市場拓展體系方案依據(jù)《南京久和物業(yè)管理有限企業(yè)發(fā)展概要》，在未來5年內(nèi)，拓展經(jīng)營部特制訂以下方案：拓展發(fā)展目標(biāo)定位面積定位：住宅項(xiàng)目建筑面積不少于5萬M2，，寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目建筑面積不少于8000萬建筑平方米。贏利定位：接管任何物業(yè)類型項(xiàng)目必須具備較強(qiáng)贏利能力，能夠做到基本支付平衡。拓展目標(biāo)類別擬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層0.5（標(biāo)準(zhǔn)三級）高層0.9（標(biāo)準(zhǔn)二級）后勤1.5（市場協(xié)商）品牌定位：主動(dòng)爭取拓展各種物業(yè)類型有一定代表性項(xiàng)目，并在管理定位上塑立物業(yè)類型品牌管理關(guān)鍵要求。領(lǐng)域定位：中高檔市內(nèi)交通便利型住宅、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目、大型企業(yè)后勤（包含工業(yè)園區(qū)）。戰(zhàn)略定位：在物業(yè)管理市場不成熟前提下，不求多，只求精，以達(dá)成培養(yǎng)品牌和業(yè)務(wù)建設(shè)目標(biāo)；而在物業(yè)管理市場相對比較成熟前提下，能夠適當(dāng)依據(jù)品牌和義務(wù)多年經(jīng)驗(yàn)和資源，對外進(jìn)行拓展。標(biāo)準(zhǔn)定位：1、綜合樓（高層）面積少于0平方米項(xiàng)目不接，小區(qū)（多層）面積少于50000平方米項(xiàng)目不接；2、物業(yè)管理費(fèi)用過低不接；3、業(yè)主委員會(huì)非標(biāo)準(zhǔn)問題與物業(yè)企業(yè)糾纏不清項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）；4、維修基金不足或不到位項(xiàng)目不接（限于成熟小區(qū)）；5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金項(xiàng)目不接；6、檔次過低項(xiàng)目不接；7、曾因工程問題引發(fā)業(yè)主公憤、被媒體數(shù)次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響開發(fā)商項(xiàng)目不接；8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超出二家項(xiàng)目不接；9、企業(yè)資源配置達(dá)不到客戶滿意要求項(xiàng)目不接。區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)南京市：江寧開發(fā)區(qū)、沿江開發(fā)區(qū)市內(nèi)（二次高檔物業(yè)）江蘇省內(nèi)其余城市：連云港淮陰等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)小城市湖南長沙：長沙市內(nèi)及開發(fā)區(qū)南京周遍地域：安徽馬鞍山等經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢很好二級城市階段目標(biāo)量化（本目標(biāo)為單獨(dú)集團(tuán)外拓展數(shù)字）——：兩年內(nèi)總建筑面積不少于20萬M2優(yōu)異項(xiàng)目——：三年內(nèi)總建筑面積不少于30萬M2優(yōu)異項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)組織架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理市場市場部品牌建設(shè)對外拓展小區(qū)經(jīng)營組品牌建設(shè)對外拓展小區(qū)經(jīng)營組人員配置本著機(jī)制高效、節(jié)約成本標(biāo)準(zhǔn)，在人員配置上必須選擇一定綜合型復(fù)合型人才，并在物業(yè)管理行業(yè)具備一定閱歷、獨(dú)特見識(shí)、優(yōu)異適合物業(yè)管理市場眼光。總經(jīng)理總經(jīng)理經(jīng)理1人市場部經(jīng)理1人市場部品牌建設(shè)對外拓展小區(qū)經(jīng)營組品牌建設(shè)對外拓展小區(qū)經(jīng)營組市場專員1人市場專員1人職責(zé)分工：經(jīng)理①

負(fù)責(zé)大型活動(dòng)策劃、執(zhí)行與評定；負(fù)責(zé)各類方案、計(jì)劃書撰寫②制訂季度計(jì)劃和月度計(jì)劃，將其分解布署給各分企業(yè)，并定時(shí)跟進(jìn)指導(dǎo)和評定；③領(lǐng)導(dǎo)下屬為本部門主要客戶建立運(yùn)作系統(tǒng)，連續(xù)推進(jìn)市場發(fā)展；

④勇于探索和創(chuàng)新，在實(shí)際工作中不停總結(jié)和提升，善于將自己和下屬寶貴經(jīng)驗(yàn)加以歸納和提升，為培訓(xùn)和發(fā)展提供提議。

②依照拓展需要，建立并不停充實(shí)和調(diào)整本市場隊(duì)伍，并指導(dǎo)分企業(yè)建立當(dāng)?shù)厥袌鐾卣龟?duì)伍，努力提升組織結(jié)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)效率。⑤在企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，制訂公平合理人員評定與激勵(lì)制度，不停激勵(lì)下屬完成給定目標(biāo)，并努力提升本市場組織結(jié)構(gòu)凝聚力；

⑥依照企業(yè)提供培訓(xùn)資料，實(shí)地培訓(xùn)下屬人員以提升市場技巧；

⑦幫助企業(yè)在全國范圍內(nèi)與政府及相關(guān)領(lǐng)域、品牌傳輸媒體等建立良好關(guān)系，共同維護(hù)品牌；關(guān)注行業(yè)整體發(fā)展，實(shí)時(shí)監(jiān)控市場，定時(shí)提交市場運(yùn)行匯報(bào)；市場專員①每個(gè)月向部門經(jīng)理提交工作匯報(bào)，其中包含市場分析和拓展市場方法。②負(fù)責(zé)市場信息搜集、分析、整理以及與廠商、內(nèi)外客戶、合作搭檔之間市場信息傳遞；③市場活動(dòng)組織與策劃④市場推廣界面（如相關(guān)網(wǎng)站、刊物）設(shè)計(jì)維護(hù)。業(yè)務(wù)范圍□可輸出型（關(guān)鍵業(yè)務(wù)）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理全委托□服務(wù)方式：提供全方位物業(yè)管理服務(wù)□客戶對象：江蘇省或周遍省市沒有物業(yè)管理操作思想建設(shè)開發(fā)商、政府項(xiàng)目機(jī)構(gòu)辦公物業(yè)、學(xué)校園區(qū)物業(yè)等?！醴?wù)特色：1）主動(dòng)前期介入。從物業(yè)管理角度，幫助開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)及關(guān)于設(shè)施設(shè)備選型。2）營銷推廣配合。以一流物業(yè)管理品牌，幫助開發(fā)商增強(qiáng)購房客戶對未來生活品質(zhì)和服務(wù)檔次信心。3）高品質(zhì)物業(yè)管理：員工具備高水準(zhǔn)職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；

4）提供行業(yè)內(nèi)性能價(jià)格比高品質(zhì)服務(wù)；

5）過硬技術(shù)教授團(tuán)體，確保大廈和小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；6）客戶服務(wù)中心運(yùn)作模式與“全程溝通親情服務(wù)”服務(wù)方式確保管理服務(wù)水平；

7）ISO9001質(zhì)量確保體系與信息化平臺(tái)，確保了服務(wù)質(zhì)量和管理效率顧問管理服務(wù)方式：將自己卓有成效物業(yè)管理體系，以顧問模式輸出和嫁接，使開發(fā)商物業(yè)管理快速達(dá)成行業(yè)一流水平，增強(qiáng)購房業(yè)主和租賃商戶對未來生活質(zhì)量信心?？蛻魧ο螅簢胰壋鞘杏行枨箝_發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)等。服務(wù)特色：

1）幫助客戶量身訂做符合實(shí)際需要組織架構(gòu)；

2）規(guī)范業(yè)務(wù)程序，引入ISO9001質(zhì)量管理體系；3）利用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率管理平臺(tái)；

4）幫助選聘人才，培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍；5）控制成本費(fèi)用，優(yōu)化物業(yè)管理投入產(chǎn)出關(guān)系；

6）確保業(yè)主入伙、收樓、業(yè)主大會(huì)會(huì)議等重大事項(xiàng)順利策劃和舉行。3、小區(qū)商業(yè)經(jīng)營服務(wù)方式：經(jīng)過由企業(yè)市場部統(tǒng)一對小區(qū)經(jīng)營資源進(jìn)行整合，然后經(jīng)過包裝推廣客戶對象：各類小區(qū)服務(wù)企業(yè)□業(yè)務(wù)建設(shè)塑造型（非關(guān)鍵業(yè)務(wù)）企業(yè)后勤服務(wù)服務(wù)方式：后勤類服務(wù)，延伸了物業(yè)管理服務(wù)客戶對象：外資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、學(xué)校、醫(yī)院及工業(yè)區(qū)等服務(wù)特色：1）減輕后勤服務(wù)運(yùn)行成本2）延長整體建筑使用壽命3）營造公共物業(yè)舒適環(huán)境4）解除后勤管理后顧之憂2、商業(yè)管理客戶對象：各類商業(yè)物業(yè)開發(fā)商資源需求經(jīng)過務(wù)“實(shí)”和務(wù)“虛”，務(wù)“實(shí)”詳細(xì)指實(shí)際目標(biāo)和效益，而務(wù)“虛”則是指經(jīng)過人意識(shí)、思想層面工作，從而使客戶和員工對你產(chǎn)生敬意，最終使工作愈加好地開展和保障。1、制度、流程支持關(guān)于對外拓展和小區(qū)商業(yè)經(jīng)營等工作包括到一些流程和制度簡化和支持，詳細(xì)在《市場拓展規(guī)程》、《小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理流程》、《小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理制度》、《市場拓展績效獎(jiǎng)勵(lì)制度》進(jìn)行了詳細(xì)設(shè)計(jì)和約定。2、財(cái)力支持3、人力支持塑造當(dāng)代物業(yè)管理品牌，必須有符合當(dāng)代發(fā)展理念、技能復(fù)合型人才進(jìn)行支撐。4、品牌包裝、宣傳平臺(tái)建設(shè)支持5、物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)支持6、專業(yè)化、主動(dòng)市場化氣氛塑造支持拓展平臺(tái)客戶平臺(tái)目標(biāo)：依據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和業(yè)務(wù)平臺(tái)進(jìn)行客戶平臺(tái)建設(shè)，建立強(qiáng)大對內(nèi)和對外有層次客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，并做到每一個(gè)客戶有據(jù)可查，向全部客戶傳達(dá)物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)良好形象操作：建立客戶平臺(tái)框架和檔案系統(tǒng)建設(shè)，并逐步給予完善。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)目標(biāo)：塑造物業(yè)管理品牌和對外宣傳、業(yè)主溝通、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、客戶整合橋梁作用操作：建立“久和數(shù)碼小區(qū)”和“江蘇物業(yè)管理信息網(wǎng)”。工作標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于日常過程中工作標(biāo)準(zhǔn)集合《小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理制度》、《市場拓展績效獎(jiǎng)勵(lì)制度》制訂。工作流程《市場拓展規(guī)程》1.0目標(biāo)規(guī)范拓展物業(yè)管理項(xiàng)目流程，確保參加招投標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)質(zhì)量，推廣久和物業(yè)品牌。2.0范圍適適用于企業(yè)市場拓展和物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)招投標(biāo)工作。3.0職責(zé)3.1市場部負(fù)責(zé)物業(yè)信息資料搜集、整理、分析和項(xiàng)目標(biāo)跟蹤、洽談；以及投標(biāo)書和委托服務(wù)協(xié)議編制并組織評審。3.2各特定管理處負(fù)責(zé)甲方項(xiàng)目考查接待工作。3.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理成本測算與可行性匯報(bào)編寫。3.4企業(yè)總經(jīng)理聽取各階段情況匯報(bào)，參加投標(biāo)書和協(xié)議評審，最終拍板審定。4.0工作程序4.1樓盤項(xiàng)目信息搜集4.1.1市場部市場拓展人員從報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等多方面搜集樓盤項(xiàng)目信息，對其進(jìn)行整理匯總并報(bào)市場部經(jīng)理審核。4.1.2市場部經(jīng)理對搜集樓盤信息進(jìn)行過濾和分析，最終確定有價(jià)值項(xiàng)目并組織跟蹤了解。4.2現(xiàn)場了解：市場拓展人員對已確定跟蹤項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場了解，主要內(nèi)容以下：4.2.1前期物業(yè)管理樓盤了解4.2.1.1物業(yè)類型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等）和完工驗(yàn)收情況。4.2.1.2物業(yè)所在城市區(qū)域、樓盤售價(jià)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積。4.2.1.3開發(fā)商、施工單位、將入住和已入住業(yè)主情況。4.2.1.4開發(fā)商心目中物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)價(jià)位、所在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、價(jià)格管理部門初步定價(jià)、部分業(yè)主心目中物業(yè)管理公共服務(wù)價(jià)位。4.2.1.5各種配套設(shè)備設(shè)施情況相關(guān)技術(shù)資料、圖紙、檔案情況。比如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率，消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場（庫）車位、會(huì)所等情況；4.2.1.6開發(fā)商心目中物業(yè)管理單位資質(zhì)、品牌要求。4.2.1.7開發(fā)商所希望物業(yè)管理模式（全委或顧問）。4.2.2成熟樓盤情況了解4.2.2.1原物業(yè)管理單位管理服務(wù)情況及虧贏情況；各種配套設(shè)備設(shè)施有沒有損壞，相關(guān)物業(yè)資料和檔案是否齊全。4.2.2.2業(yè)主委員會(huì)主任、委員發(fā)揮作用及在業(yè)主心目中形象，對新物業(yè)管理企業(yè)要求和定位。4.2.2.3物業(yè)類型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等）。4.2.2.4物業(yè)所在城市區(qū)域、樓盤售價(jià)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積等。4.2.2.5開發(fā)商、施工單位、已入住和未入住業(yè)主情況。4.2.2.6原物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商關(guān)系、與所在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、物價(jià)管理部門關(guān)系；業(yè)主對原物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量和價(jià)位是否滿意及原因所在。4.2.2.7開發(fā)商心目中物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、品牌要求。4.2.2.8各種配套設(shè)備設(shè)施情況，比如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率；消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場（庫）車位、會(huì)所等情況；4.2.2.9市場拓展工作人員編制對應(yīng)物業(yè)項(xiàng)目調(diào)研匯報(bào),并組織相關(guān)部門對調(diào)研項(xiàng)目進(jìn)行評審。4.3洽談跟進(jìn)4.3.1市場拓展工作人員和開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)建立聯(lián)絡(luò)后要經(jīng)常跟進(jìn)，保持信息通暢。4.3.2市場拓展工作人員在適當(dāng)初候引薦市場部經(jīng)理或企業(yè)總經(jīng)理與對方關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)見面洽談。4.3.3經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意采取市場化方法交往和跟進(jìn)。4.3.4初步達(dá)成合作意向。4.3.5了解招標(biāo)文件詳細(xì)要求。4.3.6準(zhǔn)備投標(biāo)書(方案)并準(zhǔn)備好與項(xiàng)目關(guān)鍵人物進(jìn)行相關(guān)事宜溝通，以深入探聽對方意圖。4.4投標(biāo)書(方案)編寫內(nèi)容：4.4.1投標(biāo)說明4.4.2企業(yè)基本情況4.4.3管理服務(wù)特色4.4.4管理服務(wù)構(gòu)想4.4.5各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)4.4.6管理服務(wù)費(fèi)用4.4.7物資配置明細(xì)4.5投標(biāo)書(方案)評審4.5.1市場部組織相關(guān)部門對投標(biāo)書(方案)進(jìn)行評審。4.6投標(biāo)書(方案)送達(dá)4.6.1由市場拓展工作人員將評審合格投標(biāo)書送達(dá)招標(biāo)方。4.7物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議制訂和內(nèi)部評審4.7.1市場部負(fù)責(zé)草擬協(xié)議并組織相關(guān)部門對協(xié)議詳細(xì)條款進(jìn)行評審。4.8物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立4.8.1由總經(jīng)理或其授權(quán)人與委托方訂立協(xié)議，并按協(xié)議要求開展工作。5.0相關(guān)支持性文件和質(zhì)量統(tǒng)計(jì)5.1《物業(yè)項(xiàng)目信息表》5.2《投標(biāo)項(xiàng)目評審表》《小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理流程》每季度，項(xiàng)目經(jīng)營資源整合、盤點(diǎn)、歸類。經(jīng)營資源形成書面控制，并歸類反饋到財(cái)務(wù)處。項(xiàng)目經(jīng)營時(shí)，小型經(jīng)營項(xiàng)目到市場部立案，大型經(jīng)營項(xiàng)目到市場部審核，同時(shí)市場部幫助項(xiàng)目處去完成經(jīng)營。市場部利用小區(qū)經(jīng)營資源能夠再次進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，經(jīng)營推廣《久和數(shù)碼小區(qū)》。全部經(jīng)營必須簽定經(jīng)營協(xié)議或協(xié)議；每一次經(jīng)營必須簽寫《小區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目立案表》進(jìn)行立案，做到有據(jù)可查。市場部負(fù)責(zé)把《小區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目立案表》傳達(dá)給企業(yè)財(cái)務(wù)部，然后財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)和管理處確認(rèn)。支撐文件：《小區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目立案表》小區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目立案表經(jīng)營項(xiàng)目責(zé)任人合作方式協(xié)議金額協(xié)議編號(hào)市場部意見署名：財(cái)務(wù)部意見署名：總經(jīng)理意見署名：物業(yè)管理項(xiàng)目信息發(fā)展商名稱銷售代理企業(yè)名稱建筑設(shè)計(jì)企業(yè)名稱園林設(shè)計(jì)企業(yè)名稱物業(yè)企業(yè)名稱物業(yè)企業(yè)介紹項(xiàng)目名稱座落位置物業(yè)類型預(yù)計(jì)售價(jià)定位檔次占地面積（M2）2容積率綠化率綠化面積總建筑面積一期（）M2、二期（）M2開工時(shí)間開盤時(shí)間完工時(shí)間入伙時(shí)間提供圖紙∨□總平面圖□首層平面圖□地下室平面圖∨□其余住宅面積（M2）m2多層（）棟（）Ｍ２小高層（）棟（）Ｍ２高層（）棟（）Ｍ２別墅（）棟（）Ｍ２戶數(shù)寫字樓（）Ｍ２（）層（）棟商業(yè)面積（）Ｍ２（）層會(huì)所（M2）功效配置停車位地下（）輛，地上（）輛，租（）%，售（）%智能化設(shè)施門禁□電子巡更□停車場IC卡□閉路監(jiān)控配電總?cè)萘縆W變壓器（）臺(tái)、型號(hào)（、功率（）KW高壓配電柜（）個(gè)、低壓配電柜（）個(gè)電梯品牌三菱或日立電梯數(shù)量部電梯總功率中央空調(diào)有□無□水泵消防泵（）臺(tái)；功率（）KW；穩(wěn)壓泵（）臺(tái)；功率（）KW；加壓泵（）臺(tái)；功率（）KW；發(fā)電機(jī)（）臺(tái)；功率（）KW；公共照明功率（）KW垃圾中轉(zhuǎn)站化糞池水箱高位（個(gè)）低位（個(gè)）煤氣□市政煤氣；□專用煤氣站；□其它當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)水費(fèi)住宅用水：元/M3商業(yè)用水：元/M3電費(fèi)住宅用電：元/M3商業(yè)用電：元/M3管理費(fèi)多層：元/M2/月小高層：左右元/M2/月高層：元/M2/月別墅：元/M2/月商業(yè)：元/M2/月中央空調(diào)費(fèi)：元/M2/月公共水電是否攤銷□是；□否；收費(fèi)：水元/M3；電元/KW當(dāng)?shù)厝藛T工資水平管理處經(jīng)理（）元/月；主管（）元/月；護(hù)衛(wèi)員（）元/月維