房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入萬和城項目篇一、房地產(chǎn)項目的定位與規(guī)劃1、房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目定位是指經(jīng)過研究市場、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。房地產(chǎn)項目定位----產(chǎn)品定位研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)；研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費使用過程，確定房地產(chǎn)項目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構(gòu)成的主要因素，形成市場差異化產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項目定位----客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費群體和他們的特征。研究消費者消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問題是房地產(chǎn)項目針對哪些不同的消費群體？產(chǎn)品的差異對消費行為的影響程度和影響方式？消費者對房地產(chǎn)項目的消費習(xí)慣？

房地產(chǎn)項目定位----形象定位找到本樓盤的競爭者，能夠通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征；如何讓消費者理解產(chǎn)品的內(nèi)核；如何對產(chǎn)品的特點進(jìn)行描述和提升；如何讓消費者對項目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購買行為。

房地產(chǎn)項目定位----定位原則受眾導(dǎo)向原則：市定位必須符合消費者的需要，而且必須為消費者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風(fēng)格、平面布置、垂直交通能及對外交通、價格、物業(yè)管理、環(huán)境、質(zhì)量、裝飾、升值潛力等的差別。

2、房地產(chǎn)項目規(guī)劃房地產(chǎn)項目規(guī)劃一規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。房地產(chǎn)項目規(guī)劃二規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。房地產(chǎn)項目規(guī)劃三

規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”房地產(chǎn)項目規(guī)劃四規(guī)劃設(shè)計要考慮項目營銷。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

房地產(chǎn)項目規(guī)劃五規(guī)劃設(shè)計中的一些專業(yè)術(shù)語：

用地面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠化率二、工程質(zhì)量通病工程質(zhì)量通病----裂縫裂縫

裂縫的表現(xiàn)和危害

1、窗臺下墻體從窗臺一角向樓板沿450方向形成裂縫，該裂縫絕大部分出現(xiàn)在底層和頂層，尤其是頂層窗外墻體。

2、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板南北外墻角根部有450裂縫，絕大部分表現(xiàn)為頂層和房屋東西山墻端頭單元樓板。

3、在澆注鋼筋砼樓板時，因各種原因留設(shè)的施工縫，由于沒有按規(guī)范要求處理好，當(dāng)業(yè)主入住全部荷載形成后，出現(xiàn)的垂直于短邊在跨中1/3范圍內(nèi)，和施工縫重合的位置出現(xiàn)裂縫。裂縫的防治

1、對于上述第一種裂縫的防止措施，我們要求砌體工程的頂層和底層設(shè)置通長現(xiàn)澆鋼筋砼窗臺梁，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構(gòu)造柱或剪力墻錨固連接(植筋或與預(yù)留鋼筋連接).其它樓層在窗臺標(biāo)高處設(shè)置通長現(xiàn)澆鋼筋砼板帶，板帶高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不小于120mm.

2、對于上述第二種裂縫防治措施，我們要求建筑物兩端單元現(xiàn)澆板設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力轉(zhuǎn)角處設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不小于7φ10，長度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。

3、對于樓板施工縫處理不當(dāng)造成的裂縫，我們防治要求為：

同一層受力樓板（除伸縮縫和沉降縫外），施工過程中嚴(yán)禁留設(shè)施工縫。若由于現(xiàn)有條件限制，不可避免留設(shè)施工縫時，必須上報監(jiān)理和工程部批準(zhǔn)，對留設(shè)位置、形狀進(jìn)行嚴(yán)格控制，并要求在粉刷前對施工縫板底進(jìn)行碳纖維粘貼加固，再進(jìn)行粉刷。

工程質(zhì)量通病----滲漏

滲漏的表現(xiàn)和危害

1、外飄窗的下部、側(cè)部窗與砼板墻體連接處，在雨后有滲漏現(xiàn)象。

2、廚房、衛(wèi)生間的煙道、管道井根部，穿樓面管和地漏部位，以及屋面、陽臺地漏部位有滲漏。

3、外墻腳手洞、外腳手架與墻體連接鐵絲等外墻部位滲漏。

滲漏的防治

1、窗與主體結(jié)構(gòu)連接按規(guī)范要求應(yīng)用聚胺脂現(xiàn)場發(fā)泡柔性連接，但現(xiàn)場施工由于窗與主體縫隙過大；發(fā)泡劑施工不連續(xù)和不飽滿；發(fā)泡劑填塞超過窗框人為切割；發(fā)泡劑質(zhì)量不合格等因素影響，造成填縫施工偏差較大，使窗與主體連接部位滲水，特別是外飄窗的下口與主體連結(jié)處滲漏是比較多的。通過對原因的分析和維護(hù)方法的總結(jié)，我們對外飄窗與主體連結(jié)工藝進(jìn)行如下要求：

窗框與墻體之間的空隙必須在10mm~15mm之間，超出此范圍的窗框不得安裝；

窗的下框與墻體連結(jié)部位（外飄窗還包括側(cè)框與墻體部位），用微膨脹水泥分二次填實；

窗框外側(cè)四周粉刷層與窗框連結(jié)部位留設(shè)8mm凹槽，用黑色硅酮膠填補，硅酮膠應(yīng)限品牌，注重質(zhì)量；

待外飄窗窗扇安裝之后，每個飄窗都進(jìn)行4小時淋水試驗，淋水后檢查窗框內(nèi)側(cè)無水跡方能通過驗收；

2、廚房、衛(wèi)生間煙道、管道根部滲水已經(jīng)是老問題，好的施工工藝方法很多，我們在此就不一一列舉，關(guān)鍵在于施工單位的管理和操作者的責(zé)任心。

3、從我們項目入住維修項目來看，屋面滲漏維修較少，關(guān)鍵還是嚴(yán)格檢查和認(rèn)真試驗、整改的結(jié)果。

4、對于外墻防滲漏，除腳手洞，支模對拉螺栓洞嚴(yán)格按規(guī)范填塞，專人負(fù)責(zé)及時辦理專項隱蔽驗收外，我們還注意以下三個方面要求：

外墻面刮糙用不低于1：3的防水砂漿，刮糙層數(shù)不得少于兩遍，逐層粉刷。下一層施工前應(yīng)把上一層的質(zhì)量缺陷（空殼、裂縫、漏刮等）消除，待監(jiān)理、甲方人員確認(rèn)后，方可進(jìn)行下一層刮糙。

在刮糙完畢之后，面層施工前必須在窗臺和欄桿、陽臺處對腳手架進(jìn)行加固，把用于腳手架固定的連墻管和鐵絲全部除去，斷絕一切滲水路線。

兩遍底刮施工結(jié)束后對外墻，特別是山墻進(jìn)行淋水試驗，每個淋水面持續(xù)時間不少于12小時，沒有發(fā)現(xiàn)漏水并得到監(jiān)理、甲方人員確認(rèn)后，才能嵌分格條進(jìn)行外粉面層粉刷施工。

工程質(zhì)量通病----室內(nèi)幾何尺寸偏差

室內(nèi)幾何尺寸偏差的表現(xiàn)和危害

天棚平整度和水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝修時發(fā)現(xiàn)。

室內(nèi)房屋凈尺寸有大小頭，特別是有內(nèi)走廊的房間，其走廊兩側(cè)墻距有大小頭。

室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治

1、室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治關(guān)鍵在于勤檢查，認(rèn)真檢查，在主體結(jié)構(gòu)施工時，每個軸線標(biāo)高都要認(rèn)真檢查和記錄，及時發(fā)現(xiàn)問題并及時處理。特別在房屋室內(nèi)粉刷階段和粉刷成型完成后階段，室內(nèi)幾何尺寸偏差的檢查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有針對性的制定了檢查表格，組織了專業(yè)人員，每間房屋室內(nèi)逐間檢查幾何尺寸。我們在排施工進(jìn)度計劃時，就明確規(guī)定在房屋具備竣工驗收條件后，留有一個月時間進(jìn)行分戶驗收，逐間進(jìn)行質(zhì)量通病檢查和整改工作，全部整改完成后再進(jìn)行竣工驗收和物業(yè)辦理交接手續(xù)。

2、室內(nèi)天棚粉刷為節(jié)省凈空高度和防止水泥砂漿粉刷層起殼脫落，現(xiàn)都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出現(xiàn)的問題也較多起來。我們對天棚幾何尺寸偏差的防治方法為：

為避免樓層凈空高度出現(xiàn)負(fù)誤差，我們要求施工單位按設(shè)計要求層高+15mm~20mm為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。

對樓板模板在綁扎鋼筋之前用水平儀、靠尺檢查其水平度和平整度，并認(rèn)真檢查模板剛度，對不合格的模板堅決整改。

天棚樓板成型后，在主體驗收準(zhǔn)備階段，應(yīng)在墻上彈出水平線，每間房逐個檢查水平度和平整度，發(fā)現(xiàn)超過2cm的不合格點馬上進(jìn)行修整，在主體驗收之前處理完畢，嚴(yán)禁把缺陷帶入粉刷階段。

在天棚批嵌施工前對模板拼縫處砼進(jìn)行打磨處理，對天棚平整度和水平度做控制性標(biāo)高點（灰餅），對缺陷較大部位應(yīng)先局部處理。

3、室內(nèi)房屋和走廊兩墻凈尺寸大小頭超標(biāo)，其主要原因是粉刷的控制標(biāo)高點（灰餅）制作方法不當(dāng)和沒有引起足夠重視所致，我們認(rèn)為制作粉刷灰餅的正確方法是：

根據(jù)墻體軸線和粉刷內(nèi)凈尺寸要求，在地坪上沿墻體根部彈出，滿足粉刷要求的內(nèi)凈尺寸控制線，此控制線應(yīng)與垂直方向墻體內(nèi)凈控制線成方，并沒有大小頭。

根據(jù)墻根均凈尺寸控制線、墻體粉刷垂直度和平整度要求，制作墻體粉刷控制標(biāo)高點（灰餅）。

工程質(zhì)量通病----鋁合金門窗質(zhì)量通病

鋁合金門窗質(zhì)量通病主要表現(xiàn)與危害

1、鋁合金平開門扇、窗扇下沉，造成門窗關(guān)不上。

2、推拉門開啟不順暢、不靈活。

鋁合金門窗質(zhì)量通病的防治

1、在門窗型狀設(shè)計時，應(yīng)盡量多推拉，少平開，平開窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平開門扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門扇過大，下沉在所難免。

2、為防止平開窗扇、門扇下沉變形，平開窗扇滑撐鉸鏈選用優(yōu)等品，平開門鉸鏈必須在3個以上，采用4鏈桿傳動鎖，窗扇、門扇均加提升塊。

推拉門開啟不順暢、不靈活，我們經(jīng)過對實物分析，得出以下防治結(jié)論：

推拉門為防止重量過大，建議設(shè)計尺寸不宜大于1000×2000mm；

推拉門的滑軌應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)實腹鋁軌，空腹鋁軌嚴(yán)禁使用；

推拉門的滑輪要使用加強輪；

三、物業(yè)如何在房屋品質(zhì)和質(zhì)量上起到監(jiān)督的作用關(guān)注使用功能；關(guān)注施工過程使用功能切入點1----安保布局便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速使用炕功能指切入缺點2-瞧--恨-消防布漢局消防設(shè)鍛備、設(shè)沸施配置茶（滅火繼器、消疊防箱、缺室內(nèi)（談外）消膏防栓、建消防泵凱、煙感腎、自動敲噴淋等硬）充分虎合理，輛使用可糕靠。消防車濱道設(shè)置淺合理，歉其位置驚及轉(zhuǎn)變欄半徑符膜合國家噸規(guī)范。消防氣登高棋面（糞場地蔥）設(shè)經(jīng)置合共理，觸其位銳置及溝面積賤符合奏國家爺規(guī)范拋。消防通潮道、門頌、墻、豈避難區(qū)程設(shè)置合天理，符狡合國家王規(guī)范。使用功輔能切入焦點3--拋--交通布罷局各級道俗路的功盜能分配軍充分合辜理，有含層次感見，線路禁清晰，甚便于分鐮流管理謹(jǐn)。主要憂道路堤和出銜入口悉人車傭分流浪，在妄設(shè)計矩和設(shè)型施配旋置上趁考慮雙到限陰速要稼求及嫩匯車魯余地鼓。機動車蔑位配置晉充分（協(xié)套型面冠積大于13帥0平米躍的每攔戶2個，90平米1個）售。非機旱動車律位配忽置充忌分（擦一般龜住宅烤不少者于戶繪數(shù)1：1.5），便川于停放采。使用勢功能驢切入嶺點4-役--鍬-生活配鐮置根據(jù)紹小區(qū)蓮周邊級（1公里范廢圍）市潛場、商鉛業(yè)配套怒狀況設(shè)閣置充足貧市政、戴商業(yè)用持房。架一般應(yīng)歸考慮超蹲市、菜忍市場、鬼醫(yī)療、旁教育、障郵政、鑰銀行、改餐飲、受美容美辱發(fā)、建掏材、文?；瘖蕵沸亍⒔煌N等的配址套服務(wù)除功能；如住核宅區(qū)濁設(shè)置陸商業(yè)央配套詠，宜蹈獨立書集中耐，并怒事先芳規(guī)劃福商業(yè)殘功能售的劃風(fēng)分和室商業(yè)儀經(jīng)營暴的配磨套條厲件，貴應(yīng)盡險量避盤免產(chǎn)宮生干董擾。級如利蠟用住若宅層四設(shè)置停營業(yè)區(qū)場所烤，出拔入口途或樓熱梯須淡與住度宅分災(zāi)開；如住宅蘿區(qū)設(shè)置打會所，藍(lán)宜獨立晨設(shè)計。啄會所面共積、活辭動項目前宜根據(jù)趨住宅區(qū)喂面積、搏檔次、栽經(jīng)營方戚式合理輩配置。壓例如：很一般10萬平車方米盼以上溫的住況宅小汁區(qū)宜芽設(shè)置遮項目飄：健佩身、展乒乓遵、閱扶覽、俘兒童樹活動貨室、隱棋牌歉、桌唇球、萄多功失能廳翻等；犬面積政在400平方米屯左右，斤住宅區(qū)婆建筑面黨積每增罰加10萬平寬方米悼會所副面積聾增加200平方米銜。使用功俘能切入膝點5-雁--板-設(shè)備配引套水、丘電、童煤、筑電信煙、廣明播電卡視、違污水均處理娃等的字設(shè)計塘容量群應(yīng)能跪滿足萍使用拿需要股，并璃留有扒適當(dāng)否擴(kuò)展蔬余地糟。配電竭、水嫁泵、扒電梯收、中日央空沙調(diào)的渾設(shè)備萌定型仰成熟忘可靠炒。溝、管卵、渠、野井的設(shè)琴置合理丟，便于沉維護(hù)保陽養(yǎng)。公共照礙明、樓脈道照明竄配置合攤理。公睡共照明勒數(shù)量、狠亮度、壁位置合繁適，宜樹采用節(jié)量能裝置巖。樓道侵照明十臣層以下織住宅宜紗采用節(jié)趣能自熄例開關(guān)，按十八層屠以上高鋪層住宅鞭宜應(yīng)設(shè)嗓疏散誘炸導(dǎo)照明吼和燈光對疏散指約示標(biāo)志疫。配電房拘、水泵還房、電工梯機房得、中央更空調(diào)機肢房等設(shè)浙備房設(shè)影計應(yīng)符演合國家驅(qū)規(guī)范。獻(xiàn)水泵房妖不應(yīng)設(shè)具在住宅凝建筑內(nèi)棉，給水梯泵房內(nèi)份不應(yīng)有棍污水管便穿越，橫電梯井和不應(yīng)緊俗鄰臥室馳，緊鄰支書房及澆起居室栽時，應(yīng)特采取隔職音措施使用功植能切入棟點6-炕--伏-智能監(jiān)化配梢置安保截智能孕化一續(xù)般可童配置邊紅外叛線周獲界防身越系敬統(tǒng)、峽門禁需可視民對講咳系統(tǒng)夜、小忠區(qū)巡持更系絞統(tǒng)，蘇電視版監(jiān)控俗系統(tǒng)印、車雪輛道報匣管緊理系右統(tǒng)、秋室內(nèi)戚緊急肯呼叫幟系統(tǒng)割、電嶄梯內(nèi)繭緊急最呼叫傅系統(tǒng)圍、居齒家安道防系橋統(tǒng)等隙，并趨與中梅央控唉制中牌心聯(lián)擾網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)遣智能垮化一藍(lán)般可沙配置筑社區(qū)逃寬帶見、電則子公煌告牌庭、社蒜區(qū)物件業(yè)管干理網(wǎng)苦絡(luò)平路臺、新家電弟遠(yuǎn)程錢控制植系統(tǒng)鍬。設(shè)備管裁理智能穿化一般倦可配置延公共照舉明管理瀉系統(tǒng)、溜停車庫思管理系往統(tǒng)、電帽梯運行昨狀態(tài)管脅理系統(tǒng)鑰、消防址管理系梁統(tǒng)、配圖電及給陣排水管御理系統(tǒng)抄、家庭攔表具管阻理系統(tǒng)鈔、煤氣鳥泄漏報油警系統(tǒng)足、緊急浸廣播系愉統(tǒng)等，摧并與中袍央控制齒中心聯(lián)鍋網(wǎng)。中央菠控制元中心游位置塊宜設(shè)運于管柄理部籠內(nèi)，排或與冊管理歇部相黨鄰相桌近，族布線宜系統(tǒng)暴應(yīng)分滔考慮內(nèi)與中掘央控跪制中血心的揀距離配和由慕此造鋤成的奴信號悶衰減下。智能需化設(shè)筆備和沾技術(shù)隸應(yīng)考競慮技色術(shù)先亞進(jìn)性途、設(shè)嗓備標(biāo)倒準(zhǔn)化兇、網(wǎng)玻絡(luò)開棉放性煮、系障統(tǒng)可游靠性袋及可扶擴(kuò)性飾，采轟用成雀熟產(chǎn)辰品。使用功繳能切入符點7-命--溫-房屋單液體屋面應(yīng)閣充分考六慮到防涉水及隔始熱效果抽，可上怪人屋面府及屋頂壇花園滿馳足其特齊殊要求惜。墻體應(yīng)統(tǒng)充分考走慮到防李水、隔罪熱、隔其音效果羊。樓板伍厚度輩與隔些音符惰合國百家規(guī)巾范。住宅分路戶門宜葡采用統(tǒng)惠一制作僑的安全猾防衛(wèi)門烘。住宅外績窗應(yīng)考善慮開啟膝方便，甲尺度（沿安裝空剩調(diào)要求亂），隔狗音防水良效果好鞭，不宜摧近距離朝直接面垃對其他冷住戶的亡門窗。廚房游設(shè)計飲應(yīng)遵乒循洗板、切蓋、炒涼流線偷，操減作面芝長度注宜在2—躺3米，創(chuàng)燃?xì)獯邿崴燮魑唤讨煤溪毨?，煤灶宜器避開食窗口億設(shè)置糧。衛(wèi)生間軋不應(yīng)直股接開向德起居房壟，餐廳逝或廚房油不應(yīng)布士置在下訴屋住戶摧廚房、暴臥室、頌起居房至和餐廳紋上層，賣有上下錫水的潔征具宜盡收量避開尖臥室墻械面布置魯。廚房、駕衛(wèi)生間賀隔樓板殿及墻身旗應(yīng)充分蔬考慮防殊水隔聲熟設(shè)置，院地漏位飼置合理母，便于灣檢修。管道、兇管線布徐局合理適、互不溝干擾碰依撞，尺怒寸符合英國家規(guī)吵范，管押道井檢糊修孔應(yīng)踢設(shè)置合識理，便蒸于檢修嬌。宜采用啟垂直煙峰道，斷漆面尺寸匹充分（菠一般不申少于25落0m驚m），醒應(yīng)有賤防止捷油煙貿(mào)回流應(yīng)和串斑煙措酬施。揚出屋跳頂口升高度掃適中捆，高允層宜抄安裝密無動慰力風(fēng)妻帽。底層蛛地坪乎應(yīng)充春分考偷慮防津潮措能施。房型設(shè)是計應(yīng)考株慮生活友習(xí)慣，腎不宜引必起裝修跌時的大否改動（耍敲墻、慎再次分炮隔等）貨。有上部幻玉屋面陽壇臺或管本道可直若接下至勉下一層河屋面（刮陽臺）練時，應(yīng)跨考慮防煤盜措施竟。陽臺欄拐桿或欄阻板高度腔合理（環(huán)一般不捕少于1.1講0M），弄宜采蝦用垂援直桿作件，哈桿件委距小支于0.1買0M，防止晃兒童攀證爬。使用光功能組切入勢點8-窯--動-室內(nèi)輔配置室內(nèi)空葉調(diào)機位季設(shè)置合機理，應(yīng)奇與家具煮布置一死并考慮諸。臥室鍋內(nèi)宜避茄免對床咽直吹。室外空琴調(diào)機位體應(yīng)考慮覺外墻美頸觀、設(shè)垂置統(tǒng)一罷機座、膚安全隱燥蔽。室外空銀調(diào)機位致應(yīng)考慮缸安裝及現(xiàn)維修便慰利。距滅離過近旗而對吹訊的室外否機應(yīng)相匪互錯開扭，與鄰魂套住宅取機座相御鄰時，戲應(yīng)采取包安全隔游離措施寬。空調(diào)查機冷些凝水假和隔臺霜水跨應(yīng)設(shè)召專管之排放瞇，或擠接入面陽臺纖排水滋系統(tǒng)盈。室內(nèi)碼空調(diào)駐洞位塔置合匙理，勝應(yīng)靠業(yè)近室腰內(nèi)機姜位，吉管中帶應(yīng)距危地2.2米左右肯，向外維傾斜10度左訴右。當(dāng)戶型褲或廳房屯過大時架，應(yīng)考注慮柜式?？照{(diào)的鞠要求。如使用溜小型中銳央空調(diào)潤，層高固應(yīng)大于3.挺3m，并步留有另室外暖機位迅置。室內(nèi)烏各類袍插座忙、開緣瑞關(guān)位申置合射理，混應(yīng)與稍家俱群布置膚和使玻用習(xí)鉆慣一籍并考溝慮。侄配電屬箱配薄出回致路設(shè)傅計分腐配合研理。電視揮、信場息（泛電話項和數(shù)滿據(jù)）弱插座帳宜在居主臥虛、起飄居、吳書房揉分別輕設(shè)置焦，且竭不宜見并行歐設(shè)置轟?？紤]居鉗家安防渣系統(tǒng)的路配置及牲擴(kuò)展功萄能。使用功病能切入讓點9-飼--脫-綠化女配置綠化布警局合理畝，喬木安、灌木義、花、尼草的配督置層次朝豐富，欄數(shù)量品專種充足亦，造型鮮優(yōu)美。綠化醋率、趟集中系綠地紋率設(shè)矛置合恰理，扔分布霧均衡嘴，集成中綠門地位攀置適吳中，四便于扔人流協(xié)自然鴨匯聚愁。綠化牛品種笨適宜效當(dāng)?shù)仄繗夂蛴X條件減，以沾變色淚觀葉擇植物哀為主狂，茂啦盛期驅(qū)長，軟成活量率高卡，抗堪病蟲練性好玻。綠化從品種衛(wèi)便于法養(yǎng)護(hù)訂，養(yǎng)猛護(hù)成蝕本節(jié)葛約。綠化崗布局出不遮剃擋住膠宅采班光，手便于迷人行配通行單，宜棚考慮解行走華習(xí)慣心。綠化品熊種宜無羽污染，錦兼具吸址收有害弓污染功學(xué)能（如覽尾氣）主干虜?shù)纼山顐?cè)及療集中驅(qū)綠地托宜有求大型狗樹木早。使用功六能切入隙點10-澆---景觀配羞置景觀裝暑飾布局猛合理，錦宜處于型相對而奇言對人起流集中疫的區(qū)域世。采用水始景應(yīng)考品慮水系柜的水質(zhì)倡、清理榆、保潔俊、排泄駐、補充揀、養(yǎng)護(hù)缺。水系塌岸床炕設(shè)計寒應(yīng)考逆慮防善滲漏務(wù)效果輪。不宜甚在小屠區(qū)內(nèi)詠設(shè)置晨深度倒超過1米的炊水系尊，并糟有防安護(hù)或趣警示紹。景觀里裝飾殺應(yīng)便灣于清柱潔、嬌養(yǎng)護(hù)擴(kuò)，宜難采用暢牢度瘡較高決、不篇易污兩染、欠損壞映、變借型、越破舊肌的材彈料。泛光士照明堵不影文響住斯戶，才不造尿成光準(zhǔn)污染語。使用稱功能挎切入制點11-槍---公共伍空間應(yīng)充絡(luò)分考陜慮雨段水排商泄能舒力的周設(shè)計墓，避免免排諒泄不絞暢通均。宜設(shè)欲置可斗開展怒社區(qū)團(tuán)活動杠的集劇中場曬所及散避難唱場所彩。公共活忍動區(qū)域肯分布合辱理、均委衡，位訓(xùn)置適中秒，并盡歐量減少射對住戶博的影響慕。綠化及引保潔用綱水取水約口設(shè)置游合理（金一般距炎離不大迫于150于m）。各類表錢具、表宰箱設(shè)置箭合理，穿便于查斤看、收翠發(fā)。樓創(chuàng)道內(nèi)應(yīng)勵設(shè)置公辱告欄，資宜預(yù)留擋牛奶箱些，休閑倡椅位置鵲，室外每信報箱淋應(yīng)有防閱雨措施黎。樓宇入潛口處及坊公共場綢所宜考景慮殘障很人員出愚入，宜沸設(shè)置無蛾障礙通舟道和設(shè)龍施。公共空兵間的道欄路、踏幣步、坡四道應(yīng)考饞慮老人斥、小孩碼等行動贏不便人仰員，宜堵設(shè)置相凡應(yīng)保護(hù)讀措施。高層住歡宅通至疊屋頂平稱臺宜為米普通玻慘璃門。樓道、垃樓梯、違過道便鵝于家具扶搬運、蘋人員不注易碰撞誓。施工階朗段關(guān)注露點1-良--潑-房屋整天體情況稿了解了解各卻類機電賞設(shè)施設(shè)蛇備配置吃或容量撫、設(shè)施損設(shè)備的削安裝調(diào)離試、各洞類管線許的分布靈走向、坑隱蔽工嶄程、房令屋結(jié)構(gòu)石等，并剪指出設(shè)獅計中缺免陷、遺伙漏的工北程項目江，加強跡常見工栽程質(zhì)量額通病及汽隱蔽工影程等特微殊過程躬的監(jiān)控眨。從業(yè)子主使用棒功能角英度，注腰意完善胡相關(guān)設(shè)湯計規(guī)劃饒缺陷，烤包括各圍類開關(guān)矩、空調(diào)唱位（孔妙）、插如座、排看水、預(yù)揭留電源材、排煙優(yōu)道、門范的開啟裁方向等里。施工階嶺段關(guān)注概點2--背--地下姐室工猶程地下吧室因梳其結(jié)草構(gòu)埋店藏于迅地表朱以下魚，受匠地下蜓水或墓雨季嫌雨水煙滲入鈴泥土柿里形糠成的畝水壓爛環(huán)境陡，是稀滲漏禍問題笑的?？灏l(fā)部澤位。散因此量，根幕據(jù)其端設(shè)計孩采取唱的防躬水施鞭工方類案而珍相應(yīng)歸地重拔點監(jiān)喜理以陳下事欠項：無論讓采取槐何種觸防水光設(shè)計劍施工鈔，基臟坑中繭不應(yīng)間積水只，如屢有積滿水，揮應(yīng)予語排除意。嚴(yán)飛禁帶沫水或然泥漿寧進(jìn)行懸防水今工程橫施工帆。采用喬防水移混凝刷土結(jié)俘構(gòu)時勝，應(yīng)羽重點相檢查襯：底睬板應(yīng)溫盡量辰連續(xù)逃澆注知，須棋留設(shè)往施工梳縫時衛(wèi)，應(yīng)軍嚴(yán)格使按照嶺規(guī)范子中的遲留設(shè)做要求呀和施吧工要貍求施童工后捎，墻鋼體只像允許禮留水貼平施古工縫匹；后錢澆帶喘、沉慈降縫催等應(yīng)過盡量灑要求籌在底租板以惹下，頓墻體辮外側(cè)簽相應(yīng)于部位弱加設(shè)卻防水緞層(可用莖卷材愚、涂愿膜等)；預(yù)埋拜件的埋銹設(shè)應(yīng)嚴(yán)堵格按規(guī)貴范施工售；養(yǎng)護(hù)脫時間和禿養(yǎng)護(hù)方叉式應(yīng)嚴(yán)摔格監(jiān)控遵。采用扛水泥抽砂漿石防水置層，蹄除按簡設(shè)計電及規(guī)杏范施川工外璃，應(yīng)唉注意倒陰陽溪角應(yīng)劈燕做成言圓弧賀形或窗鈍角晚；剛?cè)栊远嘌龑幼骷榉ǚ谰嗨畬討幸诉B小續(xù)施滋工，畝各層康緊密跌貼合章不留己施工苗縫。施工階廳段關(guān)注冊點3-爬--飄-回填土貧工程回填土視工程涉逐及首層根樓地面(無地下此室結(jié)構(gòu)基的)、室外雷地坪的框工程質(zhì)歐量，如鎮(zhèn)回填質(zhì)饅量不好賭，將會予導(dǎo)致地輝面投入鳥使用一佳段時間功后出現(xiàn)胞下沉、羞損壞埋秀設(shè)管道轎，使地煮面開裂著等問題播。因此五，應(yīng)對漆此項工啊程回填膝土成份星、分層筋打夯厚紫度進(jìn)行遵監(jiān)控，棗有問題爐應(yīng)堅決離要求返浪工，否腥則后患謝無窮。施工求階段扔關(guān)注兵點4--厭--樓面、拉屋面砼丘工程樓面黑、屋儀面砼渴工程走質(zhì)量浮，通樣常是炸引發(fā)格樓面掛、屋決面開踐裂的絲式一個窩主要勵原因紙，亦休是物臘業(yè)在譜以后餓的維蓄修工蘇作中較無能頃為力罰的問譽題，攝故在末樓面芹、屋勻面砼栗工程神中應(yīng)挨重點暴注意兄。①鋼垮筋綁中扎：鋼筋綁君扎是否列按圖按暖規(guī)范施僻工，其星下料長境度、綁胖扎位置氣、搭接島位置、克排列均欠勻等問秩題，均普造成以撈后樓板羞的開裂毛，特別拆是樓板拔的邊、鍵角位置現(xiàn)、懸挑追梁板的附鋼筋綁抹扎應(yīng)重筆點檢查頂，同時宜應(yīng)監(jiān)督摘施工單遺位切實熔做好鋼根筋墊塊桌工作，痕以免出沖現(xiàn)露筋卻現(xiàn)象。②砼澆獄注：物業(yè)猾參與磨監(jiān)理甜的人盆員應(yīng)捕重點頭對廚猛房、額衛(wèi)生振間的思地面負(fù)澆注茂進(jìn)行艱監(jiān)理諒，有卻剪力凝墻結(jié)晃構(gòu)的債亦為先重點狗監(jiān)督膠。如蠶這些塌部位納施工沉出現(xiàn)安問題榴，通福常會籍引發(fā)貝廚、猾廁、廁衛(wèi)生地間地爛面、蔥剪力借墻墻劑面出替現(xiàn)大宣面積鳳滲水隸，還袍會出身現(xiàn)難寬以檢喪查維唐修的藝問題是。如碌剪力貓墻因牽砼搗圍制不死密實跌，出況現(xiàn)水伯滲入揚外墻泄面后均，在彼墻體池內(nèi)的魯孔隙薪內(nèi)滲洽流一消段距善離后麥滲出滿內(nèi)墻像面，鐵導(dǎo)致桂維修溫困難占，故閃對以懂上部躺位砼阿的振盡搗應(yīng)慰嚴(yán)格烤監(jiān)控行。施工么階段校關(guān)注木點5-顏--出-砌筑工澇程交付似過的博房屋沿常有逐墻體疤與梁瓦底的溝結(jié)合掘部出遙現(xiàn)裂款縫的埋現(xiàn)象矩，造劑成此梅問題造，通聲常是命墻體元砌筑姓至梁皇底時葉的砌肯筑方稅式不徒對，餡砂漿藥不飽著。因訪此，幕在砌堤筑工睬程中丙應(yīng)對鏡砌筑吐砂漿倆的飽紫滿、園墻頂氣磚砌斤方式珠進(jìn)行齡監(jiān)督掀，墻吃頂與過梁底缺間的苗砌磚汗，應(yīng)賺把磚自體斜犬砌，寶使磚受體兩驢頭頂斯緊墻旺頂和篩梁底踢，并椅保證蓄砂漿正飽滿碼。施工階劉段關(guān)注某點6--禾--裝飾工第程外墻凱面：總外墻辟面抹鄭灰及短飾面初施工詳?shù)暮米鄩某ｔ敵Ｊ墙绊懻胀鈮涫欠袂B水爸的一運個關(guān)罰鍵?，F(xiàn)目前貫用做伶法，胸外墻巷面仍建未做童到對甚外來懲雨水爆作整至體設(shè)