2022年建筑師：城市用地與空間布局1城市用地適用性評價方法

城市用地評價主要包括自然條件、建立條件及用地的經(jīng)濟性評價三個方面。其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交錯在一起。進展城市用地評價必需用綜合的思想和方法。

1.1自然條件評價

自然環(huán)境條件與城市的形成和進展親密相關(guān)。它不僅為城市供應了必需的用地條件，同時也對城市布局、構(gòu)造、形式、功能的充分發(fā)揮有著很大的影響。城市建立用地的自然條件評價主要包括工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等方面的內(nèi)容。

（1）工程地質(zhì)。

一是土質(zhì)與地基承載力。由于地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的差異，以及受地下水的影響，地基承載力相差懸殊，故需全面了解建立用地范圍內(nèi)各種地基的承載力量。特殊要留意有些地基土在肯定條件下經(jīng)常因轉(zhuǎn)變其物理性質(zhì)和外形而消失問題，如濕陷性黃土受濕后構(gòu)造下陷，易導致建筑的損壞；膨脹土受水膨脹、失水收縮都會帶來危害；沼澤地處于水飽和狀態(tài)，地基承載力較低。

二是地形。包括山地、丘陵和平原三類。平原和低丘地帶較好，山地問題較多。

三是沖溝。為自然形成的排洪溝，形成切割用地，增加工程量，造成水土流失。

四是滑坡與倒塌?；率侵冈谛逼律洗罅客潦仄禄?；倒塌是指山坡巖層和土層的層面雨后相對滑動，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。

五是巖溶。即喀斯特現(xiàn)象，多數(shù)為石灰?guī)r，在地下水的溶解和侵蝕下，巖石內(nèi)部形成空洞。

六是地震。地震的突然爆發(fā)不僅造成地表建筑物的破壞和倒塌，而且還會引起地裂縫、噴水、冒砂等現(xiàn)象。

（2）水文與水文地質(zhì)。需獲得江河流量、水質(zhì)、流速、洪水位、地下水儲量和可開采量、地下水質(zhì)、地下水位等資料。

（3）日照。包括全年太陽照耀的天數(shù)，以及鄰近建筑物是否對用地造成陽光遮擋等。

（4）風象。由風向與風速表示。風向一般用風向頻率（某一時期內(nèi)觀測、累計某一風向發(fā)生的次數(shù)/同一時期內(nèi)觀測、累計風向的總次數(shù)）表示；風速一般用平均風速（按每個風向的風速累計平均值）表示。

（5）氣溫。日溫差較大的地區(qū)（尤其在冬天），夜間城市地面散熱、冷卻快，大氣層中下冷上熱，在城市上空會消失“逆溫層”現(xiàn)象，污濁空氣和有害廢氣難以集中，將加劇大氣污染。此外，要防止因建筑密集而可能消失的“熱島效應”。

（6）降水與濕度。降水量和降水強度對城市排水設(shè)施影響很大。而濕度則對城市某些工業(yè)生產(chǎn)工藝和生活居住環(huán)境產(chǎn)生肯定影響。

由于不同的地理位置和地域差異的存在，自然環(huán)境要素對城市規(guī)劃和建立的影響有所不同。例如，有些狀況下氣候條件影響比擬突出，而有些條件下則可能地質(zhì)條件比擬重要。且一項環(huán)境要素往往對城市規(guī)劃和建立有著有正負兩方面的影響（如地下水位高，雖有利于開采地下水源，但不利于施工）。因此，應著重分析主導因素，討論其作用規(guī)律及影響程度。

城市用地的適用性評價一般分為三類（有時也可分為四類、五類）。

（1）一類用地。即適于建立的用地，地形坡度在10%以下；土質(zhì)的地基承載力大于15噸/平方米；地下水位低于建筑物根底，一般埋深1.5～2米；未被洪水沉沒過；無沼澤；無沖溝、滑坡、倒塌、巖溶等。

（2）二類用地。即根本可以建立的用地，介于一類與三類用地之間（地基承載力為10～15噸/平方米，地形坡度為10%～20%，地下水位埋深為1～1.5米）。

（3）三類用地。即不適于建立的用地，地基承載力小于10噸/平方米，泥炭層或流沙層大于2米；地形坡度大于20%；洪水沉沒常常超過1～1.5米；有沖溝、滑坡；占豐產(chǎn)田；地下水位埋深小于1米。

1.2城市用地的建立條件評價

（1）布局構(gòu)造。包括城市各功能局部的組合與構(gòu)成是否合理，對城市生態(tài)環(huán)境是否有影響；城市用地布局構(gòu)造能否適應今后進展的要求；現(xiàn)有環(huán)境污染源對用地布局構(gòu)造會有什么影響；城市內(nèi)外交通布局構(gòu)造是否協(xié)調(diào)；城市用地構(gòu)造和各項用地指標比例是否表達城市性質(zhì)的要求等。

（2）市政和公共效勞設(shè)施。包括道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等管網(wǎng)、廠站及公共綠地的分布和容量是否合理，對城市環(huán)境有無影響，是否有利于城市防災；商業(yè)效勞、文化訓練、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施分布、配套是否合理，質(zhì)量是否合格等。

（3）社會經(jīng)濟構(gòu)成。包括人口構(gòu)造及分布、各項城市設(shè)施的分布及容量，應與居民需求之間相互適應；經(jīng)濟進展水平、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和相應的就業(yè)構(gòu)造，都將影響城市用地的功能組織和各種用地的數(shù)量構(gòu)造。此外，在選擇城市用地時還要考慮有較好的工程預備條件（如平坦土地、防洪、改進土壤、降低地下水位、制止侵蝕、防止滑坡和沖溝的形成等）和外部環(huán)境條件（如與四周城鎮(zhèn)的經(jīng)濟聯(lián)系、資源的開發(fā)利用、交通運輸條件、供電和供水條件等）。

1.3城市用地的經(jīng)濟評價

城市用地經(jīng)濟評價的根底是對城市土地根本特征的分析。城市土地除具有土地資源的共性以外，還有其特別性。一是承載性。城市土地是接納城市生產(chǎn)、生活各項活動和各類建筑物、構(gòu)筑物的載體，為城市各項建立和經(jīng)濟社會活動供應場所。這是城市土地最根本的自然屬性。二是區(qū)位。除包括以座標表示的幾何位置外，更重要的是其經(jīng)濟地理位置，即與四周經(jīng)濟環(huán)境的相互關(guān)系，包括有形的區(qū)位（如就業(yè)中心、交通線路、根底設(shè)施條件等）和無形的因素（如經(jīng)濟進展水平、社會文化環(huán)境等）。

從影響范圍看，城市土地區(qū)位可分為以下三個層次：宏觀區(qū)位——城市在較大地域范圍內(nèi)的位置，如沿海城市、鐵路穿插樞紐城市等，往往對區(qū)域城市間的級差地租和地價水平有打算作用；中觀區(qū)位——指城市內(nèi)部不同地段的相對位置及其相互關(guān)系，是影響土地和基準地價的主要因素；微觀區(qū)位——指某塊詳細使用的土地在城市中的位置及其周邊條件，不同的微觀區(qū)位其地租和地價相差懸殊。

（1）地租與地價。地租是土地供應者憑借土地全部權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時所索取的利潤；地價是土地供應者向土地需求者讓渡全部權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。在我國，城市土地屬國家全部，因而，地價一般指土地肯定年限內(nèi)使用權(quán)的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入。

（2）級差地租。級差地租是指不同土地或同一塊土地上，由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差異地租。級差地租有兩種形式：級差地租I，是等量資本和等量勞動投在不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)；級差地租II，是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。例如，在某一塊土地上先建起了一座倉庫，賠了錢。后來，該地區(qū)富強起來，土地全部者拆掉倉庫改建一個超級市場，賺了錢。這時，土地的地租就會大幅度上升。

（3）區(qū)位理論的應用。主要表現(xiàn)在評價方法和評價層次上。如依據(jù)區(qū)位條件對土地的作用方式，采納土地分等定級測算級差收益的方法，進展城市土地評價；從分析對各類經(jīng)濟活動產(chǎn)生影響的區(qū)位因素入手，取得土地評價的因素/因子體系，分為三個層次，即根本因素層、派生因素層和因子層。比方，根本因素土地區(qū)位可派生出繁華度、交通通達度等派生因素，而繁華度又可分出商業(yè)效勞中心等級和集貿(mào)市場等因子，交通通達度又可分出道路功能與寬度、道路網(wǎng)密度和公交便捷度等因子。

2城市用地的構(gòu)成和空間布局

2.1城市用地的構(gòu)成

根據(jù)國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建立用地標準》（GBJ137-90），城市用地共分10大類、46中類和73小類。10大類城市用地及表示如下。

（1）居住用地（R）按市政設(shè)施配套程度、布局完整程度、環(huán)境質(zhì)量、住宅狀況分成4個中類（R1～R4），每個中類下又分成住宅、公共、道路、綠化4小類。

（2）公共設(shè)施用地（C）分成8個中類（居住區(qū)級和居住區(qū)級以上的公共設(shè)施用地分為行政辦公、商業(yè)金融、文化消遣、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、訓練科研、文物古跡和其他），此外，另設(shè)綜合用地1個中類。

（3）工業(yè)用地（M）根據(jù)對居住和公共設(shè)施等環(huán)境影響程度，分為3個中類。

（4）倉儲用地（W）分成一般、危急品、堆場3個中類。

（5）對外交通用地（T）分鐵路、大路、管道運輸、港口、機場5個中類。

（6）道路廣場用地（S）是指市級、區(qū)級、居住區(qū)級道路廣場用地，下分道路、廣場、社會停車場庫3個中類。

（7）市政公用設(shè)施用地（U）指居住區(qū)級以上、不包括小區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，下分供給設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與修理設(shè)施、殯葬設(shè)施和其他市政公用設(shè)施7個中類。

（8）綠地（G）指居住區(qū)級以上不包括小區(qū)級的綠地，下分公共綠地和生產(chǎn)防護綠地2個中類。

（9）特別用地（D）分為軍事、外事、保安3個中類。

（10）水域和其他用地（E）下分水域、耕地、園地、林地和村鎮(zhèn)建立用地5個中類。

2.2城市用地功能組織和布局的主要原則

（1）點面結(jié)合，城鄉(xiāng)統(tǒng)一安排。必需把城市作為一個點，而其所在的地區(qū)或更大的范圍作為一個面，點面結(jié)合，分析討論城市在地區(qū)國民經(jīng)濟進展中的地位和作用。這樣，城市與農(nóng)村、工業(yè)與農(nóng)業(yè)、市區(qū)與郊區(qū)才能統(tǒng)一考慮，全面安排。

（2）功能明確，重點安排城市工業(yè)用地。要合理布置好對城市進展及其方向有重要制約作用的工業(yè)用地。并考慮其與居住生活、交通運輸、公共綠地等用地的關(guān)系。要防止消失“一廠一電”、“一廠一路”等現(xiàn)象。要處理好工業(yè)區(qū)與市中心區(qū)、居住區(qū)、水陸交通設(shè)施等的關(guān)系。

（3）兼顧舊區(qū)改造與新區(qū)的進展需要。新區(qū)與舊區(qū)要融為一體，協(xié)調(diào)進展，相輔相成，使新區(qū)為轉(zhuǎn)移舊區(qū)某些不適合功能供應可能，為調(diào)整、充實和完善舊區(qū)功能和構(gòu)造制造條件。處理好開發(fā)區(qū)與中心城市的關(guān)系，使之有利于城市布局構(gòu)造。

（4）規(guī)劃構(gòu)造清楚，內(nèi)外交通便捷。要合理劃分功能分區(qū)，使功能明確，面積適當，避開將不同功能用地混淆在一起，造成相互干擾，但也要避開劃分得過于分散零亂。舊區(qū)的各項功能往往混雜在一起，要依據(jù)實際狀況，在符合消防、衛(wèi)生等狀況下可設(shè)置綜合區(qū)，不片面追求單純的功能分區(qū)。要構(gòu)成多層次、多功能道路網(wǎng)，與對外交通有便利的連接。

（5）各階段協(xié)作協(xié)調(diào)，留有進展余地。城市需要不斷進展、改造、更新、完善和提高。討論城市用地功能組織，保證城市在開頭階段有一個良好開端，在建立進展各個階段都能相互連接，協(xié)作協(xié)調(diào)。特殊要合理確定首期建立方案，加強預見性，在布局中留有進展余地（有足夠的“彈性”主要表現(xiàn)為：在定向、定性上具有可補充性；在定量上具有可伸縮性；在空間定位上具有可變移性）。

2.3城市用地布局的空間構(gòu)造形態(tài)

城市用地布局有多種空間構(gòu)造形態(tài)，最根本的形態(tài)可分為集中式和分散式兩種。集中式又可分為單中心塊聚式和多中心組團式；分散式又可分為帶狀、星狀、放射狀和環(huán)狀等。實行何種布局形態(tài)，需依據(jù)各地區(qū)的地理條件、生產(chǎn)力進展水平以及各類城鎮(zhèn)的性質(zhì)與規(guī)模等進展詳細的論證。

實行單中心塊聚式布局的城市，假如城市進展到較大規(guī)模，仍舊實行這種布局形態(tài)，不斷向外“攤大餅”，不斷蠶食近郊菜地，勢必要消失人口過密、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列嚴峻的“大城市病”。多中心組團式布局由相距不遠、相互分隔的幾片用地組成，每片用地內(nèi)生產(chǎn)生活配套，相對獨立（如武漢三鎮(zhèn)）。另一種組團式布局方式是分散集團式布局，在市中心區(qū)外圍進展相對獨立的工作、居住配套的集團，集團之間、集團與中心市區(qū)之間保存菜地、綠化隔離帶，使楔形綠地得以向中心延長。集團規(guī)模不能太小，效勞設(shè)施要完善配置，與中心區(qū)有便捷交通（如北京）。帶狀布局受自然條件限制，城市沿河谷、大路等交通走廊進展，縱向交通組織較困難，有過境交通穿越城市。可利用山坡地或大路兩側(cè)土地橫向進展，把縱向用地分為若干段，分段安排效勞設(shè)施（如蘭州）。星狀（或掌狀）布局，為集中式布局與帶狀布局的結(jié)合，把土地使用與交通進展結(jié)合起來，