2020-2021全國住宅市場研究報告01宏觀環(huán)

境0%3%6%9%12%15%0150,000300,000450,000600,000750,000900,0001,050,000宏觀環(huán)境第三季度國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)恢復，年內(nèi)累計增速由負轉(zhuǎn)正全國歷年經(jīng)濟總量走勢變化GDP總量為722,786億元，同比增速為0.7%GDP:累計總量（億元） GDP:同比增幅2020年前三季度，國內(nèi)經(jīng)濟同比增速由上半年-1.6%轉(zhuǎn)正至0.7%，一、二、三產(chǎn)業(yè)累計增速分別達到2.3%、0.9%及0.4%均實現(xiàn)正增長，整體生產(chǎn)生活秩序逐步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟運行穩(wěn)步恢復。投資成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力，前三季度的固定資產(chǎn)投資同比增速亦由負轉(zhuǎn)正，消費及出口增速雖降幅有所收窄但仍處于下降區(qū)間。隨著消費市場的逐步復蘇，對外貿(mào)易保持增長，三大需求對經(jīng)濟的拉動作用較前兩個季度均有明顯改善。而從行業(yè)來看，前三季度金融業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增長較快，增加值增速分別為7.0%和15.9%，合計拉動GDP增長1.3個百分點。整體而言，國內(nèi)經(jīng)濟正持續(xù)恢復并逐步向好，國內(nèi)疫情得到有效控制也令中國經(jīng)濟增長的信心增強，國際貨幣基金組織預測中國今年經(jīng)濟增長將達1.9%。社會消費品零售總額同比增速變化宏觀環(huán)境疫后消費逐漸恢復，8月后社消增速實現(xiàn)連續(xù)兩個月的正增長前三季度，社會消費品零售總額同比下降7.2%，降幅較上半年收窄4.2個百分點。第三季度社會消費品零售總額增速已經(jīng)呈現(xiàn)了回升的態(tài)勢，單9月份增長3.3%，實現(xiàn)連續(xù)2個月的正增長。目前零售已逐漸走出了疫情帶來的深度沖擊，處于恢復過程中。而線上零售在今年更是表現(xiàn)出了逆勢成長的態(tài)勢，前三季度實物商品網(wǎng)上零售額同比增長15.3%，占社會消費品零售總額的24.3%。由于年初疫情沖擊較大，致三季度消費增速依然徘徊在負值區(qū)間，相較于投資及出口增速回升速度較慢。除受到部分行業(yè)在疫情影響下仍未完全恢復影響外，前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際下降0.3%，收入增長放緩也是阻礙消費恢復的原因之一，但隨著國內(nèi)疫情的影響減弱，在“雙循環(huán)”的新格局下消費將持續(xù)好轉(zhuǎn)。8.00%-20.50%-11.40%-7.20%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%社會消費品零售總額累計同比增速同比增速全國固定資產(chǎn)投資走勢變化降6.5%，降幅較上半年收窄5.2個百分點；20%10%0%-10%5.4%0.8%-3.1%2020年前三季度，全國固定資產(chǎn)投資額同比增速由上半年的-3.1%回升至0.8%，投資增速逐月回升趨勢明顯。前三季度三大領(lǐng)域投資持續(xù)恢復——基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長0.2%；制造業(yè)投資同比下房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長5.6%。醫(yī)療及科技行業(yè)依然是當前投資增長的重點領(lǐng)域：醫(yī)藥制造業(yè)同比增長21.2%；計算機、通信和-20%-30%-24.5%其他電子設(shè)備制造業(yè)同比增長11.7%。宏觀環(huán)境固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)恢復，醫(yī)療、科技行業(yè)發(fā)展勢頭強勁02住宅市

場140,000

35%120,000 30%100,000 25%80,000 20%60,000 15%40,000 10%20,000 5%0 0%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅住宅開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資同比增幅前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上漲5.6%，其中住宅投資同比上漲6.1%，增幅較上半年分別上漲的3.7和3.5個百分點。但與此同時，全國土地購置面積下降2.9%，而土地成交總額卻同比上漲13.8%，對應(yīng)的土地單位面積成交價格較上年同期上漲17.2%，同時土地成交價占房地產(chǎn)投資比例由上半年的6.4%上漲到9.0%，反映出土地價格的顯著上漲對房地產(chǎn)投資增速具有一定的拉升作用。房地產(chǎn)新開工面積降幅持續(xù)收窄至-3.4%，房地產(chǎn)施工面積增速維持在3.1%與上半年處在同一水平。全國住宅市場指標房地產(chǎn)及住宅投資增速持續(xù)回升，土地成交價上漲明顯全國房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資走勢變化房地產(chǎn)開發(fā)投資103,484億元，同比增速5.6%；住宅開發(fā)投資76,562億元，同比增速6.1%-40%-20%0%20%40%60%030,00060,00090,000120,000150,000180,000全國住宅銷售面積（萬㎡）同比漲幅全國住宅銷售面積走勢變化前三季度，全國新房成交量103,614萬平方米，同比下降1%，降幅較上半年收窄6.6個百分點；單三季度新房成交量再創(chuàng)近五年同期之最達到42,494萬平方米，同比增長10.5%。疫情影響下，雖然整體經(jīng)濟仍處在恢復期，但住宅新房的交易已經(jīng)一掃陰霾，拋開一季度停工停市的影響，今年二、三季度市場表現(xiàn)皆優(yōu)于往年。這背后既有需求延后釋放的影響，也有房企優(yōu)惠促銷加速出貨供應(yīng)放量的刺激。第四季度往往是一年中成交最活躍的季節(jié)，過去五年的數(shù)據(jù)顯示第四季度的住宅新房成交面積在全年的占比均在三成以上。而今年房企在“三道紅線”壓力下，加速入市并大力促銷加速回款的動作或更甚，全年成交量也有望超過去年。全國住宅市場指標第三季度住宅新房成交量創(chuàng)近5年同期新高全國住宅銷售面積103,614萬平方米，同比-1.0%-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,000銷售均價（元/㎡）同比漲幅全國住宅銷售均價走勢變化前三季度全國住宅新房成交均價同比上漲7.2%升至9,989元/平方米，較上半年均價上漲2.4%。單三季度新建住宅成交均價歷史首次突破萬元達到10,322元/平方米，但3.7%的季度漲幅較二季度的6.8%有所回落。在房住不炒的宏觀調(diào)控指導下，各地新房價格多維持在合理的區(qū)間波動。但伴隨三、四線城市在上一階段去庫存的成效明顯，后續(xù)供需或有所收縮。未來需求主力仍圍繞在一、二線及周邊熱點城市。這意味著價格較低地區(qū)的成交占比下降，預計全國新房均價價格或?qū)⒊掷m(xù)上行。全國住宅市場指標第三季度全國新房住宅均價首次突破萬元，均價季度漲幅有所回調(diào)全國住宅銷售均價9,989元/平方米，同比增長7.2%5587201003050406070環(huán)比價格上漲 環(huán)比價格持平 環(huán)比價格下降2020年9月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格環(huán)比上漲城市較6月減少6個，價格環(huán)比下降城市增加1個，環(huán)比持平城市增加5個。盡管仍有55個城市新房價格上漲，但自7月后70城中房價上漲的城市數(shù)量已呈現(xiàn)下降的趨勢。待第4季度伴隨整體供應(yīng)放量、資金壓力下房企或給出更多購房優(yōu)惠以加緊回款等因素，部分城市價格上漲的趨勢或?qū)⒂兴徑?。全國住宅市場指標?jīng)歷第二季度市場快速反彈后，三季度價格環(huán)比上漲城市有所減少70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲跌個數(shù)全國住宅市場指標截止9月末，全國住宅待售面積22,416萬平方米，較6月末共減少了1,440萬平方米。單季度來看，今年第三季度的庫存去化量與第二季度基本持平，但遠超上年同期的738萬平方米。預計第4季度市場將迎來年內(nèi)一波供應(yīng)高峰，但持續(xù)刺激消耗的購房需求已令市場成交活躍度呈現(xiàn)放緩之勢，年末庫存量仍存上行可能。2008,

10,6602009,

11,4942010,

10,6462011,

16,9032012,

23,6182013,

32,4012014,

40,684二、三季度待售面積去化量基本持平，年末待售面積存上行可能全國住宅待售面積歷年變化單位：萬㎡2015,

45,2482016,

40,2572017,

30,1632018,

25,0912019,

22,4732020Q3,

22,41603典型市

場全 國 2 4 個 重 點 城 市24城市場數(shù)據(jù)分析將采取樣本分組的方式進行，樣本選擇及分組如下：一線城市：北京、上海、廣州、深圳發(fā)達二線城市：天津、重慶、蘇州、武漢、成都、杭州、南京、青島、長沙、寧波普通二線城市：鄭州、沈陽、西安、合肥、福州、長春、南昌、廈門、南寧、呼和浩特其中廣州、天津、杭州、寧波、長沙、沈陽、南昌為不包含保障房商品住宅數(shù)據(jù)，其他城市為包含保障房住宅數(shù)據(jù)典型市場——全國24個重點城市24城整體仍呈供不應(yīng)求狀態(tài)，發(fā)達二線城市仍需加大供應(yīng)量重點城市一手住宅5年累計批準上市面積與銷售面積對比（2016年-2020年3季度）0.840.860.880.900.920.940.960.981.0002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000累計批準上市面積（萬㎡） 累計銷售面積（萬㎡） 供銷比2016年中國房地產(chǎn)市場開啟了新一輪樓市熱潮，從近5年24個重點城市供銷情況來看，累計批準上市面積共計115,217萬平方米，累計銷售面積123,692萬平方米，供銷面積比為0.93。一線或二線城市近5年一手住宅供銷數(shù)據(jù)皆呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，其中發(fā)達二線城市5年累計供銷比最為懸殊，長沙、青島、杭州的5年累計供銷比皆在0.82以下。而一線及普通二線城市則稍顯供不應(yīng)求，其中上海及廣州供銷比分別為0.87及0.88，而北京及深圳供銷比皆大于1。普通二線城市5年累計供銷比最低值是西安的0.87，其他均在0.9以上。一線供銷比：0.97 發(fā)達二線供銷比：0.91 普通二線供銷比：0.960.51.01.52.003006009001,2001,500典型市場——全國24個重點城市24城供銷比微漲至1.04，發(fā)達二線住宅市場成交活躍度更高批準上市面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 供銷比2020年前三季度，全國24個重點城市批準上市面積共計18,146萬平方米，銷售面積共計17,410萬平方米，供銷比較前兩季度的1.01繼續(xù)上漲至1.04，重點城市整體供需關(guān)系持續(xù)得到改善。一線城市供銷比0.98，主要源于上海保障性住房的大量成交，并占到前三季度上海總成交量的38.1%，且保障性住房供應(yīng)及成交量差值缺口達到197萬平方米，意味著過往供應(yīng)的保障性住房被快速消化。發(fā)達及普通二線城市則延續(xù)了供應(yīng)增長的趨勢，第3季度供應(yīng)量分別較第2季度上漲18.1%和14.0%，成交量也在供應(yīng)的刺激下分別環(huán)比上漲12.9%及7.8%，發(fā)達二線城市無論在成交規(guī)模及市場活躍度方面皆領(lǐng)先普通二線城市。第4季度各重點城市仍將有大量供應(yīng)釋放，預計一線城市供需關(guān)系將得到較大程度改善，發(fā)達及普通二線城市仍將延續(xù)此前相對活躍的市場表現(xiàn)，在供應(yīng)放量影響下，年末整體供銷比或?qū)⒗^續(xù)上升。24個重點城市前3季度一手住宅批準上市面積與銷售面積對比1,800一線供銷比：0.98 發(fā)達二線供銷比：1.02普通二線供銷比：1.11456.35283.17398.751,494.221,190.261,339.91902.35765.57769.1316Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17Q3 17Q4 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3典型市場——全國24個重點城市新房成交量延續(xù)2季度的上行之勢，年末成交量或?qū)⑦M一步上揚24個重點城市月均成交量季度走勢對比(單位：萬平方米)一線城市普通二線發(fā)達二線同比上年第三季度，一線、發(fā)達及普通二線城市月均成交量分別上漲40.82%、12.57%及0.46%，在“房住不炒”且部分城市進一步收緊調(diào)控政策的同時有如此市場表現(xiàn)，表明當下購房需求依舊充盈。一方面，疫情過后積壓的需求令供需兩端積極活躍；另一方面，后續(xù)可預見的寬松的信貸環(huán)境為市場帶來看漲信心，住房依然是當下優(yōu)質(zhì)的投資標的之一。第四季度將迎來傳統(tǒng)銷售旺季，預計24城整體成交量將進一步上揚。8月住建部與央行約談重點房企提出融資新規(guī)的“三道紅線”，房企紛紛制定降負債、降杠桿計劃。同時這也預示著過去房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿的操作或?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，有限的資金將直接影響未來住房市場供應(yīng)總量及區(qū)域分布。未來資金向重點區(qū)域、城市集中的程度將更高，土地市場及新房市場的成交進一步向一、二線及重點城市回歸也將是大概率事件。36,55537,84115,15512,83314,25316Q1

16Q2

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20Q3典型市場——全國24個重點城市2020年第三季度，一線城市新房成交均價環(huán)比下降9.74%，而發(fā)達及普通二線城市新房成交均價分別環(huán)比上漲1.39%及2.76%。3季度一線城市均價出現(xiàn)較為明顯的下降，主要是受到上海成交大量保障性住房的影響，令上海新房成交均價環(huán)比2季度下降17%，同時其他三座一線城市價格也均出現(xiàn)0.9%~4.3%的環(huán)比回落。發(fā)達及普通二線城市價格整體相對平穩(wěn)，其中發(fā)達二線城市中僅有蘇州及南京3季度價格環(huán)比出現(xiàn)回落分別下降3.1%及0.8%，且這兩座城市3季度成交量也環(huán)比下降15.9%及5.1%，其中蘇州3季度供應(yīng)量環(huán)比減少近3成，需求無的放矢是造成成交量下滑的主因。普通二線城市中，廈門、南寧及呼和浩特3季度價格出現(xiàn)環(huán)比回落，但其成交量均有10個點以上的環(huán)比增長，價格波動也處于合理區(qū)間。一線城市新房價格整體回落，二線城市整體價格穩(wěn)中有升24個重點城市新房均價季度走勢對比(單位：元/平方米)一線城市普通二線發(fā)達二線16,706上海北京廣州深圳天津重慶武漢杭州南京

蘇州青島長沙寧波鄭州沈陽福州長春成都

合肥南昌西安廈門南寧呼和浩特010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000024681012141618202224均價（元/㎡）26 28去化周期（月）典型市場——全國24個重點城市2020年前三季度全國重點城市新房均價及去化周期分布注：以過去一年的月均銷售面積作為去化速度，來計算去化周期；可售面積：取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積。成都1,341武漢1157西安471呼和浩特384重慶1,300南寧730長沙978廣州736深圳276合肥586南昌345杭州217上海1,007寧波1,219福州538廈門160鄭州717北京488天津850沈陽1,057長春646青島南京

1,032577 蘇州637典型市場——全國24個重點城市2020年前三季度重點城市新建住宅銷售面積分布示意圖（單位：萬㎡）大于1,000萬㎡小于300萬㎡300-600萬㎡600-1,000萬㎡典型市場——全國24個重點城市2020年前三季度重點城市新建住宅累計銷售均價分布示意圖武漢13,619重慶12,464成都15,285沈陽11,039天津16,355北京47,322上海39,245南京28,365深圳55,986廣州29,736長沙9,893西安15,494鄭州14,711福州17,504廈門39,845寧波19,145呼和浩特11,792青島13,662蘇州25,841合肥17,280南昌13,482南寧11,072杭州40,378均價2-3萬元/平方米均價1-2萬元/平方米均價≤1萬元/平方米長春9,466注：如剔除保障性住房影響，北京、上海均價分別為48,359元/平方米和57,975元/平方米。均價≥3萬元/平方米戴德梁行|

全國住宅研究報告

2020Q304政策及預測樓市政策分析中央堅定房住不炒、發(fā)展租賃住房市場，部分過熱城市補齊政策漏洞資料來源：戴德梁行研究部8月6日，央行發(fā)布2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，指出下一步要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實長效機制，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。此次參加會議的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。此次明確的融資管理規(guī)則是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”，意在收緊債務(wù)融資閥門，防范化解房地產(chǎn)金融風險。9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》。提出不得單方面變更租賃合同，不得單方面提高租金等要求；對租賃經(jīng)紀機構(gòu)也提出諸多規(guī)范行為的規(guī)定。同時鼓勵通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。9月21日，國務(wù)院印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案及浙江自由貿(mào)易試驗區(qū)擴展區(qū)域方案的通知。至此，中國的自貿(mào)區(qū)數(shù)量增至21個。8月30日，無錫發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)控措施包括2手住房買賣增值稅免征年限由2年增致5年；提高二套房商貸首付比例至6成；同時對夫妻離異后住房套數(shù)，消費貸、學區(qū)房等問題給出明確規(guī)定。9月6日，沈陽房產(chǎn)局聯(lián)合多部門發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，指出嚴格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。嚴格執(zhí)行首付比例30%，二套房首付50%，禁止“首付貸”；個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。10月9日，徐州、紹興率先發(fā)文收緊樓市調(diào)控政策。其中，徐州從加強商品住房土地精準供應(yīng)、加強商品住房銷售價格備案管理、強化裝修行為及裝修價格監(jiān)管等八個方面提出調(diào)控措施。紹興則從嚴格執(zhí)行“限地價、競配建”政策、嚴格實行“雙備案”制度、嚴格分期銷售管理、嚴格規(guī)范市場秩序、嚴格落實主體責任等五方面加強調(diào)控。9月23日，長春出臺包括加強住房用地供應(yīng)管理、完善商品住房用地供應(yīng)方式、加快發(fā)展住房租賃市場、繼續(xù)實施商品住