投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量分析

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風(fēng)險行業(yè)，但是實踐中有些投資者對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識不足，認(rèn)為房地產(chǎn)只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產(chǎn)帶來了巨大的潛在風(fēng)險隱患。因此，在規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計處理的基礎(chǔ)上，投資者迫切需要相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險知識，以建立健全有效的內(nèi)部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；度量

投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用目的持有的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的主體是企業(yè)，規(guī)范的對象包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的形成機理

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理進行研究。在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資項目的財務(wù)狀況各不相同，投資項目的財務(wù)風(fēng)險也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財務(wù)風(fēng)險類別。當(dāng)用現(xiàn)金流量來評價特定投資項目的可行性時，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定性就表現(xiàn)為不同的財務(wù)風(fēng)險類別。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式是經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，籌資風(fēng)險是到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)營風(fēng)險與籌資風(fēng)險的統(tǒng)一，其形成過程如圖1所示：

由圖1可以清楚地看到，經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險是基于不同視角對財務(wù)風(fēng)險的具體描述，是財務(wù)風(fēng)險這一問題在不同階段的兩個表現(xiàn)。經(jīng)營風(fēng)險是從現(xiàn)金流入的角度反映無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營密切相關(guān)，因此運行費用作為負(fù)的現(xiàn)金流入考慮?；I資風(fēng)險是從現(xiàn)金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性。經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根本原因，是財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵主導(dǎo)；籌資風(fēng)險集中體現(xiàn)了經(jīng)營風(fēng)險的后果，是財務(wù)風(fēng)險的集中爆發(fā)。

二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系

對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟趨勢，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。

首先，建立風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來說，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本——效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機構(gòu)發(fā)布的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據(jù)收集的風(fēng)險初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項目情況，建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具，定性和定量相結(jié)合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供條件。風(fēng)險識別，既要正確判斷一項財務(wù)活動中存在什么風(fēng)險，又要找出引起這些風(fēng)險的原因。

最后，根據(jù)風(fēng)險度量框架的指示，針對租金收入、營業(yè)費用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自擔(dān)的控制措施。

三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量

財務(wù)風(fēng)險度量，是通過計算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對識別出的財務(wù)風(fēng)險從量上進行估計，建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險決策提供科學(xué)依據(jù)。投資性房地產(chǎn)對客觀經(jīng)濟環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟指標(biāo)從宏觀上對其財務(wù)風(fēng)險進行把握，同時，財務(wù)風(fēng)險的度量最終應(yīng)落腳于財務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運用。為此，筆者將從經(jīng)濟指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)兩方面來構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。

經(jīng)濟指標(biāo)

描述房地產(chǎn)市場狀況的經(jīng)濟指標(biāo)有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，原因

首先，“空置”是財務(wù)風(fēng)險的直接體現(xiàn)?？罩帽旧砭鸵馕吨顿Y性房地產(chǎn)經(jīng)營不善，是財務(wù)風(fēng)險的首要導(dǎo)火索。

其次，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產(chǎn)市場狀態(tài)的指示器。

再次，空置率是一綜合的指標(biāo)，其高低會影響價格/租金的變化，對價格/租金產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。

最后，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”。

財務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金，既是資本又是報酬。財務(wù)風(fēng)險管理的出發(fā)點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。

1.投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析

從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法?，F(xiàn)金流量包括流出量和流入量。投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量主要是初始投資；投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

首先，初始投資=購買價格

-債權(quán)人投入+其他購置成本。

其次，稅后現(xiàn)金凈流量。稅后現(xiàn)金凈流量是物業(yè)持有者在投資持有期間每年的現(xiàn)金流入量在抵減經(jīng)營付現(xiàn)成本、債務(wù)支付和所得稅后的余額。

最后，稅后處置收入=銷售價格-銷售費用-未償還債務(wù)余額-應(yīng)納稅額。NPV決策與期權(quán)

凈現(xiàn)值NPV是用來評價長期投資項目可行性的傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)。NPV決策的基本思路是：

將投資方案的現(xiàn)金流出量和項目完成后每年的現(xiàn)金流入量進行對比，確定現(xiàn)金凈流量，據(jù)此評價方案的可行性，或可對多個方案進行比較，為最終的投資決策提供依據(jù)。若只有一個備選方案，NPV為正時，可對其進行投資，反之則放棄該項目；若有多個備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現(xiàn)值法對投資項目的財務(wù)風(fēng)險做出預(yù)測。當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時，償還本息后項目仍有剩余的收益，風(fēng)險較??；當(dāng)凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)時，項目的收益不足以償還本息，風(fēng)險較大。財務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)

財務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)的實施步驟為：設(shè)計監(jiān)測指標(biāo)——測算監(jiān)測指標(biāo)的預(yù)警臨界值——設(shè)置警限和警度——測度監(jiān)測指標(biāo)的實際值——比較實際值與臨界值，根據(jù)預(yù)設(shè)的警限，預(yù)報警度。

設(shè)計監(jiān)測指標(biāo)

投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險包括經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。相應(yīng)地，預(yù)警指標(biāo)也分為經(jīng)營預(yù)警指標(biāo)和籌資預(yù)警指標(biāo)。具體指標(biāo)設(shè)計如表1所示。

表1中的某些指標(biāo)解釋

營業(yè)凈收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失+其他收入-營業(yè)費用

實際租金收入=潛在的租金收入-空置和欠租損失

房地產(chǎn)年均價值=/2。根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這樣，當(dāng)投資者采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，房地產(chǎn)價值有可能會產(chǎn)生波動，所以，要使用平均值。

平均凈資產(chǎn)=/2

設(shè)計預(yù)警臨界值

預(yù)警臨界值是通過對財務(wù)數(shù)據(jù)的剝離和計算而得到的判斷有無警情出現(xiàn)的財務(wù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決定了其預(yù)警臨界值的設(shè)計是財務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)的一大難點。筆者通過先設(shè)計各子項、母項指標(biāo)的預(yù)警臨界值，再分別代入各監(jiān)測指標(biāo)的計算公式，從而求出各監(jiān)測指標(biāo)的預(yù)警臨界值。各監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)中的子項、母項預(yù)警臨界值的計算公式

營業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額

實際租金收入的預(yù)警臨界值=×房地產(chǎn)年均價值的預(yù)警臨界值

房地產(chǎn)年均價值的預(yù)警臨界值=負(fù)債的預(yù)警臨界值+平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值

應(yīng)收賬款的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的應(yīng)收賬款平均值

平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的凈資產(chǎn)的平均值

債務(wù)總額的預(yù)警臨界值=營業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值/同期銀行貸款年利率

設(shè)置警限和警度

以預(yù)警臨界值為基準(zhǔn)設(shè)置警限，警度是指警情的程度。直接用監(jiān)測指標(biāo)的實際值與預(yù)警臨界值作比較，結(jié)果是絕對數(shù)，不便于設(shè)置警限，而應(yīng)該選擇使用指數(shù)來設(shè)置警限。

各監(jiān)測指標(biāo)的預(yù)警指數(shù)=

/本期監(jiān)測指標(biāo)預(yù)警臨界值

一般來說，計算結(jié)果若為正數(shù)，則表示安全系數(shù)，投資項目的該項監(jiān)測指標(biāo)所反映的內(nèi)容無警；計算結(jié)果若為負(fù)數(shù)