石景山項目開店建議書中國◆北京2012年12月

內(nèi)容：1.0前言2.0項目地理位置及交通管網(wǎng)分析3.0項目描述與經(jīng)營模式4.0北京大型建材及家居業(yè)整體市場概況5.0項目周邊房地產(chǎn)市場優(yōu)劣勢及市場潛力分析6.0投資與利潤分析7.0合作與合同形式8.0結(jié)論附件：①項目地理位置示意圖②2003年路網(wǎng)交通流量圖③項目周邊路網(wǎng)交通組織圖④項目周邊競爭對手分布圖⑤項目平面圖1.0前言:根據(jù)歐倍德中國北方區(qū)的戰(zhàn)略要求,我們現(xiàn)正式向公司總部提交由北京中山偉業(yè)投資有限公司按照歐倍德的建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和建造的歐倍德家居購物中心的可行性分析報告。該店址位于北京市石景山阜石路與西五環(huán)路交界處的一塊105畝的土地上。同時該地塊也是北京中山偉業(yè)投資有限公司為美國沃爾馬公司山姆會員店進(jìn)行項目開發(fā)的地塊。該項目的可行性分析報告我們同時基于以下考慮：◆歐倍德石景山店的設(shè)計及建筑標(biāo)準(zhǔn)符合歐倍德總部的建筑設(shè)計要求。◆歐倍德石景山店的建筑結(jié)構(gòu)為兩層店，總建筑面積約為兩萬五千平方米（25,000平方米），預(yù)計該店的開業(yè)時間為2003年10月?！魵W倍德石景山店的一層將由歐倍德家居購物中心自行經(jīng)營，二層店將主要用于對外出租。另外，該份項目建議書所涉及到的是歐倍德在首都北京的第一家店“石景山店”的投資，并且是通過青島海爾投資發(fā)展有限公司與歐倍德股份公司共同合資產(chǎn)生的“歐海家居有限公司（目前該擬合資公司正在經(jīng)相關(guān)政府部門的審批）而引入的。請公司總部允許我們向您提交這份項目租賃建議書。2.0項目地理位置及交通管網(wǎng)分析：歐倍德石景山店的項目位于原石景山京西超級市場的地塊上，該地塊緊鄰阜石路南側(cè)，東鄰游樂園路，西毗楊莊東路，項目地理位置請見附件①。該地塊的占地面積為7.04公頃與該項目配套的停車位數(shù)1180個。由于歐倍德店以及目前正在籌建的沃爾瑪山姆店的建設(shè)將產(chǎn)生一定的交通需求，從而帶來區(qū)域出行需求的變化，進(jìn)而增加周圍路網(wǎng)的交通負(fù)荷，對該區(qū)域交通造成影響。根據(jù)歐倍德石景山店的預(yù)期開業(yè)時間為2003年10月，就該項目的交通管網(wǎng)論證分析將近期目標(biāo)年限定為項目建成開業(yè)并初步穩(wěn)定的2003年，遠(yuǎn)期為2010年。歐倍德石景山店的開業(yè)將影響的主要區(qū)域為東至公路一環(huán)、西至楊莊東路、北至石景山路、南至阜石路。重點(diǎn)影響的道路為阜石路、羊莊東路、游樂場路。項目周邊現(xiàn)狀路網(wǎng)：●阜石路為城市東西向主干道，現(xiàn)況橫斷面為雙向四車道，兩側(cè)布置自行車道。阜石路是連接北京市中心區(qū)與石景山區(qū)的一條重要干道?，F(xiàn)狀歐倍德石景山店阜石路段的交通未達(dá)到飽和，歐倍德店建成后，阜石路將成為項目車輛進(jìn)出的主要通道?！裼螛穲雎肺挥跉W倍德石景山店的東側(cè)，是項目建成后出入的主要通道之一。該路現(xiàn)狀為機(jī)非混行道路，屬城市支路性質(zhì)。該路向南通向石景山游樂園，東側(cè)為大型住宅小區(qū)晉元莊小區(qū)。●楊莊東路為南北向道路，位于歐倍德石景山店的西側(cè)，規(guī)劃為城市次干路標(biāo)準(zhǔn)。楊莊東路是歐倍德店建成后車輛進(jìn)出的支撐道路?！癜私潜甭肺挥跉W倍德石景山店的南側(cè)，現(xiàn)狀為一條15米左右的機(jī)非混行道路，道路北側(cè)為普爾斯馬特超市。周邊道路狀況與交通量統(tǒng)計表道路名稱車道數(shù)道路等級現(xiàn)狀交通量（PCU/H）交通負(fù)荷備注阜石路4主干道24550.88機(jī)非分行游樂場路2支路10300.69機(jī)非分行楊莊東路2次干路15010.94機(jī)非分行八角北路2支路4510.31機(jī)非分行歐倍德石景山店周邊公共交通狀況：歐倍德石景山店周邊目前共有10條公交線路?？空?，其中817、850起終點(diǎn)站為晉元莊，503路終點(diǎn)站位于首鋼醫(yī)院即游樂場路的北端。其中楊莊東路為建成區(qū)，公交線路最多，達(dá)7條。公交服務(wù)的區(qū)域含蓋公主墳、阜成門、頤和園、地安門、古城、玉泉路、八大處、西道口等地。該地區(qū)去往市中心、西部地區(qū)和北部地區(qū)的公交線路較多。如下表：項目周邊公交經(jīng)停路線表道路線路備注阜成路921游樂場路817*、850*、503*、965**為起終點(diǎn)站楊莊東路389、399、503、622、850、18、22八角北路503、850歐倍德項目周邊主要道路規(guī)劃1、阜石路：阜石路公路一環(huán)以東將規(guī)劃為快速路，歐倍德項目所處地阜石路位于公路一環(huán)以西規(guī)劃為城市主干路標(biāo)準(zhǔn)，道路紅線寬80米。目前尚未按規(guī)劃建成，規(guī)劃阜石路與游樂場路為菱形立交，阜石路上跨。2、公路一環(huán)：公路一環(huán)位于項目東側(cè)，規(guī)劃為快速路。公路一環(huán)規(guī)劃與阜石路和石景山路的交叉口為立交形式。3、楊莊東路：規(guī)劃為城市次干路標(biāo)準(zhǔn)，紅線寬度為30米。規(guī)劃橫斷面布置為機(jī)動車道兩上兩下。4、游樂場路：規(guī)劃為城市支路標(biāo)準(zhǔn)，紅線寬度為30米。另外在歐倍德石景山店的周邊區(qū)域?qū)⑿藿?條支路，各條支路規(guī)劃狀況如下表：歐倍德石景山店項目周邊支路表路名紅線寬（米）性質(zhì)楊莊一號路20支路楊莊二號路30支路楊莊三號路30支路楊莊四號路30支路楊莊四號路25支路時至今日，石景山地區(qū)共修建公路60余條，總長度為100余公里。新建拓寬了一批道路，其中廣寧路、京門路的建成，改變了石景山地區(qū)西部的交通狀況、方便了門頭溝。阜石路段的建成成為向市區(qū)的第二條地上道路。至此，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，七橫六縱的道路網(wǎng)絡(luò)初步形成。此外，由于西五環(huán)將在2003年建成通車，八達(dá)嶺香山京原路連接在一起，而京原路又是石景山地區(qū)的必經(jīng)之路。屆時，四環(huán)、五環(huán)以及歐倍德項目周邊方便的地鐵交通將縮短東、南、北區(qū)域的市民到歐倍德石景山店的距離，為歐倍德在該區(qū)域項目運(yùn)做的成功奠定了堅實(shí)的地理區(qū)位基礎(chǔ)。3.0歐倍德石景山店的項目描述及經(jīng)營模式：項目描述歐倍德石景山店位于西五環(huán)路與阜石路的交界處的西南角，該地塊的占地面積約為7.1萬平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，規(guī)劃許可的建筑面積為4萬平方米左右。目前，美國沃爾瑪明年上半年在北京開設(shè)的第一家標(biāo)準(zhǔn)山姆會員店就位于該地塊上，該項目的建筑規(guī)模在2萬平方米左右，日前該項目結(jié)構(gòu)封頂及外立面工程已經(jīng)完成正在進(jìn)行內(nèi)裝施工階段。而與此同時，在與該地塊間隔數(shù)十米的東方家園超市也正在加緊施工并預(yù)期在明年開業(yè)，該項目的總建筑面積約為3萬余平米。歐倍德石景山店的建筑規(guī)模為兩層店，預(yù)計建筑面積為兩萬五千平米（25,000平米）。單層落座面積為一萬兩千平米左右（12,000平米）其中包括我們的園藝中心約1,000平米左右的面積。由于目前該項目周邊的房地產(chǎn)項目及商業(yè)氛圍正處在初步形成發(fā)展階段，形成成熟的商業(yè)氛圍還需要時間和周邊市場的不斷培養(yǎng)。同時，考慮到北京的土地稀缺性及土地成本價格很高，按照我們的標(biāo)準(zhǔn)在市區(qū)周邊又很難能找到如此規(guī)模的地塊,而且歐倍德石景山店同時又是歐倍德在北京投資的第一家店，因此我們應(yīng)該把該店的規(guī)模最大，把歐倍德家居建材超市的整體形象做出來。另外如果我們選擇在該地塊建店我們就會與世界500強(qiáng)公司沃爾瑪為鄰，在該地塊強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合必定會對石景山地區(qū)及其輻射范圍和整個北京市場帶來巨大的商業(yè)影響。2、自營和出租攤位相結(jié)合的經(jīng)營模式考慮到目前項目所處區(qū)域的商業(yè)及房地產(chǎn)市場還不太成熟,屬于剛剛起步階段,為最大限度的規(guī)避我們在初期租賃該項目以及今后營運(yùn)方面所存在的潛在風(fēng)險，在我們對周邊以出租攤位來獲得利潤的建材市場做了充分市場調(diào)研的前提下，我們建議歐倍德石景山店的二層用于對外出租，旨在以出租攤位所獲得的租金收入來彌補(bǔ)我們在租賃該項目時所投入的租金以減輕歐倍德石景山店的運(yùn)營壓力。歐倍德石景山店面積布局分配DIY賣場面積園藝中心其他面積一層9,2141,2903,232二層出租攤位4.0北京大型建材及家居業(yè)整體市場概況自2001年至2002年上半年，北京大型零售業(yè)對面積的主要需求來自國內(nèi)及國外的大型超級市場及連鎖店，食品飲料業(yè)，娛樂業(yè)，制藥業(yè)，家居裝飾業(yè)和流行服飾業(yè)等。大型超級市場對零售面積的需求主要來自：TRUSTMART，HUALIAN，WALMART，CAREERFOUR，HUAPU，PRICESMART等等。娛樂業(yè)對面積的需求主要來自如：電影院，大型娛樂城（中心），餐飲業(yè)以及對京城商業(yè)區(qū)的繁華地段和高檔寫字樓一層為第一選擇的量販?zhǔn)終TV等等。2001年4月前，北京市商委停止審批欲在二環(huán)路內(nèi)的獨(dú)立式商場的項目申請。商場營業(yè)面積如達(dá)到10，000平方米的項目必須設(shè)立在北京的零售商業(yè)集中區(qū)。今后，主要大型商場的選址原則上應(yīng)主要圍繞在北京的九個主要商業(yè)區(qū)之間展開。北京九個主要零售商業(yè)區(qū)區(qū)域分布情況隨著北京城區(qū)住宅房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，帶動了以家居建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。就目前北京家居業(yè)及大型的建材零售業(yè)的分布來看，他們主要集中在北京的四個區(qū)域,分別為東北部(如:居然之家家具廣場,怡和精品建材家裝市場,東百發(fā)建材市場,北京市建材經(jīng)貿(mào)大廈,和平里建材城等等),東南部(如:百姓家庭裝飾市場,朝陽保佳百姓家庭裝飾市場等),西北部(如:萬家燈火裝飾市場,戎泉建材超市,金五星建材裝飾市場,好家居建材裝飾市場,1.2.3建材家居及仟佰惠家具城建材廳等),西南部(如:東方家園建材超市,麗澤建材城等等)。北京主要家居建材業(yè)區(qū)域分布比例北京家居建材業(yè)分布圖北京主要建材市場的租金比較及攤位出租狀況2002年北京主要建材城底商出租價格一覽家具建材城位置出租形式租金/人民幣/使用面積平米/天東方家園裝飾西三環(huán)南路攤位招商10－12居然建材家居北四環(huán)東路攤位招商12福尼特家具城北三環(huán)東路攤位招商7－10南洋萊太家具恒基大廈東攤位招商9和平里建材經(jīng)貿(mào)和平里東攤位招商8－12麗澤建材城西三環(huán)南路攤位招商12名流愛心家居玉泉營立交攤位招商8.5都市2000家具東環(huán)廣場攤位招商12－18愛家家居會展中心燕莎橋東攤位招商5大鐘寺家具廣場海淀北三環(huán)攤位招商10家和家美家具城十里河建材攤位招商7-9北京燕趙家具城東三環(huán)北路攤位招商8－11泰德望京沙發(fā)世界四元橋北攤位招商8熊貓環(huán)島家居天地中軸路東攤位招商8萬家燈火建材城海淀區(qū)沙灘攤位招商5－9木樨園家居城木樨園環(huán)島攤位招商10家樂雅達(dá)家具建材西三旗環(huán)島攤位招商8大地?zé)艟呓ú呐l(fā)東三環(huán)北路攤位招商7－9好家居建材裝飾城北三環(huán)西路攤位招商8-10東百發(fā)建材市場六里屯東口攤位招商4-12.5玉泉營建材市場南三環(huán)鄭王墳攤位招商9隨著北京住宅開發(fā)建設(shè)的不斷深入及市政府對加強(qiáng)以圍繞住宅建設(shè)為中心的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持及近兩年來居民對家居建材業(yè)的需求，自2000年至2002年上半年北京主要的建材市場呈現(xiàn)出了前所未有的繁榮景象。由于各商家出租情況較好且租金回報率平均基本上可以達(dá)到8%-15%左右。因此，各大建材及家居零售業(yè)開始相繼占領(lǐng)京城的主要位置，占盡商機(jī)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計調(diào)查，北京市場上主要的大型建材城及家居市場的空置招商面積基本上維持在2%-8%左右。2000年-2002年北京家居建材市場空置率2002年北京主要建材城零售面積的招租情況建材城主要經(jīng)營項目位置出租率東方家園裝飾建材中心建材及家具類西三環(huán)南路55號100%居然建材家具市場建材及家居類北四環(huán)東路65號100%和平里建材經(jīng)貿(mào)大廈建材類和平里東土城路98%麗澤建材城建材類西三環(huán)南路40號100%名流愛心家居裝飾中心家具類玉泉營立交橋西85%愛家家居匯展燕莎店家具類燕莎橋東1000米100%大鐘寺家具廣場家具類海淀區(qū)北三環(huán)西路100%家和家美家具城建材及家居類十里河建材城100%泰德望京沙發(fā)世界沙發(fā)類四元橋北400米100%熊貓環(huán)島家居天地家居類中軸路熊貓環(huán)島東100%東百發(fā)建材市場建材家居業(yè)六里屯東口98%木樨元家居城家居類木樨元環(huán)島100%市場需求

部分經(jīng)營商逐漸從只租不買的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓I并舉的模式。如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等西式快餐已不再單純地延續(xù)傳統(tǒng)的租賃或合作策略，目前北京乃至全國均有其投資購買之物業(yè)，品牌效應(yīng)令自身物業(yè)及周邊物業(yè)均有一定程度的升值效果。此外還有如百安居(B&Q)、TESCO超市等外資企業(yè)對投資建店也極有興趣，購買面積可達(dá)15,000—20,000平米。再如雪亮眼鏡、上海華聯(lián)、金飛鴻等國內(nèi)企業(yè)為降低公司成本，適應(yīng)公司長足發(fā)展亦可選擇購買土地及大型商業(yè)店鋪的策略。另有一些如榮昌洗衣、金象大藥房、名典咖啡等以加盟形式拓展業(yè)務(wù)的商戶在此方面則表現(xiàn)得十分靈活，加盟商可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營策略選擇投資方式。但無論是大型零售業(yè)或建材家居業(yè)的經(jīng)營商在選擇店鋪投資方面較投資商更加慎重，通常需經(jīng)過較長時間的前期調(diào)研和數(shù)據(jù)分析。但他們的品牌形象、營運(yùn)經(jīng)驗和資金實(shí)力對發(fā)展商而言可完全信賴，而品牌和利潤又是很多開發(fā)商力求二者兼得的效果。很顯然，這些經(jīng)營商的參與為投資市場注入了新的動力。2003年即將開業(yè)的大型零售及建材業(yè)項目名稱業(yè)態(tài)位置面積(平方米)百安居建材家居類東四環(huán)待確認(rèn)天津家世界家居建材類南三環(huán)待確認(rèn)沃爾馬超市食品百貨類石景山20,000歐尚家居建材類西四環(huán)待確認(rèn)樂華梅蘭家居建材家居類西四環(huán)待確認(rèn)北京大型家居及建材業(yè)的租金走勢自2000年-2002年上半年期間沒有較大波動，租金及出租率相對穩(wěn)定。平均租金水平達(dá)到使用面積每月每平方米8-12元人民幣左右。從2000年到2002年第二季度持續(xù)提高了近25%左右。從2001年第四季度開始，城市住宅項目對裝修建材業(yè)的需求大量增加的情況下，部分地理位置較優(yōu)越（如北京西南部，西北部）的建材城的招租租金開始上升。北京主要大型家居及建材業(yè)租金走勢5.0周邊房地產(chǎn)市場優(yōu)勢劣勢分析：根據(jù)北京市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計，截止到9月底，本市累計銷售各類商品房530.4萬平方米，比去年同期增長了23.2%，累計增速比上個月上升了10.4個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售508.3萬平方米，比去年同期增長了24.4%，累計增速比上個月上升了9.6個百分點(diǎn)。具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為：2002年1到9月北京市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料投資：增長29.5%1到9月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高的增長速度，完成投資612.9億元，增長29.5%。復(fù)工面積：5775.6萬平方米在投資的推動下，1至9月，各類商品房開復(fù)工面積達(dá)5775.6萬平方米，比去年同期增長29.2%。商品房新開工面積1652萬平方米，其中住宅新開工1292.5萬平方米，比去年同期下降1%。這和今年土地政策的調(diào)整有關(guān)，對本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長后勁將產(chǎn)生一定影響?？⒐ぃ?13.8萬平方米累計竣工各類商品房面積達(dá)613.8萬平方米，比去年同期增長38.1%。銷售：530.4萬平方米累計銷售各類商品房530.4萬平方米，比去年同期增長了23.2%，累計增速比上個月上升了10.4個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售508.3萬平方米，比去年同期增長了24.4%，累計增速比上個月上升了9.6個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增長速度高于同期商品房銷售面積增長速度的幅度在縮小，今年上半年為22.6個百分點(diǎn)，三季度減到6.3個百分點(diǎn)，這種情況對促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市場供需狀況無疑是有利的。相比之下，石景山現(xiàn)有各類物業(yè)17個，位居近郊四區(qū)之末，更無法與城八區(qū)其他區(qū)想比。去年石景山新開項目僅5個，較2001年北京市全年新上市項目242個僅占2%。并遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊各區(qū)縣。

2001年北京市商品房平均價格為4838元/平方米，石景山區(qū)平均房價為3690元。雖較通州、大興等區(qū)縣平均多出500元/平方米，但其銷售總量與市場前景走勢卻明顯不如他們樂觀。從近年區(qū)域價格走勢看，石景山一直徘徊在3650元/平方米左右，始終未有明顯的增長，但其他區(qū)域卻剛好相反。

從物業(yè)類型上看，石景山顯得較為單一，幾乎全部為普通住宅，與其他近郊存在的普通住宅、公寓、TONWHOUSE、別墅、商務(wù)花園等多類型物業(yè)相比，給人一種秋風(fēng)落葉之感。從建筑形態(tài)上看，石景山95%的項目屬于塔樓，諸如御景江山的純精品板樓可謂少之又少。從項目規(guī)?？?，石景山項目大都在10萬平方米以下，最少的僅有4萬平方米，缺乏規(guī)模樓盤。從小區(qū)配套和規(guī)劃看，區(qū)域項目普遍配置較低，缺乏科學(xué)的環(huán)境和景觀規(guī)劃，只有御景江山推出了VIP專享會所和香氛下沉式中央綠地廣場。

糾其原因，石景山地區(qū)之所以遲遲沒有發(fā)展起來主要有五大因素，他們制約了石景山房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展：▲石景山作為北京市傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，其工業(yè)區(qū)形象及其所造成的環(huán)境污染在人們觀念中根深蒂固?！嗄陙砣藗円惶岬绞吧剑捅厝幌氲桨藢毶?，八寶山扼守石景山主要入口，其陰宅對陽宅的阻隔效應(yīng)成為該區(qū)房地產(chǎn)的又一個痛結(jié)?！狈π屡d產(chǎn)業(yè)特別是信息服務(wù)業(yè)的拉動，商務(wù)辦公氛圍較為低迷。▲區(qū)域延伸空間不足。北京周邊的京津、京哈、京開、京沈等高速路沿線均活躍著一批新興項目，考察一下城市的發(fā)展歷史便會發(fā)現(xiàn)，自古城市就是沿驛道兩側(cè)逐漸發(fā)展起來的。這種一條線帶火一大片的現(xiàn)象在未來將會更加普遍。石景山背靠西山，只有向東一個出口，與外界聯(lián)接的大交通單一，很難有所延伸，嚴(yán)重制約了區(qū)域的張力?！孛娼煌ōh(huán)境還待改善，除西長按街外，另一條連接石景山的干道阜石路堵車現(xiàn)象嚴(yán)重。諸多優(yōu)勢、潛力可觀

然而石景山經(jīng)過幾年的變化，已經(jīng)成為不少買房人的首選之地。石景山地區(qū)的

魯谷、永樂小區(qū)已成為該區(qū)域最大的普通住宅區(qū)。石景山地區(qū)的優(yōu)勢將隨著周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、道路的改善以及附近廠房的陸續(xù)遷出而愈發(fā)突顯起來，他們主要表現(xiàn)在以下幾個方面：▲地鐵通達(dá)。一線地鐵直通蘋果園，使整個石景山地區(qū)與城市中心一脈相連，而地上部分則是長安街西延長線，交通十分方便；▲房地產(chǎn)項目價格便宜，相當(dāng)于四五環(huán)之間地段的房地產(chǎn)項目價格在3000元／每平方米左右，而西部地區(qū)集納了包括中央電視臺在內(nèi)的眾多國家大型的企事業(yè)單位，考慮到上班以及價格因素，石景山房地產(chǎn)在近一兩年之內(nèi)已經(jīng)逐步被買房人所重視。

▲西五環(huán)將在2003年建成通車，八達(dá)嶺—香山—京原路連接在一起，而京原路則是石景山地區(qū)的必經(jīng)之路。屆時，四環(huán)、五環(huán)以及方便的地鐵交通將與北京市主要城區(qū)緊密的連接在一起?！卒撝鸩睫D(zhuǎn)型，全面建設(shè)開放式綠色廠區(qū)，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，目前非鋼產(chǎn)業(yè)所占比例已達(dá)到51%，到2005年，首鋼將徹底改變其鋼產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，這對區(qū)內(nèi)環(huán)境改善起到制關(guān)重要的作用。▲老百姓關(guān)注的八寶山搬遷是鐵定的事實(shí)，在不遠(yuǎn)的將來陰宅擠占陽宅的局面將徹底改變?！吧揭呀?jīng)開始加大生態(tài)環(huán)境的改善，致力于建成富有傳統(tǒng)特色又有鮮明時代氣息的綠色都市休閑旅游區(qū)以及人居環(huán)境一流的文明區(qū)，城市綠地覆蓋率將達(dá)到40.99％，超過北京城區(qū)綠化率標(biāo)準(zhǔn)?！侨宋男蓍e概念凸顯，區(qū)內(nèi)大中專院校完備，又有奧運(yùn)會8個場館落戶該區(qū)。五是交通環(huán)境進(jìn)一步改善，除一線地鐵直通蘋果園，地上長安街西延長線外，阜石路開始拓寬改造，西五環(huán)將在2003年建成通車，屆時，四環(huán)、五環(huán)、地鐵、阜石路組成石景山橫縱交通網(wǎng)，與外部交通將更為暢捷?！惺澜?00強(qiáng)全球第一大的流通企業(yè)沃爾瑪?shù)缺姸嗌虡I(yè)集團(tuán)開始進(jìn)入石景山，這對提升和改善較為落后的商業(yè)環(huán)境將起到顯著的成效。

同時，歐倍德石景山店的地理位置是五環(huán)路邊唯一的一個與城市核心區(qū)相連并跨接一個成熟居住區(qū)（石景山區(qū)）的地塊且位于城市的權(quán)貴居住地，該地塊輻射范圍內(nèi)有長住居民人口100萬，僅石景山2001年房地產(chǎn)的開復(fù)工面積就為150萬平方米，2002年房地產(chǎn)的開復(fù)工面積為130萬平方米。因此不難看出，歐倍德石景山店的廣闊前景。5.0投資與利潤分析:請詳見<<可行性財務(wù)分析表>>6.0合作與合同形式中國歐海家居有限公司：歐倍德石景山店是歐倍德建材裝飾市場有限公司與青島海爾投資發(fā)展有限公司共同合資的中國歐海家居有限公司的一個分支機(jī)構(gòu)。按照公司合同，歐倍德投資6000萬歐元的注冊資金，占50%的股份。公司注冊登記與在全國的總零售執(zhí)照還在政府部門的審批中，預(yù)計年底能夠獲得批準(zhǔn)。合資伙伴:青島海爾投資有限公司歐倍德建材裝飾市場有限公司董事會:公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)由6人組成.其中三人由歐倍德委任.董事會由中方提名,副董事長由歐倍德提名。三年選舉一次。經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)：公司的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)由董事會確定?？偨?jīng)理由歐倍德提名，副總經(jīng)理由中方提名。任期三年。注冊資金：外資：注冊資金與投資總額之間的差額由銀行貸款提供。銀行貸款先存放于EWP，由流動資金償還。利潤分配：在繳納法律所規(guī)定的所得稅后，應(yīng)按照中國法律規(guī)定及董事會決議提取儲備資金、企業(yè)發(fā)展基金和獎勵及福利基金。只要上一個年度的收支平衡，剩余的金額就可以根據(jù)董事會的決議進(jìn)行分配。出租合同:中國歐海家居有限公司與北京中山偉業(yè)投資有限公司之間出租合同達(dá)成一致后，歐倍德石景山項目可以通過歐倍德監(jiān)視會的批準(zhǔn)。租賃物業(yè):北京市石景山區(qū)阜石路158號合同期限：20年租金:標(biāo)準(zhǔn)租金為人民幣36元/建筑平米/月；標(biāo)準(zhǔn)租金在租賃期內(nèi)的遞增系數(shù)如下：▲自計租日起三（3）個租約年內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租金保持不變；▲自計租日起的第四（4）和第五（5）個租約年，每年在上一年的標(biāo)準(zhǔn)租金基礎(chǔ)上遞增2.5%，▲自計租日起的第六（6）至第十五（15）個租約年，每年在上一年的標(biāo)準(zhǔn)租金基礎(chǔ)上遞增3%，▲自計租日起的第十六（16）年至第二十（20）年，標(biāo)準(zhǔn)租金沒有遞增。結(jié)論：從歐倍德北方區(qū)市場戰(zhàn)略角度考慮，公司總部高層均給予了高度重視。在首都北京開設(shè)歐倍德家居建材購物中心將是公司開拓北方市場戰(zhàn)略中最為重要的一步。隨著中國加入WTO國際貿(mào)易組織以及2008年在北京舉行的奧運(yùn)會，北京目前不論從商業(yè)、房地產(chǎn)投資、環(huán)境、交通、道路及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面均發(fā)生著翻天覆地的變化。高瞻遠(yuǎn)矚，北京是一個經(jīng)濟(jì)快速增長且擁有巨大的消費(fèi)及市場潛力的城市，而歐倍德石景山店將是歐倍德在北京開設(shè)的第一家店。因此，憑借歐倍德在國際建材市場的知名度及公司先進(jìn)的經(jīng)營模式必定會對北京現(xiàn)有的建材零售業(yè)市場帶來巨大的市場沖擊，為歐倍德在北方區(qū)的經(jīng)營成功奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。第一章概述 -1-1.1項目背景與編制依據(jù) -1-1.1.1項目背景 -1-1.1.2編制依據(jù) -1-1.2研究過程 -2-1.3主要結(jié)論與建議 -2-第二章發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 -8-2.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀及發(fā)展 -8-2.1.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀 -8-2.1.2信豐縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 -24-2.2區(qū)域交通運(yùn)輸現(xiàn)狀及發(fā)展 -34-2.2.1信豐縣綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)現(xiàn)狀 -34-2.2.2交通運(yùn)輸發(fā)展規(guī)劃 -40-2.3站場現(xiàn)狀及存在的問題 -45-第三章項目建設(shè)必要性及功能定位 -8-3.1建設(shè)的必要性 -8-3.2項目功能分析 -40-3.2.1項目功能定位 -40-3.2.2項目服務(wù)范圍 -40-第四章需求預(yù)測與規(guī)模預(yù)測 -42-4.1需求預(yù)測 -42-4.1.1客運(yùn)量及適站量預(yù)測 -42-4.1.2貨運(yùn)量及適站量預(yù)測 -45-4.1.3養(yǎng)護(hù)量及適站量預(yù)測 -50-4.2規(guī)模預(yù)測 -57-4.2.1客運(yùn)量對站場建設(shè)規(guī)模的需求 -57-4.2.2貨運(yùn)量對站場建設(shè)規(guī)模的需求 -60-4.2.3養(yǎng)護(hù)量對站場建設(shè)規(guī)模的需求 -62-第五章站址位置及建設(shè)規(guī)模 -63-5.1站址選擇影響因素分析 -63-5.2站址描述 -63-5.2.1站址位置 -63-5.2.2建站條件 -64-5.3建設(shè)規(guī)模 -65-第六章總平面布置及配套設(shè)施 -67-6.1總平面布置及配套工程方案比選 -67-6.1.2方案比選 -68-6.1.3總平面布局 -71-6.2土建工程 -71-6.3配套工程 -72-6.3.1設(shè)備安裝工程方案 -72-6.3.2站場內(nèi)（室外）各項配套工程和附屬工程方案 -72-6.3.3主要設(shè)備配套 -72-6.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -73-第七章實(shí)施方案 -74-7.1建設(shè)工期 -74-7.2組織機(jī)構(gòu)和人員配置 -74-HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\項目%20-%20副本\\新建文件夾%20(