精選文庫精選文庫投行常用的房地產估值的方法。大法大法無疑是最簡單粗暴的，誰都看得懂，但在房地產開發(fā)企業(yè)，這里有個非常嚴重的問題：房子預售產生的收入（也叫合同銷售）在財報中不算收入，而是一項負債“預收賬款”。要等到房子交房后，預售的收入才在利潤表中結轉為 “營業(yè)收入”。當年的預售收入一般要在年后才能在營業(yè)收入中體現。費用是當期計算的。項目相關的管理、營業(yè)、財務等等費用，都是當期計入當期利潤表的。房市火熱，老王今年進軍房地產領域，從銀行借了 億買地，年末開盤預售，期房搶購一空，現金回籠 億，但期間產生的各項成本合計 億。因此在當年的利潤表的體現為，收入為，利潤為負億。如果老王的公司是上市公司，就會算出負的 。按照傳統觀點，會錯誤的以為老王的公司，經營不善，沒收入卻產生巨虧。另一個問題就是，土地儲備是房地產開發(fā)企業(yè)的生產原料。因樓市火爆，土地儲備耗盡無新增的開發(fā)商，利潤表可能利潤豐厚，表面上看上去市盈率極低，但由于沒有土地儲備，后續(xù)的收入利潤可能就沒有，利潤極低，瞬間又飆升起來。因此， 在進行房地產開發(fā)企業(yè)估值時，存在巨大缺陷。那什么樣的房地產企業(yè)適合采用 大法呢？那就是收租類企業(yè)，比如商場、寫字樓、工業(yè)園區(qū)企業(yè)。租金收入當期計入利潤表。近期九龍倉公告表示，計劃將公司的投資性物業(yè)分拆至九龍倉置業(yè)，分拆上市。分拆后，九龍倉置業(yè)將擁有香港海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈等地標性商場、寫字樓。這種情況下，采用大法就比較合適。

那針對房地產開發(fā)企業(yè)，有沒有更為合理的估值方法？（凈資產）大法相對而言， 大法更適合房地產開發(fā)公司聽起來似乎很牛，但是邏輯非常非常簡單：它其實就是房地產項目未來會產生的凈利潤及股東投入資本也就是說：項目總收入項目成本股東投資很簡單很清楚是不是？但現在問題來了。單個項目的好估算。用銷售面積平均售價可算出收入，根據買地價格、公司過去的經營費率算出項目成本，兩者一減，加上資本金， 馬上算出來了。但對于大型房地產開發(fā)公司， 其實不那么好用。比如說融創(chuàng)， 年下半年可售項目為 個。如果采用 大法，你要對個項目單獨計算項目利潤。這些項目，有的在北京上海深圳一線城市，價格可賣到 萬，有的在煙臺、大慶、常州、南寧、東莞、惠州等三四線城市，價格幾千萬多。而且很多項目是跟別人合資建設，股權比例不同，各地的營銷成本、員工成本、貸款情況各有不同。你能算得過來嗎？估計連融創(chuàng)自己內部算這些都要花費大量精力，更別說對項目了解極為有限的投資者了。簡單粗暴的方法就是，用融創(chuàng)全國平均售價，乘以融創(chuàng)權益土地面積 萬平方米（不含個萬達文旅項目，數據來源中報），計算出未來銷售收入。

方米（不含個萬達文旅項目，數據來源中報），計算出未來銷售收入。年中報披露了平均售價，但這是基于已交房的房屋單價，而不是預售價格，換句話說，這個價格可能是年前的售價。至于現在的價格是多少，只能根據經驗，暫定元平方米年中報披露了平均售價，但這是基于已交房的房屋單價，而不是預售價格，換句話說，這個價格可能是年前的售價。至于現在的價格是多少，只能根據經驗，暫定元平方米苗至六月三十日止六僵月期商二零一七年U（邠千元1■■. ■Ai■■. ■■WiiLM也涮，方心已交14.519土地面積（萬平米）售價（元平）總收入，即億元。理論上，要扣除土地成本、建筑安裝工程費用、銷售費用、管理費用、財務費用、稅等，還要考慮非經常損益（比如投資樂視的虧損），計算出但是這里，我們要簡單粗暴地計算，查看融創(chuàng)歷史的凈利潤率，過去年平均利潤率大概是k白萬■兀）i.1H171■■. ■Ai■■. ■■WiiLM也涮，方心已交14.519土地面積（萬平米）售價（元平）總收入，即億元。理論上，要扣除土地成本、建筑安裝工程費用、銷售費用、管理費用、財務費用、稅等，還要考慮非經常損益（比如投資樂視的虧損），計算出但是這里，我們要簡單粗暴地計算，查看融創(chuàng)歷史的凈利潤率，過去年平均利潤率大概是k白萬■兀）i.1H172016201520142013息收入1333335,34323,01125,07230,837股東浮利潤1,300：2,4783,2983,2223J78凈利率10%7%14%斌rij：'rV7o就可以簡單粗暴地算出總項目的凈利潤啦收入乘以凈利潤，億元億元。但需要注意的是

現率具體是多少算出結果是基于未來的凈利潤，因此算回今天要進行折現，折從什么時點開始折現？這沒有明確的標準。由于房地產從買地到實際交房大概需要年的時間，我們暫定從未來 年開由于房地產從買地到實際交房大概需要年的時間，我們暫定從未來 年開始折現。融創(chuàng)最近在發(fā)行了 億美元的年及 年的海外優(yōu)先票據，總體融資成本為 ，折現率暫定是 。因此計算得出折現因子為 ，項目利潤現值約為 億元。同時，需要將股東權益考慮進去，根據 中報，股東權益為 億元。項目利潤股東權益 億元。融創(chuàng)目前市值為億港元（折合 億元人民幣），同計算結果億元接近。J;*-■-平均售價JBL' * ,-JItadf°fJL叔愛土地翩?zhèn)洌ú缓f達）4萬平方米B總收入1249923平均凈利消率D項目利泅E=C-D折現因子。年,10%）1331[:F=L：T3目利泅現值10^32952'■f尋*」產外T9G=E/F應來杈展（20170630）233818；F萬元H■s"■■J"'1 NAV命」。F■口K丁,,ll是不是感覺一路算過來，好像挺簡單的，自信心滿滿？其實這樣粗略算 有硬傷，列舉幾個：根據 計算方法，只要有土地儲備，就有凈利潤， 就會增加。但在實際情況下，購買的土地、項目，并不一定會轉變?yōu)槔麧?，反而有可能虧損。平均售價、凈利潤率、折現因子都會對計算結果產生重大影響，而由于項目數量龐大，很難對這三個因素進行準確評估。是假設公司項目一切運轉正常。但像融創(chuàng)這樣負債率極高，讓人隱隱有點擔心不正常的情況發(fā)生。但是相比投行通過大量分析（銷售價格、土地成本、建安成本、管理成本、財務成本、土地增值稅）來計算是有好處的，因為算來算去，投行也沒法精確地算出來。

最后殊途同歸。哈哈融創(chuàng)在 年中報中，并未將 個萬達文旅項目納入土地儲備。如果將其納入，計算結果如下■￡雪,,用2017上半年平均售玲依成土后備（金方造）11^67* T1萬平方米AB通收 ?20^?400^(}￡\萬元乎均凈利源率 ]%D目利泅折現?子（3年.1OW）22^T04T0ti￡133ITT■IE=C*DEJ弓哨目利湖現倬]17,057^1方弄—1T二G:E干度東權展（20170630）空3&1劭,萬元H上除方達支付款NAVQ?工二41N15ml施1方弄: