房地產(chǎn)行業(yè)2010年信貸投向指引本指引所稱的“房地產(chǎn)行業(yè)”是指國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T4754-2002)中的房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)代碼為K72。本指引主要用于指導(dǎo)國(guó)標(biāo)行業(yè)K72類別下的房地產(chǎn)、及我行TT碼為143的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的信貸投向與風(fēng)險(xiǎn)管理。一、09年行業(yè)總體運(yùn)行情況及對(duì)明年市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判(一)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況(1)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由08年低谷逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)穩(wěn)步上升，4月起已持續(xù)上升7個(gè)月。10月份景氣指數(shù)為102.03，較年初提高7點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)；二是土地購(gòu)置與開發(fā)從低位穩(wěn)步回升；三是房地產(chǎn)建設(shè)回升勢(shì)頭加強(qiáng)；四是商品房銷售面積和銷售額累計(jì)增速再創(chuàng)新高，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上升。(2)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)面偏緊，短期呈現(xiàn)供應(yīng)不足。房地產(chǎn)總庫(kù)存量呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。由于成交量持續(xù)上升并保持高位，目前10個(gè)一二線核心城市1消化目前可售庫(kù)存的平均時(shí)間從10個(gè)月下降至7個(gè)月。1一線城市：包括京、滬、深、穗四個(gè)城市，為房地產(chǎn)行業(yè)的最熱點(diǎn)地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市；二線城市：二線城市包括部分直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市、副省級(jí)城市等幾類，主體是省會(huì)城市，主要有天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、寧波、沈陽(yáng)、大連、武漢、長(zhǎng)沙、西安、昆明、珠海等；三線城市包括一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市及大多數(shù)地級(jí)市，如呼和浩特、烏魯木齊及紹興、鹽城等；四線城市則為一些縣級(jí)市、縣城。（3）房地產(chǎn)企業(yè)資金面寬裕，土地儲(chǔ)備量充足。目前，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的國(guó)內(nèi)銀行貸款約占09年以來(lái)全國(guó)信貸總量的10%左右，加上預(yù)售房款的加速回籠和個(gè)人按揭貸款，其資金來(lái)源相當(dāng)充裕。09年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加投資和土地儲(chǔ)備，值得注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)理性擴(kuò)張的同時(shí)，也存在部分房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)儲(chǔ)地的現(xiàn)象?！暗赝酢钡漠a(chǎn)生反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性因素，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2、寫字樓市場(chǎng)總體情況（1）09年寫字樓市場(chǎng)總體呈企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)受國(guó)際金融危機(jī)影響，08年三季度起寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)下行走勢(shì)，北京、上海、廣州等主要城市寫字樓售價(jià)與租金下跌，空置率上升。從09年二季度起，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，寫字樓市場(chǎng)也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，投資額、銷售面積持續(xù)上升。（2）東部2地區(qū)依然是寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，受益于第三產(chǎn)業(yè)占比較大和國(guó)際化程度較高，東部是寫字樓建設(shè)市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)的最主要地區(qū)。其中，房地產(chǎn)一線城市北京、上海、廣州、深圳是國(guó)內(nèi)寫字樓最重要的市場(chǎng)。（3）京滬深穗市場(chǎng)回暖步伐不一北京市場(chǎng)，內(nèi)資企業(yè)需求推動(dòng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的企穩(wěn)回暖；上海市場(chǎng)，寫字樓市場(chǎng)仍在調(diào)整過程中，但市場(chǎng)吸納量止跌回升，主要需求來(lái)2東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南12個(gè)省、自治區(qū)、直轄市；中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9個(gè)省、自治區(qū)；西部地區(qū)包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏青海、新疆10個(gè)省、自治區(qū)。（注：東中西部不含港澳臺(tái)地區(qū)）自國(guó)內(nèi)企業(yè)；廣州市場(chǎng)，09年下半年寫字樓市場(chǎng)也逐步回暖，在建項(xiàng)目加速進(jìn)度，銷售量明顯增加；深圳市場(chǎng)，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)偏緊，價(jià)格呈現(xiàn)普漲局面。3、土地市場(chǎng)總體情況09年土地市場(chǎng)走勢(shì)呈先抑后揚(yáng)，復(fù)蘇滯后于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)從09年二季度起逐步走出低迷行情，土地成交量、成交價(jià)格不斷提高。整體來(lái)看，一線城市土地市場(chǎng)波動(dòng)幅度大于二三線城市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，土地溢價(jià)持續(xù)升高。上海三季度土地出讓收入已超過2007、2008年全年水平，北京土地出讓收入也創(chuàng)出歷史新高。（二）對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判對(duì)于2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上持謹(jǐn)慎態(tài)度。1、目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回穩(wěn)但基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以穩(wěn)健的調(diào)控政策為主，著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。但隨著房?jī)r(jià)上漲和通貨膨脹加劇，政策調(diào)整的力度存在進(jìn)一步加大的可能。2、隨著2009年房?jī)r(jià)上漲，自住型購(gòu)房者承受能力下降將可能導(dǎo)致需求放緩，而炒房投機(jī)的政策風(fēng)險(xiǎn)和交易成本也將與日俱增，因此2010年存在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和房?jī)r(jià)反復(fù)的可能性。3、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與流動(dòng)性充裕加速行業(yè)資金流入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面壓力較小。但市場(chǎng)供需狀況的改善和土地價(jià)格的上漲將削弱房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)能力，行業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。4、商務(wù)寫字樓市場(chǎng)有望繼續(xù)復(fù)蘇，京滬穗深四大城市的地位仍不可替代。短期來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)有望跟隨國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇；長(zhǎng)期來(lái)看，服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比必將有所提高。5、2010年地方政府土地儲(chǔ)備可能面臨政策與市場(chǎng)的雙重考驗(yàn)。政策方面，調(diào)控“地根”仍然是宏觀調(diào)控的重要手段。當(dāng)前的土地儲(chǔ)備制度能否適應(yīng)未來(lái)國(guó)家土地供應(yīng)和地價(jià)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，還存在一定的不確定性；市場(chǎng)方面，未來(lái)土地市場(chǎng)的供需情況和地價(jià)走勢(shì)具有不確定性，這將對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款需求及還款能力產(chǎn)生一定壓力。6、2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)控密集期：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲；財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將土地出讓價(jià)款首付比例提高到50%。同時(shí)近期國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些調(diào)控政策有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，但短期內(nèi)將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性。二、我行房地產(chǎn)行業(yè)授信情況1、授信總量有一定增長(zhǎng)，余額占比保持穩(wěn)定，與我行對(duì)公貸款發(fā)展保持同步；2、貸款投向結(jié)構(gòu)比較合理，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地儲(chǔ)備貸款增速較快；3、優(yōu)質(zhì)客戶余額和占比上升，中型客戶集中度較高，大型客戶拓展有待突破；4、貸款區(qū)域分布與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平契合度較高，主要分布于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角及中部地區(qū)；5、抵押貸款占比進(jìn)一步提高，保證貸款、信用貸款占比明顯下降；6、貸款期限集中在1-3年，貸款期限結(jié)構(gòu)內(nèi)部流動(dòng)性較好，長(zhǎng)期貸款主要為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款；7、貸款質(zhì)量總體較好，實(shí)際不良率比年初有所下降；8、開發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款聯(lián)動(dòng)效應(yīng)加強(qiáng)，開發(fā)貸款帶動(dòng)個(gè)人按揭貸款能力不斷提高；9、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款主要集中于房地產(chǎn)業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)，以中長(zhǎng)期貸款為主，區(qū)域分布比較集中。三、行業(yè)信貸投向指引2010年，全行應(yīng)加強(qiáng)前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，基于我行客戶特點(diǎn)和內(nèi)部評(píng)級(jí)分析結(jié)果，審慎授信，穩(wěn)健推進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的質(zhì)效發(fā)展。一）總體策略1、在比例控制前提下，以開發(fā)貸款為重點(diǎn)，適當(dāng)增加投放；2010年全行房地產(chǎn)貸款繼續(xù)實(shí)行比例管理，按五個(gè)區(qū)域授信審批中心所轄范圍設(shè)定占比上限指標(biāo)，由中心分別進(jìn)行管理、監(jiān)控，不再向所轄分行分解比例，中心所在地分行仍實(shí)施比例管理，由中心負(fù)責(zé)監(jiān)控，并定期報(bào)備總行授信管理部。在比例控制前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)貸款投放，增量主要投向能帶來(lái)個(gè)人按揭資源的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款，住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般不低于房地產(chǎn)行業(yè)貸款的70%。2、在名單式管理和分類授權(quán)指導(dǎo)下，有序發(fā)展房地產(chǎn)貸款；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施引導(dǎo)式名單管理的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)貸款分類授權(quán)（具體另行下達(dá)）。3、調(diào)整經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款政策內(nèi)涵。適度發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，擴(kuò)大試點(diǎn)行范圍，適當(dāng)調(diào)整抵押基數(shù)。按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款客戶行業(yè)歸屬實(shí)施歸類管理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品政策及管理要求1、實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)貸款引導(dǎo)式名單管理以優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶引導(dǎo)式準(zhǔn)入名單管理，引導(dǎo)全行拓展具有較強(qiáng)實(shí)力的全國(guó)性和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，加大支持力度。（1）房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入基本條件具有較高房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元，3年以上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)（含股東或?qū)嶋H控制人）；財(cái)務(wù)狀況良好，不存在被關(guān)聯(lián)企業(yè)占用資金情況（主要包括預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款科目）；具有一定的品牌知名度和美譽(yù)度，并占有一定的市場(chǎng)份額；我行客戶評(píng)級(jí)5級(jí)及以上，內(nèi)部評(píng)級(jí)8級(jí)及以上。企業(yè)存在以下情況之一的，禁止進(jìn)入:a）主業(yè)非房地產(chǎn)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)；b）存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)；c）存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)企業(yè)；d）在參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過程中，存在股東違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；e）具有其他違法違規(guī)行為記錄的房地產(chǎn)企業(yè)。（2）總行級(jí)客戶名單總行級(jí)名單優(yōu)先選擇具有較強(qiáng)實(shí)力的全國(guó)性和地方房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，以及具有一定行業(yè)地位、在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域占有一定市場(chǎng)份額的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和上市公司，包括部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)。對(duì)進(jìn)入總行級(jí)名單的房地產(chǎn)企業(yè)，總行將在授信合作層面、重點(diǎn)項(xiàng)目選擇、授信審批效率等方面給予傾斜，各分行可根據(jù)授權(quán)進(jìn)行授信申報(bào)和審批。（總行級(jí)名單詳見附表1）（3）區(qū)域支持類客戶名單區(qū)域支持類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有區(qū)域內(nèi)排名靠前、具有較高開發(fā)資質(zhì)和較強(qiáng)開發(fā)實(shí)力等特征。主要包括：1）省分行所在地以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)；2）累計(jì)開發(fā)面積超過50萬(wàn)平米以上跨地區(qū)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)；3）在分行當(dāng)?shù)刂容^高的房地產(chǎn)企業(yè)；4）注冊(cè)資本5000萬(wàn)以上等。（4）減退類客戶名單減退類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善、違法違規(guī)等風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不強(qiáng)或被列入政策調(diào)整名單等特征，主要包括：1）國(guó)資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)；2）存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)；3）存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)企業(yè)；4）在參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過程中，存在股東違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；5）出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，包括授信逾期、多次展期等；6）存在挪用我行貸款資金行為；7）盲目擴(kuò)張、過度融資、高價(jià)大量囤積土地；8）具有其他違法違規(guī)行為記錄。對(duì)于減退名單內(nèi)的企業(yè)，各中心應(yīng)指導(dǎo)分行逐戶制定減退計(jì)劃，按計(jì)劃確保盡早收回我行貸款。（5）未進(jìn)入支持客戶名單和減退客戶名單的存量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款動(dòng)態(tài)調(diào)整的目標(biāo)。各中心和分行要加強(qiáng)客戶風(fēng)險(xiǎn)甄別與日常監(jiān)控，主動(dòng)加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化的步伐。（6）動(dòng)態(tài)調(diào)整總行（含區(qū)域?qū)徟行模⒏鶕?jù)名單準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)調(diào)整總行級(jí)和區(qū)域支持企業(yè)名單。總行級(jí)支持名單調(diào)整由總行授信部負(fù)責(zé)。區(qū)域級(jí)支持名單調(diào)整由區(qū)域?qū)徟行呢?fù)責(zé)，并報(bào)總行備案后納入；中心所在地分行區(qū)域名單調(diào)整由總行授信部審核確定。對(duì)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)名單內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，影響我行貸款安全的，應(yīng)及時(shí)調(diào)出名單，并強(qiáng)化減退加固工作。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品政策（1）住房開發(fā)貸款重點(diǎn)支持住宅類房地產(chǎn)貸款，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城市和中心城市的住宅類房地產(chǎn)支持力度。具體為：北京、天津、上海、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、廣州、深圳、重慶，單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積不低于5萬(wàn)平方米；石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、福州、廈門、南昌、長(zhǎng)沙、南寧、海南、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、銀川、烏魯木齊、西寧，單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積不低于3萬(wàn)平方米。優(yōu)先支持普通及改善型商品房開發(fā)項(xiàng)目；適度提高二三線重點(diǎn)城市住宅類房地產(chǎn)的支持力度；支持主城區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)定位合理，購(gòu)房對(duì)象明確，單位成本不高，配套成熟，中小戶型占比大，還款資金來(lái)源能有效監(jiān)控的住宅項(xiàng)目；重點(diǎn)支持與個(gè)人按揭捆綁運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目。（2）保障性住房開發(fā)貸款2010年我行對(duì)保障性住房貸款的政策是依托政府、搶抓機(jī)遇、穩(wěn)步投入、合規(guī)運(yùn)作，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，適度加大對(duì)保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房）項(xiàng)目的信貸支持力度。各行應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》堪l(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃的編制進(jìn)程，掌握年度供地計(jì)劃和項(xiàng)目分布情況，制定較為成熟、完善的授信準(zhǔn)入。優(yōu)選具有較強(qiáng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況良好、具有政府背景的開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目選擇上優(yōu)先支持以省、直轄市和計(jì)劃單列城市政府財(cái)力回購(gòu)的項(xiàng)目以及其他地方財(cái)力較強(qiáng)（50億元以上）的省屬地級(jí)市（直轄市下屬區(qū)縣）的財(cái)力回購(gòu)項(xiàng)目。（3）寫字樓開發(fā)貸款嚴(yán)格控制寫字樓開發(fā)貸款項(xiàng)目。優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)，擇優(yōu)支持一線城市與東中部中心城市的開發(fā)項(xiàng)目。重點(diǎn)支持北京、上海、廣州、深圳四個(gè)地區(qū)的寫字樓開發(fā)貸款，優(yōu)先選擇城市商務(wù)中心區(qū)租售前景明朗的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。3、房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法合規(guī)性要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目須符合監(jiān)管部門和總行的合法合規(guī)性要求。一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須獲得有效批準(zhǔn)，包括項(xiàng)目獲得核準(zhǔn)或取得備案件，環(huán)評(píng)批復(fù)等。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金（所有者權(quán)益）必須達(dá)到規(guī)定比例。保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%，外商投資企業(yè)實(shí)收資本須達(dá)到總投資的50%以上，并在商務(wù)部備案；三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須“四證齊全”；且在項(xiàng)目取得“土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”后方可受理。四是企業(yè)自有資金須先于我行貸款資金投入。4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)范化管理要求一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按照項(xiàng)目貸款要求進(jìn)行評(píng)估。重點(diǎn)分析項(xiàng)目貸款的第一還款來(lái)源（即銷售回籠資金）。銷售資金對(duì)貸款本金的覆蓋程度一般應(yīng)在2倍以上；科學(xué)確定授信方案，包括合理核定授信額度、期限及還款計(jì)劃等。嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目超過30億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，原則上應(yīng)組織銀團(tuán)貸款。二是落實(shí)封閉運(yùn)作，加強(qiáng)貸款資金的使用管理。嚴(yán)格執(zhí)行《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款提用的管理，前臺(tái)經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)定期到現(xiàn)場(chǎng)核定工程進(jìn)度，確保貸款的提用與工程進(jìn)度相匹配；切實(shí)加強(qiáng)貸款資金用途監(jiān)管，嚴(yán)禁貸款資金用于繳交土地出讓金，防范貸款挪用風(fēng)險(xiǎn)。三是按銷售比例收回開發(fā)貸款。要加強(qiáng)項(xiàng)目銷售回籠資金的管理，通過到銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查，查詢房地產(chǎn)登記中心信息等手段，及時(shí)掌握銷售進(jìn)展；按銷售進(jìn)度比例收回貸款，確保在項(xiàng)目銷售面積完成80%（商用房開發(fā)貸款為70%）前全額收回我行開發(fā)貸款本息。5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押管理從嚴(yán)控制信用貸款和保證貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上必須落實(shí)抵押，且抵押物應(yīng)為對(duì)應(yīng)項(xiàng)目在建工程以及土地使用權(quán)，要認(rèn)真核實(shí)抵押物是否存在重復(fù)抵押，原則上不接受我行作為第二及以下順位抵押權(quán)人；不接受國(guó)土資源部門認(rèn)定閑置3年以上的房產(chǎn)和閑置2年以上土地的使用權(quán)作為抵押物。審慎設(shè)置抵押率，抵押率不超過在建工程及土地抵押價(jià)值的50%，防范因房地產(chǎn)價(jià)格上漲而引發(fā)資產(chǎn)泡沫，對(duì)抵押物每年應(yīng)進(jìn)行不低于一次的價(jià)值重估，確保抵押率充足，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。6、加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)客戶集中管理，有效防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)授信客戶，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)授信管理辦法，各相關(guān)分行應(yīng)及時(shí)聯(lián)系、溝通，深入調(diào)查了解集團(tuán)整體組織架構(gòu)、信用狀況、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況及未來(lái)的趨勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)客戶統(tǒng)一授信管理，明確總體授信策略，有效控制授信總量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶全部采取集團(tuán)授信集中管理模式。分行不得分拆或采取其他變通方式，擅自在權(quán)限內(nèi)單獨(dú)向集團(tuán)實(shí)際控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于跨行的房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)在授信前上報(bào)總行公司部，在確定集團(tuán)授信管理模式，明確牽頭行，主辦行的基礎(chǔ)上，執(zhí)行集團(tuán)授信管理辦法的相關(guān)規(guī)定；切實(shí)防范集中性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。7、全面落實(shí)公私聯(lián)動(dòng)機(jī)制，提高綜合收益一是堅(jiān)持開發(fā)貸款與個(gè)人按揭捆綁運(yùn)作,公司條線要與個(gè)金業(yè)務(wù)部門保持密切聯(lián)系和協(xié)作，制定分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款與按揭貸款的聯(lián)動(dòng)方案；營(yíng)銷中,要將聯(lián)動(dòng)個(gè)人按揭作為開發(fā)貸款授信條件，與開發(fā)商約定開發(fā)貸款帶動(dòng)個(gè)人按揭比例（力爭(zhēng)不低于1：2）。二是在對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審查審批時(shí)，要將帶動(dòng)按揭貸款的可行性和相關(guān)措施作為重要考核內(nèi)容，對(duì)于不能帶動(dòng)按揭、按揭成效不明顯或按揭措施不落實(shí)的，不予審批。三是要跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，嚴(yán)格落實(shí)聯(lián)動(dòng)措施，確保達(dá)到約定聯(lián)動(dòng)比例，并將聯(lián)動(dòng)比例達(dá)成情況作為今后該企業(yè)授信的重要考慮因素。8、加強(qiáng)存量房地產(chǎn)貸款管理分行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)開發(fā)貸款存量授信企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)排查，著重分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況，對(duì)于出現(xiàn)多次授信逾期、多次展期等風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的房地產(chǎn)集團(tuán)及項(xiàng)目公司，應(yīng)加固擔(dān)保，并制定一戶一策，盡快實(shí)現(xiàn)減退。對(duì)擴(kuò)張速度過快的企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)關(guān)注，特別是在建項(xiàng)目過多、土地儲(chǔ)備過多的企業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其現(xiàn)金流情況，防止其資金鏈斷裂。在擔(dān)保方式上，對(duì)僅以土地使用權(quán)抵押的貸款須追加在建工程抵押，已發(fā)放的信用、保證類貸款應(yīng)盡快追加有效抵押，對(duì)在分行權(quán)限內(nèi)已批準(zhǔn)但未提款的非抵押類開發(fā)貸款，應(yīng)暫停提用，并主動(dòng)與客戶協(xié)商落實(shí)抵押，確需以信用和保證方式提用的，須報(bào)經(jīng)總行（區(qū)域?qū)徟行模徟狻?、下列情況不得給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款（1）在近年房地產(chǎn)價(jià)格漲速較快時(shí)期拍賣成交的高價(jià)“地王”項(xiàng)目；（2）貸款項(xiàng)目土地已抵押給他行；（3）不符合規(guī)劃控制要求的項(xiàng)目，及違法用地項(xiàng)目；（4）利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目；（5）國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（6）“小、拼、差”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；“小”即開發(fā)商資質(zhì)低、實(shí)力弱，開發(fā)規(guī)模小，總投資額小的項(xiàng)目；“拼”即在他行已獲大額項(xiàng)目融資，我行貸款只是以填平補(bǔ)齊或拾遺補(bǔ)缺等“吃拼盤”方式給予小部分融資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；“差”即市場(chǎng)前景不佳，經(jīng)濟(jì)效益差，且不能給我行帶來(lái)個(gè)人按揭等綜合效益的項(xiàng)目。（三）土地儲(chǔ)備貸款產(chǎn)品政策及管理要求對(duì)土地儲(chǔ)備貸款要視同地方融資平臺(tái)類貸款嚴(yán)格管控，控制土地儲(chǔ)備貸款總量；提高準(zhǔn)入門檻，加大低層級(jí)土地儲(chǔ)備貸款的減退力度。1、土地儲(chǔ)備貸款準(zhǔn)入要求（1）嚴(yán)格準(zhǔn)入，控制新增貸款投放。原則上新增貸款限于直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市的省、市級(jí)土地儲(chǔ)備中心，不符合準(zhǔn)入的土地儲(chǔ)備中心貸款上報(bào)總行（含中心）審批。對(duì)于前期房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快以及近期土地市場(chǎng)流拍較多的城市，須審慎發(fā)放用于商業(yè)用地儲(chǔ)備的土儲(chǔ)貸款。（2）加快減退低層級(jí)（區(qū)、縣級(jí)以下）土地儲(chǔ)備貸款。2、土地儲(chǔ)備貸款管理要求（1）明確授信準(zhǔn)入要求，合理確定貸款額度根據(jù)地方政府財(cái)政收支狀況和信用狀況合理控制授信額度，貸款應(yīng)明確對(duì)應(yīng)地塊，確?！暗刭J掛鉤?！蓖恋貎?chǔ)備貸款項(xiàng)目須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃，貸款還款資金應(yīng)列入地方財(cái)政預(yù)算；貸款用于收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地；貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)。貸款額度最高不超過土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備總成本的70%。（2）貸款應(yīng)采用抵押方式，完善貸款抵押手續(xù)，以政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押的，土地使用權(quán)性質(zhì)可為劃撥，但必須取得合法有效的土地使用權(quán)證，且抵押率不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值扣除土地出讓金后的70%。（3）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備中心經(jīng)營(yíng)情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，密切關(guān)注土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，跟蹤我行貸款對(duì)應(yīng)土地的出讓情況，確保土地收益優(yōu)先用于償付我行貸款，防范因規(guī)劃、土地性質(zhì)變更等因素造成土地不能如期出讓的風(fēng)險(xiǎn)。（4）落實(shí)還款來(lái)源，力爭(zhēng)在合同內(nèi)分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后應(yīng)及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額（或一定比例），不受貸款期限的約束?！保?）貸款期限不超過2年。（四）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款產(chǎn)品政策及管理要求適度介入經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，項(xiàng)目須落實(shí)抵押，抵押率一般控制在評(píng)估價(jià)值的50%。重點(diǎn)支持直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及蘇州、無(wú)錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的寫字樓3、賓館酒店和零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。（1）賓館酒店物業(yè)：優(yōu)先選擇投資方實(shí)力強(qiáng)、由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、等級(jí)在四星級(jí)及以上、客房規(guī)模在300間以上、出租率保持在70%以上、效益良好的酒店項(xiàng)目。（2）零售商業(yè)物業(yè)：優(yōu)先支持品牌知名度高、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的零售商業(yè)龍頭和地段優(yōu)勢(shì)突出、固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰的零售商業(yè)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款試點(diǎn)行在上海市、浙江省分行的基礎(chǔ)上新增北京市、江蘇省、湖北省、蘇州、無(wú)錫、寧波、深圳分行九家試點(diǎn)行。九家試點(diǎn)行可在分行權(quán)限內(nèi)審批經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，超過分行審批權(quán)限的，按照現(xiàn)行審批流程報(bào)批；其他分行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的審批權(quán)仍上收總行（區(qū)域?qū)徟行模７康禺a(chǎn)貸款中的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款按房地產(chǎn)貸款授權(quán)執(zhí)行。適度擴(kuò)大貸款用途范圍，可用于置換借款人已投入的超過國(guó)家規(guī)定資本金比例部分的自籌資金；適度放寬額度核定，貸款額度可累計(jì)核定，但一般不超過所抵押物業(yè)評(píng)估價(jià)值的50%。其他管理要求按我行《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)暫行辦法》及《關(guān)

于調(diào)整經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)管理有關(guān)規(guī)定并試點(diǎn)實(shí)施的通知》執(zhí)行。附表1：2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總行級(jí)名單序號(hào)客戶名稱1中國(guó)建筑工程總公司2中國(guó)保利集團(tuán)公司3華僑城集團(tuán)公司4中國(guó)鐵路工程總公司5中國(guó)鐵道建筑總公司6中國(guó)中化集團(tuán)公司7中糧集團(tuán)有限公司8中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司9中國(guó)五礦集團(tuán)公司10中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司11中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司12港中旅集團(tuán)有限公司13招商局集團(tuán)有限公司14華潤(rùn)集團(tuán)有限公司15南光集團(tuán)有限公司16中國(guó)海外發(fā)展有限公司17金融街控股股份有限公司18中信地產(chǎn)19北京城建投資發(fā)展股份有限公司20北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司21北京建工地產(chǎn)22北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司23北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司24首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司25北京北辰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司26上海城開（集團(tuán)）有限公司27上海城投置地有限公司28上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司29上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司30上海市上投房地產(chǎn)有限公司31上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司32中華企業(yè)股份有限公司

33南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司34深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司35萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司36金地（集團(tuán)）股份有限公司37蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司38蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司39天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司40天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司41武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司42廈門建發(fā)股份有限公司43廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司44廣州城建開發(fā)集團(tuán)45新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司46和記黃埔地產(chǎn)47信和置業(yè)有限公司48新鴻基地產(chǎn)有限公司49恒隆地產(chǎn)有限公司50恒基兆業(yè)有限公司51香港嘉里建設(shè)52長(zhǎng)江實(shí)業(yè)53太古地產(chǎn)54凱德置地附表2：2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域支持類客戶名單序號(hào)省直分行客戶名稱1安徽省分行安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司2安徽省分行合肥萬(wàn)好置業(yè)有限公司3安徽省分行蕪湖名流置業(yè)有限公司4安徽省分行信德房地產(chǎn)開發(fā)（蕪湖）有限公司5安徽省分行安徽梅園置業(yè)有限公司6北京、上海星河灣地產(chǎn)及下屬企業(yè)7北京市分行國(guó)盛投資及下屬企業(yè)8北京市分行中新集團(tuán)（控股）有限公司9北京市分行中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司10北京市分行北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司及下屬企業(yè)11北京市分行北京萬(wàn)貿(mào)置業(yè)有限責(zé)任公司12北京市分行北京春光置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13北京市分行北京京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15大連分行香港九龍倉(cāng)集團(tuán)大連時(shí)代廣場(chǎng)發(fā)展有限公司16大連分行大連港地產(chǎn)集團(tuán)有限公司17大連分行大連億達(dá)集團(tuán)有限公司18甘肅省分行蘭州天慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19廣東省分行廣州越秀集團(tuán)有限公司及下屬企業(yè)20廣東省分行珠海格力房產(chǎn)有限公司及下屬企業(yè)21廣東省分行珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司及下屬企業(yè)22廣東省分行仁恒置地有限公司及下屬企業(yè)23廣東省分行廣東兀邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24廣東省分行珠海市五洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司25廣東省分行佛山市怡翠南都發(fā)展有限公司26廣東省分行佛山市三水區(qū)能潤(rùn)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27廣東省分行佛山市東建集團(tuán)有限公司28廣東省分行東莞金茂建造開發(fā)有限公司29廣西區(qū)分行廣西大和平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30廣西區(qū)分行南寧天馳房地產(chǎn)有限公司31廣西區(qū)分行南寧昊壯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司32廣西區(qū)分行廣西融昌置業(yè)有限公司33廣西區(qū)分行廣西梧州市海駿達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34廣西區(qū)分行桂林廣運(yùn)實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司35廣西區(qū)分行南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36廣西區(qū)分行廣西盛天集團(tuán)37貴州省分行中天城投集團(tuán)貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)議展覽中心有限公司38海南省分行三亞臨海達(dá)置業(yè)有限公司39海南省分行海南合峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40海南省分行三亞鳳凰新城實(shí)業(yè)有限公司41海南省分行三亞鳳凰水城開發(fā)有限公司42海南省分行三亞德商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43河北省分行唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司44河南、遼寧、湖南恒大地產(chǎn)集團(tuán)及下屬企業(yè)45河南省分行河南鑫苑置業(yè)有限公司46河南省分行鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司47河南省分行建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司及下屬企業(yè)48黑龍江省分行黑龍江桐楠格房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司49湖北省分行湖北省住宅發(fā)展有限公司50湖北省分行東風(fēng)襄樊置業(yè)有限責(zé)任公司51湖北省分行武漢建工（集團(tuán)）有限公司及下屬企業(yè)

53湖南省分行湖南富基置業(yè)有限公司54湖南省分行長(zhǎng)沙恒德置業(yè)有限公司55湖南省分行湖南美聯(lián)置業(yè)有限公司56湖南省分行湖南恒豐萬(wàn)駿房地產(chǎn)有限公司57湖南省分行湖南國(guó)廣置業(yè)有限公司58湖南省分行湖南力基置業(yè)有限公司59湖南省分行岳陽(yáng)天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60湖南省分行長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司61湖南省分行湖南中錯(cuò)置業(yè)有限公司62吉林省分行長(zhǎng)春房地（集團(tuán)）有限責(zé)任公司63吉林省分行長(zhǎng)春高新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司64吉林省分行長(zhǎng)春高力實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司65吉林省分行長(zhǎng)春華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66吉林省分行吉林省投資（集團(tuán)）有限公司67江蘇省分行江蘇省房地產(chǎn)投資有限公司（江蘇國(guó)信地產(chǎn)）68江蘇省分行江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司69江蘇省分行江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司及下屬企業(yè)70江蘇省分行江蘇潤(rùn)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司71江蘇省分行南京天正眾泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司72江蘇省分行南京市雨花臺(tái)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司73江蘇省分行常州濱湖建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司74江蘇省分行南通市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司75江蘇省分行鎮(zhèn)江輕紡城置業(yè)有限公司76江蘇省分行鎮(zhèn)江九潤(rùn)國(guó)際置業(yè)有限公司77江蘇省分行丹陽(yáng)市天怡房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司78江蘇省分行泰州市鵬宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司79江蘇省分行淮安華都置業(yè)有限公司80江蘇省分行淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司81遼寧省分行沈陽(yáng)卓遠(yuǎn)置業(yè)有限公司82內(nèi)蒙古區(qū)分行內(nèi)蒙古大國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83寧波分行雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司84寧波分行寧波聯(lián)合建設(shè)開發(fā)有限公司85寧波分行寧波市恒厚實(shí)業(yè)有限公司86青島分行青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司87青島分行青島海信房地產(chǎn)股份有限公司88青島分行青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司89青島分行萬(wàn)邦（青島）置業(yè)發(fā)展有限公司90青島分行青島頤正置業(yè)有限公司

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