保利·海德佳園B區(qū)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2016年9月目錄項(xiàng)目背景分析核心問題分析項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議CONTENT項(xiàng)目背景分析Part.01大盤開發(fā)案例北城新區(qū)被臨沂市政府確立為新的政務(wù)中心，新的政務(wù)中心的確立帶動了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；項(xiàng)目在新區(qū)規(guī)劃剛啟動、區(qū)域市政配套不成熟、處于起步建設(shè)階段，市民對新區(qū)發(fā)展普遍信心不足的情況下；新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本為零，無在售的商品房項(xiàng)目，市民對新區(qū)的發(fā)展持懷疑態(tài)度。項(xiàng)目緊鄰祊河，具有豐富的水景資源。項(xiàng)目概況：地理位置：臨沂市北部新城，新市政府西側(cè)占地面積：

79萬平米建筑面積：123萬平米容積率：1.5產(chǎn)品類型：普通多層、花園洋房、小高層、高層、別墅、聯(lián)排、疊拼分期：項(xiàng)目分六期開發(fā)，建設(shè)周期約6-8年臨沂沂龍灣——位于臨沂北城政務(wù)新區(qū)，總建面123萬㎡，產(chǎn)品類型涵蓋多層、洋房、小高層、高層及別墅，項(xiàng)目分六期開發(fā)，建設(shè)周期約8年案例—開發(fā)模式沂龍灣開發(fā)期期升級，滾動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化一期中高端產(chǎn)品塑造形象，中端產(chǎn)品帶動啟動二期高端產(chǎn)品大量入市，提高項(xiàng)目形象，增加利潤配套先行建立，彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足的劣勢中高產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象中端產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利啟動和熱銷高端產(chǎn)品拔升形象挖掘項(xiàng)目價(jià)值，增加利潤中高端產(chǎn)品保證項(xiàng)目現(xiàn)金流三期豪宅產(chǎn)品樹立項(xiàng)目標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)高利潤超高端產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象、價(jià)格標(biāo)桿利潤最大化，為后續(xù)開發(fā)提供資金鏈條四期主打升級版高端產(chǎn)品，穩(wěn)固市場，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成熟項(xiàng)目，挖掘價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)五期主打中小戶型產(chǎn)品，依靠項(xiàng)目站位，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)依靠項(xiàng)目市場站位，使剛需產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)案例—盈利模式中高端產(chǎn)品樹立形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功啟動和熱銷高端產(chǎn)品提升形象，增加利潤中高端產(chǎn)品回流現(xiàn)金超高端產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格峰值項(xiàng)目成熟，中高端產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)2006年10月28日一期A區(qū)成功開盤，開盤當(dāng)日銷售120余套，18個(gè)月一期成功銷售90%以上。低開高走：客戶心理價(jià)位在2500-2600元/平米，項(xiàng)目低開高走，一期開盤價(jià)格在2800-2900元，后期隨著房源的加推，逐步提升價(jià)格，一期A區(qū)最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)3100元/平米，B區(qū)最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)3150元/平米沂龍灣二期成功開盤，開盤當(dāng)日成功銷售140余套；2007年8月，沂龍灣當(dāng)月實(shí)現(xiàn)套數(shù)126套。2010年臨沂市場豪宅產(chǎn)品放量，聯(lián)排別墅占到潛在供應(yīng)量的70%，雙拼、獨(dú)棟是市場稀缺產(chǎn)品，發(fā)展空間大；推出別墅產(chǎn)品80套，消化46套；聯(lián)排均價(jià)13000元/平米，雙拼17000元/平米，獨(dú)棟22000元/平米，整體均價(jià)高出市場1500元剩余產(chǎn)品將在2012年主推。2011年4月，利用產(chǎn)品在臨沂的高端形象，推出升級版高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)類型均高出市場平均水平的價(jià)格，洋房高出300元/平米，小高、高層高出300-500元/平米。五期清園開盤，此次項(xiàng)目主抓剛需客戶，推出120套，成交40套，均價(jià)4900元/平米。依靠項(xiàng)目市場站位，低端產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)

開發(fā)次優(yōu)地塊，項(xiàng)目順利啟動，樹立形象推售主流產(chǎn)品，快速回現(xiàn)高端物業(yè)樹立項(xiàng)目標(biāo)桿中低地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)案例—產(chǎn)品策略一期領(lǐng)先：多層+小高層多層：3-4房/140-180㎡/底層送入戶花園小高層：2-3房/80-130㎡/超寬向陽面，送地下室在2006年臨沂房地產(chǎn)市場競爭相對不激烈的情況下，高層產(chǎn)品主導(dǎo)市場，產(chǎn)品供應(yīng)相對單一。面對形勢，推以市場認(rèn)可度較高的多層產(chǎn)品及市場接受度相對較高的小高層產(chǎn)品差別入市，產(chǎn)品全面領(lǐng)先市場。二期全面領(lǐng)先：花園洋房3-4房/110-160㎡/電梯入室，底層送入戶花園和地下室，其他各層送大露臺2007年下半年，臨沂房地產(chǎn)市場競爭加劇，北城新區(qū)濱河陽光、瀾泊灣等項(xiàng)目紛紛立項(xiàng)，如何繼續(xù)保持市場的領(lǐng)先地位是要考慮的關(guān)鍵問題。推出首創(chuàng)差異化產(chǎn)品：花園洋房，一舉奠定市場領(lǐng)先地位。產(chǎn)品多元化，各開發(fā)分期以差異化的產(chǎn)品領(lǐng)先市場，抓市場不同客戶群案例—產(chǎn)品策略各開發(fā)分期以差異化的產(chǎn)品領(lǐng)先市場，抓市場不同客戶群三期樹標(biāo)桿：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排面積：235-777㎡2010年，作為絕對稀缺產(chǎn)品，南坊新城區(qū)域內(nèi)唯一的祊河畔西班牙純別墅項(xiàng)目，共規(guī)劃有130戶獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排戶型，滿足臨沂豪宅客戶群體中屬于典型的“標(biāo)簽型客戶”的需求。四期穩(wěn)固市場：升級版花園洋房、高層、小高洋房均為層層退臺設(shè)計(jì)（北城新區(qū)僅有的）

高層：70-120㎡兩房和三房2011年，在項(xiàng)目已在臨沂市場擁有一定客戶占有率情況下，主打產(chǎn)品仍然是北城新區(qū)的稀缺產(chǎn)品，市場上唯一的層層退臺的花園洋房，有力的提高了在市場上的競爭力。五期樹標(biāo)桿：中小戶型高層、小高2011年，沂龍灣項(xiàng)目已在市場上站穩(wěn)腳跟，已樹立良好形象、檔次，憑借項(xiàng)目優(yōu)勢，打出剛需盤，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。案例—客戶策略分期開發(fā)，每一期都要有穩(wěn)定的目標(biāo)客戶源一期二期三期四期普通多層、小高層和高層電梯花園洋房、小高和高層獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排層層退臺墅級洋房、小高層和高層臨沂高端客戶群主要為私營企業(yè)主和個(gè)體戶，占豪宅市場的80%左右，這部分“標(biāo)簽型客戶”是項(xiàng)目操作豪宅的關(guān)鍵。營銷推廣、體驗(yàn)包裝中要迎合其心理?？蛻粢验_始認(rèn)可南坊新區(qū)的區(qū)域價(jià)值，以費(fèi)縣、蒼山客戶客戶為主，一次置業(yè)客戶比例較高（53.77%），從置業(yè)目的來看自住為主（90.57%）。主抓改善型客戶，多為二、三次置業(yè)，注重居住環(huán)境、社區(qū)氛圍、檔次。臨沂市場當(dāng)時(shí)對花園洋房的認(rèn)可度低，普通多層、小高層受到首改客戶的青睞。五期中小戶型高層中小戶型產(chǎn)品的特點(diǎn)對應(yīng)著剛需顧客產(chǎn)品策略開發(fā)與盈利模式全打造豐富產(chǎn)品線，各開發(fā)分期以差異化的產(chǎn)品領(lǐng)先市場，鎖定市場不同客戶群體相對統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，增強(qiáng)社區(qū)整體感先期完善商業(yè)配套，降低區(qū)域配套不完善帶來的不利影響，塑造項(xiàng)目整體形象低開發(fā)次優(yōu)地塊，項(xiàng)目順利啟動，樹立形象→推售主流產(chǎn)品，快速回現(xiàn)→高端物業(yè)樹立項(xiàng)目標(biāo)桿→中低地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)營銷策略景觀示范區(qū)先行，直觀展示項(xiàng)目品質(zhì)，給客戶購買信心大力宣傳，造勢客戶策略每一期都要根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)有穩(wěn)定的目標(biāo)客戶源，精準(zhǔn)的客戶定位本體屬性解讀學(xué)院東路、城市重點(diǎn)發(fā)展方向120萬方滕州高端居住大盤城市占位：主城東北方向，老城區(qū)和高鐵新區(qū)的橋頭堡位置，占據(jù)市政規(guī)劃先機(jī)；區(qū)域環(huán)境：現(xiàn)階段生活配套較少，大型市政配套和教育資源配套優(yōu)越，環(huán)境宜居；交通環(huán)境：臨北辛路、學(xué)院路、龍泉路；鄰京福高速，交通便利，通達(dá)性良好；項(xiàng)目指標(biāo)：整盤超百萬體量住宅為主的綜合體大盤，有望打造為區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目；市場機(jī)遇B區(qū)入市時(shí)，周邊項(xiàng)目皆為售罄或尾盤階段，本項(xiàng)目迎來較好的市場機(jī)遇魯班大道平行中路善國北路龍泉路京臺高速北辛中路學(xué)院中路荊河中路青啤大道潤恒第一城三盛星尚城德意君瑞城天行健置業(yè)左岸尚景龍泉首府中萬國際威尼斯大同天下和家園陽光國際高速香舍水郡墨鄉(xiāng)圣府涵翠苑城建清華園根據(jù)大盤一般規(guī)律，項(xiàng)目開盤至今已在市場樹立形象，B地塊入市將進(jìn)入大盤的明星年階段形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年?duì)I銷主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段背景關(guān)鍵問題策略關(guān)鍵詞建立市場影響力大盤“震撼點(diǎn)”效應(yīng)強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路1.抓大放小2.強(qiáng)勢（No.1）3.政府營銷發(fā)展策略形象未樹立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo)快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴(kuò)大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價(jià)比立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性通過足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣點(diǎn)提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售借強(qiáng)勢營銷機(jī)會處理問題產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競爭力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品2.關(guān)鍵配套投入3.真實(shí)生活秀首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開發(fā)策略——分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系體現(xiàn)物業(yè)管理的作用項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷贏得價(jià)值回報(bào)、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值1.真實(shí)場景2.客戶營銷3.品牌營銷大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強(qiáng)勢品牌項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動1.惜售2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊√大盤規(guī)律時(shí)間軸數(shù)值軸營銷強(qiáng)度曲線銷售價(jià)格曲線社區(qū)美譽(yù)度曲線現(xiàn)場展示度曲線形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ大盤規(guī)律B區(qū)是保利海德家園大盤運(yùn)作中進(jìn)一步提升品質(zhì)，鞏固市場影響力，提高項(xiàng)目價(jià)值關(guān)鍵一年形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年時(shí)間軸階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ價(jià)值軸價(jià)值梯度快速提升價(jià)值平臺穩(wěn)步拓展推廣啟動項(xiàng)目動工大客戶拓展啟動高姿態(tài)和高性價(jià)比展示區(qū)整改調(diào)整動線全城造勢渠道發(fā)力教育配套深化品牌效應(yīng)釋放，走量走價(jià)走速度區(qū)域總部基地交房，配套發(fā)展成熟配套完善社區(qū)成熟大城落定影響力穩(wěn)定追求企業(yè)戰(zhàn)略更高利潤客群結(jié)構(gòu)穩(wěn)定客群結(jié)構(gòu)穩(wěn)定價(jià)值體系完善高端形象樹立配套學(xué)校開會醫(yī)院開放社區(qū)實(shí)景展示品質(zhì)生活樣板客群檔次提升體現(xiàn)市場領(lǐng)袖影響力創(chuàng)新型產(chǎn)品入市區(qū)域價(jià)值提升大盤規(guī)律明星年操作思路階段特征：首期開發(fā)成功，階段性審美疲勞關(guān)鍵問題：價(jià)格迅速爬升持續(xù)性營銷目標(biāo)：大盤營銷加油站創(chuàng)新形成脈沖式刺激，維持大盤持續(xù)熱銷明星年操作思路核心策略：1.推出全新產(chǎn)品體系或全新產(chǎn)品概念通過領(lǐng)先產(chǎn)品體系營造核心體驗(yàn)點(diǎn)，持續(xù)聚集人氣，保持市場聲音，推動項(xiàng)目整體價(jià)值不斷上升全新的產(chǎn)品概念形成新的價(jià)值標(biāo)桿引領(lǐng)價(jià)格提升2.關(guān)鍵性配套投入：展示生活、示范價(jià)值充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用——滿足生活需求、聚集人氣；提升區(qū)域價(jià)值、展示生活方式、示范品質(zhì)配套的開發(fā)策略——分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模問題在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā)3.得業(yè)內(nèi)者得天下項(xiàng)目偏背景碼小結(jié)滕州市場供大于求，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，但B區(qū)入市時(shí)片區(qū)項(xiàng)目皆為尾盤或售罄，項(xiàng)目迎來較好的市場機(jī)會點(diǎn)作為滕州百萬方高端居住大盤的形象已經(jīng)成功樹立，項(xiàng)目B區(qū)進(jìn)入大盤開發(fā)明星年階段項(xiàng)目成交客群的改善需求明顯，項(xiàng)目B區(qū)產(chǎn)品需滿足客戶不斷升級的改善需求B區(qū)開發(fā)需重新整合項(xiàng)目已有資源，確立新的社區(qū)價(jià)值，持續(xù)實(shí)現(xiàn)熱銷1234核心問題分析Pa擴(kuò)rt碌.0蛾2項(xiàng)目A區(qū)已鉤成功態(tài)樹立無滕州畢品質(zhì)罷改善納社區(qū)樹的鮮意明形蔑象，B區(qū)開適發(fā)面獵臨的哥問題盲是，怎樣開棄發(fā)才能僚進(jìn)一步獻(xiàn)提升大發(fā)盤的價(jià)鴨值，如釣何實(shí)現(xiàn)張自我突預(yù)破？——?jiǎng)?chuàng)新！項(xiàng)目潔思考創(chuàng)新，要接圖受住輔客戶畢的檢值驗(yàn)，客戶最鏟易感知主的創(chuàng)新丈，即獲弦得附加勸值，送面積出、送裝斃修、高爐服務(wù)對于送面積：面積贈狡送的足搖夠大，汗才能確呢保與市草場項(xiàng)目峰拉開距駁離，保勝證項(xiàng)目圍獨(dú)有優(yōu)街勢，利量用地塊動容積率堤，以退臺躬洋房、大露臺躲贈送的形幅式，臟形成營項(xiàng)目具高性雹價(jià)比對于送裝阻修：面對20肺17年住宅打全裝修首交付的濁時(shí)機(jī)，木建議項(xiàng)鏡目將精裝李修作為胳溢價(jià)點(diǎn)流，以精細(xì)曉化、誼人性沃化的肯裝修，樹立電項(xiàng)目附?jīng)黾又担壳耙垡话銖N姓衛(wèi)精裝傘、地板沙、乳膠乏漆成本噸約400元/㎡，而謎恒大、唯萬科裝微修標(biāo)準(zhǔn)憑約700元/㎡，鈔但其毯溢價(jià)閱能力弊可達(dá)100瞎0-1溜500元/㎡）對于高服賽務(wù)：通摧過展悶示體肆驗(yàn)展狗現(xiàn)項(xiàng)貫?zāi)糠閯?wù)標(biāo)爸準(zhǔn)提升違項(xiàng)目B區(qū)價(jià)值拆，其產(chǎn)崇品創(chuàng)新筆體系該支如何打鴿造？核心問政題項(xiàng)目定位Pa永rt頌.0欄3案例企借鑒通過案甘例研究仁、借鑒粘類似成膜功經(jīng)驗(yàn)騎，探討握項(xiàng)目發(fā)崇展方向?qū)Π讣m例選賴取的艷前提——成功吵引領(lǐng)粥區(qū)域戒形象座，塑權(quán)造品料質(zhì)打造遞極具島品質(zhì)賓的差志異化葉產(chǎn)品曠，提跪升項(xiàng)葡目價(jià)養(yǎng)值案例暴研究針的目焦的——借鑒扎如何存以高義品質(zhì)蠢的差破異化文體系速提升丟項(xiàng)目范形象竹，實(shí)馳現(xiàn)價(jià)趁值的股增長借鑒案稱例：上河海金地良藝境案例借低鑒：金弱地藝境項(xiàng)目夏概況四：上趴海非萄核心磚品質(zhì)箱居住改板塊底，城竿市印鏈象中飛對該獻(xiàn)板塊長中高事端置博業(yè)存惱在一峰定抗販性；2.0容積殊率規(guī)架劃有間花園揭洋房新、高浩層、SOH雀O產(chǎn)品嫂，通淺過對債洋房香產(chǎn)品眾力的廟塑造銀，成煉功提范升區(qū)悶域及戚項(xiàng)目菜價(jià)值寶山：上大板塊普陀：桃浦板塊金地藝境寶山工業(yè)園嘉定：南翔板塊泛會所：兵乓球室、老年棋牌室體育會所：健身跑步房、高溫瑜伽房、跳操房、室內(nèi)游泳池、兵乓球室、桌球室、動感單車創(chuàng)意空間：創(chuàng)意廚房及多功能廳、WIFI休息廳、迷你電影院、公共洗衣房案例庸借鑒需：金怎地藝牛境花園洋鏡房作為潑此案的鍵核心亮引點(diǎn)，其弓組團(tuán)容皮積率約烘在1.5，在職整盤稈中扮邊演創(chuàng)較新型記產(chǎn)品趁的角權(quán)色，主要針扯對對別指墅生活液或花園鴨生活有葛憧憬的湯改善客戶百米舊以下霸高層6層花分園洋五房SOH霞O2.司56F3F4F5F北向退臺方式北向退臺與南向犬牙形交錯(cuò)退臺，保證每層均有露臺面積案例借臺鑒：金籠地藝境產(chǎn)品創(chuàng)合新：通死過退臺膨洋房的漆設(shè)計(jì)，漁實(shí)現(xiàn)高硬贈送、揉高附加蟲值1F4F5F閣樓南向退臺方式采用交錯(cuò)退臺方式，除2F外，其余樓層均有閣樓設(shè)置由于南向退臺明顯，基本建筑無豎向線條2F三層128㎡送25㎡南北雙向露臺六層95㎡送80㎡頂層閣樓一層160㎡送南向花園、20㎡下沉庭院、75㎡地下室四層95㎡送19㎡北向樓臺，二層162㎡送南向20㎡露臺，北向15㎡下沉庭院五層97送8㎡可變空間，案例借防鑒：金吐地藝境洋房虜退臺妄處理以方式2F地下室1F地下室1F2F3F4F5F6F閣樓案例狡借鑒盛：金扛地藝嘉境一層16翅0㎡晨4房送14任0㎡，贈南母向花園共、南向20貨㎡下沉喊式庭浸院、73㎡地下猴室附贈約73㎡地下室南向花園南向約25㎡花園，足以擺上兩張小圓桌南向通透下沉式庭院，陽光可直接透下。下沉庭院下沉庭院超值寬景陽臺連通客廳臥室外廊，案例借基鑒：金浩地藝境二層16革2㎡謎4房，贈既南向20㎡露臺斧，北廉向15燃㎡下沉庭肚院，52㎡地下室附贈纏約52㎡地愧下室客廳南向4.鄭5米面是寬客飾廳6.8米面寬私露臺通透下勾沉式庭建院庭院客廳流、臥煌室全嗓南設(shè)可計(jì)朝南房四間均有萬露臺設(shè)徹計(jì)適宜面這積段打追造合理堅(jiān)空間南北通援透戶型董，打造燃宜居住礙宅典范A2戶型孫相對城于A1戶型來辮講，附格加值偏杏小，露骨臺面積蒸較小。案例借建鑒：金景地藝境三層128蠟㎡3房，慌贈25㎡南北繭雙向卸露臺露臺露臺相較于為四房的示戶型，斯北側(cè)房英間數(shù)減那少，但糧增加露竟臺設(shè)計(jì)愚；依然隙延續(xù)叛一樓刪、二確樓的炮房間命朝南濱向布亂置，衣客廳瘡的露蛾臺有戴所減掉少，墊均布債置與娘兩間休臥室速南側(cè)啦；案例借品鑒：金挖地藝境南北雙攝露臺，亡北大露絲式臺構(gòu)筑乖花架主臥書論房南北檢雙向凸川窗，約6.8㎡露臺凸窗凸窗露臺四樓、沒五樓布千置為緊蹲致型的謀小三房仍舊鴿為南票側(cè)布壁置較糖多房多間，紅增加時(shí)采光您面四樓的盞較大附鈔贈面積滑，或許突更能吸菊引客戶舞的青睞四層95悔㎡3房，贈19畝㎡北向露臺來；由套于該樓層壺房型雅由于攻露臺愛面積巴可觀小，視搏野景緊觀開勵(lì)闊，惜所有節(jié)四樓隸首先售罄案例借汽鑒：金久地藝境五層97貼㎡3房，鳴贈8㎡可變空攪間樣板恒房設(shè)歸計(jì)亮孕點(diǎn)：客廳北瘦墻設(shè)置駱為電視著背景墻低，南側(cè)享設(shè)置一撞小型吧可臺，合化理的將漫面積進(jìn)清行分割筐，使得小整體視念野感覺哪不會那澤么突兀案例借更鑒：金削地藝境六層95㎡3房，送80負(fù)㎡頂層閣芳樓露臺露臺層層干而上杰雙露僻臺客廳客廳雙客純廳配訴置，4.概45米開淹間80㎡超居空間動附加降層，2.萬8米頂層薦空間六樓為滲小三房響布置，鋒但附贈認(rèn)的閣樓爹具有較勢高的附截加值相當(dāng)于95㎡的面積纖可以達(dá)憶到170浙㎡左右的槍使用空紅間。案例妹借鑒引：金錘地藝歸境樣板厭間風(fēng)格悟以簡歐壩為基嚇調(diào)，貼擁切客系戶品味需求建筑景律觀：打按造上海歐首座褐池石街區(qū)摘，通過懸整體外泳立面、德道路鋪偷磚、軟旋硬景觀寶搭配等招不斷強(qiáng)份化項(xiàng)目熟特點(diǎn)，鬧弱化區(qū)皂域城市慕印象的磚不足案例男借鑒寶：金敢地藝宋境案例啟督示策略一構(gòu)建高品質(zhì)價(jià)值體系，代言城市通過高品質(zhì)價(jià)值體系的構(gòu)建，樹立項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)簽，強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)形象，站位城市的高度，代言城市策略二高附加值產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化競爭通過打造具有高贈送空間的創(chuàng)新產(chǎn)品，以及高品質(zhì)價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高附加值，全面發(fā)力與市場在售項(xiàng)目形成差異化競爭策略三保證品質(zhì)、控制總價(jià)，鎖定中產(chǎn)階層產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)在面積良好控制的前提下，保證居住高品質(zhì)，滿足城市中產(chǎn)階層的理想居住夢想項(xiàng)目楊發(fā)展觀策略項(xiàng)目發(fā)裹展策略客戶策秤略開發(fā)吐策略產(chǎn)品策掃略把握大問盤客戶演變趨曾勢，聚艘焦主流移客群隨著區(qū)域輸發(fā)展兄及配智套完領(lǐng)善，中后期顫改善型需求峽客戶比例支將逐兄漸提高喬。打造濱精細(xì)亡化產(chǎn)比品，實(shí)現(xiàn)告產(chǎn)品板的完敏善與冊創(chuàng)新花園諸洋房別墅盛化園林景觀差呼異化戶型惑精細(xì)刺化持續(xù)王打造模高品便質(zhì)形閑象，播完善狂配套呼，不扁斷提枯升項(xiàng)涌目價(jià)猶值通過持續(xù)羅的配體套投濃入和雹價(jià)值械點(diǎn)的首釋放范最終掉實(shí)現(xiàn)擔(dān)利潤蠢和品霞牌的殘雙重州目標(biāo)治；把控開碌發(fā)節(jié)奏矛，針對周項(xiàng)目不庫同階段茶客戶不橡同、需息求不同光，設(shè)計(jì)蝕合理的蒼產(chǎn)品和羽配套捧。客戶定臂位重要貴客戶核心客杰戶次要客妄戶核心客糾戶：品質(zhì)喚追求、筋資源占詠有的生幅活享受巖階層客戶特征：酷經(jīng)濟(jì)實(shí)尊力雄厚林，追癢求生斥活環(huán)境，追門求純粹劫的低宣密度矮生活剃區(qū)；置業(yè)關(guān)注因果素：居住雷環(huán)境、窩產(chǎn)品品精質(zhì)、環(huán)纖境、價(jià)史格重要客康戶：改氏善居住分環(huán)境的及換房階厚層客戶熟特征鈔：支但付能脂力較汽強(qiáng)并災(zāi)愿意喘為品曠質(zhì)支扔付溢效價(jià)，觀不滿唐意區(qū)矛域環(huán)凱境和消樓盤驗(yàn)品質(zhì)粘，尋蠟找舒均適的傲品質(zhì)晃型改番善產(chǎn)品置業(yè)關(guān)注因案素：品質(zhì)匆、環(huán)境捉、價(jià)格繪、配套次要客鐘戶：城良市高收入開工薪扛及周叛邊鄉(xiāng)表鎮(zhèn)富裕居民客戶特征：瀉有一定隨支付能賭力和品替質(zhì)追求猶，在一炸定總價(jià)彎壓力下挺面積段樹可以向貴品質(zhì)妥協(xié)置業(yè)關(guān)注因插素：價(jià)格贏、品質(zhì)滲、配套項(xiàng)目主努抓改善頌居住環(huán)境種、追求品冬質(zhì)、資燃源占有的中高賄收入階層低及的享受蛇階層客戶描格摹居住街升級漆類客簽戶：洽追求及居住啄形式于的升錄級、餃新的游生活漲方式拿、喜雜歡高側(cè)品質(zhì)懸高性韻價(jià)比驗(yàn)的產(chǎn)怎品客戶悶特征銅：他而們家息庭構(gòu)荷成穩(wěn)赴定，改在事述業(yè)上寸已經(jīng)扛取得沙成功厭，并概且正古走向顫他們小的人承生的窯頂峰磚，有一定當(dāng)?shù)呢?cái)富懇積累，戲?qū)ι顢⒂懈邔憣哟蔚臅x追求。職業(yè)雙：多為被小企編業(yè)主奸（生秩意人頁）、堪政府淘中層旨官員開、企凈業(yè)高林管、事業(yè)氧單位（粘中級職減稱以上坑）；自然屬懂性：40到-5接5歲，三慶口之家宜（大多戲子女在秀外），2套以上錘房產(chǎn)；置業(yè)敏促感點(diǎn)：顆新的居羊住形態(tài)破，更自我絲式的生活焰方式，產(chǎn)紙品品花質(zhì)。居住形態(tài)社區(qū)品質(zhì)價(jià)格＞＞居住升棕級客戶偽敏感點(diǎn)居住亂升級擱類客托戶更樂多的惹是滿毀足其秤對居踢住形楊態(tài)的饒升級潛，側(cè)舟面反鏈映他滴們對敬新的戰(zhàn)生活孤方式墳的追梳求，俱滿足劑客戶氏這類量需求禁是本媽項(xiàng)目劑的機(jī)某會點(diǎn)謎?？蛻舭崦枘【幼「奶撋祁惪蛻簦和颇壳耙逊空\經(jīng)擁有住房，追求列居住印環(huán)境混和空貪間的升級換右代，價(jià)鈔格敏感價(jià)格居住形態(tài)社區(qū)品質(zhì)＞＞居住改角善客戶偷敏感點(diǎn)居住提爛升類客冬戶置業(yè)伶驅(qū)動力吩：居住舒適度谷和空療間感爪提升找，環(huán)非境好逃，產(chǎn)詢品品師質(zhì)高、性慰價(jià)比、尊配套、仿地段；本項(xiàng)目陷擁有的擔(dān)：大盤魂品質(zhì)適、發(fā)沉展前芽景、銀完善揭配套居住著改善緣瑞類客驅(qū)戶更峰多的是追程求的留是居斑住空連間的犧更新陡，對讓于舒稿適度探和品軌質(zhì)感途追求攪較高銷，我癢們需跡要給濕他們紫提供撈更高挺的可部替代黨價(jià)值鼻。產(chǎn)品視定位建議B區(qū)根疾據(jù)1.鳥69容積率蛛，采用恒退臺洋度房+小高層脹組合的舉形式，臉退臺洋閣房以創(chuàng)董新產(chǎn)品裕的形式巾成為價(jià)僑值標(biāo)桿鼻，小高駝層為彌識補(bǔ)容積美率品質(zhì)薯享受管階層從客戶淡的角度懷思考物旺業(yè)功能鉛及其滿滿足對象垂：退臺洋何房首層退臺洋蜜房小高層退臺洋限房及首熊層帶院倦產(chǎn)品作跌為創(chuàng)新蚊型價(jià)值腳標(biāo)桿，導(dǎo)建立自紫身的價(jià)從值體系愉。滿足部維分首改念群體多擊元化的病置業(yè)需激求，小保高層為合彌補(bǔ)容衣積率。首次改不善客戶生活暫享受神階層鄉(xiāng)鎮(zhèn)喬富?？蛻舢a(chǎn)品炊定位控制產(chǎn)炊品面積趕，退臺湯洋房以160汽-17偉0㎡四頁室為鐘基底殘，小變高層隆以130格-14照0㎡三脾室為店主退臺洋輝房（5+犁1或6+1）戶息型配疊比建勢議：面積（㎡）戶型占比備注160-170四室兩廳兩衛(wèi)25%1樓，贈送庭院130-140三室兩廳兩衛(wèi)25%2-3樓，贈送露臺120-130三室兩廳兩衛(wèi)25%3-4樓，贈送露臺100-110三室兩廳一衛(wèi)25%頂樓，贈送露臺或閣樓小高層限戶型配郊比建議抗：面積（㎡）戶型占比140-150四室兩廳兩衛(wèi)30%130-140三室兩廳兩衛(wèi)40%110-120三室兩廳兩衛(wèi)30%大盤升捐級卻榮耀升瘦級開啟滕科州中央共居住區(qū)2.0時(shí)代大盤克升級—區(qū)域配為套不斷斗發(fā)展，拌開啟滕薦州中央導(dǎo)居住區(qū)位生活新陡篇章創(chuàng)新艱洋房—退臺洋碑房社區(qū)而，城市米高品質(zhì)婚居住標(biāo)羞桿，差雞異化形妥象物業(yè)發(fā)展建議Pa暮rt稀.0速4物業(yè)過發(fā)展稻建議慶一打造創(chuàng)侄新型高騰品質(zhì)產(chǎn)秩品體系規(guī)劃建道議地塊問存在榨價(jià)值奶級差,將其長統(tǒng)一判進(jìn)行盯評判，B-2＞B-根1＞B-3，其綁中B-滑1\眼B-彎2適宜潮布置顧高品王質(zhì)退浪臺洋漲房物佳業(yè)，B-3地塊咬適宜學(xué)布置扇彌補(bǔ)頁容積盡率的圈小高突層B-1B-2學(xué)院路荊泉路龍泉路B-3

昭示性進(jìn)入性私密性景觀噪音合計(jì)權(quán)重25%25%25%15%10%100%B-125252313692B-224242414793B-324242312689區(qū)域初噸步劃分間及適用玩性評價(jià)夕指標(biāo)對于燥地塊差價(jià)值沖的評蓋判，繭我們義選取臭對地竟塊商期業(yè)、嬸居住術(shù)價(jià)值逆影響度最大爬的幾增項(xiàng)因百素作急為評孕判的音指標(biāo)懇。以嗽下指詳標(biāo)為編我們錫在評雪判地碰塊價(jià)河值時(shí)束首先顧考慮康的條琴件：地塊接在區(qū)鴉域內(nèi)譯的位呢置地塊交崖通狀況地塊雙景觀吸資源地塊造周邊參環(huán)境規(guī)劃建蛛議B區(qū)容積躺率1.6闊9，建議呈整體以陳退臺洋出房為主尋，由南儉至北逐塞步走高訊，豐富漢天際線餓層次，售內(nèi)部建高議組團(tuán)釋化布局飛，保證林資源的戶均好性小高榨層退臺洋質(zhì)房建筑襖層次蠻化處繡理整體拼布局棉由南項(xiàng)至北戀逐步支走高逼，保截證資恭源占蒼有的咐均好雁性的比同時(shí)恭豐富徹天際掙線層肥次各物業(yè)組坐團(tuán)完整鬧性項(xiàng)目采車行喂、人擠行入佛口設(shè)救置在途內(nèi)部沈規(guī)劃蚊小區(qū)喊道路萬，保抱證居兔住用沫地地系塊組昏團(tuán)的懂完整因性各物掠業(yè)保愉持相友對私鈔密性地塊內(nèi)將部各物扭業(yè)以景臂觀帶進(jìn)妻行隔離怒，使各紛組團(tuán)保結(jié)持相對折私密性道路私按有化對內(nèi)部倘規(guī)劃路戀的進(jìn)行友景觀打泡造，使莊其成為察社區(qū)景限觀軸線產(chǎn)品創(chuàng)塑新1：規(guī)劃爹創(chuàng)新借鑒星擊河灣對拋于內(nèi)部婆規(guī)劃的公打造方侍式，以崇內(nèi)部實(shí)頌現(xiàn)整體哄均好性畏為基礎(chǔ)麻進(jìn)行項(xiàng)講目規(guī)劃社區(qū)：強(qiáng)調(diào)裝社區(qū)姑整體暈性，檔營造政項(xiàng)目蘋優(yōu)越征感規(guī)劃級：行列已式排布、未（半）蔑圍合組些團(tuán)、大挑棟距、順大景觀建筑：風(fēng)格錢統(tǒng)一酒，強(qiáng)妻調(diào)個(gè)響性和袋品質(zhì)景觀鉆：環(huán)繞式景觀、全冠留移植、立體軟園林案例借塊鑒：上亮海金地言未未來帖（5+1退臺洋僅房）底樓送80平方艇米地以下室二、心三樓導(dǎo)送大居露臺頂樓跌送60平方米巷的陽光墻花房四樓狠送大友露臺產(chǎn)品創(chuàng)晴新2：戶未型創(chuàng)爽新案例沒借鑒滅：上慎海金腫地未閃未來入戶門高2.豈3米，層晚高2.鍛8米客廳開胖間約4.5米，進(jìn)茂深約9米主臥有套間三個(gè)花宅園設(shè)計(jì)21平下沉央式院，20平后花萌園，34平私厭家庭院得房絞率150根%左右一樓：約150㎡，活送80㎡地下肌室，21㎡下沉洞式院、20㎡后檢花園能、34㎡私吼家庭挑院產(chǎn)品創(chuàng)扶新2：戶蹈型創(chuàng)富新案例借酷鑒：上從海金地磚未未來入戶鋪門高2.擋3米，層雹高2.舌8米客廳開間約4.素5米，進(jìn)拾深約7米長8.6米，寬3米的超冠大露臺地下室躍層得房率15膝0%以上二樓：約15演0㎡，噸贈送耳約60㎡地拋下室請，25㎡大露聰臺產(chǎn)品創(chuàng)建新2：戶集型創(chuàng)的新案例清借鑒馬：上常海金斧地未消未來入戶愉門高2.顆3米，層高2.8米客廳開叛間約4.5米，銹進(jìn)深散約7米主臥有套間13平的蕩北露筒臺，20平的母南露犯臺得房率130堡%左右三樓：約11恨5㎡，油贈送33㎡南線北雙雪向大隨露臺產(chǎn)品創(chuàng)您新2：戶型洪創(chuàng)新案例借疼鑒：上孤海金地詞未未來入戶門盈高2.3米，層高2.8米客廳開供間約4.毅5米，誓進(jìn)深見約6米10平的汁北露榆臺，16平的南露臺動靜分易區(qū)明確得房率130藏%左右四樓：約89㎡，贈墨送26㎡南北患雙向大獵露臺產(chǎn)品輛創(chuàng)新2：戶喚型創(chuàng)樹新案例借爭鑒：上撒海金地土未未來入戶門僻高2.3米，層高2.8米客廳開間約4.噸5米，思進(jìn)深貼約6米60平的與屋頂胸花園眼，有女私家童樓梯動靜鄉(xiāng)豐分區(qū)解，布韻局合科理得房率150襲%左右五樓以：約89㎡，恨贈送60㎡屋頂茄花園產(chǎn)品創(chuàng)而新2：戶型登創(chuàng)新借鑒：13渠7㎡三室兩勻廳兩衛(wèi)產(chǎn)品黎創(chuàng)新2：戶牛型創(chuàng)脈新內(nèi)設(shè)雙杜開門分殖動靜區(qū)權(quán)，豪宅暫品質(zhì)1、墻窗比較椒高，震整體嘗采光泉好；2、休息區(qū)域有透雙開門泳設(shè)計(jì)，候徹底動舊靜分離3、主貍臥配置大籌面積的挪衣帽間勸和主衛(wèi)盾，尺度滅感比較棋好4、私家入戶玄關(guān)主臥大送套間設(shè)叔計(jì)雙開抖門設(shè)電計(jì)動舉靜分廚區(qū)廚房診連接舅生活膛陽臺14潮2㎡四室畢兩廳嗓兩衛(wèi)產(chǎn)品創(chuàng)解新2：戶型黑創(chuàng)新一梯兩早戶，獨(dú)決立入戶梁空間1、雙開婆門電梯妹，獨(dú)立江入戶空枝間，提貿(mào)升品質(zhì)挨；2、入戶亮玄關(guān)3、主良臥配置指大面貴積的燥衣帽仔間和歌主衛(wèi)艘，尺輕度感架比較態(tài)好4、北向蓮生活伍陽臺數(shù)連接積餐廳138識㎡三室兩廳錢兩衛(wèi)產(chǎn)品創(chuàng)筑新2：戶型哪創(chuàng)新一梯兩倒戶，獨(dú)省立入戶禁空間1、雙投開門武電梯夏，獨(dú)捉立入丙戶空危間，枕提升自品質(zhì)2、入戶肝玄關(guān)3、雙臥炮室朝南4、主降臥配置大隊(duì)面積的譽(yù)衣帽間艘和主衛(wèi)堡，尺度暖感比較他好5、北向生土活陽臺姻連接餐治廳匹配項(xiàng)助目高端完定位，股以精細(xì)抱化、人延性化為級出發(fā)點(diǎn)傷進(jìn)行全貴屋精裝稠修，標(biāo)廣準(zhǔn)10溜00元/㎡左右目前一鄙般廚衛(wèi)遙精裝、直地板、有乳膠漆珍成本約400元/㎡，而姜恒大撫、萬科裝宜修標(biāo)準(zhǔn)感約70擊0元/㎡，但捧其溢污價(jià)能挖力可存達(dá)100鬼0-1教500元/㎡全屋鑄精裝復(fù)一方干面順友應(yīng)政府懶政策要求的毒同時(shí)通盯過精細(xì)住化精裝計(jì)修，另叨一方面糧實(shí)現(xiàn)溢什價(jià)點(diǎn)產(chǎn)品豈創(chuàng)新3：全珠