第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

內(nèi)容提要

10.1房地產(chǎn)前期策劃概論10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位10.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位10.5住宅戶型選擇10.6項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分

房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)中，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個(gè)階段。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的含義

這里所說的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征及作用1、項(xiàng)目前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會(huì)性（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性項(xiàng)目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項(xiàng)目前期策劃的地位作用（1）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵（3）項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開發(fā)成功的保證10.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃基本原則1、市場(chǎng)定位原則

2、主題貫穿原則

3、項(xiàng)目營銷原則4、重點(diǎn)突出原則5、戰(zhàn)略介入原則10.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的涵義與目的1、市場(chǎng)策劃的涵義

房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，市場(chǎng)分析與研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過程。2、市場(chǎng)策劃的目的

是指針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，為項(xiàng)目的進(jìn)一步策劃打下良好基礎(chǔ)。10.2.2項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析

區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析是對(duì)能夠反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過歷年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，觀察其變化趨勢(shì)。類別指標(biāo)M一生產(chǎn)類M1一國民經(jīng)濟(jì)總值、M2一國內(nèi)生產(chǎn)總值、M3－GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財(cái)政金融類F1一財(cái)政收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動(dòng)類P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R—居民生活類R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費(fèi)支出、R3一居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)域未來經(jīng)濟(jì)走向分析（1）未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析是對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生影響的因素按照有利因素和不利因素分別進(jìn)行判斷其對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響方面和影響程度。（2）未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。社會(huì)發(fā)展規(guī)劃：例如人口規(guī)劃、就業(yè)規(guī)劃、教育規(guī)劃等。城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃：包括區(qū)與城市布局規(guī)劃、功能分區(qū)規(guī)劃、重點(diǎn)區(qū)塊規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃等。10.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)分析10.2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本框架1、區(qū)域房地產(chǎn)分級(jí)市場(chǎng)分析分級(jí)市場(chǎng)分析內(nèi)容土地市場(chǎng)分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）土地價(jià)格走勢(shì)、土地開發(fā)投資量、未來土地出讓規(guī)劃、土地市場(chǎng)存在的問題增量房市場(chǎng)分析整體供應(yīng)分析商品房開發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價(jià)格分析不同區(qū)域歷年商品房的價(jià)格水平、價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)新開樓盤分析新開樓盤總體情況、新開樓盤的位置分布情況、新開樓盤的價(jià)格分布情況存量房市場(chǎng)分析交易總量分析、交易價(jià)格變動(dòng)分析、交易物業(yè)類型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點(diǎn)區(qū)域分析1、供給分析（1）供給量分析?，F(xiàn)有供給量分析。潛在供給量分析。（2）供給結(jié)構(gòu)分析。單一區(qū)塊的供給結(jié)構(gòu)分析。不同區(qū)塊供給結(jié)構(gòu)分析比較。2、需求分析（1）成交需求分析（2）未來需求分析。未來需求潛力分析。未來需求偏好分析。（3）供需對(duì)比分析供應(yīng)量與需求量對(duì)比分析。供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對(duì)比分析。10.2.3.2供需分析10.2.3.3外部關(guān)鍵影響因素分析1、房地產(chǎn)政策影響分析它的主要難點(diǎn)在于收集足夠的政策信息；對(duì)政策未來作用進(jìn)行有效預(yù)期。房地產(chǎn)政策影響分析的基本思路分為以下三個(gè)步驟：（1）進(jìn)行政策信息的收集。（2）正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。（3）對(duì)政策的影響進(jìn)行分析，包括政策影響的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)部位，判斷政策影響程度。2、城市規(guī)劃影響分析

城市規(guī)劃影響分析是分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)及細(xì)分市場(chǎng)的一種重要的基本分析方法。對(duì)城市規(guī)劃影響的分析主要分區(qū)塊整體功能性規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃兩大塊。10.2.4項(xiàng)目市場(chǎng)要素研究10.2.4.1消費(fèi)者研究1、消費(fèi)者的購買行為2、消費(fèi)者的購買力水平3、消費(fèi)者的購買傾向消費(fèi)者的購買傾向主要包括物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。4、消費(fèi)者的共同特征主要包括：消費(fèi)者年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。10.2.4.2競(jìng)爭(zhēng)者研究1、確定研究?jī)?nèi)容（1）專業(yè)化程度。（2）品牌知名度。（3）推動(dòng)度或拉動(dòng)度。（4）開發(fā)經(jīng)營方式。（5）樓盤質(zhì)量。（6）縱向整合度。（7）成本狀況。（8）價(jià)格策略。（9）開發(fā)情況。（10）未來發(fā)展?fàn)顩r。2、對(duì)比分析10.2.4.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究1、樓盤區(qū)位2、產(chǎn)品特征3、銷售價(jià)格4、銷售情況（1）地點(diǎn)位置（2）交通條件（3）區(qū)域特征（4）發(fā)展規(guī)劃（5）周邊環(huán)境（1）建筑參數(shù)（2）面積戶型（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)（4）配套設(shè)施（5）綠化率（1）單價(jià)。（2）總價(jià)。（3）付款方式。①一次性付款；②按照工程進(jìn)度付款的建筑期付款；③按照約定時(shí)間付款；④按揭付款。（1）銷售率。（2）銷售順序。（3）客戶群分析。10.2.5項(xiàng)目自身分析1、項(xiàng)目基本情況（1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（2）項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀。（3）開發(fā)（投資）商簡(jiǎn)歷。2、項(xiàng)目地盤解析（1）地塊所處位置及四周范圍。（2）地塊的形狀。（3）地塊的規(guī)劃布局。（4）地塊四周的景觀狀況分析。（5）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。3、項(xiàng)目自身研究項(xiàng)目自身研究一般采用SWOT分析法進(jìn)行。10.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略1、定位于使用功能特征2、定位于檔次3、定位于情感4、定位于個(gè)性5、定位于文化6、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較的定位7、混合性的定位10.3.2市場(chǎng)定位的方法1、根據(jù)產(chǎn)品特色定位2、根據(jù)利益定位3、根據(jù)使用者定位4、根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)需要定位一般有兩種策略（1）與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者并存。（2）逐步取代現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者10.3.3市場(chǎng)定位的步驟1、識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)包括以下三個(gè)方面：（1）選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在選擇對(duì)手樓盤時(shí)可以用這樣的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：周圍2～3公里以內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。價(jià)格相差10%～15%之間的其他現(xiàn)賣或潛在項(xiàng)目。本城區(qū)最暢銷的前20名項(xiàng)目。知名開發(fā)商現(xiàn)正在發(fā)售或即將發(fā)售的項(xiàng)目。（2）分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（3）分析自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)①成本優(yōu)勢(shì)。②規(guī)模優(yōu)勢(shì)。③差異化優(yōu)勢(shì)。④品牌優(yōu)勢(shì)。2、顯炎示獨(dú)敏特的活競(jìng)爭(zhēng)瞎優(yōu)勢(shì)（1）建立術(shù)與市場(chǎng)俊定位相蟻一致的徐形象。（2）鞏隆固與蘆市場(chǎng)切定位抱相一幅致的寶形象蜜。（3）矯柳正與案市場(chǎng)沈定位手不一樣致的底形象顧。3、選擇道合適的菌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)蜜勢(shì)以建轉(zhuǎn)立市場(chǎng)躲定位戰(zhàn)誘略若企業(yè)疑已經(jīng)發(fā)蟲現(xiàn)了自趴身若干舍個(gè)潛在遼的競(jìng)爭(zhēng)叨優(yōu)勢(shì)，肯接下來粉的任務(wù)濕就是企凈業(yè)必須指選擇其轎中的幾諷個(gè)競(jìng)爭(zhēng)封優(yōu)勢(shì)，暗據(jù)以建乳立起自拖身的市盟場(chǎng)定位救戰(zhàn)略。10現(xiàn).4確.1產(chǎn)品定潛位的內(nèi)辟容（1）環(huán)境差定位。兵環(huán)境包顆括交通斷環(huán)境、眠生態(tài)環(huán)露境、商奇業(yè)購物辭、醫(yī)療棋、景觀鳳、繁榮孩程度、六風(fēng)向、敏龍脈、孫地脈、句文脈等層，以及經(jīng)區(qū)內(nèi)環(huán)郵境、建潤(rùn)筑物大緞體布局脂等。（2）功述能定風(fēng)位。（3）戶型狀定位消費(fèi)替者買槽房最炮主要皂的是眉買核宰心層——戶型廟與面軍積。（4）材單質(zhì)定燥位。10.生4.2項(xiàng)目規(guī)朱劃設(shè)計(jì)迅的主要償內(nèi)容1、住宅恩及其用喬地的規(guī)削劃布置2、居跑住區(qū)寺公共絡(luò)服務(wù)厲設(shè)施浮的規(guī)賭劃布階置3、居柄住區(qū)盞道路膠的規(guī)輔劃布燙置4、居駛住區(qū)外綠地魂的規(guī)嗚劃布糾置5、居啊住區(qū)淘的環(huán)誕境景酬觀設(shè)淚計(jì)10仗.5傻.1住宅的橋戶型分陡類1、按杰照家炒庭結(jié)笑構(gòu)分窩類①以小駛家庭的步兩代戶義作為主嗚導(dǎo)戶型霧。②兩謀代居剪的住含宅戶泡型。③青年翼公寓。④單身訓(xùn)公寓。⑤老年賭住宅。2、按照系家庭生羊活行為需方式分誰類①工作拋學(xué)習(xí)型花。②生悲活交雖往型慌。③生活拖修養(yǎng)型茫。④社會(huì)番娛樂型堵。3、按照憤住宅的逗經(jīng)濟(jì)性奮分類①安置啦型。②實(shí)用禽型。③舒譯適型勵(lì)。④豪態(tài)華型食。10.擴(kuò)5.2住宅戶亭型的功僅能要求（1）住灶宅設(shè)咱計(jì)的懶功能帶分區(qū)①內(nèi)外際分區(qū)②動(dòng)喊靜分神區(qū)③潔苦污分使區(qū)（2）住宅珠的生理年分室生理論分室對(duì)即就鬧寢分寒室，慎包括內(nèi)“主前臥就辨寢”莖，“拆復(fù)數(shù)真就寢武”、輪“性胳別分絡(luò)寢”正和“優(yōu)個(gè)室醋確保順”四袋個(gè)方膊面。（3）功韻能的胳空間堂分離①公私滔分離。②餐寢卷分離、套居寢分賣離。10.養(yǎng)5.3住宅飛戶型乒的面照積標(biāo)煩準(zhǔn)1、面版積標(biāo)皂準(zhǔn)的僻制定遷以小脂康居吼住指省標(biāo)為狠基礎(chǔ)2、戶紋型面雹積要請(qǐng)與目金標(biāo)客椅戶需租求相授適應(yīng)根據(jù)料目標(biāo)農(nóng)客戶己的需透求進(jìn)濾行戶肯型面?zhèn)}積設(shè)摸計(jì)，堡是指拿調(diào)整那住宅單產(chǎn)品爆結(jié)構(gòu)賄，使治開發(fā)銷的住叨宅產(chǎn)劈燕品更思加適燙合市惡場(chǎng)需言要。3、戶型掩面積大醫(yī)小的彈刷性化設(shè)武計(jì)其途徑留是設(shè)計(jì)禍建設(shè)能尿夠調(diào)整著用途、次調(diào)整空納間、調(diào)參整支配貧權(quán)的靈梢活可變五式住宅袍。實(shí)現(xiàn)存套內(nèi)可昂變、同汗層可變章，從而吸延長(zhǎng)住糕宅的功李能循環(huán)茫周期。10中.5低.4戶型比策例確定戶型油比例鄭是指糟在一團(tuán)個(gè)項(xiàng)論目中義各種魔戶型優(yōu)所占鏡有的朽比例罰。它偵的確們定是薯以項(xiàng)絡(luò)目的袋定位眼分析丟為基鴿礎(chǔ)的襪。在鍵確定財(cái)比例季時(shí)有屑以下礦原則存：1、避免刮戶型的果單一家庭愿的居著住人真口差棚異、蠟居住億模式饞的差鈔異，學(xué)都會(huì)較導(dǎo)致奧住戶屑對(duì)住證宅戶泳型的順不同聽需求卷。2、突出閃主導(dǎo)戶全型3、主娘導(dǎo)戶碼型差首異不權(quán)宜過揭大在購房弓心理上由，人們阿大多存張?jiān)谝环N之消費(fèi)層趁次的認(rèn)狂同，希棋望居住療在同一相樓盤中月的家庭造具有大這致相同很的經(jīng)濟(jì)喚水平、獨(dú)文化層眨次及鑒盈賞品位融。10魯.6較.1項(xiàng)目投未資費(fèi)用敬估算1、項(xiàng)煎目投控資成夕本費(fèi)撥用構(gòu)閘成（1）開發(fā)哈成本1）土地擦費(fèi)用：燒①土地偏使用權(quán)協(xié)出讓金狡；②土掠地征用祖及拆遷悟安置補(bǔ)斯償費(fèi)。2）前期柏工程費(fèi)策：①項(xiàng)晌目策劃寨及可行杯性研究雅費(fèi)；②勻規(guī)劃設(shè)量計(jì)費(fèi)；繞③勘察曲測(cè)繪費(fèi)澤。3）建安此工程費(fèi)碰：①土漿建工程辰費(fèi)；②渣設(shè)備及灰安裝工關(guān)程費(fèi)。4）基礎(chǔ)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)鈴。5）公具共配忌套設(shè)菌施費(fèi)睛。6）開發(fā)愧期間稅漆費(fèi)。7）不可遇預(yù)見費(fèi)升。（2）開勝發(fā)費(fèi)載用：1）管理逝費(fèi)用；2）銷緣瑞售費(fèi)水用；3）財(cái)鉛務(wù)費(fèi)濃用。2、項(xiàng)早目投衛(wèi)資成盛本費(fèi)蜓用估疲算（1）開鵝發(fā)成猶本的份估算1）土地嬸費(fèi)用。①土地跡使用權(quán)作出讓金記。土地喝出讓劇金底料價(jià)的某估算貞一般愚參照連政府垃定期陳出讓捏的類荷似地草塊的賀出讓丟金數(shù)層額并較進(jìn)行矛時(shí)間竹、地束段、考用途旁、臨屆街狀酷況、挑建筑劇容積涌率、膊土地飽出讓臨年限較、周性圍環(huán)疲境狀鬼況及掠等因恐素的題修正稍得到俘；也怨可以硬依據(jù)療政府竭頒布黑的城賢市基毀準(zhǔn)地闖價(jià)或賞平均習(xí)標(biāo)定之地價(jià)請(qǐng)，根風(fēng)據(jù)項(xiàng)展目用傅地所仗處的閱地段所等級(jí)寇、用買途、斯容積咳率、翠使用強(qiáng)年限擺等因躍素修延正得慢到。②土草地征舟用及寧拆遷奏安置衛(wèi)補(bǔ)償箱費(fèi)。這些費(fèi)喜用的估渡算可參綱考國家縣和地方筐有關(guān)標(biāo)水準(zhǔn)進(jìn)行尤。拆遷理安置補(bǔ)絕償費(fèi)，績(jī)是因國共家出讓鳳土地使啦原用地調(diào)單位或佳個(gè)人造盒成經(jīng)濟(jì)凳損失，場(chǎng)新用地批單位應(yīng)胡按規(guī)定歡給予合廚理的補(bǔ)拼償。2）前期帳工程費(fèi)背。①項(xiàng)目汽策劃、反規(guī)劃、盼設(shè)計(jì)所津需的費(fèi)里用一般營可按項(xiàng)晨目總投逆資的一航個(gè)百分兩比估算昨。②“撓三通制一平哪”等進(jìn)土地爪開發(fā)淋工程擠費(fèi)用吸，這些費(fèi)閃用的估熱算可根挺據(jù)實(shí)際息工作量檢，參照際有關(guān)計(jì)齡算標(biāo)準(zhǔn)查估算。3）建安轎工程費(fèi)回?？梢哉胁捎玫蕟卧艄浪阆?、賀單位土指標(biāo)仆估算紋法、敬工程貍量近高似匡絞算法備、概化算指抄標(biāo)估等算法遣等，意也可眉根據(jù)荷類似趨工程撓經(jīng)驗(yàn)援估算著。4）基礎(chǔ)反設(shè)施費(fèi)岡。基礎(chǔ)塑設(shè)施般費(fèi)通禿常采猴用單像位指撤標(biāo)估仁算法樹來計(jì)盈算。5）公共止配套設(shè)謝施費(fèi)。公共配漂套設(shè)施變費(fèi)的估勿算可參勝考“建儲(chǔ)安工程衛(wèi)費(fèi)”的阿估算方亂法。6）開發(fā)嶄期間稅畫費(fèi)。各項(xiàng)蟲稅費(fèi)扁應(yīng)當(dāng)宗根據(jù)咳當(dāng)?shù)鼐擞嘘P(guān)縱法規(guī)淘標(biāo)準(zhǔn)文估算貓，部幼分費(fèi)肉用有升的城逮市收播，有惜的城挑市不般收。7）不廚可預(yù)奇見費(fèi)怖。它依據(jù)殺項(xiàng)目的蔑復(fù)雜程繁度和前弓述各項(xiàng)搬費(fèi)用估益算的準(zhǔn)瓣確程度暑，以上摘述1）～5）項(xiàng)費(fèi)進(jìn)用之和帖為基數(shù)悲，按3%第～5保%計(jì)算睡。（2）開發(fā)曠費(fèi)用的巧估算。1）管理金費(fèi)用。管理費(fèi)饑用可按鴿項(xiàng)目前腿述開發(fā)罵成本之凳和為基唐數(shù)，取襯一個(gè)百幟分比計(jì)滑算，一曠般為3%左右。2）銷炕售費(fèi)綿用主要包誰括如下恨三項(xiàng)：烈①營銷奪策劃、灰廣告宣煩傳及市腫場(chǎng)推廣男費(fèi)。約崖為銷售身收入的2%～聰3%。②銷屠售代理柳費(fèi)。約訴為銷售墾收入的0.5趙%～2臨%。③其著他銷售強(qiáng)費(fèi)用。帖約為銷殊售收入蕉的0.栽5%詞～1畜%。以上巷各項(xiàng)池合計(jì)曠，銷爐售費(fèi)押用約秩占到賞銷售瞞收入訓(xùn)的4%～哈6%。3）財(cái)媽務(wù)費(fèi)承用。①長(zhǎng)期騎借款利陽息的計(jì)秧算，其房誠計(jì)算公愛式為：每年梢應(yīng)計(jì)奸利息忘＝（森年初沈借款忘本息崇累計(jì)趨＋1/餅2本年借來款額）×年利慕率長(zhǎng)期借尤款本息啄的償還糧方式有脫兩種：妄每年等菊額償還疊本息和黑；等額君還本，幫利息每擴(kuò)年照付爛。②流動(dòng)刃資金借對(duì)款部分暮是按全和年計(jì)息雞。利息攜計(jì)入財(cái)造務(wù)費(fèi)用捏，每年鈴照付，區(qū)期末一爽次還本紫。（3）投泡資與驢成本螞費(fèi)用南估算恩結(jié)果麗的匯摧總。3、房地期產(chǎn)銷售貓稅費(fèi)（1）與捐轉(zhuǎn)讓呆房地孟產(chǎn)有偽關(guān)的們稅費(fèi)①營監(jiān)業(yè)稅帥。房地貍產(chǎn)經(jīng)餃營銷益售按觀營業(yè)南額（凈銷售用收入侄）的5%計(jì)征宵。②城市祖建設(shè)維蒸護(hù)稅。③教育敗費(fèi)附加咳。以單位絹和個(gè)人饑實(shí)際交棍納的營英業(yè)稅稅著額為計(jì)隨征依據(jù)伏，附加夾稅率為3%。④交易痛印花稅計(jì)稅標(biāo)趁準(zhǔn)是按收房地產(chǎn)自交易價(jià)蹲的1‰，買賣繳雙方各析負(fù)擔(dān)一要半，即遇各負(fù)擔(dān)0.5僚‰。⑤房核地產(chǎn)劣交易歉服務(wù)灑費(fèi)。按當(dāng)扶地房賊地產(chǎn)間管理猴部門體的有伐關(guān)規(guī)運(yùn)定標(biāo)椅準(zhǔn)繳增納。（2）土伙地增辟值稅土地林增值豆稅實(shí)檔行四械級(jí)超險(xiǎn)率累類進(jìn)稅爺率。充增值磨額未遷超過蕩扣除苗項(xiàng)目叢金額50解%的部分口，稅率飾為30插%；增值牧額超過紙扣除項(xiàng)油目金額30%，未超榜過扣除域項(xiàng)目金投額10躁0%的部臂分，曬稅率偶為40%；稅拖率超巷過扣阿除項(xiàng)設(shè)目金釘額100爺%，未勸超過償扣除萬項(xiàng)目爭(zhēng)金額20番0%的部返分，敗稅率司為50扎%；稅兔率超堅(jiān)過扣記除項(xiàng)鬼目金郊額20賓0%的部穩(wěn)分，宣稅率略為60%。土地慮應(yīng)納環(huán)稅額栽的計(jì)紫算，遞按下警列公瞧式進(jìn)河行：土地增米值額＝淋轉(zhuǎn)讓房輸?shù)禺a(chǎn)的般總收入勤－扣除青項(xiàng)目金哲額應(yīng)納稅口額＝土歉地增值都額×適用均稅率若土察地增貪值額顫超過蔥扣除角項(xiàng)目括金額50謠%以上的洗，即同韻時(shí)適用椅于二檔?；蚨n培以上適褲用稅率唐，則需彈分別計(jì)催算。（3）企否業(yè)所交得稅褲。按企業(yè)影應(yīng)納稅烈所得額梯（房地治產(chǎn)經(jīng)營僵利潤(rùn)）塘的一定瓶比例計(jì)拜征（目哥前按33%）。10.溫6.2項(xiàng)目秩投資織收入型估算肥與資肌金籌蛛措1、項(xiàng)婆目投披資收律入的符估算（1）租售便方案的舊確定。（2）租哥售價(jià)橫格的孟確定井。（3）經(jīng)營跡收入的跨估算。①銷掉售收掠入。②租金晉收入。③自營采收入。2、項(xiàng)請(qǐng)目投追資的障資金瓶籌措（1）項(xiàng)目錯(cuò)投資資羞金的來利源分析惑。房地載產(chǎn)項(xiàng)目孕資金來駛源的渠脾道主要里有：資焰本金（嗽股本金技）、銀語行貸款咐、預(yù)收太收入。（2）資金鬼籌措計(jì)園劃和使箱用計(jì)劃泉。資金序籌措計(jì)總劃是根嚼據(jù)房地澇產(chǎn)項(xiàng)目泛對(duì)資金仔的需求帥以及投肯資、成良本與費(fèi)姥用使用夢(mèng)計(jì)劃，模來安排昆資金來婚源和相太應(yīng)數(shù)量割的過程踏。10襪.6市.3項(xiàng)目急投資駛財(cái)務(wù)趨分析1、項(xiàng)莖目財(cái)雄務(wù)分察析基勒本報(bào)腐表（1）現(xiàn)林金流恰量表照。現(xiàn)稠金流脅量表兼反映假房地拜產(chǎn)項(xiàng)旦目開挨發(fā)經(jīng)搶營期挪的現(xiàn)鍬金流既入和翻流出課，按箭期編鐵制，鬧用以繞計(jì)算勞各項(xiàng)躲評(píng)價(jià)雹指標(biāo)趕，進(jìn)滋行房故地產(chǎn)些項(xiàng)目虎財(cái)務(wù)蛇盈利咸能力受分析逆。全部投勤資現(xiàn)金賠流量表頌。資本金芬現(xiàn)金流涌量表。投資彎各方鞠現(xiàn)金懸流量清表。（2）資金秧來源與錄運(yùn)用表銷。資金制來源與號(hào)運(yùn)用表屈反映房瘋地產(chǎn)項(xiàng)擔(dān)目開發(fā)豪經(jīng)營期防各期的卷資金盈搜余或短剩缺情況止，用于嚼選擇資