走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒人會注意到我的存在。我只作為自己一個本我的原點(diǎn)而活著，只是蕓蕓眾生中的一個符號。我不想這樣，我想在這鋼筋水泥的“叢林”中尋找屬于我的鳥語花香。如果可以，我想離光污染遠(yuǎn)點(diǎn)，我想離聲污染遠(yuǎn)點(diǎn)，我想離摩肩接踵的人群遠(yuǎn)點(diǎn)……但是，我舍棄不了城市。我，已經(jīng)成為城市的組成部分。關(guān)于酒店式公寓——酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式，配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，大多被用于投資使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)。此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是需要提供其統(tǒng)一的、必需的上門管理與服務(wù)。所以，此物業(yè)類型既具備酒店的特性，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，逐步受到越來越多的特定群體的青睞。如今，酒店式公寓類物業(yè)已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。主要由于當(dāng)時的深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早吸收了外來的信息與先進(jìn)的物業(yè)類型與模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所發(fā)展。該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。WHOAMI

唯有清晰的自我認(rèn)知，才可以站在市場的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未來。我是誰？我長得什么樣？跟別人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市場是因為什么？我如何在疲軟的市場中“火線”突圍？我不敢說，我可以成為酒店式公寓的新貴。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定會為沉寂許久的“江湖”掀起千層浪。我必將為自己書寫里程碑式的一筆，

因為……我，龍頭

不僅僅是在打造一個項目，

我打造的是一個從我開始的時代！讓我開啟這一場新時代的征戰(zhàn)……xx館～貴之鄰，尊之所xx館之征戰(zhàn)江山胸懷江山大隱于市第一回合：市場研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣第一回合

市場研判《孫子兵法》：“名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也”。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。故此，一場戰(zhàn)爭的成敗，首要條件要清醒地知道形勢發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！龍頭公寓本案位于朝陽南新園西路8號。緊鄰東三環(huán)華威橋畔，驅(qū)車5分鐘可抵國貿(mào)中心，3分鐘進(jìn)入京津高速公路公寓環(huán)型結(jié)構(gòu)的公寓樓。酒店為17層樓，公寓為14層樓。公寓部分有3部電梯（2部客梯，一部貨梯）。70年產(chǎn)權(quán)公寓已經(jīng)使用將近12年，還有58年產(chǎn)權(quán)。關(guān)于自己項目四至入嗓口關(guān)于漿自己歪項霉目四懶至園區(qū)淘內(nèi)關(guān)于邊自己銜項懸目四雙至園區(qū)惰入口關(guān)于溉自己筆項示目四除至園區(qū)批門口瀉道路關(guān)于濟(jì)自己牽項叢目四公至園區(qū)材東面—美景筒東方美景伸東方關(guān)于虎自己段項蓋目四章至關(guān)于攝自己雕項隸目四援至園區(qū)量南面—山水冒文園關(guān)于聚自己謹(jǐn)項裕目四滋至園區(qū)膜北面—郵政年綜合宴樓目前論沒有并投入錘使用關(guān)于漫自己殿項陶目四慢至園區(qū)服北面—香榭征舍關(guān)于隙自己拾項燥目四寶至園區(qū)蘆西面—近端關(guān)于磨自己漲項瘋目四它至園區(qū)瘦西面—遠(yuǎn)端關(guān)于演自己蘇地股域陳蜓述我，訴坐落晃于東窯南三幸環(huán)四驚環(huán)之奶間，必座擁夢無可聚比擬徑的地涂位優(yōu)矩勢我的陷周圍醋，有軌完善偽的交酸通體宅系——三環(huán)傻四環(huán)腸，皆稈可隨該意通昂達(dá)我的短周圍錯，有乏可帶擦動客家戶優(yōu)聞勢的坊“豪拳華”豈物業(yè)——山水旁文園彎等成懼熟“在豪盤敗”直接帶災(zāi)動地廢域價利值我的才周圍衰，有戶相對糧完善巨的人塌文氣壇氛——傳統(tǒng)敘居住魚區(qū)，樸周邊吧物業(yè)度配套逆完善我的專周圍冷，有恒相對彩成熟筍的社闖區(qū)環(huán)妻境——大社翅區(qū)概開念形參成，符與周小邊各緩高檔揭物業(yè)遙驢相呼懼應(yīng)我的寄周圍脆，有認(rèn)成熟饒的商咸業(yè)環(huán)何境——購物膛，日艇常消脖費(fèi)均眠可在習(xí)一公柜里內(nèi)才尋找厚到合適穗的商犯業(yè)消社費(fèi)場釘所我的圣周圍并，有倉儒雅益的文屠化環(huán)潑境——首圖燃，平起添無河限文瞎化底尋蘊(yùn)；往古玩精城、勇潘家園……眾多虹的古呈董交蛛易場均所“救掀起讓”無湊限歷竭史文銳化痕島跡關(guān)于等自己銷內(nèi)做部指詳標(biāo)總計15襖08還0.震81平方單米占地97齡23蠢.3欣2平方犧米，綠地心率33賣%，使用航率76側(cè).7男%，容積歐率為3.齒5，標(biāo)準(zhǔn)界層高2.斃9米，現(xiàn)已籮簽約16炭3.京6×擔(dān)4+貞10魯8.幣94×4+鏟68那.1蔽4×4，現(xiàn)州網(wǎng)上魂報價13倦90娘0元/平方摧米，關(guān)于傭自己擔(dān)內(nèi)海部裝多修入口抖感應(yīng)體電梯關(guān)于棋自己蔥內(nèi)冰部裝樂修公寓巧入口轟連廊關(guān)于取自己兄內(nèi)抗部裝昂修公寓競室內(nèi)悄裝修關(guān)于泰自己帝內(nèi)妙部裝崗修公寓翻室內(nèi)暈潔俱關(guān)于某自己氣內(nèi)政部裝御修公寓憶室內(nèi)污日式榴風(fēng)格暢裝修關(guān)于啊自己窗裝哥修標(biāo)羞準(zhǔn)電梯盟（貨騰梯）鐵：日雕本三隙菱；客梯銅：上旁海三席菱；防火選門（憲大門擠）：麗日本謊流閉嫁（諧霸音）處；臥室葵門：蒜全部含為實指木門榜；空調(diào)洗：日山本心湖晃；秀（空時調(diào)為壇中央旬水循口環(huán)系癥統(tǒng)。嘆夏天5個月主有冷句氣，衫冬天或有5個月?lián)в信瓪?。季沒有燃燃?xì)怛v，為蠅電磁憤爐灶倡。）浴盆該：日肉本因混那阿解絲（赤諧音倘）；潔具叼：TO闊TO；（援馬桶瓜沖水彩系統(tǒng)承為節(jié)泄能系狠統(tǒng)，氧洗手辯池的進(jìn)水自勝動流霉進(jìn)馬碑桶水竭箱，賣成為侍馬桶倍水箱悲的沖閃水。嚷）櫥柜泛：日柿本日靈波；門窗豬：香僑港雅旅迪；消防難設(shè)施比：煙慚感，荒噴灑盒，應(yīng)亦急燈櫻，消幟防栓符都是紋酒店拐式設(shè)破計。上下原水的欄配件累都為徐日本脹進(jìn)口期材料噴。關(guān)于噴自己趴裝宮修標(biāo)辦準(zhǔn)裝修捎采用2次吊園頂，功沒有烏明線糖，走該線和截?zé)艨诜荚谥{墻內(nèi)笛。全圣部為亞大開臭間，摟隔斷稿可以順拆。由于傭使用吸的時革間較縮慧長，棟現(xiàn)裝削修狀芬況40拋%較干窄凈再脂進(jìn)行冶簡單蛋裝修昆即可詞，40溫%進(jìn)行榨修補(bǔ)墾也可窩出售槐，20訓(xùn)%要重微新裝猶修。關(guān)于愧自己割生銷活成藥本空調(diào)8元/平米/月，飲用迅水為溫二次秩處理欺用水蠶，熱辭水：16扭.1元/噸，布冷水卡：6.濾1元/噸物業(yè)百費(fèi)：3.捐5元/平米/月電為僑商業(yè)驕用電0.慨8元/度關(guān)于或自己胞市礦場調(diào)托研經(jīng)策致劃單荒位為觀期一駁周的50晚0份(有效尊問卷43差6份)無差冠別人擋群調(diào)殲查問千卷，期并進(jìn)鑄行后悼期問去卷分冶析。瞧其中前，參嬌與調(diào)僻查的駱年齡猾組成銜為：超過80％的竟?jié)撛诹曩徺I共客戶沫年齡凝介于26前-4險2歲之間關(guān)于讓自己候市刺場調(diào)腔研對于魂該區(qū)紫域住逗房，戴消費(fèi)從者普粘遍購捷買傾確向為酒店改式公屆寓的垃高回寫報率碰在各鹽種投鳴資相既繼疲這軟的脈現(xiàn)下賄已經(jīng)責(zé)逐步專被市雙民所嗓認(rèn)知悄，并見可能慈成為浪新的柄投資桂增長露點(diǎn)關(guān)于蠶自己公市張場調(diào)良研目前遲沒有尚投入暖使用對于壘該區(qū)促域住霸房，純消費(fèi)拴者普支遍單遇位價皮格趨銳向為關(guān)于足自己奇市央場調(diào)寬研目前浴沒有艘投入待使用對于惑該區(qū)窗域住孩房，堤消費(fèi)悉者購尺房配彼套需墾求交通銷、教緩育、各商業(yè)金是潛宴在購墨房客漿戶最繞為關(guān)沖心的失配套關(guān)于犬自己槳我須的總威結(jié)雖然粘我早祥已誕珠生，妖但面魯對新扎生的優(yōu)同類憐們，訊我還校比他激們有予多十迷余年嶼的產(chǎn)蕩權(quán)擁守有；矩雖然徑我有肅很多順小的術(shù)問題吩，但權(quán)不會寬因這六些而晃抹殺耍掉我窄內(nèi)質(zhì)宰之美牽；雖傷然我隊是12年前甚的產(chǎn)庫物，講但是昂，面剃對新徑生的愚“小初兄弟叫”們謀，我嗎的骨息頭更絡(luò)硬（責(zé)質(zhì)量奔優(yōu)異晴），駕內(nèi)功貝更好濱（內(nèi)片飾大松部分險為進(jìn)仇口產(chǎn)宜品，壟部分形為合納資產(chǎn)具品）純；當(dāng)然男，我寬的問巨題與職優(yōu)點(diǎn)右同樣塵的明兇顯。磁面對客眾多謠新穎作的設(shè)拉計，時我的內(nèi)外觀擠也許孩有點(diǎn)軟不那棋么IN了，混我的踢內(nèi)飾燭風(fēng)格秩也已攝經(jīng)OU曲T于現(xiàn)劫今的腥格局豈。12歲的婆年紀(jì)艘，我垃也應(yīng)虛該“鐵洗一毫個澡縮慧”，爭徹底首的擦拘拭掉瓦身上今的污身塵。送我知法道，抗這些儀的一帥切，餡都是彈會影砍響到躲“客師人”書對我澤的第牢一印依象。內(nèi)不過豆，比聲起我位的“伶美”醬，這愚些，盡又算必得了谷什么爐呢？還有松，我判的生與活成皮本很清高，夸無論水是水見、電有，我間都高蟻于市障場常無價。謠但是輸，我傍知道蒜，跟型下里牲巴人掩相比琴，我淺注定廳只能繭屬于熄陽春掛白雪優(yōu)的行爪列。貴我有艦特行針許可助證書悼，可趁以進(jìn)顫行酒義店式播經(jīng)營捆。我飯現(xiàn)在它已經(jīng)斯通過荒酒店擁的部獎分，茅打造擠好我塘該有味的市壤場形旅象。我想堆，如欲果要各給自凳己一領(lǐng)句話匙的詮吃釋。瓦那么芒，我?guī)Ｍ?，我立的未界來是鼠“高那貴但兵不高圾價，肅品質(zhì)鄰勝于藝外觀王”。級而且邀，高即生活疊成本允的先妥天劣娛勢，屋注定孝了我刮沒有貢辦法億去迎踩合大銀眾群里體的題需求……關(guān)于宮行業(yè)只有吃了解撕市場期，尊冒重市未場，樂才可淚以立碎于市屆場不毛敗的研行列封。所以駝，對經(jīng)于宏蜘觀市贏場的團(tuán)準(zhǔn)確柴把握引，是扣讓我往可以扯不“串走偏甲”未來道濤路的監(jiān)一個蓬重要盯依據(jù)嘉。關(guān)于維行業(yè)執(zhí)行摘業(yè)特路點(diǎn)意為舞“酒府店式掠的服忙務(wù)，慨公寓雕式的秤管理級”，主要芹模式們?yōu)樘崆晒┓韯?wù)、帶沒有洪酒店群經(jīng)營籍的服亞務(wù)式勝公寓巷。集眨住宅項，酒嗽店、當(dāng)會所忌等多陶種功盜能于馳一體窮。關(guān)于奏行業(yè)分客濫群特嗚點(diǎn)相對膽比與紙酒店綱，酒亂店式謀服務(wù)姻公寓襲主要偉針對層居住闊市場辭中較銹為長鐘期或普頻繁叨居住氣的居買民，器尚無包特定服的標(biāo)萌準(zhǔn)。洲較為宋長期績居住覺的定緊義一頃般在誤季度白、或加半年幅或以胖上。這個鉆市場忙的主柴要客沾群包閑括：輝長期于出國列的生法意人光及其傘家人貫，長安期在爹外的錦跨國際公司大總裁冠、高能級管鼓理人聞員、燦高級倉員工車等及嫩其家激人，礎(chǔ)放長拼假的樂家庭叨，以錦及需訓(xùn)要進(jìn)父行商坦務(wù)交島流或畜者進(jìn)殼修的泰中高族級商謀務(wù)人銀士等井在京喘海外及社團(tuán)新和駐慣華使渡館的惜工作壞人員擊等。另外猶，一竄些小匯型公駐司也猶成為遷酒店呢式服抽務(wù)公勺司的四客群旺，主乎要作地為商坡住使炕用。關(guān)于判行業(yè)設(shè)服寒務(wù)特額點(diǎn)在服褲務(wù)上牌，物壓業(yè)管拾理一餐般是聚由星計級酒箭店直坐接管傾理或臥有酒倆店背火景的初物業(yè)莖公司買進(jìn)行盆管理叼。一冰方面貞消除孩客群暈對物簡業(yè)管給理公翅司水突平的蕩懷疑不；另缸一方清面，疑切實譽(yù)為住薪客提差供高徹檔、株到位他的各股種服駁務(wù)，況使客棚戶享千受自協(xié)由舒蔥適、鄭高質(zhì)獸量的校生活副。其借草鑒酒熊店服裁務(wù)及份管理海模式插，提臘高諸瀉如家巾具清昨潔、距送餐群、宴刺會安些排、啞洗熨買及送世衣、級鐘點(diǎn)乞服務(wù)句、電栗召的核士等糧一系央列服監(jiān)務(wù)，久較之樓于普亡通公異寓服翁務(wù)內(nèi)濾容更四多，摩為特催定客假群提岔供更欄多其初所需劇的服吼務(wù)內(nèi)痛容。關(guān)于女行業(yè)滿戶嶼型配痛套特貼點(diǎn)酒店然式公君寓的該戶型落，根漠據(jù)各送自項孫目所止處的抗位置揭及自壁身定嘴位，仍從幾待十平性方米吹到幾熱百平璃方米讀不等牲，可灣以滿北足使燃用者鏡的個怪性化半需求象。在裝合修上做統(tǒng)一表為精榨裝修朽，并際多為制提供澇全套柏的家容居設(shè)巖計和戲電器蹤蝶，對姨于不場同戶竊型也和配合趨不同嘉的格瓦調(diào)。另外源，根嚼據(jù)住匹戶要辭求提唐供酒到店式袋服務(wù)繞的同洲時，另一般諷酒店魂式公衰寓的順公共瞇硬件拒設(shè)施擺均類株似酒露店，媽例如霜大堂降、會縣所等駱，居凈住者嫌的身繡份和陸氣派穩(wěn)也可帳彰顯稍。其境他附針屬設(shè)惱施還亂增加謀了銀居行、健小型贊超市特等項衰目。關(guān)于霉行業(yè)奪兩園大功漂效我國駛的酒踐店式胳服務(wù)娃公寓釀經(jīng)過懼幾年武的發(fā)服展，嬌在原領(lǐng)有基晨礎(chǔ)上源已經(jīng)股形成碼自己綿的特厚點(diǎn)，蕉具有滑“自鳥用”嶺和“繭投資轟”兩歪大功誘效。經(jīng)與傳剩統(tǒng)的弱酒店不相比西，在佳硬件預(yù)配套塵設(shè)施穿上毫作不遜腔色，派而服豈務(wù)更按加家貝庭化念、人膊性化陡。由請于它投吸收逐了傳碎統(tǒng)酒非店與偷傳統(tǒng)脂公寓勒的長宣處，享因此事，備背受我閉國以另及在述我國史工作吉的外記籍商且務(wù)人溝士的估青睞州。關(guān)于嚼行業(yè)刊北紫京主著要分沖布區(qū)片域金融牧街CB河D區(qū)域中關(guān)西村關(guān)于囑行業(yè)掌北老京主劃要分帥布區(qū)鹿域區(qū)域贏分布—金融讓街（拿行情挪看好百、競張爭激塌烈）供應(yīng)疏方面額：金桃融街熱公寓習(xí)市場船現(xiàn)有字供應(yīng)賊量為40萬平勺方米捉左右裝。需求閥方面州：隨容著金撿融街狡形象桃的確耳立和榨影響陳的擴(kuò)垂大，涌國際秩金融強(qiáng)巨子歲，國拼內(nèi)金炒融行屋業(yè)、撓通信宜行業(yè)甜和上債市公葬司對尚于本勾地區(qū)澆公寓慶將產(chǎn)蔥生巨鎮(zhèn)大的刻需求通，且蘇該地鄭區(qū)寫帶字樓照眾多黑，公扮寓的塞商務(wù)要功能般相對飛較弱矮，更浴貼近養(yǎng)居住牌的本欠質(zhì)，胡將會鄙得到寸本地稅區(qū)商亂務(wù)人環(huán)士的對認(rèn)同礙。租金歷方面刃：目佩前該役地區(qū)專高檔銜酒店西式服蒜務(wù)公灶寓租裕價為15美元/平米.月。由于撫此區(qū)涌域內(nèi)推商品誘房品鏟質(zhì)也謀較高度，而塊酒店你式公露寓多瀉以中扔大戶彩型為收主，塵總價翁不占昆優(yōu)勢獸，金艇融街糞及其配周邊內(nèi)地區(qū)葵酒店額式公槍寓與封住宅料的競泛爭將條日趨膠激烈系。關(guān)于搖行業(yè)電北渡京主敞要分住布區(qū)瘋域區(qū)域沒分布—C灘BD地區(qū)嘆（發(fā)噴展最凱早，飲價格浮最高欣）該區(qū)夢域是墨北京霞市公稠寓市皺場發(fā)漂展最蠢早、堡最成屬熟的謹(jǐn)區(qū)域律。雅撥詩閣竭、嘉無里中筋心、崗燕莎營、等倒項目優(yōu)均已鞋投入盆使用劣，并朵成為錢北京剛酒店特式公嫩寓產(chǎn)尚品的鮮典型膏代表開；隨英著CB磨D的進(jìn)淹一步季發(fā)展碧，寫別字樓龜、大叔量公傾司的俊進(jìn)駐迫，CB美D核心作區(qū)繼揀續(xù)向阻外圍瘡擴(kuò)張銹，緊誕鄰CB輩D的其戰(zhàn)他區(qū)但域也榮出現(xiàn)脹了一陶定量衛(wèi)的品朋質(zhì)分禁級、撞檔次擴(kuò)分級謹(jǐn)?shù)木苹@店式伶公寓肝，包牙括通胳用時煉代、旬遠(yuǎn)洋呀新干喇線公邁寓、菜東方聰瑞景收國際拳公寓傍，珠題江帝肌景；需求圍方面竭：該穩(wěn)地區(qū)拋?zhàn)鈶袅R大多朗為外掙國公幟司或脈機(jī)構(gòu)恢的外餐籍工秀作人濃員，采他們渠一般拆都能鍛享有注公司叛給予取的租朽房預(yù)雞算，駱需求追較為飯旺盛呈。售價汁方面泊，在焰售項段目價謙均價白上升旁速度稅較快董。租悼金方對面，機(jī)本地躲區(qū)高降檔公亡寓租厘金穩(wěn)俯定，畜租金密報價豎達(dá)到滑了每轉(zhuǎn)月每屆平方宣米15博-2扛0美元充，從興一個啊側(cè)面串說明四了CB離D高檔溉酒店知式公絹寓目狂前公駱認(rèn)的今平均假租金償水平。關(guān)于醫(yī)行業(yè)仰北叉京主藝要分肯布區(qū)還域區(qū)域莫分布—中關(guān)嘩村地祝區(qū)（育需求顏量大搬）中關(guān)錦村地元區(qū)公剪寓市浪場供輪應(yīng)量額不大觸，到白目前叉為止謎，總顛供應(yīng)線面積伐為60余萬望平方微米，勾提供30判00多套市高檔羅公寓昨。其壘中酒遍店式強(qiáng)服務(wù)沸公寓引占20渣%，其抱余大栗部分算為商辨住公由寓。需求解方面捎：中流關(guān)村紋地區(qū)荷對住隸宅的識消費(fèi)松能力希很大繩，對版高檔充公寓垂特別信是酒夸店式癢商住道公寓雜一直書供不執(zhí)應(yīng)求忍。中砍關(guān)村荷眾多沾高科配技企知業(yè)尤記其是IT業(yè)中蹈的員陶工希淺望居班住地公離工練作地?fù)浣煌ㄒ谭奖闩D，環(huán)待境安析靜、沃綠化敲率高壞，配其套完配善。租金辜方面就，與憤朝陽CB貞D的高木檔公籠寓不料同，魔中關(guān)萌村的估高檔仇公寓駐面臨工的客痛戶主蠟要是警國內(nèi)捏客戶淘，外苦銷客解戶較屋少，初因此瘋市場則上以齒內(nèi)銷送公寓膏為主侮，整刷體租賊金水杰平也丟就沒探有CB畫D那樣奏高。關(guān)于色行業(yè)賣未學(xué)來發(fā)翠展在未涼來幾份年中狼，與制世界欠更為廚緊密慌的融槽合和澤交流藍(lán)將極墻大地史刺激臨北京跑的高料端租證務(wù)市珍場，混中國祝強(qiáng)勁茂的經(jīng)廟濟(jì)形呢勢、祖日益凝完善狗的投凝資環(huán)俘境和地即將給召開它的20甲08年奧倡運(yùn)會蹦對市窯場將炕起到釋積極孕的推幟動作飲用。根據(jù)20徹08年奧典組委柏簽約泉的11榴2家星耗級飯領(lǐng)店給騰出的蛛賽時套房價余：在猾奧運(yùn)挖期間園北京獄市簽蘭約飯質(zhì)店中扎，五功星級骨飯店刻的平謊均房喚價為42告9美元駛，其課中53沙%是標(biāo)閱準(zhǔn)間拌，平情均價炒格35寇3美元獻(xiàn)。四厲星級誕飯店菜平均肥房價30蠻5美元認(rèn)，標(biāo)季準(zhǔn)間蘿平均蛾價格27捐2美元桐。三方星級狐飯店霜的平棕均房饅價19脈3美元盯，其膨中70季%為標(biāo)番準(zhǔn)間麥，均埋價為17食6美元漸。根銹據(jù)北碌京市秘旅游睜局的揀統(tǒng)計騙，預(yù)躍計奧踢運(yùn)會迷期間魚海外廣觀眾術(shù)將有26首-3占9萬人罵，旅晴游者越有15治-2番0萬人筑，預(yù)糕計需漿要客承房9-臥10萬間凍；國清內(nèi)觀蔥眾22泥5-集25幕8萬人孤，預(yù)蝴計客消房需嚇求16丙-1媽8萬間版?？傌滙w奧群運(yùn)會里北京滿的客筐房需衡求量淺近30萬。20千06年年慣底北徑京酒蹲店業(yè)盯的客曉房數(shù)端量為13萬間兩，五瞇星級忘酒店頑出租癥率69奔%，全啊市的撓酒店擔(dān)業(yè)出為租率科為65少%?？扇∫灶A(yù)叨見，20今08年的俯北京絲式酒店遭業(yè)必矛將承帆載大燦量的寬市場羅需求揉，客舅房數(shù)膚量會西出現(xiàn)答供不藏應(yīng)求史的市沈場狀破況。關(guān)于斷行業(yè)瓜橫予向比頃較知己剩知彼堂，百邪戰(zhàn)不妙殆。只有脖了解掏到行培業(yè)，倚只有淡了解攀到對咱手的昏作為洞悉跪全局耍，才梨可屹奇立于額不敗所以恭，認(rèn)羨識到紹自己統(tǒng)后，縫我想釘，我幕還需濕要認(rèn)叫知的齊是——市場謊的對黨手們關(guān)于陪行業(yè)占橫醫(yī)向比較較根據(jù)荒北京些市酒扇店式右公寓刷較熱摩的CB淋D、中港關(guān)村賴等區(qū)脫域及聞其輻殖射區(qū)邊域為才主流棵，并旺輔之結(jié)以逐疼步出隆現(xiàn)此伙類產(chǎn)火品的帳新興永區(qū)域亦為輔捧助，愚我司兩選取趨了11個樣扮本進(jìn)電行調(diào)弄研與棄分析精，包括唐：CB冰D核心踩區(qū)：倡酒店降式公聚寓最顧為集奸中，倍較早牌出現(xiàn)蘿此類馬產(chǎn)品手、且偶以純你粹高泰端為喇主的做酒店稻式供湖應(yīng)區(qū)正域，蜓樣本且選為下嘉里潑中心走、雅后詩閣與、銀環(huán)泰中伐心柏草悅居怪。CB假D輻射衫區(qū)：03年較莫早面溜向CB納D年輕斧白領(lǐng)餐的珠田江羅艘馬mi埋ni酒店搖式公片寓、作珠江泉帝景從、遠(yuǎn)撕洋國猾際中記心、循華駿蹦世界涼城。中關(guān)棟村及社其輻有射區(qū)跑：遠(yuǎn)雨中悅甜萊、獲紐約酸客、未文津稀國際望京織區(qū)域標(biāo)：新齡興酒閣店式劉公寓汗產(chǎn)品標(biāo)的區(qū)監(jiān)域，垃選擇石樣本跡為博雕雅國旬際中扁心橫向鎮(zhèn)比較租賃徒市場項目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式嘉里中心中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)40487以中大戶型為主。1居室101平方米；2居室139-168平方米；3居室225-317平方米；4居室420-450平米；5居室452-526平米；1居室2900-3300$元/每月；出租，出租率達(dá)90%2居室4000-5000$元/每月；3居室6000-10000$元/每月；4居室12000-13000$元/每月；5居室13000-20000$元/每月；雅詩閣中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)50272以中大戶型為主。1居室105-126平方米；1居室3100-3300美金/月；出租，出租率達(dá)80%2居室178-205平方米；2居室4800-5000美金/月；4居室249平方米；4居室6200-6800美金/月；銀泰中心中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)70216以中大戶型為主。40000元/平米出售不包租，代租柏悅居一居132、133、137平方米;二居240、241、242平方米遠(yuǎn)洋國際中心朝陽區(qū)慈云寺橋東南角70228標(biāo)準(zhǔn)層面積約1110平方米（因為整售，所以沒有作具體的戶型面積劃分）整售整體出售整體經(jīng)營橫向?qū)Ρ容^租賃爸市場項目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式合生·羅馬嘉園（一期）朝陽北路107號，東四環(huán)外70160標(biāo)間60平米6800出售不包租珠江帝景廣渠路、西大望路交叉口東南角7017797-116平米兩居為主；123平米、158平米兩居，及少量178平米復(fù)式12000元出售包租。10年包租，7%/年返租，至2016年華駿東大橋路5067155平方米廳室合一與86平方米1室1廳10000元出售不包租世界城10號紐約客海淀南路36號70293面積在50—60平方米，層高5米復(fù)式一居為主，極少量180平米三居12700元出售不包租橫向盈比較租賃狡市場項目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式遠(yuǎn)中悅?cè)R中關(guān)村黃莊路口向西300米7030060-140為主10000元2座公寓，一座包租3年（第一年返還6%，第二年返還7%，第三年8%）一座客戶自用文津國際五道口，清華科技園7038160平米標(biāo)間占84%；其余為100-300平米8000元出售包租。非自主型客戶，10年8%租金收益；自住型客戶，10年7%租金收益＋21天免費(fèi)居住期。購房者自房屋驗收之日起至辦理產(chǎn)權(quán)證之前、購房者獲得產(chǎn)權(quán)證后2年內(nèi)、2015年1月1日至2016年12月31日之間，開發(fā)商提供三次無條件原價回購博雅國際中心望京葉青大廈對面7054249、65、85平米等多種戶型，平層、躍層等多樣設(shè)計可供選擇6800元出售不包租橫向肆比較租賃餓市場以上局項目鐵中，挺單純持以酒介店式鈔公寓努立項至的項價目較囑少，到大部牢分酒正店式節(jié)公寓講都隸眾屬于苗大的位社區(qū)煉，或炕者依虧托周堵邊的躲星級唐酒店吸。依商托大岔社區(qū)矮的酒哭店式鞠公寓染最大恐優(yōu)勢狹在于收能夠儲充分矩享用汁大社唯區(qū)才章有的跨大配某套。另外改，24小時資便利豈店、雕洗衣誤店、依咖啡凈館、脆美容產(chǎn)院、選家政擠中心淘、商促務(wù)中致心等跟都要剛配備硬齊全稿。依托嶼于星溝級酒言店的凍酒店完式公階寓，癢產(chǎn)品頃自身圈與客膚戶均葛為純荒粹的受高檔覽次，片即不幅但能鬼享受哨到酒木店的懼高素供質(zhì)配鏡套，誓而且金能享今受到勿星級賴酒店憐源源牙不斷煩的高靜質(zhì)量類客源偽。樣本科調(diào)研棚與分勸析--跨--戶型紐奉、租設(shè)金小萍結(jié)橫向挑比較租賃牌市場樣本裹調(diào)研害與分堆析--脖--戶型取、租幫金小境結(jié)戶型鬧方面役，上彩述項脂目中超，位呆于CB幫D核心地區(qū)的佩高端津品牌悲項目藥嘉里兄中心沙、雅諷詩閣戴、銀簽泰柏軌悅居期以中竿大戶霜型為證主以唇外，皂區(qū)域涉項目室均以勤中小借戶型盡作為些主力包供應(yīng)震。小害戶型芝項目獲占有赤較大予的比潛例，腸大多備數(shù)戶蠢型面敘積在60－80平方佳米之鄰間。奏戶型活靈活范度方壇面，因遠(yuǎn)洋查國際謙中心綢等少夕數(shù)項碌目是豬框架呆結(jié)構(gòu)壤，能丟夠自韻由分槍隔，左大多倚數(shù)酒臺店式珍公寓額的戶這型種信類都化較少坐。從涼目前千的發(fā)企展趨湯勢來山看，鈴戶型譽(yù)面積煉有逐筍步增盈大的雄趨勢愿，一毫個方轟面由明于小剪戶型匙供應(yīng)誘充足限，具池有較異大同或質(zhì)化維，而摸對需態(tài)要大努面積龜戶型要的客瘦戶不靈能有遷效滿少足，宋另外嫩有的劍項目薦在酒桑店式恐公寓大的居伶住功腔能之犁外增舍加了桌行政它辦公定的功枕能，狂無形隆中增萍加了余對大湊面積滅套型鼓的需厲求。橫向最比較租賃輝市場樣本堤調(diào)研責(zé)與分喜析--恐--戶型扣、租禍金小編結(jié)出售胸方式六方面亂，少稀部分粗項目屯采用念包租戰(zhàn)的方喂式，板固定鐮包租弓年限捏，并刃在規(guī)慶定年畝限之與內(nèi)給合予客部戶一撥定比腎例租現(xiàn)金收攻益，叛保證壤客戶盡的投勻資收郵益。面此種巖方式腔一定配程度知上促絨進(jìn)了況項目跡的銷視售，隔例如啊珠江絨帝景鹿酒店沒式公氏寓絕拋大部量分均婚由其臣老業(yè)諒主作潮為投巾資，斧收取你穩(wěn)定法的10年7%返租耳收益食。但劍是目覆前國辜家政悔策將憂嚴(yán)厲槍打擊場此類增投資茫性產(chǎn)摩品，駁包租謊行為酬處于楚國家廈嚴(yán)厲究整治摔的范割疇。掘這對茶投資換客群凝占主望力的鹿酒店吊式公頸寓的旨產(chǎn)品渠本身耀、升剛值潛茄力挖贊掘、饑以及農(nóng)投資答客群鬼的要儲求均昏有所陡提高宰。另外攪由遠(yuǎn)照洋房元地產(chǎn)儉公司占開發(fā)莫的遠(yuǎn)屬洋新伸干線慎和遠(yuǎn)勻洋國淚際中駁心酒牢店式明公寓喪都采疏取整查售方絹式，簡由購械買方沿統(tǒng)一誘經(jīng)營石，這絮與那軟些售址散出椒售的弓酒店挎式公惰寓在蘇日后性的管彈理和長物業(yè)桶的品燒質(zhì)方谷面具類有相釀當(dāng)?shù)拿鎯?yōu)勢霜。橫向令比較裝修朱配套項目外立面大堂裝標(biāo)配套銀泰中心柏悅居石材幕墻世界著名設(shè)計師JohnC.Portman設(shè)計，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國際級水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品精裝修，提供精選高級家具家電商業(yè)、餐飲、健身中心、會議、宴會、會員制中式私人俱樂部、屋頂花園平臺中空LOW－E玻璃幕墻遠(yuǎn)洋國際中心玻璃幕墻、斷橋鋁合金窗和金屬鋁板挑高5米，地面和墻面為天然石材，天花為造型吊頂；精裝修一、二層為配套商業(yè)，包括銀行、咖啡廳、會議室、商務(wù)中心、餐飲等橫向綱比較裝修裙配套項目外立面大堂裝標(biāo)配套合生·涂料，意大利建筑風(fēng)格，羅馬柱、鐵藝陽臺、

精裝修享受合生·橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會所、雙語幼兒園等各種配套珠江帝景高檔石材五星級酒店精裝標(biāo)準(zhǔn)，挑高4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳/大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會廳、小宴會廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂部?？刁w：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房，SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心。會議：大、中、小會議室，另有貴賓會議廳，面積約為80㎡。紐約客low-E玻璃幕墻挑高16米，800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯：21部(4部觀光電梯)；門窗：霍曼(門)low-E窗自助廚房、會所、空中游泳池、商務(wù)中心、商業(yè)中心。1—3層設(shè)底商，1、2層：銀行、證券、國際品牌服飾精品等，3層：大型餐飲、娛樂、高檔酒吧等；4、5層：辦公；6—15層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。6層設(shè)有空中觀景泳池和現(xiàn)代的自助廚房。橫向移比較裝修貸配套項目外立面大堂裝標(biāo)配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu)南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動線，確保住戶生活私密，16層樓高48米挑空精裝修精品商城，結(jié)合餐飲、咖啡廳、國際連鎖超市、國際健身俱樂部、私人診所、美容SPA等博雅國際中心石材、金屬飾面板、高級飾面磚800平米大堂按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，挑高11.4米。墻面為高級石材或玻璃飾面，地面為高級石材，藝術(shù)吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會議、展覽、休閑、健身等橫向箭比較裝修隸配套酒店考式公燥寓既看然作傘為高疊檔寫自字樓子的配伐套，鋸則在器品質(zhì)抵上要吊與其攤身份享與地爪位相曲符。歡所以愈在裝譜修裝攻飾方奮面都笨做到陽不遺閱余力假。尤裙其在貫?zāi)茱@槳示項桶目品金質(zhì)的南外立荒面和械大堂遵方面啟更加宋注意勸。在室飯內(nèi)裝癢修上趴則體棄現(xiàn)出見品味坦和舒傻適，順號稱折帶著劇牙刷塊就能城入住頑，針材對的俯客戶帽群主蘆要就擾是來亂往與研各城鉆市之喪間的統(tǒng)工作依繁忙廢的商狗務(wù)人籍士。橫向蔑比較物業(yè)吹配備虎及取削費(fèi)項目星級管理集團(tuán)物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏悅居五凱悅物業(yè)管理公司2美元遠(yuǎn)洋國際中心五中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司4合生·羅馬嘉園--康景物業(yè)集團(tuán)3.8珠江帝景五美國豪生國際酒店管理（集團(tuán)）10紐約客五法國雅高酒店管理集團(tuán)8.2遠(yuǎn)中悅?cè)R五遠(yuǎn)悅五星酒店7.4文津國際五錦江集團(tuán)4.5博雅國際中心--第一太平戴維斯6橫向吧比較物業(yè)懼配備時及取依費(fèi)酒店剪式公求寓運(yùn)偏營的膏成敗淋，關(guān)演鍵在列于服刃務(wù)，掌在于釘有沒稅有專裹業(yè)的藝公司駛進(jìn)行皮管理誼。從瘋上表木可以昨看出玩，這薦些項觀目大偏多數(shù)冠依托妙于五鉤星級傳酒店沙，并共聘請棍國際耽知名富的酒簽店管傅理公狹司進(jìn)滾行酒囑店的刃后期貪運(yùn)營晉，如透第一塊太平惡戴維礙斯、順凱萊混物業(yè)尤管理范公司月、賽閱特酒撒店管顫理集脂團(tuán)、膽中原須物業(yè)覺管理貿(mào)集團(tuán)劉等，脂都是私比較棵有影緩響力腿的專個業(yè)酒陪店管薪理公分司，形有了弊這些壞公司崖的加泉盟，涼是其解后期副運(yùn)營花、以俯及對鼓客戶公的良絨好的樹收益禽保障否。橫向悶比較個案拳比較目前梢沒有煙投入劉使用樂成姨國際物業(yè)受類型揮公翅寓建闊筑類別裳板井樓均里價25訊00癢0元/平米裝修裁情況從精倉裝交通茄位置請三仗四環(huán)訂之間開盤廊時間20匠06獨(dú)-1診1-斥11入住搏時間20炕08急-5州-3徒0物業(yè)嘉地址濾華材貿(mào)中打心南80魔0米（膽朝陽議區(qū)西甩大望仿路）銷售愈套數(shù)芳：42逐9套已簽梯約套僚數(shù)：21繭5套成交計均價井：16餓88即2元/平銷售背率：50檔%橫向升比較個案獲比較目前蛾沒有臥投入駕使用蘋果值社區(qū)腰二期物業(yè)錯類別:公寓建筑慢類別:板樓裝修孫狀況:精裝貍修物業(yè)稱地址:朝陽讀區(qū)百站子灣殲路32號國雕貿(mào)沿項三環(huán)木向南30額0米至彩百子茂灣路蹲口向瘡東30乖0]環(huán)線康位置:三至檔四環(huán)均價:1添70弄00元/平方論米交通量狀況:位于尾國貿(mào)確橋東蘋南，貝緊鄰CB模D，距蓮東三先環(huán)30凱0米。銷售妙套數(shù)取：10細(xì)24套已簽核約套劫數(shù)：44洋4套平均面成交萬價格燈：16歸90帽2元/平銷售莊率：43瘦%橫向?qū)Ρ容^個案危比較目前振沒有曠投入乒使用山水抄文園損四期物業(yè)絡(luò)類別:普通細(xì)住宅胞別陽墅建筑挽類別:板樓蛙、聯(lián)名排別巧墅、油疊拼動別墅裝修孫狀況:精裝繪修物業(yè)妄地址:朝陽過區(qū)東挺三環(huán)外十里熔河弘據(jù)燕路環(huán)線踩位置:三至側(cè)四環(huán)均價:3絨10以00元/平方嘗米價格中描述:以上榴為四擔(dān)期1號樓椅開盤令價格別。一豪次性傘付款日，銀姨行按情揭銷售醒套數(shù)違：11豬5套已簽葡約套碰數(shù)：26套平均巷成交承價格抬：30問93互2元/平橫向毯比較自我獨(dú)總結(jié)酒店跪式公填寓總烏體分屠布區(qū)茶域依謎托于撞經(jīng)濟(jì)惑發(fā)達(dá)域區(qū)域界或者砍環(huán)境剛優(yōu)良脫位置廢。但豬統(tǒng)一孝都擁眉有交丘通便譯捷，貴動靜撞皆宜顆的特培性。北京夕現(xiàn)有援知名今酒店鞭式公開寓均披存在突價格櫻挑高喇，但捷租賃倆火爆續(xù)的現(xiàn)穩(wěn)象。北京陣現(xiàn)有亭知名工酒店央式公憤寓均侍配備次良好溫的物何業(yè)管然理團(tuán)錫隊。劇物業(yè)藏費(fèi)均泉等于艱或大皇于一死美元瓶以便謎于支從撐更級優(yōu)秀猜的的殃物業(yè)愉服務(wù)囑。北京構(gòu)現(xiàn)有凈承租再率較派高的遍酒店稈式公互寓均說佩有卷全套稼室內(nèi)毒設(shè)施駝，可材以讓騾承租圈人能趕達(dá)到振“拿歡著牙墓刷‘屑就可轉(zhuǎn)以入譯住的千方便俗，快享捷。經(jīng)過04順—0易6年的誦市場排預(yù)熱央期，強(qiáng)酒店蟲式公川寓已婦經(jīng)開認(rèn)始逐寄步進(jìn)喪入市執(zhí)場成啟熟期泡。新膝項目獅陸續(xù)籠出現(xiàn)繩。需瘋要更略明確懇自身駐定位透及同葡位差泡異值嬸。市場考分析SW倉OTS地域驕優(yōu)勢嚷，整抱體社縫區(qū)氛父圍已命形成現(xiàn)房,沒免侍除后安顧之造憂購房譯后即慌可見騙到投完資收頂益品質(zhì)帆優(yōu)勢渾，優(yōu)負(fù)良的典內(nèi)功命，高送素質(zhì)憶的“慨鄰居隊”，榮人文槳環(huán)境遷等可惱帶動替整個秤樓盤姜品質(zhì)W舊樓地新賣煮。樓固體本印身已牌經(jīng)略灶有陳南舊生活西配套緩設(shè)施楚還不話齊備產(chǎn)品鏈類型定同質(zhì)澆化現(xiàn)飲象比凝較嚴(yán)舞重O20蕩08奧運(yùn)違對于肉酒店蠟的需幟求缺叼口投資涌型酒掃店可滴填補(bǔ)者目前怖市場除的空仍白合理權(quán)的價波格勢聲必可烘以攪樓動疲俱軟的趁市場產(chǎn)品層市場霞已經(jīng)蘇逐步淡進(jìn)入鉆成熟貿(mào)期T所面疏對客平戶群瞎體較丹窄陳舊拘的內(nèi)殿飾可樓能會誼引起衣的二搜次裝窄修市場突整體肉的疲越軟階奇段市場評分析根據(jù)SW讀OT分析瘋，在席可以堆規(guī)避莫的條午目中折，可隙以在罰少投摟入，湯多產(chǎn)耀出的絡(luò)前提京條件澤下，對建典筑外騎進(jìn)行剖粉刷甚或者爺局部蜓點(diǎn)綴部分然家具煮及裝廚修的疲更換地毯演的清莊洗及之更換部分霜房間妄銷售灑后入糠住前搏的裝銳修（醫(yī)二次糞收益浙）市場萌分析盼人對群分訪析投資遼客居繡多酒店襯式服策務(wù)公疏寓的啟購買祖客戶鳴中，洋投資儀者占阻絕對穴比例判。根膛據(jù)北乓京中芒原的刃調(diào)研出結(jié)果層分析功，投資還客戶鎖主要損可以魄分為艦兩大譜類型裳。第繪一類偶為純鉛投資外型客瀉戶，主潮要有燙個人嫌投資日者和渡機(jī)構(gòu)鈔投資孫者組蜻成，概個人遲投資烤者年泉齡在30追-3坐5歲范欄圍內(nèi)模，機(jī)拋構(gòu)投享資者守主要世是具忍備一幫定經(jīng)扎濟(jì)實嘆力的奪中小濫型企磨業(yè)。今他們褲購買盒酒店潔式服錯務(wù)公念寓的常主要擦目的億就是籃看中陳了酒賭店的幟增值少潛力寸，他晶們的牙預(yù)期腹投資痛回報敗率一石般在8%次-1鑄5%。這觀部分牌客戶筍占整元個客低戶總遣數(shù)的60繭%左右舅。市場奧分析質(zhì)人雜群分今析養(yǎng)老塞型客扭戶，以窄個人延投資技者為翼主，犯年齡丘普遍趟在40歲以卵上，務(wù)購買綢的目赴的主店要是濁希望松退休見后能負(fù)夠得咸到豐絕厚、脂穩(wěn)定侮的經(jīng)冬濟(jì)來站源。儲這類雙客戶符的投堅資風(fēng)稻格比返較穩(wěn)著健，錘經(jīng)濟(jì)善實力宣也比磁較強(qiáng)絮，多馳投資偉于10堵0平米便以上怒的較傾大戶筍型，楚預(yù)期里投資查回報者率多于在10艙%以下窮，最竭看重黎項目晝的發(fā)諸展?jié)摼S力，夸占客超戶總?cè)當(dāng)?shù)的15郵%左右閃。除投威資型蘋客戶波外，窩其他鍵客戶狗也有賞相當(dāng)千比例籌，包查括以皺自主椒兼投琴資為屢主要私目的從私營業(yè)業(yè)主駐和辦魚公族敲和以犁滿足探內(nèi)部結(jié)需要等為目塵的的叢海外厭跨國故集團(tuán)護(hù)客戶河等等殲。市場血分析拴人跟群分船析租賃遇客戶簽分析北京斯酒店禁式服蟲務(wù)公撇寓的吩目標(biāo)儲租賃刮客戶化主要國為外幻玉籍公墓司派饑出的趁高級鈴員工交、國減內(nèi)大降型私鑰企的呆老板弄、高佛層人杰士等改高階模層人巷士，櫻均以曠商務(wù)拿居住攜為主扎，并壩具有響長期虹居住制及安沾置家投人的砌需求薦，這清些客偉戶的假租期槍一般括為半禽年以蠅上或閘更長挑，由唇公司布擔(dān)負(fù)灰高額犬的房億租費(fèi)江用，筑同時阿自己持在異絡(luò)地沒嚴(yán)有買厘房定譯居的換需要粒。其污中，英歐美疏人占征到65赴%，其孤他是捆港臺于人、哲日本浸人和悟華裔紫等。另外廈，隨貞著酒勢店式浪公寓液在國特人眼脅中的襲認(rèn)可矮，有艙不少消商務(wù)短人士猜因為岡工作學(xué)的需站要也緞會選唱擇一儀些酒山店式全公寓懶作為榮他們綢的暫遼時居臟所市場班分析嚇產(chǎn)粘品主艇題由于醫(yī)酒店澇式服碰務(wù)公昏寓所耽具有誓“酒埋店式沾的服淘務(wù)，握公寓柏式的貌管理矩”的鍵定位纏和特阿點(diǎn)，東就決炭定了她服務(wù)事是酒餐店式被服務(wù)子公寓腥的靈榮魂和重永恒存的主稠題。炊在硬參件水裙平和惹品質(zhì)頑相當(dāng)?shù)涞那猷彌r下布，服注務(wù)水豬平將蹈成為材競爭企的焦宜點(diǎn)。更如何測提升忽物業(yè)痕管理姜水平庸和服射務(wù)品饑質(zhì)，米保持杜物業(yè)頑的長撫久生亂命力振，對衰于自鏡住和端投資叼酒店蔥式公控寓的下業(yè)主擔(dān)來說膀，是球保證嶺其投百資價筆值的渡關(guān)鍵痰因素歐。在租弟務(wù)市園場中制，客嶺戶的紀(jì)去留股很大淋程度溝上取至決于葉物業(yè)斬管理眉的質(zhì)倘量。免提供掠良好督的服濃務(wù)是讓評定撐物業(yè)喚好壞袍最基封本的搏條件接，是射產(chǎn)品尚的附皮加值律，直鏡接影鑄響到帶物業(yè)皺今后紹的租陶金和桌收益祖回報糖。對壩客戶厲來講仙，不旺斷提扛升的著服務(wù)派、管薪理水?dāng)[平以翠及穩(wěn)弓中有猶升的晨租金崗將給稿他們永帶來訊最大冰的實強(qiáng)惠。市場輝分析挪主蠟題延擦伸將酒柱店式艦公寓駱與SO離HO進(jìn)行眉了結(jié)衫合并吃全新報演繹叮，在奴充分扶考慮偏了滿傻足各搖種商海務(wù)個逃性化蜜需求少同時誕也將辟滿足晉了人乒們對恭高檔榜住宿披的要耽求。拘這種塑模式帳將居轉(zhuǎn)室分氣為居單住與比辦公劈燕兩大課區(qū)域澇，這備樣即四具備鵲酒店畫式公震寓的求高檔冠生活帶區(qū)又末滿足SO里HO的高的級商私務(wù)區(qū)為，例刊如24小時森商務(wù)除中心騾，可葡以提爹供24小時天秘書岡服務(wù)匙、翻生譯服鴿務(wù)以氣及會索議服蜜務(wù)。奇這種波產(chǎn)品撤不僅奏填補(bǔ)狠了SO檢HO無5A級辦幸公樓質(zhì)配套歉服務(wù)乒的空潛白，茅而且鉆為辦胡公者畢提供鵲超值煮的服挑務(wù)。猛酒店栗式商宅務(wù)服快務(wù)公議寓可針居住魄、又屑可室李內(nèi)辦負(fù)公，蒙其既口吸收穿了星仆級酒賺店的庸服務(wù)嗽功能喜和管裳理模巖式，敘又吸好收了陵信息質(zhì)時代糾商務(wù)因樓、腳寫字旬樓的村優(yōu)點(diǎn)化，擁氧有良辮好的四通訊犧條件攤，能捷夠有下針對昆性地衛(wèi)提供談秘書藝、信漢息、暖翻譯朱等商獎務(wù)服膀務(wù)，秩是進(jìn)僚一步泡拓展齡酒店洪式服刮務(wù)公旗寓的潑功能漂而生灑的一蔽種綜稍合性各很強(qiáng)稻的物送業(yè)概敢念。項目例的特吳性決迅定了脆本案話的用卵戶人檔群為工以投妥資為番主體堪人群建，這傻部分著客戶黨經(jīng)濟(jì)恐能力聚強(qiáng)，恐對高大品質(zhì)蛙物業(yè)耕的需砌求較餡強(qiáng)；板塊縫內(nèi)經(jīng)獅濟(jì)發(fā)命展以斗及片漁區(qū)知路名度盤的提碰升將捐為板侍塊物擴(kuò)業(yè)帶良來源丟源不核斷的尿高素肺質(zhì)、謠高消鼠費(fèi)群進(jìn)體；如果抵項目勢能夠校解決碎內(nèi)飾濱陳舊狐這個控瓶頸餓問題尼，將名使項鏡目取墻得更來加理兔想回骨報成晨為可破能！4、本騾項目世的競儉爭對表手已戒經(jīng)超唐出了毛板塊鮮內(nèi)的稅范疇及。本次廉市場蓋調(diào)研船對本步項目蛋啟示腸：第一寄回合衡：階市場箱研判第二奮回合歡：券定位農(nóng)延展第三塵回合騎：迷專案況推廣第二違回合駝定家位延秒伸第二欺回合胖定硬位延擋展以下賓所述僅表曉達(dá)寶劃隆源警對本屠案定起位的詢理解，縣并為遮本案笑的主考題推器廣進(jìn)光行系告列梳肌理第二屑回合織定奮位延異展——文化晶的溯根——城市賤的烙印——精神滴的反思58年產(chǎn)課權(quán)、刑精裝蓋修、妄投資/自用醒型、曉商務(wù)籌、公煌館58年產(chǎn)榨權(quán)區(qū)別搭其它將項目唇僅僅40要/5獻(xiàn)0年產(chǎn)普權(quán)精裝醫(yī)修迥異檢的裝協(xié)修風(fēng)株格，不完善盾的家斬具、陽家電投資/自用形型現(xiàn)買設(shè)現(xiàn)住笛、早迅投資滲早回百報商務(wù)完善恰的商降務(wù)配殊套及廟環(huán)境頂級幅公館由單扔純的倚酒店懷式公穩(wěn)寓提旗升為各北京落頂級殘公館為什裹么定飄義為旅頂級鄭公館公館錘，世棄界頂辭級物愧業(yè)形忍態(tài)。惹國內(nèi)蛇關(guān)于雪公館帝命名償?shù)奈锴鐦I(yè)均把只對惠于公尿館二異字“外知其栽然，大不知坑其所成以然打”。弓更多鄉(xiāng)豐的是鋪對于包名詞疫的應(yīng)恰用而蛇非含底義的無貫徹惹。頂雁級公容館的丟物業(yè)愁形態(tài)塵在國勁內(nèi)實瘋際上途是有壯空白瘦點(diǎn)的聾。龍飄頭公疤寓有缺其先念天優(yōu)抱勢。尤無論安是從有環(huán)境涼的動異靜皆茂宜，掌周邊螞社區(qū)碰大氣低候的旦業(yè)已著形成惠，還連是從露它本妙身已俗形成寨的品萬牌知絡(luò)名度餓，已怪經(jīng)擁斗有的裂租賃風(fēng)客戶征群體父。都觀為龍圖頭公書寓的信蛻變陽做出笨了量陣化的獅準(zhǔn)備疤工作近。放眼獎市場憂，頂滔級業(yè)稍態(tài)的筆公寓卵式酒雀店，派要不綠就是期身處桑鬧境居，進(jìn)吐退都背是濃鈔郁的嚷商務(wù)鞋環(huán)境宜，只義能活序在鋼尺筋水徐泥的后森林側(cè)中間呼；要辰不就萬是處般于城控郊連崖接帶范。有少好的嫌空氣絞，好鑄的環(huán)糟境，系卻無蝕對等炸尊貴蜘的遠(yuǎn)死親近謊鄰。知而且純，生乓活配陷套相嘴對滯獻(xiàn)后，必與城偵市繁戰(zhàn)華中壁心的雜相距摟過遠(yuǎn)件，也腰是城揚(yáng)郊結(jié)總合處蕩酒店彼式公含寓相舊對滯粥緩的方原因指之一旅。而我監(jiān)，與毒三環(huán)啟只有日百米灑之遙信，與佩四環(huán)很也只趁差一猛條大董路。抄周圍茫生活辯氣息娘濃郁浸，周固邊的燒同等誤高尚耐住宅基，讓飯我的賄尊貴吳品味郵又一闖次得涉以彰零顯。慮高綠窗化率虧的生路活環(huán)皺境，皆讓我少的“惱退守電”分常外寧滔靜。株低樓習(xí)層，撓低密劫度，醒在現(xiàn)淘今的潤社會牲，遠(yuǎn)穩(wěn)遠(yuǎn)要繁比摩怒天高廉樓，厭水泥瞎森林電更吸破引智抱者吧善。此文外，惑更比到提別隔的軟劍硬環(huán)殿境了賺。我想鼻，我模是可測以成珍為一急個頂顯級的偷公館新的。秧有一像天，調(diào)我會拘讓別貪人以賴進(jìn)入兇我而底自豪添的。第一爪回合乏：妹市場口研判第二盞回合片：承定位辰延展第三悅回合獲：務(wù)專案蛙推廣

總體銷售策略價格食制定:比較夕一姻：攔類同稍產(chǎn)品謹(jǐn)加權(quán)拼平均因素龍頭HOTEL樂瀾寶邸美景東方山水文園禧福匯權(quán)重位置20%18%18%22%22%25%交通12%10%11%13%13%15%開發(fā)商實力10%10%10%12%10%15%小區(qū)園林10%10%12%15%12%15%戶型設(shè)計6%7%8%9%8%10%交房時間13%16%16%18%18%20%權(quán)重71%71%75%89%83%100%均價

13000115002000020000

比較均價

18309.8615333.3322471.9124096.39

權(quán)重

20%25%25%30%100%權(quán)重價格20342.198363661.9723833.3335617.9787228.916

最終價格14442.9608

比較帽二則：陵投資崖回報責(zé)測算煤法項目名稱戶型面積（平米）租金（RMB元/月）元/平方米加權(quán)租金華威酒店公寓商務(wù)套間60110006.170%4.3豪華套間70110005.270%3.7商務(wù)雙套間100153005.170%3.6豪華雙套間100168005.670%3.9亮馬公寓一居42110008.760%5.2一居48140009.760%5.8一居49140009.560%5.7一居59150008.560%5.1一居64170008.960%5.3二居97230007.960%4.7金橋國際公寓一居55120007.370%5.1一居65140007.270%5.0一居75160007.170%5.0租金

4.8售價=4確.5憐*3貢50底*1辰0=旁15蜘75嘆0元/平方旨米價格戲確定:類同亭產(chǎn)品籃加權(quán):時14社44完2元/平方猶米投資與回報靠測算:站15訂75贏0元/平方薄米最終洞定價:弓15雕00提0元平露方米銷售動策略方案柿一:閃電歡戰(zhàn)銷售先周期12個月為在探開盤遍初期雹制造香轟動勤效應(yīng)刺、聚鐮集有悲效人夸氣，嫁同時與也為銷了體言現(xiàn)客斧戶在磨不同誼時期科購房鑄所產(chǎn)辜生的愿利息腰差別別及風(fēng)脆險回柔報，伴我司盡建議鑄采取撕“低前開高局走”眉的銷活售戰(zhàn)范略。即開殺盤初方期定5套特友價房疊，特樸價房聚統(tǒng)一嘩售價14步00撤0元/平方舅米在后綢期根般據(jù)銷秒售反乖應(yīng)上集調(diào)價斗格，馳最終琴維持混總體圍均價瓶水平向。銷售拳節(jié)奏銷售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月*年1月*年2月預(yù)熱\強(qiáng)銷售期

持續(xù)期

清盤期

銷售吳收入:銷售周期銷售率銷售面積銷售均價銷售收入(萬元)預(yù)熱\強(qiáng)銷0.68230.8541470012099持續(xù)期0.354801.3315156007490清盤期0.05685.9045162001111合計13718.0920701方案惱二:步步渡為營銷售旬周期18個月20臨08年3月--少-2旬00爛9年8月銷售膚節(jié)奏銷售周期3月4月