山湖海六期項(xiàng)目景觀：西面以及北面視野面較為寬闊，無(wú)明顯建筑物遮擋北面南面西面東面區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目所在的金灣區(qū)位于珠海的西部靠海方位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以科技工業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展模式已逐漸成熟

說(shuō)明金灣區(qū)于2001年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，位于珠海西部，下轄有三灶、平沙、紅旗、南水四鎮(zhèn)，區(qū)位有市級(jí)的三大功能區(qū)：珠海航空產(chǎn)業(yè)園、珠海國(guó)家高新區(qū)三灶科技工業(yè)園和高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)、聯(lián)港工業(yè)區(qū)，同時(shí)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的也較好截止2008年末，金灣全區(qū)總?cè)丝?4.03萬(wàn)，其中戶籍人口13.07萬(wàn)；全區(qū)有中小學(xué)60多所，在校學(xué)生15000多名，大學(xué)5所，在校大學(xué)生人數(shù)已達(dá)4萬(wàn)多人金灣區(qū)東鄰香港、澳門(mén)，南連著名的大西國(guó)際水道，北靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地金灣區(qū)區(qū)位圖交通屬性：項(xiàng)目周邊距離珠海機(jī)場(chǎng)、橫琴中心區(qū)在30分鐘車程以內(nèi)，聯(lián)系機(jī)場(chǎng)和橫琴的金海大橋在項(xiàng)目附近，帶來(lái)未來(lái)交通利好

說(shuō)明項(xiàng)目15分鐘可直達(dá)珠海機(jī)場(chǎng)，25分鐘可達(dá)華發(fā)新城，30分鐘可達(dá)橫琴中心區(qū)，40分鐘可達(dá)高欄港金海大橋建成通車后，從項(xiàng)目開(kāi)車至橫琴區(qū)中心僅需15-20分鐘交通屬性珠海金海大橋市中心市中心珠海機(jī)場(chǎng)金海大橋競(jìng)爭(zhēng)屬性：項(xiàng)目周邊品牌開(kāi)發(fā)商云集，與項(xiàng)目同期開(kāi)售時(shí)間段內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)代山湖海中珠上郡長(zhǎng)盈花園新世界康橋海岸豪苑嘉珠廣場(chǎng)櫻雪和苑中珠上品翰林金寓萬(wàn)科城市花園保利香檳國(guó)際花園中航地產(chǎn)世榮名筑本案周邊項(xiàng)目區(qū)域分布中珠上品新世界康橋新世界海濱花園長(zhǎng)盈花園保利香檳花園日光海岸世榮名筑時(shí)代山湖海項(xiàng)目屬性分析小結(jié)有利因素不利因素項(xiàng)目周邊整體風(fēng)貌較差，缺少基建配套實(shí)施項(xiàng)目周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源項(xiàng)目距離珠海市中心區(qū)較遠(yuǎn)，吸引市區(qū)客戶存在不小的難度項(xiàng)目周邊配套不完善，主要還須依靠鎮(zhèn)中心的配套項(xiàng)目周邊地產(chǎn)項(xiàng)目較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目所在金灣區(qū)工業(yè)較為發(fā)達(dá)，由此產(chǎn)生一批有一定購(gòu)買(mǎi)力的客戶群體項(xiàng)目靠近金海大橋，距離橫琴30分鐘車程，有望借勢(shì)橫琴以及機(jī)場(chǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引橫琴及外地客戶可考慮利用借勢(shì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)域推廣各大品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐片區(qū)，利于片區(qū)價(jià)值拉升目錄Co洲nt同en峰ts項(xiàng)目目標(biāo)以及核心價(jià)值點(diǎn)探討工作扎啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略武思考市場(chǎng)源分析競(jìng)品狹分析項(xiàng)目廢定位營(yíng)銷岡推廣1234560816295173103Page結(jié)合浸項(xiàng)目停背景桂，如削何突柱破該赴區(qū)域繭市場(chǎng)密競(jìng)爭(zhēng)遞并實(shí)現(xiàn)資境金的宮快速回籠是識(shí)項(xiàng)目謙的首際要目眠標(biāo)甲方畜目標(biāo)市場(chǎng)妙目標(biāo)品牌肌目標(biāo)突破鉤現(xiàn)有光的市匹場(chǎng)競(jìng)童爭(zhēng)，實(shí)茶現(xiàn)資即金快梯速回榨籠實(shí)現(xiàn)中冶在無(wú)珠海通金灣犬首個(gè)緒開(kāi)拓詠市場(chǎng)緞項(xiàng)目12項(xiàng)目扁背景1項(xiàng)目暑片區(qū)箱為西徐部未占來(lái)核穴心中控心，沙但目挖前尚談未成鋼型3項(xiàng)目沫周邊號(hào)品牌互開(kāi)發(fā)情商強(qiáng)鏡勢(shì)進(jìn)劑駐，睬未來(lái)罷同期讀供應(yīng)客量極俯大，井競(jìng)爭(zhēng)飛激烈2項(xiàng)目椅體量戒較小罩，并精無(wú)強(qiáng)相勢(shì)景扯觀資缸源，狡戶型徒結(jié)構(gòu)通缺乏強(qiáng)亮點(diǎn)本項(xiàng)律目要院同時(shí)健實(shí)現(xiàn)犯市場(chǎng)及目標(biāo)微并兼潮顧品餐牌目游標(biāo)，項(xiàng)目貢開(kāi)發(fā)信檔次潔宜定壺位為刪中端刷項(xiàng)目項(xiàng)目寫(xiě)開(kāi)發(fā)辭檔次低端中端高端市場(chǎng)目標(biāo)品牌船目標(biāo)降低袖銷售堤風(fēng)險(xiǎn)策，實(shí)燒現(xiàn)現(xiàn)售金回塊流以中階端項(xiàng)范目形必象引幻玉入中很冶品犧牌價(jià)鉛值，盲拉升榆項(xiàng)目爐價(jià)值項(xiàng)目鐘周邊染資源誰(shuí)難以陳支撐低端書(shū)項(xiàng)目頸多為賤本土害開(kāi)發(fā)絞商小眾項(xiàng)目蜂，難拌以體絮現(xiàn)中壤冶品壺牌文視化低端住宅蠅產(chǎn)品知，對(duì)確項(xiàng)目膨形象里提升顯力不幕足受整鬼體房逐地產(chǎn)尸市場(chǎng)裁大環(huán)迷境的盞影響稼和自番身局燈限，培中原認(rèn)搶為開(kāi)津發(fā)商剃在此渣項(xiàng)目丹上有蜂以下飄幾個(gè)渡困境站：整體市終場(chǎng)環(huán)贏境珠海經(jīng)昨濟(jì)發(fā)籌展品牌退開(kāi)發(fā)五商競(jìng)菜爭(zhēng)自身希規(guī)模封、區(qū)能域限屈制全國(guó)遞房地儉產(chǎn)市就場(chǎng)受殊新政生影響克出現(xiàn)熊持續(xù)定低迷溫，并濕預(yù)計(jì)排在相晶當(dāng)長(zhǎng)斜一段短時(shí)間漫內(nèi)持義續(xù)出抗現(xiàn)量遞價(jià)齊盆跌珠海受案整體鍵環(huán)境攔的影犬響，蒼雖然謠價(jià)格產(chǎn)并未橡出現(xiàn)眾明顯桐回落炸，但仙成交遷量已濕有所蓮下滑珠海唇同深卡圳歸蒼為經(jīng)仁濟(jì)特嗎區(qū)，思但基嚇建配鞏套、喜產(chǎn)業(yè)瞧發(fā)展啦都遠(yuǎn)興遠(yuǎn)落層后，鞭隨著收近幾授年珠圖海市獸大型豬基建癥不斷村上馬皆，珠范海樓滅市出攜現(xiàn)飆故升，擾但現(xiàn)逃階段臟珠海煙的房呀價(jià)是爽否已槍經(jīng)透豈支完螺珠海像未來(lái)園的利作好項(xiàng)目浩所屬蓮片區(qū)懼品牌鴨開(kāi)發(fā)榆商云團(tuán)集，白萬(wàn)科北、新君世界絮、時(shí)賄代、命保利骨以及扛中航向地產(chǎn)飲紛至捷沓來(lái)拆，在葉同期放與項(xiàng)甜目有富所競(jìng)逃爭(zhēng)項(xiàng)目稍自身平規(guī)模壘不足泳兩萬(wàn)蚊平米睛，從愉規(guī)模健、建卻面、鴉景觀四資源捧以及異產(chǎn)品牙打造章上存色在先而天不問(wèn)足項(xiàng)目君困境困境茅一：網(wǎng)受調(diào)收控政銀策的蔬影響坡，全射國(guó)一他二線燒樓市賊出現(xiàn)使明顯井下滑宿，珠受海雖皺得意攀于基旅建利頌好消恢息，系但房仰地產(chǎn)擋市場(chǎng)啦量?jī)r(jià)聚均出略現(xiàn)持晃續(xù)走怨低Note：一線城市為北京、上海、廣州、深圳；二線代表城市為天津、重慶、成都、杭州、長(zhǎng)沙Source：各城市政府部門(mén)，中原各城市研究部，因數(shù)據(jù)延遲略有差異-6.99%一線城市二線代表城市M.Av:800.4M.Av:744.4220走09困-2淚01應(yīng)1（單位樓：萬(wàn)伐平方桃米）重點(diǎn)嗓監(jiān)控誰(shuí)城市私成交爐量匯頸總20受10年1月-2野01模1年6月珠酸海市濱推貨臨及解以籌率獲統(tǒng)計(jì)困境二：怠珠海洽現(xiàn)行封配套陸和人陰口比賤例并工不足透以支駱撐珠膚海房塘價(jià)，彈未來(lái)還珠海房地產(chǎn)附市場(chǎng)繩潛力途是否層充足珠海碧未來(lái)嶺基建剝利好撇：港珠繳澳大橋廣珠輕圖軌廣珠頑鐵路橫琴特區(qū)珠海航展高欄港珠海競(jìng)歷年姐房?jī)r(jià)佩走勢(shì)料與人赤口比扁例關(guān)尸系珠海狹歷年滅基建安利好千配套困境踩三：突項(xiàng)目盼所在殖區(qū)域突未來(lái)算推貨惜量巨育大，鞏且多怪為品煉牌開(kāi)菜發(fā)商包，同康期競(jìng)腳爭(zhēng)面吸臨白厚熱化時(shí)代僅山湖餡海保利尺項(xiàng)目中航慣項(xiàng)目時(shí)代休六期新世圣界康構(gòu)橋萬(wàn)科闊項(xiàng)目世榮呆名筑中珠爆上郡時(shí)代叉山湖恩海中珠午上郡中珠批上品時(shí)代烏山湖味海保利項(xiàng)扇目市場(chǎng)送競(jìng)爭(zhēng)暑激烈片區(qū)聚可競(jìng)握爭(zhēng)項(xiàng)語(yǔ)目分鴨布圖困境夠四：青項(xiàng)目輸整體魯規(guī)模鍛較小蟻，外比部景借觀資超源空暈缺，屑局部系區(qū)位愚受制掃于各械大知樂(lè)名品師牌開(kāi)拆發(fā)商奧的項(xiàng)煩目項(xiàng)目賠環(huán)境項(xiàng)目飛基本訓(xùn)屬性用地面積：18100平可售面積：45250平宗地屬性：商住容積率：2.5項(xiàng)目養(yǎng)四至中冶弦項(xiàng)目保利河項(xiàng)目占地面詞積：10盟99個(gè)40平建筑面沈積：41萬(wàn)平時(shí)代肌山湖讀海占地面續(xù)積：17糠.7萬(wàn)平建筑面削積：39窮.6萬(wàn)平時(shí)代襖山湖責(zé)海雅弓苑占地夜面積料：5.政1萬(wàn)建筑面戒積：4.錢(qián)9萬(wàn)突破思雄路一雪：調(diào)傍控壓酸力下財(cái)，部棄分一楊線城或市和辣部分房誠(chéng)二線定城市徒受政字策壓脆力加大，部霉分二阿線城壓市及赴三四線獻(xiàn)城市郵不是環(huán)調(diào)控漫的重兄點(diǎn)，賊將借精此論音市場(chǎng)桐調(diào)控統(tǒng)之機(jī)洋，迅拾猛成長(zhǎng)，展珠海摘介于針二三練線城調(diào)市之井間，溪受基搶建配仙套利館好，癥地產(chǎn)咱市場(chǎng)離看好一線燒城市二線姨城市三四胸線城燭市一線驢城市戴未來(lái)澡面臨每的調(diào)膊控壓陡力較搭大，靜但總城體供恐應(yīng)有抖限，吹市場(chǎng)歷運(yùn)行好會(huì)以滿量跌甩價(jià)平輩為主監(jiān)。受政鄭策調(diào)禮控范綁圍的堤擴(kuò)大具營(yíng)銷互，未役來(lái)二智線城爸市受圖沖擊悄加大候，尤男其是變部分戚房?jī)r(jià)經(jīng)上漲圖過(guò)快況的城甲市價(jià)辰格有扇調(diào)整速壓力所，將財(cái)出現(xiàn)幟量?jī)r(jià)簡(jiǎn)齊跌不。未來(lái)例三四酒線城異市將取會(huì)承米接更膀多來(lái)?yè)p自一盟二線減城市魔的投惕資資價(jià)金，釀總體純來(lái)看冊(cè)將相僻對(duì)平拼穩(wěn)；鍬而一涂些具對(duì)備高鐵娘、旅禾游、敘養(yǎng)老等概陪念的富城市鄙，抗跌桶性尤閘其明殘顯。量跌娛價(jià)平政策陡因素資金罵運(yùn)動(dòng)臉規(guī)律抑制決部分勇高房脈價(jià)城俱市房嚇價(jià)過(guò)儉快上六漲由高聞風(fēng)險(xiǎn)法城市俯流向看低風(fēng)無(wú)險(xiǎn)城醫(yī)市量?jī)r(jià)渠齊跌量?jī)r(jià)早平穩(wěn)思路二：逗相比買(mǎi)民營(yíng)擦企業(yè)，央企嫂的政魯治背功景使讓得其諒在土脊地、春融資辭等方認(rèn)面具島有得李天獨(dú)陰厚的蘿優(yōu)勢(shì)，政策調(diào)改控背貧景下庫(kù)具有橫更強(qiáng)趁的抗饑壓能勒力政策威因素?cái)?shù)據(jù)摧來(lái)源報(bào)：企恐業(yè)定館期報(bào)奶告20揪08港-2栽01柿0年13捉5家上枕市房催企平播均資迫產(chǎn)負(fù)伏債率罪變動(dòng)差情況主要極央企20辮10年新演增土檔地列盡表央企2010年新增土地建筑面積2010年新增土地成交總價(jià)2010年新增土地樓面單價(jià)中建集團(tuán)421.69184.074365.05中海地產(chǎn)987.89224.262270.11華潤(rùn)置地373.7794.112517.97中信地產(chǎn)210.71149.97114.04保利地產(chǎn)1724.82537.93118.59招商地產(chǎn)175.5190.615162.82思路三：移交通惕配套查利好冒，加飼強(qiáng)了尾珠海已與珠探三角叛、港驚澳地孕區(qū)的序經(jīng)濟(jì)智聯(lián)系，項(xiàng)挽目位憐于金忌灣核悠心城宅區(qū)，亞未來(lái)售發(fā)展奏潛力誰(shuí)巨大Ho雞ur乞s小時(shí)Be秒ij侵in似g北京Ho用ur姓s小時(shí)Sh鮮en檢zh刪en深圳Ho牙ur遍s小時(shí)Ho佳ng埋Ko愚ng香港Ma耕ca托u澳門(mén)Ho拘ur若s小時(shí)Gu療an進(jìn)gz恒ho互u廣州311120mi株n珠海未碧來(lái)基臥建配戰(zhàn)套說(shuō)明金海舌大橋蘆：5分鐘普到橫減琴珠海大掏道改雙造：20分鐘饅達(dá)拱出北港珠澳大蹦橋：50分鐘般達(dá)港峽澳廣珠西薦線：70分鐘丙達(dá)廣幟珠機(jī)場(chǎng)東唐路：15分鐘明達(dá)珠猾海機(jī)繩場(chǎng)高欄港高莊速：20分鐘杜達(dá)高焰欄港輕軌機(jī)壤場(chǎng)線談：聯(lián)灑通市疏區(qū)、豪橫琴思路串四：蛛片區(qū)蘆行政濃中心逆的確慨立、日周邊瞎配套含的不畫(huà)斷完氧善，掃品牌聲開(kāi)發(fā)豬商的叨強(qiáng)勢(shì)旨入駐邊將合按理促貪使片漠區(qū)價(jià)攤值空尚間的熊提升片區(qū)未封來(lái)規(guī)社劃發(fā)暴展區(qū)旁域圖時(shí)代脫山湖術(shù)海保利諸項(xiàng)目中航擦項(xiàng)目時(shí)代瘡六期省科劃技干滿部學(xué)花院珠海歉實(shí)驗(yàn)眠中學(xué)金灣腿區(qū)政鍵府行劃政辦煌公用擱地學(xué)校邊用地居住賢用地金灣銹高爾枝夫居住亭用地在建腹五星仿級(jí)酒轟店醫(yī)院思路纖五：嬌本項(xiàng)孫目體趁量較沙小，紙相較凈于周規(guī)邊大診體量秤品牌注開(kāi)發(fā)肆商，縫項(xiàng)目啄定位狗靈活次，營(yíng)減銷投塊入相喘對(duì)較奸小，皮資金船回收遵速率忙快項(xiàng)目川資金青回收誕率營(yíng)銷缺投入目錄Co乒nt挪en日ts珠海整體市場(chǎng)分析金灣市場(chǎng)分析工作酒啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略它思考市場(chǎng)耀分析競(jìng)品影分析項(xiàng)目戴定位營(yíng)銷伐推廣1234560816295173103Page珠海GD被P總量疾在珠閘三角箏地區(qū)反排名驕較后應(yīng)，但答人均GD飯P已躍啦居廣悶東省巧第四拆位，族由于餅人口泥較少臘，限般制GD珍P總量20縮慧10年珠膝三角匙核心浩城市GD胸P總量矮對(duì)比蒼單位安：億除元20毯10年珠呀三角慈核心痛城市久人均GD憐P對(duì)比待單位泉：億親元珠海燥以第伶二產(chǎn)蘭業(yè)和打第三網(wǎng)產(chǎn)業(yè)諒為主觀導(dǎo)，要處于你整體筍產(chǎn)業(yè)誼結(jié)構(gòu)沃升級(jí)衣的過(guò)瓣程中站，人燃居消忌費(fèi)力庸和可松支配過(guò)收入淋過(guò)低征影響辛居民儲(chǔ)的置積業(yè)行遙為不禍旺盛但是20肌10年，雀珠海動(dòng)市房軟地產(chǎn)尾市場(chǎng)狡呈現(xiàn)罰火爆絡(luò)，本義地居烈民表句現(xiàn)出變極強(qiáng)棋的購(gòu)右買(mǎi)熱冠情，批不乏拉豪客歡浮出俱水面社。外料來(lái)投傲資亦米增速棗迅猛>2瘋00散9年全目市完碰成全李社會(huì)是固定堆資產(chǎn)做投資41賭0.扒51億元笛，同副比增效長(zhǎng)10里.3謙%。其曬中，伸完成競(jìng)基本后建設(shè)殊投資20顫0.獲16億元臟、更固新改蝴造投然資30昨.7朱9億元幟、房待地產(chǎn)殲投資16鉆8.洽44億元卻，分醉別增曉長(zhǎng)2.睜7%、9.置3%和14注.1灘%>截止20鹽09年末筒，全游市商管品房膚施工根面積11屢32改.3預(yù)1萬(wàn)平燈方米擴(kuò)，竣新工面扭積36采6.份77萬(wàn)平征方米羞，同樓比分江別下搜降1%和9.捐5%>相反壟，同吳期銷難售市服場(chǎng)十驅(qū)分火弓爆，魚(yú)全年牌實(shí)現(xiàn)揪商品套房銷依售面惕積28堵0.做44萬(wàn)平笛方米壘，銷叢售額21散0億元尋，同澤比增辦速分預(yù)別高祝達(dá)60任.9擠%和72啄.4紙%；二么手房豬的銷魔售也攤毫不污遜色某，全角年完繳成交狐易面儉積和蛙交易所額分珠別為17騰4.給12萬(wàn)平腸方米芽和71決.2餃0億元障，增刃幅更緩是高縱達(dá)12沫3.卷6%和17萄1.紐奉7%全社甜會(huì)固據(jù)定資蜜產(chǎn)投壁資總靜額及寧增長(zhǎng)殲率20或05招-2斯01狂0（單郵位：仇億元/1）延伸珠海閘今年夸上半哄年房櫻地產(chǎn)乓投資宴額較練去年貼同期鄉(xiāng)豐相比集，有菜明顯舒提升具，在究市場(chǎng)捧淡季詳?shù)那榍粵r下暖，必然鍬會(huì)加許大開(kāi)迎發(fā)商撇未來(lái)濕資金落回籠宮壓力今年劣珠海唇上半日年1-鄙5月份菠投資歷總額圾近54小.3億元蛙，較供去年闊同期32朗.4鳥(niǎo)1億元角增幅捉高達(dá)67彩.4鄰5%20偶10年1月—2渾01咳1年5月珠漆海房皮地產(chǎn)瞞投資等額（廳單位岸：億施元）珠海20扁11年上溪半年惡全市冤住宅旨施工抬、竣漁工面珍積都鉗較去工年同挑期均享有上頓漲，津珠海吸下半隨年樓嚼市競(jìng)馳爭(zhēng)將先加劇20粥10年1月—2姐01奮1年5月全迷市住探宅施喊工面飛積走分勢(shì)20芳10年1月—2慈01辱1年5月全淹市住扶宅竣割工面稻積走充勢(shì)受調(diào)自控政嫌策的疲影響昂，珠耍海上羞半年照可預(yù)培售面聚積較畏去年桐同期敢有所笨增加餐，但絡(luò)開(kāi)發(fā)溜商多弟數(shù)選引擇延脂期推蒸盤(pán)，餃銷售怖面積但較去皮年同創(chuàng)期減借少20歡10年1月—2全01奏1年5月全景市商董品房沸可預(yù)已售面太積20尤10年1月—2煮01穩(wěn)1年5月全撫市商特品房羽銷售學(xué)面積蒙走勢(shì)較20姨10年同耗期，20鄭11年珠購(gòu)海房敘地產(chǎn)朽銷售衫均價(jià)愛(ài)較為中平穩(wěn)赤，呈襪現(xiàn)短絨暫下幼滑態(tài)算勢(shì)，泛受國(guó)映家政蓬策的暮影響惱，預(yù)程計(jì)未徒來(lái)珠叛海房駕價(jià)將魯持續(xù)乞平穩(wěn)今年宇上半急年珠明海市漿全市寄商品宿房住務(wù)宅均樸價(jià)近13勇00籮0元/m2，較億去年撐同期芽上漲慈近40媽00元/m2,珠海宏西區(qū)鑒市場(chǎng)腎上半洽年供努應(yīng)量壤較去乘年同馳期有萍所增膜加，稅在一椒定程薦度上幅拉低光了全枕市的壞住房邁均價(jià)20盒10年1月—2系01籌1年5月珠鬧海全桃市商堪品房最住宅裂價(jià)格問(wèn)走勢(shì)珠海將上半男年在睬售房難地產(chǎn)篩市場(chǎng)轟整體譯呈現(xiàn)掠低迷孕態(tài)勢(shì)扁，僅兩五?銅一銷陡售旺嚷季出奇現(xiàn)銷勉售回儀暖外，十一后闊市場(chǎng)疼持續(xù)振低迷予，市場(chǎng)帝觀望壞氣氛瓦嚴(yán)重今年蝴上半刻年5.扒1期間潮，諸財(cái)如遠(yuǎn)餅大美域址、招商節(jié)花園艙城、懼華策奸南灣緞國(guó)際就等項(xiàng)湯目都撕開(kāi)盤(pán)仗加推仇，5月份乞銷量勁均呈蔬現(xiàn)上流漲，盯但進(jìn)呆入6月份惱，珠柳海市閉場(chǎng)進(jìn)或入傳栽統(tǒng)的芳淡季亮，各中大項(xiàng)返目的正成交軟量又阻回歸日平庸堆，出仍現(xiàn)低化迷20刮11年上儀半年決品牌啟開(kāi)發(fā)稼商月囑度成公交統(tǒng)稿計(jì)珠海姨房地童產(chǎn)市移場(chǎng)小襯結(jié)珠海先固定楚資產(chǎn)惑投資沙總額貌持續(xù)潮上升假，未悉來(lái)地曬產(chǎn)市饅場(chǎng)競(jìng)殊爭(zhēng)將室加劇1珠海喝房地敬產(chǎn)市繪場(chǎng)依手然保狐持較謊高的菜價(jià)格島漲幅省，后件續(xù)價(jià)宣格趨圈于平欺穩(wěn)2受調(diào)金控政定策的漫影響裁，珠志海地蝕產(chǎn)市透場(chǎng)低撲迷，政觀望享氣氛偏較濃腰，并舒將持琴續(xù)至涌明年3品牌非開(kāi)發(fā)傘商受咸季度貸業(yè)績(jī)蠶考核羨壓力抓，多夠采取瞧更為凍靈活盜的銷廁售策消略4珠海整體市場(chǎng)分析金灣市場(chǎng)分析工作該啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略煮思考市場(chǎng)磨分析競(jìng)品劑分析項(xiàng)目恐定位營(yíng)銷姿推廣123456目錄Co橋nt雙en節(jié)ts0816295173103Page項(xiàng)目爛所在泄的金傷灣區(qū)血是未汽來(lái)新栗主城薦區(qū)的醋重要村部分釣，在牲珠海秧市組向團(tuán)式發(fā)展抗戰(zhàn)略手中處捆于核鞋心，刷將擁灰有完訊善的溉配套照體系香洲漫城區(qū)漸：香洲主腐城區(qū)涂作為耀目前冬的主極城區(qū)胃，以健三分啄之一洲的土地地面看積承膏載了算全市昂絕大朝多數(shù)努的人翠口，桌壓力壘急需嘩釋放主要竿產(chǎn)業(yè)從：綜虎合服傻務(wù)業(yè)夜加嘴工制線造業(yè)橫琴叼新區(qū)：處于俱規(guī)劃遷開(kāi)發(fā)罷期，聚定位漏于服律務(wù)港賠澳的已商務(wù)紛服務(wù)頸和休犬閑旅鼻游基詠地主要倒產(chǎn)業(yè)掙：高陽(yáng)新技仿術(shù)產(chǎn)荷業(yè)駛港口諸臨港目工業(yè)西湖城際區(qū)西區(qū)帆地廣召人稀南，配鼠套不證健全片，城抱市化室進(jìn)程球嚴(yán)重低滯后殲于工擊業(yè)化酷步伐主要匙產(chǎn)業(yè)筋：外非源勞鹿動(dòng)密走集型艦產(chǎn)業(yè)丘，能莫源型握產(chǎn)業(yè)珠海灑城鎮(zhèn)塞空間璃結(jié)構(gòu)耽圖城鎮(zhèn)酬空間虜結(jié)構(gòu)港珠線澳大撐橋、杰廣珠邀輕軌若以及秧金海檢岸大占橋的創(chuàng)接駁贈(zèng)將不己斷拉監(jiān)升片哀區(qū)的巖經(jīng)濟(jì)撫發(fā)展宣水平義和競(jìng)惰爭(zhēng)力交通腳配套金灣是定位睛于珠乒海航扁空產(chǎn)食業(yè)園攻區(qū)，隙基于列航空潮產(chǎn)業(yè)士、教畫(huà)育設(shè)帥施、探生活乎配套醉全面對(duì)升級(jí)例，依孩托橫舞琴片盆區(qū)優(yōu)逗勢(shì)帶饑動(dòng)區(qū)均域價(jià)令值區(qū)域升退級(jí)金灣個(gè)片區(qū)撒基于友大量菊企業(yè)融進(jìn)駐眼，片卷區(qū)內(nèi)弊中層百以上給管理兵人員鼓基數(shù)巴頗大就，購(gòu)炊房需醒求較島為旺允盛珠海委國(guó)佳掉高分膀子材千料有州限公多司珠海飛較利浦爬家庭抵電器珠海聯(lián)獅邦制兆藥有址限公序司珠海博票世安料保系彼統(tǒng)廣東三臉井汽搞車配夾件有肆限公稀司珠海市柄金海事岸永幅南食年品有槳限公若司珠海潤(rùn)師都民泊彤制誕藥有態(tài)限公誓司珠海華爐尚汽怒車玻鍋璃工銜業(yè)有縣限公攝司珠海億影邦制摧藥有電限公取司建明工定業(yè)(珠海)有限普公司奈電軟音性科禿技電夕子（棒珠海宰）有剪限公桶司底科金灣號(hào)片區(qū)傷部分熔企業(yè)醬名錄城鎮(zhèn)筆空間沉結(jié)構(gòu)So誤ur顆ce：珠海球統(tǒng)計(jì)身局20叮08年-2御01師1上半齊年金誕灣銷映售情況（單位補(bǔ)：萬(wàn)平米墨）金灣它商品銜房供果銷平贏衡，皇價(jià)格處穩(wěn)步沃上升乓，20最11年4月金盲灣區(qū)步均價(jià)掛達(dá)到64潤(rùn)32元/平米20核10年-2兔01耐1上半黨年金肺灣價(jià)狡格走勢(shì)鄰（單位訴：元/平米遍）So樸ur倉(cāng)ce：珠海幼統(tǒng)計(jì)寄局20盛11年上聾半年箏金灣鴨供應(yīng)帳面積牙段20珍11年上把半年容金灣跌供應(yīng)吉戶型上半忽年金聞灣主蕉要供孩應(yīng)產(chǎn)師品為80紗-1捐44平米王的兩兼房-四房只產(chǎn)品,供應(yīng)膝的戶男型面詳積段刑集中粉在80欲-1麻00平米牲和12適0-鴉14宏4平米保利屬、中壓航、疑萬(wàn)科澆、時(shí)代武等品偷牌開(kāi)恩發(fā)商歉的進(jìn)蜂入，姿拉升豬了區(qū)踩域房朱地產(chǎn)迷水平隆，未扯來(lái)各啟品牌玻開(kāi)發(fā)處商項(xiàng)推目相遭繼入喚市，報(bào)片區(qū)掌競(jìng)爭(zhēng)蘇激烈林。說(shuō)明20短11年上旨半年咽金灣茂庫(kù)存8.密74萬(wàn)平旱米，下半睛年新翁增潛緒在供應(yīng)24畫(huà).2萬(wàn)平米衰，主槐要關(guān)錢(qián)注樓態(tài)盤(pán)是釀新世憐界花窗園4期、線時(shí)代劇山湖兆海以杯及保踩利項(xiàng)乒目。20仔11年下究半年-2吵01噸2年潛堪在項(xiàng)梨目分活布時(shí)代候山湖窮海保利哈項(xiàng)目中航遲項(xiàng)目時(shí)代薦六期新世吉界康擇橋萬(wàn)科晴項(xiàng)目世榮偶名筑中珠曬上郡中珠才上品20劣11年下狗半年花片區(qū)退內(nèi)在核售項(xiàng)燒目面詢積達(dá)19笨.5萬(wàn)平秩米，蓄商品紀(jì)房項(xiàng)收目不柏?cái)嗔鞑踩胧袕?qiáng)場(chǎng)20尋11年年末在說(shuō)售項(xiàng)竟目統(tǒng)兄計(jì)時(shí)代山湖海長(zhǎng)盈花園中珠上品新世界康橋在售建面49152㎡60000㎡60000㎡25000㎡在售面積107/125/140㎡86/97/110/117㎡63/73/81/123/134㎡85/93㎡在售戶型107/125㎡三房140㎡四房86㎡兩房97、110、117㎡兩房+163-81㎡兩房123㎡三房69-134㎡復(fù)式85-93㎡兩房售價(jià)10000元/㎡6000元/㎡6200元/㎡8000元/㎡總計(jì)：194152平米20才12年與暢本案辣同期牽推售粘的項(xiàng)辯目貨中量超20疤0萬(wàn)平遞米，賀其中岸以時(shí)懂代、萌萬(wàn)科纖、保縮慧利等懶品牌急開(kāi)發(fā)供商為斧主，帆供應(yīng)亦量巨扛大20昨12年預(yù)計(jì)在售巨項(xiàng)目桑貨量趁統(tǒng)計(jì)時(shí)代山湖海萬(wàn)科項(xiàng)目保利項(xiàng)目新世界康橋中航項(xiàng)目容積率2.53.02.02.001.8占地面積51003.3㎡65000㎡109940㎡60000㎡130217.2㎡建筑面積154067.65m2190000m2419108㎡152000㎡348986㎡面積段107-140m280-130m280-120㎡85-175㎡91000㎡戶型兩房三房四房?jī)煞咳績(jī)煞咳績(jī)煞咳克姆抗煞咳靠傆?jì)：203萬(wàn)平米金灣街片區(qū)紅區(qū)域漢市場(chǎng)巡壽總結(jié)金灣片扒區(qū)受糖基建放配套險(xiǎn)的利袍好，洪未來(lái)混經(jīng)濟(jì)康發(fā)展年形式胳將不負(fù)斷升江級(jí)1金灣纖未來(lái)婆規(guī)劃蜜將成質(zhì)為航匹空產(chǎn)害業(yè)基互地，圍集產(chǎn)如業(yè)園秘區(qū)、桐教育笛設(shè)施拜及生驢活配哲套為褲一體2項(xiàng)目闖片區(qū)邊現(xiàn)有貧項(xiàng)目申中主啦要以境時(shí)代揉山湖論海為傷主要蔽供應(yīng)訊項(xiàng)目慨為主320澆12年多址家品內(nèi)牌開(kāi)密發(fā)商柳將強(qiáng)宅勢(shì)入案駐，胖片區(qū)配競(jìng)爭(zhēng)拌將進(jìn)辨入白中熱化4工作埋啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略寧思考市場(chǎng)猾分析競(jìng)品咱分析項(xiàng)目匠定位營(yíng)銷者推廣123456目錄Co紹nt幸en問(wèn)ts現(xiàn)有稱政策宴對(duì)市梳場(chǎng)的趙影響競(jìng)品選擇依據(jù)項(xiàng)目差異化方向競(jìng)品個(gè)案分析0816295173103Page我們通過(guò)市嚴(yán)場(chǎng)進(jìn)昆行比最較，結(jié)叉合區(qū)毀位特簡(jiǎn)點(diǎn)選籌取與本項(xiàng)喇目具教備可蒙比較秤性的宜項(xiàng)目冷提煉半自身閥的產(chǎn)醋品優(yōu)兔勢(shì)重點(diǎn)遼項(xiàng)目荷選取須標(biāo)準(zhǔn)慚：產(chǎn)品槍類型信、規(guī)歷模、但檔次玩相近主要等項(xiàng)目柜選取擇標(biāo)準(zhǔn)驚：距離示本項(xiàng)僻目最景近占據(jù)聲市場(chǎng)控較好密或發(fā)輕展?jié)搩|力大梁的地勝段銷售怨價(jià)格談位于騙整體畏市場(chǎng)平均水商平片區(qū)具滴有影污響力具備至高端禁產(chǎn)品廉成功渾因素20報(bào)12年預(yù)計(jì)在售托項(xiàng)目擔(dān)貨量楚統(tǒng)計(jì)品牌反分布該片豬區(qū)由獻(xiàn)于長(zhǎng)棄期發(fā)禾展的劑原因詳，本其地一悲些小寸型開(kāi)雙發(fā)商及參差妙不齊狡，普雁遍檔星次偏綱低，績(jī)與本箏項(xiàng)目著不具編有典底型參舌考性海岸豪漸苑櫻雪艱和園嘉珠歉時(shí)代難廣場(chǎng)新世爐界康化橋占地子：60召00赴0㎡建面菌：15古00跌00停㎡狀態(tài)篇：在持售時(shí)代腫山湖路海占地魯：17尖72被78滴㎡建面站：39呆00差00繳㎡狀態(tài)懲：在弊售保利睡項(xiàng)目占地掏：10直99這40匙㎡建面暫：41初00帝00嫩㎡狀態(tài)止：未循售長(zhǎng)盈路花園占地訴：20敢00因0㎡建面推：60堡00沫0㎡狀態(tài)霞：在豪售萬(wàn)科爪項(xiàng)目占地協(xié)：65稿00池0㎡建面垂：22摸00賓00卻㎡狀態(tài)裙：未店售時(shí)代居山湖梨海六把期占地熟：51肚00瞇3㎡建面腸：15錘40供67梨㎡狀態(tài)瘋：未賊售中珠屬上品占地捎：18瞎54收7㎡建面抓：60染00毀0㎡狀態(tài)馬：在寨售中航脆項(xiàng)目占地庫(kù)：13址00網(wǎng)00培㎡建面崇：34給00培00航㎡狀態(tài)防未售時(shí)代山湖海保利項(xiàng)目中航項(xiàng)目時(shí)代六期新世界康橋萬(wàn)科項(xiàng)目中珠上郡中珠上品競(jìng)品玻項(xiàng)目巖簡(jiǎn)介根據(jù)芬多個(gè)頌本地項(xiàng)目客臟戶對(duì)扮產(chǎn)品懶的關(guān)厭注要棋素，敲我們帥在競(jìng)乞爭(zhēng)項(xiàng)短目中香著重抄分析裙以下賞指標(biāo)廊：戶型碌合計(jì)外立飼面裝修譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目昆案名產(chǎn)品約價(jià)格客戶耀分析項(xiàng)目曲規(guī)模營(yíng)銷奸推廣競(jìng)品項(xiàng)快目類愉比名艦?zāi)扛?jìng)品僑類別工作慚啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略莖思考市場(chǎng)也分析競(jìng)品欺分析項(xiàng)目尤定位營(yíng)銷衰推廣123456目錄Co祥nt北en靠ts現(xiàn)有壤政策摸對(duì)市埋場(chǎng)的譜影響競(jìng)品選擇依據(jù)項(xiàng)目差異化方向競(jìng)品個(gè)案分析0816295173103Page新世滑界康惑橋項(xiàng)目御主要?jiǎng)?wù)賣(mài)點(diǎn)僵以港胞珠澳粱大橋女為主徹，在陪案名室運(yùn)用盆上完堅(jiān)全可燙以體但現(xiàn)項(xiàng)賤目核邪心價(jià)鼠值中珠儉上郡中珠際品牌紋項(xiàng)目著，案乒名定霉位以漫客戶援出發(fā)陡，選此擇“芳郡”贈(zèng)，突喪出“該郡主留”客圍戶定暈位，清在項(xiàng)罷目包霞裝及態(tài)推廣楊上也芒以紳模士郡鋪主為佳路線槐。萬(wàn)科車城市桐花園項(xiàng)目仰沿用白萬(wàn)科愚系列物命名閑，“怪城市才花園調(diào)”看壤出該燈項(xiàng)目脊定位隔為低餐中端拳項(xiàng)目保利太香檳澇國(guó)際項(xiàng)目毒沿用雪保利典系列恒案名薪，該川案名澆在全欣國(guó)其泄他城忽市，介規(guī)模理基本20扭-3李0萬(wàn)建僑面。世榮可名筑項(xiàng)目催報(bào)建供案名嚼，主羊要為伏強(qiáng)化筆企業(yè)螺品牌喘，后劫期推控廣用筑案名攝未定時(shí)代抄山湖公海項(xiàng)目自然送環(huán)境據(jù)為項(xiàng)倚目賣(mài)瞎點(diǎn)，陜體現(xiàn)滿山、奔湖、篩海自悄然景獄觀的緒融合中珠縮慧上品項(xiàng)目遵直接漸沿用爪開(kāi)發(fā)望商名寄字，求為突信出開(kāi)旦發(fā)商直品牌垮，無(wú)哲創(chuàng)新周邊丹項(xiàng)目譜案名厘解析本案牢競(jìng)品因項(xiàng)目罷中多箭數(shù)將透企業(yè)耽品牌朝注入閃項(xiàng)目侮賣(mài)點(diǎn)升，并躍結(jié)合蒼區(qū)域鎮(zhèn)實(shí)際懇的未鞭來(lái)區(qū)堪域配這套、貿(mào)自然松景觀姜資源缺為項(xiàng)鋸目案心名客戶油價(jià)值項(xiàng)目棒嫁接規(guī)劃謠利好系列餐產(chǎn)品系列產(chǎn)田品企業(yè)肺品牌自然駕資源項(xiàng)目名稱中珠上郡中珠上品時(shí)代山湖海新世界康橋新世界花園保利香檳花園長(zhǎng)盈花園配套設(shè)施會(huì)所和泳池會(huì)所、商業(yè)街獨(dú)立會(huì)所、游泳池、美術(shù)館、體育活動(dòng)中心、幼兒園中央水景園林、社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)、休閑會(huì)所、泳池會(huì)所、閱覽室、健身中心、桑拿和泳池幼兒園、游泳池、社區(qū)居委會(huì)會(huì)所和泳池本案謝競(jìng)品丙項(xiàng)目買(mǎi)中，可品牌怪開(kāi)發(fā)千商云部集，數(shù)且項(xiàng)隱目規(guī)尿模較粥大，暫項(xiàng)目陳整體拋配套濟(jì)完善子，本絮項(xiàng)目骨在項(xiàng)閣目規(guī)裳模上暮處于蟲(chóng)劣勢(shì)從外立面羅對(duì)比煙分析中，重周邊轉(zhuǎn)品牌浙項(xiàng)目抹，在丸外立鋒面建滔筑風(fēng)胸格上凳均打?yàn)┰飕F(xiàn)姨代簡(jiǎn)煉約風(fēng)篩格，乖本案踐對(duì)比差異化并雷不明惰顯中珠皮上郡中珠盤(pán)上品新世離界康基橋新世傳界海書(shū)濱花鄙園保利百香檳騾花園以現(xiàn)倆代簡(jiǎn)蹲約式智布局宅，配弦合大臉型中梅央水觀景園張林，12棟板屢塔結(jié)丑合的霜高層難、小鈔高層董櫛次餅而列何。一期市由8棟11印-1加7層現(xiàn)延代簡(jiǎn)迫約建棟筑風(fēng)蛋格的倚住宅岔組成窮五大險(xiǎn)園林肢組團(tuán)蓄，打串造愛(ài)靜情主肝題園允林一期陶由8棟11獎(jiǎng)-1親7層現(xiàn)揚(yáng)代簡(jiǎn)想約建金筑風(fēng)纖格的蘋(píng)住宅圖組成訂五大油園林棍組團(tuán)斷，打積造愛(ài)脹情主肺題園鈔林小區(qū)已設(shè)施段功能探齊備用，建甘筑為頓簡(jiǎn)約爽風(fēng)格如，建麥筑層壓高多中層為6層，此小高辟層為9層11層，速環(huán)境修優(yōu)雅小區(qū)販設(shè)施互功能濤齊備裳，有13棟建餃筑，文層高攻為26、30、33、36、39層不讀等現(xiàn)顯代簡(jiǎn)別約風(fēng)鞭格長(zhǎng)盈四花園日光包海岸本案世榮礦名筑小區(qū)策建筑斑共有災(zāi)四棟滲，其女建筑圣風(fēng)格介為現(xiàn)秩代簡(jiǎn)堵約風(fēng)伍格，唯擁有推海景講、山脾景、冶園景紫環(huán)繞居，打僵造一扇個(gè)舒晌適休蟲(chóng)閑養(yǎng)膝生的錄園林遣社區(qū)顛。小區(qū)寨建設(shè)蹲采用繭圍合典方式階建造榨，整塌個(gè)建每筑風(fēng)值格打往造為那超現(xiàn)魯代簡(jiǎn)扮約風(fēng)成格，將整體柄規(guī)劃漫為8棟建罪筑小區(qū)坦建設(shè)咐采用裹散點(diǎn)它式布針局排損列，暖建筑職風(fēng)格籮為現(xiàn)落代主巷題風(fēng)角格，廈四棟別建筑咐配有續(xù)周邊斥商業(yè)遷街，早小區(qū)省園林廁配有逼小區(qū)煉泳池病會(huì)所卡，打臭造優(yōu)索雅的俱社區(qū)血環(huán)境淘。本項(xiàng)駱目建露筑風(fēng)叔格為市現(xiàn)代手簡(jiǎn)約匪風(fēng)格謠，四蜂棟建歡筑依進(jìn)次排創(chuàng)列，仗小區(qū)叮景觀倚打造帝自然廉韻味贊。本案項(xiàng)寸目從沃容積較率上金進(jìn)行陰比較擇，項(xiàng)兼目規(guī)斃模較濁小，座舒適桑度受榜到影酸響容積率1.刷80壇%容積率2.溪10崇%容積率2.泳0%容積率3.羅0%容積率2.猜0%容積率1.購(gòu)8%容積率2.秤71夸%中航購(gòu)項(xiàng)目中珠嫩上郡保利挖項(xiàng)目長(zhǎng)盈嘉花園中珠腥上品新世秤界康述橋時(shí)代吊山湖失海容積率2.尤5%中冶鄰項(xiàng)目競(jìng)品項(xiàng)張目容畏積率周邊極在售私項(xiàng)目嗎中，瘡除去扁最近逃開(kāi)盤(pán)與的時(shí)估代山何湖海4期及傾新世賽界康潑橋項(xiàng)甘目?jī)r(jià)酸格較聯(lián)高外妨，其優(yōu)他在強(qiáng)售項(xiàng)尿目多征定位擱中低屢端項(xiàng)撕目，爪毛坯億房交俊樓。周邊糞在售悔項(xiàng)目矩中，除最近開(kāi)胡盤(pán)的纏時(shí)代秩山湖海及新世伐界康伴橋項(xiàng)偵目?jī)r(jià)銷格較惜高外前，其否他在盡售項(xiàng)錫目多桃定位屬中低諷端項(xiàng)擁目，播毛坯削房交耽樓。競(jìng)品項(xiàng)船目?jī)r(jià)物格分渡布單位：鉤元/平米競(jìng)品項(xiàng)袍目裝裁修標(biāo)藝準(zhǔn)分蛋布單位：格元/平米裝修削標(biāo)準(zhǔn)怖分析新世宇界康爬橋長(zhǎng)盈罵花園廚房矛三件謊套：驅(qū)老板拳浴缸裝修完標(biāo)準(zhǔn)12慎00渴-1矛50哥0元/㎡裝修屈標(biāo)準(zhǔn)10粒00元/㎡時(shí)代荷山湖擊海西門(mén)統(tǒng)子電件器芹科歡勒廚鄉(xiāng)豐衛(wèi)后美國(guó)型摩恩捎多樂(lè)振士油仗漆繼法缺恩莎纖潔具廣實(shí)木參地板60渴0*敞60統(tǒng)0防滑端瓷磚品地板裝修呆標(biāo)準(zhǔn)23證00元/㎡樣板場(chǎng)房未客出樣板見(jiàn)房未量出周邊融項(xiàng)目炕，多貴數(shù)以構(gòu)毛坯奮房交軋樓，愧其他握在建企未售柴項(xiàng)目心，處屬于不哪定狀且態(tài)中，金材灣本被地客忍戶群悄體對(duì)內(nèi)毛坯潑交樓專更為摘認(rèn)可戶型80㎡85㎡90㎡120㎡合計(jì)套數(shù)25442218137333222比例8%13%56%23%100%戶型80-90㎡90-110㎡110-140㎡140㎡以上合計(jì)套數(shù)2833634683761490比例19%24.4%31.5%25.2%100%競(jìng)品城項(xiàng)目為中一柜線品絞牌開(kāi)矮發(fā)商誤除時(shí)俱代山灑湖海們外，財(cái)都滿波足90鐵/7幸0政策掘，與虜本案述產(chǎn)品頂結(jié)構(gòu)荷存在隊(duì)直接張競(jìng)爭(zhēng)保利紛香檳奶花園時(shí)代困山湖盒海新世展界康較橋項(xiàng)目鼓共10尖78套，盆產(chǎn)品蝴為62懶-1盼75云㎡，首溝推27液0套，班其中諒以80難-9判0㎡兩房腫為主裙力戶中型萬(wàn)科稿城市堂花園建筑針面積維約19萬(wàn)平帥米，蜂限高10誓0米；泉商業(yè)孟面積爛≤10才%。項(xiàng)卡目必葡須執(zhí)波行70烘/9興0政策珠海本諒地開(kāi)傳發(fā)商希在售丑項(xiàng)目朱中公分寓戶償型的擦比例止較高饑，且耕多采咱用創(chuàng)起新型偷的戶事型結(jié)升構(gòu)，mi尺ni復(fù)式劇產(chǎn)品內(nèi)在當(dāng)舍地較望受歡么迎戶型63㎡73㎡81㎡123㎡69-134㎡合計(jì)套數(shù)32161616585比例37%18.6%18.6%18.6%6%100%中珠宴上品中珠末上郡長(zhǎng)盈悶花園戶型61-65㎡75-78㎡80-85㎡88-92㎡93-105㎡120㎡以上合計(jì)套數(shù)2321146127109107695比例33.4%16.4%0.9%18.3%15.7%15.4%戶型86兩房97平2+1105-110平117平2+1合計(jì)套數(shù)85套17套153套17套270套比例32%6%56%6%100%競(jìng)品項(xiàng)蘋(píng)目中兇一線累品牌孔開(kāi)發(fā)啟商中南時(shí)代適山湖敢海后痰期由遼于售昌價(jià)相墳對(duì)較擔(dān)高，丟客戶席群體邁主要踩集中鐘在市者區(qū)和錢(qián)澳門(mén)捆地區(qū)險(xiǎn)，本鄙地客瘡源極役少客戶聯(lián)區(qū)域行：金讓灣本錯(cuò)地客腹戶、敏以公攤務(wù)員桿、看鋸重金陪灣發(fā)轟展?jié)撎┝Φ拿顿Y圓客也適占據(jù)貓一定棚比例鞋?？蛻魨{年齡逼分布敵：基速本年岸齡區(qū)結(jié)間在45直-6暑0中老年人艷士，善另有濃部分炮較為睛年輕遼人忘士對(duì)小三房單球位感栗興趣尊?？蛻粲纂A層滿：大怠部分領(lǐng)到現(xiàn)詠場(chǎng)的射客戶車都有哥配車彩，社周會(huì)階寶層都睛應(yīng)為悔小劉康之長(zhǎng)家以搬上。置業(yè)虧目的討：多尋數(shù)客傭戶以盡投資戒兼自漏主為陷職業(yè)休目的閣，目恨前金悟?yàn)辰灰送ㄟ€傅不完溉善，婦看中設(shè)金灣鄉(xiāng)豐未來(lái)彈發(fā)展炊以及腥時(shí)代增品牌利。時(shí)代文山湖緩海新世洽界康請(qǐng)橋客戶事主要糖以新駛世界椒老客晚戶及巨三灶霞本地括為主其次搞是紅庫(kù)旗，別斗門(mén)若其次市區(qū)阻的也事有，狡比重教很少競(jìng)品緞項(xiàng)目慘中，康本土召開(kāi)發(fā)粉商多敬數(shù)以漸金灣勸本地宰客戶泉為主爽要購(gòu)傅買(mǎi)力鄭，但懼隨著飯貨量辱的不做斷增摧多，壯多數(shù)干開(kāi)發(fā)袍商在衫挖掘設(shè)新的愛(ài)客戶披資源客戶辯多為分三灶史本地次客戶鋒，市隔區(qū)客購(gòu)戶極臣少，授基本搬不考守慮此尸位置中珠暖上品中珠驢上品鼓的客攪戶以影三灶?yuàn)舒?zhèn)本推地客銜戶為輩主，槽占總爐購(gòu)買(mǎi)羞客戶道的75督%中珠蒼上郡中珠堅(jiān)上郡檢的客務(wù)戶以智珠海遞金灣紗區(qū)為破主；徑房?jī)r(jià)哲相對(duì)有較低耳也吸扛引了申珠海作市區(qū)繪的客亮戶前溜來(lái)投術(shù)資置千業(yè)；長(zhǎng)盈黑花園項(xiàng)目推出時(shí)間推出產(chǎn)品保利項(xiàng)目2012年上半年80平方米型254戶，85平方米型422戶，90平方米型1813戶，120平方米型733戶。中珠上郡二期2012年下半年中小戶型為主，設(shè)計(jì)圖未定世榮名筑2012年下半年80-170㎡兩房到四房約800套萬(wàn)科城市花園2012年下半年未知中航項(xiàng)目2012年下半年三期開(kāi)發(fā)、1700戶時(shí)代山湖海后續(xù)貨量2012年下半年面積51003.3m2，總建筑面積約154067.65m2本案所筍在區(qū)奔域未銷來(lái)推拿貨量恰巨大昆，同危期與張項(xiàng)目吳形成霧直接伏競(jìng)爭(zhēng)錘，且箏產(chǎn)品丟面相抵近在售帶項(xiàng)目修推貨犬情況在建曠項(xiàng)目煎未來(lái)吵推售頸情況在片吵區(qū)項(xiàng)衰目中芬，熱惑賣(mài)項(xiàng)多害采用案高頻率孩的推略售節(jié)證奏為叔主，若保持配市場(chǎng)磨熱度廉和影極響力向，建腫議本帥項(xiàng)目袍采取構(gòu)此類顆形式時(shí)代哪山湖咐海1年時(shí)夢(mèng)間內(nèi)禾三次啞開(kāi)盤(pán)內(nèi)，每追次開(kāi)匪盤(pán)當(dāng)釘天消淺化貨石量80格%以上新世限界康龍橋開(kāi)盤(pán)勁前期攪針對(duì)油市區(qū)逐進(jìn)行溝宣傳催，主右打區(qū)戀域規(guī)膀劃，鵲在加茂大免濃稅設(shè)蠟有展梨點(diǎn)中珠嫌上郡辣：活動(dòng)耽相對(duì)鉗較少省，僅盡在市壁區(qū)和鋤湖心侄路口匙做數(shù)好量平敏面媒啊體宣旁傳活動(dòng)索在珠悠海營(yíng)浪銷中廢屬于寒重中域之重，活息動(dòng)的勞頻繁積、密眨集的舍項(xiàng)目轉(zhuǎn)更受浪珠海痕客戶膚的推溜崇，憐成交麥效果難明顯時(shí)代概山湖奇海新世隸界康疲橋中珠慚上郡沙：項(xiàng)目陳推貨王速度得大約1-涼2個(gè)月秒月一青推，抖期間錘摻雜夸著小擾量推維出的嗚形式欣推售梳。銷售定狀況悄一般活動(dòng)愁以大狠型活動(dòng)、民密集頸舉行御為主啞，輔殘以遍卸布全壤市的包平面卵媒體滲和網(wǎng)受絡(luò)媒濃體來(lái)悠吸引險(xiǎn)人氣量，開(kāi)戴盤(pán)期滔以大盼型活惡動(dòng)為跟主項(xiàng)目推老廣活找動(dòng)主辜要在梳推售怠前期閑的鋪傭墊，國(guó)開(kāi)盤(pán)駐前對(duì)御項(xiàng)目逼進(jìn)行椒宣傳醫(yī)，開(kāi)忙盤(pán)后大未有辱活動(dòng)舉鋪墊工作更啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略散思考市場(chǎng)曬分析競(jìng)品顏分析項(xiàng)目祝定位營(yíng)銷倆推廣123456目錄Co窯nt毛en升ts現(xiàn)有閥政策宗對(duì)市訂場(chǎng)的計(jì)影響競(jìng)品選擇依據(jù)項(xiàng)目差異化方向競(jìng)品個(gè)案分析0816295173103Page項(xiàng)目名稱中珠上郡中珠上品時(shí)代山湖海新世界康橋新世界花園長(zhǎng)盈花園萬(wàn)科項(xiàng)目保利香檳國(guó)際中航地產(chǎn)區(qū)位金灣紅旗區(qū)珠海大道旁靠近鎮(zhèn)中心金灣機(jī)場(chǎng)東路湖心路口金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)金灣虹陽(yáng)路與金島路機(jī)場(chǎng)路邊機(jī)場(chǎng)路與華陽(yáng)路交匯處金灣區(qū)機(jī)場(chǎng)東路以西金灣區(qū)西湖城區(qū)規(guī)模總建面25萬(wàn)㎡總建面6萬(wàn)㎡總建面39萬(wàn)㎡總建面15萬(wàn)㎡總建面15萬(wàn)㎡總建面6萬(wàn)㎡總建面22萬(wàn)㎡總建面41萬(wàn)㎡總建面34萬(wàn)㎡套數(shù)一期655套517套四期348套共1078套——270套——————建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)中現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約——————產(chǎn)品66-127㎡兩房、三房63-123㎡兩房、三房107-140㎡三房、四房85-93㎡兩房65-175㎡兩房、三房86-117㎡兩房、三房?jī)煞俊⑷?0-120㎡兩房、三房公寓、住宅配套————獨(dú)立會(huì)所、游泳池、美術(shù)館游泳池、會(huì)所——————————景觀園林景觀園林景觀和山景園林景觀和海景園林景觀海景和景觀園林園林景觀和海景山景和景觀園林海景和景觀園林海景和景觀園林競(jìng)品全分析慣一覽芬表VSVSVSVS項(xiàng)目濫外立臭面與況周邊浩項(xiàng)目嘴類似患，難撞以通描過(guò)外踢立面剩造型震勝出外立臣面規(guī)模產(chǎn)品營(yíng)銷項(xiàng)目規(guī)宣模較四小，腫致使悅項(xiàng)目突配套淘不完關(guān)善，浩在周榜邊大渴社區(qū)檔包圍稿下難繳以突跨圍項(xiàng)目美產(chǎn)品饑面嚴(yán)黨格執(zhí)簡(jiǎn)行90符/7纏0政策飯，開(kāi)錫盤(pán)同鉗期與受市場(chǎng)星競(jìng)爭(zhēng)竟吉大小規(guī)姑模項(xiàng)斤目傳賽統(tǒng)營(yíng)游銷模領(lǐng)式容守易被強(qiáng)品牌怪開(kāi)發(fā)糞商的床營(yíng)銷宗活動(dòng)進(jìn)中淹既沒(méi)中冶惰項(xiàng)目扇在產(chǎn)神品打深造和退常規(guī)世營(yíng)銷郊下具誘有先蟲(chóng)天的谷劣勢(shì)歷，打擾破常板規(guī)營(yíng)中銷思輔路方勝才能俊取勝競(jìng)品教項(xiàng)目朵分析混總結(jié)工作衡啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略描思考市場(chǎng)桑分析競(jìng)品愿分析項(xiàng)目存定位營(yíng)銷芒推廣123456目錄Co足nt主en眉ts現(xiàn)有鋤政策醫(yī)對(duì)市激場(chǎng)的體影響項(xiàng)目定位詮釋項(xiàng)目客戶定位0816295173103Page如何汽突破眉常規(guī)簽營(yíng)銷辟思維尋找瓶客戶校關(guān)注需點(diǎn)利用衰社會(huì)掉輿論哪引爆扯項(xiàng)目房?jī)r(jià)壞還會(huì)炸漲嗎殊？CP絞I聽(tīng)說(shuō)姜又高稠了？現(xiàn)在梢的動(dòng)曉車你蛛還敢捉乘坐算動(dòng)車咸嗎？樓市大調(diào)控躍有效阿嗎？菌是否繞會(huì)繼貞續(xù)？通貨拾膨脹會(huì)陪來(lái)嗎偉？中小什企業(yè)箭能得暫到實(shí)健質(zhì)性茶的關(guān)員心嗎？為什加么沒(méi)包有人厲上前紛去營(yíng)砌救小往悅悅胞？收入藝差距轉(zhuǎn)會(huì)繼欠續(xù)拉腔大嗎殺？民生關(guān)乎鞠每一遷位國(guó)拌民的末衣食絞住行今天享人們圖的物佛質(zhì)生逮活條楚件日需益提乒高，房、遲車、獎(jiǎng)手機(jī)光不絕納于耳份，有人為層了一揚(yáng)部ip就ho僵ne盯4選擇狡賣(mài)腎源；有人為叨了保頃護(hù)自史己的「家園」成悲了「齡釘子腥戶」欲；有人虜攢錢(qián)鴨買(mǎi)了濟(jì)車，蘭卻開(kāi)肅不起礙車，社會(huì)物算質(zhì)條榮件過(guò)吊于豐起富，其實(shí)我寫(xiě)們的鳴選擇熟能有勁多少軍呢？其實(shí)黑俺們耗生活岔在中抵國(guó)挺薦不容需易的??！中國(guó)一焰直在匪提倡誘「和辨諧社甲會(huì)」網(wǎng)，但社瞎會(huì)矛償盾卻知在日遷益凸崇顯，當(dāng)小悅悅被18個(gè)路愛(ài)人漠棟視，當(dāng)攙卡扶老異人成順為眾拼矢之額的，冷無(wú)人新伸出餅援手蹄，這個(gè)社事會(huì)充誼斥著籮紛繁亂復(fù)雜耕的感細(xì)情，但什顯么讓稻人們貓如此臭冷漠他咸其實(shí)壩當(dāng)時(shí)胸要是男我在棒，我纏肯定交上了憂！我攢釘點(diǎn)錢(qián)最買(mǎi)房諷，我處容易按嗎我跳！你們都慘在說(shuō)師人民北幣在街貶值戲，你們都希說(shuō)股備票永電遠(yuǎn)就筆是一森綠色燃的臉辭兒，你們都冷說(shuō)房商價(jià)還半會(huì)漲芽，可現(xiàn)在好析像房導(dǎo)價(jià)又棟在跌傷了，我好及不容朗易攢遭點(diǎn)錢(qián)另，準(zhǔn)槽備出駁手，孔我容粱易嗎報(bào)？要不要那崖么糾曬結(jié)其實(shí)催，大遠(yuǎn)家都童在說(shuō)掘以前挺，以前七慎、八交十年僻代的習(xí)樣子天，其實(shí)那記時(shí)候銳挺好罰，雖葛然沒(méi)兆有ip蛋ho授ne，那有屈什么靜關(guān)系扯呢？我們一方起吃礎(chǔ)大鍋忌飯，成還沒(méi)車有地燦溝油透；單位和基公社傲分配莊房子嗚，我碎們有仗房；鳳凰牌揉自行畜車很題結(jié)實(shí)瓦，摩遍托車吵那就狹是個(gè)爆稀罕決物；人人都炭是雷纏鋒，環(huán)沒(méi)人談?dòng)災(zāi)憧纾荒菚r(shí)候挺貞好！拉真的其實(shí)分屈房住爸的時(shí)斜候真勞的挺隆好！驕傲丹不動(dòng)搜產(chǎn)，始適合20灘-1慕00歲尋駁找幸這福的哥人！愛(ài)祖逢國(guó)，顫愛(ài)人厚民，愛(ài)助孝人為浙樂(lè)，值愛(ài)樂(lè)蹈善好邀施愛(ài)進(jìn)源步，漂愛(ài)和萄諧不是的什么頌圣人款，我蜜是一喊個(gè)普遷通的某購(gòu)房定者，我只伐代表啊愿望根有個(gè)遼家的呆人，我和灑你一拍樣，諸我是吧共青翅社的日一員PI幅ON遵EE擱R匆T浮OW我N中冶仙集團(tuán)映低調(diào)預(yù)行動(dòng)額，金罪灣地啞產(chǎn)力努作泛橫顛琴航窗空港惡經(jīng)濟(jì)衣圈規(guī)童劃宏曲圖20島10年首跑現(xiàn)，襖金灣喚樓市婦大熱幻玉，繼時(shí)殃代、盯萬(wàn)科之、中搞航、敞保利歷、新價(jià)世界籍、中莫珠等犯知名俯房企暫紛紛威搶駐屆，20據(jù)11年，雕老牌旦地產(chǎn)曠國(guó)企瞇中冶殺置業(yè)摔，悄訪然進(jìn)已軍金恥灣，“共致青社館”將饞以驕源傲的翁名義廈還原時(shí)幸福社會(huì)尖大同折的共硬青社還原淳我樸的康共青欣社借勢(shì)70年代貞分房表性質(zhì)老的居提住模竹式，淚引起惰人們登對(duì)過(guò)學(xué)往居渾住生片活的羨向往共青社包創(chuàng)含了療共同謠進(jìn)步糠和共蔥同富饅裕的挑信念賣(mài)，使廳現(xiàn)今貍受住蘭房困疲擾的陡年輕衣人有煤了居最住的承欲望艇和念柳想以“榜社”梁為概造念，化與金緩灣區(qū)脈高新漸技術(shù)科技園高牌新企弟業(yè)達(dá)洞到共萬(wàn)識(shí)，田成為岸共青球社的青一員以當(dāng)亂下最唯為核合心的討社會(huì)貫問(wèn)題偉引出逆項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)凝目輔倒以全莖社會(huì)貸最為太關(guān)注歇的輿掃論話升題宣揚(yáng)項(xiàng)要目提金倡的70、80年代猶純真閱幸福議的生輩活本駱質(zhì)以“呀共青青社”慎的名方義進(jìn)槳行營(yíng)鄉(xiāng)豐銷推脖廣，鋸打破大常規(guī)憑的營(yíng)水銷模準(zhǔn)式，嘩尋找激客戶神共鳴共青社中冶項(xiàng)竭目從絞項(xiàng)目件規(guī)模搖、戶有型結(jié)坑構(gòu)、朝外立礦面以腸及傳嶄統(tǒng)的悠營(yíng)銷警推廣旦上都蘿處于慰劣勢(shì)放，找杰尋新奸的突趨破點(diǎn)糊是項(xiàng)即目取株勝關(guān)耀鍵共青社以中腎小面蠶積為后主對(duì)區(qū)應(yīng)“歇合作脈社”善的概毒念企業(yè)云途集，塌營(yíng)造約合作往社的賺氛圍小面寄積、蜻低總濕價(jià)為歡主的猴戶型甜結(jié)構(gòu)蔬能滿促足多熔數(shù)人典的居童住需顯求，皇營(yíng)造圓良好膠的生釋活氛瘦圍以企政業(yè)團(tuán)萄購(gòu)的境名義蜘集體菌入住堡“共浮青社爪”，槐讓企漁業(yè)的裁員工陷形成廁集體技的歸姻屬地12社會(huì)抄精神桂的回血?dú)w對(duì)過(guò)碌往幸樓福生嘴活的賤向往制造練社會(huì)戰(zhàn)焦點(diǎn)工作巨啟發(fā)項(xiàng)目屬性策略柄思考市場(chǎng)孩分析競(jìng)品毀分析項(xiàng)目免定位營(yíng)銷妖推廣123456目錄Co誤nt封en級(jí)ts現(xiàn)有窄政策疊對(duì)市地場(chǎng)的潮影響項(xiàng)目定位詮釋項(xiàng)目客戶定位0816295173103Page客戶鴿中以韻首次釀置業(yè)船，本詳?shù)毓るx作穩(wěn)良定的蒸白領(lǐng)哪和周搏邊科具干、父實(shí)驗(yàn)角學(xué)校誓的老蔬師等膚公務(wù)甜員為翼主。其次因?yàn)榧t姐旗本寒地人烏換房這二次轟置業(yè)像，包州括老輪師和去公務(wù)喬員、賽工業(yè)殘園的飲中高幅層管披理等環(huán)客戶銜群體賢。紅旗以西區(qū)本霧地客障戶為贏主，評(píng)其次隊(duì)市區(qū)勉客戶遭，少走量山?jīng)Q西師、上逢海投胡資客戶騾以珠海兇本地罪客戶斗以金所灣教得師、涉西區(qū)大企事燥業(yè)單左位員炒工為滿主；本地浪客戶娃為主雞，為償中高尊層職傳員，檔企事彎業(yè)單件位中狹高層過(guò)，私盒營(yíng)企割業(yè)主蒙，企乒事業(yè)史單位季職員血，少碧部分崖為市律區(qū)投斗資客西湖平沙工作賢、居黎住在附平沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)的站客戶址占主催要比烤例；港澡區(qū)客戶偽比例殖的提艘升，近脅年來(lái)，平小沙以嘆及港炮區(qū)引聰進(jìn)大偏量大形型企份業(yè)，謠區(qū)域腳內(nèi)白侍領(lǐng)迅街速增灣加，未神來(lái)港區(qū)斜客戶走將有甘增加隨的趨望勢(shì)平沙金灣擦各片刮區(qū)客監(jiān)戶情誰(shuí)況金灣稅各片精區(qū)還狼是以適本區(qū)城域客多戶為己主，寬隨著騾區(qū)域島價(jià)值張的提豎升，儉市區(qū)芹與港連澳客纖戶所燥占比震例不怕斷提您高三灶隨著大博量品幣牌開(kāi)纖發(fā)商積的進(jìn)法駐，膽傳統(tǒng)娘以金卵灣本改地市瀉場(chǎng)客拋戶群邪體消工化的構(gòu)模式顧將遭西遇瓶激頸，棄拓寬觀新的鍬客戶景資源松是未嚴(yán)來(lái)取池勝之黃道西區(qū)本地客戶：70%珠海市區(qū)客戶