建筑行業(yè)研究：政策推動(dòng)保障房快速發(fā)展，裝配式建筑受益確定性高1、穩(wěn)增長(zhǎng)需求下，保障性租賃住房或?yàn)槁鋵?shí)寬松政策的重要抓手1.1、保障性住房包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房我國(guó)保障房主要可分為購(gòu)置型住房和租賃型住房?jī)纱箢?，目前?guó)內(nèi)保障房體系逐步完成了從購(gòu)置型住房到租賃型住房再到“租購(gòu)并舉”的過(guò)渡。最早的購(gòu)置型住房為1994年建設(shè)部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部在其發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理方法》中提出的經(jīng)濟(jì)適用房，是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅。2006年《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》出臺(tái)，中低價(jià)格、中小套型的“兩限”商品房被提出，與經(jīng)濟(jì)適用房一樣同為購(gòu)置型保障住房，且近年來(lái)，兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房逐步被2014年住建部文件《關(guān)于做好2014年保障房工作的通知》所提出的共有產(chǎn)權(quán)住房取代。從租賃型保障房來(lái)看，最早為1998年國(guó)務(wù)院文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中提出的政府或單位為低收入家庭租賃所提供的廉租住房，隨后則包括2010年住建部發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》所提出的公共租賃住房。2013年住建部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，宣布從2014年起各地公共租賃住房和廉租房并軌運(yùn)行，統(tǒng)稱為“公租房”。2021年7月2日，國(guó)務(wù)院發(fā)布文件《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》首次明確了國(guó)內(nèi)的保障性住房體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體，保障房體系進(jìn)入“租購(gòu)并舉”階段?！兑庖?jiàn)》明確了國(guó)內(nèi)保障性住房體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體。三類保障房面向群體、實(shí)施范圍、保障方式等有一定區(qū)別：（1）公租房：由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源，專門面向中低收入群體出租的保障性住房，不歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有；（2）保障性租賃住房：主要面向新市民、青年人，實(shí)施范圍為全國(guó)人口凈流入的大城市，通過(guò)政府基于政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和存量房屋的保障性住房；（3）共有產(chǎn)權(quán)房：地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后用低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的保障性住房。1.2、國(guó)內(nèi)保障性住房發(fā)展歷程由于保障性住房與棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造以及老舊小區(qū)改造共同形成了我國(guó)保障性安居工程主體，因此回顧國(guó)內(nèi)保障性住房的發(fā)展歷史需要看我國(guó)整體保障性安居工程發(fā)展情況。（1）“十二五”前，1994年-2007年：以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主國(guó)內(nèi)保障房體系初步建立形成，經(jīng)濟(jì)適用房先行，廉租房隨后補(bǔ)充。1994年12月，住建部頒布《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，推進(jìn)建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，由此形成了購(gòu)置性住房為主的保障房制度。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制改革文件，停止住房實(shí)物分配，個(gè)人住房消費(fèi)逐漸走向市場(chǎng)并成為消費(fèi)主體，同時(shí)提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系和住房保障體系，即對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房，由此廉租房登上我國(guó)保障性住房體系歷史舞臺(tái)。2006年國(guó)務(wù)院頒布“國(guó)六條”，提出切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的購(gòu)置型保障體系結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)變。2007年國(guó)務(wù)院提出逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)，多渠道增加廉租住房房源，為后續(xù)廉租房快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房政策推行之處規(guī)模發(fā)展迅速，2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占同期住宅銷售面積達(dá)到近23%，年度投資完成額占同年住宅投資完成額的16.38%。隨后隨著普通商品房發(fā)力，經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積開(kāi)始有所回落，2005年以前，經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積仍占到同期住宅銷售面積的近10%以上。（2）2008年至“十三五”期間：公共租賃住房接力，棚改進(jìn)入提速階段從2008年開(kāi)始到“十三五”期間，國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)開(kāi)始以租賃型保障房為核心建設(shè)主體，主要包括廉租房及公租房。從2007年起，國(guó)家密集發(fā)布保障性住房相關(guān)政策，2007年9月國(guó)土部表示，土地供應(yīng)計(jì)劃的編制優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地，不得低于申報(bào)住宅用地總量的70%；同時(shí)要加快審查報(bào)批手續(xù)，保證上述用地的及時(shí)供應(yīng)，國(guó)內(nèi)保障性住房建設(shè)進(jìn)程開(kāi)始全面加速。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)家公布4萬(wàn)億計(jì)劃擴(kuò)大內(nèi)需，保障性住房投資成為重要環(huán)節(jié)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的4萬(wàn)億投資構(gòu)成，廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房投資為4000億元，占比10%，2008年四季度至2009年4月底，全國(guó)基本建成廉租住房21.4萬(wàn)套，開(kāi)工建設(shè)65萬(wàn)套，加快實(shí)施煤礦棚戶區(qū)民房改造10萬(wàn)戶。2010年6月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出了大力發(fā)展公共租賃住房，以完善當(dāng)時(shí)以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造為主的保障型住房供應(yīng)體系，培養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)。文件明確了公共租賃住房面向群眾為城市中等偏下收入住房困難家庭，并將新就業(yè)職工和在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍，打破了廉租房對(duì)戶籍的限制。從支出來(lái)看，在2011年保障性安居工程公共財(cái)政支出當(dāng)中，與租賃型保障房相關(guān)的支出一度達(dá)到56.92%，而自2010年公共租賃住房出臺(tái)后，保障性安居工程中廉租房投資規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑，公共租賃住房支出開(kāi)始發(fā)力。棚戶區(qū)改造進(jìn)入提速階段。隨著2009年和2013年《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》等文件的相繼發(fā)布，棚戶區(qū)大規(guī)模改造正式啟動(dòng)并進(jìn)入提速階段，2012年后棚戶區(qū)改造相關(guān)支出占比開(kāi)始逐年提升，2014年達(dá)到25.87%。（3）2014年-2018年：棚改貨幣化啟動(dòng)，棚戶區(qū)改造進(jìn)入全面快速發(fā)展階段2014年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求各地區(qū)抓緊編制完善2015-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，重點(diǎn)安排資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，標(biāo)志著棚改進(jìn)入全面快速發(fā)展階段。在2015年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》之前，棚改主要以實(shí)物化安置為主，隨著文件提出積極推進(jìn)貨幣化安置，縮短安置周期，節(jié)省過(guò)渡費(fèi)用。從棚戶區(qū)實(shí)際建成情況來(lái)看，2014-2018年共改造棚戶區(qū)2912萬(wàn)套，2015年后全國(guó)棚改開(kāi)工量持續(xù)維持在600萬(wàn)套以上，超額完成規(guī)劃建設(shè)任務(wù)。從公共財(cái)政支出來(lái)看，2014年-2018年，租賃型住房占比出現(xiàn)明顯回落，棚改相關(guān)支出提升至2018年的45.11%，在此階段國(guó)家保障性安居工程主要以棚戶區(qū)改造為主。（4）2019年-“十四五”期間：保障性租賃住房成為政策發(fā)展重點(diǎn)2016年《十三五規(guī)劃綱要》提出，以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。2019年財(cái)政部、住建部公示首批進(jìn)入中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍名單，包括北京、長(zhǎng)春、上海等16個(gè)城市，在同年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中共中央提出要“加大城市困難群眾保障工作，大力發(fā)展租賃住房”；2020年住建部公布包括天津、石家莊等8個(gè)城市的第二批入圍名單，同年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示“高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策”。進(jìn)入2021年后，相關(guān)文件及會(huì)議頻繁提及保障性租賃住房，政策推動(dòng)力度明顯提升。2021年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議連續(xù)三年提及保障性住房，并具體提到需要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述上看，保障性租賃住房發(fā)展從“完善政策”進(jìn)入到“推動(dòng)建設(shè)”，預(yù)示著“十四五”期間保障性租賃住房將進(jìn)入落實(shí)建設(shè)階段。2021年7月2日，國(guó)務(wù)院發(fā)布文件《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，標(biāo)志著我國(guó)保障房體系下，保障性租賃住房成為政策主要推動(dòng)方向，迎來(lái)快速發(fā)展階段。我們認(rèn)為，在此節(jié)點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房具有三重重要意義。其一，在2022年經(jīng)濟(jì)承壓預(yù)期，“穩(wěn)字當(dāng)頭”成為主旋律下，發(fā)展保障性租賃住房有利于釋放潛在需求，擴(kuò)大內(nèi)需，對(duì)沖房地產(chǎn)行業(yè)投資下滑，發(fā)揮“穩(wěn)增長(zhǎng)”作用。其二，保障性租賃住房滿足新市民、青年人住房需求，突出住房的民生屬性，緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足問(wèn)題，符合目前房地產(chǎn)“房住不炒”政策基調(diào)。最后，保障性租賃住房滿足盤活存量資源的需求，降低土地成本同時(shí)起到高效利用存量土地和存量房屋作用，結(jié)構(gòu)上支撐城鎮(zhèn)化進(jìn)程健康發(fā)展。1.3、預(yù)計(jì)“十四五”期間新增保障性租賃住房1032萬(wàn)套住建部密集公布保障性租賃住房籌集計(jì)劃。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套，前三季度40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元，全年40個(gè)城市共新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套。2022年1月11日，住建部在《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》中再次強(qiáng)調(diào)加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，并表示“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套保障性租賃住房。1月20日，住建部工作會(huì)議召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，2022全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。各地政府已積極跟進(jìn)國(guó)家快速發(fā)展保障性租賃住房政策并公布“十四五“期間規(guī)劃目標(biāo)，預(yù)計(jì)2022-2023年為籌建高峰期。從四大一線城市來(lái)看，北京市計(jì)劃“十四五”期間供應(yīng)各類住房100萬(wàn)套左右，新增保障性租賃住房套數(shù)占比不低于40%，即約40萬(wàn)套；上海市計(jì)劃“十四五”期間新增籌措保障性租賃住房42萬(wàn)套以上，達(dá)到同期新增新增住房總量的40%以上；廣州市計(jì)劃在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬(wàn)套（間），占住房總量的45.8%，而深圳市則為不少于40萬(wàn)套（間），約占住房建設(shè)籌集總量的45%。其中，深圳市作為國(guó)內(nèi)保障房發(fā)展主要城市之一，于2022年1月11日發(fā)布《深圳市住房發(fā)展“十四五