Xx地產(chǎn)項目前期策劃一、

項目簡介火車站項目占地9.32畝，約6000多平方，臨近火車站和上海華聯(lián)超市，其中南北寬為60多米，東西長為80多米，附近主要是居民區(qū)、醫(yī)院和學校，周邊的商鋪主要是經(jīng)營電子游戲機、電玩、大排擋、百貨等，作為火車站站前的黃金地段，周邊輻射的居民大概在每天20萬人左右（包括火車站的流動人口），如果能夠?qū)⒋隧椖块_發(fā)為一專業(yè)的市場，有效地吸引來往客流與人群的眼球，將會產(chǎn)生巨大的影響力與經(jīng)濟效果。二、項目開發(fā)思路對于火車站項目的開發(fā)，根據(jù)開發(fā)商的思路，將其定位為以電子、電玩為核心的專業(yè)市場是可行的，只要是按專業(yè)和規(guī)模市場建設的思路，即使以電子、電玩專業(yè)市場的定位在操作過程中出現(xiàn)障礙，沒有形成規(guī)模，也可以圍繞目標群體的吃穿來開發(fā)，如專賣店、便當?shù)辍⑵放频甑鹊?，可以動態(tài)地靈活調(diào)整，店鋪的銷售基本沒有任何風險。如果用SWOT對此進行分析，我們會發(fā)現(xiàn)該地段的優(yōu)勢與劣勢、存在的機會與威脅：1、S（優(yōu)勢）。區(qū)位優(yōu)勢明顯，地理位置交通方便，離火車站近，大概有10路左右的公交車從此經(jīng)過，周邊居住的人群數(shù)量大，每天的流動人口多。2、W（劣勢）。項目盤子小了點，在開發(fā)過程中可能有人防方面的要求。3、O（機會）。開發(fā)為專業(yè)的市場，能夠得到政策的優(yōu)惠，同時，隨著xx市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，高校的擴招和大學城的進一步擴大，如果形成特色的專業(yè)市場，具有巨大的商機。4、T（威脅）。對于專業(yè)市場的選擇，可能會有政策項目限制，可能會面臨來自新城區(qū)以后發(fā)展的競爭。另一方面，根據(jù)我們的調(diào)查與分析，將此處定位為其他專業(yè)市場，可行性都不大，如在光彩大市場已形成了許多專業(yè)的市場，同時，根據(jù)開發(fā)商經(jīng)營服裝與鞋的經(jīng)驗可知，也不適合開發(fā)為服裝和鞋類市場。既要快速變現(xiàn)，又要形成專業(yè)市場的概念，我們認為應該走差異化路線，結合區(qū)位優(yōu)勢和固有的資源，一方面是xx地區(qū)近10萬大中專學生為這個專業(yè)的市場發(fā)展帶來了商機，另一方面巨大和快速的人流，適合這個項目的市場應該為專業(yè)的電子市場和電玩市場，將其定位為皖北地區(qū)的電子與電玩類產(chǎn)品集散地。三、項目方案的設想本項目地塊形狀成長方形，南北寬為60多米，東西長為80多米，根據(jù)基地的形狀，利于規(guī)劃與設計。為了快速回收資金和有效形成規(guī)模，我們認為可以將這個專業(yè)市場開發(fā)為三排的“街中街”形式，地上兩層為批發(fā)與零售市場，經(jīng)過我們的簡單策劃，這樣用于商業(yè)的營業(yè)面積有近6300多平方，根據(jù)2.5的容積率換算，還能夠開發(fā)的建住房有9000多平方。（具體情況見附頁的圖紙）當然，如果是商住結合，開發(fā)為多層或小高層的話，應該要考慮到樓上居住市民的需求，考慮到居住房價格的定位和快速的銷售，因為據(jù)我們調(diào)查，居民在購買房子的過程中，主要考慮的因素有價格和物業(yè)管理，物業(yè)主要體現(xiàn)為安全性、環(huán)境較好、生活便利。結合項目自身的優(yōu)勢，如果將此項目定位為小而精，同樣能夠快速啟動市場。如果就我們策劃的方案與目前項目已形成的方案（18層的居?。┻M行比較分析的話，我們認為其實是形象與收益之間的辨證關系：首先，高層并不一定會產(chǎn)生高的收益，我們的方案經(jīng)過初步分析與預算，毛利潤在35%左右。其次，高層是形象，是政府所期待的。但企業(yè)需要的更多是利潤，是快速的項目運作，有效回收投資。再次，從風險的角度分析，我們認為我們策劃的方案風險最小，能夠有效規(guī)避，建高層對資金、對銷售都會產(chǎn)生一系列的風險。四、定位為專業(yè)的電子市場和電玩市場的可行性分析棄目前說，旁xx疏市有賠城市潔人森口外8膠0酒萬左殘右，合隨著年皖北拉的進椅一步竊發(fā)展創(chuàng)和定繪位為區(qū)皖北穿中心趁城市劑的配丙套功握能進愈一步廟加強沃，各狂類?？葮I(yè)的檔市場周在燭xx檢將會陜快速黑興起布，將翻這個盛項目沾定位壽為專紡業(yè)的磁電子辛市場厲和電單玩市稍場，惜是鑒辛于未哨來的粗發(fā)展故和歷槐史與讀習慣貍所造隙成的另。因健為一座直以祝來，撫在族xx用火車飛站就誓形成盒了電零子游磨戲機滾銷售錢與批肺發(fā)的悶零散艦市場屈，據(jù)菠調(diào)查名，在透火車咬站附營近有沸近幫2賄0扎多家知，分鬼散在竿其他皮區(qū)位跡的還娛有披1沸0柿多家狀，但拉缺乏道整合濫，沒骨有真洽正形替成專搭業(yè)市筑場，足雖然昆對于妨電子懂游戲時機和蕉電玩邀類產(chǎn)羊品的妨銷售多與經(jīng)貸營，叮一直聚游走睛在政化策的癥邊緣惡，但險我們桑定位看的是排電子劫與電每玩的境有效味結合類，是都形成鄭規(guī)模路的專咽業(yè)市裂場，糖特別斯是形垃成專驅(qū)業(yè)的烘、具窄有一增定規(guī)憶模的旬，擁唉有批她發(fā)、滔零售桃、維勢修等答一體賭的集濾散類村市場惹。娘目前流，就該電玩匹類產(chǎn)失品的防專業(yè)污市場攝來看劃，中膨國最各大的臥游刮戲氣(斥電乘玩寶)斧配件齒批發(fā)衣市場防在廣收州南驢太電役玩批熔發(fā)市彩場（戀廣州炎文化星公園項、西馳堤二嘆馬路奮），冷在安哄徽，吃還沒慌有形伙成真蘆正的隱電玩后類產(chǎn)價品專鎖業(yè)市提場，胃但合順肥東遣門商緒業(yè)步否行窩街鑒—遭—鹿新園港路、沿解放吸路交帽匯兵處設,抹有商蝶場樓虎下有義具有撒專業(yè)淡和一浙定規(guī)惰模的郵電玩蛙中心茂。其茫實，汽雖然尿政策四有限廣制，鉗但能歐夠帶圣動經(jīng)閣濟的再發(fā)展僅，還原是可敢以得卸到有膚關部飄門的族默許闖。同前時，角為了蟻有效快整合薦整個炸項目粥，我劉們將堤電子網(wǎng)類市辭場融于入其翁中，弊有效腎化解蹲了存若在的秀風險督，具顯有可己操作旗性的肅。嘩棵就專械業(yè)的吩電子府市場重來看氧，妄在鎖2接0眉世抄紀蕩8鉆0添年代廈初期晶，中嚇國電啊子專野業(yè)市盾場從佛北京批的中閑關村欺和深控圳華霸強北輕開始顫，中單關村芒從出“贏一條居街速”給發(fā)展西到今蛇天匯時聚了鐘海龍島、硅釀谷、葵太平鋼洋、怎百腦飲匯、水鼎好喊等十奏余家伙大型洗電子誠商城燭，其麻中任罷何一古家的態(tài)容量然都相墨當于疾當年激中關稠村電主子市哥場一各條街幣的容矩量，拜目前沫中關劉村成槽為一取個有絞五千針余家持商戶必，經(jīng)林營面綁積超議過庸2攔0澡萬平些方米印的糠“局經(jīng)濟丟區(qū)螞”境；深鐮圳華粘強北號的賽氣格電鋪子市粒場也銀從原不來對20分0眠0凡平米巖發(fā)展蔥到逼50何00閣0悠平米賠，匯拒聚亮40幻0叫0縫余家嚷商戶拴，華船強電監(jiān)子世芝界從匙三千抗多平剖方米皇發(fā)展肆到米四萬膛三千扶平方填米辛，擁尺有三酒千五般百多郊家商畜戶，衛(wèi)整個毫深圳博目前懸共鞋有扭1營3施個專晶業(yè)電糕子市斑場，慶總經(jīng)懸營面窮積腿2嘆0跌余萬販平米消，共饒有菌50債00淹0壓余名峽從業(yè)章人員哈。此抓外，堅還有曉南京尋珠江棄路、堅沈陽雅電腦她城等愈后起剃之秀帝，上僵海、辜西安折、廣截州、體鄭州園、青避島等諒省市虛紛紛萍建立本了自施己的涌大型強電子嫁市場病，據(jù)奏不完抓全統(tǒng)射計，尿現(xiàn)在芹全國誓共有大大中撇型電紹子市憶場劫6滲0隔余個油，經(jīng)藏營面箭積鉛10枯0壇萬平繞米以肉上共，溫6釣0細余萬銅從業(yè)燒人員鐘。朽尺就安賞徽來紹說，陵目前盈能夠匪形成斜氛圍斷的也介就中獎國科請大旁伴邊的過高科與技廣失場，覆在記xx辛，目砌前主還要集宇中在翼安德痰大廈傲和裕兇華大妖廈，區(qū)但都赤由于巴規(guī)模感和交創(chuàng)通受斤限制鴿，沒困有真呈正形集成氣錢候，乎而電麻腦、謙電子俱類產(chǎn)嘴品、巴動漫災等行尼業(yè)的味發(fā)展洽在不編斷前衡進，慰這需擾要專泉業(yè)的膛市場非來推松動，即就在乘電子仆類市塔場的快發(fā)展?jié)蓙砜吹V，如笨果該匯項目毯結合揉電子倘市場讀來定攜位，巧最終箱導致頂雙方森的特參殊優(yōu)栗勢在叛不斷完融合很，這蒜些優(yōu)等勢組斃合起城來就繞形成攪了新額的優(yōu)辯勢，焦而這廁一優(yōu)境勢帶匆來的矮將不栽僅僅寶是獎“卵雙進贏儉”到而景是遵“合多協(xié)贏快”恒的新淹局面妄。紗“嚴一艇贏緒”嘉：電壟子專若業(yè)市嗽場業(yè)艙獲得付地利側(cè)態(tài)據(jù)相憑關資凍料顯貢示，升在美算國、捐日本白、歐霸洲等售發(fā)達姥國家鐘，沒喇有一勞個出礦現(xiàn)像乏中國避這樣卻擁有寒大規(guī)拔模電怠子專鄉(xiāng)業(yè)市伴場的叔業(yè)態(tài)吧，著滋名的嘆日本絲秋葉村源與掉中關夾村、澆華強涌北比密起來趨也相宴去甚弟遠。背而國唉外渠頃道業(yè)換界進肝入中謝國市牌場后柄，確習又無詳一不禽是大隊規(guī)模骨、大醫(yī)面積迎。原蠢因何甚在呢朽？這加就是水協(xié)作絕經(jīng)濟掀帶來旅的影條響。帆中國呢電子褲專業(yè)津市場久在今逃后五折到十六年之單內(nèi)，活還有抗很大信的發(fā)慨展空趁間，培電子百專業(yè)層市場境勢態(tài)旗還會雖迎接鳴新的谷發(fā)展殊時期送。在能中國突這樣偽一個燕經(jīng)濟御和社示會發(fā)奧展嚴著重不寧平衡江的國礦家，影中國邀電子矛零售刮渠道題的狀滔態(tài)包并括電坡子市甲場、綿電子槽一條室街、秧電腦鳥超市瘦的賣包場等命將成版為中惜國要I香T抹零售御渠道浴主體彼，中威小城幼市的麗電子豬市場透還處繳于很繭落后舍的程所度，棚更需功要大刻發(fā)展評。學繁商機孤已經(jīng)遭擺在萬我們捧的眼綁前，季對于籌中國塞電子堪專業(yè)碎市場焰業(yè)來日說，阻特別達是已獸經(jīng)具嚴備規(guī)騎模、勝品牌嗚和影剃響力革等比漸較優(yōu)反勢的榴電子挑專業(yè)訂市場懷，其存跨越館式的炸發(fā)展嗎將不扇可避切免。湊而此逼時，撿電子府專業(yè)加市場督業(yè)與悠商業(yè)鑰地產(chǎn)健業(yè)的房協(xié)作銹與聯(lián)戶合將升會為餡中國家電子視專業(yè)現(xiàn)市場爬業(yè)解爭決硬舟件條按件等您一系擾列問種題，卷為電賞子專駕業(yè)市付場侄業(yè)類“闖第二娛春像”石的到貝來帶喊來任“語地至利推”襯之優(yōu)膨，在爺這個踩潮流恒中，揀如果勵我們炭的項征目與盆此相兵對接圈，項脾目的娃開發(fā)討將會趁迅速株收回盜投資賽，實釘現(xiàn)資姨金的達快速殃流動悲。顧“能二佳贏灶”株：商編業(yè)地廳產(chǎn)的泉帶動搞緞從深墻圳市怕目前抽最著禍名的堵商貿(mào)條圈雜—誤—嫩華強技北可膀知，睬現(xiàn)在妨是寸抓土寸趕金。遣而躍在報2泡0傘世姥紀竄9成0涉年代直初，屠它的說名稱戴還叫焰上步兩工業(yè)右區(qū)，疑處于唯深圳驗中心撞的邊輪緣地鹽位。霉而它衰核心秘商圈光地位座的形尖成正鵝是由鵝于電轎子專傳業(yè)市飾場的嗓興起春與推梨動。容隨著定賽格蠶電子前市場勤、華綿強電腥子世蛇界等責大型像電子責專業(yè)關市場叫的建開立與蓋快速鴉發(fā)展厘，上犧萬家革各類奉電子錄廠商催的進猾駐，商人流申、物爽流、滔資金竊流開化始在厲華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