馬鞍山花山路項(xiàng)目前期策劃報(bào)告4項(xiàng)目發(fā)展前期市場研展篇4第一部分：馬鞍山市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市特征研究411></a>.馬鞍山市06年國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)營狀況分析112.馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析203.馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析244.馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析28第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析281,市場區(qū)域劃分及特征分析282.馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析433.區(qū)域市場競爭狀況分析434. 對本案支持和建議465.馬鞍山房地產(chǎn)市場未來2—3年市場期望及預(yù)測496. 市場研究結(jié)論及策略建議50第三部分：商業(yè)市場分析501. 城市商業(yè)中心概況512.商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析563. 商業(yè)租金分析594.區(qū)域商業(yè)分析.區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃.商業(yè)市場結(jié)論667.對本案的啟示和建議66第四部分、寫字樓市場分析661.馬鞍山整體市場概述682.寫字樓需求客源分析683.寫字樓市場分析704.寫字樓市場結(jié)論715. 對本案的啟示以及建議72項(xiàng)目發(fā)展前期定位策劃篇72—、市場回顧74二、用地分析80三、 環(huán)境分析83四、SWOT分析84五、 項(xiàng)目發(fā)展概念定位94六、 項(xiàng)目產(chǎn)品概念定位105七、 項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格分析105八、品牌導(dǎo)入115項(xiàng)目營銷推廣及招商方案總體部署篇115一、 營銷推廣總體部署118二、招商推廣總體部署127項(xiàng)目銷售執(zhí)行篇127一、銷售培訓(xùn)計(jì)劃128二、銷售管理制度項(xiàng)目發(fā)展前期市場研展篇第一部分：馬鞍山市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市特征研究馬鞍山市06年國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)營狀況分析馬鞍山市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升2006年，馬鞍山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值突破400億元，達(dá)415億元，增長16%,人均生產(chǎn)總值(GDP)邁上4077美元新臺階。不僅主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人均值繼續(xù)保持安徽省領(lǐng)先地位，與長三角發(fā)達(dá)城市的差距也進(jìn)一步縮??；馬鞍山市連續(xù)3年GDP的總量增幅超20%左右，（按照國際慣例，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段為人均GDP達(dá)1000美元?3000美元時(shí)，3000-8000美元為高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經(jīng)濟(jì)等級和發(fā)展速度相對較快。截至2006年底馬鞍山市人均GDP已經(jīng)突破4000美元達(dá)到4077美元，標(biāo)志著馬鞍山市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。馬鞍山市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長，為馬鞍山市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)人均可支配收入逐年上升，城市居民消費(fèi)購買力持續(xù)增強(qiáng)城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善，2006年底馬鞍山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13700元，增長14.8%o隨著收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)支出也同步增長，住宅消費(fèi)能力大幅度提高，有力地推動了馬鞍山市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。馬鞍山市居民儲蓄狀況分析馬鞍山市城鄉(xiāng)居民人均銀行儲蓄存款額呈現(xiàn)逐年上升趨勢，年增長幅度連續(xù)三年超15%,2005年末為13775元，與04年相比增長2219元。增長幅度22%；2005年末城鄉(xiāng)人均存款達(dá)到13775元，位居安徽省首位。按照戶均3.5人計(jì)算。戶均存款約5萬元。隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數(shù)也在同步增長，戶均存款超5萬元。這表明馬鞍山市消費(fèi)者具有較強(qiáng)的潛在消費(fèi)能力，將有力的推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。馬鞍山市固定資產(chǎn)投資情況分析馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升趨勢，2005年全年全社會固定資產(chǎn)投資91.38億元，其中房地產(chǎn)投資26.41億元，比2004年增長分別增長6></a><Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>31%>33.9%,2006年馬鞍山全社會固定資產(chǎn)投資182.13億元，其中房地產(chǎn)投資24.28億元，同比增長分別增長26%、30.2%；馬鞍山市全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額逐年增長，這將有效促進(jìn)馬鞍山市房地產(chǎn)市場發(fā)展。招商引資逐步加強(qiáng)，榮列國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜馬鞍山市的招商引資工作在創(chuàng)新中加力推進(jìn)，對外開放水平全面提升。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建100個(gè)招商小分隊(duì)進(jìn)駐沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡(luò)。精心組織參加香港徽商大會、中博會、臺商大會、南京重洽會等大型招商活動，取得一批重要招商成果。狠抓招商引資責(zé)任落實(shí)，吸引廣州立白、家樂福等大項(xiàng)目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴(kuò)股。全年實(shí)際利用外資2.05億美元，實(shí)際利用內(nèi)資100億元，分別增長40.1%和120.5%o馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)際利用外資1.5億美元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元，增長64.1%；實(shí)際利用外資3384萬美元，增長65%。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進(jìn)一步拉開，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，完成外貿(mào)進(jìn)出口總額20億美元，增長62.5%。其中出口5億美元，增長59.2%,機(jī)電、高新技術(shù)產(chǎn)品出口均實(shí)現(xiàn)成倍增長。外經(jīng)營業(yè)額增長15%,外運(yùn)量增長3倍，境外勞務(wù)輸出356人，常年來馬幫助工作、從事技術(shù)服務(wù)的境外專家多達(dá)百人。與國內(nèi)外友好城市交往不斷增多。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展。加快了與長三角城市對接的步伐，與皖江城市的協(xié)作進(jìn)一步加強(qiáng)。成功承辦中部崛起與安徽發(fā)展、南京都市圈發(fā)展等論壇。馬鋼與寶鋼簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟框架協(xié)議；成功重組合鋼主業(yè)，馬鋼合肥年底扭虧為盈的目標(biāo)提前3個(gè)月實(shí)現(xiàn)。開放環(huán)境進(jìn)一步改善，榮列國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。城市財(cái)政收入穩(wěn)步增長，增幅居安徽省首位財(cái)政收入增幅較快，2006年財(cái)政總收入完成74億元，比上年增長24.3%。，實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入23.68億元，同比增長22%,全口徑財(cái)政收入和地方一般預(yù)算收入分別超過2005年全年收入總量3.07億元和2.87億元，增長幅度繼續(xù)位居安徽省首位金融運(yùn)行總體協(xié)調(diào)平穩(wěn),2006年全市各項(xiàng)金融指標(biāo)高位運(yùn)行，金融業(yè)務(wù)發(fā)展健康平穩(wěn)，貨幣信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，金融資產(chǎn)收益穩(wěn)步增長，信貸資產(chǎn)質(zhì)量不斷提高。到11月底，全市本外幣存款余額達(dá)348.27億元，比年初增長了16.32%o上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是很理想的，同時(shí)出于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。綜合分析城市發(fā)展前景樂觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺馬鞍山市正朝著現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)邁進(jìn)，城市化進(jìn)程加快。2004年以后經(jīng)濟(jì)各方面表現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢，城市作出新的區(qū)劃和城市擴(kuò)容后，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)總量登上了一個(gè)新臺階，人民的生活水平得到進(jìn)一步的提升，預(yù)示著馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正逐步進(jìn)入快車道，工業(yè)化和城市化進(jìn)程全面提速。馬鞍山市城市綜合實(shí)力越上新臺階。經(jīng)濟(jì)發(fā)展在安徽省內(nèi)名列前茅，有力推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平名列前茅，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有很強(qiáng)的競爭力。這無形當(dāng)中在一定的程度上推動了房地產(chǎn)的發(fā)展。另外馬鞍山市城鎮(zhèn)居民的戶均存款超過5萬元，居民潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)。馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析地理位置及特性研究馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>31°46'42''~<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>31°17'26''與東經(jīng)118°21'38''-118°52'44''之間；東臨石臼湖與江蘇漂水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。馬鞍山市最北點(diǎn)在慈湖河入江口，最南點(diǎn)在黃池鎮(zhèn)水陽江中心航道線上，最西點(diǎn)為江心洲與和縣之間長江主航道中心線，最東點(diǎn)處于石臼湖中心線。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54.4公里，東西最大橫距46公里。馬鞍山是20世紀(jì)50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。建市時(shí)，馬鞍山建成區(qū)面積只有0.7平方公里，人口5.65萬人，經(jīng)40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來名不見經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達(dá)125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值371億元、市區(qū)面積354平方公里的新興工業(yè)城市。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨(dú)特，形成了"九山環(huán)一湖，翠螺出大江"獨(dú)特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。其城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)先后受到國家有關(guān)部委的多次表彰，先后榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“聯(lián)合國迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”等榮譽(yù)稱號，馬鞍山市已成為揚(yáng)子江畔一顆璀璨的明珠。馬鞍山市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下，構(gòu)筑了一個(gè)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。馬鞍山市行政區(qū)域劃分原則馬鞍山市下轄三區(qū)一縣：花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當(dāng)涂縣馬鞍山市整體城市發(fā)展格局——“南進(jìn)東擴(kuò)”馬鞍山市整體城市現(xiàn)階段形成了“南進(jìn)、東擴(kuò)”的一個(gè)發(fā)展格局，南部將會是未來馬鞍山市政府所在地，也是市政府著力拓展的重點(diǎn)區(qū)域，東部則是馬鞍山市新東區(qū)，著力與南京靠攏并形成聯(lián)動發(fā)展；馬鞍山城市地位——長江中下游重要的制造業(yè)基地長江中下游地區(qū)現(xiàn)代加工制造基地；國內(nèi)外著名的資源密集型工礦城市;長江中下游地區(qū)休閑旅游基地;馬鞍山市行政區(qū)域之間的競爭關(guān)系分析金家莊區(qū)：老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地；花山區(qū)：現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學(xué)城）；雨山區(qū)：規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)；綜合分析：現(xiàn)階段項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诨ㄉ絽^(qū)境內(nèi)，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強(qiáng)的綜合市場競爭優(yōu)勢，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競爭功能有待提高。這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度，也對項(xiàng)目的主題定位提出了更高的要求。馬鞍山市重要城市規(guī)劃研究馬鞍山市城市人口穩(wěn)步增長，城市化進(jìn)程加快2000年2005年2010年市域總?cè)丝冢ㄈf人）125160城市化進(jìn)程水平37%45%51%主城區(qū)人口規(guī)模（萬人）132235從人口發(fā)展趨勢看來，主城區(qū)的人口增長被控制，有更多的人會遷到城外進(jìn)入新城區(qū)，隨著城市人口的持續(xù)增長，郊區(qū)化居住逐漸成為趨勢2005年，城市常住人口為125萬人，與2000年11月1日零時(shí)第五次人口普查的常住人口102萬人相比，增加了23萬人，增長20%外來人口的增加將導(dǎo)致消費(fèi)者對住房需求的增加，這在很大的程度上促進(jìn)了馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！澳线M(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動效應(yīng)馬鞍山市域已經(jīng)形成“南進(jìn)東如一”的城市發(fā)展方向。南進(jìn)：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動；東擴(kuò)：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴(kuò)張逐步發(fā)展慈湖，加強(qiáng)馬鞍山與南京的聯(lián)系，馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸的確立，進(jìn)一步加強(qiáng)樂城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動效應(yīng)帶動馬鞍山經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展；馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成“5縱10橫”的路網(wǎng)體系五縱：“五縱”即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運(yùn)通道，湖東路是城市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展的主軸十橫：“十橫”即聯(lián)合路、幸福路-葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問題。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線，“十橫”交通骨架承擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。城市外部交通路網(wǎng)的完善，將有效地提升馬鞍山與周邊城市特別是南京的聯(lián)系，有利于促進(jìn)馬鞍山經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升。馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實(shí)將有效提升馬鞍山城市競爭力馬鞍山長江大橋:馬鞍山長江大橋項(xiàng)目總投資估算60億元。大橋選址及路線目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇漂水高速公路江蘇段，跨江后進(jìn)入巢湖，止于和縣，路線全長約33公里，其中大橋長約10公里，南岸接線長約17公里，北岸接線長約6公里，全線采用6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。新東區(qū)規(guī)劃:馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。西至東環(huán)路（寧馬蕪高速公路），北至城市主干道湖南東路（承接花山旅游園），南至規(guī)劃中的南京祿口國際機(jī)場高速路，東靠城郊森林公園，中部有慈湖河自然水系穿越，距城市中心區(qū)4公里，有多條高速公路、城市主干道、公交線路與城區(qū)緊密連接，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施配套，旅游資源豐富，人文氛圍濃郁，交通十分便捷。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12平方公里，進(jìn)駐高校6.8所，人口約6萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點(diǎn)突出生態(tài)園林建筑特色。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)“一?心引兩帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式“圈層+扇形”的共享布局模式。馬鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體研究第一產(chǎn)業(yè)（％）第二產(chǎn)業(yè)（％）第三產(chǎn)業(yè)（％）2006年4.261.335.520054.763.830.520045.26727.8從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)“二、三、一”形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢明顯目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時(shí)期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。符合國際化競爭的要求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促進(jìn)作用。綜合分析城市經(jīng)濟(jì)高速增長，推動城市擴(kuò)容馬鞍山市位于皖江經(jīng)濟(jì)圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經(jīng)濟(jì)動力的推動下為馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。同時(shí)根據(jù)馬鞍山市制定的2002—2020年馬鞍山市到2010年將建成具有180萬市域人口的中型城市，年平均增長約10萬人，在城市產(chǎn)業(yè)人口擴(kuò)容的推動下，將有效的促進(jìn)馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步優(yōu)化，吸納外來資本能力不斷增強(qiáng)隨著馬鞍山高新科技開發(fā)區(qū)的建立市場投資環(huán)境不斷得到優(yōu)化截至2006年底，共吸引廣州立白、家樂福等大項(xiàng)目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴(kuò)股。2006年實(shí)際利用外資2.05億美元，實(shí)際利用內(nèi)資100億元，分別增長40.1%和120.5%。馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)際利用外資1.5億美元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破20億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到46億元，增長64.1%；實(shí)際利用外資3384萬美元，增長65%o經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進(jìn)一步拉開，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。馬鞍山城市吸納外資的能力不斷增強(qiáng)，同時(shí)對外來人口接納能力也增強(qiáng)，有利推動樂馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，帶動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為45分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?！澳线M(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略確立，城市東部面臨發(fā)展機(jī)遇；在馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，馬鞍山城市南部經(jīng)過近3年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，馬鞍山中心城區(qū)向南的延伸區(qū)域主要以產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃為主。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來的，起點(diǎn)較高，規(guī)劃具有前瞻性。未來發(fā)展格局將是多個(gè)中心，多種特色的。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機(jī)遇。馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析2006年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)房地產(chǎn)發(fā)展起點(diǎn)低，中低價(jià)商品房成為市場銷售熱點(diǎn)；分析2006年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場3000元以下的中低價(jià)商品房供應(yīng)比率低于需求比率，在較長的一段時(shí)間內(nèi)中低價(jià)商品房仍然保持相對短缺勢態(tài)。從2001年開始，房價(jià)一直在較低的水平運(yùn)行，但市場運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市從2003年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。房價(jià)仍作為第一購買因素，消費(fèi)者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價(jià)大面積項(xiàng)目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費(fèi)者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費(fèi)，并不是一味的追捧高價(jià)樓盤，相反消費(fèi)者更加注重對樓盤產(chǎn)品細(xì)節(jié)、品質(zhì)及實(shí)用性的考慮。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房）、低總價(jià)房源更能得到市場認(rèn)同；城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費(fèi)主力隨著馬鞍山城市“南進(jìn)東如”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。根據(jù)2006-2007年全市舊城改造計(jì)劃，兩年拆危舊房34萬平方米，5479戶，后三年按10萬平方米計(jì)算。僅舊城改造一項(xiàng)就創(chuàng)造了45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于9萬平方米的住房需求。房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低；隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、物業(yè)管理意識得到加強(qiáng)，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。樓盤開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代2005年起馬鞍山房地產(chǎn)市場開發(fā)的樓盤日趨規(guī)?；?，如東方明珠、中加國際華城等大型樓盤日見增多；進(jìn)入2007年，海外海集團(tuán)等兩個(gè)總建面積超50萬平方米的大盤啟動，宣告馬鞍山房地產(chǎn)市場大盤時(shí)代已經(jīng)到來。外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進(jìn)入有很大關(guān)系。同時(shí)大量的全國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價(jià)也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運(yùn)作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。高端市場仍是市場一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷售狀況非常好根據(jù)目前市場整體調(diào)查來分析，現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒有一個(gè)高檔項(xiàng)目，市場上堪稱最高檔的項(xiàng)目海外海?名筑，現(xiàn)階段銷售均價(jià)已經(jīng)超過5000元/平方米,但是市場銷售形勢非常好，同時(shí)市場上其他一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。隨著市民的經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，馬鞍山高檔居住社區(qū)具有較好的市場平臺。但由于本項(xiàng)目緊鄰鐵路，以及項(xiàng)目中較大比例為商業(yè)，打造馬鞍山高檔居住小區(qū)具有一定的操作難度。2006年4季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量分析2005年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>317畝，較2004年同比減少42%,全年市區(qū)累計(jì)出讓土地成交金額1.38億元，同比上漲6.1%,2006年截至11月29B,馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地402畝，成交總金額達(dá)到5.7億元，同比增幅達(dá)至U17%；根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級土地市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析有利因素經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展推動房地產(chǎn)迅猛發(fā)展從上世紀(jì)九十年代初開始，馬鞍山走上外向型發(fā)展之路，加快工業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，從1991—2005年，生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價(jià)計(jì)算）年平均增速達(dá)到27.0%。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，以IT產(chǎn)業(yè)為首的產(chǎn)業(yè)集聚，工業(yè)化發(fā)展進(jìn)入快速成長期，國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的增長勢頭，近兩年馬鞍山生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價(jià)計(jì)算）增速均超過36%,強(qiáng)大的工業(yè)支撐和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動因。居民收入水平的提高，擴(kuò)大對住房消費(fèi)的需求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來馬鞍山居民收入水平的逐年提高。從2004-2006年三季度，馬鞍山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐步提高。收入的增加激活了居民消費(fèi)升級,在居民的衣、食、住、行消費(fèi)分類中，住房、汽車已成消費(fèi)熱點(diǎn)。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進(jìn)入小康階段時(shí)，對住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費(fèi)，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在空間正在擴(kuò)大。另外，對于改善住房內(nèi)部結(jié)構(gòu)及設(shè)施狀況的需求，始終隨著居民生活水平及質(zhì)量的提高而不斷提高。正是人們對住房數(shù)量和質(zhì)量的有效需求不斷擴(kuò)大，刺激著房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長。觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展新動力投資觀念的轉(zhuǎn)變。目前，居民投資渠道不暢，加上前兒年來銀行一再降息、股市持續(xù)低迷，房產(chǎn)由于其良好的保值、增值性而顯得一枝獨(dú)秀，成為人們投資的熱點(diǎn)。而馬鞍山的知名度及巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，并且基于周邊城市上海和蘇州的大幅房價(jià)落差的比較，吸引不少外地“投資性購房”群體來昆投資性購房，這在一定程度上刺激了馬鞍山的房市。但是明年由于中國通貨膨脹，期貨上市，預(yù)計(jì)明年中國的資金將大量投入到股市市場，對房地產(chǎn)有一定的影響。但另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以作為保值的產(chǎn)品之一，房地產(chǎn)市場也得到市場更高的認(rèn)可。城市改造持續(xù)進(jìn)行，城市化建設(shè)推動了房地產(chǎn)發(fā)展大規(guī)模城市改造建設(shè)營造了發(fā)展環(huán)境。近年來，馬鞍山在城市建設(shè)上規(guī)劃投入巨大，僅2006年基礎(chǔ)設(shè)施完成投資17億元。在創(chuàng)建國家級文明、衛(wèi)生、環(huán)保、旅游和園林化城市等諸多方面卓有建樹，通過樹立良好城市形象，創(chuàng)造了優(yōu)越的投資環(huán)境和人居環(huán)境。不斷增強(qiáng)的城市功能為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。城市定位明確，經(jīng)濟(jì)帶動能力增強(qiáng)，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展；馬鞍山市定為為長江中下游地區(qū)大型的重要的制造中心，在馬鋼為先導(dǎo)的一批支柱企業(yè)的帶動下，集群效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，帶來產(chǎn)業(yè)人口的增加，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；人民幣升值帶來的通貨膨脹，房地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)之一由于2006年人民幣國際匯率創(chuàng)出新高，人民幣升值成為國際資金投資的熱點(diǎn)之一，龐大的國際資金為了進(jìn)入中國市場，紛紛通過各種渠道進(jìn)入，房地產(chǎn)則成為大額資金進(jìn)駐中國最好的渠道之一。另外通貨膨脹以及銀行存款利潤的低下，再加上近年來，房地產(chǎn)價(jià)格大幅暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)也成為主要的投資熱土之一。但是近期由于股市接連創(chuàng)下新高，市場人氣非常足，這在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資者的視線，但主要還是對投資者的影響比較大而以，對總體市場影響不大。不利因素宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加隨著2005年國八條2006年國六條的影響這在?定的程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理，持幣觀望者增加。但是房價(jià)的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì)07年將繼續(xù)出臺相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時(shí)做好應(yīng)對策略。市場規(guī)范化程度不高，阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展一個(gè)成熟的房產(chǎn)市場應(yīng)該規(guī)范有序，而馬鞍山房地產(chǎn)市場由于發(fā)展時(shí)期較短，不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮。一是房產(chǎn)公司市場化運(yùn)作不規(guī)范，透明度不高，二是市場信息運(yùn)行不充分，途徑單一，細(xì)化程度不夠。城市逐步向郊區(qū)化擴(kuò)張，全面實(shí)現(xiàn)“東擴(kuò)”戰(zhàn)略尚需時(shí)日現(xiàn)階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢還是以南部作為重點(diǎn)，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對初級的階段。第二部分：馬鞍山住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析市場區(qū)域劃分及特征分析馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊；馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析花山板塊一一城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò)主戰(zhàn)場;雨山板塊一一高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進(jìn)主陣營；金家莊板塊一一成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房（未見商品房項(xiàng)目）o花山板塊房地產(chǎn)市場特征分析區(qū)域花山板塊產(chǎn)品多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加）價(jià)格區(qū)間（元/m2）普通住宅：2600-3800別整：4700-5700市場綜述地段優(yōu)勢明顯交通、商服配套好區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢明顯市民認(rèn)可度較高；城市中心物業(yè)總價(jià)較高，去化較快，東部新區(qū)價(jià)格優(yōu)勢明顯。市場接受度高。消費(fèi)群體1、中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。2、沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。花山板塊市場競爭項(xiàng)目概況樓盤名稱金匯城市花園中央花園康佳大景城瑞慈花園國際華城西湖花園項(xiàng)目地址中級人民法院對面益壽路與湖東路交叉口湖東路與雨山路交叉口馬鞍山雨山路10號湖南東路江東大道與馬濮路交叉口開發(fā)商浙江省經(jīng)協(xié)集團(tuán)有限公司馬鞍山華龍置業(yè)康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇瑞慈投資有限公司蕪湖中聯(lián)集團(tuán)馬鞍山西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院南京第回航務(wù)勘測設(shè)計(jì)院福建廣宇建筑設(shè)計(jì)院南京城鎮(zhèn)建筑設(shè)計(jì)有限公司蕪湖設(shè)計(jì)院馬鞍山匯華代理商景寧意新.兆品策劃上海富陽康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司上海原創(chuàng)房屋銷售有限公司西湖房產(chǎn)占地面積(m2)9萬2.67萬5.4萬5.6萬45.5萬26.7萬總建面積(m2)10萬18萬12萬8.6萬72萬36萬建筑形式多層、高層、疊加別壁、商鋪商鋪、小高層、高層多層、小高層多層、小高層、商鋪多層、小高層、高層、聯(lián)排多層、小高層、商業(yè)容積率1.52.142.21.551.251.34綠化率35%35%40%40%58%37%車位配比1：0.81：31：0.5未定未定1：0.5裝修標(biāo)準(zhǔn)（元阿）毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯均價(jià)（元/nf）多層：2600疊加：3500小高層：3500高層：3600商鋪：18000（1F臨街）7000（2F）4000（3F,4F）多層/小高層：3000多層：3300小高層：3200多層:2900多層：<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>3100小高層：2900面積區(qū)間（m?）多層:80-150疊加:193,235小高層：116-169高層：145,152多層：105-140小高層：130-150多層：107-157小高層：97-153多層：90-220多層：90-150小高層：150總價(jià)區(qū)間（元）多層：20萬-40萬疊加：67萬-82萬小iWj層：40萬-60萬高層：52萬-55萬多層：<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>31萬-42萬小高層：39萬-45萬多層:35萬-52萬小高層：<Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>31萬-49萬多層：26萬-64萬多層：28萬-47萬主力面積（m?）多層:120疊加：193,235小高層：120高層：145,152商鋪：50多層：120小高層：130,150多層：107小高層：128多層：100多層:120小高層：150住宅總套數(shù)（套）約700約2000約1000約750約5000約2500首次推出時(shí)間2003年12月28日2003年7月2005年2月2004年12月2005年5月28日2003年8月近期開盤時(shí)間2006年）0月2006年10月2006年5月2005年6月2006年6月10日2005年3月近期開盤推出產(chǎn)品多層、疊加商鋪小高層多層、小高層多層多層、小高層銷售率（全案）50%70%70%70%內(nèi)部配套商業(yè)商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、垃圾站、變電室、煤氣站商業(yè)、幼兒園、小學(xué)商業(yè)、幼兒園、變電室、商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、小學(xué)商業(yè)、銀行、郵政、托兒所、幼兒園、小學(xué)內(nèi)部健身設(shè)施無未定未定健身室、乒乓球室、羽毛球室、醫(yī)療未定閱覽室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、籃球、桌球、游泳池、足球場、高爾夫后續(xù)供應(yīng)(m,)約5萬約3萬約4萬約2萬約40萬約7萬花山板塊競爭樓盤主力產(chǎn)品與主力面積分析區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別型產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn);三房占據(jù)市場主流，小面積兩房在本區(qū)域內(nèi)體量較??；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房）、小高層為主，有少量高層、別墅,產(chǎn)品形態(tài)較為單一，以120—130m2三房為主、別墅產(chǎn)品（以疊加為主，少量聯(lián)排）主力面積集中在200—240m2；花山板塊產(chǎn)品均價(jià)與主力總價(jià)分析區(qū)域內(nèi)樓盤以雨山湖為中心普通住宅均價(jià)在2600-3800元/缸，總價(jià)在30—50萬元間；別型產(chǎn)品均價(jià)在4700—5700元/nV,總價(jià)在60—120萬元間；花山板塊競爭樓盤主要成交客戶分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼管理人員為主。沿江東大道的樓盤以工薪階層為主要購買人群。倍數(shù)的主要購買人群為政府官員、私營業(yè)主和少數(shù)大學(xué)老師、電廠、銀行管理人員?；ㄉ桨鍓K競爭樓盤建筑風(fēng)格與外立面分析區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，少量歐式風(fēng)格，消費(fèi)者對歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高；目前板塊內(nèi)樓盤已有項(xiàng)目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式”方式品質(zhì)感覺較強(qiáng)，個(gè)別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費(fèi)者對“三段式”接受度高于全面磚與全涂料；花山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析區(qū)域?yàn)轳R鞍山的現(xiàn)行的行政中心，除板塊東部個(gè)別外，板塊內(nèi)樓盤配套設(shè)施較為單一，多為項(xiàng)目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設(shè)商鋪；板塊東部樓盤遠(yuǎn)離城市消費(fèi)中心，且項(xiàng)目多為大盤開發(fā)，項(xiàng)目內(nèi)部配套規(guī)劃較為完善，主要集中在超市、學(xué)校、幼兒園集中運(yùn)動休閑區(qū)等；花山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴(kuò)張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預(yù)計(jì)后續(xù)總供應(yīng)量將達(dá)到100萬平方米。同時(shí)本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升。雨山板塊房地產(chǎn)市場特征分析區(qū)域花山板塊產(chǎn)品多層、小高層、單身公寓、別蟹（疊加）價(jià)格區(qū)間（元/nr）普通住宅：2400-3200別里：3200-5500市場綜述1交通、商服配套有待進(jìn)一步改善2有一定自然景觀優(yōu)勢（東湖、雨山等）3市政新區(qū)，有待進(jìn)一步深入。消費(fèi)者接受度不高；消費(fèi)群體高端別墅物業(yè)主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。雨山板塊競爭項(xiàng)目概況樓盤名稱春暉家園江南御花園海外海?名筑匯翠名邸東湖碧水灣碧溪麗景項(xiàng)目地址江東大道南端（電視網(wǎng)絡(luò)大學(xué)對面）江東大道與印山路交匯處花雨路青少年宮西側(cè)馬鞍山湖南路15號江東大道印山路交匯處印山路與花園路交界開發(fā)商杭鋼置業(yè)錦江建設(shè)浙江海外海馬鞍山澳申置業(yè)新東湖房地產(chǎn)浙江萬馬規(guī)劃設(shè)計(jì)單位匯華建筑事務(wù)所馬鞍山建筑設(shè)計(jì)院浙江潘天壽上?，F(xiàn)代建筑上海三益浙江萬馬代理商浙江藍(lán)點(diǎn)南京豪風(fēng)置業(yè)浙江海外海澳申置業(yè)南京豪風(fēng)置業(yè)杭州新天地行銷占地面積(m2)45萬15萬14萬2.4萬11.3萬5.2萬總建面積（m?）55萬16萬29.4萬10萬17萬8.5萬建筑形式多層，小高層多層、小高層、多層，疊加別里，洋房局層多層、小高層、疊加多層容積率1.221.32.13.661.51.6綠化率40%30%40%36%35%車位配比1：0.61：0.81：0.81：0.5未定無裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/itf）毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯均價(jià)（元/nf）多層:2800小高層：2400多層：2660小高層：2460多層：3200疊加別墅,洋房：5700iWj層：3500圓形高層：4200多層：2500小高層：2400疊加：3200多層：3000面積區(qū)間(m2)多層：110-130小高層：96,124多層:93-220小(Wj層：97,146疊加別墅：120-180洋房：180-260高層：143-271圓形高層：53-150多層：80-120小高層：100疊加：200-250多層：85-140總價(jià)區(qū)間（元）多層：30.8萬-36.4萬單身公寓：23.04萬-29.76萬多層：24.7萬-58.5萬小高層：23.8萬,35.9萬洋房:102萬-148萬疊加別墅：68萬-102萬高層：50萬-94萬圓形高層：22萬-63萬多層：20萬-30萬小高層：24萬疊加：64萬-80萬多層:25.5萬-42萬主力面積（nf）多層：120小高層：96,124多層：93小高層：97,146疊加別墅:180洋房：260iWj層：153.3圓形高層：118,64多層:1200小高層：100疊加：200-250多層：110住宅總套數(shù)（套）約4500約1500約1200約618約1200約500首次推出時(shí)間2005年7月2006年9月2003年5月2004年11月2004年10月2003年5月近期開盤時(shí)間2006年5月2006年9月16日2004年2月2006年5月2006年）0月2006年5月近期開盤推出產(chǎn)品多層，小高小高層，單身公寓花園洋房高層商鋪，小高層多層銷售率（全案）36%90%70%70%90%70%內(nèi)部配套商業(yè)、幼兒園，銀行商鋪、幼兒園，會所商業(yè)、會所小商鋪商鋪、幼兒園，銀行會所菜市場，商鋪，超市，托兒所內(nèi)部健身設(shè)施健身室，棋牌室，兒童活動室棋牌室、健身室網(wǎng)球場，健身室無無未定后續(xù)供應(yīng)（m，）住宅：33萬住宅：8萬商業(yè)：3200單身公寓：約9萬商鋪：約6800商鋪：約5000商業(yè)：約2.5萬雨山板塊主力產(chǎn)品類型與主力面積分析馬鞍山雨區(qū)域內(nèi)多以多層為主，小高層為主，高層（單身公寓）、別塞產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn);區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以多層（少量花園洋房），小高層為主，有少量高層、別墅。住宅產(chǎn)品90—100nf兩房、120-130nf三房為主、單身公寓主力面積為60-65別墅產(chǎn)品（疊加）主力面積集中在180-200m，；雨山板塊競爭樓盤產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析雨山板塊依區(qū)域內(nèi)樓盤普通住宅均價(jià)在2400-3200元/m?,主力總價(jià)在25-40萬元之間；別墅產(chǎn)品由于自然資源差異均價(jià)在3200—5500元/Of,主力總價(jià)在60—80萬元之間；雨山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格分析區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主少量歐式風(fēng)格，消費(fèi)者對歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高；目前板塊內(nèi)樓盤已有項(xiàng)目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式”方式品質(zhì)感覺較強(qiáng)，個(gè)別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費(fèi)者對“三段式”接受度高于全面磚與全涂料；雨111板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析雨山區(qū)為馬鞍山的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，未來馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏,在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，各個(gè)項(xiàng)目配套較為單一，多為會所與沿街商鋪；板塊競爭樓盤主要成交客戶分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼職工為主?？拷晟胶^(qū)域的消費(fèi)人群主要為：富裕階層，收入水平及教育水平較高。雨山板塊在售樓盤后續(xù)供應(yīng)量狀況本區(qū)域在售的樓盤相對花山區(qū)域較少，后續(xù)在70萬m2左右，在馬鞍山東進(jìn)南擴(kuò)的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，本區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升。馬鞍山房地產(chǎn)市場后續(xù)供應(yīng)量分析區(qū)域在售供應(yīng)量潛在供應(yīng)量區(qū)域總供應(yīng)量花山區(qū)100150250雨山區(qū)70100170金家莊區(qū)05050合計(jì)170300470注：在售供應(yīng)量為市調(diào)不完全統(tǒng)計(jì)；未來2—3年時(shí)間內(nèi)馬鞍山房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將達(dá)到約470萬預(yù)計(jì)還會有繼續(xù)提升的可能，市場競爭將較為激烈。馬鞍山房地產(chǎn)市場重點(diǎn)個(gè)案分析1）、東方明珠基本資料位置：江東大道與橋山路交界處開發(fā)商：上海地產(chǎn)整體規(guī)劃：占地面積約60平方，總建面積約75萬平方米,在售范圍：多層、小高層、高層、別墅（疊加、聯(lián)排）均價(jià)；2850元/m，（多層住宅）綜合分析東方明珠項(xiàng)目是有上海地產(chǎn)集團(tuán)在馬鞍山投資開發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目總建約60萬平方米，是現(xiàn)階段馬鞍山市規(guī)模最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃較為完善，學(xué)校，大型超市，醫(yī)院一應(yīng)俱全，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項(xiàng)目，其開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu)勢較為明顯，現(xiàn)場展示力度，以及建筑外立面的差異性在馬鞍山當(dāng)?shù)剌^為突出，項(xiàng)目一期2006年3月開盤520套去化率達(dá)到90%以上。項(xiàng)目后期規(guī)劃中有少量疊加、聯(lián)排組團(tuán)，總體量不大。該項(xiàng)目2期預(yù)計(jì)在07年初推出，但總量約600套以多層為主，與本項(xiàng)目競爭關(guān)系較弱。2）、中加?國際華城基本資料位置：湖南東路開發(fā)商：蕪湖中聯(lián)集團(tuán)整體規(guī)劃：占地面積約45.5平方，總建面積約72萬平方米,在售范圍：多層、小高層、高層、別墅（獨(dú)立、聯(lián)排）均價(jià)；2900元/Of（多層住宅）綜合分析國際華城位于馬鞍山市湖南路（江東大道以東），規(guī)劃總建筑面積72萬平方米，總投資約15億元人民幣，是集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、會所為--體的綜合性住宅小區(qū)。社區(qū)西部矗立著高40層的豪華酒店，小區(qū)內(nèi)建有占地7000平米的學(xué)校和1947米的幼兒園，800米商業(yè)街，有酒吧、咖啡館、瘦身中心、各種便利店等，中加?國際華城項(xiàng)目是馬鞍山市第一個(gè)超50萬m?大盤，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項(xiàng)目，其開發(fā)商具有一定的政府背景實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu)勢較為明顯。項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有大型的主力店（樂購超市）、學(xué)校（小學(xué)、中學(xué)）等自主配套較為完善。項(xiàng)目2005年5月一期開盤時(shí)均價(jià)為2100元，致2006年6月10日項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2900元，僅一年時(shí)間價(jià)格提升幅度超38%；另項(xiàng)目在產(chǎn)品的戶行配比上具有一定的代表性多以經(jīng)濟(jì)型三房與舒適三房為主，符合馬鞍山本地消費(fèi)習(xí)慣：項(xiàng)目后期規(guī)劃中有少量聯(lián)排、獨(dú)立別墅組團(tuán)，總體量不大。該項(xiàng)目3期預(yù)計(jì)在07年中旬推出，但總量約700套以小高層為主。3）、碧桂嘉苑基本資料位置：江東大湖南路與湖東路交叉口道與橋山路交界處開發(fā)商：浙江萬馬整體規(guī)劃：占地面積約4.2平方，總建面積約5.6萬平方米，在售范圍：多層、疊加別墅均價(jià)；多層：3700元/nV,疊加別墅：4900元/m?綜合分析碧桂嘉苑項(xiàng)目是馬鞍山市為數(shù)不多的多層+疊加別型項(xiàng)目，屬馬鞍山的高檔物業(yè)項(xiàng)目，其開發(fā)商在馬鞍山當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥?。該?xiàng)目現(xiàn)已銷售完畢。項(xiàng)目疊加產(chǎn)品2005年5月推出84套疊加別墅，主力面積為200m\開盤兩個(gè)月內(nèi)快速去化完畢?？梢婑R鞍山消費(fèi)者對高端物業(yè)具有一定的接受度。主要購買人群以市區(qū)政府官員，公務(wù)員，馬鞍山私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。區(qū)域市場競爭狀況分析根據(jù)目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目所處板塊是目前馬鞍山競爭能力相對較強(qiáng)的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。說“挑戰(zhàn)”是由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目緊鄰鐵路，住宅氛圍整體狀況不佳，周邊項(xiàng)目較多，競爭較為激烈。購房者將受到區(qū)域樓盤的層層攔截，加大本項(xiàng)目的銷售壓力。但從另外一個(gè)角度來分析，東區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢、品創(chuàng)新性、以及價(jià)格等方面優(yōu)勢將成為本項(xiàng)目的主要突破口，因此在項(xiàng)目后續(xù)傳播以及策略推廣上應(yīng)該要重點(diǎn)突出區(qū)域的競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)購買的有效引導(dǎo)。對本案支持和建議建筑風(fēng)格馬鞍山是工業(yè)城市，在市場上已經(jīng)出現(xiàn)的大型住宅項(xiàng)目中，簡潔流暢的現(xiàn)代建筑風(fēng)格占據(jù)主流?，F(xiàn)階段偏歐式的建筑風(fēng)格也比較受到市場的青睞。本項(xiàng)目如采用具有差異化的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)該具有一定的市場差異性。如德國風(fēng)情、法蘭西風(fēng)情、西班牙風(fēng)情等等。規(guī)模及分期特征從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進(jìn)入大盤時(shí)代。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。建筑規(guī)模在十萬方以上的項(xiàng)目般會分期運(yùn)作，目前市場上的項(xiàng)目分期一般在三至五期左右，每期體量在8—15萬方之間；分期的主要原因有兩個(gè)：一是地塊特征及建筑周期等先天因素；二是從市場去化速度及價(jià)格拉升的角度來考量。從馬鞍山市場的現(xiàn)狀分析，某些項(xiàng)目一期通常先開最好的地塊（如東方明珠），有些項(xiàng)目前后分期的體量規(guī)模相差太大（如國際華城），這些都給后期價(jià)格的抬升帶來負(fù)面影響。這表明馬鞍山目前的分期更多考慮的是地塊特征等先天因素，從市場操作、拓展盈利空間角度去考慮的深度還不夠。外立面及建筑材料馬鞍山房地產(chǎn)首次行在售項(xiàng)目外立面大都用面磚與涂料結(jié)合裝飾，亦有個(gè)別樓盤全部使用面磚裝飾外立面，如東方明珠；根據(jù)即將進(jìn)入馬鞍山的外地品牌開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，立面大都為現(xiàn)代簡約風(fēng)格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性。內(nèi)部裝修方面，目前馬鞍山市場住宅市場都不提供精裝修房，一般都采用分戶門安裝、陽臺封裝、廚衛(wèi)水電到位的簡單交房標(biāo)準(zhǔn)。外部裝修方面，公用部分大都裝修標(biāo)準(zhǔn)一般，也未發(fā)現(xiàn)有利用公用部分裝修標(biāo)準(zhǔn)作為賣點(diǎn)的案例。建筑外立面大部分采用涂料以及面磚為主，面磚的市場接受度更高一點(diǎn)，因此本項(xiàng)目在后續(xù)設(shè)計(jì)的同時(shí)要充分考慮這一消費(fèi)特點(diǎn)。主力戶型面積及消費(fèi)特點(diǎn)分析馬鞍山地處江南，氣候潮濕，因此對朝向有較強(qiáng)的要求。朝北的戶型較難銷售，與南向單元的價(jià)差較大。同時(shí)采光、通風(fēng)的要求也比較強(qiáng)。從市場已有供給來看，馬鞍山市場目前的戶型特征是以舒適兩房、經(jīng)濟(jì)三房(80-100m2)基本上占到單個(gè)項(xiàng)目的60?50%之間，舒適型三房(130-150m2)為主力房型基本上占到單個(gè)項(xiàng)目的20?30%之間，四房及以上的占15%?30%。綜合市場情況得出，二房比例約在35%左右，三房(含小三房)在50%左右，四房及以上約在15%。這個(gè)比例反映了馬鞍山目前購房者的置業(yè)特征，也與本地客群崇尚主流，喜歡與主流習(xí)慣保持一致的消費(fèi)心理有關(guān)。預(yù)計(jì)這個(gè)特征短期內(nèi)會保持，但隨著房價(jià)的逐步上漲，二房比例有望逐步上升。產(chǎn)品銷售情況市場現(xiàn)有樓盤在銷售力的體現(xiàn)上展示不足、重視不夠，在案場布置，VI展示等各方面鮮有讓人眼前一亮、富有視覺沖擊的佳品；在銷售現(xiàn)場的氣氛營造上，無論從銷售人員的專業(yè)素質(zhì)、對項(xiàng)目產(chǎn)品的理解及房地產(chǎn)知識的了解等方面，還是從接待客戶流程的控制、看房現(xiàn)場的規(guī)范性等方面，與上海、南京等地相比，都相差甚遠(yuǎn)。分析其原因：主要是因?yàn)楸镜胤慨a(chǎn)市場正處于發(fā)展初始階段；二是因?yàn)椴糠制放乒居捎谧陨懋a(chǎn)品品質(zhì)出色，銷售非常順利，因此在銷售資源上投放不多。但也應(yīng)當(dāng)考慮到，眾多大盤的出現(xiàn)，成熟品牌公司的介入，會使馬鞍山的房地產(chǎn)銷售水平有質(zhì)的提升，馬鞍山的置業(yè)者在今后一至兩年內(nèi)不僅需要購買優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品，更要求享受到優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)銷售服務(wù)。馬鞍山房地產(chǎn)市場未來2—3年市場期望及預(yù)測2006年在國家宏觀調(diào)控的背景下，馬鞍山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資增速有所放緩，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整，供求關(guān)系趨于平衡，房價(jià)過快上漲的勢頭得到初步遏制，市場行為不斷規(guī)范，消費(fèi)者購房越來越理性，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高,開發(fā)商品牌意識得到加強(qiáng)等特點(diǎn)。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例基本合理。房地產(chǎn)投資作為擴(kuò)大投資需求的重要增長點(diǎn)，有效的拉動了社會經(jīng)濟(jì)的增長。受國家宏觀調(diào)控的影響，2006年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比2006年漲幅下降12個(gè)百分點(diǎn)，但投資規(guī)模仍創(chuàng)造了歷史新高，達(dá)到29.7億元，占固定資產(chǎn)投資總額的比例為14%,反映了開發(fā)企業(yè)對馬鞍山房地產(chǎn)投資的信心。房地產(chǎn)市場供求總量持續(xù)增長，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整,供求關(guān)系趨于平衡。馬鞍山近兒年加大土地供給總量的效應(yīng)初步顯現(xiàn)，新增上市商品房總量增加；與此相對應(yīng)，隨著城市建設(shè)拆遷的實(shí)施和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，及市民改善住房條件的需要，市場成交量有效放大，市場逐步趨于成熟和穩(wěn)定。房價(jià)過快上漲的勢頭得到有效遏制，市場逐步邁向成熟。2005通過對投資性購房特別是炒賣期房行為的整頓和規(guī)范，抑制了投資型需求的擴(kuò)張，隨著全市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的改善，至2006年11月馬鞍山市區(qū)住宅均值為2971元/平方米，漲幅為8.2%,比2005年下降了2個(gè)百分點(diǎn)，但與全市經(jīng)濟(jì)總量和城鎮(zhèn)居民收入的增長速度基本一致。這在一定程度上說明馬鞍山經(jīng)過前兩年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，現(xiàn)階段已經(jīng)逐步步入穩(wěn)定發(fā)展的階段，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制趨于健全，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開發(fā)商品牌意識進(jìn)一步加強(qiáng)。2006年，馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)在市場化運(yùn)作機(jī)制方面又有了較大進(jìn)步，房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境不斷優(yōu)化。與此同時(shí)創(chuàng)新步伐不斷加快。產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，從小區(qū)規(guī)劃布局到房屋外觀、戶型直至環(huán)境景觀，務(wù)求精雕細(xì)琢；營銷推廣方面，分工越來越細(xì)，引進(jìn)和衍生了不少專業(yè)機(jī)構(gòu)。拓展了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的外延。大規(guī)模開發(fā)已成潮流，知名開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯目前馬鞍山新開發(fā)的樓盤基本上都超過10萬平方米，大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。另外由于馬鞍山前期基本上以本地開發(fā)商開發(fā)為主，開發(fā)水平不高,但是由于馬鞍山經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，很多國內(nèi)的知名開發(fā)商都已經(jīng)先后進(jìn)入馬鞍山，未來2~3年基本上以品牌開發(fā)為主。馬鞍山房地產(chǎn)市場中也存在一定的問題，具體表現(xiàn)如下：城市建設(shè)征地和拆遷難度加大，對房地產(chǎn)市場的破壞性影響不容忽視。拆遷難的結(jié)果?方面造成經(jīng)營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價(jià)格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經(jīng)濟(jì)適用房和農(nóng)民騰地拆遷安置房建設(shè)和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實(shí)施。受其影響比較明顯的還有二手房市場，市場惜售現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，潛在的不規(guī)范行為逐漸暴露，對市場秩序整頓和糾紛調(diào)處提出了新的課題。近幾年來，馬鞍山房地產(chǎn)市場營銷方式發(fā)生了根本性變化，特別是產(chǎn)銷分離后，營銷環(huán)節(jié)分工越來越細(xì)，創(chuàng)新步伐加快，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的不規(guī)范操作，都可能引起購銷糾紛，有些環(huán)節(jié)還存在制度盲點(diǎn)，市場監(jiān)管的難度越來越大，糾紛調(diào)處不當(dāng)，極有可能引發(fā)社會矛盾，破壞市場投資和發(fā)展環(huán)境。緊縮型宏觀調(diào)控的“翹尾巴效應(yīng)”仍需要密切關(guān)注，特別是房地產(chǎn)金融形勢仍十分嚴(yán)峻，個(gè)別弱小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的可能性仍不能排除，房地產(chǎn)投融資體制迫切需要創(chuàng)新。市場研究結(jié)論及策略建議市場調(diào)查總結(jié)及突破點(diǎn)通過市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，目前馬鞍山房地產(chǎn)市場大致有以下特征：馬鞍山整體經(jīng)濟(jì)狀況在安徽省處于較高的水平，城市消費(fèi)水平較強(qiáng)，對高端物業(yè)具有一定的消費(fèi)能力；城市“南進(jìn)東擴(kuò)”發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，城市東部新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目帶來一定的機(jī)遇,受城市規(guī)劃發(fā)展影響超50萬m?的項(xiàng)目已經(jīng)在市場中出現(xiàn)，從發(fā)展軌跡來看大盤開發(fā)逐漸成為趨勢；目前馬鞍山市場普通住宅主力面積集中為120-130平方米三房為主，主力價(jià)格區(qū)間集中在2800—3500元/nr別墅物業(yè)主力戶型面積集中在200—240m2,依照不同區(qū)位及景觀資源別型價(jià)格區(qū)間在3200-5700元/nr；從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進(jìn)入大盤時(shí)代。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。住宅市場競爭越來越激烈?；ㄉ桨鍓K住宅區(qū)域逐步向東擴(kuò)張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預(yù)計(jì)后續(xù)總供應(yīng)量將達(dá)到100萬平方米。同時(shí)本區(qū)域還有大面積的樓盤未開發(fā)，后續(xù)供應(yīng)還會進(jìn)一步上升。在經(jīng)過詳盡而細(xì)致的市場分析后，對于該項(xiàng)目的市場突破點(diǎn)，總結(jié)如下現(xiàn)階段市場中在售的項(xiàng)目主題多為突出項(xiàng)目生活方式的宣揚(yáng)，缺少對人文的關(guān)懷與提煉，本項(xiàng)目以純中式產(chǎn)品配合對徽派文化的提煉與總結(jié)進(jìn)行傳播具有一定的差異性；市場消費(fèi)特征明顯，兩級分化明顯對于戶型設(shè)計(jì)的要求較高，要求具有完善的功能分區(qū)，滿足馬鞍山消費(fèi)者的心理消費(fèi)偏好，如在戶型設(shè)計(jì)中多采用露臺等設(shè)計(jì)；馬鞍山房地產(chǎn)市場在售住宅項(xiàng)目普遍對項(xiàng)目現(xiàn)場展示力度關(guān)心不足，這為本項(xiàng)目提供了很好的營銷突破渠道；第三部分：商業(yè)市場分析城市商業(yè)中心概況商業(yè)相對于周邊主要地區(qū)而言較為落后，主要的商業(yè)集中于湖東路、解放路和湖南路，圍繞著華聯(lián)商廈、鴻泰新百、錦華商業(yè)大廈、天潤發(fā)平價(jià)購物中心和新亞百貨大樓展開。幾大商場都在走中低端路線，致使人均收入列安徽省第一位的馬鞍山市大部分中高端消費(fèi)流入南京等周邊大城市。相對貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進(jìn)一步發(fā)展提供了廣闊空間。大型商業(yè)中心開始在馬鞍山迅速崛起，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都處于招商建設(shè)過程之中，雖然地域上仍局限于原有的三大商圈，但業(yè)態(tài)組合多樣化，呈現(xiàn)熱火朝天的商業(yè)投資氛圍。商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析1、解放路商業(yè)中心解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平方米的大型購物中心,其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，占到62.3%,零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。2、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費(fèi)品零售總額的絕對主力。3、天潤發(fā)平價(jià)購物中心2002年12月24日，由臺灣大潤發(fā)集團(tuán)投資1億元人民幣興建的馬鞍山天潤發(fā)平價(jià)購物廣場隆重開業(yè)，占地2.4萬平方米，是迄今馬鞍山營業(yè)面積最大的?家綜合性超市。主要商場一覽：商場名稱營業(yè)面積經(jīng)營內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層營業(yè)面積7000平方米IF煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品20-25%營業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層1000平方米左右-1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營新亞百貨共四層9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC2F首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛(wèi)用品看品牌，-一般營業(yè)額扣點(diǎn)25%鴻泰新百五層10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋等2F服飾3F床上用品4-5F家電、電腦世界以團(tuán)結(jié)廣場為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅小區(qū)，這一區(qū)域是未來馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建筑面積達(dá)13.8萬平方米的大華馬鞍山國際廣場、建筑面積達(dá)7萬平方米的馬鞍山步行街。這…區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一?步豐富。除了三個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的商貿(mào)街。如下：五金建材：花山路、湖東中路、雨山路，缺少系統(tǒng)的整合；電腦及配件：湖東中路摩托車助動車：解放路、車站路小商品：桃源路餐飲：重陽路特色商業(yè)分析KTV：哆徒咪、巴拉那、維多利亞、1010、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營，位于湖東路湖北路口，1010是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV,帶動了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。酒店：夢都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢都和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以夥縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場份額。洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品牌，2003年8月開業(yè)，營業(yè)面積僅8000平方米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價(jià)格贏得了市場的認(rèn)可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經(jīng)營效益，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費(fèi)?？Х炔枳阂越喜枞?、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。歌舞廳：FACE熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家辿吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀較好?？傮w而言，娛樂業(yè)的兒家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。家具市場：家家愛、富園、建皖。家家愛廣場營業(yè)面積2萬平方米左右,開業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。這兒家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這兒家超市滿足。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了…定的市場。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。個(gè)案說明項(xiàng)目名稱外觀項(xiàng)目介紹華聯(lián)商廈1996年建成的華聯(lián)商廈地處馬鞍山中心商業(yè)地區(qū)的團(tuán)結(jié)廣場，建設(shè)面積7400平方米。2002年8月中心改造以后，定位略有提高，集中于服裝用品的經(jīng)營，但仍以中低檔為主。鴻泰新百購物中心位于解放路的鴻泰新百購物中心總經(jīng)營面積為8000平方米，市場定位略高于華聯(lián)商廈。錦華商業(yè)大廈錦華商業(yè)大廈正對馬鞍山經(jīng)濟(jì)支柱企業(yè)馬鞍山鋼鐵集團(tuán)總部而建，7500平方米的營業(yè)面積業(yè)態(tài)齊全，目標(biāo)消費(fèi)群體就鎖定鞍鋼員工。天潤發(fā)超市天潤發(fā)超市總建筑面積為24000平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車場，二層為自選購物賣場，三層為辦公區(qū)域。重要營業(yè)項(xiàng)目為生鮮、雜貨和百貨類。舒適的購物空間和低廉的價(jià)格使其成為馬鞍山人最青睞的購物地點(diǎn)。供應(yīng)狀況小結(jié)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。從細(xì)分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場逐步調(diào)整了無序競爭的狀態(tài)，開始進(jìn)行整合；馬鞍山的特色文化目前只有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當(dāng)大。馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對比較零散。馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競爭，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響。商業(yè)租金分析一）南部道路店名面積租金日租金售價(jià)湖西路華潤5027001.80.8-1萬小店20步行街家居生活館8536001.4服飾9545001.6/湖南西路樓盤300（兩層）/1.67-2.00.9萬戶外202000服飾1214003.9兒童服飾3025002.7中視購物7043002.0/佳山路花店656500眼鏡1514003.1藥店3025002.8花店4033002.9/雨ll1路花店1011003.7咖啡店200萬地板6062003.4茶行7073003.5二）北部道路店名面積租金日租金售價(jià)紅旗北路煙酒202.5萬/年3.5機(jī)械3022002.4電器兩層共1007.5萬/年花山路五金6015000.8儀器12001.3地毯2015002.5建材10550001.6湖北路湖景花園60（兩層）2500廣告12超市2010001.7理發(fā)店2018003.0解放路家紡503.3購物202500湖東北路餐飲10025000.8內(nèi)衣店1210002.8區(qū)域商業(yè)分析每一個(gè)城市，商業(yè)經(jīng)過長期積累，總會形成它特有的格局，在馬鞍山，花山路建材一條街，已經(jīng)深入人心，具有較高的行業(yè)輻射力和知名度，成為馬鞍山建材行業(yè)的首選地段。項(xiàng)目地處花山路建材一條街，結(jié)合項(xiàng)目就區(qū)域商業(yè)進(jìn)行針對性的研究，由于本項(xiàng)目規(guī)劃為建材、家居市場；以及馬濮路未來規(guī)劃為餐飲一條街，因此我們對周邊建材、家居市場以及區(qū)域內(nèi)小區(qū)的底商進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，下面進(jìn)行分析：一）建材、家居市場1、市場分析花山路東源建材街在馬鞍山市有十兒年的歷史，在市民的意識里形成了買建材就到花山路的意識，這條街長達(dá)2000米，有上百間店面和兩個(gè)綜合性的建材市場，分別為東源美家樂家具廣場和康華建材市場、力華家居廣場，而且招商的情況較為良好。目前花山路上的商業(yè)租金情況為：最早租的房子為25元/平米/月，后來35—40元/平米/月，再后來有70—80元/平米/月的，目前全滿，沒有空置?？等A廣場位于我市繁華的花山路建材一條街，總投資6500萬元，建筑面積約3萬平方米。該項(xiàng)目在市、區(qū)兩級組織、各有關(guān)部門和單位的高度重視及大力支持下，經(jīng)過一年半的建設(shè)，順利封頂竣工并投入使用。力華國際美居廣場是花山區(qū)的重要招商引資項(xiàng)目，項(xiàng)目位于原馬鞍山市輕工機(jī)械廠地塊，處于花山路北段東側(cè)，南至原市造漆廠、北至輕化路，建設(shè)用地面積18567m2,總建筑面積3萬m2,其中商業(yè)面積1.2萬m2、住宅面積1.8萬m2,工程總投資8000多萬元。據(jù)了解，該項(xiàng)目商業(yè)定位為中央建材區(qū)美居中心,住宅定位為國際公寓社區(qū)。2、個(gè)案分析東源美家樂家居廣場東源美家樂家居廣場由馬鞍山東源建材貿(mào)易有限公司投資興建。坐落于花山路與馬濮路交叉口，占據(jù)花山路東源建材一條街核心地段，是馬鞍山目前規(guī)模最大的、集精品裝飾材料、品牌家私為一體的家居購物中心。廣場建筑面積300001112,共五層，地下一層，地上四層。主要營精品陶瓷、廚柜、潔具、地板、門業(yè)、五金、燈具、油漆涂料、品牌家布藝及其它家居裝飾工藝品和家裝市場。招商政策招商對象:1主營品牌建材家具2國內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家3國內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力，大經(jīng)營規(guī)模的代理機(jī)構(gòu)4豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級品牌代理商5有一定實(shí)力和良好品牌意識的分銷商、經(jīng)銷商招商原則廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先引進(jìn)名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營有較大覆蓋面優(yōu)先引進(jìn)服務(wù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)先：注重品牌形象和品牌服務(wù)意識優(yōu)先引進(jìn)建皖.金陵裝飾城建皖.金陵裝飾城位于馬鞍山市三臺路，與紅旗中路接壤，經(jīng)營面積近2萬平方米，背靠馬鞍山市國際裝飾大世界，面對規(guī)劃中的30萬平方米大型建材家居綜合市場。是馬鞍山建皖裝飾材料有限公司成功運(yùn)營建皖裝飾精品港之后，又一大型裝飾材料專業(yè)市場。建皖.金陵裝飾城匯聚眾多國內(nèi)外知名品牌加盟，經(jīng)營理念、經(jīng)營風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)體系，真正與南京i體，是南京都市經(jīng)濟(jì)圈大型建材市場聯(lián)合體的重要組成部分。建皖.金陵裝飾城于07年5月開業(yè)，一到三層平均租金在48元/平方米、35元/平方米、30元/平方米，原有規(guī)劃1F為地板，2F原有業(yè)態(tài)為板材，3F目前閑置?，F(xiàn)在根據(jù)實(shí)際情況做一定的調(diào)整，1F規(guī)劃地板等、2F改成經(jīng)營潔具類；三樓經(jīng)營板材類。根據(jù)對業(yè)主的訪談得知，在金陵裝飾城的經(jīng)營者大多為外省人員，其中以浙江人為主。力華國際美居廣場力華國際美居廣場是花山區(qū)的重要招商引資項(xiàng)目，項(xiàng)目位于原馬鞍山市輕工機(jī)械廠地塊，處于花山路北段東側(cè)，南至原市造漆廠、北至輕化路，建設(shè)用地面積18567m2,總建筑面積3萬m2,其中商業(yè)面積1.2萬m2、住宅面積1.8萬m2,工程總投資8000多萬元。據(jù)了解，該項(xiàng)目商業(yè)定位為中央建材區(qū)美居中心,住宅定位為國際公寓社區(qū)。--期1F商業(yè)銷售均價(jià)為12000元/平方米，2F銷售均價(jià)為8000元/平方米，住宅銷售均價(jià)2800元/平方米；二期商業(yè)1F銷售均價(jià)為15000元/平方米，2-5F商業(yè)為整體招商，不對外出售?？等A廣場項(xiàng)目康華廣場位于我市繁華的花山路建材-?條街，總投資6500萬元，建筑面積約3萬平方米。該項(xiàng)目在市、區(qū)兩級組織、各有關(guān)部門和單位的高度重視及大力支持下，經(jīng)過一年半的建設(shè)，順利封頂竣工并投入使用?？等A廣場項(xiàng)目用了6個(gè)月的時(shí)間完成了所有的招商工作，租的價(jià)格為：一層:60元/平米/月；二層：40元/平米/月；三層：25元/平米/月；沿街的門面已銷售完畢，開盤時(shí)價(jià)格為：6500元/平米，銷售到后來為9000元/平米。南方嘉園商城“南方嘉園商城”——原名“新都國際商城”，總占地約85萬平米，總建筑面積約100萬平米，其中大市場約40萬平米，主要以批發(fā)建材、裝飾材料、灶具、五金、家電、家具、小商品等為主；5萬平米現(xiàn)代物流倉儲；五星級酒店、高檔寫字樓約10萬平米；休閑商業(yè)街約8萬平米（包括大型浴場、特色餐飲、大型超市、娛樂中心等）；高檔住宅34萬平米；純別墅社區(qū)4.6萬平米。南方嘉園商城已被確認(rèn)為：“安徽省861重點(diǎn)工程項(xiàng)目”、“馬鞍山市政府重點(diǎn)工程項(xiàng)目”、“馬鞍山市‘全民創(chuàng)業(yè)'重點(diǎn)工程項(xiàng)目”。南方嘉園商城扼守江東大道地首，以其自身的100萬平米建筑規(guī)模，南攜江東大道約180萬平米建筑規(guī)模的高檔居住區(qū)，北臨城市東大門地塊約150萬平米的大型經(jīng)濟(jì)商品房和規(guī)劃中的高檔商業(yè)，共同將江東大道區(qū)域打造成馬鞍山城市副中心。該項(xiàng)目順應(yīng)了馬鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的方向，結(jié)合馬鞍山市城市發(fā)展的“十一五”規(guī)劃藍(lán)圖，并借鑒第五代商業(yè)經(jīng)營模式——SHOPPINGMALL模式概念，打造集購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化、居住為一體的新城，以促進(jìn)市第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，從而拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈的最終形成，促進(jìn)全市綜合競爭力的提高。沿街家居廣場為了統(tǒng)一管理，目前的模式為只租不售。而經(jīng)營建材批發(fā)、裝飾材料的部分為3層建筑，一層為商業(yè)門面房，二、三層為住宅，為連家店形式，整體均價(jià)在3300-3500元/平方米之間。二、小區(qū)沿街底商項(xiàng)目名稱面積價(jià)格西湖花園120-150一層8500；兩層7000；東暉花園250兩層10000國際華城100-150兩層8500-10000由于區(qū)域內(nèi)小區(qū)目前入住人數(shù)較少，考慮到商業(yè)需要2-3年的培育期，大部分商鋪尚未對外出售。通過代表樓盤可以看出，小區(qū)底商兩層連售一般均價(jià)在8500-9000元/平方米之間。區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃花山區(qū)“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)打造“一園兩區(qū)三圈一基地”，而花山路作為花山區(qū)的“三圈”之一的建材一條街，將打造成為馬鞍山市規(guī)模最大、品種最多、檔次最高的建材防。為了加快花山路建材街的發(fā)展，花山區(qū)委通過招商引資以及土地開發(fā)建設(shè)，啟動建材市場建設(shè)，通過引資由中外客商開發(fā)建設(shè)建材市場。政府將用3年左右的時(shí)間，對花山路建材街進(jìn)行整體策劃，規(guī)劃、運(yùn)用市場力量，將建材街的經(jīng)營面積擴(kuò)容到15萬平方米，政府將充分發(fā)揮政策優(yōu)勢，在市場的培育和建材業(yè)態(tài)鏈上進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，給予相關(guān)的稅費(fèi)優(yōu)惠，促進(jìn)錯(cuò)位經(jīng)營、同業(yè)競爭，形成規(guī)模，做出品牌。隨著南京都市圈經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，馬鞍山作為南京后花園，地方餐飲發(fā)展迅速，地方飲食在原有基礎(chǔ)上百味薈萃。規(guī)劃立足本市，面向江浙滬等周邊地區(qū)，建成集南北風(fēng)味，娛樂功能高雅、齊備，街路暢達(dá)，突出地方特色的餐飲一條街。商業(yè)市場結(jié)論就目前的供需市場來看：目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)；目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等馬鞍山缺少綜合性的集娛樂、餐飲等功能為?體的商業(yè)購物中心，在需求市場上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費(fèi)。對本案的啟示和建議由于花山路作為花山區(qū)的“三圈”之一的建材一條街，政府將打造成為馬鞍山市規(guī)模最大、品種最多、檔次最高的建材街。而馬濮路政府想打造成突出地方特色的餐飲一條街。對項(xiàng)目為利好因素，由于“百安居"和“金海馬”的加盟,在花山路便于項(xiàng)目打造建材精品項(xiàng)目；另外項(xiàng)目南側(cè)的馬濮路則打造成特色餐飲一條街，配以休閑娛樂場所，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白。第四部分、寫字樓市場分析馬鞍山整體市場概述就市場來看，馬鞍山目前尚無交付使用的純寫字樓項(xiàng)目。目前市場辦公物業(yè)的供應(yīng)主要來源于政府部門、銀行行業(yè)、電信行業(yè)以及郵政等相關(guān)單位和企業(yè)建造的大樓，除部分樓層自用之外，剩余樓層對外招租。但由于受馬鞍山整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，市場對寫字樓的需求很小。根據(jù)對馬鞍山的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在馬鞍山的企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)主要集中在以下兒個(gè)渠道：租用政府部門或者相關(guān)事業(yè)單位辦公用房，如招商局、規(guī)劃局、工商局等，多余辦公用房租用給企業(yè)，這類企業(yè)對工作環(huán)境比較講究，比較注重公司形象。住宅小區(qū)，馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊，而住宅的租金相對寫字樓要便宜，如果選擇購買，也相當(dāng)便利。在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房內(nèi)辦公。工業(yè)區(qū)的廠房。隨著城市的不斷發(fā)展，市場也出現(xiàn)了寫字樓項(xiàng)目，但根據(jù)目前市場的情況來看，市場接受度不高，在售項(xiàng)目的銷售進(jìn)展緩慢，主要原因有二：1、受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，市場對寫字樓的需求不大；2、目前市場在售項(xiàng)目產(chǎn)品本身有一定的缺陷，不屬于真正意義的純寫字樓項(xiàng)目，客戶考慮到跟目前辦公環(huán)境無較大的改進(jìn)，因此反應(yīng)較為冷淡。寫字樓需求客源分析長久以來，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼集團(tuán)，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的GDP發(fā)展中占重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長久以來比較緩慢。近年來隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐步開始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有