目錄HYPERLINK\l"_Toc250581061"一、致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc250581062"二、估價師聲明3HYPERLINK\l"_Toc250581063"三、估價的假設(shè)和限制條件5HYPERLINK\l"_Toc250581064"四、估價結(jié)果報告6HYPERLINK\l"_Toc250581065"（一）委托方6HYPERLINK\l"_Toc250581066"（二）估價方6HYPERLINK\l"_Toc250581067"（三）估價對象6HYPERLINK\l"_Toc250581068"（四）估價目的6HYPERLINK\l"_Toc250581069"（五）估價時點6HYPERLINK\l"_Toc250581070"（六）價值定義6HYPERLINK\l"_Toc250581071"（七）估價依據(jù)7HYPERLINK\l"_Toc250581072"（八）估價原則7HYPERLINK\l"_Toc250581073"（九）估價方法7HYPERLINK\l"_Toc250581074"（十）估價結(jié)果7HYPERLINK\l"_Toc250581075"（十一）估價人員8HYPERLINK\l"_Toc250581076"（十二）估價作業(yè)日期8HYPERLINK\l"_Toc250581077"（十三）估價報告應(yīng)用的有效期8HYPERLINK\l"_Toc250581078"堵五、估扇價技術(shù)預(yù)報告塊9HYPERLINK\l"_Toc250581079"近（一）依個別因劑素分析養(yǎng)9HYPERLINK\l"_Toc250581080"的（二）袖區(qū)域因礦素分析尊9HYPERLINK\l"_Toc250581081"贈（三）盼市場背夜景分析看10HYPERLINK\l"_Toc250581082"湖（四）融最高最徐佳使用售分析窯10HYPERLINK\l"_Toc250581083"諸（五）令估價方就法選用舟11HYPERLINK\l"_Toc250581084"停（六）樸估價測燭算過程果11HYPERLINK\l"_Toc250581085"刻（七）鋪估價結(jié)費果確定錢15HYPERLINK\l"_Toc250581086"腸六、附爆件承17HYPERLINK\l"_Toc250581087"憑七、房疲地產(chǎn)估型價課程反設(shè)計心買得體會惹18損一、致逗委托人犯函壇*貢*稿房地產(chǎn)蝶開發(fā)有碰限公司睛：暗受貴公湯司委托巡，本所肅秉著客漫觀公正藝科學(xué)獨索立的原式則，對性由貴公夜司自建很并擁有全產(chǎn)權(quán)的菌、位于鋼濟南敞市疤歷下殲區(qū)甘*柏*茄立交西污街能101屋號階普通住戲宅樓刻進行市打場價格邀評估，蒙估價時紫點扭為客200困9梁年眾1己2鹽月緞2尺8育日，估稅價目的接為買賣列。飄本所根廊據(jù)估價鐘目的，油遵循估有價原則培，采用滿科學(xué)合鋤理的估擋價方法盡，在認(rèn)爹真分析嫩現(xiàn)有資便料的基喝礎(chǔ)上，巖經(jīng)過測覆算，結(jié)朝合估價威經(jīng)驗與片對影響昏房地產(chǎn)剪市場價征格因素童進行分氣析，確甲定估價認(rèn)對象在掩市場上殼有足夠勻的買方特和賣方辮，并且蜜進入市蝦場無障俗礙的條威件下，宴于估價女時點可嬸能實現(xiàn)壘的市場喂價值為新人民幣銀（大寫晶）暖壹仟玖尊百玖拾狐壹萬元黃。悲駁皺設(shè)艘遷程鞋**由房地產(chǎn)議估價事倒務(wù)所即五法定代磨表人：匆**緒律薯（簽名誠并蓋章從）爆200抱9里年全1賞2環(huán)月洋2下8家日眉二、估陵價師聲蜘明鞏我們鄭降重聲明乎：狼（一）想我們在鉆本估價郊報告中溉陳述的懂事實是獄真實的蝶和準(zhǔn)確序的。唱（二）收本估價離報告中嘉的分析旅、意見喬和結(jié)論提是我們捉自己公透正的專牢業(yè)分析奏、意見威和結(jié)論姓，但受內(nèi)本估價舞報告中變已說明灣的假設(shè)木和限制帆條件的渡限制。塞（三）至我們與文本次估滾價的估宇價對象勺沒有利桃害關(guān)系幅，也與扭有關(guān)當(dāng)嫂事人沒翼有個人橡利害關(guān)連系或偏脊見。拉（四）國我們依宅照中華略人民共勝和國國而家標(biāo)準(zhǔn)悄《房地仙產(chǎn)估價呆規(guī)范》催進行分節(jié)析，形鮮成意見沿和結(jié)論師，撰寫旅本估價蟻報告。珍（五）播我們已頸對本估肅價報告必中的估擠價對象鋸進行了碧實地勘蹈察，并部對勘察吐的客觀伴性、真授實性、嚴(yán)公正性秧承擔(dān)責(zé)餅任，但或我們對塘估價對災(zāi)象的現(xiàn)帆場勘察飽僅限于番其外觀芝和使用患狀況，追對被遮泉蓋、未獄暴露及懷難以接調(diào)觸到的冒部分，殲依據(jù)委測托方提猶供的資視料進行帶評估。執(zhí)除非另傘有協(xié)議蹈，我們少不承擔(dān)收對估價頓對象建蹲筑結(jié)構(gòu)朱質(zhì)量進瀉行調(diào)查彈的責(zé)任舞。謠（六）濾沒有人仁對本估少價報告韻提供了地重要的集專業(yè)幫然助。叮（七）飼本估價打報告依河據(jù)了委隱托方提鈔供的相致關(guān)資料服，委托億方對資痕料的真坊實性負(fù)脈責(zé)。因流資料失兼實造成冰估價結(jié)謹(jǐn)果有誤掙的，估暈價機構(gòu)茂和估價冶人員不分承擔(dān)相居應(yīng)責(zé)任臘。召（八）日本估價撒報告結(jié)立果僅作冊為委托刺方在本艱次估價董目的下香使用，序不得做誤其他用君途。未盜經(jīng)本估銳價機構(gòu)白和估價抄人員同型意，估漢價報告攪不得向饅委托方宮及報告毒審查部驅(qū)門以外浸的單位鳴及個人犯提供，富凡因委蒙托人使貧用估價甜報告不星當(dāng)而引妖起的后箱果，估殺價機構(gòu)英和估價頑人員不膚承擔(dān)相衣應(yīng)的責(zé)蕉任。研（九）差本估價懂報告的帶全部或尊部分內(nèi)豆容不得宋發(fā)表于兆任何公鄙開媒體溉上，報噴告解衣釋權(quán)為刺本評估抄機構(gòu)所章有。鋪（十）拘未來市條場變化唯風(fēng)險等體因素對三買賣價促值均產(chǎn)練生一定賄的影響墳，本報尋告未考隱慮市場案變化風(fēng)細(xì)險，買閣賣人在昨辦理買傘賣事宜獸時需全屬面考慮勁。指（參加效本次估搶價的注欣冊房地剖產(chǎn)估價鍬師簽名織、蓋章笛）差三、估糞價的假笛設(shè)和限幻制條件別（一）日估價的糊假設(shè)條告件扛1籃、委托宋方合法談取得土趙地、房克屋權(quán)證撿，并以霜所確認(rèn)框的房屋眉用途和阻土地用辱途評估綁估價對期象的價咐值。梯2幟、本報幣告以估晃價對象瞧在估價辭時點處私于完好紫狀態(tài)并包達(dá)到委需托方所歇提供的液使用功悠能為假拳設(shè)前提莊。滲（二）面估價的厘限制條虎件：但1蘋、估價延時點后坑，估價洋報告有遣效期內(nèi)浩估價對致象的質(zhì)叫量及價丟格標(biāo)準(zhǔn)慰發(fā)生變欺化，并因?qū)纼r撲對象估漫價價值騙產(chǎn)生明血顯影響信時，不麻能直接移使用本端估價報漠告。抓2誓、本次研估價結(jié)燈果未考帥慮國家突宏觀經(jīng)約濟政策磨發(fā)生重蛾大變化嗓以及遇射有自然恨力和其橫他不可攏抗力對野估價結(jié)改論的影避響。餅3湖、本次摔估價未咽考慮特旅殊交易止方式對激評估結(jié)扎論的影惡響。傍四、估唯價結(jié)果擠報告不委托方怖：櫻*效*宜房地產(chǎn)附開發(fā)呈有限公傲司講（二）沸估價方山：乘**替房地產(chǎn)遇估價事肝務(wù)所忙現(xiàn)法定代駁表人扯：羊**效（三）揀估價對膛象建估價對狂象位悶于葉**貞市莊**捕區(qū)峽*賴*隊立交西形街的亞普通住炕宅折樓，占董地戚266求0套平方米秤，地勢性平坦、扒其形狀眾為不等蚊腰梯形順、土地填產(chǎn)權(quán)性瘋質(zhì)為出貝讓土地膽使用權(quán)坊，出讓吸期限掀從偵200強6袖年梨11垂月日18籌日至勿20極7封6耳年濾11商月書18以日，出截讓年限瓜為奏7炭0輝年。委御托方持喪有《國劫有土地軟使用證匠》。腔評兼估徹*賣*萍家園的張現(xiàn)時公京開市場紛價。估嗎價目的盛買賣，閥估價對跌象吧*構(gòu)*望家園為濫一棟普隊通住宅三，２０器０７年翼６月１娛日竣工澡；鋼混鋪結(jié)肯構(gòu)貫,之如容積率贏系數(shù)類為呼1.獄5遺；簡裝賓；共３該個單元賺，共４掉層，１撤單元一艱梯兩戶教。西戶架１２０冠平米，陜兩室兩頁廳一櫥賺一衛(wèi)，部明廳明磁衛(wèi)；東及戶１３伐０平米緣，兩室奏兩廳，夏明廳暗枯衛(wèi)；２料單元一止梯一戶貪，面積情１９０苦平米，批四室兩裁廳一櫥欣兩衛(wèi)，鵲３單元漫一梯一竟戶，面間積２２徐５平米行，五室悠兩廳一住櫥兩衛(wèi)貸，１單栗元每戶柜一車位遞，一地柄下儲藏倦室１５藝平米；孔，２單貓元每戶匠２車位艷，一地麥下儲藏飾室２０引平米；鼻３單元位每戶３旅車位，灰一地下膛儲藏室徑２０平掉米；隙（四）侍估價目躺的靠為估價獻(xiàn)對象買靜賣提供桿價值參縮考?？s（五）公估價時委點：教200獲9險年驚1年2刑月究2峽8耀日槐（六）兆價值定樣義芝根據(jù)估俱價對象崖及委托乓方的要休求，本叫報告評他估估價者對象目慈前狀況轎下，于抄估價技時點的稀市場價系格。臂（七）童估價依計據(jù)窩1繞、委托爆方與本獲估價機桿構(gòu)簽定玩的房地我產(chǎn)估價質(zhì)委托書跪；抓2薪、房屋乞所有證停；鹽3胞、國有最土地使勵用權(quán)證堂；備4娘、《中書華人民余共和國營城市房叉地產(chǎn)管在理法》蕩5遮、《中仁華人民瓣共和國稿土地管壽理法》父6退、中華聚人民共戒和國國功家標(biāo)準(zhǔn)心《房地憲產(chǎn)估價脆規(guī)范》壯7窯、估價流對象現(xiàn)壩場勘察蘇記錄；賀8民、委托模方提供磁的與本南次估價碌相關(guān)的寺其他資奉料；云9裳、本估莫價機構(gòu)責(zé)掌握的特房地產(chǎn)訴市場的智相關(guān)資蠟料。疫（八）三估價原倡則查本估價頸報告在麻遵循客懸觀、公塑正、科番學(xué)、合圾理的基東本原則逃下，結(jié)述合估價狂目的對岸估價對毀象進行急評估。氣具體依賠據(jù)如下滾估價原叛則：合鎮(zhèn)法原則錯、最高尤最佳使衰用原則任、替代參原則、爬估價時坐點原則縫。頌（九）茅估價方醬法加本估價掠報告采燭用市場扮比較法始和成本句法估兩與種方法王進行評牙估，并則運用數(shù)岡理統(tǒng)計腰分析的街有關(guān)方距法，結(jié)萌合估價瘦人員的縫經(jīng)驗，屢最終確夸定的估抄價對象造的估價井結(jié)果。另（十）府估價結(jié)鍬果鉤本估價謊機構(gòu)根剖據(jù)估價忍目的，攀遵循估作價原則濃，按照婚估價程率序，采快用科學(xué)順合理的杯估價方膨法，在對認(rèn)真分砍析現(xiàn)有詠資料的泉基礎(chǔ)上脫，經(jīng)過授測算，感結(jié)合估剝價經(jīng)驗禾與對影燈響房地控產(chǎn)市場腦價格因晉素進行姑分析，膨確定估誰價對象灘于估價逗時點可宋能實現(xiàn)律的市場蘋價值為祝人民幣奪（大寫慶）閘壹仟玖梯百玖拾陷壹萬元委。定（十一獵）估價類人員：懲**纏（十二自）估價君作業(yè)日賞期：兆200腎9練年展1傅2漠月潮2贏8須日至學(xué)20雞1著0降年為0扔1暫月帶0姓6果日腸（十三互）估價廁報告應(yīng)組用的有陡效期：可估價報辛告應(yīng)用璃的有效攔期自完門成估價豪報告之團日起原紙則上為題一年，喪但市場緣狀況變曉化很大線時，估介價報告抱應(yīng)用的索有效期會不超過城半年。猴五、估油價技術(shù)木報告輕（一）引個別因由素分析析*門*卷家園為海一棟普嘗通住宅遇，２０砌０７年衛(wèi)６月１關(guān)日竣工充；鋼混向結(jié)稿構(gòu)華,筑釀容積率彩系數(shù)晌為暴1.柏5委；簡裝址；共３豎個單元云，共４醋層，１孟單元一察梯兩戶潤。西戶物１２０兩平米，碑兩室兩蔥廳一櫥斜一衛(wèi)，時明廳明著衛(wèi)；東陡戶１３駕０平米堂，兩室下兩廳，治明廳暗瞎衛(wèi)；２訪單元一女梯一戶燃，面積受１９０憲平米，頃四室兩均廳一櫥榴兩衛(wèi)，絡(luò)３單元塑一梯一沿戶，面艷積２２毫５平米深，五室得兩廳一催櫥兩衛(wèi)擋，１單寧元每戶涌一車位稠，一地寇下儲藏燙室１５中平米；后，２單艷元每戶距２車位紗，一地命下儲藏獵室２０咽平米；射３單元勺每戶３疫車位，講一地下幼儲藏室熄２０平易米；億（二）很區(qū)域因切素分析釋地理位賭置：狡*固*翅家園位嗽于濟南況市歷下伶區(qū)訪*家*憲立交西棚街迷環(huán)境條族件狹：估價籃對象所炒處區(qū)域查環(huán)境狀順況較好競交通條州件棉：估價截對象位廁于經(jīng)十溝路月*踏*健立交西質(zhì)，交通輪四通八長達(dá)，周回邊銳有單11沉5政路蓬、池11帶6塊路劍、緊36盾0孟路嗚、義31即7資路批、弱BRT番2撿路升、稠K5除3欲路等多擊路公交巴車臨近眾設(shè)站，甚交通便礙利，可充輕松到存達(dá)趵突久泉等七晝十二泉搜、泉城臨植物園鵲、泉城塞廣場、均大明湖捷等多處監(jiān)濟南名壘勝景點序。懶基礎(chǔ)設(shè)呈施濟（食1地）供電姿。該區(qū)標(biāo)域使用絨市政供伴電系統(tǒng)上，供電億可靠性欺較強。歲（幫2息）通信陰。該區(qū)激域使用籍市政通站信網(wǎng)絡(luò)通。嗚（授3破）供水補。該區(qū)顯域由市洋自來水像公司供東水。激（槐4怖）供暖償。該區(qū)急域有供嫌熱管網(wǎng)領(lǐng)鋪設(shè)。腎（裙5五）供氣春。由市緣天然氣波管網(wǎng)供皆氣。蠶（貝6斬）通路沒。該區(qū)嚇域周圍妙有立交風(fēng)橋起止武點，并趣臨近經(jīng)遍十路，窗交通四蔽通八達(dá)胳。剃5害.稅公共設(shè)老施情況廈：該區(qū)敵域內(nèi)有秩幼兒園豬、學(xué)校驅(qū)、醫(yī)院耽、超市憐、銀行梨、商業(yè)忌配套服拼務(wù)設(shè)施賢齊備。忙（三）轉(zhuǎn)市場背鹽景分析域從國家移政策上狡分析：痕國家刺壺激經(jīng)濟擔(dān)上行的呈政策沒務(wù)有變。搜房地產(chǎn)僵產(chǎn)業(yè)自行身的規(guī)壇模，以研及對相脈關(guān)產(chǎn)業(yè)巨的帶動彎作用都混注定了房房地產(chǎn)腫仍為政肆府實現(xiàn)純擴大內(nèi)禮需目標(biāo)遠(yuǎn)最有效提、最便伯利的調(diào)剝控產(chǎn)業(yè)猾。寬松用貨幣環(huán)裙境沒有夠變漫，包通脹預(yù)喊期沒有痕變疫。浮實體經(jīng)而濟投資偶尚不積為極。近忌幾個月子工業(yè)品躬增加值染雖然開拼始上升開，但國達(dá)內(nèi)以制議造業(yè)為井主的實脆體經(jīng)濟訴，投資質(zhì)熱情仍季不積極把。受資騎本逐利詳性的特她性帶動稈，大量瓶的投資蕩資金，貍難免會倦進入股估市、樓盤市等市努場尋求泳利益。救從濟南亞市市政盈府政策遣引導(dǎo)和澇市場環(huán)涂境來看凍：泉城萄濟南以士其悠久淋的歷史瓣文化和軟其天然奇的七十著二泉而描享譽中唱外，蘿而棟*講*質(zhì)家園恰怪恰位于剝濟南市們。觸從本年嬸度成交賽土地來炒看，東業(yè)部歷城棕區(qū)、西碼部西客欲站片區(qū)摔、北部枝小清河云片區(qū)及紐南部九貸曲片區(qū)雙將成為句明年住鞠宅供應(yīng)低集中區(qū)催域，中臭部核心陜區(qū)的純科居住功每能則在迷慢慢弱瓜化，城逃市擴張?zhí)钊砸詵|淋西向為蹤主，北器部發(fā)展瘦重在改樣善現(xiàn)有狂環(huán)境，凡提升區(qū)徐域形象倒。嘴另外，座根據(jù)濟模南市政自府的市環(huán)中心東姐移政策勵和濟南帳市的向跨東發(fā)展掛戰(zhàn)略，異位于濟洗南市東蕩的煩*駛*地家園極僻具升值接空間。員（四）豐最高最吧佳使用男分析真房地產(chǎn)農(nóng)估價應(yīng)核當(dāng)以估福價對象慘的最高占最佳使麥用為前傘提進行共估價。舟最高最醒佳使用僵是指法柜律上允錘許、技沉術(shù)上可情能、經(jīng)蜓濟上可瓜行、經(jīng)棗過充分激合理論遭證，能藏使估價球?qū)ο螽a(chǎn)息生最高傲價值的虎使用，淺本估價逆對象地術(shù)處商業(yè)勉、餐飲麥業(yè)和娛謎樂業(yè)較炕為聚集敗的區(qū)域越，本報網(wǎng)告中的汁使用功期能為最蝶高最佳稱使用。呀（五）喪估價方臟法選用撥根據(jù)估拖價對象滔為受普通住什宅植的特點挎，以及尤本市房籌地產(chǎn)市槐場中與具估價對器象類似賴的房地狂產(chǎn)交易希實例較閃多的情徹況，本撈估價報布告選用紛市場比級較法和盼成本法鞏為主要桂的估價越方法峽。牛（六）撇估價測晃算過程部1泛、市場炊比較法鈔：煌具體估畏價思路救為：在宇近期房蜜地產(chǎn)市秀場中選壯擇與估徐價對象答處于同禁一供求叮范圍內(nèi)內(nèi)，具有閘較強相啊關(guān)性、早替代性幅的房地排產(chǎn)交易乳實例，拾根據(jù)估厚價對象漠和可比暈實例的桶狀況，抬對區(qū)域杠因素、鮮個別因舅素、時鋪間因素寨和交易扔情況等蒙影響房黨地產(chǎn)價源格的因涉素進行協(xié)分析比注較和修似正，評后估出估止價對象鈴的市場樂價格。港（施1赴）選取鍵可比實硬例咬燭偽經(jīng)篩選逢確淹定培A啦、伍B鎖、辯C甜三個可閥比實例徑。亮榆吼可比實前例近A羅：旅寨皺位于硬歷下份區(qū)勾*留*懶立交中罰路迷100綠0覆號只，為一廉棟示普通住恭宅閣樓，鋼鍬筋混凝叉土框架洋結(jié)構(gòu)，佳外墻瓷撫磚罩面林，室內(nèi)懸初裝修牢，配套他設(shè)施齊竊全，成罩新率為機十成。喬成交建蠟筑面勞積詢2遙30倍0居平方米騙，成交蒸價格為工每平方荷米人民民幣常690坑0腦元，成幣交日期繁為胳200脆9表年財4魔月。顧可比實戀例焰B座：惡位于巖歷下巷區(qū)央*怎*引立交遞南映109勞0降號補，為多祖層住宅短，翁底部一藥層公建堵部分，若鋼筋貧混凝土睜框架結(jié)痕構(gòu)，外頑墻瓷磚京罩面，左室內(nèi)初盾裝修，疑配套設(shè)怎施齊全男，成新團率為十剝成。成府交建筑牽面姐積鎖240脖0典平方米腸，成交構(gòu)價格為業(yè)每平方給米人民哲幣英700久0訴元，成松交日期梯為津200叫9春年擴1褲月?？豢杀葘嵓S例榴C忙位于；文歷下屯區(qū)坡*價*閃立交滴北走10挎8界號，為勝商品住在宅樓，折鋼筋混尾凝土框譽架結(jié)構(gòu)遞，外墻筐刷彩色唱涂料，六室內(nèi)初粥裝修，三配套設(shè)宅施齊全段，成新導(dǎo)率為十行成。成升交建筑在面伯積酷225貓0箏平方米燙，成交深價格為壯每平方輸米人民監(jiān)幣挺7粱1近00諷元，成鉗交日期顧為忙200邀9危年收6殺月。籍確定可魂比實例神修正系賞數(shù)的依松據(jù)青：隸因素澤A轟棟覆B陣棟賄C哄棟份區(qū)域位臟置誤*壯*嘗立交中爭*績*企立交藍(lán)南速*論*循立交北揚交易價騎格細(xì)690枕0破元小/正平方米類700桐0慣元疤/息平方米可710魔0樣元印/到平方米刑交易情沿況管正常放正常蝕正常筆交易時粒點陪200曠9.4片200浸9.1腦200飽9.6旁建筑結(jié)陣構(gòu)缺鋼混榜鋼混慧鋼混兵用途國居住事居住懲居住驕建成年蒜份另200緩7.5挨200蜂6.6饞200撕8.2狂建筑面草積塔12著0傘平方米宇12佛5虛平方米帶11念0郵平方米緒裝修歌中等掉中等狐中等克成新微全新姻全新寨全新殊據(jù)以上魔因素數(shù)嘩據(jù)，相籃對估價牙對象，樸各因素腸修正如載下：愉A遣區(qū)域因巨素者：晨-2憂0杰；嶼稱個別因墨素載：械+5輝代；交易嬌情況邁：緒0爆B潔區(qū)域因立素禾：友-10莖酒；個別稿因素仿：伸-10脈掏；交易士情況括：偽0步C吵區(qū)域因啟素給：進-1旅0盤；國倚個別因昂素殲：辰+5賄箭；交易亦情況俯：赴0等交易時農(nóng)間修正嗚：瓦濟南市驚歷下迎區(qū)森*猜*珍東街普皂通住宅耍樓恭200租9醋年傻1夏月凝至雜1寧2技月的價銀格指數(shù)感為五10扶0罰，業(yè)101籍，處102議.走3號，籮100圈.墊9蝶，做101靜.憤2殖，叫106易.刻7暴，笑107惠.其6乳，叼109鍛.暈8龜，去110光.由5嫂，雨11傾0貿(mào)，督110舉.呼9畢，機11狗2罪（均以吼一月為纏定基價耀格指數(shù)手）。曲則相對培估價對付象交易辱日期修撿正謠：努A:1四11/裝100秒B認(rèn):11霜2/1赤00佳單C念:10濫5/1恩00揀計算比勤準(zhǔn)價格借祥見下糖表：終可比實榨例豈A抬B競C禁成交價姐格（既元制/m傭2逗）貓尿690牛0約700絮0殼710提0艱區(qū)域因蜜素修正奔100蜜/80救100象/90群100鄙/90濱個別因莫素修正俱100眾/10多5拘100孫/90飼100犬/10癥5熊交易情尾況修正亦100囑/10逆0疼100煤/10挎0性100施/10儲0節(jié)交易日咸期修正山111臭/10界0蠢112地/10播0蕩105瞇/10捉0陽比準(zhǔn)價嘆格（培元回/m商2標(biāo)）恒743杠8.8鮮6胡759狂8.8育9夢730猴1.4謹(jǐn)5責(zé)對調(diào)整彼后的比葛準(zhǔn)價格焦進行綜咸合平均在，估價湖對象的與市場價普格為：仍（轟743陷8.6愈6+7庸598妨.89感+73勸01.外4蜻5污）傻÷3寒縱≈罵74揚4鉗6茶元拌/船平方米謎估價對還象于估載價時點爬在完好本狀態(tài)下灶的市場爭價格總而值為證：準(zhǔn)超744墳6端元練/斥平方妨米佩×2鐵66耐0潛平方狗米辯≈嶺19獨80.加6庫4會萬元。劑2類、成本劃法槳劍泳假設(shè)在拳估價時孕點現(xiàn)有硬建筑物辣存在的港土地是散一塊空嫂地，而元在同一關(guān)場所除窩建筑物僅以外的連狀況均忌維持不末變，重連新建造常與現(xiàn)有媽建筑物若完全相祥同或具著有同等遠(yuǎn)效裳用的全礦新狀態(tài)拌的建筑鬼物時，晝所必要擦的建筑旅費、其刃他費用厭、利息暈和正常粒利稅，立獲得建斗筑物的拆重新建凍筑成本論?？紤]駕房屋的繼實際狀板態(tài)，從線而評估早其積算捎價格。削200戚9櫻年優(yōu)1稿2衣月的成洞本資料桃：山東喘省濟南荒市歷下愚區(qū)芬*排*樂立交西逗附近，畢土地價催格為每帆平方還米獻(xiàn)500極0主元；前疾期工程障費為每怕平方建醒筑面擺積何18祥5駕元；建丘筑安裝階工螺假程費為席每平方柳建筑面達(dá)積憑118然0容元；基古礎(chǔ)配套儉費為每不平方建段筑面誠積廣21騾5熄元；管閱理費用悄為前期朋工程費帥、建安即工程費野和基礎(chǔ)炭配套費禮之和乒的失2.洗5廚％；代褲收費為哭每平方兄建筑面闊積撤36完5步元；土途地費用切、前期杏工程費跌和管理飯費期初蒼一次投恒入，基匪礎(chǔ)配袋套進量費和建顫安工程撞費期間績均勻投救入，利獻(xiàn)息率慣為估9.見5鉤％；利蒼潤為總轉(zhuǎn)投資冤的菌1端5遞％；稅火金為以好上各費脊用和抓的束5.宏8治％；建黎設(shè)期為睜兩年。劈根據(jù)估號價對象膚的特點臂，成本蝶法評估糟的基本市公式為袋：綿死評估價劣格省=胳土地重慢新取得暴價格我+丸建筑工陪程費用彩+號建筑專愛業(yè)費用席+垃開發(fā)配頸套費用升+舉管理費雹用耀+鐘利息及能融資費刷用形+返相關(guān)稅算費蒜+獅開發(fā)商黨利潤擔(dān)根據(jù)照200轎9帖年脆1崇2義月的成歡本資料嶼具體計膊算過程件如下：箭建筑面協(xié)積：共披三單元類，四層被；一單隔元一梯怠兩戶，將西沙戶末12量0識平米，榨東嬌戶碼13囑0油平米；悅２單元纏一梯一若戶，面賢積聯(lián)19蝴0船平米；疑３單元闊一梯一暴戶，面展積弟22屠5垃平米。燈（婆120爽+13出0+1三90+檔22腳5歌）鄭*4=綠266寇0仆平方米竊土地面堅積：容曬積率鍋為詠1.5恭266絹0/1鍋.5=弟177宿4賊平方米價土地費訓(xùn)：皮單位成博本省500作0閣元；恥500紋0*1篩774蠻=88廟7爐萬元桌前期工銷程費：嬌每建筑頸面杜積拜18估5吐元圾185賄*26蝴60=蛇49.鍛2置1公萬元至建安工步程費用旬：每平嶺方竹米強118都0愿元些118評0*2蕉660腿=31臨3.8踩8挖萬元臺基礎(chǔ)配燦套費：印每平方王米復(fù)21祝5易元舍215昨*26澡60=鑒57.吼1姜9親萬元母管理費謹(jǐn)：前期淺工程費撞、建安悔工程費燃用和基艇礎(chǔ)配套哪費費用牛之和泉的遷2.允5襖％賠(49愉.21獅+31漆3.8批8+5欣7.1音9)*梳2.忌5搖％宰=10完.50島7仍萬元嬸代收費斑：每建講筑面適積慎36拖5六元爛365稍*26截60=兔97.環(huán)0數(shù)9溜萬元防費用利臂息和：抓土地費隙、前期全工程費幕和管理蔥費為一理次性投己入；建逗安工程楊費和基足礎(chǔ)配套石費期間全投入，講費率筆為誤9.催5依％智（丹313鄭.88白+57厭.1籠9騎）再/鏟（刻1+9句.氏5廊％）濫0.5鞠+狡胃（武313叨.88鎖+57猛.1展9押）頂/袖（看1+9吐.后5選％）凳1.5猶鏡+8征87+此49.易21+畢10.址507藥=16謎25.宵16提8捧萬元秧開發(fā)商湯利潤：丙總投資現(xiàn)的兵1碌5豪％其（沾162查5.1竹68+堂97.膨0撓9都）箱*1鞋5首％展=25糧8.3決3桑9犁萬元供稅金：勢土地費淺、前期魔工程費童、管理漂費、跌建安工禁程費、鄰基礎(chǔ)配弊套費及都它們的昂利息和駕