2023/6/51第二章房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)供求理論

第一節(jié)房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的概念1.房地產(chǎn)市場的涵義

市場是社會分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟的紐帶。

狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場則是指房地產(chǎn)是房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。

2023/6/522.中國房地產(chǎn)市場體系

2023/6/53房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)可以從不同的角度進行劃分：（1）按市場運行層次劃分：層次結(jié)構(gòu)一級市場：具有國家壟斷經(jīng)營的性質(zhì)，該產(chǎn)品呈縱向流通。二級市場：具有經(jīng)營性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通。三級市場：具有消費和經(jīng)營性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通。

政府開發(fā)商消費者消費者一級市場二級市場三級市場土地出讓出租轉(zhuǎn)讓出租轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場的層次結(jié)構(gòu)2023/6/54（2）按市場交易客體劃分可以分為土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場等。房地產(chǎn)中介服務(wù)市場又包括房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)信息服務(wù)市場等。（3）按物業(yè)類型劃分可以分為住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場等。每一類又可以進一步細(xì)分，如住宅市場可細(xì)分為普通住宅市場、公寓市場、別墅市場，寫字樓市場可細(xì)分為甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場等。2023/6/55（4）按覆蓋(影響)范圍劃分。分為國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。不同類型房地產(chǎn)的覆蓋(影響)空間范圍是有差別的。一般來講，房地產(chǎn)的檔次越高，市場空間范圍就越大。（5）按供貨方式劃分。分為現(xiàn)房市場、期房(樓花)市場；

(6)按照權(quán)益讓渡方式劃分為買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、置換、聯(lián)營、入股等房地產(chǎn)市場；（8）按照法律原則劃分為合法房地產(chǎn)交易市場、非法房地產(chǎn)交易市場(隱形市場)；（8）按照供求狀況劃分為買方市場、賣方市場等。2023/6/563．房地產(chǎn)市場的特點和功能

與一般商品市場相比較，房地產(chǎn)市場具有以下特點：（1）區(qū)域性房地產(chǎn)市場的區(qū)域性主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性所決定的。房地產(chǎn)市場具有強烈的區(qū)域性特點，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場之間相互影響也較小。（2）競爭的不充分性房地產(chǎn)市場參與者較少，房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的。房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性市場，同一用途不同區(qū)域的房地產(chǎn)具有較小的替代性。房地產(chǎn)投資決策受價格以外的因素影響也較大，交易效率較低。2023/6/57（3）供給調(diào)節(jié)的滯后性土地的自然供給無彈性，土地的經(jīng)濟供給彈性較小；土地的用途一旦確定就難以改變；當(dāng)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求時，供給的增加往往需要相當(dāng)長的時間；而由于房地產(chǎn)使用的耐久性，又決定在市場供過于求時，多余的供給也需要較長的時間才能被市場消化。（4）交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)交易形式多樣；房地產(chǎn)交易持續(xù)時間較長；房地產(chǎn)市場的交易復(fù)雜，交易費用高。2023/6/58（5）與金融的關(guān)聯(lián)度高房地產(chǎn)的投資者、開發(fā)者、房地產(chǎn)的消費者，對于信貸的依賴性都很強。金融政策、市場利率的變動，也會對房地產(chǎn)交易的數(shù)量、價格等產(chǎn)生很大影響。（6）政府干預(yù)性強各國政府都對土地的權(quán)利、利用、交易等都有嚴(yán)格的限制。房地產(chǎn)市場的不完全性，競爭性較弱而壟斷性較強，并且涉及社會福利和社會保障等，也成為政府傾向于對房地產(chǎn)市場多加干預(yù)的理由。政府一般通過金融政策、財政政策、土地利用計劃、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護等手段，來鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)和調(diào)節(jié)。2023/6/59二、政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)1．政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則

政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。（1）目標(biāo)的確定性政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策必須有明確的目標(biāo)。這些目標(biāo)通常包括：①使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。②保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g。③引導(dǎo)新建項目的位置選擇。④滿足特殊群體的需要。2023/6/510（2）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性體現(xiàn)新舊政策的銜接；體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套；體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。（3）政策的針對性和導(dǎo)向性制定宏觀的調(diào)控政策；針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策；政策要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。2023/6/511（4）政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調(diào)，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定；又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。公平和效率常常是矛盾的：如何處理好其相互關(guān)系，是政府制定政策的重點和難點。2023/6/5122．房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。（1）土地供應(yīng)計劃的調(diào)控①政府供應(yīng)土地的數(shù)量和質(zhì)量直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。②科學(xué)的計劃指導(dǎo)有利于市場的發(fā)展。③科學(xué)的土地供應(yīng)計劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。④實施土地供應(yīng)計劃宏觀調(diào)控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲備。⑤盡量減少用地單位的土地存量，是增強土地供應(yīng)計劃調(diào)節(jié)有效性必不可少的措施。2023/6/513（2）城市規(guī)劃的指導(dǎo)城市規(guī)劃的作用：合理利用土地、協(xié)調(diào)城市結(jié)構(gòu)空間

整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動態(tài)性和適用性。社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃對土地配置、房地產(chǎn)市場的運行起重要作用。政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實施國民經(jīng)濟計劃、城市規(guī)劃的過程。三個計劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，必須相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。2023/6/514（3）地價的杠桿作用政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內(nèi)，建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費用和管理費用、財務(wù)費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價來間接調(diào)控房地產(chǎn)價格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用劃撥、招標(biāo)、拍賣出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進行有效的調(diào)控。2023/6/515（4）稅收的功能房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。（5）租金的控制租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分租金作為房地產(chǎn)的租賃價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一。在運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。2023/6/516（6）金融杠桿的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。（7）住房政策的影響我國城市住宅的供給主要有：保障性住房（廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房）和市場價商品住宅。2023/6/5173．房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范（1）資質(zhì)審查建立資質(zhì)審查制度的原則：公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督。標(biāo)準(zhǔn)化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。（2）產(chǎn)權(quán)登記發(fā)揮保障投資者(業(yè)主)權(quán)益的基本功能，發(fā)揮方便流通、維護交易秩序、代征稅費以及對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理的功能。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，是成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實施。2023/6/518（3）建立房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)估價在政府土地出讓、拆遷安置補償，房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股，公司上市、兼并、收購，房地產(chǎn)訴訟、糾紛調(diào)解、仲裁等方面，為社會提供了廣泛的專業(yè)服務(wù)。（4）交易程序的規(guī)范化用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序。我國房地產(chǎn)政策回顧2023/6/519三、房地產(chǎn)供求理論

供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行與價格變動的核心理論。房地產(chǎn)商品供給呈現(xiàn)低彈性，而需求由于種種因素呈現(xiàn)高彈性，使得研究房地產(chǎn)供求理論更多的要研究土地與房地產(chǎn)供求的特點與特殊規(guī)律。1．城市土地需求（1）城市土地土地分為農(nóng)村土地、城市土地等。城市土地是指城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上、之下的一定的空間。2023/6/520從區(qū)域上說，城市土地含有三個方面內(nèi)容：城市市區(qū)土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地；城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地；城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)和縣范圍內(nèi)的土地。城市土地，是指城市市區(qū)土地和城市規(guī)劃的范圍內(nèi)的土地。（2）城市土地的需求是指城市里的工礦企業(yè)、機關(guān)學(xué)校等事業(yè)單位，以及其他一切社會團體等組織和個人為了生存和發(fā)展，進行各種物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品生產(chǎn)及從事各類消費活動而利用土地的需要。2023/6/521（3）在完全競爭的市場經(jīng)濟中，土地價格和土地需求量之間的關(guān)系可構(gòu)成一條土地需求曲線DD見圖。

2023/6/522（4）土地的需求彈性土地需求彈性是指土地價格相對變化量與由價格變化引起的土地需求量相對變化量比率，有的稱之為反應(yīng)程度、一般用公式表示：

需求量與價格是反向運動，一般為負(fù)值；但習(xí)慣上略去負(fù)值。土地需求彈性大，需求曲線表現(xiàn)平緩，說明土地價格微小變動，能引起土地需求量較大變動；土地需求彈性小，需求曲線表現(xiàn)為陡直，說明土地價格變動不能引起土地需求量比較明顯的變化。在同一土地價格水平線上，土地需求量也是因其他因素的影響而變動的。2023/6/5232．城市土地供給

城市可供人利用的土地稱之為土地供給。城市土地供給分為自然供給和經(jīng)濟供給。自然供給是指未經(jīng)過加工，自然提供可以直接利用的土地。經(jīng)濟供給是指在自然供給基礎(chǔ)上，通過投入資金和勞動加以改造，可供人們直接利用的土地。城市里的土地數(shù)量絕大多數(shù)是經(jīng)濟供給。2023/6/524（1）土地經(jīng)濟供給與土地價格之間的關(guān)系土地供給曲線有瞬間、短期、長期供給曲線之分。2023/6/525。

所謂瞬間是指土地經(jīng)濟供給來不及隨地租變化而變化的時間，這時土地經(jīng)濟供給不變，供給曲線為一條垂直的直線S1。所謂短期是指土地所有者或開發(fā)者只能在固定的機械設(shè)備和不變成本(如土地契約費用、管理人員的工資等)下從事土地生產(chǎn)的時間。供給曲線用S2表示。所謂長期是指土地所有者或開發(fā)者能夠通過增加設(shè)備和現(xiàn)存成本來從事土地開發(fā)的時期。土地的長期供給曲線比短期供給曲線顯得更平坦，如S3曲線表示。2023/6/526（2）土地供給彈性土地供給彈性是指地價相對供給量與由地價變化引起的土地經(jīng)濟供給量的比率。它是用來反映土地經(jīng)濟供給量對地價變化作出反應(yīng)的靈敏度，一般可用如下公式表示：

對瞬間供給，土地供給彈性為零，即無彈性；土地的短期供給系數(shù)比長期供給彈性系數(shù)小，當(dāng)?shù)刈馍蠞q到一定水平后，短期供給彈性趨于零，而長期供給彈性也越來越小。

2023/6/5273．土地的供求均衡在研究土地供求的均衡時又分為三類：（1）土地供求的瞬間均衡。通常土地供給表現(xiàn)為一條垂直向上的直線，土地需求表現(xiàn)為一條向右下方傾斜的曲線。2023/6/528（2）土地供求的短期均衡。在短期內(nèi)，土地供給有一定彈性。在土地供給數(shù)量沒有超過QH時，均衡地租和均衡土地數(shù)量由供給和需求共同決定。（3）土地供求的長期均衡。在長期內(nèi)，土地供給彈性增大。均衡地租和均衡土地數(shù)量由需求和供給的交點決定。地租既取決于需求，又取決于供給。2023/6/5294．土地供求的一般特征

由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定條件下，土地的供給是基本恒定的，供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。土地需求在一定條件下決定土地價格。2023/6/530

在一個城市和地區(qū)內(nèi)，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結(jié)果造成土地價格的總體趨升。由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，就某種用途的土地來講，供給也是可以變化的。政府管制和壟斷，土地的供給總量也可以是彈性的。如果土地供給量增加即為S2S2，則價格變小；如果土地供給量減少即為S1S1，則價格升高。土地供給彈性價格決定的特點圖2023/6/5315．房地產(chǎn)市場供求機制

(1)單一的市場均衡其假定條件是：土地現(xiàn)存量等于新建設(shè)的土地數(shù)量；土地質(zhì)量是無差異的；當(dāng)市場出現(xiàn)均衡時，房地產(chǎn)供給量和需求量是相等的。單一的市場均衡圖2023/6/532（2）房地產(chǎn)閑置與過度需求模式房地產(chǎn)市場部分產(chǎn)品閑置和過度需求總是同時并存的，這是房地產(chǎn)市場與一般商品市場的一個主要區(qū)別。

分析房地產(chǎn)市場的非均衡特點：房地產(chǎn)市場的非均衡模型圖

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房地產(chǎn)市場供給量閑置與過度需求及市場非均衡狀態(tài)現(xiàn)象的原因是：①房地產(chǎn)供給時滯性，需求敏感性；②房地產(chǎn)不可移動性，造成生產(chǎn)和需求的盲目性；③房地產(chǎn)存量與新增量的差異以及不可預(yù)期性；

④房地產(chǎn)出售所得的凈價格與購買者所支付的凈價格不相等。

2023/6/534第二節(jié)房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律概述

租金由房地產(chǎn)使用市場確定，而不是由房地產(chǎn)投資市場確定。在房地產(chǎn)使用市場上，供給量由房地產(chǎn)投資市場給定了，對房地產(chǎn)的需求取決于租金和當(dāng)前的其它經(jīng)濟因素如生產(chǎn)水平、收入水平或家庭的數(shù)量，房地產(chǎn)使用市場的作用就是確定一個租金水平，在這個水平上對房地產(chǎn)的使用需求等于房地產(chǎn)的供給。

1．房地產(chǎn)市場分析的四象限模型房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場有兩個連接點：第一，房地產(chǎn)使用市場確定的租金水平是確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的中心。第二，兩個市場在房地產(chǎn)開發(fā)部分的連接是開發(fā)量增加。

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2．房地產(chǎn)市場運行過程的分析（1）經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求2023/6/537（2）長期利率與房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求2023/6/538（3）短期信貸、開發(fā)成本和新增供給

2023/6/5393．房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（1）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間落差；生產(chǎn)者與消費者的心理因素；政策影響；政治沖擊；制度因素；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。2023/6/540（3）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴張的過程。2023/6/541

具體包括的階段是：確認(rèn)對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求，導(dǎo)致超額建筑；調(diào)整、因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動劇烈減緩；復(fù)蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復(fù)到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續(xù)擴張導(dǎo)致對新建筑需求的增加；確認(rèn)對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。

2023/6/542（4）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看：經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加(如經(jīng)濟復(fù)蘇不再傳統(tǒng)般會導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生)。

2023/6/543（5）房地產(chǎn)市場的投資周期隨著自然周期的運動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。①當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。在這段時間，市場上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。②隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場當(dāng)中來，尋找以低于重置成本的價格購買存