05六月2023XHJT-ZL04星河集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃-發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報告編制批準(zhǔn)唐東方劉世成、李森審核冉斌2008年11月8日2008年11月10日2008年11月8日確認(rèn)劉世成、李森2008年11月10日報告編制本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望華盈恒信采取華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架為星河制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃去哪里？戰(zhàn)略目標(biāo)愿景業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略愿景：未來要成為一個什么樣的企業(yè)？戰(zhàn)略目標(biāo)：未來要達(dá)到一個什么樣的發(fā)展目標(biāo)？業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：未來要在哪些產(chǎn)業(yè)，哪些區(qū)域發(fā)展？重點發(fā)展什么樣的產(chǎn)品？職能戰(zhàn)略：需要怎樣的職能戰(zhàn)略以支持愿景、戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略實現(xiàn)？華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架10年至20年5年左右5年左右3年左右星河五年戰(zhàn)略可以簡稱為“三三三四”戰(zhàn)略“三”：五年保持年均30%的增長速度（先慢后快）

“三”：三大戰(zhàn)略方向：重點開發(fā)中高檔住宅系列化產(chǎn)品先規(guī)范管理，提升能力；后快速發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模效益先鞏固與發(fā)展深圳市場；后拓展珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市“三”：三年內(nèi)實現(xiàn)上市（2011年前）“四”：構(gòu)建與培育四大核心競爭能力“三三三四”五年戰(zhàn)略星河長期戰(zhàn)略展望十年戰(zhàn)略展望鞏固和發(fā)展珠三角市場，開拓華中、西南、華東、華北等區(qū)域市場策略性進(jìn)入一線城市中高檔住宅開發(fā)市場，并適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營資產(chǎn)，提高企業(yè)知名度和品牌形象；大力開拓二三線城市中高檔住宅市場，提高市場份額

二十年戰(zhàn)略展望完善全國房地產(chǎn)市場布局完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、酒店等經(jīng)營資產(chǎn)培育和發(fā)展新興行業(yè)戰(zhàn)略展望報告總結(jié)1星河愿景1.1星河愿景是“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)”。1.2

星河可以分“深圳—珠三角—全國”三步走來實現(xiàn)企業(yè)愿景。2戰(zhàn)略目標(biāo)2.1星河未來五年的房地產(chǎn)銷售面積增長速度要達(dá)到30%左右的增長率目標(biāo)。2.2星河采取“先慢后快”、“先規(guī)范后規(guī)?！钡陌l(fā)展策略來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，即在2009年至2011年以規(guī)范管理，提升能力為主，保持適度增長；在2011年至2013年以實現(xiàn)規(guī)模效益為主，保持快速增長。3業(yè)務(wù)戰(zhàn)略3.1產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)。3.2產(chǎn)品戰(zhàn)略：3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品戰(zhàn)略：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量。3.2.2商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套。3.2.3星河房地產(chǎn)產(chǎn)品要走標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路。住宅產(chǎn)品可以在改進(jìn)和完善星河丹堤項目和星河國際項目的基礎(chǔ)上進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。報告總結(jié)（續(xù)）3業(yè)務(wù)戰(zhàn)略（續(xù)）3.4區(qū)域戰(zhàn)略：3.4.1近期(2009年至2011年）以鞏固與發(fā)展深圳市場為主，中期（2011年至2013年）開拓珠三角市場，遠(yuǎn)期（2014年后）拓展到全國其它經(jīng)濟(jì)區(qū)域。3.4.2在近期鞏固與發(fā)展深圳市場發(fā)展階段，項目選擇區(qū)域重點考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及深圳規(guī)劃中的未來城市副中心龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城。3.4.3在中期開拓珠三角市場發(fā)展階段，重點考慮深圳、東莞、惠州、廣州、珠海、佛山、中山、江門等市場。3.4.4在長期開拓全國其它區(qū)域市場發(fā)展階段，應(yīng)策略性進(jìn)入一線城市，重點考慮全國二、三線城市的拓展。4職能戰(zhàn)略4.1星河要3年內(nèi)（2011年前）實現(xiàn)上市。4.2星河未來五年要著力構(gòu)建和打造產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力、組織與管控能力、品牌與資金實力和人才隊伍能力四大核心競爭力。本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境和星河自身生存發(fā)展的要求，星河愿景應(yīng)定位為“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè)”中國經(jīng)濟(jì)過去20多年保持10%左右的增長，未來較長時間還將保持快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)將保持快速發(fā)展我國2007年人均GDP為1.87萬元，折合2800美元，根據(jù)世界銀行研究表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展快速時期我國近年城市化進(jìn)程保持快速發(fā)展，2007年城市化率僅為44.9%，離80%的發(fā)達(dá)國家水平還有較大的增長空間房地產(chǎn)市場增長空間巨大，發(fā)展前景好房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，與發(fā)達(dá)國家有較大差距，本身面臨行業(yè)整合的要求近年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高于社會平均利潤，吸引了不少其它行業(yè)優(yōu)秀公司加入競爭，行業(yè)競爭加劇以萬科、富力、碧桂園為代表的領(lǐng)先公司不斷擴(kuò)大市場份額，必將淘汰許多競爭力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭將加劇，行業(yè)面臨整合要求不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭能力，是企業(yè)未來生存和發(fā)展的基礎(chǔ)隨房地產(chǎn)行業(yè)的逐步全面市場化，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將保持在社會平均利潤率水平，唯有一流品牌企業(yè)才能取得較高的利潤率隨著發(fā)達(dá)城市工業(yè)化完成，房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會會轉(zhuǎn)向全國其它發(fā)展中城市，企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展必須面向全國新興城市提高競爭能力和擴(kuò)大規(guī)模是企業(yè)生存和發(fā)展的要求星河的愿景定位“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè)”星河愿景為“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)”成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)。星河愿景中國一流品牌企業(yè)釋義：經(jīng)營范圍覆蓋全國多個省市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先水平品牌提及率及美譽(yù)度處于行業(yè)領(lǐng)先水平具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的產(chǎn)品和業(yè)務(wù)組合擁有強(qiáng)大的資金和技術(shù)實力在全國擁有強(qiáng)大的品牌影響力公司發(fā)展戰(zhàn)略對行業(yè)產(chǎn)生一定影響具有高度統(tǒng)一價值觀的經(jīng)營管理團(tuán)隊過去推動星河快速發(fā)展的核心因素主要是擴(kuò)大項目規(guī)模和提高產(chǎn)品檔次，而未來需要增加項目數(shù)量和進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張支撐星河發(fā)展增長因素星河運用現(xiàn)狀說明擴(kuò)大項目規(guī)模星河明居項目規(guī)模比祥和花園、星河錦居等前開發(fā)項目規(guī)模擴(kuò)大了兩倍星河國際、星河丹堤項目規(guī)模比星河明居等前開發(fā)項目擴(kuò)大的數(shù)倍擴(kuò)大項目規(guī)模對支撐企業(yè)發(fā)展的作用比較有限提高產(chǎn)品檔次與價格星河國際比星河明居等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少星河丹堤比星河國際等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少提高項目檔次和價格的對支撐企業(yè)發(fā)展的作用也比較有限增加項目數(shù)量星河華居、星河明居、海悅?cè)A城幾個項目同時運作，公司由單一項目運作過度到三個項目同時運作星河世紀(jì)、星河Coco-park、星河丹堤等項目同時運作2006年后，星河在增加項目數(shù)量上突破不夠增加項目數(shù)量對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張星河目前還未實現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大多元化星河目前已經(jīng)涉及到住宅開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、酒店旅游等多元化多元化對支撐企業(yè)發(fā)展的作用有限星河可以分“深圳—珠三角—全國”三步走來實現(xiàn)企業(yè)愿景深圳的星河珠三角的星河全國的星河鞏固深圳市場，適當(dāng)增加開發(fā)項目的數(shù)量開拓珠三角部分城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量開拓全國其它區(qū)域市場，進(jìn)入全國多個經(jīng)營區(qū)域2009年至2011年2011年至2013年2014年及以后根據(jù)外部環(huán)境和星河內(nèi)部發(fā)展要求，星河未來必須保持較快的發(fā)展速度中國房地產(chǎn)銷售面積近10年年均增長23.8%，銷售額近10年年均增長32.4%，保持了較高的增長速度我國城市化還有巨大的發(fā)展空間，人均GDP還會保持快速的增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于快速發(fā)展階段預(yù)計未來10年我國房地產(chǎn)行業(yè)還將保持快速發(fā)展，預(yù)計銷售面積年均增長速度為16%左右房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展為星河快速發(fā)展提供機(jī)遇近10年一些大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，如招商、金地、華僑城等，年均增長率在35%左右，搶占中小企業(yè)市場份額萬科銷售結(jié)算面積近10年增長了15.9倍，年均復(fù)合增長率為31.9%，超越了中海、首開等老牌企業(yè)，取得國內(nèi)行業(yè)龍頭地位一些民營上市公司保持了更快的增長，富力近5年主營收入年均復(fù)合增長率為45.0%，碧桂園近3年營業(yè)收入復(fù)合增長率為76.7%優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)快速增長迫使星河快速發(fā)展保持快速發(fā)展，達(dá)到一定經(jīng)營規(guī)模，才能產(chǎn)生規(guī)模效益，企業(yè)規(guī)模是星河保持連續(xù)經(jīng)營和市場競爭能力的基礎(chǔ)品牌是建立在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，而品牌的價值體現(xiàn)在規(guī)模化運用方面星河目前經(jīng)營區(qū)域主要在深圳及周邊地區(qū)，星河必須保持較快的發(fā)展速度，才能成為“中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)”為實現(xiàn)企業(yè)愿景，星河需要保持較快的發(fā)展速度星河必須保持較快的發(fā)展速度綜合考慮，星河未來主營收入保持在30%左右的發(fā)展速度比較合適類型保守增長穩(wěn)妥增長激進(jìn)增長增長速度增長區(qū)間10%至25%的增長率30%至50%的增長率55%以上的增長率優(yōu)點比較容易實現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展項目資金需求壓力小人力資源需求壓力小比較容易保證項目質(zhì)量界于兩者之間能實現(xiàn)快速發(fā)展，企業(yè)能較快實現(xiàn)規(guī)模能搶占更多區(qū)域市場缺點對集團(tuán)管控能力要求一般發(fā)展速度較慢，可能會比較長的時間才能達(dá)到一定規(guī)?？赡茌^好的市場機(jī)會被競爭對手搶占先機(jī)界于兩者之間對公司戰(zhàn)略決策能力要求高對集團(tuán)管控能力要求特高項目資金需求壓力大人力資源需求壓力大比較難保證項目質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)服務(wù)50%40%20%10%60%30%70%受制于未來兩年房地產(chǎn)不景氣和內(nèi)部經(jīng)營不夠規(guī)范，星河未來兩年需要以規(guī)范管理、提升能力為主，適當(dāng)控制增長速度2007年，全國商品房施工、新開工、土地購置面積分別為2359、946、406百萬平方米，預(yù)計消化這些庫存需要2至3年時間在2006至2007年銷售的商品房中，有不少是用于投資用途，這些房在未來2至3年會增加房地產(chǎn)市場的供給2005至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，吸引了不少其它產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)、長虹地產(chǎn)等，增加行業(yè)競爭程度房地產(chǎn)庫存及投資房消化還需一段時間2008年后，全國房地產(chǎn)市場都進(jìn)行了調(diào)整，銷售價格緩慢下降，銷售量急速萎縮，這種趨勢預(yù)計會持續(xù)2至3年一些發(fā)達(dá)城市，如深圳、北京在2005年房地產(chǎn)交易量達(dá)到頂峰，近幾年交易量每年都在遞減，預(yù)計未來兩年這種趨勢還會保持國家的宏觀緊縮政策雖在最近有所放松，但連續(xù)長達(dá)4年的緊縮政策對降低經(jīng)濟(jì)速度、降低居民購買能力的作用還會保持一定貫性房地產(chǎn)行業(yè)近兩年調(diào)整，未來兩年還會延續(xù)星河雖然在國際、丹堤等項目中取得了非凡的成功，但還需要時間把這些成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為規(guī)范化、文件化的運作模式星河近年的經(jīng)營管理還主要以人治為主，但隨公司未來的進(jìn)一步擴(kuò)張，需要規(guī)范化、制度化的法治來作保證未來的發(fā)展需要由單一項目開發(fā)到多項目開發(fā)轉(zhuǎn)變，單一地區(qū)經(jīng)營向多地區(qū)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，星河管理體系和人才都需要時間來積累星河目前管理規(guī)范化程度不夠，擴(kuò)張基礎(chǔ)不扎實星河未來兩年要有打基礎(chǔ)為主，適當(dāng)控制增長速度星河未來五年可以采取“先慢后快”、“先規(guī)范后規(guī)?！眱呻A段戰(zhàn)略2009年初501002011年初保持適度增長，以完成現(xiàn)有儲備項目為主改進(jìn)和完善優(yōu)質(zhì)項目，提升項目核心競爭力，推行項目標(biāo)準(zhǔn)化和系列化加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范化建設(shè)完善項目管理體系，培育和完善多項目運作與管控體系2013年底健康、強(qiáng)壯星河實力、強(qiáng)大星河內(nèi)部規(guī)范與整合為主實現(xiàn)規(guī)模效益為主保持快速增長，增長率為40－50%增加項目數(shù)量，復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化、系列化項目，實現(xiàn)項目規(guī)模優(yōu)勢與效益拓展經(jīng)營城市，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢與效益培育和完善多城市運作與管控體系實現(xiàn)上市星河未來五年房地產(chǎn)銷售面積要達(dá)到30%左右的增長率目標(biāo)2009年至2013年銷售面積戰(zhàn)略目標(biāo)單位：萬平方米2009年2010年2011年2008年2012年X2013年X五年年均增長率達(dá)到30%XXXX星河集團(tuán)2009年至2013年主營收入與凈利潤戰(zhàn)略目標(biāo)主營收入：X億元凈利潤：Y億元凈資產(chǎn)收益率：20%2013年年度目標(biāo)單位：億元20102011201220092013XY2008利潤銷售額星河集團(tuán)2009年至2013年主營收入與利潤戰(zhàn)略目標(biāo)XY星河集團(tuán)及其子公司未來五年經(jīng)營目標(biāo)企業(yè)名稱指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年2013年房地產(chǎn)開發(fā)收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)物業(yè)管理收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)房地產(chǎn)經(jīng)營收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)酒店收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)旅游收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)星河集團(tuán)合計收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望從行業(yè)發(fā)展周期來看，我國工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入成熟期，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)正處于快速成長期，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨更多的機(jī)會時間銷售量根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗：房地產(chǎn)行業(yè)各子行業(yè)的發(fā)展順序為，工業(yè)地產(chǎn)最先起步，而后是住宅地產(chǎn)，再后是商業(yè)地產(chǎn)。我國以工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為主導(dǎo)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時期已經(jīng)過去，現(xiàn)在正處于以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)的住宅地產(chǎn)發(fā)展時期，而未來我們會步入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期。2050年2025年2000年1978年工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期住宅地產(chǎn)快速發(fā)展時期012345678910星河各產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展前景和星河競爭能力比較市場吸引力行業(yè)平均利潤率行業(yè)增長率行業(yè)市場規(guī)模行業(yè)經(jīng)營難度行業(yè)競爭激烈程度行業(yè)進(jìn)入和退出難度星河競爭能力業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利能力研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)能力品牌影響力組織與流程有效性內(nèi)部管理能力可利用資源（人力、財力）低/弱程度高/強(qiáng)住宅開發(fā)酒店商場經(jīng)營寫字樓經(jīng)營旅游低低小難強(qiáng)難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強(qiáng)大強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)從市場吸引力和星河競爭能力分析，住宅開發(fā)屬于一類業(yè)務(wù)，商場經(jīng)營屬于二類業(yè)務(wù)，寫字樓經(jīng)營、旅游和酒店屬三類業(yè)務(wù)弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強(qiáng)住宅商場寫字樓酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)一類業(yè)務(wù)：市場吸引力較高，且星河競爭力較強(qiáng)，如住宅開發(fā)二類業(yè)務(wù)：介于一、三類業(yè)務(wù)之間的業(yè)務(wù)，如商場經(jīng)營三類業(yè)務(wù)：市場吸引力較差或者星河競爭較弱，如寫字樓經(jīng)營、旅游、酒店說明注：以上圖中“住宅”指“住宅開發(fā)”，“商場”指“商場經(jīng)營”，“寫字樓”指“寫字樓經(jīng)營”，“旅游”指“旅游服務(wù)”，“酒店”指“酒店經(jīng)營”。建議星河總體產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強(qiáng)酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)審慎發(fā)展商場經(jīng)營經(jīng)營業(yè)務(wù)維持現(xiàn)有寫字樓、旅游、酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略住宅商場謹(jǐn)慎進(jìn)入市場選擇性成長全力奮斗有限擴(kuò)充或先撤退選擇性補(bǔ)充保持優(yōu)勢減少損失全面收獲有限收獲星河競爭能力市場吸引力

高低中弱中強(qiáng)住宅酒店旅游商場寫字樓寫字樓從房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略看，星河產(chǎn)業(yè)屬“以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為輔”類型序號產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略類型企業(yè)典型特征舉例1專注住宅開發(fā)能保持高速發(fā)展盈利能力強(qiáng)受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響大萬科、金地碧桂園（商業(yè)、酒店、學(xué)校主要圍繞住宅業(yè)務(wù)，以完善配套，提升房地產(chǎn)價值）2以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為輔能保持快速發(fā)展盈利能力較強(qiáng)能抵御一定的房地產(chǎn)行業(yè)周期影響富力、卓越、珠江、招商、中海3以住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營并行發(fā)展速度較慢盈利能力一般基本能抵御房地產(chǎn)行業(yè)周期影響億城股份（由商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張到住宅地產(chǎn)）世貿(mào)股份（由商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張到住宅地產(chǎn)）4專注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度慢盈利能力較低不受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響中國國貿(mào)金融街5多元化華僑城：“旅游＋地產(chǎn)”相互促進(jìn)茂業(yè)集團(tuán)：“商業(yè)＋地產(chǎn)”相互促進(jìn)海爾地產(chǎn)：從制造業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)6產(chǎn)業(yè)定位不明確企業(yè)發(fā)展不連續(xù)，波動性較大盈利波動性較大受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響非常大主要以中小型地產(chǎn)企業(yè)為主產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的主要戰(zhàn)略要點產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)定位投入比例主要戰(zhàn)略要點大力發(fā)展住宅開發(fā)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)是公司核心業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略業(yè)務(wù)；是公司主要利潤來源和主要戰(zhàn)略投入點總資產(chǎn)的70%以上不斷提高住宅開發(fā)業(yè)務(wù)核心競爭力在具備核心競爭力前提下，投入大部分資源用于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，大力進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營經(jīng)營商場經(jīng)營、寫字樓經(jīng)營是公司的次核心業(yè)務(wù)，主要目的是提高星河品牌知名度、平穩(wěn)公司現(xiàn)金流以及為住宅開發(fā)提供相關(guān)配套總資產(chǎn)的20%左右不斷完善現(xiàn)有商場經(jīng)營、寫字樓管理模式，提升盈利能力為配合住宅開發(fā)業(yè)務(wù)拓展需要，適當(dāng)投入少量資源用于商場經(jīng)營，提升企業(yè)知名度投入少量、適當(dāng)資源用于完善住宅開發(fā)項目商業(yè)配套維持現(xiàn)有酒店、旅游業(yè)務(wù)酒店、旅游是公司的邊緣業(yè)務(wù)，現(xiàn)有寫字樓經(jīng)營、酒店業(yè)務(wù)主要是為提升星河品牌知名度，現(xiàn)有旅游業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展做戰(zhàn)略儲備不超過總資產(chǎn)的10%不斷完善現(xiàn)有寫字樓、酒店、旅游經(jīng)營管理模式，提升盈利能力除非能促進(jìn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展，否則不考慮其它寫字樓、酒店、旅游項目投資本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望我國住宅目前正處于保障性需求快速增長時期，而未來將邁入改善性需求快速增長時期；目前部分發(fā)達(dá)城市已經(jīng)邁入改善性需求時期時間銷售量根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗：一個國家房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展初期，其推動因素主要是人口增長、城市化進(jìn)程導(dǎo)致的保障性需求為主，當(dāng)人均GDP達(dá)到4000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展將轉(zhuǎn)為居民收入水平提高而導(dǎo)致的改善性需求為主。我國2007年人均GDP1.87萬元，折合2800美元，我國目前正以保障性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)發(fā)展時期，而未來我們將步入以改善性需求為主導(dǎo)的住宅房地產(chǎn)快速發(fā)展時期。事實上，我國部分一線城市住宅房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入改善性需求時期。2050年2025年2000年1978年保障性需求為主改善性需求為主從未來供給與需求分析，中高檔住宅和高檔住宅開發(fā)擁有更好的發(fā)展前景，尤其是進(jìn)入改善性需求為主的發(fā)達(dá)城市類型競爭品需求及影響因素供給及影響因素未來前景預(yù)測豪宅少需求主要來自于新增高收入家庭住宅需求和投資性住宅需求主要以二次或以上購房居民為主人均收入水平提高，高收入家庭增加，需求增加供給主要來自于開發(fā)商新開發(fā)豪宅供給和投資性住宅供給政府限制大面積用房，供給相對緊張需求大量增加，供給受到一定限制，供不應(yīng)求需求量增長率高，投資回報率高中高檔住宅少需求主要來自于新增較高收入家庭住宅需求和投資性住宅需求主要以二次或以上購房居民為主人均收入水平提高，較高收入家庭大量增加，需求增加供給主要來自于開發(fā)商新開發(fā)中高檔住宅和投資性住宅供應(yīng)政府限制大面積用房，供給相對緊張需求大量增加，供給受到一定限制，供不應(yīng)求需求量增長率高，投資回報率高普通住宅二手舊住宅需求主要來自于新增普通家庭住宅需求和投資性住宅需求主要以首次購房為主城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加開發(fā)商新開發(fā)普通住宅和投資性住宅供應(yīng)二次購房居民將原住房售出，將增加普通住宅的供給政府政策要求大量普通用房建設(shè)政府的保障性住房需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡需求量較大，投資回報率一般經(jīng)濟(jì)適用房農(nóng)民房廉租房需求主要來自于新增普通家庭住宅需求主要以首次購房為主城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加供給主要來自于政府經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)和廉租房供應(yīng)政府加強(qiáng)保障性住房供給需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡需求量較大，投資回報率較低從市場吸引力和星河競爭能力分析，中高檔住宅、豪宅屬于一類產(chǎn)品，普通住宅屬于二類產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)適用房屬于三類產(chǎn)品弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強(qiáng)豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品一類產(chǎn)品：市場吸引力較高，且星河競爭力較強(qiáng)，如中高檔住宅、豪宅二類產(chǎn)品：介于一、三類產(chǎn)品之間的業(yè)務(wù)，如普通住宅三類產(chǎn)品：市場吸引力較差或者星河競爭偏弱，如經(jīng)濟(jì)適用房說明注：以上圖中“高檔”指“高檔住宅”，“中高檔”指“中高檔住宅”，“普通”指“普通住宅”，“經(jīng)濟(jì)”指“經(jīng)濟(jì)適用房”。中高檔經(jīng)濟(jì)普通建議星河住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強(qiáng)豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品以中高檔住宅開發(fā)為主開發(fā)一定量的豪宅，提升中高檔住宅項目檔次和品位合理控制普通住宅開發(fā)量，合理避免政府對相關(guān)普通住宅開發(fā)約束的限制產(chǎn)品戰(zhàn)略中高檔豪宅中高檔經(jīng)濟(jì)普通普通在商業(yè)零售業(yè)態(tài)中，購物中心主要包括鄰里中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心和超級購物中心幾類便利店大型綜合超市超級市場百貨商店購物中心專賣店專業(yè)店我國商業(yè)零售業(yè)態(tài)類型說明鄰里購物中心提供附近居民顧客需要的日夜便利購物，主要由超市、藥店及提供藥物、雜物、速食和勞務(wù)服務(wù)的眾多商店組成社區(qū)購物中心提供更廣泛的服飾和其它軟商品，其中大多數(shù)店是超市、超級藥店、折扣百貨店及銷售服飾、居家-家俱用品、玩具、電子產(chǎn)品或體育用品的平價零售商組成地區(qū)購物中心提供足夠深度和品類的一般商品與服務(wù)。它的主要吸引力在于它的錨店：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時尚專賣店、娛樂場所、休閑場所超級地區(qū)購物中心類似于地區(qū)購物中心，但由于它大的規(guī)模巨大，一個超級地區(qū)購物中心有更多的錨店、更深的商品選擇并吸引更多的基本人群購物中心幾種類型建議星河的商場產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套小商品的消費額度商品的消費頻率低高大現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢是消費頻率高、消費額度不大的日常用品越來越走社區(qū)化路線，而消費頻率低，消費額度較大的商品越來越走集中化或中心化趨勢審慎發(fā)展Coco-park購物公園類似的社區(qū)購物中心項目，建議在取得比較成功的經(jīng)驗基礎(chǔ)上再發(fā)展適當(dāng)發(fā)展?jié)M足社區(qū)需要的鄰里購物中心，完善自我開發(fā)住宅項目的社區(qū)配套說明鄰里超級注：以上圖中“鄰里”指“鄰里購物中心”，“社區(qū)”指“社區(qū)購物中心”，“地區(qū)”指“地區(qū)購物中心”，“超級”指“地區(qū)超級購物中心”。社區(qū)地區(qū)社區(qū)化集中化新項目建立原同類產(chǎn)品系列的項目認(rèn)知的基礎(chǔ)上，更加容易宣傳和推廣顧客通過產(chǎn)品系列的識別，可以更加容易了解項目的風(fēng)格、特色，減少項目認(rèn)知難度和交易成本經(jīng)典項目的系列化，尤其是項目不斷的完善，使項目良好形象不斷疊加和強(qiáng)化，從而形成經(jīng)典的項目品牌產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能提高項目知名度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化不但可以提高品牌知名度，還可以降低項目開發(fā)成本，星河未來產(chǎn)品開發(fā)必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以使預(yù)期投資收益預(yù)測更加準(zhǔn)確，降低項目經(jīng)營風(fēng)險，使公司擴(kuò)張變得更加容易產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化有利于項目經(jīng)驗的積累，不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品系列，同時容易形成流程、管理的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以大家對項目達(dá)成共識，減少不同項目環(huán)節(jié)溝通成本，降低項目開發(fā)難度，降低項目開發(fā)成本和項目開發(fā)周期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能降低項目開發(fā)成本萬科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高檔系列，其中四季花城是其非常經(jīng)典的產(chǎn)品碧桂園只有碧桂園單一產(chǎn)品系列，碧桂園在進(jìn)入新拓展區(qū)域前，當(dāng)?shù)乜蛻魧Ρ坦饒@產(chǎn)品就有了較清楚的認(rèn)知富力地產(chǎn)的富力城系列產(chǎn)品是其經(jīng)典產(chǎn)品，是其主要盈利來源卓越地產(chǎn)目前也在長沙、武漢等地推行其蔚藍(lán)系列，效果不錯優(yōu)秀企業(yè)基本上都有經(jīng)典的系列化產(chǎn)品星河必須走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路星河國際和星河丹堤項目都取得了非凡的成功，有其可貴的成功之處好差服務(wù)價格地理位置交通條件小區(qū)規(guī)模周邊及小區(qū)配套自然資源與環(huán)境風(fēng)格星河國際中星河丹堤好：指對客戶非常具有吸引力差：指非常排斥客戶成功之處成功之處與有獨特、稀缺自然景觀的類似住宅項目相比，地理位置、交通狀況較優(yōu)準(zhǔn)確預(yù)料到城市中心變遷；與類似項目相比，戶型、配套較優(yōu)星河在產(chǎn)品設(shè)計上要逐步以“提供價值空間”設(shè)計理念為指導(dǎo)把住宅樓結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計好，滿足顧客對住房的需要提供住宅把小區(qū)結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套設(shè)計好，滿足顧客對日常生活的需求提供社區(qū)創(chuàng)造顧客一個身心享受的理想空間，一個展現(xiàn)自我的理想空間，一個創(chuàng)造價值的空間提供價值空間設(shè)計理念的進(jìn)步星河產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以在產(chǎn)品設(shè)計理念的指導(dǎo)下，圍繞現(xiàn)有的星河丹堤、星河國際產(chǎn)品改進(jìn)來進(jìn)行產(chǎn)品系列顧客定位選地原則產(chǎn)品設(shè)計原則需新增因素丹堤系列企業(yè)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位部門負(fù)責(zé)人金融、高科技等行業(yè)專業(yè)人士其他成功精英具有獨特、稀缺自然景觀土地面積較大，在20萬m2以上城郊結(jié)合部，離市區(qū)比較近靠近主要交通干道，半小時左右能到達(dá)市繁華區(qū)域小區(qū)景觀與自然景觀協(xié)調(diào)大面積住宅（合理應(yīng)對90/70政策）增加小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊社區(qū)不足適量的別墅群提升住宅價值獨特的設(shè)計風(fēng)格高雅的休閑、娛樂場所，提高生活質(zhì)量，增加生活情趣增加和完善小區(qū)配套，更好滿足居民日常生活需求建議增加鄰里購物中心國際系列金領(lǐng)高級白領(lǐng)市中心或區(qū)中心地段（最好是規(guī)劃中的）土地面積5至10萬m2多條主干道或地鐵口附近（或規(guī)劃中）周邊配套成熟（或規(guī)劃中）合圍式小區(qū)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中間綠地、安靜大面積住宅（合理應(yīng)對90/70政策）裙樓建設(shè)地區(qū)購物中心增加綠化XX系列確定顧客定位確定選址原則確定產(chǎn)品設(shè)計原則本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望深圳市商品房銷售面積2006年后出現(xiàn)大幅萎縮，預(yù)計這種萎縮趨勢會延續(xù)到2010年，2011年后會重會上升軌道深圳市近年商品房取得快速增長，近18年商品房銷售面積年均復(fù)合增長率為12.3%，但復(fù)合增長率小于全國的18.2%的水平。2008年上半年銷售面積為170萬平方米，同比下降54.38%。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒和深圳市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理從長遠(yuǎn)發(fā)展前景看，住宅需求優(yōu)于商業(yè)用房需求，而辦公樓需求會出現(xiàn)下降趨勢商品住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)房單位：萬平方米1997年，商品住宅銷售面積為337萬平方米，至2007年，商品住宅銷售面積為500萬平方米，占整個商品房銷售面積的90.1%，10年間增長了50%1997年，辦公樓銷售面積為28.9萬平方米，至2007年，辦公樓銷售面積為20.9萬平方米，占整個商品房銷售面積的3.8%，10年間減少30%1997年，辦公樓銷售面積為27.4萬平方米，至2007年，辦公樓銷售面積為30.6萬平方米，占整個商品房銷售面積的5.5%，10年間增長了10%1997年3372007年5001997年28.92007年20.91997年27.42007年30.61.5倍0.7倍1.1倍90.1%3.8%5.5%比例1997年至2007年間，深圳市商品住宅銷售面積增長最快，商業(yè)營業(yè)房次之，辦公樓銷售面積出現(xiàn)下降深圳市城市化進(jìn)程在2001年后迅速變緩，只保持3%左右的水平，而且有進(jìn)一步遞減的趨勢，未來保障性的住房需求將逐步減少數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒和深圳市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理深圳市人均GDP保持高速增長，近年增長率保持在12%左右，消費能力在迅速增長，未來改善性用房需求將會增加2008年9月5日，人民幣匯率為：6.8436人民幣＝1美元，7.92萬元人民幣折合1.16萬美元2007年人均GDP1.16萬美元，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段水平數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒和深圳市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理從深圳各區(qū)人口數(shù)量及特征看，未來的房地產(chǎn)市場中高檔住宅的消費能力主要來自于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員和少數(shù)高科技企業(yè)聚集地區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征2007年人口人口特征需求類型數(shù)量(萬)比率福田以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主119.9413.97%數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強(qiáng)改善性需求為主羅湖以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主87.4510.25%數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強(qiáng)改善性需求為主南山以公司總部經(jīng)濟(jì)、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主94.3210.87%數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強(qiáng)改善性需求為主鹽田以物流、旅游休閑為主22.132.58%數(shù)量較小，以中高收入人群為主，消費能力較強(qiáng)改善性需求為主寶安以加工制造為主344.6539.93%數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強(qiáng)的消費能力保障性需求為主龍崗以加工制造為主193.0522.40%數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強(qiáng)的消費能力保障性需求為主總計861.55100%消費能力主要集中于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員考慮到深圳市人口密集程度和未來規(guī)劃城市變遷，星河項目位置重點考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城松崗公明沙井光明福永石巖新安西鄉(xiāng)南山區(qū)龍華布吉觀瀾平湖福田區(qū)羅湖區(qū)橫崗鹽田區(qū)坪山龍崗坪地坑梓葵涌大鵬南澳市級次中心市級中心深圳中心區(qū)華強(qiáng)北商務(wù)區(qū)東門商務(wù)區(qū)后海商業(yè)區(qū)寶安中心區(qū)區(qū)級中心布吉商業(yè)街體育新城龍華新城東部新城光明新城未來城市變遷中心現(xiàn)有消費能力強(qiáng)區(qū)未來將成為深圳市城市副中心，成為人口聚集地，土地升值目前關(guān)內(nèi)就業(yè)的人員有較強(qiáng)的消費能力，通常在關(guān)內(nèi)及周邊購買住房民樂雅寶龍崗星河未來五年在深圳的戰(zhàn)略定位為：努力開發(fā)好現(xiàn)有規(guī)劃項目的基礎(chǔ)上，適當(dāng)利用行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的機(jī)會戰(zhàn)略具體戰(zhàn)略措施努力開發(fā)好現(xiàn)有規(guī)劃項目適當(dāng)利用行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)的機(jī)會龍崗中心城項目民樂項目雅寶項目占地面積：19.52萬m2建筑面積：26.38萬m2占地面積：8.2萬m2建筑面積：33萬m2占地面積：28萬m2建筑面積：120萬m2產(chǎn)品定位：中高檔系列，新設(shè)計客戶定位：白領(lǐng)，首次置業(yè)產(chǎn)品定位：國際系列客戶定位：白領(lǐng)，首次置業(yè)產(chǎn)品定位：高檔寫字樓，新設(shè)計客戶定位：優(yōu)秀企業(yè)，辦公樓改善土地競爭減弱，土地價格大幅下降房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂或嚴(yán)重虧損根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)與預(yù)算，購買符合產(chǎn)品定位的地塊根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)與預(yù)算，尋求收購或合作符合星河產(chǎn)品定位的地塊或項目對于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難帶來的機(jī)會，星河可以根據(jù)自己現(xiàn)金流和可行性分析情況，以較低價格實現(xiàn)合作合作模式影響因素發(fā)展速度抗風(fēng)險能力資金需求可能導(dǎo)致的品牌受損單項目收益項目可控性管理力度大小慢低高大小快高低小大強(qiáng)弱控股比例高低全資控股合資參股本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望我國20個城市2007年商品房銷售面積達(dá)500萬平方米以上，房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大數(shù)據(jù)來源：根據(jù)各市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理城市房地產(chǎn)消費需求水平主要由潛在消費對象數(shù)量和人均消費能力決定，它們最關(guān)鍵取決于人均GDP和常住人口兩個指標(biāo)人均消費能力城市房地產(chǎn)需求消費對象數(shù)量人均GDP人均收入增長水平常住人口數(shù)量常住人口增長速度人均GDP增長速度購房年齡人口…………我國有20多個大中城市人均GDP超過了3000美元，這些城市房地產(chǎn)市場都處于快速發(fā)展時期人均GDP3000美元左右被認(rèn)為是現(xiàn)代化的門檻，也是我國2020年全面建成小康社會的主要標(biāo)志。根據(jù)發(fā)展國家發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到3000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會進(jìn)一步加快，其發(fā)展速度會快于第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前我國已有二十多個大中城市人均GDP超過3000美元，其中蘇州、深圳、廣州人均GDP超過了10000美元。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)各市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理在這些發(fā)達(dá)城市中，有20多個發(fā)達(dá)城市常住人口達(dá)500萬以上，商品房消費市場巨大數(shù)據(jù)來源：根據(jù)各市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理沈陽人均GDP水平高和常住人口多的城市具有較強(qiáng)的消費能力和更多的消費對象，商品房需求較強(qiáng)一線城市二線城市三線城市1000500一線城市三線城市二線城市蘇州廣州深圳北京上海無錫佛山杭州寧波南京青島天津煙臺濟(jì)南武漢長春鄭州泉州長沙成都重慶福州常州哈爾濱珠?；葜莺戏饰靼?074一線城市：上海、深圳、廣州、北京。二線城市：天津、杭州、青島、無錫、成都、寧波、佛山、東莞、煙臺、南京、武漢、沈陽、濟(jì)南、重慶、長沙、泉州、哈爾濱、鄭州、福州、長春、西安。三線城市：常州、珠海、中山、合肥、惠州、江門。四線城市：落后地級市、落后縣級市。說明四線城市常住人口弱人均GDP少中多強(qiáng)中中山東莞江門房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展三種典型模式區(qū)域擴(kuò)張模式通常有滲透型、集聚型和機(jī)會型三種滲透型集聚型機(jī)會型如：碧桂園如：萬科如卓越根據(jù)星河目前管理狀況，建議星河采取滲透型的擴(kuò)張模式擴(kuò)張模式滲透型集聚型機(jī)會型定義按現(xiàn)有經(jīng)營區(qū)域由近至遠(yuǎn)擴(kuò)張。如從廣州到整個珠三角，由珠三角至周邊的省市進(jìn)入全國幾個核心城市，再由核心城市到周邊城市群。如先進(jìn)入北京、上海、廣州，再圍繞它們進(jìn)入周邊衛(wèi)星城市無明確城市定位，看準(zhǔn)某城市出現(xiàn)的機(jī)會時，適時抓住優(yōu)點有利于區(qū)域市場經(jīng)驗積累和政府關(guān)系的充分利用有利于地域品牌效應(yīng)積累與發(fā)揮外地項目可由集團(tuán)直接操控，管控體系的壓力相對較小，可以漸近式推進(jìn)能夠較快實現(xiàn)全國擴(kuò)張能搶占全國發(fā)展機(jī)會比較好的區(qū)域市場有比較好的運用區(qū)域市場經(jīng)驗?zāi)艹浞值膽?yīng)用產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗?zāi)軌蜥槍π缘刈プ〕鞘邪l(fā)展機(jī)會，往往能開發(fā)一個項目成功一個項目當(dāng)產(chǎn)品系列化時，有利于產(chǎn)品經(jīng)驗的積累與運用缺點擴(kuò)張速度一般較慢，可能會喪失全國其它區(qū)域市場的一些發(fā)展機(jī)會需要非常規(guī)范健全的管理體系需建立完善的管控體系管理的規(guī)模效應(yīng)沒有充分發(fā)揮不利于品牌的積累與發(fā)揮組織結(jié)構(gòu)模式一般采用二級結(jié)構(gòu)模式，總部直接對項目比較好運用矩陣式結(jié)構(gòu)一般采用“總部－區(qū)域總部－項目”三級組織結(jié)構(gòu)總部對區(qū)域?qū)嵭袇^(qū)域式結(jié)構(gòu)，而區(qū)域總部對項目實行矩陣式結(jié)構(gòu)一般采用二級結(jié)構(gòu)模式，總部直接對項目公司項目公司有比較完整的建議星河實行“深圳－珠三角－全國”三步走區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略深圳的星河珠三角的星河全國的星河鞏固深圳市場，適當(dāng)增加開發(fā)項目的數(shù)量開拓珠三角部分城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量開拓全國其它區(qū)域市場，進(jìn)入全國多個經(jīng)營區(qū)域2009年至2011年2011年至2013年2013年后從廣東各地市人口與經(jīng)濟(jì)狀況來看，星河應(yīng)重點定位于深圳、廣州、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門地市GDP（億元）常住人口（萬人）城鎮(zhèn)化率（%）城鎮(zhèn)人口（萬人）人均GDP（萬元）深圳6802862100.0%8627.96廣州7109100582.2%8257.18珠海89614585.1%1246.17佛山360559291.0%5396.12中山123825185.0%2134.95東莞315269585.2%5924.60惠州110538862.0%2402.89江門110741348.7%2012.69陽江40823645.9%1081.74茂名102560539.3%2381.71汕頭85050070.1%3501.70清遠(yuǎn)59436634.4%1261.63韶關(guān)47229546.3%1361.60肇慶59337544.9%1681.59潮州38025562.9%1601.50湛江89368139.3%2671.32河源32828240.1%1131.17云浮27123749.8%1181.15揭陽58657045.0%2571.03汕尾29128752.4%1501.03梅州41141146.5%1911.00星河在廣東發(fā)展的重點就要集中于珠江中下游沿岸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市一、二、三、四線城市房地產(chǎn)市場典型特征城市類型定義市場典型特征一線城市三大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域核心城市常住人口大于800萬，流動人口比率高人均GDP在6萬元，約8000美元以上市場化成熟，市場需求量非常大房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進(jìn)入城市人口需求為主房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭激烈二線城市發(fā)達(dá)省會城市或特發(fā)達(dá)地級城市常住人口多為400萬至800萬之間，流動人口比率高人均GDP在3萬元6萬元之間，即4000至8000美元之間市場化較為成熟，市場需求量較大房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進(jìn)入城市人口需求為主房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一般，競爭程度一般三線城市落后省會城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地級市常住人口多為100萬至400萬之間，流動人口比率較低人均GDP在2萬元3萬元之間，即3000至4000美元之間市場化程度不高，政府關(guān)系影響很大，市場需求量一般房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主房地產(chǎn)企業(yè)較少，缺乏競爭四線城市落后地級市、縣級市常住人口100萬以下，流動人口比率低人均GDP在2萬元以下市場化處于盟芽狀態(tài)，市場需求量較少，主要以自建房為主房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主房地產(chǎn)企業(yè)很少，基本無競爭二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)市場正處于快速發(fā)展階段，有非常大的發(fā)展大發(fā)展空間，而且競爭激烈不如一線城市房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型市場房地產(chǎn)投資/資本運作型市場房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型市場時間行業(yè)規(guī)模一線城市香港美國二線城市三線城市四線城市經(jīng)濟(jì)特征高利階段中等風(fēng)險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新常利階段中等風(fēng)險/中等回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險/低回報規(guī)模優(yōu)勢市場特征供不應(yīng)求新增住房需求快速增長競爭激烈程度一般供求平衡新增需求穩(wěn)定，以提升住房質(zhì)量的需求為主競爭激烈程度高供略過于求新增需求下滑，以二手房交易、舊房改建為主競爭激烈程度高在城市拓展選擇上，星河未來十年應(yīng)是策略性進(jìn)入一線城市，重點拓展二、三線城市市場容量一線城市四線城市二線城市三線城市競爭強(qiáng)度星河在這些城市有優(yōu)勢！除深圳外，星河在北京、上海、廣州沒有優(yōu)勢！市場才啟蒙，規(guī)模小，風(fēng)險較大！為了更好的實現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張需要，星河可以采取控股的方式與拓展地本地房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)合作模式影響因素發(fā)展速度抗風(fēng)險能力資金需求可能導(dǎo)致的品牌受損單項目收益項目可控性管理力度大小慢低高大小快高低小大強(qiáng)弱控股比例高低全資控股合資參股星河主要項目開發(fā)規(guī)劃五年項目規(guī)劃主要項目規(guī)劃龍崗中心城項目民樂項目雅寶項目淡水項目珠海項目南沙項目其它項目1其它項目2其它項目32009年2010年2011年2012年2013年儲備儲備待定待定待定星河各項目各年度建筑面積計劃項目計劃總建筑面積（萬m2)2009年2010年2011年2012年2013年丹堤36.058龍崗中心城26.375民樂33雅寶120深圳其它1深圳其它2淡水154.5珠海13.39南沙珠三角其它1珠三角其它1合計星河各項目銷售面積、收入與凈利潤預(yù)測項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年總計丹堤銷售面積主營收入凈利潤龍崗中心城銷售面積主營收入凈利潤民樂銷售面積主營收入凈利潤雅寶銷售面積主營收入凈利潤淡水銷售面積主營收入凈利潤珠海銷售面積主營收入凈利潤南沙銷售面積主營收入凈利潤合計銷售面積主營收入凈利潤星河各項目現(xiàn)金流預(yù)測項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年丹堤資金收入資金流出資金凈注入龍崗中心城資金收入資金流出資金凈注入民樂資金收入資金流出資金凈注入雅寶資金收入資金流出資金凈注入淡水資金收入資金流出資金凈注入珠海資金收入資金流出資金凈注入南沙資金收入資金流出資金凈注入合計資金收入資金流出資金凈注入星河資金缺口與融資計劃項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金收入資金流出資金凈注入房地產(chǎn)經(jīng)營資金收入資金流出資金凈注入酒店、旅游資金收入資金流出資金凈注入合計資金收入資金流出資金凈注入還貸款計劃現(xiàn)金存量還貨計劃借貸計劃股權(quán)融資計劃本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望建議星河2011年前實現(xiàn)上市，可以極大的促進(jìn)公司的發(fā)展2011年前企業(yè)實現(xiàn)上市滿足企業(yè)發(fā)展資金的需求實現(xiàn)股東最大價值提高企業(yè)知名度規(guī)范企業(yè)管理星河在實行“深圳—珠三角—全國”三步走過程中，各階段都需構(gòu)建相應(yīng)的核心能力，并根據(jù)核心能力采取相應(yīng)的戰(zhàn)略措施階段深圳鞏固階段珠三角拓展階段全國拓展階段時間2009年至2011年2011年至2013年2014年及以后階段戰(zhàn)略鞏固深圳市場，適當(dāng)增加開發(fā)項目的數(shù)量開拓珠三角部分二三線城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量開拓全國其它區(qū)域市場，進(jìn)入全國多個經(jīng)營區(qū)域關(guān)注焦點項目產(chǎn)品規(guī)模、品牌需要關(guān)鍵能力投資決策能力項目定位策劃能力項目施工與營銷能力多項目運作管控能力產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力區(qū)域品牌影響力集團(tuán)二級管控能力資金實力與融資能力產(chǎn)品規(guī)劃與實施能力規(guī)模效益能力全國品牌影響力集團(tuán)三級管控能力資金實力與融資能力主要戰(zhàn)略措施改進(jìn)和完善優(yōu)質(zhì)項目，提升項目核心競爭力，推行項目標(biāo)準(zhǔn)化和系列化加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范化體系建設(shè)培育和完善多項目運作與管控體系不斷完善深圳市場運作經(jīng)驗，將深圳市場經(jīng)驗運用到其它開拓城市加強(qiáng)區(qū)域性品牌建設(shè)實現(xiàn)公司上市，增強(qiáng)企業(yè)融資能力和提高企業(yè)知名度培育和完善集團(tuán)多城市運作與管控體系在珠三角運作成熟的基礎(chǔ)上，在全國其它經(jīng)營區(qū)域推廣珠三角運作經(jīng)驗加強(qiáng)全國性品牌建設(shè)培育和完善集團(tuán)多區(qū)域、多城市下的運作與管控體系資金需求需較強(qiáng)的資金實力和融資能力需非常強(qiáng)的資金實力和融資能力人才需求職能管理人才項目運營人才集團(tuán)管理人才城市運營人才集團(tuán)管理人才區(qū)域運營人才類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計工程銷售職責(zé)分工開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部項目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理部門項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)適用條件項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項目部缺點職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售項目管理型項目公司或項目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意星河要實現(xiàn)深圳到珠三角的擴(kuò)張，2008-2010年要逐步完善職能管理型組織，2011年后要過渡矩陣式管理組織根據(jù)三步走戰(zhàn)略，星河未來五年需要構(gòu)建四大核心競爭力核心競爭力定義核心競爭力因素二級因素產(chǎn)品規(guī)劃與改進(jìn)能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力項目運營能力品牌實力盈利能力融資能力產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力品牌與資金實力組織與管控能力組織職責(zé)分工能力目標(biāo)管理能力制度與流程管理能力隊伍知識、技能與經(jīng)驗隊伍激情與抱負(fù)激勵體系有效性人才隊伍能力核心競爭力是企業(yè)競爭力中那些最基本的能使整個企業(yè)保持長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢、獲得穩(wěn)定超額利潤的競爭力，是將技能資產(chǎn)和運作機(jī)制有機(jī)融合的企業(yè)自有組織能力，它具有以下特征：能決定組織是否成功的關(guān)鍵性因素能夠顯著地為客戶創(chuàng)造價值或節(jié)約成本塑造這種能力花費了相當(dāng)長的時間，競