第3章資產(chǎn)評估途徑與方法本章的教學(xué)目的與重點、難點教學(xué)目的理解掌握市場途徑的含義、要素、具體方法理解掌握收益途徑的含義、基本參數(shù)、具體方法理解掌握成本途徑的含義、基本前提、具體方法掌握如何根據(jù)評估需要選擇合適的評估途徑和方法重點、難點各種途徑的含義和經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)；各種途徑的程序各種途徑的參數(shù)確定各種途徑的具體方法問題思考3.1市場途徑3.2收益途徑3.3成本途徑3.4評估途徑及其方法的選擇3.1市場途徑市場途徑的基本含義與經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的經(jīng)濟(jì)技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。替代原則市場途徑的基本前提活躍的公開市場公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動功能市場條件時間因素3.1市場途徑市場途徑的基本程序1)選擇參照物2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素3)指標(biāo)對比、量化差異4)在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5)綜合分析確定評估結(jié)果3.1市場途徑3.1市場途徑單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量市場條件交易條件市場途徑中涉及的相關(guān)因素參照物可比指標(biāo)市場途徑中的具體方法3.1市場途徑直接比較法

現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數(shù)調(diào)整法成新率調(diào)整法市場售價類比法

價值比率法間接比較法1）直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×...×修正系數(shù)n或=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2…±基本特征差額n優(yōu)缺點3.1市場途徑1、現(xiàn)行市價法：可上市流動的股票和債券、批量生產(chǎn)的汽車3.1市場途徑2、市價折扣法：交易條件方面差異、適用于清算假設(shè)前提下資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(1－價格折扣率)3、功能價值類比法：功能差異資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)x3.1市場途徑4、成新率價格調(diào)整法：新舊程度資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)5、價格指數(shù)法：時間間隔資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×(1+物價變動指數(shù))=參照物成交價格×價格指數(shù)3.1市場途徑[例3-1]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合分析,認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。

資產(chǎn)評估價值=10×(1-40%)=6(萬元)3.1市場途徑3.1市場途徑[例3-2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。

資產(chǎn)評估價值=10×(90/120)0.7=8.18(萬元)例3-3：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元,半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%,則：

資產(chǎn)評估價值=10×(1+5%)=10.5(萬元)3.1市場途徑例3-4：被評估房地產(chǎn)于2019年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2019年上半年各月月末的價格同2019年年底相比，分別上漲了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中參照房地產(chǎn)在2019年3月底的價格為p，則評估對象在評估基準(zhǔn)日的評估價值為？3.1市場途徑例3-5：被評估房地產(chǎn)于2019年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2019年上半年各月月末的價格同上月月末相比，分別上漲了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中參照房地產(chǎn)在2019年3月底的價格為p，則評估對象在評估基準(zhǔn)日的評估價值為？3.1市場途徑6、市場售價類比法。資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)

3.1市場途徑〔例題3-6〕估價對象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估要求：評估該地塊2019年10月的公平市場交易價格。評估過程：

(1)選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進(jìn)行評估。

(2)搜集有關(guān)的評估資料。①搜集待估土地資料。(略)②搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見下表：3.1市場途徑3.1市場途幟徑(3蝕)進(jìn)行驚交易攀情況定修正哥。經(jīng)鞏分析蒼，交瘡易實習(xí)例A、D為正裳常買握賣，圈無需猜進(jìn)行職交易肝情況刪修正唇；交壤易實蹄例B較正址常買藍(lán)賣價芒格偏坊低2％；交虜易實例C較正言常買貨賣價急格偏蘇低3％。則各山交易殺實例維的交邊易情喚況修湊正率埋為：交易實繼例A：0％；交番易實例B：2％；交效易實例C：3％；搜交易個實例D：0％。(4擇)進(jìn)行真交易繼日期促修正蹈。根搶據(jù)調(diào)鐘查，201躺9年10月以蠶來土充地價使格平蕉均每時月上吧漲1％，則鋸各參照蕩物交易怨實例的謹(jǐn)交易日晝期修正徑率為：交易實袋例A：6％；交布易實例B：7％；交喊易實例C：12％；怪交易辨實例D：10％。3.彈1市場途扣徑(5繩)進(jìn)行屑區(qū)域瘋因素快修正眠。交愚易實角例A和D與待估性土地處惡于同一蘆地區(qū)，執(zhí)無需作盈區(qū)域因音素修正才。交易粘實例B、C的區(qū)岸域因絹素修講正情夏況。宣假定項待估際地塊槐的區(qū)征域因玻素值尋為10館0，則交以易實例B為88，交易妨實例C為10盾8。（6）進(jìn)行關(guān)個別因盒素修正①經(jīng)貍過比較張，待估院地塊面夢積較大刊便于利巧用，且賀外部環(huán)胞境較好蔑，其價更格比其菜他交易揀實例高2％。②土牲地使用修年限修糟正。交晌易實例B、D與待估余地塊相檔同，無斯需修正訴。假定忌折現(xiàn)率址為8％，葉則交椅易實塔例A、C的調(diào)整元系數(shù)如誦下：年限修龜正系數(shù)=[嫩1-檢1/（1+8杰%）30]÷[曬1-1鴉/（1+8辱%）35]=（1-溝0.轟09穴94）÷（1-0陷.06熱76）=0.次900趕6÷0忠.93以24=度0.9籍6593.1市場波途徑（7）計疫算待蔥估土隊地的迷價格交易實朗例A修正后舅單價：87砍0××師0.換96機(jī)59醒=9象09定(元/平方米)交易鍋實例B修正后愁單價：820叫×=10殲38(元/平方拼米)交易似實例C修正占后單紹價：855嘗××0甲.9島65沒9=珠90摩1(元/平方米)交易餓實例D修正真后單狼價：840共×=94癢2(元/平方米)簡單山平均場后的醉待估奔土地乳價格倦：單價為(9負(fù)09＋10竭38＋90示1＋94勇2)訂/4＝948黑(元/平方佩米)土地總賤價為：600標(biāo)×94漁8＝56層88霜00（元踩）3.1市場墳途徑具體社方法減一覽搬表與參照物的差距適用范圍基本思想調(diào)整方法優(yōu)點缺點直接比較法現(xiàn)行市價法相同無參照物成交價格-直觀簡單可比性要求高市價折扣法基本相同交易條件差異參照物成交價格×(評估對象ａ特征÷參照物ａ特征)1-價格折扣率功能價值類比法功能差異功能之比價格指數(shù)調(diào)整法時間差異價格指數(shù)成新率價格調(diào)整法新舊程度差異成新率之比市場售價類比法大方面相同或類似多因素差異逐項調(diào)整參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)

適用性強(qiáng)信息、專業(yè)水平要求高7、價擔(dān)值比寺率法經(jīng)濟(jì)講指數(shù)蝦或經(jīng)塊濟(jì)指漁標(biāo)（1）成晃本市丑價法資產(chǎn)柜評估訓(xùn)價值＝評估填對象現(xiàn)肯行合理薯成本×(參照肥物成員交價詢格÷參照啊物現(xiàn)依行合農(nóng)理成傳本)[例3-5緣瑞]評估時避點某市往商品住擠宅的成你本市價羽率為150騰%,已知亂被估斥全新爪住宅圣的現(xiàn)抖行合行理成王本為20萬元,則其市地價接近具于30萬元答。資產(chǎn)鳥評估昨價值=2隆0×葉15玩0%橋=3礎(chǔ)0(萬元)3.1市場途酬徑（2）市盈車率倍數(shù)詳法資產(chǎn)評賽估價值＝評嚇估對本象(企業(yè))收益罪額×參照物(企業(yè))市盈率[例3-鎮(zhèn)6]某被懼估企豬業(yè)的繪年凈焦利潤孟為10敢00萬元,評估時鳥點資產(chǎn)夏市場上耀同類企池業(yè)平均賞市盈率墾為20倍,則：該企撞業(yè)的造評估頃價值=10膊00×辜20=聯(lián)200摟00(萬元)3.1市場途惹徑間接比滑較法間接比警較法也弦是市場盾法中最規(guī)基本的購評估方葉法。該稿法是利武用資產(chǎn)享的國家行標(biāo)準(zhǔn)、挽行業(yè)標(biāo)介準(zhǔn)或市昨場標(biāo)準(zhǔn)勸（標(biāo)準(zhǔn)侵可以是絲式綜合標(biāo)筑準(zhǔn)，也刻可以是鍵分項標(biāo)壞準(zhǔn)）作犁為基準(zhǔn)研，分別泡將評估括對象與勞參照物鳳整體或粱分項與歐其對比騾打分從庫而得到透評估對肌象和參擺照物各越自的分槳值，再胸利用參興照物的朱市場交脾易價格消，以及壤評估對幕象的分盲值與參敲照物的作分值的宇比值（錦系數(shù)）柴求得評涼估對象豎價值的拖一類評跨估方法盼。只要雷求參截照物腿和評伍估對稀象在野大的漫方面麗基本攔相同體或一幅致3.鴉1市場謝途徑3.丈2收益途員徑收益浸途徑閣的基閉本含激義--指通過迅估測被滿評估資磨產(chǎn)未來庸預(yù)期收舌益的現(xiàn)抬值來判妄斷資產(chǎn)罰價值的室各種評雨估方法興的總稱環(huán)。--將利邁求本句的思鄉(xiāng)豐路--收益途賤徑的三泡個基本援要素：被評估樹資產(chǎn)的康預(yù)期收樓益折線率蓋或資本玩化率被評估刪資產(chǎn)取尼得預(yù)期串收益的嘴持續(xù)時茅間收益途呢徑的基蹤蝶本前提(1)被評估頓資產(chǎn)的內(nèi)未來預(yù)械期收益哄可以預(yù)號測并可暴以用貨堡幣衡量培；(2)資產(chǎn)敢擁有涂者獲扁得預(yù)催期收跨益所撒承擔(dān)面的風(fēng)望險也醉可以覆預(yù)測房誠并可康以用延貨幣姻衡量;(3賭)被評召估資床產(chǎn)預(yù)仍期獲曾利年岔限可生以預(yù)酷測。3.2收益伯途徑收益你途徑喂的基針本程國序1)收集并愁驗證與清評估對指象未來護(hù)預(yù)期收錯益有關(guān)減的數(shù)據(jù)澆資料,包括經(jīng)拼營前景錦、財務(wù)閱狀況、矮市場形都勢、以雹及經(jīng)營扮風(fēng)險等杜；2)分析斯測算魔被評付估對益象未陵來預(yù)馳期收若益;3)確定折捐現(xiàn)率或銹資本化童率；4)用折現(xiàn)惹率或資允本化率捉將評估假對象未慚來預(yù)期狠收益折屈算成現(xiàn)餐值；5)分析確叫定評估障結(jié)果。3.逐2收益耀途徑收益途盛徑的基萄本參數(shù)1）收益謊額資產(chǎn)拜未來偷預(yù)期峽收益睛額資產(chǎn)的闖客觀收垮益或正痰常收益2）折昨現(xiàn)率期望投野資報酬材率無風(fēng)險望報酬率定＋風(fēng)險艙報酬率折現(xiàn)膝率與胞資本龜化率隱的區(qū)再別3）收益曉期限資產(chǎn)滋自身謙效能嗽及相喝關(guān)條孝件,以及址有關(guān)宵法律焰、法件規(guī)、欄契約務(wù)、合抽同3.2收益途劉徑收益途動徑中的庫具體方趣法有限慚期和典無限下期等額韻收益旁評估討方法讀、非漏等額龍收益敵方法3.參2收益途塔徑3.2收益申途徑P——評估晝值；i—傳—年序科號；Pi——未來第i年的評源估值；Ri——未來第i年的捧預(yù)期岡收益出；r——折現(xiàn)壟率或寒資本幅化率孫；ri——第i年的折陷現(xiàn)率或饒資本化地率；t——收益年捧期；n——收益年掩期；A——年金需。1)純收益節(jié)不變(1逃)在收兆益永蘿續(xù),各因素榜不變的蝦條件下,有以岸下計褲算式墓：P＝A/r卻(3疫-13找)其成冤立條逐件是需：①純收需益每年矛不變；②資本練化率固望定且大挎于零；③收益練年期無原限。3.碗2收益猜途徑(2浸)在收益綢年期有吉限,資本患化率部大于尸零的哭條件穿下,有以插下計佩算式輛：這是一典個在估丘價實務(wù)菜中經(jīng)常經(jīng)運用的插計算公荷式,其成弦立條亂件是啦：①純收蜜益每年檢不變；②資錢本化而率固件定且心大于造零；③收劣益年鋼期有威限為n。3.節(jié)2收益狗途徑(3)在收負(fù)益年惠期有鈴限,資本化升率等于撐零的條載件下,有以下趁計算式依：P＝A×n匹(3練-15護(hù))其成建立條鉤件是派：①純收倆益每年詠不變；②收益值年期有融限為n；③資輪本化務(wù)率為理零。3.狡2收益途簡徑2)純收益考在若干非年后保適持不變(1)無限棟年期喊收益犯。其制基本西公式凳為:其成立泥條件是盞：①純紐奉收益炎在n年(含第n年)以前有細(xì)變化;②純收竭益在n年(不含第n年)以后蛛保持餓不變;③收益年甚期無限;④r大于璃零。3.狂2收益途信徑(2次)有限年巖期收益沃。其計配算公式圣為:其成競立條臟件是饞：①純收圖益在t年(含第t年)以前厲有變埋化；②純收服益在t年(不含第t年)以后披保持蛛不變化；③收羊益年察期有榆限為n；④r大于零圍。這里誓要注奧意的呀是,純收益A的收益爛年期是(n-育t)而不困是n。3.個2收益途尤徑3)純收益團(tuán)按等差很級數(shù)變帶化(1)在純收忘益按等紫差級數(shù)靜遞增,收益銅年期跑無限鏈的條張件下,有以下向計算式雅：其成傍立條話件是跡：①純收餡益按等濁差級數(shù)饑遞增；②純問收益色逐年錫遞增仇額為B；③收麗益年仆期無貫限；④r大于暮零。若按等仰差級數(shù)答遞減？3.2收益社途徑(2)在純收務(wù)益按等榴差級數(shù)鋒遞增,收益繩年期喂有限炮的條鈴件下,有以由下計拘算式:其成聽立條揮件是變：①純掛收益眼按等耐差級昌數(shù)遞穩(wěn)增；②純收平益逐年玻遞增額饅為B；③收益巴年期有炭限為n；④r大于零妨。若按等赤差級數(shù)馬遞減？3.挎2收益途拳徑(3)在純收懲益按等挺差級數(shù)天遞減,收益年態(tài)期無限更的條件彩下,有以下省計算式環(huán)：其成立葛條件是過：①純川收益桿按等撐差級留數(shù)遞及減；②純讀收益乖逐年跟遞減液額為B；③收益于遞減到悟零為止禁；④r大于肝零。3.2收益途秀徑(4恒)在純收唐益按等祖差級數(shù)量遞減,收益值年期鎮(zhèn)有限償?shù)臈l鋼件下,有以下指計算式吉：其成立俱條件是頁：①純收悉益按等粗差級數(shù)歸遞減；②純收故益逐年餐遞減額犧為B；③收益解年期有雷限為n；④r大于禾零。3.2收益勢途徑4)純收益幼按等比詠級數(shù)變矮化(1偏)在純典收益勇按等候比級圣數(shù)遞束增,收益年啞期無限逃的條件隨下,有以下器計算式恢：其成石立條洗件是臭：①純斤收益蝴按等惑比級哈數(shù)遞那增；②純收員益逐年潮遞增比柱率為s；③收班益年舒期無哭限；④r大于零期；⑤r＞s＞0。若按喬等比腔級數(shù)娃遞減姿？3.2收益途肥徑(2私)在純收侍益按等斃比級數(shù)貞遞增,收益年掛期有限稠的條件市下,有以下券計算式謎：其成立何條件是垮：①純收猾益按等呼比級數(shù)悲遞增；②純收頃益逐年復(fù)遞增比衣率為s；③收范益年稠期有逗限；④r大于圣零；⑤r＞s＞0。若按浙等差膏級數(shù)遷遞減刺？3.2收益途臣徑(3)在純收雖益按等慕比級數(shù)珍遞減,收益年退期無限薄的條件賭下,有以下嗎計算式殿：其成務(wù)立條雕件是森：①純收劫益按等類比級數(shù)碎遞減；②純收始益逐年閱遞減比唉率為s；③收益齡年期無耀限；④r大于件零；⑤r＞s＞0。3.2收益互途徑(4魂)在純剖收益陸按等濟(jì)比級高數(shù)遞障減,收益規(guī)年期撐有限翠的條狠件下,有以甜下計潤算式先：其成立奸條件是賺：①純忘收益能按等逆比級咸數(shù)遞民減；②純老收益帽逐年促遞減膛比率勻為s；③收郵益年顛期有兔限為n；④r大于零頂；⑤0＜s≤1。3.2收益腰途徑5)已知未醋來若干計年后資售產(chǎn)價格農(nóng)的條件哥下,有以下漢計算式楚：其成徒立條樓件是蹤蝶：①純父收益塌在第t年(含t年)前保礙持不違變；②預(yù)知劍第t年的何價格族為Pt；③r大于濱零。3.2收益途稻徑[例3-登8]某企就業(yè)尚鋼能繼掘續(xù)經(jīng)坡營,3年的旋營業(yè)規(guī)收益霞全部掏用于味抵充梢負(fù)債,現(xiàn)評光估其3年經(jīng)戶營收囑益的屬折現(xiàn)當(dāng)值。百經(jīng)預(yù)鐮測得栗出3年內(nèi)司各年赤預(yù)期魯收益贏的數(shù)膚據(jù)如駛表3-3琴:3.狗2收益蔑途徑3.申2收益途爸徑第一年第二年第三年收益額300400200折現(xiàn)率6%6%6%折現(xiàn)系數(shù)0.94340.89000.8396收益折現(xiàn)值283356167.90由此可拍以確定行其折現(xiàn)最額為：資產(chǎn)辰評估遞價值=28椒3+3初56+泛167皂.9=稍806逐.9(萬元)例題暈：某人預(yù)耕進(jìn)行童一項寬投資，該投資每半揉年底借各支信付一散次，第一作次支付為50松,0敲00元，吐以後奶每期暗依次放增加5,0打00元，永續(xù)無孫窮。設(shè)折伍現(xiàn)率氧為10%，每年計息二次工，求該項資增產(chǎn)的價貧值？第一期絹年金為F=50造,00大0，每期效增加額Q=5,蕩000，i=喪0.戰(zhàn)05，3.2收益途凱徑收益法怨適用范倆圍企業(yè)駁整體古資產(chǎn)像產(chǎn)權(quán)恭變動浪的資鐮產(chǎn)評例估以房地酬產(chǎn)業(yè)務(wù)壩為目的興的資產(chǎn)洽評估資源恰性資脈產(chǎn)的夸評估以無請形資濁產(chǎn)轉(zhuǎn)專讓為購目的點的資柿產(chǎn)評棕估3.2收益閣途徑3.3成本途孝徑成本途朱徑的基上本含義－－指鼠首先估膨測被評梁估資產(chǎn)古的重置悲成本，可然后估貍測被評炎估資產(chǎn)趟業(yè)已存害在的各仗種貶損煎因素，梁并從其少重置成割本中予亮以扣除滿而得到末被評估冊資產(chǎn)價任值的各巖種評估炭方法的越總稱。--沫--重建或弟重置的鄭思路全新功能和駕技術(shù)落敏后市場困賭難和外挖力影響理論表芒達(dá)式和廈邏輯表鄙達(dá)式：資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值(3-27)資產(chǎn)的評估值資產(chǎn)的重置成本=-資產(chǎn)實體有形損耗-資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值(3-28)3.駁3成本途怠徑成本眨途徑曾的基徹本前始提評估對貝象按評米估時點愈在用用盒途繼續(xù)惱使用或頃改變用徐途繼續(xù)滴使用或猶其他等癢。只有鍵當(dāng)資豬產(chǎn)能曠夠繼掩續(xù)使司用并巡壽且在榜持續(xù)戒使用釋中為刺潛在扶所有利者和被控制豪者帶貼來經(jīng)唐濟(jì)利卸益，塊資產(chǎn)幣的重素置成忘本才烏能為幟潛在藍(lán)投資萄者和念市場濕所承久認(rèn)和半接受排。被評碌估資低產(chǎn)的杜實體雙特征饒、內(nèi)箏部結(jié)順構(gòu)及佛其功雜能必秘須與暗假設(shè)價全新條資產(chǎn)搏具有瓦可比快性。被評估捕資產(chǎn)必陣須時可喜以再生邊或復(fù)制班的被評估器資產(chǎn)必傅須隨著倚時間的惑推移具帥有貶值蜓特性的義資產(chǎn)通常適晴用于單普項資產(chǎn)黃評估3.3成本登途徑成本途詞徑的基興本要素1）資潔產(chǎn)的竄重置抽成本資產(chǎn)渡的現(xiàn)昨行再港取得披成本(1)復(fù)原重輪置成本是指采派用與評鉛估對象鈔相同的編材料、瘡建筑或冰制造標(biāo)設(shè)準(zhǔn)、設(shè)報計、規(guī)尿格及技薄術(shù)等，嚼以現(xiàn)時崖價格水速平重新刪購建與呆評估對孟象相同氣的全新淹資產(chǎn)所麻發(fā)生的充費用。(2)更新譽(yù)重置粉成本是指采更用新型舌材料,現(xiàn)代魚建筑頌或制劉造標(biāo)輝準(zhǔn)，偉新型告設(shè)計忍、規(guī)煌格和熊技術(shù)酷等，頃以現(xiàn)繞行價曾格水缸平購欺建與體評估余對象是具有借同等爹功能黑的全蕩新資葵產(chǎn)所血需的段費用非。3.3成本慢途徑2）資株產(chǎn)的臭有形濾損耗亦稱實塞體性貶叮值,是指伏資產(chǎn)震由于寨使用念及自乒然力邁的作劣用導(dǎo)炎致的潔資產(chǎn)如的物理辛性能的損座耗或瞞下降賽而引援起的撈資產(chǎn)案的價忽值損夏失。資產(chǎn)有棋形損耗面率=資產(chǎn)有渡形損耗丑額÷資產(chǎn)備重置回成本×10喘0%話(3感-29覆)3.梁3成本爽途徑3）資畫產(chǎn)的發(fā)功能即性陳踩舊貶罷值指由釘于技術(shù)鄭進(jìn)步引起的擺資產(chǎn)功乒能相對君落后而吉造成的鳳資產(chǎn)價勺值損失倘。4）資提產(chǎn)的侵經(jīng)濟(jì)匆性陳頑舊貶粘值指由缸于外部齒條件漆的變傘化引起腎資產(chǎn)谷閑置,收益壘下降棕等而騰造成壯的資笨產(chǎn)價宏值損帖失。產(chǎn)品售品種娘結(jié)構(gòu)箭和產(chǎn)獻(xiàn)業(yè)結(jié)遷構(gòu)原材崖料供羨應(yīng)變率化市場危條件信變化經(jīng)濟(jì)路緊縮慰、通已貨膨燥脹等該經(jīng)濟(jì)床環(huán)境脅變化3.3成本姿途徑3.全3成本途服徑成本謎途徑誼中的禿具體廉方法四大參必數(shù)的確肆定1）重置著成本的嚼估算方狂法（1）重置誰核算法裂。（2）價格拒指數(shù)法顆。（3）功能屯價值類癢比法。(1準(zhǔn))重置波核算霸法－－細(xì)薪節(jié)分析紐奉法、核銅算法等魯。它是更利用成尼本核算起的原理,根據(jù)蝕重新棟取得蔽資產(chǎn)擊所需瞇的費惡用項孟目,逐項計助算然后咐累加得層到資產(chǎn)青的重置臘成本。挪－－購半買型（遮市場重忌置法）弟和自建紡型。3.3成本途閑徑外構(gòu)機(jī)購器設(shè)備昨重置成做本＝設(shè)破備購置仰價格＋辣固定配寄套件費震＋運輸右安裝費面＋調(diào)試衫費＋其樂他雜費自制及圾其設(shè)備尺重置成枕本＝材兇料、元柜器件備朽購置價漢格＋加棵工制造酷成本＋惜安裝調(diào)鑼試費用概＋其他弓雜費＋意稅金＋利潤建筑單物重腐置成介本＝泡土地牧取得俱費用再＋勘仆查設(shè)叼計費泉用＋畏土建韻安裝兔工程純費用的＋裝殖修裝晌飾費場用＋嘩管理糠費用看＋銷輕售費猾用＋賊資金她成本唉＋稅故金＋盤利潤土地使狼用權(quán)重進(jìn)置成本費＝征地新費用＋胳拆遷安泛置補(bǔ)償泰費用＋忘土地出胡讓金＋上規(guī)劃設(shè)兩計費用處＋基礎(chǔ)炊設(shè)施配賠套費用細(xì)＋資金橋成本＋押稅金＋厭利潤3.憤3成本途腸徑[例3-練10鵝]重置購烏建設(shè)備溜一臺,現(xiàn)行市駐場價格棗每臺5萬元,運雜費100者0元,直接廁安裝次成本800元,其中原堪材料300元,人工寨成本50快0元。根株據(jù)統(tǒng)計撤分析,計算求值得安裝帆成本中趕的間接友成本為方每元人掌工成本0.8元,該機(jī)沸器設(shè)封備重屑置成固本為:直接成壇本為50蟻00瞞0元+1獄00眾0元+80窯0元=51幼800元其中:買價,5終00林00元運雜挨費,10敬00元安裝寨成本,80私0元其中磨：原茂材料,30宣0元人工,50事0元間接擾成本(安裝成紗本),4作00元重置撓成本獨合計,5峽22掀00元。3.嘩3成本單途徑(2)價格章指數(shù)痕法價格軋指數(shù)灶法是裕利用溪與資賴產(chǎn)有喝關(guān)的泰價格呀變動惡指數(shù),將被禾估資興產(chǎn)的型歷史請成本(賬面價既值)調(diào)整奏為重決置成患本的扭一種伍方法,其計算劈燕公式為敞：重置驕成本=資產(chǎn)度的賬焰面原首值×(父1+價格變捕動指數(shù))(3善-30繞)或=資產(chǎn)帳疾面原值×價格指殿數(shù)(3揚(yáng)-3躲1)3.3成本短途徑定基周價格礙指數(shù)治或環(huán)鍋比價來格指徐數(shù)1、(評估永時點遭定基犁價格查指數(shù)÷資產(chǎn)累購建駱時定秀基價錄格指膏數(shù))×哈10覽0％。2、X=(塘1+a1)×賽(1栽+a2)×(手1+a3)…(1水+an)×1憐00％(3銜-3敬2)x為環(huán)比魯價格指涌數(shù);ａn為第n年環(huán)比霉價格變民動指數(shù),n=菠1,2隙,3…,ｎ。3.3成本盾途徑[例3-殺11陵]某被旋估資宿產(chǎn)購首建于199閣4年,賬面圍原值躺為500芬00元,當(dāng)時該梅類資產(chǎn)口的定基恩價格指劍數(shù)為95％,評估來時該雙類資嘴產(chǎn)的胳定基辣價格熔指數(shù)瓣為160％,則：被估資寶產(chǎn)重置禍成本＝500旁00×禮(16含0%/呆95%廳)×1鬼00%＝84奶21炸0(元)3.糟3成本其途徑例題3－11：某默資產(chǎn)沿購建啊與20于19年，帳瘦面原值剖為20萬元，201橫9年評估繳，經(jīng)調(diào)扎查同類盒資產(chǎn)的羽環(huán)比價燥格變動領(lǐng)指數(shù)自20竟19年到201駱9年分必別為11.累7%,面17%免,30源%,7瞞%,5袍%。則該瘦資產(chǎn)重艱值成本謊為？3.弱3成本墳途徑價格指卡數(shù)法與宗重置核遍算法的焰區(qū)別：①價格轎因素和恨技術(shù)進(jìn)熊步因素訪的考量②建脈立的腿價格歡基礎(chǔ)慨不同3.3成本途揀徑思考：看和重置布核算法肌相比，撥對于技寒術(shù)進(jìn)步埋較快的淚資產(chǎn)，雞采用價蠶格指數(shù)咐法估算播的重值浩成本較亭高還是斷較低？(3)功能價休值類比遞法－－這據(jù)種方法損是尋找較一個與隨被評估依資產(chǎn)相獎同或相烘似的資竄產(chǎn)為參易照物,根據(jù)參秤照資產(chǎn)拾的重置恥成本及師參照物物與被評傻估資產(chǎn)蔽生產(chǎn)能態(tài)力的比斑例,估算被鴿評估資脅產(chǎn)的重眾置成本提。－－生繡產(chǎn)能力誰比例法閉和規(guī)模裙經(jīng)濟(jì)效純益指數(shù)筐法3.飾3成本途票徑[例3-1每2]某重置悶全新的霸一臺機(jī)踏器設(shè)備層價格5萬元,年產(chǎn)量獨為50苦00件?，F(xiàn)著知被評順估資產(chǎn)梳年產(chǎn)量懶為40狡00件,由此品可以鉛確定漲其重券置成瓦本：被評估雅資產(chǎn)重球置成本深＝400棵0/5仰000糧×50穿000＝400鋤00(元)3.撇3成本北途徑成本遣法下夢，如精何簡姻化估壩算企慰業(yè)整校體資飄產(chǎn)或瞇同類夏眾多評資產(chǎn)惰的重忙置成擦本？1、分類2、泊抽樣捧估算洗重置桐成本3、計被算各分宴類資產(chǎn)棋重置成古本額與殊賬面歷址史成本俘的調(diào)整替系數(shù)K=禿R’燙/R恢(忌3－36登)式中哪：K為資產(chǎn)躍重置成計本與歷誘史成本步的調(diào)整屆系數(shù)；R’為某類各抽樣資座產(chǎn)的重熄置成本鮮；R為某捕類抽烈樣資跟產(chǎn)的史歷史框成本互。4、估算燥整體資猾產(chǎn)價值被評債估資卡產(chǎn)重普置成源本＝芳∑某桶類資院產(chǎn)賬戒面歷青史成狼本×K虜(3－37)3.侄3成本途薄徑[例3-1衰3]評估狐某企蘿業(yè)某冤類通蛇用設(shè)題備,經(jīng)抽樣案選擇具技有代表測性的通聲用設(shè)備5臺,估算其譯重置成慮本之和瞎為30萬元,而該5臺具晃有代技表性和通用云設(shè)備印歷史圣成本蛋之和胃為20萬元,該類通旬用設(shè)備克賬面歷秩史成本黎之和為50奮0萬元傳。則后：K=屠30走÷2岡0=磁1.赴5該類于通用察設(shè)備靜重置蠢成本險＝500劉×1.廊5=7崖50(萬元)3.3成本帳途徑3.3成本腹途徑2）實顫體性館貶值視的估爹算方糟法（1）觀測爆法（成察新率法稈）。由具驢有專默業(yè)知就識和虛豐富界經(jīng)驗甜的工革程技淚術(shù)人壤員對勤被評巴估資庫產(chǎn)的堡實體圖各主要部廈位進(jìn)行誤技術(shù)洋鑒定,并綜稍合分輝析資計產(chǎn)的彼設(shè)計影、制宣造、斬使用解、磨道損、譽(yù)維護(hù)擺、修封理、雹大修巨理、徐改造慈情況傳和物詠理壽岡命等欲因素,將評估既對象與喘其全新負(fù)狀態(tài)相況比較,考察由為于使用預(yù)磨損和恐自然損瓦耗對資墾產(chǎn)的功織能、使給用效率心帶來的東影響,判斷梁被評斷估資選產(chǎn)的道成新刑率,從而綠估算橋?qū)嶓w涼性貶編值。資產(chǎn)繭實體之性貶研值＝淚重置庭成本×(1－實離體性劑成新準(zhǔn)率)衡(般3－38)式中:實體萍性成嘩新率=1-實體性領(lǐng)貶值率（2）使叢用年報限法獎。利用被劍評估資妥產(chǎn)的實聚際已使熟用年限表與其總眠使用年救限的比奶值來判鋤斷其實慢體貶值脫率(程度),進(jìn)而距估測借資產(chǎn)鉗的實化體性歪貶值殘的方鎖法。向與使圖用年岸限法給具有早相同狐評估左原理孝的技衫術(shù)方竊法還摩有工籠作量將比率低法等程。3.罪3成本途玩徑總使用價年限=實際已易使用年主限+尚可橡使用冰年限(3-梨40)實際退已使枕用年獎限=名義已惹使用年債限×資產(chǎn)靠利用稱率(3-曬41)資產(chǎn)利躺用率=(截止評摧估日資抹產(chǎn)累計鋼實際利培用時間÷截止紅評估設(shè)日資候產(chǎn)累碎計法職定利歷用時包間)×1挨00%貫(3－42)3.3成本權(quán)途徑[例3-挺14己]某資產(chǎn)19欺85年2月購紛進(jìn),2喊01膠9年2月評估豬時,名義已床使用年弄限是10年。根法據(jù)該資望產(chǎn)技術(shù)涂指標(biāo),正常使蟻用情況尸下,每天應(yīng)芳工作8小時,該資幻玉產(chǎn)實劇際每贏天工袖作7.章5小時。噸由此可濟(jì)以計算桃資產(chǎn)利著用率：資產(chǎn)利螞用率＝10朋×3部60槍×7景.5溜/(哄10咽×3愛60嚷×8仇)×謊10首0%＝93.業(yè)75%由此系可確芳定其焰實際抖已使頃用年摧限為9.4年。3.仆3成本途證徑（3）修就復(fù)金齒額法爪。根據(jù)肚修復(fù)蔽資產(chǎn)緩的已辦損實始體所嚼需要米支付調(diào)的金沙額來撒判斷五資產(chǎn)鈴的有賣形損訴耗額梁。此傳方法達(dá)主要似適用往于具耍有特殺殊結(jié)機(jī)構(gòu)的低可補(bǔ)土償性稼資產(chǎn)示有形若損耗蔬率的判估測浸。可影補(bǔ)償轉(zhuǎn)性有魚形損藏耗是尾指技儀術(shù)上篩可修京復(fù)且籮經(jīng)濟(jì)柴上合閱理的域有形隨損耗庸。3.臣3成本皮途徑3）功能倚性貶值案的估算榜方法功能西性貶坦值是喪由于笛技術(shù)妨相對堤落后架造成室的貶征值。表現(xiàn)酒形式峰：成齡本增洪加\效益擦降低估算步歲驟:比較確定凈吳超額運腫營成本估計剩巾余壽命折現(xiàn)被評估子資產(chǎn)功芳能性貶跡值額＝足∑(被評估寺資產(chǎn)年錫凈超額喊運營成芒本×折現(xiàn)離系數(shù))彎(衛(wèi)3－43)3.3成本尸途徑[例3-1膚5]某種插機(jī)器學(xué)設(shè)備,技術(shù)先趣進(jìn)的設(shè)登備比原您有的陳賤舊設(shè)備溝生產(chǎn)效溉率高,節(jié)約工男資費用,有關(guān)資封料及計傻算結(jié)果衰如表3-4初:3.哭3成本途端徑項目月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅(稅率33%)扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%,5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)先進(jìn)設(shè)備10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元3.評3成本奔途徑功能倍性貶中值估截算時凱應(yīng)該闊考慮紅的因濕素:工資成印本原材料肆、能源蝦消耗產(chǎn)品質(zhì)糟量超額投稿資成本功能性稀貶值=復(fù)原重亭置成本-更新腹重置要成本資產(chǎn)功東能過剩3.3成本敞途徑4）經(jīng)動濟(jì)性現(xiàn)貶值妻的估患算方斑法指由于外部條跪件的變化得引起資改產(chǎn)閑置,收益下乖降等而裁造成的亭資產(chǎn)價辜值損失始。產(chǎn)品疾品種營結(jié)構(gòu)鐘和產(chǎn)吊業(yè)結(jié)感構(gòu)原材料尋供應(yīng)變翁化市場條標(biāo)件變化經(jīng)濟(jì)蓮緊縮噸、通輕貨膨杰脹等鏡經(jīng)濟(jì)稍環(huán)境垃變化表現(xiàn)形移式：資產(chǎn)譯利用咳率的把降低挎、資萄產(chǎn)閑府置3.3成本途吳徑3.濤3成本給途徑估算方爸法(1漂)當(dāng)確搶信被講評估唱資產(chǎn)賤