商業(yè)地產(chǎn)策劃一、商業(yè)地產(chǎn)策劃流程示意圖選址選址為商用服務(wù)的商業(yè)定向建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃招商方案商業(yè)定位商業(yè)設(shè)計(jì)招商方案建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃審批NOYES選擇經(jīng)營(yíng)方式NOYES執(zhí)行審批NONOYES執(zhí)行審批NONOYES物業(yè)規(guī)劃銷售出租聯(lián)營(yíng)自營(yíng)銷售方案NO為選址服務(wù)的商業(yè)定向立項(xiàng)審批二、商業(yè)地產(chǎn)策劃概念1.定義商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。2.商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容1)選址2)經(jīng)營(yíng)方式3)商業(yè)定向4)商業(yè)定位5)建筑結(jié)構(gòu)6)商業(yè)設(shè)計(jì)7)執(zhí)行方案2.商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)通過商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。鏈從這惰一性斤質(zhì)可柱知，景投資威商業(yè)晶地產(chǎn)膝的本艙質(zhì)是衣創(chuàng)造雖物業(yè)魄的使屯用價(jià)驗(yàn)值，門并不驚是房肢屋本美身，列能獲雖得多趨少投敢資回耐報(bào)取皺決于叉房屋監(jiān)的商脫業(yè)使外用價(jià)么值的燒高低卡。不3.唇財(cái)倘擔(dān)翻商業(yè)梨地產(chǎn)萬的特漁點(diǎn)冊(cè)商業(yè)癥地產(chǎn)擠投資晃，一匯般情簽況下躍比住錯(cuò)宅地耕產(chǎn)成俱本低邁，而禾收益讀要比緣住宅線地產(chǎn)叼高很大多，失屬于頸高回厭報(bào)投功資。洪同時(shí)屆，也映屬于天高風(fēng)槽險(xiǎn)投爹資。配因?yàn)槔@，只蛙有商返業(yè)策改劃得分好，專商用糧價(jià)值卡高，綁投資早回報(bào)虛才高飄。相柜反，挨一旦楊商業(yè)窗策劃浸失敗路，就稻會(huì)變?nèi)〕蓡柷奉}樓裙盤。季如果蒸開發(fā)她商實(shí)蝴力不李是很潤(rùn)強(qiáng)，因投資慰預(yù)期喘是快惹賣快綠收益銳，則繞風(fēng)險(xiǎn)裁更大紹，一棚旦商區(qū)業(yè)策肅劃失隙敗，斷會(huì)使鑼投資理者陷豆于兩益難，份即：囑快賣固回報(bào)父不足拳，心啞痛不邁肯，秩待價(jià)論而沽買又不獅知哪堂一天視出手充，使鼓短線億投資堂變?yōu)闃溟L(zhǎng)線閑，給芹資金勢(shì)周轉(zhuǎn)櫻帶來捏問題評(píng)。秧4.精勾鞭顛咸商業(yè)拜地產(chǎn)營(yíng)策劃律任務(wù)掙通過買創(chuàng)造鴿商業(yè)常價(jià)值塑最大能化，劇實(shí)現(xiàn)羅地產(chǎn)騙投資受收益旁最大族化；含通過皺科學(xué)年策劃終，排份解投稿資風(fēng)耽險(xiǎn)，喚實(shí)現(xiàn)翼投資桑目標(biāo)裂。命5.掌計(jì)黎易公商業(yè)的地產(chǎn)紗策劃憑性質(zhì)摔商業(yè)戲地產(chǎn)啟策劃債是地桿產(chǎn)與樣商業(yè)躲資源村的大竹整合現(xiàn)策劃遲，非外常復(fù)疲雜的駁系統(tǒng)蒙工程逢，對(duì)原策劃盞人的鋪理論喝素養(yǎng)秋及策江劃力狐要求階很高棕，需叨要一習(xí)定的趟經(jīng)驗(yàn)溉?？椛虡I(yè)尺地產(chǎn)唉策劃花屬于界產(chǎn)品謊策劃想的一袋種類商型，獎(jiǎng)思維預(yù)及策森劃方蜂法與廢產(chǎn)品蜘策劃違基本唯相同灶，功顯能與恐質(zhì)量綠、需敗求與桶滿足滔的關(guān)舅系問割題是冊(cè)其基盼本問黑題。躍商業(yè)擇地產(chǎn)著策劃刪具有守強(qiáng)烈慎競(jìng)爭(zhēng)企性質(zhì)攜。濕商業(yè)虜?shù)禺a(chǎn)興策劃膝屬于元團(tuán)隊(duì)挑項(xiàng)目屯，通蠻常一姿個(gè)人跨或三撕兩個(gè)偽人難館于很眼好完脫成，氧三、叨商業(yè)壯地產(chǎn)掠中的倚商業(yè)載商業(yè)泊地產(chǎn)縫中的豪商業(yè)疲是廣識(shí)泛意寬義的巖概念雨。業(yè)1.豈黃較疫玻甩類別償策劃恩中對(duì)冊(cè)商業(yè)盾的類汪別分杯成大追類與里細(xì)類他掌握晉，細(xì)植類是擠一個(gè)鼻大類棗中的裕細(xì)化紫。?；⒁婎惢蹌e：遣①蔑怪坐縣貪茄各種弱形態(tài)敢的零戲售商修場(chǎng)（季細(xì)類俊如：山百貨精、超私市、奶家具毅、建亡材、養(yǎng)IT貫、圖父書，購等等購）耽②局淘得舊揉狹各類剝批發(fā)勞市場(chǎng)照（細(xì)葡類如痛：服勉裝、比小商棚品、垃建材跨、五榜金機(jī)或電、破家具判、果右、菜法、綜掘合，誤等等笨）盒③定旨科核課奔酒店融業(yè)（長(zhǎng)星級(jí)絡(luò)酒店垃、賓邀館、偷經(jīng)濟(jì)會(huì)型酒革店、橫公寓繭型酒忠店、鏟度假爺酒店積等）偵④弦勇拿肅展秋餐飲頭業(yè)（譜酒樓魯、餐脊館、半美食淺城、淹酒吧牛、咖物啡廳峰、快敘餐店仿等）弄⑤怕翼訓(xùn)諸薦鼓娛樂籌業(yè)（捉細(xì)分芬如：選游樂讓場(chǎng)、后歌廳副、影安院、奉劇場(chǎng)榮、游騙戲場(chǎng)雄館、概等等杯）疲⑥均稈柴蟲壤來其它從各類隙服務(wù)斗業(yè)（剛細(xì)類流如：例法律蓬、咨甲詢、跑美容節(jié)、理歷發(fā)、片設(shè)計(jì)蜻、照改相、襖洗車相、各爸類中網(wǎng)介、號(hào)維修末、等反等）助⑦府閱搞可救躍金融蛛（細(xì)宋分如全：銀久行、素保險(xiǎn)瘡、證彈券等坑）否⑧亡架熄扔鑄傷教育素（細(xì)歉分如踢：各億類培占訓(xùn)學(xué)蹲校、黑培訓(xùn)摟班、休教育厘機(jī)構(gòu)巧等）羞⑨學(xué)致持排鮮壤文化燭（細(xì)歡分如陰：美葉術(shù)館蝶、藝讀術(shù)中辦心、裂文化狼交流辦中心磚、收帝藏、似展覽葉館等辟）跳⑩烏澤竭之此犯體育于（細(xì)冠分如業(yè)：體表育場(chǎng)望館、倚競(jìng)技引場(chǎng)館貞、健揪身場(chǎng)湊館、貼運(yùn)動(dòng)上俱樂拴部、胳棋院絕、武梁館等早）痰?披陸途笑港鎮(zhèn)IT襯業(yè)（精細(xì)分傭如：禽軟件宜、電矛腦動(dòng)釘畫、成網(wǎng)絡(luò)銳游戲獄、網(wǎng)幟吧等族）掩?肺酷茄面獲夫?qū)懽职翗乔?甲腿培梯湊患大型閘社會(huì)南團(tuán)體刺辦公徑?胃最資藝亭顧會(huì)展絹場(chǎng)館塌?更跡鉗崖餃嘩各種合制作桃服務(wù)害業(yè)等期2.埋慣遙劉漠乒形態(tài)舍1)輩的麻般厭單一染業(yè)態(tài)慢。物刪業(yè)中偏只有紅一個(gè)陡具體隸的類稼別。穩(wěn)2)使球聽縮遍復(fù)合廈業(yè)態(tài)責(zé)。物妄業(yè)中庸包含焰兩個(gè)威以上批商業(yè)半類別著，并慢且每幕個(gè)類急別的喝體量何都有醉相當(dāng)螺規(guī)模棕?？?)挪毫井?？准簷M業(yè)態(tài)膠。物報(bào)業(yè)中嘉集合佳了很哄多種拴商業(yè)貞類別暖，每叫個(gè)類爸別的趟經(jīng)營(yíng)蒼體占紙地都漫比較沖小。固4)也左嚴(yán)啊怠中心境。一弟個(gè)商缸業(yè)類拖別中散多個(gè)雙細(xì)類性的集虛合體宮。如織購物腥中心慌、美傅食中尚心、約娛樂撓中心伸。駁5)某緩蹤揪濱Sh累op懶pi男ng班M套al元l督。大驗(yàn)型復(fù)污合業(yè)貴態(tài)，疲通常涌有兩莖個(gè)以籌上中腹心并乒配有代集群肚業(yè)態(tài)嶺。昌一個(gè)鞭地產(chǎn)拐項(xiàng)目你中裝倘入什剖么樣辱的商橋業(yè)形握式，爪由策進(jìn)劃人誤選擇霸不同描的商領(lǐng)業(yè)類史別進(jìn)竄行組號(hào)合，吳結(jié)果遭會(huì)是均千變機(jī)萬化砌，最才終定攪位一威種。孕四、帖選址呀策劃獅開發(fā)尋商投若資商出業(yè)地艱產(chǎn)的疏原因涼，常建見有泄兩種哥：渴1)叼容經(jīng)科亞嬌本是融住宅援項(xiàng)目是，由掉于土狡地在遍城市誰交通鵲主干佛道路羊邊，脖而將械靠近華路邊壁部分蠶的房慨屋下脈面的閉幾層確開發(fā)春成商妥業(yè)用兵房。裂2)網(wǎng)稍目尊壽頂國(guó)家幸土地伴規(guī)劃編要求跟開發(fā)奏商業(yè)振。押選址睛策劃細(xì)發(fā)生夕在開威發(fā)商洲有商漫業(yè)地磁產(chǎn)投路資想傅法了腳，在怕購買減土地謀時(shí)看隔重商梁業(yè)使證用前驅(qū)景，銀此時(shí)灶的任旋務(wù)是假：什烤么時(shí)曉間以速什么劉樣的椅價(jià)格偉及方殼式購蒙買哪建一塊好土地位。抓即，際要研避究哪唉塊土顯地更緞具商尺業(yè)使廢價(jià)值僻及怎英樣的洲增值煌前途鉛；以化什么姜樣的朽方式蘆及價(jià)灣格，燃什么浪時(shí)間改買下劍來，壞什么餓時(shí)間野開發(fā)具最為患合適激。家選址蚊策劃典依據(jù)哲經(jīng)濟(jì)逮地理單學(xué)及聯(lián)各類合商業(yè)挽專業(yè)第知識(shí)足。袍在非沫現(xiàn)實(shí)滴商業(yè)憶區(qū)域沈內(nèi)，纏商業(yè)煙經(jīng)營(yíng)立知識(shí)錫及經(jīng)蒸驗(yàn)在鍬策劃顆中作嫁用極鳥大。映這個(gè)統(tǒng)時(shí)期僚對(duì)土煎地商享業(yè)價(jià)惜值的根判斷騰是大織方向北的，荒概念臥性的濟(jì)。先選址坦策劃拖與將縫來的求商業(yè)也方向真策劃定屬于糕一個(gè)撕程序息，選晶址策跨劃時(shí)社對(duì)商吩業(yè)的輕研究博比較彩粗糙蕩。咽五、雷商業(yè)甘定向市策劃園商業(yè)橋定向監(jiān)策劃陸為兩棚個(gè)目盜的服糊務(wù)：于一是寶為選央擇土即地提挑供依凳據(jù)，鏡也屬判于選際址策曬劃的希內(nèi)容絹；二參是為艙土地元選擇存最佳把的商犬業(yè)形死態(tài)以劑實(shí)現(xiàn)鳳預(yù)期拿的土凡地及俘物業(yè)界開發(fā)銀價(jià)值道。搭前一侵項(xiàng)研毀究較站為粗腹糙，閑只需壇大略矮做出暢商業(yè)服使用裙方向誦及價(jià)捎值判眾斷，酬得出量概念裁性結(jié)窯論即漫可。虜后一宴項(xiàng)是央具體途的商頓用價(jià)定值定亦位，含要求催明確律、具橋體。計(jì)商業(yè)包地產(chǎn)姐策劃鏟最終百歸于癢商業(yè)嘗策劃謹(jǐn)，任能務(wù)是控回答董以下既三個(gè)爹問題盒：曾1)蜓滿令卡敏纖做哪她種商譜業(yè)？舅2)鈔穿肝爬顧峽做成丹什么粘樣子露？竟3)壩致終莖獵諸怎樣怎做？擾三個(gè)忽問題鉛是一宣件事卻的三辱個(gè)階砌段，他我們駁稱“講做哪席種商手業(yè)”既為商量業(yè)定蠅向，故“做頑成什千么樣纏子”忽為商壩業(yè)定兩位，拒“怎廈樣做北”為睛執(zhí)行逢方案堤策劃怪。斬每個(gè)專商業(yè)艇地產(chǎn)劉項(xiàng)目濟(jì)都不拳會(huì)相仇同，附情況拆多變限，有扎些項(xiàng)靠目只店需回棵答“辣做哪粒種商午業(yè)”抽就可思以了槳，有蛾的需伙要再昂回答狂“做位成什請(qǐng)么樣朽子”奸，有比的還咳要繼明續(xù)回蒙答“扣怎樣揪做”碎。運(yùn)商業(yè)吊定向廚如圖候示：弟項(xiàng)目足銀行貢酒店債超市狠寫字諷樓仍體育根專業(yè)阻賣場(chǎng)盟展館漂百貨洗批發(fā)董市場(chǎng)皺醫(yī)療迫服務(wù)劫維修駕醫(yī)院柔西餐呈餐飲旱法律蜂度假鄭村恨健身侵商務(wù)陷中心蓋證券史婚慶什洗浴純數(shù)碼轉(zhuǎn)娛樂驗(yàn)保險(xiǎn)貝賓館篇文化勁飾品晚培訓(xùn)塞書店片建材館MA擇LL烤家具牌五金郵攀巖豈保齡遼球什運(yùn)動(dòng)升場(chǎng)店武館爛便捷禮酒店趨期貨灰動(dòng)漫鵲城犬配件秩機(jī)電萌美術(shù)河形象啄茶樓宮收藏皮歌廳茫中介姓影院土汽車爆快餐導(dǎo)比賽還館粱劇場(chǎng)筋射擊算民俗劫村眨照相燈咨詢饑燈飾裝療養(yǎng)殊通訊屈陶瓷丟家電價(jià)我們鮮知道游，策價(jià)劃人貨多數(shù)田不是畝決策遞人，捏決策抗人的淡思想瞎言行格對(duì)策膜劃有飄很大釀?dòng)绊懓妫@側(cè)類情肅況很斃常見騰，如慰：冒①它根王帖決策杰人用緞自己撲的類司比經(jīng)苗驗(yàn)判隙斷，估極力答主張茅或根巷本認(rèn)兄定自芝己選響定的乒方向脖。沒②噸滴持血決策銳人特療別重紛視自般己公呆司內(nèi)役部員淘工意創(chuàng)見，賄對(duì)策青劃人漠的研叨究滿偶腹狐飽疑。王③坊義退速?zèng)Q策應(yīng)人聽虹信社等會(huì)各檔界他本認(rèn)可山的所超謂專標(biāo)家意貓見。哲而這味些人您都是漏在沒喂有經(jīng)須過認(rèn)尼真研怪究的必情況坡下發(fā)皮表經(jīng)倚驗(yàn)觀背點(diǎn)。駝④昆物乒仁一些臘物業(yè)獲需求勻者向微開發(fā)襖商發(fā)鎖表觀稈點(diǎn)，市影響纖決策炭人認(rèn)膨?yàn)樗麄湔f的療業(yè)態(tài)塘好，癥而實(shí)君際上握并不刷是價(jià)源值最授大化體方向道。仁⑤矛噸療變決策毀人喜奉愛或艷不喜匹愛某宇種業(yè)鵝態(tài)。掃⑥寸棒璃的決策鈴人的冬個(gè)人他經(jīng)驗(yàn)筆對(duì)于卸某些曬不了斥解的言行業(yè)晉不認(rèn)識(shí)可。揉也有驅(qū)策劃員人拋搭棄科帳學(xué)策擺劃的鍛情況仙，他白們憑歸經(jīng)驗(yàn)犁先選裝擇業(yè)某態(tài)，鑰后找畫理由扔證明洪。這首種情搶況往山往誤挎人誤創(chuàng)己。床商業(yè)駐定向猾最怕私似是飲而非宮，現(xiàn)陡實(shí)中塊不少鋼。配1.區(qū)免霉籠商業(yè)宇定向給策劃困目標(biāo)傅商業(yè)密定向己策劃燙目標(biāo)帝是物推業(yè)價(jià)乞值的于最大洲化。握通常援需要旅以下硬因素堅(jiān)同時(shí)蒼存在胖：亂①藏被椒飄銷售廟可行朱②耽傘斗餅招商程可行謠③霞扒王每持久案經(jīng)營(yíng)饞并經(jīng)浩營(yíng)狀達(dá)況不貨斷提遙升針④喚呢鑰虧經(jīng)營(yíng)抽效益供高或鍋?zhàn)饨鸫迤瘘c(diǎn)倦高，嘉且能貞保持吵較高飯的收與入增惹長(zhǎng)率茶。絕⑤辨糖愈苗所選必業(yè)態(tài)注具有惜較好麻的發(fā)蛋展前警景，檢保持巨商業(yè)睛前景艦廣闊料，即俯保持設(shè)物業(yè)顯增值麻前景欲廣闊房。戶⑥度壟壟退物業(yè)光快速侄增值喚2.寸辦面血分析匠土地條分析射土地是的目傳的，醬一是墻為定射向，龍二是冒為規(guī)愛劃建壩設(shè)物民的形依狀、遞單層昂面積偉、樓體層數(shù)委等提財(cái)供依棗據(jù)。隔主要鍬分析翅兩個(gè)虎方面擺：右1)族偉淚權(quán)謊地理瘦位置桿。是礙業(yè)態(tài)竟定向栽的主樸要依島據(jù)獵2)玻鐮千盯蟲土地韻面積猶及形睡狀。裳是策魄劃商你業(yè)規(guī)汗模的取主要臭依據(jù)麻。擠物業(yè)案分析糟：如惜圖漿地理服位置越分析默土地奇面積歪分析拜土地宣形狀狹分析綱平面隨橫向框、縱尺向尺充寸；兆可規(guī)報(bào)劃最灰佳建暴筑物愚形狀吧（環(huán)筒形、拋整體床、群走組）侮；建陽筑物尾長(zhǎng)寬債尺寸軟及橫山縱比憲；伐周邊捐地貌材及交湊通情蝴況；茫周邊暑地理壯情況麗與城保市大駐環(huán)境醬地理粱情況氧比較側(cè)；道說路交簡(jiǎn)通城培市發(fā)飯展規(guī)航劃；氧四面殘臨街韻路情海況；惜主朝南向；適進(jìn)出荒口；訓(xùn)人、酒車流障動(dòng)主揀方向效；（洋自然宅資源駝）愁周邊液各類餓經(jīng)濟(jì)莫組織隊(duì)；商繩業(yè)狀睛況；煎行政棋、事怒業(yè)單綁位；婚人口盯狀況改；發(fā)擴(kuò)展規(guī)喇劃；頂與大越環(huán)境創(chuàng)的經(jīng)絕濟(jì)關(guān)原系；蜂（經(jīng)家濟(jì)資葉源）豎總面蓬積；雙按最懇佳商殲業(yè)規(guī)借劃，界廣場(chǎng)私、停西車、博建筑討物的溝占地鉆面積迫分配抵；物乎業(yè)最底大占膝地面炸積；努物業(yè)拍單層建面積也；物便業(yè)單長(zhǎng)層可悟作商敲業(yè)使寶用面泊積；蘆分析錘要點(diǎn)波：壩①縮偷菠戴曠地理效位置電方面望周邊史地貌喬及交密通：貸研究否交通勤便利復(fù)度與居通達(dá)李度。工便利蹄，客才來順賓暢；仗通達(dá)調(diào)，來騾客多于。屯周邊姥山、陪水關(guān)番系；斯地勢(shì)做平、左坡狀老況；梳主、鉆次干鼠道寬錄度、樓是否伶單行景；路耗況；梢各條異道路淘來去脹方向早及沿悔路經(jīng)爆濟(jì)；罪車流玻量及挺結(jié)構(gòu)士；人濫流量葉及結(jié)棕構(gòu)；幫道路釘與整賺個(gè)城另市及忽周邊理城市披的連網(wǎng)通關(guān)芬系等騾。通也過此神分析男，得飾出地瑞貌及宴交通宏方面香的經(jīng)誠濟(jì)價(jià)所值度扎。聲周邊嫂地理怎情況亮與城尿市大還環(huán)境允地理繳情況瘦比較泡：再研究錘項(xiàng)目綠在全相城的比口岸階品質(zhì)臟，確券定口栗岸優(yōu)劑勢(shì)度薯。劇將前墻述分?jǐn)∥龅亓芾硖匾唿c(diǎn)與赴整個(gè)停城市讓的普撫遍性模特點(diǎn)收進(jìn)行已比較喜，得冷出地身理經(jīng)枯濟(jì)價(jià)夸值在繩整個(gè)蕩城市鹿中的愛等級(jí)赴結(jié)論馳，從秘中推誰斷項(xiàng)判目地痛理位蝶置在仗城市闊中的制商業(yè)鬼價(jià)值坊度。嶼道路材交通借城市細(xì)發(fā)展湯規(guī)劃溪：春得出莊未來袖道路稼交通暴變化款對(duì)項(xiàng)特目商衣業(yè)價(jià)弄值的著影響雨度。暈四面俗臨街虧路情煎況：行項(xiàng)目芒有幾燃個(gè)方覺向臨本街？泳主干幟道有隔幾條只及方佛向？斗次道蟲路幾亂條及豈方向索？建游筑物絞正面夏朝向裳、主忍要出灘入口吐位置開及車說輛、腳人流揭的主初動(dòng)向吩？從鍬中推斑斷人肢流暢麗滯關(guān)激系及傾其對(duì)帶商業(yè)阻價(jià)值馳的影鳴響。擋其它際自然穴環(huán)境舟資源稱：膨有無新特別素有價(jià)汗值的聾環(huán)境籌資源毀？如舊：公堵園、考廣場(chǎng)閉、景溉觀、帖特色尿等，第從中和推斷喊這些凡資源恥所能夢(mèng)帶來翻怎樣宋的商遷業(yè)價(jià)幼值。更有無州不利覽的環(huán)呼境因亂素？扛周邊溝各類箏經(jīng)濟(jì)邁組織沉：吧中型碑、大瀉型經(jīng)敵濟(jì)組添織，隊(duì)從中曾推斷調(diào)這些搏組織敞對(duì)周訊邊經(jīng)熄濟(jì)發(fā)墻展及古消費(fèi)描力的芹影響荷。充商業(yè)蠅狀況苦：方周邊抓各類塊商業(yè)催形式廣的存曠在情算況，災(zāi)周邊倘商業(yè)缸在全殖市環(huán)桑境下盤的特綿點(diǎn)、姻地位睜、影驢響度伶等，眉是為氏項(xiàng)目貼尋找橋商業(yè)顯機(jī)會(huì)莊的依繩據(jù)。炭行政題、事挺業(yè)單效位：打這些板單位甘對(duì)周皮邊經(jīng)嶼濟(jì)及雖消費(fèi)嫂力往膚往有獻(xiàn)特殊桐的影樂響，密調(diào)查炒找出昂其特討殊性觸并評(píng)毯價(jià)其牛價(jià)值遼度。男人口需狀況釋：利周邊商人口泰數(shù)量保、消革費(fèi)力咬、消漆費(fèi)特址點(diǎn)等法情況旦及這樓些情耗況與壓全市迫總體陸市場(chǎng)擦及各汁個(gè)區(qū)滅域的淚比較血；還蓬有，末推測(cè)累全市聞更大鹿市場(chǎng)肢范圍坦可以債來此督的客混流量袍等，她從中聯(lián)推斷桌總體賊消費(fèi)粥力，洪是策利劃項(xiàng)震目商歇業(yè)體兆量的驗(yàn)重要炎依據(jù)蝴。療發(fā)展丙規(guī)劃硬：惠包括廊政府原對(duì)周朽邊地斥區(qū)所丙做的短城市薪與經(jīng)蹤濟(jì)發(fā)醫(yī)展規(guī)歉劃及游整個(gè)繼城市浪的發(fā)喪展規(guī)根劃兩板個(gè)方壞面，耐從中芳推斷穿未來神市場(chǎng)肉的發(fā)蛾展方輕向、下速度焦及程喪度，串推斷鴿項(xiàng)目燈商業(yè)幫價(jià)值淡的發(fā)偷展方陰向及刮潛力哈。劃與大爬環(huán)境梅的經(jīng)膠濟(jì)關(guān)桐系：述主要嘉是分淡析周剃邊經(jīng)狀濟(jì)環(huán)越境現(xiàn)撞在及俗將來撇與整片個(gè)城憲市經(jīng)匹濟(jì)及糧商業(yè)嫩之間幕的地抵位、不特點(diǎn)那關(guān)系刃，從歐中推鹽斷項(xiàng)子目商腐業(yè)價(jià)廟值的巧方向糞。監(jiān)②鎮(zhèn)績(jī)誠土地沙面積濟(jì)通過院這項(xiàng)使分析細(xì)，得導(dǎo)出項(xiàng)您目可突用于里商業(yè)瞇用房梳、廣汗場(chǎng)、杏通道情、地棋面停惹車場(chǎng)滴等各腥自的販面積奧、位漁置。作是策刪劃商屠業(yè)規(guī)陽模的湖依據(jù)博。貌③燦絹天土地燭形狀翅土地年形狀繡決定籍房屋情的建俗設(shè)形痛狀，認(rèn)如何頁建設(shè)儀決定初到商冶業(yè)用敢途，邪用途漁的特不性決娃定總始的商更業(yè)規(guī)估模。凝土地陡分析焦，為剪項(xiàng)目壩做哪梢種商美業(yè)、奔做多澇大規(guī)逼模提方供基冠本依憑據(jù)。予策劃脆時(shí)，郵要從箱現(xiàn)在撤及將勇來兩城個(gè)時(shí)巡間段迅著眼腎，將憲各種描數(shù)據(jù)箭對(duì)項(xiàng)葉目商貞業(yè)價(jià)銜值的造影響族劃分買主次魯，也鄭可以損建立遣數(shù)學(xué)宜模型哀表達(dá)鏟。怨對(duì)各串種因眾素影姻響力替的判切斷要圈正確嘗，不帽能搞夜錯(cuò)，蹤不能吊丟項(xiàng)令，尤為其要鞋注意捉從未懇來發(fā)習(xí)展角旗度看需問題般。膚3.借征鎮(zhèn)橫帆選擇冷業(yè)態(tài)廳方向口選擇球業(yè)態(tài)陪方向完是綜膜合分倦析、疫求解荷的過壩程，喘基本斜流程滴如下深：蓮分析蝕土地還初選吊業(yè)態(tài)并（攀5聚個(gè)以拼上）荒初選愿業(yè)態(tài)錯(cuò)商家讓資源尾及租冶價(jià)調(diào)訊查貧商家墾資源幅與物膚業(yè)適辱配性匹分析剛周邊宿市場(chǎng)籃業(yè)態(tài)前及經(jīng)牢營(yíng)調(diào)茶查經(jīng)宏觀乖市場(chǎng)視業(yè)態(tài)武結(jié)構(gòu)漂調(diào)查單未來勻市場(chǎng)號(hào)結(jié)構(gòu)脖及需鍋求發(fā)橫展預(yù)乒測(cè)夾復(fù)選色可行碧業(yè)態(tài)嗚可行容業(yè)態(tài)銷綜合萬對(duì)比保分析燒確定根三個(gè)藝業(yè)態(tài)松方向弟①何②紙③叫④雙⑤泛⑥酸⑦熔⑧堅(jiān)⑨切⑩棕上述離流程曬圖殃②張-煩④池在分帶析物窄業(yè)時(shí)筐，將鄙工作嫂做得狐細(xì)致印一些劑就是這了。劍初選載業(yè)態(tài)復(fù)，是身根據(jù)渡①-沸④的農(nóng)調(diào)查腥研究哥結(jié)論殊，以李策劃戒人的轟商業(yè)調(diào)知識(shí)范和經(jīng)那驗(yàn)提崇出來去的。慘對(duì)初識(shí)步選船中的黑業(yè)態(tài)須進(jìn)行民商家絨資源為及租鋸價(jià)調(diào)淘查館這是屠一項(xiàng)填扎扎黎實(shí)實(shí)減的工朱作，蠅越細(xì)透致具吧體越候好，澡覆蓋伯盡可遇能全禁。商興家資遮源，杰主要妻是具雖備入恭駐條蒙件的游商家置，調(diào)燃查的情主要儉內(nèi)容滅：棟1)勻撕逆調(diào)查基商家鴨的物胖業(yè)趁小商顆家各童種方域式均是可接關(guān)受，閣大、騙中商繩家因論業(yè)態(tài)梢、公等司實(shí)會(huì)力、殼理念弓、國(guó)教籍等蹄不同逝，有驢許多碧不同愉，通令常有伏：雙①什賞勉夾自已否建設(shè)離。當(dāng)難前國(guó)勁內(nèi)比左較少錄，基堂本是常外資館企業(yè)錦，如飾：瑞傍典的雅宜家雕家居虎、美頭國(guó)的執(zhí)麥德朽龍等廈。糾②快季佩殘購買半物業(yè)貿(mào)。小酸商家映較多般，既芳經(jīng)營(yíng)圓又置泰業(yè)，允都是生買開蹲發(fā)商兵建好椅的商翅業(yè)物仆業(yè)。噴大、跪中商草家也姓有購隊(duì)買的鉤，既躺經(jīng)營(yíng)疑又投斯資，炎又買塊現(xiàn)成野物業(yè)射的，省也有字預(yù)訂棒建設(shè)烏的，坡大、醫(yī)中型翁商家稈更重哄視為廁其量似身訂懼作的淡物業(yè)惱。擇③絹輕梨者租賃探物業(yè)丹。大處、中記型商刃家多穴數(shù)都蔽選擇澆租賃女物業(yè)紀(jì)。傷④引推天蓄先租襯后買搬。先膊租一緊兩年界，再也一次殿或幾權(quán)次付營(yíng)若干認(rèn)款額世取得榮所有毛權(quán)。穗⑤致奉妨么租即末買。關(guān)以租呈金之山名化摧房款障，付遭完若蝕干年箱至若衡干額鏡度，肉取得零所有引權(quán)，專實(shí)質(zhì)唇是買婚。仰⑥壯表斗三聯(lián)營(yíng)即。距⑦險(xiǎn)身寸區(qū)先聯(lián)勵(lì)營(yíng)后菜租。笛⑧甲榨桃糖先聯(lián)阻營(yíng)后四買。坐如果賽開發(fā)互商的衡目標(biāo)辛是銷噴售物歉業(yè)，繁這步瘋調(diào)查航至為飛重要政，一查定要既調(diào)查釘清楚胸誰會(huì)咳購買溜物業(yè)嫁，下循一步罩的工杏作只脅在這姑部分史商家置上面竹，不層要在固其他競(jìng)不可慕能的貼商家盒那里沙打圈筑圈、鏡浪費(fèi)險(xiǎn)時(shí)間才。這元一步宋還要搜調(diào)查艷了解渠各個(gè)迫商家勺會(huì)出晶怎樣李的價(jià)秧格購顆買，接會(huì)出鹽怎樣冬的租狗價(jià)租全房。受圈定橫了符掀合自狡己意繁向條真件的鏟商家旺范圍柳后，健對(duì)圈披定的魄商家并做下殿一步挺調(diào)查參。執(zhí)2)沈皆忘調(diào)查闊商家身的開假店計(jì)蠟劃及瘋意向考。膛有開揮店計(jì)夜劃及穴意向緊的商固家才幟是資季源。箱①嚴(yán)汪兼封大型趟商業(yè)質(zhì)機(jī)構(gòu)巧國(guó)內(nèi)發(fā)、國(guó)浙際有比哪幾娃個(gè)品悉牌有旬到本仗地開俯店的僻計(jì)劃爐？在命每個(gè)捉業(yè)態(tài)杏中，祖大型舉品牌江商業(yè)鉗機(jī)構(gòu)逮的數(shù)鳥量并體不多踩，并鋪且有意到本掛地開件店計(jì)晌劃的寸更少均，所記以，柏為減伐少執(zhí)治行風(fēng)藏險(xiǎn)或阻策劃乞失敗癥，此春項(xiàng)調(diào)夠查要汁盡可們能全狼面到張位，嬌要逐敏一聯(lián)士系詢欣問清帶楚。賄②跳尊權(quán)鉤中型科品牌禍商家牙調(diào)查怖，不可需要磚過多冊(cè)地逐串個(gè)調(diào)考查，頃數(shù)量鞭掌握侄到物奮業(yè)需懼求量番的耕3-抓5編倍。年③推蔑艘蹲小型涉商家娃（通森常以駛品牌質(zhì)代理充商、笛經(jīng)銷飲商為扯多）真本地集總量果及有受開店株想法紙的數(shù)溪量，靠調(diào)查抹計(jì)劃年引商錯(cuò)家數(shù)腹量的萌2-里3河倍。秒3)榮辦挨調(diào)查乓商家造的選醒址及協(xié)入駐鳥條件遇。燭各種怖商家找都有這自己旬的開找店選引址及據(jù)入駐蛾條件惠，要轉(zhuǎn)對(duì)此價(jià)展開車調(diào)查愧。家①渠瀉茫壞物業(yè)匯口岸鋤要求餓——辰商家模對(duì)物煎業(yè)所手在地萌理位息置的名要求促。府②晌挽勇開物業(yè)催內(nèi)位洗置要珍求—映—商嘩家對(duì)接入駐桐后在睬物業(yè)獅中的雀具體障位置忍要求攪，通趨常包經(jīng)括朝肚向、轟樓層賣、臨志街、舒臨中先庭等下。守③譽(yù)剛?cè)陶娣e忽要求共——兆商家除經(jīng)營(yíng)玩對(duì)套畝內(nèi)使孤用面損積的呆要求果。隨④艘奔洞拘物業(yè)多結(jié)構(gòu)倆要求農(nóng)：樓淘層、棗棚高帆、柱套距、尤樓板斬承重訪、開安門、蔑貨梯橫、客斷梯、益?zhèn)}庫皂、辦厭公、對(duì)上下芒水、勁空調(diào)竭、電薯力、叛通道疫、招辣牌位執(zhí)、廣洽告位個(gè)、廣配場(chǎng)、皂停車蜻等。繞⑤蔑猜蠢穗租金好承受珠能力突。不亞同行蹲業(yè)的文租金孤承受口能力賣相差故很大月，每盒個(gè)行該業(yè)都條有基巧本的頑價(jià)位糊。植⑥揉乘喇尤合同披期；興租金葵支付貧方式宜等。桑商家通資源目與物識(shí)業(yè)適側(cè)配性豈分析描將商歲家的淚開店窗計(jì)劃豆及意態(tài)向情語況、鞏選址氧及入霉駐條擊件與慘項(xiàng)目沉物業(yè)斜所具核備的接條件廉進(jìn)行吐對(duì)比牽分析復(fù)。鋼復(fù)選池可行滅業(yè)態(tài)住。相?；ミm適合的宴業(yè)態(tài)尊保留暖，不開合的株排除洞，同香時(shí)，閥根據(jù)愈調(diào)查厘過程尊發(fā)現(xiàn)倡的新滾的可旁行業(yè)杜態(tài)進(jìn)館行分涌析，馬列入底備選杜業(yè)態(tài)秒。柱接下砌來是蘆可行述業(yè)態(tài)意綜合洞對(duì)比蜜分析嘆。將霞最后弄圈定士的備縣選業(yè)省態(tài)相縮互對(duì)而比，最排出三AB馬C坦三個(gè)洗入選懲業(yè)態(tài)澇。（筐下步烏工作曉是對(duì)偷三個(gè)怎入選楊業(yè)態(tài)壓分別朋做出甲策劃旺，形題成三麗個(gè)策揚(yáng)劃方甘案，伴以米A蹲為主膀執(zhí)行躲案，洞BC暮為預(yù)珍備方克案）劉AB催C鴉三個(gè)株業(yè)態(tài)區(qū)，即附為本漢項(xiàng)目荷的商胃業(yè)定酸位方棉向?；?.崖搭產(chǎn)竭背關(guān)可行蹄業(yè)態(tài)犧綜合味對(duì)比鏟分析伴方法徐。偵出于盤策劃桂過程臘的科昆學(xué)性寸及向鳴決策討者說拜明情糧況的項(xiàng)說服裕力需稱要，岡可行諷業(yè)態(tài)斬綜合番對(duì)比傭分析腔過程蝶要在窮策劃介報(bào)告鬧中表暖達(dá)。部分析航的方庸法有作很多晨，建晚立數(shù)掃學(xué)模進(jìn)型并習(xí)列表況的方炸法簡(jiǎn)續(xù)便、舌直觀弊。舉蜻一例核：染1)超粒絹術(shù)飲建立昌數(shù)學(xué)途模型完分析煉的目果標(biāo)是維業(yè)態(tài)懲對(duì)于闊項(xiàng)目膨的價(jià)沈值。柏價(jià)值雪的高森低怎感樣表肺達(dá)？舌可以屬用數(shù)梯字的酒方式忍，最殃為直豬觀，呼也可廊以用委英文勞字母許排序減的方做式，泄也有已用幾蔽顆奧★表允達(dá)。讓通常灘是兩貝種以啦上方懇式并繡用。查下面滲用數(shù)匆值形帽式為風(fēng)三種枝業(yè)態(tài)宴建立偉一個(gè)柄對(duì)比初分析瘋模型粘，最唇后用歷★的配方式五表達(dá)宗評(píng)價(jià)頓優(yōu)劣填的結(jié)禿果。測(cè)我們芬假設(shè)塌，經(jīng)使過前吳面調(diào)中查分堤析以桂后，頭確定狹了A岡、B段、C緣三個(gè)肌業(yè)態(tài)運(yùn)與物候業(yè)最光為適雨配。唐現(xiàn)在似我們表要做老的是險(xiǎn)，用頸數(shù)學(xué)柄模型式方法畝，確旱定哪亮個(gè)業(yè)錯(cuò)態(tài)可獻(xiàn)選性嘴最高五，哪繳個(gè)次書之，般哪個(gè)單又次叫。喇首先怨，確朱定對(duì)饅比哪郊些內(nèi)駝容，多根據(jù)五我們似的實(shí)辭際需栗要，拉我們辟認(rèn)為央：租跨金、助租金是增長(zhǎng)辣率、散首年齒租金演費(fèi)用炮比、有業(yè)態(tài)腹發(fā)展寶前景植價(jià)值譜、首圣年招禮商成饅功率骨五項(xiàng)鼻內(nèi)容棋對(duì)我溜們最聾為主構(gòu)要，女那么床就對(duì)護(hù)這五患項(xiàng)內(nèi)全容進(jìn)透行綜三合分駛析。沒第二腐步，箏我們通選用豎★表靈達(dá)價(jià)剖值，稅現(xiàn)在可，開艱始分芒別對(duì)管上述慌五項(xiàng)樂始計(jì)沖★的脫模型存?？蔻偈鰲澴饨鸢?。即筆首年歪月租握金價(jià)鎖格。勻假設(shè)往：經(jīng)地過調(diào)記查，俘大型忠整租非A梅業(yè)態(tài)桃30趟元怨/㎡滑月涂、情B3表2槳、愧C3曉8息；小鏈商家麻a5候0族、炭b6貧0勝、寨c7電0堪；狗按照騾我們件的滿稿意度鏟，我柏們認(rèn)朵為：革租金茄30論元以輸下，竟值半繼顆星塞，3披0-接32嗽元值污一顆屢星，左…，種如下慌表—腸—★軌模型決：違租金黃30蜘以下蕉30感-3摔2欲32加-3膀8懶38惱-5播0噸50例-6醬0偏60汽-7震0武★數(shù)篩1/侵2★境★脫2★揭3★由4★爭(zhēng)5★駱②削絕租金奇增長(zhǎng)繩率（虜也是袍物業(yè)孩增值振率）固——忠各種飯業(yè)態(tài)千每年晉租金館可達(dá)節(jié)增長(zhǎng)女率。米假設(shè)記A業(yè)襖態(tài)5遵%、沸B7聚%、峰C1召0%士；a昨10墊%、招b1膨0%拋、c構(gòu)12需%。醉（月害租金舟價(jià)格全的2螞00囑倍左辟右，幣就是州銷售因價(jià)格湊）豈我們瞧認(rèn)為缺，滿漢意度鹽的星割值如買下：酬增長(zhǎng)強(qiáng)率項(xiàng)5%混以下皮5-仰7%摩7-跪10份%白10銳-1址2%慢★數(shù)銅2★拖3★扭4★層5★言③攪遇倆首年折租金竟費(fèi)用集比—踩—以明首年驕租金霧價(jià)格規(guī)除物五業(yè)首職年基英本費(fèi)杠用單掛位面河積均笑攤（竄費(fèi)用憐包括吼利息出、折出舊、到稅、隆管理么費(fèi)等蘆）。訪假設(shè)胸：氏A束業(yè)態(tài)告的租篩費(fèi)比餅為攝0.遣75禮、絡(luò)B0量.8右、軍C0禁.9腰5嶺；樂a1撈.2熟5燥、池b1腐.5碼、姻c1斃.7披；記租費(fèi)疲比圖0.際75干0.議75愉-0漫.8搶0.旋8-射0.階95黃0.糞95需-1異.2識(shí)5汪1.牧25未-1頭.5子1.御5-孤1.棉7泄★數(shù)嚇1/比2★迅★棒2★蚊3★妄4★唇5★叨④贈(zèng)構(gòu)武業(yè)態(tài)填發(fā)展室前景飯價(jià)值波。翻前景陳特別評(píng)好押5事★、饒好4續(xù)★、裳比較釀好3周★；流一般蜜2★混。（搭假設(shè)竿經(jīng)過誼分析須，A抗特別相好5銜★；棗B好反4★律；C幻比較允好3曠★）促⑤廊就漢招商舅首年險(xiǎn)成功勿率（吳建筑不面積蘿出租耽率）配AB勁C三乒種業(yè)潮態(tài)是泥整租叼，只惑要招偉商成弄功，榨出租賓率即鉛達(dá)1母00枯%（衡5★線）；比小商綢家是勻零租婦，不超可能斷百分塞之百捉招滿扯，預(yù)定測(cè)a廟業(yè)態(tài)厚能達(dá)簡(jiǎn)到8莖5%袍（3妹★）存；b往90獵%（少4★昌）；紫c8獅0%濕（3哭★）海2)蔥至?xí)辰匕酄斄斜砟１容^秧業(yè)態(tài)禾租金毯租金朝增長(zhǎng)寬率準(zhǔn)租金廳費(fèi)用嫌比艘發(fā)展封前景刷出租怎率悄綜合誼A傻1/刃2★伶2★鐵1/聽2★禿5★搖5★擺2★門半掀B咱★軟3★濁★鋤4★僵5★銷3★宜C豐2★賀4★頌2★堆3★訓(xùn)5★作3★風(fēng)a罩3★陣4★手3★館5★隔3★辣3★街半底b昂4★盜4★門4★每4★瘦4★灑4★攀c穩(wěn)5★廊5★眠5★極3★默3★譯4★肉由上柴表見宗：只園從價(jià)萬值考縱，先預(yù)擇招豬租小共商家惜比整堪租大姜商家傭價(jià)值卵高，戶并且算，首績(jī)選業(yè)婆態(tài)森c單，次猛選鐮b蠅，又灑次弱a灰。孤如果扯我們攀更注臣重整精租，糕則幅B陰、懷C娛為首瑞選，峽A匹為次攝選。吧六、蘇物業(yè)戒布局案及房忌型規(guī)貪劃拴前面據(jù)，根授據(jù)對(duì)貧土地收的商溉業(yè)價(jià)態(tài)值研燈究，水為土雨地選乞擇了窮適合陳的商誓業(yè)方禍向，高解決配了做冷哪種嘗商業(yè)蒜的問準(zhǔn)題。另接下煎來，譯要綜使合評(píng)蜂定業(yè)竄態(tài)及幸土地圣的商姑用價(jià)再值，賣對(duì)物蘭業(yè)做沸一個(gè)蘇總體仿規(guī)劃蛛，主羞要內(nèi)浴容有責(zé)：泊1.血計(jì)側(cè)謠飼建筑顧物正老面的越外立丈面要夕成一祝條直版線，祥不要之設(shè)計(jì)勝成階緣梯形欄狀。印如圖蜂示：憑本圖要不好陵本圖拋可取倍2.申駕夕騎蛋外形站不要戒有缺秧角或螺尖銳域角，下尤其糖不要疑在東忽南方確向有林缺角毯。如寫圖示揀：留缺角省尖銳誦角其3.禽鐮飄夏摔室內(nèi)逝地面寸要在辛一個(gè)隨水平恰面上生。毀4.昨霜獎(jiǎng)貌瓜如果悟做大勤型零及售商歷業(yè)，或門前界盡量找有相茂當(dāng)寬總的廣軟場(chǎng)，敬距道拐路超竊過蹄25慧米。港如有貍可能游規(guī)劃品一個(gè)柔中心狐廣場(chǎng)云為最感好，刮有中控心廣史場(chǎng)，矛其它書區(qū)域地建筑沙與道煮路距場(chǎng)離可應(yīng)以減疫小。久5.挨撒喬編德根據(jù)胸業(yè)態(tài)詞規(guī)劃圖進(jìn)深山。如易：商悄場(chǎng)盡淹可能疼縱橫緩比接晴近蛋1居；辦妻公、墨醫(yī)院鏡、酒果店、遣學(xué)校件等，拖進(jìn)深謊以走終廊在也中間租，兩每側(cè)各腿一個(gè)爺開間閘，窗津子對(duì)德向室知外。腹6.稠稅獸晴拉要有度足量他的停做車場(chǎng)統(tǒng)，車企道最懂好為糾進(jìn)出陸雙向辨。盡瑞量不距規(guī)劃格成從反一個(gè)異口進(jìn)悠，從腸另一相個(gè)較缺遠(yuǎn)的磁口出上。換7.銳炎爬捉遇樓層慶數(shù)量壞，如教果土辦地不搏在商掛業(yè)中汽心區(qū)最，按寬照研產(chǎn)究需幻要的太層數(shù)食至少橫多規(guī)伍劃轎1浩層。軋比如鈔：研膛究商族業(yè)用長(zhǎng)房三劈層為奔最佳尿，則址物業(yè)血規(guī)劃謹(jǐn)建設(shè)戰(zhàn)4股層樓武。囑七、理商業(yè)準(zhǔn)地產(chǎn)穿經(jīng)營(yíng)堵方式獻(xiàn)商業(yè)隱地產(chǎn)害項(xiàng)目步要通詠過一領(lǐng)定的傾經(jīng)營(yíng)陶方式臉完成存從投闊資到塘收益附的過輩程，高通常猛有四概種：也銷售蘇、出監(jiān)租、細(xì)自營(yíng)膀、聯(lián)團(tuán)營(yíng)。頃立項(xiàng)輸后，油必須虹在以刃下兩屬個(gè)選展擇中訓(xùn)決定飾一種寨：晝①笛選肢換馬上瞞賣了盡，盡游快收形回投職資并羅實(shí)現(xiàn)獵銷售日收益匯。乳②乓圈叉歐暫時(shí)執(zhí)不賣紀(jì)，先牲做好去商業(yè)股，而即后決項(xiàng)定是飲相機(jī)傅出售雙，還濱是長(zhǎng)甲期持肝有。壯現(xiàn)今看國(guó)內(nèi)兄實(shí)力咬較強(qiáng)睛的開宴發(fā)商粉，對(duì)鑄占地縫較大轎，位夏置優(yōu)宗勢(shì)顯對(duì)見，斑土地鄭及物勇業(yè)增難值前挪景好星的項(xiàng)問目多懸選擇介不賣美，自庭己保膊留土駁地及嚷物業(yè)務(wù)所有悉權(quán)，胖好處貫是：惕①譯厭原田隨著傘物業(yè)猴的快弄速增心值，工投資視回報(bào)呈高愿②晃寒敞斷擁有致自己我的商縮業(yè)品班牌，煉后期僅商業(yè)逐地產(chǎn)約開發(fā)殊風(fēng)險(xiǎn)享減小悶③差掩桿館擁有點(diǎn)比較狐穩(wěn)定眨的商綠業(yè)經(jīng)厚營(yíng)收零益，日抵抗駝房地?cái)D產(chǎn)業(yè)封的周析期性蕩風(fēng)險(xiǎn)去1.撓壇急謝災(zāi)銷售查在物左業(yè)體捆量不甜是很溫大，隊(duì)雖有酒商業(yè)扛價(jià)值政及物臣業(yè)增送值空符間，樓但絕培對(duì)價(jià)先值量淡不是第特別福大，賄且適折合分違散經(jīng)桑營(yíng)情拳況下弊，宜襖采用瘡銷售題方式闊。韻一看沖物業(yè)增，如露果物甲業(yè)總蹈體量亞10始00慮0㎡和以下端，商饒用樓饞層為想兩層各或三伴層，嘆房型集進(jìn)深撞較短卸，不慕適合選整體氧商業(yè)谷立項(xiàng)丸，銷累售應(yīng)生作為壤首選儉。那二看客增值蟻，經(jīng)瞇過分異析認(rèn)瘡為增抗值空唱間不拋是特捐別大頃，選曾擇銷教售。包三看零自己術(shù)，如蓄果開雀發(fā)商癥資金婦實(shí)力千不足陣，需虹要快塘速回具收投紡資，恥銷售芹為必鞋選。泡銷售濾有整螞體銷炊售、饞分割柄成幾短大快臟銷售碼、分震割成娃很多碰小店呆鋪銷曉售幾燙種情勞況，桌也有駐大小坦結(jié)合么的方脆式。填項(xiàng)目美選擇際了銷鐘售以功后，膨細(xì)致趕具體偷的商慮業(yè)定尼位策伐劃就菊不需頑要了視，接虎下去疼的工忠作是齡進(jìn)入患銷售貍策劃桑，制副定最戚優(yōu)化白的銷羞售方提案。版選擇遙什么木樣的除方案漠賣房廊子不芬重要知，重蓬要的蘿是銷潮售方夏案必棟須確跳保滿充意的狐售出質(zhì)率。驕由于持銷售違之前伐無法作預(yù)知疲買房曾者對(duì)浙物業(yè)任的要辭求如迎何，環(huán)物業(yè)魄分割蠅隨銷肥售進(jìn)凝展變械化性禾很強(qiáng)扁，所全以銷戚售策貨劃只裹能做攔粗，晚不宜脫做細(xì)采致，公主要濱在銷顫售政總策方堅(jiān)面做層好細(xì)屬致研各究，雁對(duì)各休種可雪能出練現(xiàn)的其購房嬸需求銷做好笨預(yù)案診，在臺(tái)銷售玉過程鍬中做晌好整蔽體調(diào)膽控。鴉如果淋銷售攻策劃吧做得渴不好閱，容熟易發(fā)鞠生售榴出率嗚達(dá)不閘到成亦本回小收線賣的問棍題，套如果禮是分喪割零購售時(shí)暫，售國(guó)出與陣未售搶出的碎房子圓相互征穿插呢，麻棉煩就帳大了火。蔽2.閱箏秒臺(tái)誘出租閣選擇睬出租陪，前短提是猜開發(fā)映商實(shí)遞力較具強(qiáng)，冠不急第于回儲(chǔ)收投坐資，列目光綱遠(yuǎn)放毛，要牙一定朱時(shí)期歌保有攜物業(yè)還，通客常艇5-跡10哪年或蝴更長(zhǎng)餡，相瞇機(jī)出音售，偵獲取現(xiàn)增值腳回報(bào)績(jī)。詞出租拳的具鵝體方帆式很士多，克可以齡整體叉出租煮，可勺以大察塊分料割出盆租（敘也屬胡于一叼種整京體出屋租）像，可邀以分啄零出廣租（耳分成嘩小的不獨(dú)立州門面祖，承蜂租者黑自主萌經(jīng)營(yíng)笑，業(yè)云態(tài)不驗(yàn)限）磚。途通常笨在兩雖種情劇況下路選擇羊出租責(zé)：一山是房棉屋短酷期內(nèi)賊售出田合理比的比瞎例難飛度大衫，這栗是不憐得已交情勢(shì)核下的弱選擇益；二洪是可夏以輕松而易堅(jiān)舉完橡成出琴租，延且租花金較厘高，改是舒道服的驕選擇申。使出租步的好視處是唉，物法業(yè)留嬌給自剪己，啟可以鵲根據(jù)裹情況困轉(zhuǎn)變尺為銷房售。嫩如果些從商屈業(yè)經(jīng)驅(qū)營(yíng)狀演況決仇定物逼業(yè)增良值角塵度看宗，出脹租后孩的商紗業(yè)由像承租信者經(jīng)奏營(yíng)，帳開發(fā)草商管師不到鳴，物劇業(yè)的智增值澤取決驗(yàn)于承池租者蝦的商途業(yè)經(jīng)育營(yíng)狀系況，圾就是猛說，哈物業(yè)裹增值煉主要利由承王租者傲決定尼，自扇己不幟能控提制，挪一旦肉承租趙者經(jīng)冠營(yíng)不檢好，滲物業(yè)總的商場(chǎng)業(yè)價(jià)應(yīng)值受芹損，抗增值庸利益釋隨之旅受損陰。拋如果知選擇疤整體所出租蒜或大址塊出坊租，油也不聯(lián)需要賣進(jìn)一車步做感出較胞細(xì)致肝的商濱業(yè)定彩位策寸劃，汁而進(jìn)拜入招別商策腥劃程發(fā)序。撿出租曾策劃僅要注巷意的鴿是，御物業(yè)往很大亭時(shí)，遺分成肺大塊音整體斤出租升，如霞果策揉劃不駛好，嶼發(fā)生稿大面愈積租覽不出盈去，碑而租允不出釘去的嗓大塊惱部分株改成積小塊懶也租燃不出青，就印麻煩爬了。王3.托多傳獄意自營(yíng)綠在物李業(yè)體牽量較妄大，膜20都00柜0產(chǎn)㎡以舍上，漁樓層增3-略5帳層，苗立體漂結(jié)構(gòu)拋，非畏常適懂合于敵做大胸型商猛業(yè)時(shí)揀考慮奴。麻自營(yíng)蝶需要賓建立宋自己蘆的商撫業(yè)管姓理團(tuán)筒隊(duì)。柔自營(yíng)燈最終粘也要鬧出租媽商鋪榴，但姨這種蜂出租嬌是在慢統(tǒng)一圍控制真，統(tǒng)色一規(guī)移劃，迅統(tǒng)一另管理令前提獸之下是，承鉤租者撓要按詞規(guī)定抵項(xiàng)目定經(jīng)營(yíng)碧，關(guān)怕乎整驅(qū)體形課象的窄內(nèi)容沸要統(tǒng)不一管惠理。殺選擇鵲自營(yíng)怨要從諸心理顆上、睡認(rèn)識(shí)鏟上、由戰(zhàn)略濃意圖域上具輕備一黨些條辨件：夾1)難胖拒狗召椒搖有決嘆心及舉信心剛建立植自己撐的商樂業(yè)管劣理團(tuán)對(duì)隊(duì)，接將商賣業(yè)經(jīng)飯營(yíng)好敞。餃2)損療叫脹電毫榨經(jīng)常針有商裕業(yè)地咱產(chǎn)項(xiàng)才目，勇需要允自己丈的商遙業(yè)人咸才儲(chǔ)蓋備。累3)雖曬層掩顧籮按獲取收最高乘商業(yè)付經(jīng)營(yíng)柴收益灶。焦4)渴副點(diǎn)與鍋李總擁有頭自己稱的商畢業(yè)無綁形資般產(chǎn)，構(gòu)為更膚多商苗業(yè)地姓產(chǎn)運(yùn)您作提滋供支喬撐。屠選擇裹自營(yíng)及，物窄業(yè)命替運(yùn)自暈己掌擾握；配商業(yè)動(dòng)經(jīng)營(yíng)批收益諒最大食化；星商業(yè)柄品牌彩及管微理團(tuán)豆隊(duì)自痰有，窯是自蝴己的呢一份煎資產(chǎn)騎；商語業(yè)經(jīng)帖營(yíng)調(diào)鍵整自匙主，照物業(yè)殘的商舊業(yè)價(jià)擋值由伴自己朽掌握氏，增目值保塊證性副強(qiáng)。優(yōu)4.作翠去尿懇聯(lián)營(yíng)普聯(lián)營(yíng)測(cè)是開雪發(fā)商母以物立業(yè)不案收租路金或蝴少收嚴(yán)租金顧為條倦件，損與大躬型專保業(yè)商短業(yè)機(jī)框構(gòu)聯(lián)寨合經(jīng)騾營(yíng)，獅對(duì)方旁負(fù)責(zé)撇經(jīng)營(yíng)盼管理避，獲剪取利餡潤(rùn)雙玻方分堆成。改聯(lián)營(yíng)甜是自冒營(yíng)的繼變形冊(cè)，本百質(zhì)也駐屬于觀自營(yíng)旦。聯(lián)魯合經(jīng)燙營(yíng)中輛，開撒發(fā)商遠(yuǎn)也要斷選派掠若干款自己淹的商馬業(yè)管幣理人獵才參默與或槽監(jiān)督掏整個(gè)悟經(jīng)營(yíng)黃活動(dòng)邁。剖通常巷有如仆下情秩況時(shí)枝選擇鄉(xiāng)聯(lián)營(yíng)冶：?jiǎn)?)枯歸賄贏何摸銷售震問題揪多拾2)稼裹慚鐘縫搖出租糞難按3)陷辰撫磨逐小物業(yè)府增值若前景倍看不災(zāi)清叔4)除劫班禽希爛自己邀管理圾，招哄商及灣經(jīng)營(yíng)凈信心緞不足蹦，認(rèn)型為只冬有借更助外盒來商臣業(yè)大授品牌夫才成倉5)愚呼斑呀動(dòng)詢不想拐介入腰商業(yè)巴太多紹聯(lián)營(yíng)腦與自膏營(yíng)比慣較：西好的襲方面釀：攔①趴話壽吃招商查易成今功，奶商業(yè)演啟動(dòng)紙比較服放心陶；默②狼陶填孕自己陳不需毯要在晴商業(yè)僵管理冊(cè)方面扣投入及較多羞精力偉。覺不好史的方非面：想①謠趣波旱開發(fā)慌商的觸商業(yè)菜經(jīng)營(yíng)頑收入造損失竊較大秒；罩②負(fù)寄面隱物業(yè)感商業(yè)跨價(jià)值梨潛力鉗發(fā)揮偵，受檢對(duì)方達(dá)經(jīng)營(yíng)忍水平病影響濟(jì)，物柔業(yè)增蠻值命腰運(yùn)掌地握在省對(duì)方洗手里程；有粗很多炒招商第不成日功或沒經(jīng)營(yíng)裝不好境的例狂子。漢③哭張茅概中國(guó)難商業(yè)貼品牌厲讓人囑放心猜的不礦多，撐一旦體對(duì)方慮經(jīng)營(yíng)貧失利支，自羽己的比物業(yè)趟價(jià)值蕉損失也巨大掠。昆如果最開發(fā)凳商重多視物榮業(yè)的嫂增值疑效益蠶，選遞擇操崗作模飲式，居能自槽營(yíng)不防出租讀，能鉤出租因不聯(lián)毯營(yíng)。倘選擇尼聯(lián)營(yíng)跌方式聯(lián)經(jīng)營(yíng)訴物業(yè)上，不頂需要箭自己軋做出才具體知的商查業(yè)定喂位策麥劃，晉哪是狀聯(lián)營(yíng)睛方的衫事情曉，自號(hào)己要爬做的帽，是禍招商蛾引入牙最理情想的遣商業(yè)累機(jī)構(gòu)帳策劃脈。雕八、古商業(yè)毫定位紛策劃慰商業(yè)申定向欲策劃笑是研輝究哪老種業(yè)謝態(tài)與器項(xiàng)目躺最適遺配，啄商業(yè)歡定位播策劃隊(duì)是研千究如孔何做固好這航個(gè)業(yè)站態(tài)。噸定向漂是戰(zhàn)版略，謝定位嚇是戰(zhàn)叮術(shù)，末定向賢是宏樸觀，釀定位鼻是微絨觀，荷定向三與定單位是系做好污項(xiàng)目僚的前且后兩垮個(gè)階剃段。到如果去選擇并銷售畜、出旦租、告聯(lián)營(yíng)茶，通睡常做脹好定完向策駝劃即虜可，姑不需貼要定版位策呀劃，希即便浩涉及梢定位材，也消比較設(shè)粗糙僅。如吃果選拴擇自逼營(yíng)，查就必放須做裹好商店業(yè)定非位策輝劃。耍定位狂策劃桿的內(nèi)燦容主騾要有僻：消嬸費(fèi)人愚群；遇輻射南區(qū)域赤；商亦品內(nèi)雷容及您檔次策；目像標(biāo)商半家；再競(jìng)爭(zhēng)稍；租蜓金價(jià)瘦位；旨裝修股檔次庭及形體象；供業(yè)績(jī)劍目標(biāo)賞；社隔會(huì)形貼象等燕。圣定位溝工作醒基本姑屬于宮純商少業(yè)操餐作性基質(zhì)，將策劃宿人要粱具備攤操作意大項(xiàng)磨目、李新項(xiàng)粗目的謠能力年和經(jīng)蠢驗(yàn)，擱具備友良好結(jié)的理覺念、慚專業(yè)探知識(shí)摸、創(chuàng)湖意思暑維能績(jī)力及顏科學(xué)炊實(shí)用綿的方詢法。始1.充碰糖乎賣商業(yè)伙定位油策劃手的哲蝕學(xué)指躍導(dǎo)可商業(yè)草定位煙策劃蓬與任絞何事載物一災(zāi)樣，嚼符合冠哲學(xué)務(wù)的一程般規(guī)績(jī)律，包要依趁靠哲意學(xué)指能導(dǎo)。漁1)稿何者拴帳欺普遍但性與紛特殊跑性認(rèn)循識(shí)邁普遍廢性描：消①顆賀妄角商業(yè)龜?shù)禺a(chǎn)銅策劃隨是市慶場(chǎng)經(jīng)櫻濟(jì)環(huán)成境下釋的產(chǎn)快物，駕策劃撥活動(dòng)貓涉及刪的基愚本理裳論，候仍是業(yè)市場(chǎng)啞經(jīng)濟(jì)通的基犬本規(guī)籍律。送②撞歲尊埋學(xué)科肢屬策鼠劃學(xué)憲范疇補(bǔ)，策攤劃學(xué)曲中的話各種巧理論遺及方窩法都掙適用繭于此居。循③密嘗傲碰具體芒業(yè)態(tài)遵內(nèi)部螺運(yùn)作椅，完雞全遵羊循商倦業(yè)方箭面的妻各種裹規(guī)律獲。兆特殊浴性：駐①間靜朗顯策劃比內(nèi)容星多。糟②習(xí)帶歸已項(xiàng)目洗在地你域、糞體量要、結(jié)妨構(gòu)方燥面多默變，浪策劃垃不可吉復(fù)制鑼，每燈個(gè)項(xiàng)輩目都示是新斃課題前。哥③叢炸刊天商業(yè)榴只是勾地產(chǎn)蔑投資娛的過窄程與遭手段泰，不百是最本終目蟻的。校④相保找杰策劃尋沒有餅回旋綢余地段，沒件有試憲驗(yàn)的上機(jī)會(huì)叨，必喉須一覆次成縣功。吳⑤遵隊(duì)喚注與地?cái)D產(chǎn)運(yùn)拋?zhàn)鞑幌Ｄ苊撗侩x，疑經(jīng)常姜與房月屋銷括售融皂會(huì)一柏起。廣2)凱系云憂娛發(fā)展盜變化裹意識(shí)夠運(yùn)作川一個(gè)覆商業(yè)擦地產(chǎn)數(shù)項(xiàng)目突，通沖常需驕要一蔬年，獵甚至壤兩年吧、三叢年時(shí)綱間，駐這段進(jìn)時(shí)間恒內(nèi)，哨外界你情況猶會(huì)發(fā)量生變幫化，賀有時(shí)在幾乎結(jié)是逆碎轉(zhuǎn)性染的。款屆時(shí)紐策劃幻還能從繼續(xù)叫執(zhí)行跑嗎？耗所以若，策轎劃必誠須預(yù)歪測(cè)到拘變化盒，按風(fēng)預(yù)測(cè)和到的哲情況擔(dān)策劃按。誘還有至一種逝情況燕是策蹦劃執(zhí)栗行了寇，招奴商完現(xiàn)成了仗，開誘業(yè)了覽，但豐問題價(jià)開始遠(yuǎn)暴露蠅，最停終以歪失敗葬告終哲，都軌是對(duì)繩未來武預(yù)見蕩不足順。（粗如解體放碑籃的銀敵泰百萌貨、強(qiáng)銀座括百貨炎）略變化隙意識(shí)森要求予我們多把目申光放盲到三霜、五稀年以遵后的域市場(chǎng)踐變化柴之上振，在名考慮桿現(xiàn)實(shí)算的同截時(shí)，宜必須闊預(yù)見忽到未距來。梁3)諒把侮憑敢有與數(shù)無的瘦辨證搭許多局開發(fā)轉(zhuǎn)商有泊一種惜思想愚，希草望策瞧劃人膨能找躁到一智個(gè)空父白市聰場(chǎng)，闖或是組競(jìng)爭(zhēng)址不激負(fù)烈的蛾市場(chǎng)類。艇社會(huì)須發(fā)展小到今妹天，濃市場(chǎng)寬很難膏找到相空白蠢點(diǎn)，盛沒有昂處女饒地，晶只有摧競(jìng)爭(zhēng)安。弊但市顧場(chǎng)有滔與無善、競(jìng)帽爭(zhēng)強(qiáng)胳與弱嘩永遠(yuǎn)薪是相載對(duì)的狂。多貧的表已象之彩后存駛在少饒，少箏的背敗后有貓多，滋強(qiáng)的思背后柳有弱階，弱不的背轉(zhuǎn)后有同強(qiáng)，允競(jìng)爭(zhēng)私最激蒙烈之鑄處也末有薄購弱點(diǎn)貝，沒薦有競(jìng)幅爭(zhēng)的所地方窯不一盆定有愿市場(chǎng)節(jié)。底4)獸割院甚線局部跨與全粗局的僵關(guān)系菜①怒喪擦支誘小市嚴(yán)場(chǎng)與狹大市紡場(chǎng)的惠關(guān)系泛一個(gè)勾商業(yè)橡中心舊，如賴重慶背的五劃大步孕行街要，是您小市暴場(chǎng)，松整個(gè)報(bào)主城忍區(qū)，毀乃至顛包含具一、遠(yuǎn)兩個(gè)刪小時(shí)砌車程羞在內(nèi)標(biāo)的區(qū)弦縣，臥是大騎市場(chǎng)右。某克種業(yè)抬態(tài)在勒小市陪場(chǎng)中住過剩暮，在尿大市稻場(chǎng)中望不一竿定過狀剩。織某種挖業(yè)態(tài)拔在某每個(gè)地拿區(qū)表往現(xiàn)為湖缺少科，在瓜大環(huán)濤境中駝可能占極度撤過剩來。掀商業(yè)進(jìn)地產(chǎn)繩開發(fā)宅可能都出現(xiàn)批在任憲何地靠方，篇因此庸策劃細(xì)人對(duì)鉛宏觀附市場(chǎng)帥要研勵(lì)究。反在重賞慶搞澡策劃蠅，首沿先要朱把重苗慶的壺宏觀買經(jīng)濟(jì)梁搞清體楚，珠從大始環(huán)境唐中研長(zhǎng)究變?cè)?。汁②夾甜雁朝留一種弦業(yè)態(tài)俯與眾殺多業(yè)供態(tài)的脅關(guān)系沉策劃查中要潑特別刮注意呢分析禍一種見業(yè)態(tài)斑與其兼它業(yè)稈態(tài)的政關(guān)系壘。包掀括互些補(bǔ)關(guān)舅系、堵替代北關(guān)系懷、交搖叉關(guān)挺系、益不相霸干關(guān)拿系、刷業(yè)態(tài)歐之間百的發(fā)濃展變紙化方喂向關(guān)萬系等烤。謝③撓難蘇伏蹤項(xiàng)目生與周撥邊市省場(chǎng)的夏關(guān)系午項(xiàng)目易定位況必須窄適應(yīng)莫周邊匹市場(chǎng)玻環(huán)境醬，與飄周邊頃業(yè)態(tài)蘋形成紡互補(bǔ)貌，是獸良好教生存惡的前杰提。戲與周首邊業(yè)顛態(tài)對(duì)計(jì)比有患突顯兆的個(gè)丸性，贊是競(jìng)煮爭(zhēng)力棋的源迎泉。挺能夠訓(xùn)確立夫在周篇邊商廈業(yè)的半領(lǐng)袖犁地位吳，能通使自浪己立帝于不刑敗。諒對(duì)未廉來市影場(chǎng)環(huán)扣境的眠發(fā)展智具有襪引導(dǎo)腥成功給，能攝確保艷自己柿永續(xù)井繁榮車。酬①逼騎辰艱芳時(shí)代權(quán)廣場(chǎng)棍、盾踢安·培九龍?zhí)愣?、治金源幸世紀(jì)碎廣場(chǎng)舟5)尸店看重視絨過程析經(jīng)常穗聽到僑以下聯(lián)說法隙：“捐我不葵管過盛程，鬧只要瘋結(jié)果飾”或禁“你叮不要重管過勤程了唉，只除看結(jié)暴果就剪是了述”。森商業(yè)女地產(chǎn)找策劃辯及運(yùn)濃作中友，這蛇樣說章是錯(cuò)蜻的。歇因?yàn)樵S絕對(duì)矛不能銳等到攪策劃截執(zhí)行僚結(jié)果嬌出來雁了再討論是級(jí)非，擔(dān)失敗寫的后木果責(zé)握任誰們也承招擔(dān)不友起，敞損失溪無法悔挽回剛。戶項(xiàng)目您操作趁是過狀程控閥制，華由過竄程導(dǎo)捧出結(jié)己果，繼是鐵沾的原孕則。劫6)嘉啟青經(jīng)驗(yàn)龍的重禍要頑商業(yè)謀地產(chǎn)航策劃康中，變經(jīng)驗(yàn)容顯得全尤為傍重要削。一到是內(nèi)潔容過嗚于復(fù)慚雜，嘆策劃照人需摟要對(duì)姑很多景行業(yè)買有所勢(shì)了解山，知給其變尼數(shù)；裂二是三策劃只并沒自有規(guī)章范的凍程式早，本鑒身就蠶含有土經(jīng)驗(yàn)旗的成粉分。國(guó)失敗伙的經(jīng)近驗(yàn)比勒成功鬼的經(jīng)捕驗(yàn)更柏有價(jià)陶值。帝策劃內(nèi)中，慘很少污有成絨功的叔條件成是相碎同的亮，但督多數(shù)組失敗月的原優(yōu)因卻漲驚人鋼的相聞似。歸所以難，要凳注意望多研活究前染人失誦敗的朝案例號(hào)。僅7)脫懇泳裹中醬你浮具體竊問題舞具體攀對(duì)待貿(mào)策劃尤中必糧須搞山清楚炕主客鋼觀的碌真實(shí)跪情況悲，看盜準(zhǔn)問喜題尋紡求解萍決。疤商業(yè)萬地產(chǎn)舍策劃鵲中的擦商業(yè)念定位韻，不倦同的挽項(xiàng)目登差異益很大吊，必備須每偶個(gè)項(xiàng)豎目仔忘細(xì)分束析，盈具體謀問題切具體串對(duì)待塵。首餃要是友定位霞好目醋標(biāo)，通目標(biāo)底是策筑劃的患標(biāo)尺湖。消掘費(fèi)人呢群、善輻射蹦區(qū)域元、商餅品檔嶼次、話招商汁對(duì)象醒、競(jìng)我爭(zhēng)對(duì)壩象、催租金執(zhí)價(jià)位血、業(yè)尾績(jī)目勢(shì)標(biāo)、兵社會(huì)服形象名等都憑用這這把尺蒙子測(cè)門量。頃3.烘蒸逝面宮把握原利益侮性原米則摔一個(gè)禁項(xiàng)目輪成功賽，必小須照石顧好例四方瓜面利亦益：份1)測(cè)末臭脈煩朽遵宋開發(fā)鬼商利許益（百物業(yè)戴長(zhǎng)期仆繁榮扯、穩(wěn)珍定增刪長(zhǎng)的院收益村）弟2)梁足荒因縮老貝霉入駐筆商家追利益昨（理娃想的潮經(jīng)營(yíng)介業(yè)績(jī)術(shù)、更缺多的啄發(fā)展揪空間尸）忽3)羽騾姜尖隔池淚譜消費(fèi)草者利榆益（拾方便風(fēng)、更彼多選明擇與固更多受消費(fèi)茂需求勇滿足陡）勢(shì)4)垮查造困表僑認(rèn)信社會(huì)羊利益屢（對(duì)亂周邊說社會(huì)挽環(huán)境膠發(fā)展胖有增鐘益作曠用）立四方稍利益鍋同時(shí)盛達(dá)到月最佳示化的仁策劃昌，才反能確胞保項(xiàng)射目成喘功，飲偏輕登任何神一方陶，都鳳會(huì)給敵項(xiàng)目記帶來酷無法讀預(yù)估甜的風(fēng)吩險(xiǎn)。周4.挽伐航東鍋把握凳創(chuàng)新碎性原活則命每個(gè)載新項(xiàng)沾目都士是一灘個(gè)新耽課題塑，創(chuàng)欣新是幸商業(yè)領(lǐng)地產(chǎn)鉤策劃營(yíng)的突媽出特常性。架生存筒與發(fā)肅展是處每個(gè)簡(jiǎn)商業(yè)狂地產(chǎn)脹項(xiàng)目公的核鏡心問鑄題，似每個(gè)鳳新項(xiàng)協(xié)目出敵現(xiàn)，項(xiàng)必然亭對(duì)原著有格泡局發(fā)誤起挑形戰(zhàn)，靠創(chuàng)新若才有誦競(jìng)爭(zhēng)遣力?？紕?chuàng)新剛通常掠在四銀個(gè)方胳面：躺1)糖友橡袖混體巧罰創(chuàng)造德新的梢商業(yè)智組合譽(yù)方式匠復(fù)合群業(yè)態(tài)吳在商貫業(yè)地命產(chǎn)開桿發(fā)中祖比重務(wù)較大素，由行哪幾榴種業(yè)胳態(tài)搭積配組倚合在每一起蒸，并科沒有取規(guī)則揉約束癢，針枯對(duì)物閑業(yè)實(shí)推際，頁把握透策劃搬原則哭，敢他于策擾劃前迎人沒頓有做路過的告組合授。序2)驕那月庭孔顯封日創(chuàng)造繼新的繞專業(yè)商形式神越是奴專業(yè)略化，駕競(jìng)爭(zhēng)稻力越徐強(qiáng)?？缮虡I(yè)歐定位盤選擇殺專業(yè)相化，析需要劈規(guī)模姜化作氧前提觀。昆任何奏一種艷商品冬形態(tài)階，只股要潛計(jì)在市初場(chǎng)足印夠大旨，都償可能吃成為董一種騰獨(dú)立次的專啞業(yè)形侍態(tài)。旗專業(yè)襪化、殖集成閉化，平在商衡業(yè)地父產(chǎn)開作發(fā)中王比較看容易嶺成功簽。腥3)斗追冤尸都吊怨鳴創(chuàng)造獵新的峰經(jīng)營(yíng)悠形式叛一種臭好的奔新形客式，罷恰如宇久雨食后的足陽光美，讓朝人感券到清片新、歇喜愛些。檢大家障有否攝感覺等到重曲慶商貝業(yè)形蹈態(tài)陳旋舊、膚沉悶予？創(chuàng)召造新淡的經(jīng)優(yōu)營(yíng)形憲式在涌重慶啟有很換大空丈間，肺各行冤業(yè)都眠需要納新東采西，接現(xiàn)在詳就看糠誰能橡先一掏步脫不穎而攔出。黃未來迫幾年辰之中六肯定典會(huì)有斃新的牌商業(yè)羽模式姓出現(xiàn)出。脆體驗(yàn)身式；怎量身廉訂做傲；自漂己設(shè)聞?dòng)?jì)代航為制屈作；欲半成塘品加無工；岡提供傷部件遭顧客超自己哀組裝評(píng)；提慨供工窯具自東己加叔工、貸制作邊；等慌等郵現(xiàn)代焦商業(yè)宣追求俘更方浴便、像更個(gè)姻性化騎、更秩人性畏化，渴深度鐵服務(wù)謝，這模是創(chuàng)票新的沈方向寨?？加辛速\創(chuàng)新匪后，捐要詮翅釋新夠業(yè)態(tài)扔。一貿(mào)種新吼生事栽物出扛現(xiàn)，燃總需場(chǎng)要被博認(rèn)知憤、理張解、傭接受建。開教發(fā)商史主要件聽能陵不能往很好此地招面商，夸招商偏理想極是硬躬道理凳，商置家關(guān)潮心消取費(fèi)者池是否得接受駁，生再意會(huì)笨怎樣叔，生濫意好導(dǎo)是硬雕道理剖。敗4.膏浮裹焦痕商業(yè)盆定位很策劃建方法轉(zhuǎn)商業(yè)勸地產(chǎn)醋項(xiàng)目哄中的童商業(yè)榮策劃膜本質(zhì)壩類似遼于產(chǎn)傍品策懂劃、雷營(yíng)銷預(yù)策劃卡。陡1)擱捐腥襖鐮商業(yè)向定位尼策劃萄基本縱流程登圖壇②愛目標(biāo)墻業(yè)態(tài)瞧市場(chǎng)車調(diào)查碰分析岡③行掃基扮本商沸業(yè)刮定位翼④叼定位悼創(chuàng)意野⑤敞定位晶設(shè)計(jì)醬目標(biāo)膠業(yè)態(tài)廳分類愁市場(chǎng)睛調(diào)查詢目標(biāo)寇業(yè)態(tài)灶競(jìng)爭(zhēng)歇者調(diào)史查丑競(jìng)爭(zhēng)傍者定番位砌消費(fèi)龜者定址位披商品炮定位汁理念惜定位盤模式胸定位桂形象華定位特商家距定位階理念終創(chuàng)意拒模式卻創(chuàng)意恥形象點(diǎn)創(chuàng)意毅租費(fèi)限定位請(qǐng)租費(fèi)緒政策柳①礦物業(yè)內(nèi)品質(zhì)灘及商達(dá)用價(jià)兩值分拾析飄地理巧位置放價(jià)值栗深入聰分析案物業(yè)怒規(guī)劃沙品質(zhì)綠分析嗎商業(yè)卡操作勒能力乏分析濤各項(xiàng)間創(chuàng)意蠟可行括化過得程們語言狗表達(dá)里、價(jià)槽值提惱煉、巴招商難說詞強(qiáng)⑥軍良叉鉆定位蕩描述咽市場(chǎng)客調(diào)研驅(qū)，是警為了找發(fā)現(xiàn)皂問題汽與機(jī)扒會(huì)。于發(fā)現(xiàn)察問題敵，就腹是找竟出消洪費(fèi)需鏈求與燙滿足漏的差紹距。盼所謂你機(jī)會(huì)余，差偉距就促是機(jī)贈(zèng)會(huì)，山但必奮須搞籍清差酸距有灶多大忠，即崗機(jī)會(huì)搏有多紐大。錦消費(fèi)式資源時(shí)是商眾業(yè)立著命之秘本，薦消費(fèi)脈資源愁量決殖定商臭業(yè)規(guī)媽模。燙各類欺商業(yè)腎所共逢有的摸三個(gè)午基本似要素糾：商田品、皮環(huán)境戚、服晝務(wù)。駛商品脖是消立費(fèi)者邊光顧取的主直訴求享，環(huán)弱境與況服務(wù)激是附栽加價(jià)遲值。煩在有抄限需奇求，工無限躍供給烈的今槍天，辯環(huán)境習(xí)與服袍務(wù)成窗為競(jìng)?cè)鐮?zhēng)力浮的重銅要資嚇源。慚商業(yè)死定位池策劃環(huán)主要如解決假創(chuàng)建階怎樣奴的商承品、硬環(huán)境垃、服輝務(wù)體撤系以子最大巖吸引雞消費(fèi)滋的問夏題。獅由此志，定辛位策背劃的求內(nèi)容邊及目犯標(biāo)是覺兩件爸事：稅一、鐘找出擠最大德的消湯費(fèi)市創(chuàng)場(chǎng)；玩二、喝打造啟最大恨的滿廚足能蔽力，鉆享有頁最大冶的消男費(fèi)資拜源。緒2)溉閉委括探各流慶程環(huán)耽節(jié)要率點(diǎn)慢所有缸策劃御活動(dòng)場(chǎng)，都屆是立悄足現(xiàn)乒實(shí)，咐預(yù)測(cè)企未來在，以著現(xiàn)實(shí)動(dòng)及預(yù)家測(cè)作怨依據(jù)踢，策營(yíng)劃未冶來活盛動(dòng)及挺結(jié)果福。呈（牛1測(cè)）旦物業(yè)衫品質(zhì)印及商汁用價(jià)燈值分儲(chǔ)析晌①帶余距拐地理擇位置踐價(jià)值險(xiǎn)深入賓分析殃（主下體是棕顧客喉資源襖分析上）。巧分三銜個(gè)圈固屋：均一層緊是周疊邊各萍個(gè)經(jīng)膨濟(jì)組度織、出行政襲、事內(nèi)業(yè)單標(biāo)位、鄰各類怕商業(yè)瘦部門要在地這域、炕交通笛的面等與線崗上給梨項(xiàng)目孔帶來方的客遍源（辛客源記分兩視類：昨一類屆是目秘標(biāo)客樓源，唉即?；?yàn)閬硗荡说拿垲櫩图?；二菊類是屋共享攏客源身，即瘋目的肅地不爬在此斧，但離會(huì)順渴路來搜此）籌；二螞層是遠(yuǎn)主城宜區(qū)可瀉能客犧源；法三層擋是主尾城區(qū)對(duì)以外完可能查客源久。慣②鴉柄重暈物業(yè)創(chuàng)規(guī)劃鋤品質(zhì)江分析鞭。建盛筑物溫的商里業(yè)實(shí)侄用性宜；建挎筑、蹤裝修紙風(fēng)格慕及檔痛次；嗎設(shè)施本配套妨性；千環(huán)境幫優(yōu)美澤度）曲。舉③凝榨語艱商業(yè)旅操作目能力籠分析候。開重發(fā)商姨組建齊的商曠業(yè)管支理團(tuán)今隊(duì)創(chuàng)啞意能催力、敏策劃塘能力瓣、招宜商能肯力、椅管理汗能力騎、促白銷推前廣能吧力可炎以將彼項(xiàng)目距運(yùn)作涌的程笛度。境（啦2嫁）染目標(biāo)寺業(yè)態(tài)牲市場(chǎng)具調(diào)查姥分析逝目標(biāo)軟業(yè)態(tài)勻即定引向的秤業(yè)態(tài)垃。汁①渾食政泳目標(biāo)豐業(yè)態(tài)梨競(jìng)爭(zhēng)榮者調(diào)蔬查分許析男競(jìng)爭(zhēng)殖者是享商品案方面友分流洽客源均的場(chǎng)欺所，疊包括肥同業(yè)堡態(tài)競(jìng)乏爭(zhēng)者冬、振交叉塑業(yè)態(tài)糞競(jìng)爭(zhēng)贊者（營(yíng)整體像經(jīng)營(yíng)至內(nèi)容腸與本括項(xiàng)目便不同頑，但需其中加一部或分相蠶同，虎這部柴分也購存在資競(jìng)爭(zhēng)楚）、稍替代賭業(yè)態(tài)含競(jìng)爭(zhēng)折者（賓商品矮或服肌務(wù)具掘有替婚代性拒）。堤調(diào)查錢方法額以具核體的撥競(jìng)爭(zhēng)本者為故對(duì)象岸，調(diào)攤查分橋析的費(fèi)主要銅內(nèi)容恢：挺背刑記構(gòu)經(jīng)營(yíng)姓商品減或服異務(wù)的啄類別雜有哪每些？只檔次鑄？滿轟足需挽求情基況？籃從中臘找出筋其商崇品或楊服務(wù)侍與需腫求對(duì)掏應(yīng)的宅最好閑點(diǎn)與誤差距鉤點(diǎn)。晝導(dǎo)默具賽經(jīng)營(yíng)庸理念貌？消酷費(fèi)者班辯識(shí)葉否？慧接受式度？逮其理捆念的源具體景內(nèi)容抬？消呆費(fèi)者徹能辨寫識(shí)嗎棕？接殺受情鉆況？脖好的塑在哪裝里？門差距誠在哪千里、衡有多寒大？別（以劇下諸泛條分軌析方棒法類隙似，咸不再揪贅述促）灑殿問憂自經(jīng)營(yíng)療方式縣及消除費(fèi)者娘滿意沉度錦欠壓類杏經(jīng)營(yíng)析特色掉及消槽費(fèi)者泉喜愛犧度簽況鉤仗澤環(huán)境頸品質(zhì)忍及消院費(fèi)者洪喜愛珠度恥林索編兔宣傳缺推廣皺方式欠、特于點(diǎn)、銀力度細(xì)及其便已達(dá)倚知名澤度、慘美譽(yù)憲度江茄仗墓糟市場(chǎng)鄉(xiāng)占有塞率。喂包括平占有碎的地咳域、圍消費(fèi)托者數(shù)隨量及擦比率奉、消算費(fèi)額殼及比憐率、鬼商家套數(shù)量束及比秘率。顛熟域多角租金定、費(fèi)電用及送商家疫認(rèn)可謹(jǐn)度皺處猴坦削團(tuán)隊(duì)欺經(jīng)營(yíng)糧運(yùn)作鼓能力景的先充進(jìn)度慮普貼銹綁決策闖者對(duì)亭本地鴉市場(chǎng)綱的認(rèn)望識(shí)澡掘氏辛鉤未來昨規(guī)劃誼墾朽殿墳商家世及消張費(fèi)者刪對(duì)其喬滿意北度、鵝信心什、態(tài)勉度、至要求像？蒜②漠億勾較目標(biāo)揮業(yè)態(tài)襲分類臂市場(chǎng)少調(diào)查鋪a)哀萍倆物魂消費(fèi)職者調(diào)耐查廚把扣逝酒目標(biāo)呈業(yè)態(tài)置消費(fèi)膀人群瓜總量晃及分晉布調(diào)修查。赴目的僚：搞序清總昂體消滾費(fèi)力杰；判皮斷項(xiàng)走目消那費(fèi)吸先納區(qū)窄域；臘判明丑競(jìng)爭(zhēng)責(zé)者分亦流區(qū)桂域及掌數(shù)量形。哈案歉匙樓消費(fèi)邊力層級(jí)面分端割，盡找出憶主流撓消費(fèi)起群。若目的統(tǒng)：找瘡出最棚適合晴于自勤己發(fā)撓展的惠消費(fèi)跪?qū)用娓嗳后w袋，搞選清其熟總量茅、可票吸納學(xué)量及除其發(fā)缺展變聯(lián)化。蠅給圓衫釣主要毒消費(fèi)虛動(dòng)機(jī)泰斜奏武專購買紅習(xí)慣有柄叼左酒潛在答消費(fèi)瞇市場(chǎng)撫值憐偏壟消費(fèi)涂增長(zhǎng)暫及預(yù)丸測(cè)名b)革斗怒你商家覽深入桐調(diào)查凳許梯馬椅各類摧商家削的經(jīng)剃?duì)I理螞念（傾對(duì)產(chǎn)紫品、磚對(duì)市周場(chǎng)的克理解胳、認(rèn)茂識(shí)；萬對(duì)經(jīng)利營(yíng)服忍務(wù)的咐理解頓、認(rèn)塊識(shí)；興廣告項(xiàng)宣傳平意識(shí)斬等）事凈咳涉濃經(jīng)營(yíng)村內(nèi)容塑及實(shí)逢力?？置總€(gè)殘商家剃具體孕經(jīng)營(yíng)冤的品罪牌及文資金娃實(shí)力候情況鏟。傍鐮郵偏延開店籌計(jì)劃蠟及對(duì)聾物業(yè)餃的要賓求。揚(yáng)每個(gè)買商家宿的開蓋店計(jì)鍵劃及冷其經(jīng)躁?duì)I品添牌對(duì)憶物業(yè)珠的要位求（雕包括差：面東積、畜樓層絹、位扣置、循設(shè)施脹、倉棵庫等魚）浮飄濾愈施將目溪標(biāo)商坐家分達(dá)為A吐BC黑諸類泊，開跨列主促力商腿家、賀重要淚商家妨、輔繼助商念家名姑單度c)豆煤據(jù)岔象商品壩（含盡服務(wù)猛）調(diào)境查您駛鏡秩默商品罰的種昂類情位況，攀搞清零本地成市場(chǎng)挨現(xiàn)有厘商品宅種類梯、檔殿次、杰特色評(píng)及外艇地市肚場(chǎng)可帖見而夫本地駛市場(chǎng)欣沒有亭的同拍類商最品情路況。堅(jiān)目的臂：為斜豐富翅項(xiàng)目珍經(jīng)營(yíng)依內(nèi)容產(chǎn)及招渡商，件搞清洪商品童資源蠟。擺茶鵲摘翼調(diào)查軌商品釘?shù)慕?jīng)諷營(yíng)場(chǎng)洗所分市布。郵目的鄙：搞照清商亂品在腹地域技分布新方面育對(duì)顧塌客流屑向（請(qǐng)即客芳源競(jìng)駁爭(zhēng)）茫的影曲響。釣栽殖褲極新商娛品及正替代狡品。堡社會(huì)赤發(fā)展張帶來露的新券趨勢(shì)灘產(chǎn)品態(tài)，新納材料庭同類邀產(chǎn)品耀等。建d)趙貪民昏絲租金秧費(fèi)用噸調(diào)查拜租金純，商退家付們給物枝業(yè)方夢(mèng)的房被租，侄包括鵲經(jīng)營(yíng)顧場(chǎng)地村、倉猜庫、良辦公假等。遣費(fèi)用盯，包紀(jì)括物適管費(fèi)奇、水戲電費(fèi)社、空王調(diào)費(fèi)度、推輕廣費(fèi)翅、工參商管浸理及捐稅等利。膽恰山菊浩商家殼在各戴個(gè)經(jīng)捆營(yíng)場(chǎng)啦所的理實(shí)際嘩支出灘租金鍛及費(fèi)油用情哥況。退鵝裝拳似商家僚可承寫受最殖高租厭金及消費(fèi)用閃分析催。（前方法嚼：了輔解商灘家的器銷售晴額，域按銷癢售額扁的易10敢-1引5%叉計(jì)算戚）俊③確嘩獅揉項(xiàng)目熄SW壽OT屑綜合三分析于此步吉聚是句對(duì)項(xiàng)今目商累業(yè)價(jià)膨值的耽最后魄綜合再分析腳，其鼓結(jié)果范是商辭業(yè)定某位的紹依據(jù)拉。刪別敞硬軋優(yōu)勢(shì)侵。將歡前面櫻各種慰分析進(jìn)得出勿的重究要優(yōu)址勢(shì)內(nèi)精容列另表。換同時(shí)瞞，按寒照能焰夠掌困控的敏資源中及外好部環(huán)崗境未柄來變吵化的紅必然課性有絕利趨專勢(shì)，遠(yuǎn)提出拋優(yōu)勢(shì)飾可以好延展蒜預(yù)測(cè)冒?，F(xiàn)予實(shí)及語設(shè)想銳的優(yōu)趟勢(shì)均杠作為侄項(xiàng)目洞優(yōu)勢(shì)荷的綜駛合分扮析結(jié)繞論。另斷些樓勁劣勢(shì)收。將禮前面股各種拋分析初得出是的重童要不雹利因潔素列粱表。邪同時(shí)皺，按化照自豪己的或部分右資源雙可能糠衰減騎及外增部環(huán)柿境未調(diào)來變旬化的輔必然耐性不造利趨火勢(shì)，于提出爺劣勢(shì)包延展霞預(yù)測(cè)裳，并肥且設(shè)罰計(jì)彌辱補(bǔ)或遵避開邊不利壁因素浪的做修法。彼現(xiàn)實(shí)次及設(shè)騎想的紋劣勢(shì)喇均作茫為項(xiàng)活目劣夫勢(shì)的俘綜合隱分析污結(jié)論臉。強(qiáng)斯剛壓抽機(jī)遇望。將永前面拉兩項(xiàng)營(yíng)分析廈中得盈出的撒優(yōu)劣誠勢(shì)進(jìn)拌行綜妻合對(duì)撈比分臭析，右找出植哪些添優(yōu)勢(shì)鐵可以脹化解坡哪些沒劣勢(shì)哀，哪涌些劣振勢(shì)可議能抵榆消哪恨些優(yōu)思勢(shì)，壟同時(shí)君，還脂要對(duì)鹿各種劑有利嶼及不毒利因綠素未斤來可羞能發(fā)絲生的僻變化富進(jìn)行炭分析默，因串為有泳些當(dāng)央前看肉是優(yōu)省勢(shì)條打件，紐可能曠會(huì)逐青漸變惡為不危利因尾素，振當(dāng)前只不利植因素禍也可拴能在悟某種頌情況仆下變裳為有袖利因章素。組這些您分析瓜的綜軌合結(jié)印果，穗就是蠟項(xiàng)目潛機(jī)遇儉的結(jié)逗論。水稿隊(duì)平針威脅勺。主贊要指悼在策叫劃開新始執(zhí)冰行后顧將會(huì)啞發(fā)生幫作用鴿的不趕利因規(guī)素。脂兩層貴含義形：一筒是當(dāng)臺(tái)前看卵清楚鳴的重骨要不饞利因罰素帶佳來的應(yīng)威脅蘿；二骨是當(dāng)箏前的晶有利嗽因素宣可能孩轉(zhuǎn)化達(dá)成不念利因槍素或尊在未蠢來可恢能出強(qiáng)現(xiàn)的菜新的裂不利虜因素壞帶來注的威丹脅。獲策劃答時(shí)對(duì)蘿威脅傭的存濱在必獅須認(rèn)恐真對(duì)急待，異不可柱以回礎(chǔ)避，竄要分贈(zèng)析透沒徹，饅要制樣定針摩對(duì)性撐的預(yù)培案。局（圾3纖）墊基本討商業(yè)逗定位輩①盒猜誠始礙功能肺與品賺質(zhì)定球位玉功能緒包括順主功娛能，筐特色聲功能陽，附叼加功嗎能。齊主功短能是淺商業(yè)太的類儲(chǔ)別屬遠(yuǎn)性，待如：聽購物邊功能遙、餐顯飲功咐能、逐娛樂棋功能詞、住歇宿功悶?zāi)堋⒉鹁歪t(yī)勒功能保、商煩務(wù)功漢能等亞。特故色功筑能是某主功灶能的搜與眾跡不同租之處鍋，有塞些物至業(yè)之饅中組存合了秒幾種口商業(yè)扁功能浸，如州果同五城之國(guó)內(nèi)沒貴有相滲同的脫組合禾，也獄屬特父色功鄰能。設(shè)附加承功能屯是指市在主卻功能葉之外紐，為局方便澤顧客埋而提星供的享連帶炮服務(wù)圓。品破質(zhì)指疾商品戲、環(huán)揮境、寧服務(wù)就在同蠶城對(duì)功比中略的檔尚次。竿②前啄例倍消費(fèi)卵者定迎位惠確定胸具有軋什么希樣的含消費(fèi)修力、榜消費(fèi)線理念辜、消杰費(fèi)行些為的盡人群厭是目傭標(biāo)客茅戶。吐確定岸主流快消費(fèi)腳群體敢（支兼持銷桿售檢75銳%苦左右夜）是豪哪些雄人群兩，次才消費(fèi)皮群體形（支按持銷張售報(bào)20卸%駐左右掏）是蘇哪些泄人群環(huán)，附雞屬消塔費(fèi)群陳體（稍支持就銷售秧5%刪左右堪）是峽哪些甜人群贊。分憲別描剪述其鄰地域如、職叼業(yè)、炮生活井方式蛙、消如費(fèi)水嘗平、犯消費(fèi)適心理性、消儉費(fèi)行舞為等擔(dān)特征氏。雄③彩訊基外眼競(jìng)爭(zhēng)期力定豐位臥首先贈(zèng)確立串哪些唯商業(yè)想場(chǎng)所茅是本證項(xiàng)目顏的競(jìng)嘴爭(zhēng)者斃，這句在定析向策捕劃時(shí)掌已明乒確。芝商業(yè)鋒地產(chǎn)么開發(fā)脂中的邊商業(yè)曬競(jìng)爭(zhēng)臣實(shí)際字是爭(zhēng)信奪消控費(fèi)者晃與商鋼家，經(jīng)爭(zhēng)取介消費(fèi)糧者的澇喜愛姑之心備，爭(zhēng)研取商描家的秀支持務(wù)心。圈競(jìng)爭(zhēng)攀力表饞現(xiàn)在夾多個(gè)皺方面掙，主狀要有丈：商庭品、軟環(huán)境柴、服革務(wù)、背理念沈、宣拘傳方慢式、理廣告柔訴求寬、促濟(jì)銷手鈴法、工招商貸政策抓等。涼競(jìng)爭(zhēng)葉力定收位不洪是針向?qū)δ硾_個(gè)競(jìng)狡爭(zhēng)者奏，而遞是針亡對(duì)各森種包停含競(jìng)層爭(zhēng)性榮質(zhì)的熊場(chǎng)所崖的某恥項(xiàng)因調(diào)素制誤定競(jìng)洲爭(zhēng)策肺略。親比如那針對(duì)亦A驅(qū)場(chǎng)所鈔的態(tài)s具系列避商品孫、伯B勉場(chǎng)所晨的學(xué)z畫系列矛商品裝、俊C豈場(chǎng)所撇的覆k底系列外商品樂；針材對(duì)雀A瓜場(chǎng)所搶與消捕費(fèi)者挽及商亮家關(guān)縱系定湊位的薄理念塞；針澡對(duì)陣D云場(chǎng)所日的廣現(xiàn)告語生；針盾對(duì)焰V滲場(chǎng)所訊的促尸銷手刷法等飾。原屑則就狠是將泛他人印做得凝好的庫方面胞認(rèn)真憂分析追總結(jié)忽，有觀針對(duì)雨性地幅逐一終策劃鵲比他箏人更慧好的和策略養(yǎng)。標(biāo)每個(gè)凡方面恐的競(jìng)滾爭(zhēng)力為，都京要描賄述出鄙所應(yīng)走達(dá)到逐的程拖度及欠保障護(hù)措施谷是什卸么。圣④舅負(fù)對(duì)鍬咱商品嶺定位佳競(jìng)爭(zhēng)反力定斯位中喘已經(jīng)竿對(duì)商弟品標(biāo)侄準(zhǔn)做謊出了辟原則叮規(guī)定賄，商掉品定筐位策訂劃是承按照石前面民制定象的標(biāo)招準(zhǔn)，菠對(duì)商獲品的夠具體幼內(nèi)容每做出倘細(xì)致抱的規(guī)妥劃，塑包括置：類邊別、糖品種惹、特頂色、企檔次裙及其誦相互祖之間男的搭脖配比懶例。碌搭配紛商品貨類別勢(shì)要按浴主力患、輔泡助、路附屬明三個(gè)石類別響劃分牌，即善哪些懶類別閣的商地品是形主力漠，哪傘些是疼輔助昌，哪廈些是圾附屬眨。對(duì)灰每個(gè)魔類別潤(rùn)的商隸品，妖進(jìn)下指劃分籍主力被、輔槐助、長(zhǎng)附屬湯商品召，細(xì)救致到廚具體布的備借選品判牌名匙稱。辱商品埋定位蓮?fù)暾嘁?guī)劃擠了項(xiàng)瓶目所轟提供桐的商弊品（張服務(wù)扇）形倆象，胸要做槽出準(zhǔn)某確、威精煉史的文漏字綜奧合表擱述。始⑤失鍬關(guān)兇扶商家級(jí)定位綠根據(jù)炮商家摟資源肉調(diào)查產(chǎn)情況剛，提英出本腎土、埋外地能目標(biāo)淡商家箏，有桿時(shí)開街發(fā)商檔也可酸能出筐資自匆己代筐理若廁干主撕力品亡牌。案對(duì)商售家的賭經(jīng)營(yíng)漸理念螞提出身要求侄對(duì)其伏經(jīng)營(yíng)禍實(shí)力擱提出絕要求填對(duì)其網(wǎng)經(jīng)營(yíng)授能力漂提出鄉(xiāng)要求忠⑥抄猴綠諸必理念約定位漲理念畏定位兇內(nèi)容王有多利方面白，關(guān)良乎做扔好整概個(gè)商掩業(yè)的聽各個(gè)漠方面環(huán)，是援核心下。主韻要是蛾經(jīng)營(yíng)魂與管女理兩數(shù)個(gè)理湖念。掘經(jīng)營(yíng)吉理念孔：是腫經(jīng)營(yíng)慘思想遣的基授本體稅現(xiàn)，常對(duì)商嫌家、摧消費(fèi)寺者影月響大漂。核搭心內(nèi)議容是爪與消贈(zèng)費(fèi)者君建立交怎樣調(diào)一種槳關(guān)系浪的態(tài)版度。紀(jì)管理象理念區(qū)：為致兌現(xiàn)爽經(jīng)營(yíng)闖理念受服務(wù)連的針欄對(duì)內(nèi)雀部員著工及敬商家添的與沿企業(yè)子關(guān)系摧的思棉想和沒態(tài)度土。服此外肢還有傳服務(wù)淹理念皺、發(fā)紋展理有念。染⑦環(huán)肚鴿合板模式拴定位元模式盛主要太指經(jīng)示營(yíng)及饒管理腥的基袖本方趣式。河經(jīng)營(yíng)艘模式頌：包姜括招翁商、語管理刮、服依務(wù)、穗商品搏形象悟、宣盤傳推棄廣、鞠公共脆關(guān)系押等方被面采茶取的襯基本紗方式優(yōu)。永管理須模式輔：包德括對(duì)田商家鋒及員哀工兩毒個(gè)方瞇面管蟲理的駛基本尸方式犧。答⑧世償睜攔抱形象網(wǎng)定位診外立振面形誤象。要主要秤是檔虧次與舅風(fēng)格齒。誦內(nèi)部債裝修鹿形象刻。檔恢次與籌風(fēng)格壟。防外部莊環(huán)境奶形象錘。建箱筑物努周邊霜的形啟象。孝⑨介塊蛾轉(zhuǎn)踩租費(fèi)隆定位帆兩種壘考慮鎖方法蜘：碌競(jìng)爭(zhēng)休性定教位。街比競(jìng)亡爭(zhēng)者船更優(yōu)訂惠?；蛏矸蒈囆远òξ?。香比競(jìng)揭爭(zhēng)者局高，陜以示陽品質(zhì)威更高拋。負(fù)（堂4池）彈定位廢創(chuàng)意虧如果籠把商解業(yè)定義位看黑作是倦品牌后策劃序，創(chuàng)魯意的給思路校就比竄較容減易清稼晰地芝打開崗。好態(tài)的策調(diào)劃必奶有獨(dú)流到的吳創(chuàng)意據(jù)。慚前面蔥做過裹的定關(guān)位過要程，營(yíng)已經(jīng)豆包含莖一定毅的創(chuàng)聞意，卸但不埋一定血完全插做到貝位了鑼，還挖應(yīng)進(jìn)侍行一氏次專送題的嗓定位尸創(chuàng)意俱。要膚點(diǎn)在恥四個(gè)潤(rùn)方面范：柏①鵝旨醋聯(lián)理念負(fù)創(chuàng)意永在前及述定渡位基煙礎(chǔ)上項(xiàng)，再秀行深泉入討龜論，樣尋找掠更為穿突顯顛自身簽特色普的經(jīng)邁營(yíng)思黑想準(zhǔn)免則，需加以北深化辭提煉捷，并脊用最腳有力危的文殲字表燥述出吼來。父其中翼最重凡要的蜓內(nèi)容叫是企猜業(yè)口喇號(hào)，紀(jì)要具手有旗似幟性蓬力量軟，讓屆各方脊一聽階，即句知我慚們想眼什么近、做寒什么榮，與京他們迅的關(guān)疼系如堪何，命這是穩(wěn)將來牲打造責(zé)MI勿系統(tǒng)干的基狹礎(chǔ)。雁比如捧：家軌樂福臨超市堆的“奏我們吵所有勵(lì)的努彩力是間為了活讓顧霸客滿墻意”接。紅②頌艘識(shí)孫模式夢(mèng)創(chuàng)意費(fèi)在前瓣述定客位基您礎(chǔ)上屈，進(jìn)發(fā)一步憲控究屠是否撇還有僑更先煤進(jìn)、詠實(shí)用逗的經(jīng)姓營(yíng)、妻管理宿模式獎(jiǎng)，使柿經(jīng)營(yíng)無、管洞理達(dá)支到更緩高的戲水平輪。據(jù)③蹈前笨松形象栗創(chuàng)意康在前召述定冒位基勸礎(chǔ)上及，在碧各類情形象謊方面亞，創(chuàng)宰意自久己的趣特色水，其翁中主輩要是晃策劃旁VI影系統(tǒng)落?？娶芾w騙密項(xiàng)租費(fèi)椒政策蚊特色楚性的首政策恨體系另會(huì)給最項(xiàng)目膝帶來訴獨(dú)特繭的競(jìng)澆爭(zhēng)力稍。在歇租金深構(gòu)成寫、收績(jī)費(fèi)方撕式等眨方面蠶創(chuàng)意擊出更煉符合豪開發(fā)勁商與導(dǎo)商家毒兩方靈利益巡的政鋪策。穴（支5吵）紅定位紫設(shè)計(jì)澆這是啄將基黑本商俱業(yè)定補(bǔ)位與鑄定位較創(chuàng)意吸進(jìn)行波最后士綜合淋，得遼后最蓋后的閃定位樂，就敏是說改，所列有的垃關(guān)于寺定位旁的工劍作至垂此最覺后完牌成。拉工作邁進(jìn)行眼到這茄一步碧，所隱有策寺劃人勺應(yīng)不跡會(huì)感嫌到還凈有什坊么疑脆惑，纏也不螺會(huì)感口到有梨難度對(duì)了，恒一切賣都如堆此清卻晰完迅整、昆簡(jiǎn)單筒明白胖，有族這樣錄的感霜覺才矛正確項(xiàng)。保如果屠說這的時(shí)候煌會(huì)感董到一鋪點(diǎn)難張，正律常情招況下搜多是宰“舍毀”的本問題特。一創(chuàng)些很喉有才碑氣的滔想法斗可能濤會(huì)被罵舍去曬。要雕善于改取，鏡勇于黨舍。陽（車6杯）永定位燈描述雀①伏無早反定位餐的文寬字表盜達(dá)窮這個(gè)閣步驟師是前蛇邊完舊成的喝設(shè)計(jì)道進(jìn)行察文字曠描述慨，要乏求精墊辟準(zhǔn)兩確。主②坊鍬帥懲定位腳的價(jià)沫值點(diǎn)尿提煉鬧按多讓種需救要角穩(wěn)度對(duì)春定位消的價(jià)演值進(jìn)蛋行最塘后的谷深入艦分析積、提效煉，獸明明支白白席。要獅將所巧有價(jià)諒值點(diǎn)輸一一偶排列覺出來識(shí)。郵③亂幫謹(jǐn)逃招商訪說辭錫將定潛位及說價(jià)值比點(diǎn)，誰用口撇語化侵的文顏?zhàn)种瘌P條做血出簡(jiǎn)拖單明暗白的換描述潮，撰披寫出謹(jǐn)用于慢培訓(xùn)暈員工熄的招外商說巧辭手聲冊(cè)。斑5.嶺送劃守炕定位社及創(chuàng)卸意策孟略無1)難室能喘脅我三點(diǎn)胳聚合曠商業(yè)程定位峰策劃喂要高替度遵驚循策階劃原資則中缺的利唐益性礦原則床，充距分研炎究各麗方利斃益需菌求點(diǎn)紹，使訂之聚濁合在峰一起驕，才北能成慰為可線行性飄策劃撥。羞三點(diǎn)楊：開黎發(fā)商宋、消吩費(fèi)者欺、商打家岡聚合敲什么岡？柳需求司。要誘在三卻個(gè)方逆面的趨復(fù)雜滑需求懸中找百出共齡同點(diǎn)萌，統(tǒng)魄一起輪來，撇讓三恒方同斃時(shí)滿晨足。脆①池開發(fā)恐商這猾一點(diǎn)楚弄清貸楚開懷發(fā)商擾的需跌求是去策劃進(jìn)的起舅點(diǎn)，道也是常方向捆。與搜開發(fā)華商做輛好深鼠度交義流是儀做好井策劃社工作澡的重逆要一賓環(huán)。芝建立鎮(zhèn)與開修發(fā)商叼良好嗚的溝添通，五做到和相互春了解叛，相歉互信河任非漢常重駱要。撥通過邊溝通剛了解積開發(fā)史商的襖真實(shí)靜目的沿，了芒解他懲們對(duì)防項(xiàng)目尤的認(rèn)利識(shí)，輩了解扇他們跡對(duì)商叉業(yè)策間劃的憤理解顏，了隊(duì)解他值們最招易于蔬接受域的語牢言方織式，粗了解出他們襲的決礎(chǔ)策力呢，他貓們的劣經(jīng)濟(jì)鏈實(shí)力敢，他惱們的責(zé)事業(yè)近理想販等。靜很少黎有開貴發(fā)商醫(yī)對(duì)商效業(yè)策蕉劃完夸全內(nèi)搜行的纏情況澤，他抗們對(duì)披策劃府過程健及報(bào)毛告看栗中的伶不是蕩引用撇了多或少理鋒論，梢講了句多少倚道理練，他姐們期鄰待從暴方案縱中看祝到結(jié)笛果。導(dǎo)不要螞擔(dān)心尾開發(fā)打商對(duì)蒼一個(gè)許正確餃結(jié)果輕的判愿斷力揮，雖濤然他貸們對(duì)見策劃就過程頓的科膨?qū)W性途不一彈定能到做出宣準(zhǔn)確妄的評(píng)江價(jià)，柿但他番們絕器對(duì)具守備對(duì)調(diào)結(jié)果慘的判寫斷力雹。如桐果一錄份策法劃報(bào)甚告開月發(fā)商蠅的理側(cè)解與吵策劃量人的滴結(jié)論喉不一漿致，冊(cè)原因遺通常臟有兩誼個(gè)：弟一是沙報(bào)告問本身派沒有邪找準(zhǔn)恢問題毫關(guān)鍵醋，沒向有真里正找炒出解娘決問環(huán)題的元有效臣方法規(guī)，沒立有切也實(shí)可男行的序執(zhí)行全方案拆；二皮是報(bào)葛告的怨文字款表述初不清號(hào)、復(fù)秋雜、妻難懂線。蹲寫報(bào)耍告起翼碼注凝意兩帝點(diǎn)：寨第一運(yùn)點(diǎn)，血規(guī)范晝、簡(jiǎn)明潔、喉易懂升。病最好阿把策蹄劃報(bào)肉告像塞寫科拴普讀字物那哨樣去財(cái)寫，門而不億是一訓(xùn)篇學(xué)裕術(shù)報(bào)喘告。歇策劃避是就航問題寨給出犬答案膜，不寫是研是究理及論。仰報(bào)告粥不需佛要很豆多引既經(jīng)據(jù)余典的螺內(nèi)容磁，更鳴不需沙要在棕每項(xiàng)夸建議至之前尋先講硬一番押專業(yè)奧道理恰?？偤芏嘟撇邉澇饺?，政尤其自是專井業(yè)公喊司往嘴往認(rèn)飄為一雪本幾寸百頁東的報(bào)好告更污有說址服力催，更檢顯示挎自己幅的水績(jī)平。眠但是悄，開軍發(fā)商遙卻被腔錯(cuò)綜苦復(fù)雜六的分惰析論絨證及汪大量牌不熟舒悉的躁術(shù)語曉弄的緣頭暈冷眼花例，不仙知所祥云。譜開發(fā)論商不只喜歡花這樣財(cái)?shù)臇|勿西。撇我見然過一灘個(gè)著測(cè)名顧調(diào)問公拐司遞敗交給返開發(fā)扶商的華一份爬三百悲多頁特的報(bào)灑告，曾開發(fā)躺商的贏評(píng)價(jià)丑是虛交的東霉西太六多了瞧，真支正有仗用的婆東西賀不過已四十鑄頁，甘而開燕發(fā)商繩最想牛要的懶答案俘卻沒國(guó)能給份出，子最終蠻導(dǎo)致倚合作耍失敗揪。午其實(shí)過，這捧種現(xiàn)消象往采往是后策劃屯人面什對(duì)項(xiàng)格目心莖中沒臺(tái)有成焦熟的弊解決放方案朗，不巧敢輕峽易下京結(jié)論芹的掩劃蓋，細(xì)是一炭種狡栽猾，雙或者優(yōu)根本叨就是竿不勝騙任該梅項(xiàng)任訊務(wù)，日以其誘昏昏挑，使批人昭絕昭。分開發(fā)熔商最錘想知圖道的拜，是乳他們疾現(xiàn)在謠應(yīng)該糟做什瞇么，析以后瘡應(yīng)該葡做什賓么，觸結(jié)果昂會(huì)怎誤樣。窮第二仿點(diǎn)，樓完全墊可操寄作。我對(duì)策黎劃過歪程中湊找準(zhǔn)釘?shù)拿颗瘋€(gè)問徹題都楊要給濫出解柜決方芳法，帆這些娛方法印的執(zhí)蔬行必虹須建嘴立在饅現(xiàn)實(shí)械資源撥基礎(chǔ)誤之上野，而毫不能林是在葵某種愁假設(shè)挖條件持下的斧方法逃，并匙且方取法不傍能很浮復(fù)雜差，要雪切實(shí)練可行途。縮②秀槍沙僑消費(fèi)度者這樓一點(diǎn)感消費(fèi)恥者即俯市場(chǎng)括需求悲。特獨(dú)別要倘說明司，商糠業(yè)地寧產(chǎn)策斑劃中宜消費(fèi)劈者有糖兩個(gè)購：一申是商召品或局服務(wù)坡的消診費(fèi)者磨；二捐是購遺買房勞屋的犯置業(yè)草者。耍有些惹做商末業(yè)地沖產(chǎn)策亂劃的寸人是寺從住體宅或螞寫字?jǐn)?shù)樓策魔劃轉(zhuǎn)賣過來桐的，李有些奴是從福純商領(lǐng)業(yè)工反作轉(zhuǎn)稿過來跌的，艦各自給都善凱長(zhǎng)原額有經(jīng)商驗(yàn)的殺消費(fèi)拴者調(diào)稀研，寇現(xiàn)在態(tài)必須映在兩倘個(gè)方惑面都僑是行混家。館要在己市場(chǎng)笛調(diào)研帆環(huán)節(jié)彩上親壩自收較集第憲一手豬資料勻，客緣觀真臨實(shí)地搜了解議消費(fèi)館者的釀需求島，切緞忌策辭劃人裝代潛扶消費(fèi)胞者思目考。解策劃淺人只豬能代析表自塌己或夫與自航己有勿類似訪經(jīng)歷六、狀萬況的坑人群準(zhǔn)，這羞不能坦成為剩策劃掉的依草據(jù)，煮要做鄙到真勿正了臟解市捆場(chǎng)才旨行，吃這是賊經(jīng)驗(yàn)垂策劃主與科調(diào)學(xué)策辨劃在姓實(shí)際懼工作醉中的酒一項(xiàng)呢重要戰(zhàn)區(qū)別洋。要煌反復(fù)兇不斷玩向自哭己提饑出以罵下問幣題：群我所驕做的誓市場(chǎng)挎細(xì)分蘿準(zhǔn)確秋嗎？辟我真箏的對(duì)算宏觀年市場(chǎng)曠、微餡觀市輔場(chǎng)了旨解透樂徹了索嗎？歲我對(duì)殲現(xiàn)實(shí)晨市場(chǎng)溝競(jìng)爭(zhēng)侮?duì)顩r潔的分榨析準(zhǔn)蘆確嗎冶？抗我真缺的看涂準(zhǔn)了悅潛在瞞競(jìng)爭(zhēng)休的所霉在嗎江？董我所色預(yù)見險(xiǎn)的潛服在市鼠場(chǎng)真賊正存罰在嗎躍？關(guān)③憤蓬瓦籠商家遇這一稠點(diǎn)睛商家炕是項(xiàng)度目的保招商余對(duì)象茄。每辱一種傷業(yè)態(tài)汁，每魂一類壩市場(chǎng)鉗需求凱，總悲會(huì)對(duì)平應(yīng)一閉類商藝家，是商家瓣向市魔場(chǎng)提移供商慘品或補(bǔ)服務(wù)稿，同濃時(shí)也債有其格自己殊的需淋求，備有他灣們的嘉選址調(diào)標(biāo)準(zhǔn)間，有添其自輪己的扭投資劉理念拿，策培劃人倘對(duì)商療家的刺各種旬需求辟必須垮十分帆清楚非。了果解商博家也軟要做快扎實(shí)馳的調(diào)繁查分怎析，秘要通寄過科剪學(xué)的預(yù)方法醬了解叉商家違的心城理，挑了解扎商家托的真分實(shí)需饒求，貞了解駕商家橡的思偵維方繩式及媽決策瞧方式馳。同釣樣，公策劃常人不址能代勉潛商唉家思帽考。測(cè)2)替緒支踩南評(píng)特色押決勝麥競(jìng)爭(zhēng)梅能被勸消費(fèi)釀?wù)咔宀鄢袓u受到化，并先且認(rèn)舌可、萌喜愛候的特艷色，翅是重遣要競(jìng)撕爭(zhēng)力濱。與大都擠會(huì)的薄特色專是有浸身份餃、有挎地位泳的人沫的消旨費(fèi)殿培堂；原美美愈的特疫色是愉富人惕的購塊物場(chǎng)染所；殺南濱撕路的譽(yù)特色斜是品柏重慶觸特色樹餐飲多，賞溜重慶好特色壤城市殺風(fēng)光唇；南體坪燈餐飾城涉的特歷色的恰萬商賭會(huì)聚瞧，價(jià)提格實(shí)遍惠；兼石橋蝕鋪數(shù)架碼廣銅場(chǎng)的刻特色襖是重主慶建IT搶產(chǎn)品鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)維場(chǎng)所顏的權(quán)夢(mèng)威地勵(lì)位；缺洪涯止洞的藏特色期是吊凡角樓承及民昌俗風(fēng)失格的賺商品稿、餐簽飲；另七星成崗家燥具市察場(chǎng)因尺為沒患有明霞顯的鬼特色想而漸羊失風(fēng)怨采；隨金觀拴音家誰具廣削場(chǎng)的眠特色兵是高沈低檔需混雜機(jī)，良趴莠不奔齊，遼經(jīng)營(yíng)競(jìng)多年額不能柴成為急名店醒；東肚方家瞇園的道特色不是現(xiàn)奉代化偉的購功物場(chǎng)衛(wèi)所配盛