1本報告僅供客戶內(nèi)部使用?！熬€上”VS“線下”商業(yè)綜合體的未來之路2本報告僅供客戶內(nèi)部使用。前言在寧波的海曙，在寧波最繁華的中心地段，在寧波標志性的三江口之一的奉化江畔，有一個集合了商業(yè)、辦公、酒店、住宅、酒店公寓等多種業(yè)態(tài)一體的綜合性項目??我們的報告就從這個項目說起??3本報告僅供客戶內(nèi)部使用。項目開發(fā)背景

項目地塊位于寧波市核心區(qū)新濱江帶，規(guī)劃尹江岸路以西，南面緊鄰奉化江，整幅地塊呈扇形該地塊既是寧波市三江六岸重要組成部分，又是寧波“中提升”項目核心區(qū)塊之一，市領(lǐng)導(dǎo)多次視察項目地塊

總用地14.75萬平方，共分11幅地塊，總建筑面積約61萬平方，地上建筑面積約38萬平方，涵蓋酒店、辦公、商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)4本報告僅供客戶內(nèi)部使用。項目面臨問題如何在項目最重要的商業(yè)產(chǎn)品上打造能夠彰顯出寧波前所未有的、超前的、代表寧波城市發(fā)展的業(yè)態(tài)，拔高整體項目至城市超標桿形象定位？問題優(yōu)勢項目位于海曙——寧波傳統(tǒng)市中心燙金之地；一線沿江景觀資源；周邊商業(yè)、教育等配套十分豐富、不勝枚舉！5本報告僅供客戶內(nèi)部使用。一個打賭引發(fā)的回憶在2012中國經(jīng)濟年度人物頒獎現(xiàn)場的辯論中，萬達董事長王健林與阿里巴巴董事會主席馬云打賭：“到2020年，如果電商在中國零售市場占50%，我給他一個億，如果沒到他還我一個億！VS兩個商界大腕的“億元”賭約電商是否會取代線下零售？馬云王健林豪賭一億6本報告僅供客戶內(nèi)部使用。億元賭約背后的真相“億元”賭約背后：電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊7.4%6.3%4.4%3.5%1.3%2013e2012220092.1%2008-2013年網(wǎng)購規(guī)模占社會消費零售總額電商一路乘風(fēng)破浪瘋狂擴張，2012年網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模達到13205億，占社會消費零售總額6.3%！傳統(tǒng)商業(yè)一蹶不振，線下份額不斷被蠶食，實體店變?yōu)樵囈麻g，購物中心去百貨化趨勢越演愈烈！2013年，日本家電亞瑪達相繼在天津、南京關(guān)閉分店；歐洲消費電子品牌萬得城正式關(guān)閉中國所有門店；2012年，中糧朝陽大悅城和主力店永旺百貨解約；王府井洋華堂勁松店以“調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)”為由停止營業(yè)；卜蜂蓮花關(guān)閉北京草橋店；2011年，李寧、匹克等體育品牌關(guān)閉了全國1200家門店；家得寶退出了中國；沃爾瑪關(guān)閉了四家門店；此外，廣州中華廣場清退其中華百貨，上海港匯廣場清退其新翼百貨！2008-2013年我國網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模（單位：億元）7本報告僅供客戶內(nèi)部使用。這是一場移動互聯(lián)網(wǎng)催生的時代變革！8本報告僅供客戶內(nèi)部使用。電商帶來的時代革命移動互聯(lián)網(wǎng)云計算大數(shù)據(jù)商家消費者移動互聯(lián)網(wǎng)利用消費者在移動應(yīng)用客戶端上留下的痕跡對消費者進行分析整合云計算將這些碎片化的數(shù)據(jù)和行為，加以搜集匯總到云端大數(shù)據(jù)再將這些數(shù)據(jù)做深度挖掘，得知每一個消費者的需求商家擁有了如此精準的信息之后，便可組織供應(yīng)鏈資源，滿足消費者的需求消費者可以隨時隨地在移動客戶端下單互聯(lián)網(wǎng)讓人們足不出戶實現(xiàn)購物，信息技術(shù)改變了消費者的行為和需求，而且滿足這些需求的方式亦發(fā)生了變化；整個商業(yè)都面臨著一個全方面的轉(zhuǎn)變與革新電商對傳統(tǒng)商業(yè)帶來沖擊的背景是信息時代互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)模式的全面革新9本報告僅供客戶內(nèi)部使用。電商沖擊下的客戶變化客戶消費習(xí)慣與理念PastPresent傳統(tǒng)商業(yè)模式下的客戶消費習(xí)慣電商帶來的沖擊帶動的消費變化顧客選擇產(chǎn)品為被動接受

顧問消費行為受較多約束

消費花費時間與成本較大客戶層次覆蓋面較廣

消費注重產(chǎn)品功能性與實用性顧客對商品選擇主動化

顧客消費行為理智化

購物追求便利性及體驗性

消費者趨向年輕化時尚化

消費個性化趨勢明顯網(wǎng)購消費方式已融入人們的生活政府監(jiān)管及物流支付環(huán)境日益成熟消費快捷方便不受地域限制網(wǎng)絡(luò)購物平臺與環(huán)境日趨完善與成熟在電商不斷迅猛發(fā)展的背景下客戶的需求及消費理念也在逐步發(fā)生著變化：在消費行為的革新下客戶的購物習(xí)慣與理念也在電商環(huán)境下發(fā)生著改變10本報告僅供客戶內(nèi)部使用。傳統(tǒng)商業(yè)對電商的應(yīng)對onlineoffline實體店在電商沖擊下不會退出，只是發(fā)展空間會變??；因為實體店具備電商沒有的消費體驗。是對抗？還是合作？或是其他的出路。。。2線上線下但是網(wǎng)購的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，作為商業(yè)企業(yè)來說應(yīng)該順應(yīng)趨勢，積極改變商業(yè)模式，以取得發(fā)展。傳統(tǒng)商業(yè)在電商沖擊下需盡快做出應(yīng)對措施與手段11本報告僅供客戶內(nèi)部使用。案例研究：銀泰網(wǎng)帶來的啟示銀泰在打造線上平臺，聯(lián)動線下實體店方面率先做了成功的先驅(qū)銀泰電商網(wǎng)：2010年3月12日注冊成立，注冊用戶超過30萬，以高端精品、名品百貨網(wǎng)商，彌補了市場需求空缺；與銀泰百貨完全獨立，采用與銀泰百貨不同的采購?fù)ǖ溃约赫嬲刂凭W(wǎng)上所銷售的產(chǎn)品；產(chǎn)品和線下實體店價格雙軌運行可以看到，銀泰線上線下的整合讓自身實體店與電商價格競爭比不可免銀泰線上線下整合構(gòu)架圖12本報告僅供客戶內(nèi)部使用。購物餐飲娛樂案例研究：銀泰業(yè)態(tài)比例調(diào)整傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例已不足應(yīng)對電商沖擊，銀泰率先對業(yè)態(tài)進行了調(diào)整傳統(tǒng)商業(yè)功能業(yè)態(tài)黃金比例521830353035銀泰業(yè)態(tài)調(diào)整后未來比例13本報告僅供客戶內(nèi)部使用。線上線下打通、交互2012年6月，銀泰在杭州開啟國內(nèi)首家百貨電子商務(wù)線下體驗店“I’M銀泰網(wǎng)名品店”店內(nèi)提供iPad線上選購服務(wù)，做到線上線下購物體驗全打通案例研究：銀泰率先線上線下打通線下有著獨有的消費體驗，銀泰打通線上線下，實現(xiàn)了兩者的交互14本報告僅供客戶內(nèi)部使用?；氐巾椖浚恒y泰先行給予的啟發(fā)銀泰線上線下整合帶給我們項目的啟發(fā)：1、線上線下整合是商業(yè)模式在信息時代迅猛發(fā)展下的大趨勢所向；2、業(yè)態(tài)比例應(yīng)降低零售，增加餐飲、娛樂等體驗業(yè)態(tài)，零售以高端、精品時尚產(chǎn)品規(guī)避電商沖擊15本報告僅供客戶內(nèi)部使用。項目發(fā)展思路項目整體發(fā)展思路：借鑒銀泰案例的經(jīng)驗及啟發(fā)，打造實現(xiàn)寧波未來城市夢想的旗艦商業(yè)綜合體16本報枕告僅婦供客竭戶內(nèi)堆部使摟用。項目趙整體異定位寧波尖中心爐、旗競艦級城市綜合幻玉體形象抖定位功能妙導(dǎo)向發(fā)展就方向消費拆體驗佛、休棉閑娛吸樂、拾精品流購物容、特堵色餐逢飲站位泳寧波誓之上爬、刷貴新城賀市高埋度、寇重塑漠城市夏夢想17本報土告僅織供客釘戶內(nèi)塔部使我用。體驗式休閑商娛中心體驗館（冰上芭蕾體驗館、迪斯尼體驗館、兒童職業(yè)體驗館、演唱會體驗館）、電影院、KTV等超級店以消費體驗為主的線下聯(lián)動線上電商平臺特色商業(yè)區(qū)特色精品商業(yè)專賣店、特色餐飲（寧波海鮮主題餐飲、中西餐、連鎖餐飲）主要業(yè)態(tài)規(guī)劃項目深業(yè)態(tài)篩組合項目滅業(yè)態(tài)毯建議饞以超良級店遵為驅(qū)塘動，敢聯(lián)合雞體驗壟式休佛閑商王娛中妹心、桿特色耕商業(yè)張區(qū)等庸三大汽類內(nèi)出容：3：4：3超級座店：能體驗價式休赤閑商杯娛：宣特色搏商業(yè)克區(qū)結(jié)合叼銀泰坡案例往研究孝經(jīng)驗，一預(yù)般商而業(yè)中僻心主蛛要由掉購物弄、娛體樂（聰含休燒閑）盼、餐棋飲三溫大經(jīng)抖營類雕型組桑成，躬其經(jīng)坐營比燥例大抬致為5：3：2。為凸顯池本項尿目商裕業(yè)的體太驗感，提回升商技業(yè)形押象跳燒脫市揉場現(xiàn)劃狀，帖建議辛加強于娛樂直餐飲降類業(yè)態(tài)所抵占比壁例，榨業(yè)態(tài)消比例嘴定為薪：18本報搭告僅誦供客帶戶內(nèi)廣部使返用。項目紗業(yè)態(tài)心建議業(yè)態(tài)單建議灣思路紀：減粱少百呆貨零套售業(yè)揉態(tài)，超增加過體驗元、娛歸樂消逝費業(yè)葡態(tài)迪斯坊尼體光驗館冰上添芭蕾鉛體驗產(chǎn)館19本報只告僅敘供客般戶內(nèi)肚部使艷用。項目妥業(yè)態(tài)娃建議業(yè)態(tài)李建議溉思路：以4D動感鎮(zhèn)電影達院、電玩城、量販式KT腸V、桌球蝕等增種強項橡目娛財樂體遍驗感4D動感慈電影飄院電玩城等20本報堅告僅果供客愈戶內(nèi)慣部使撓用。項目暢業(yè)態(tài)蠢建議業(yè)態(tài)蹲建議回思路臘：加磨大餐周飲等狂業(yè)態(tài)權(quán)比例察，聚否集人灰氣海鮮粒主題問餐飲21本報想告僅械供客貴戶內(nèi)墓部使暑用。項目極業(yè)態(tài)頑建議業(yè)態(tài)輕建議腹思路則：引入孟“超求級店州”模為式，一傳切功疫能設(shè)洞計以丑消費辰者體炕驗為披本，姜聯(lián)動鍬線下膨打造紛線上他電商繳平臺跡，為堂了帶款給消雀費者鼻更方鎖便、卡更自莊由、發(fā)更具盤體的光購物掀方式設(shè)立仇各類最品牌魚的體偵驗專冊區(qū)，算打造偏“玩脂電器蒙”基篇地。裳體驗驚區(qū)包香括了物游戲拘體驗襯區(qū)、Ap題pl燭e產(chǎn)品金體驗親區(qū)、志單反局體驗&攝影構(gòu)培訓(xùn)鑄區(qū)、催智能炭家居但主題族產(chǎn)品柳體驗誕區(qū)等測等，萌讓消臨費者遺的購衡物變沖得無抹比輕獄松休簽閑22本報黑告僅此供客嫩戶內(nèi)刪部使禽用。1、線黑上線果下積岡極融結(jié)合必混是未渡來趨媽勢；2、線腦下需增強狐體驗樂性吸碼引客迫戶，根不斷蔬根據(jù)渡自身故定位貓尋找潔合適議的業(yè)闖態(tài)比收例項目亭操作廁過程途中對準商業(yè)瓦的突地破性河創(chuàng)新驗與嘗市試，環(huán)對商惜業(yè)綜垮合體科供應(yīng)換量泛輪濫、產(chǎn)品捎打造加同質(zhì)柱化明俘顯等弦弊端蹤蝶有較袋大的斬啟發(fā)被意義稈，總蓮結(jié)沉姻淀實雖戰(zhàn)經(jīng)迎驗：未來巨商業(yè)敬綜合材體在王線上素線下插方面暖順應(yīng)部時代寧變革游，積沈極融佩合以錯更好僵滿足張消費脖者需吹求，草或?qū)臼勤吷葜@一。未來系商業(yè)江綜合短體在保購物汗業(yè)態(tài)殖上積豈極引繼入“敲超級通店”漠，降低秒線下畫成本，提掙升購沫物體緊驗性填或?qū)涫勤呣I勢之二責。23本報賠告僅拼供客采戶內(nèi)印部使簡用?；氐綆す适戮啵捍蟛橥筚€沿約下利的“蓮暗渡直陳倉旁”萬達：打循造線桌上平藏臺，嗽聯(lián)動勢線下暖各大斬資源借助愛電子餅商務(wù)痛，將砍旗下漏商業(yè)棟地產(chǎn)侄、酒享店、紅電影軋院線祥、連匹鎖百紛貨、社旅游判度假暴五大劈燕主營忘業(yè)務(wù)羨打包笑上線鵲，作構(gòu)為線降上的廉資源帶整合客平臺迷；體驗輪式業(yè)熄態(tài)比盟例60中%，增址加了取很多潛體驗忙店，扔如教拖人做繪飯、凈美發(fā)久、美酒甲菜鳥：打活造物葉流平龍臺，債聯(lián)動遼線上釋資源在全級國打趕造搭險建形繁成一陡個網(wǎng)狗狀的拒物理歲的智緒能骨酷干體家系，節(jié)把它復(fù)做成刑一個裹平臺危；完善夕物流永信息衰系統(tǒng)旱，并瓜向所佳有的思制造模商、拆網(wǎng)商映、快醒遞公城司、狹第三怕方物鑼流公切司完觀全開鴉放24本報抽告僅華供客銷戶內(nèi)受部使踏用。項目諒啟示再：超仔級店氣的出披現(xiàn)電商逢對商廊業(yè)模罵式帶雙來的踢改變掛是一哨種歷旨史趨貸勢；“線等上”叔與“墾線下或”逐籍步融譯合是蔑順應(yīng)溝歷史洲趨勢字的必世然選匠擇什么代是“硬超級舒店”撞？“抄超級兵店”躬如何杜塑造崗？超級店細選百貨產(chǎn)品整體解決方案人性時尚設(shè)計一站式消費智能購物體驗[細選仇百貨尿產(chǎn)品]超級攝店的習(xí)百貨餐產(chǎn)品押必須久經(jīng)過及精挑爽細選械，區(qū)件別于脈大眾份產(chǎn)品貧，而典是偏謙中高偏端的內(nèi)產(chǎn)品嚷，因磨為超輩級店落要做安精做橡專業(yè)源，而透不僅布僅是犁引進丸品類傍；[整體殼解決制方案]超級儀店要櫻以3C產(chǎn)品劑為主驚線，箏進行鑰多品拒類拓宣展，瘦突出律“整罪體解禽決方堵案”憲，實丘現(xiàn)全津業(yè)態(tài)盈經(jīng)營顫模式蚊；[人性煤時尚狗設(shè)計]超級養(yǎng)店要尺滿足漏人性努時尚刺設(shè)計折，在賢外立逃面、驕店面府環(huán)境疫、功技能體籃驗區(qū)閥、動煌線導(dǎo)及引、泰智能陣門禁給、基虜于人碰體工栗程的段開放田式貨脹架等經(jīng)方面片采用蛋國際弦前沿統(tǒng)標準稅；[一站彈式消絕費體跑驗]超級遷店要遞圍繞凡消費拼者餐紛飲、湖休閑肯、購烘物等滑商圈突生活隙要素部，讓惹消費箏者足