隨著居民生活水平的提高，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中經(jīng)常會(huì)規(guī)劃配建會(huì)所，滿足小區(qū)業(yè)主更加豐富的生活需要。但因小區(qū)會(huì)所權(quán)屬并無(wú)法律明確規(guī)定，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商就小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬及使用經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。本文通過(guò)梳理人民法院裁判文書(shū)，明確小區(qū)會(huì)所權(quán)屬性質(zhì)，為相關(guān)各方提供參考借鑒便于化解小區(qū)社會(huì)矛盾。一小區(qū)會(huì)所為開(kāi)發(fā)商所有的情一小區(qū)會(huì)所為開(kāi)發(fā)商所有的情形(一)《商品房買賣合同》中已對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬有明確約定，合同同時(shí)約定公共部分分?jǐn)偯娣e不含會(huì)所，可視為雙方當(dāng)事人對(duì)小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問(wèn)題達(dá)成合意溫州市鹿城區(qū)嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)訴溫州嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)所即便作為小區(qū)配套設(shè)施，涉及的是會(huì)所的功能和使用性質(zhì)，而非會(huì)所權(quán)屬的確認(rèn)，在目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)小區(qū)會(huì)所未作明確界定，亦未對(duì)權(quán)屬專門規(guī)定的情況下。涉案會(huì)所系嘉鴻房開(kāi)投資建設(shè)，且其與購(gòu)房人在《商品房買賣合同》中已對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬有明確約定，合同同時(shí)約定公共部分分?jǐn)偯娣e不含會(huì)所，可視為雙方當(dāng)事人對(duì)小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問(wèn)題達(dá)成合意。(二)訟爭(zhēng)會(huì)所在結(jié)構(gòu)和功能上具有獨(dú)立性，屬于歸特定業(yè)主所有的專有部分，而非屬全體業(yè)主所有的共有部分紹興袍江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金湖灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與紹興市臥龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2017)浙06民終1185號(hào)。金湖灣小區(qū)會(huì)所雖系小區(qū)公共配套設(shè)施，但只是在小區(qū)功能上具有公共配套性能，并非所有的公共配套設(shè)施均屬于全體業(yè)主所有。訟爭(zhēng)會(huì)所在結(jié)構(gòu)和功能上具有獨(dú)立性，屬于歸特定業(yè)主所有的專有部分，而非屬全體業(yè)主所有的共有部分。金湖灣小區(qū)系臥龍房地產(chǎn)自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，該小區(qū)所在土地的使用權(quán)系被告通過(guò)支付土地出讓金方式取得。被告出資開(kāi)發(fā)建設(shè)金湖灣小區(qū)，并據(jù)此取得該小區(qū)房產(chǎn)所有權(quán)屬于原始取得。(三)小區(qū)會(huì)所雖然具有向小區(qū)業(yè)主提供娛樂(lè)、文體活動(dòng)的功能，但并不能僅以此就認(rèn)定其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同共有武漢市七星四季花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)與武漢乾策商貿(mào)有限責(zé)任公司、武漢市長(zhǎng)江公路橋拆遷還建開(kāi)發(fā)公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2015)鄂武漢中民終字對(duì)6#樓底層會(huì)所、部分改建后經(jīng)營(yíng)性用房，該部分房屋的性質(zhì)雖然在規(guī)劃時(shí)屬于配套公建，但其實(shí)際用途與規(guī)劃用途是不完全一致的，除一半為會(huì)所外，其余部分也改造為經(jīng)營(yíng)性用房，該部分面積已計(jì)入建筑面積，但未計(jì)入全體業(yè)主的分?jǐn)偯娣e，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位長(zhǎng)江公路橋公司也改變了該部分的規(guī)劃用途。小區(qū)會(huì)所雖然具有向小區(qū)業(yè)主提供娛樂(lè)、文體活動(dòng)的功能，但并不能僅以此就認(rèn)定其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同共有。(四)涉案房屋在建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)中的載明內(nèi)容用途為會(huì)所、幼兒園，并非物業(yè)服務(wù)用房，同時(shí)，從涉案房屋的權(quán)屬登記證書(shū)中亦無(wú)法反映涉案房屋為物業(yè)服務(wù)用房的特殊性質(zhì)烏魯木齊市高新區(qū)案號(hào)(新市區(qū))龍庭·華清園業(yè)主委員會(huì)、北京健坤投資集團(tuán)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2019)新01民終4495號(hào)。涉案房屋是否屬于物業(yè)服務(wù)用房，是判斷房屋權(quán)屬的關(guān)鍵問(wèn)題。根據(jù)庭審調(diào)查及當(dāng)事人陳述證實(shí)，涉案房屋在建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)中的載明內(nèi)容用途為會(huì)所、幼兒園，并非物業(yè)服務(wù)用房，同時(shí)，從涉案房屋的權(quán)屬登記證書(shū)中亦無(wú)法反映涉案房屋為物業(yè)服務(wù)用房的特殊性質(zhì)，北京健坤投資公司亦不認(rèn)可將涉案房屋部分面積交由前期物業(yè)公司使用的行為屬于變更規(guī)劃、將房屋用途確認(rèn)為(五)開(kāi)發(fā)商在銷售小區(qū)宣傳畫(huà)冊(cè)中印有業(yè)主專享會(huì)館等文字，該文字涉及的是會(huì)所的功能和使用性質(zhì)，并非對(duì)會(huì)所權(quán)屬的約定岫巖滿族自治縣新翡翠花園小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)、沈陽(yáng)永盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司岫巖分公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2020)遼03民終958號(hào)。本案中，根據(jù)案涉會(huì)所房屋具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性，不同于法律規(guī)定的屬于業(yè)主共有的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。業(yè)委會(huì)主張被開(kāi)發(fā)商曾在銷售新翡翠花園小區(qū)宣傳畫(huà)冊(cè)中印有業(yè)主專享會(huì)館等文字，應(yīng)視為商品房屋買賣合同內(nèi)容，是對(duì)會(huì)所權(quán)屬作出的明確承諾。該文字涉及的是會(huì)所的功能和使用性質(zhì)，并非對(duì)會(huì)所權(quán)屬的約定。二二會(huì)所權(quán)屬歸業(yè)主所有情形(一)案涉會(huì)所規(guī)劃申報(bào)時(shí)建筑性質(zhì)為公共建筑，客戶服務(wù)手冊(cè)內(nèi)明確公建配置會(huì)所，該部分房屋屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共建筑，其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主共有安徽阜陽(yáng)廣廈安康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與阜陽(yáng)市西苑名門住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2016)阜陽(yáng)市西苑世紀(jì)名門住宅小區(qū)內(nèi)的”會(huì)所及活動(dòng)中心”、”幼兒園”、及”大門工程”，規(guī)劃申報(bào)時(shí)建筑性質(zhì)為公共建筑，現(xiàn)均已竣工驗(yàn)收，加之阜陽(yáng)西苑世紀(jì)名門客戶服務(wù)手冊(cè)內(nèi)明確公建配置”西苑”住宅小區(qū)設(shè)活動(dòng)站及會(huì)所一處、幼兒園一所、健身中心一處等，該部分房屋屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共建筑，其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)業(yè)主共有。(二)案涉會(huì)所系建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有瑤海區(qū)中翔盛景名苑小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)與合肥中翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛一審民事案，案號(hào) 合肥市瑤海區(qū)中翔盛景名苑小區(qū)由中翔公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。中翔盛景名苑1#樓的會(huì)所和幼兒園屬小區(qū)配套設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。(三)案涉會(huì)所的通訊設(shè)備用房、發(fā)電機(jī)用房、中控室屬于小區(qū)的設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，且開(kāi)發(fā)商現(xiàn)也未提供其他房屋可用作設(shè)備用房，因此，上述設(shè)備用房雖登記在開(kāi)發(fā)商名下，應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主共有重慶市南岸區(qū)競(jìng)地溯源居業(yè)主委員會(huì)與重慶競(jìng)地實(shí)業(yè)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2020)渝05民終3274本案中位于案涉會(huì)所的通訊設(shè)備用房、發(fā)電機(jī)用房、中區(qū)正常運(yùn)行和小區(qū)業(yè)主的日常生活發(fā)揮重要作用，且經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)在競(jìng)地物業(yè)公司服務(wù)期間及至今長(zhǎng)達(dá)十余年一直作為設(shè)備間使用，且競(jìng)地實(shí)業(yè)公司現(xiàn)也未提供其他房屋可用作設(shè)備用房，因此，上述設(shè)備用房雖登記在競(jìng)地實(shí)業(yè)公司名下，應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主共有。(四)案涉會(huì)所位于小區(qū)正大門，系業(yè)主必經(jīng)之路，屬于通道、大堂等公共通行部分，由此利用公共空間改造而成的會(huì)所大門和通道，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共同共有。會(huì)所的配電間負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的照明，故配電間應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共同共有青羊區(qū)春語(yǔ)花間第三屆業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)、成都凌遠(yuǎn)(2019)川民申3876號(hào)。本案案涉會(huì)所位于“春語(yǔ)花間”小區(qū)正大門，系業(yè)主必經(jīng)之路，屬于通道、大堂等公共通行部分，由此利用公共空間改造而成的會(huì)所大門和通道，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共同共有。會(huì)所的配電間負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的照明，故配電間應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共同共有。小區(qū)規(guī)劃報(bào)建的物業(yè)用房為會(huì)所中的一層和二層各一間為物業(yè)用房，故會(huì)所中的二間物業(yè)用房亦應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共同共有。(五)會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定，比如物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有南京市左鄰右里家園業(yè)主委員會(huì)與南京中浙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2015)蘇民終字第會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定，比如物業(yè)服務(wù)用房。由于會(huì)所中有1014.31平方米屬物業(yè)管理用房，現(xiàn)有事實(shí)表明，雖然中浙公司對(duì)該部分房屋進(jìn)行了移交使用，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故會(huì)所中物業(yè)管理用房依法應(yīng)認(rèn)定屬全體業(yè)主所(六)在開(kāi)發(fā)商未舉證證明該會(huì)所的建筑成本不構(gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分之前，有理由相信會(huì)所的建筑成本包括在商品房對(duì)外銷售價(jià)格之中浙江山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與浪琴花園業(yè)主委員會(huì)、舟山市銀廈物業(yè)管理有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào) 雖然在《國(guó)有土地出讓合同》和《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》中均未明確會(huì)所的性質(zhì)，但《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同案號(hào)(一)案號(hào)(民用建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同)》明確將會(huì)所作為公建項(xiàng)目，因此將會(huì)所作為公建項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)是符合開(kāi)發(fā)案涉房產(chǎn)時(shí)的真實(shí)意思表示的。根據(jù)當(dāng)時(shí)生效的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》規(guī)定，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)屬于商住小區(qū)價(jià)格構(gòu)成。因此，在原告未舉證證明該會(huì)所的建筑成本不構(gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分之前，有理由相信會(huì)所的建筑成本包括在商品房對(duì)外銷售價(jià)格之三三會(huì)所權(quán)屬職能的限制情形(一)在主管行政部門尚未對(duì)涉案小區(qū)會(huì)所是否為小區(qū)公共場(chǎng)所或物業(yè)服務(wù)用房性質(zhì)進(jìn)行確定的情況下，不能依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》確認(rèn)涉案會(huì)所的房屋性質(zhì)天津市河?xùn)|區(qū)懿德園業(yè)主委員會(huì)、天津市華日置業(yè)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2018)津民申2774號(hào)涉訴會(huì)所并未在涉訴懿德園小區(qū)房屋初始登記中登記為《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》系涉訴工程經(jīng)過(guò)規(guī)劃并驗(yàn)收的證明，即使規(guī)劃用地性質(zhì)為公共服務(wù)設(shè)施用地，在主管行政部門尚未對(duì)涉案小區(qū)會(huì)所是否為小區(qū)公共場(chǎng)所或物業(yè)服務(wù)用房性質(zhì)進(jìn)行確定的情況下，不能依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》確認(rèn)涉案會(huì)所的房屋性質(zhì)。(二)小區(qū)會(huì)所非經(jīng)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主一致同意，開(kāi)發(fā)商不得擅自改變會(huì)所原有的使用用途徐州市泉山區(qū)上院業(yè)主委員會(huì)與徐州盛裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，案號(hào)(2017)蘇03民終5805小區(qū)會(huì)所一般為以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，在開(kāi)發(fā)公司對(duì)于其使用用途作出明確承諾的情況下，非經(jīng)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主一致同意，開(kāi)發(fā)商不得擅自改變會(huì)所原有的使用用途。(三)房地產(chǎn)企業(yè)出租、出售會(huì)所的，承租人和受讓人應(yīng)當(dāng)按照租售合同的約定經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變上海市普陀區(qū)大上海城市花園業(yè)主委員會(huì)與上海鴻海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛審判監(jiān)督民事案，案號(hào)(2019)滬民申42號(hào)。商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所是指按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的用于向業(yè)主或者業(yè)主為主的人群提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所。會(huì)所所有權(quán)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保留的，房地產(chǎn)企業(yè)出租、出售會(huì)所的，應(yīng)當(dāng)將已向業(yè)主承諾的具體用途、經(jīng)營(yíng)服