物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約第一章總則第一條為加強本小區(qū)物業(yè)的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)運用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和社會秩序，保障物業(yè)的平安與合理運用,依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。其次條本規(guī)約由業(yè)主大會通過，全體業(yè)主和物業(yè)運用人須自覺遵守。其次章業(yè)主的共有權(quán)第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本狀況物業(yè)名稱：座落位置：物業(yè)類型：建筑面積：建筑物區(qū)域四至：第四條依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)：（一）住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、走廊通道、樓梯間等；（二）住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、（八）對違反管理規(guī)約及損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消退危急、解除妨害、賠償損失；（九）按業(yè)主大會授權(quán)確定共有物權(quán)的經(jīng)營方案，簽訂經(jīng)營合同,管理經(jīng)營收入，定期公布賬目；（十）保管本物業(yè)小區(qū)共有物權(quán)產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主資料、共有物業(yè)圖紙、合格證、修理記錄等全部資料；（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。第四章投票規(guī)則第十一條業(yè)主的投票權(quán)可采納產(chǎn)權(quán)制或登記制：（一）產(chǎn)權(quán)制。業(yè)主自取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)時自然取得投票權(quán)。業(yè)主大會作出確定，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意；業(yè)主大會作出專項修理資金運用、續(xù)籌方案的確定和確定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同后、O（二）登記制。業(yè)主通過登記才能行使投票權(quán)。業(yè)主大會作出確定，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上已登記業(yè)主同意；業(yè)主大會作出專項修理資金運用、續(xù)籌方案的確定和確定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上已登記業(yè)主同意。業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會發(fā)出登記通告，張貼于物業(yè)小區(qū)內(nèi)顯要位置;業(yè)主憑身份證、房產(chǎn)證或經(jīng)房管局備案的預(yù)售合同原件（留復(fù)印件）進行登記；首次集中登記時間為一個月，因房屋產(chǎn)權(quán)變更可隨時進行登記。實行業(yè)主登記制度的，須事先取得專有部分占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主的登記、同意。第十二條持有房產(chǎn)證或經(jīng)房管局備案的預(yù)售合同為投票權(quán)人。業(yè)主的投票權(quán)可書面托付運用人或承租人或其他業(yè)主行使，但運用人及承租人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。第十三條業(yè)主應(yīng)主動在指定地點領(lǐng)取投票表格，沒有領(lǐng)取投票表格，業(yè)主委員會應(yīng)派人逐戶派送，送達物業(yè)運用人的，視為送達業(yè)主本人。投票人必需在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權(quán)并簽名（蓋章）。第十四條同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，由其中一名共有人簽名確認的意思表示，視為全部物業(yè)共有人的意思表示。第五章議事方式第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會每年（）月召開1次定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，同時告知所在區(qū)、縣級市房管部門、街道、社區(qū)居委會。（一）30%以上業(yè)主委員會委員提議;（二）20%以上業(yè)主提議；（三）發(fā)生重大事故或者緊急事務(wù)須要剛好處理的；（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他狀況。業(yè)主委員會不按要求召開臨時會議的，30%以上業(yè)主委員會委員或20%以上業(yè)主可以按程序組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十六條業(yè)主大會會議可以采納集體探討或書面征求看法或兩者相結(jié)合的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主參與。（一）書面征求看法形式。業(yè)主以答復(fù)調(diào)查問卷或提出書面看法表達個人意愿，并簽名確認。經(jīng)收集匯總表決結(jié)果，形成業(yè)主大會的確定。（二）集體探討形式。集體探討形式可分為兩種形式，業(yè)主可任選一種：.全體業(yè)主會議制。物業(yè)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主干脆參與業(yè)主大會，探討重大事項，進行投票表決。.業(yè)主代表大會制。物業(yè)小區(qū)（大廈）業(yè)主超過300戶的，可以實行業(yè)主代表大會制，以幢、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參與業(yè)主大會，業(yè)主代表須經(jīng)所代表的專有部分占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主書面同意，業(yè)主代表因故不能參與業(yè)主大會的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參與。依據(jù)業(yè)主代表的權(quán)限不同，業(yè)主代表大會制可分為兩種形式，業(yè)主可任選一種:（1）托付代表制。業(yè)主代表在參與業(yè)主大會表決3日前，應(yīng)就業(yè)主大會擬探討的事項征求所代表業(yè)辦法見。凡須要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的詳細票數(shù)經(jīng)本人簽字后由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時照實反映。（2）全權(quán)代表制。業(yè)主代表在參與業(yè)主大會表決3日前，應(yīng)就業(yè)主大會擬探討的事項征求所代表的業(yè)辦法見，經(jīng)所代表的專有部分占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主投票表決，形成統(tǒng)一看法，由業(yè)主代表依據(jù)統(tǒng)一看法代表所代表的全部面積和人數(shù)在業(yè)主大會上行使表決權(quán)。第十七條業(yè)主大會采納以下形式征求、回收業(yè)辦法見，進行表決：（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)分設(shè)多個投票箱，由業(yè)主自行將個人看法投入看法箱內(nèi)，由業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組統(tǒng)計、匯總。（二）設(shè)專人派發(fā)、回收看法：組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)辦法見，由業(yè)主大會籌備組統(tǒng)計、匯總。第十八條業(yè)主委員會議事方式：（一）業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),對業(yè)主大會負責(zé)。（二）業(yè)主委員會設(shè)委員5T1名（單數(shù)），其中主任1名，副主任2名，由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期3年，委員任期屆滿可連選連任。（三）每次業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)在會議召開至少5日前，通知全體業(yè)主委員會委員并送達有關(guān)材料。（四）業(yè)主委員會會議確定問題實行少數(shù)聽從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會會議必需有過半數(shù)委員出席，每位委員有一票表決權(quán)，作出確定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。第十九條業(yè)主委員會的議事程序：（一）業(yè)主委員會會議有定期會議和臨時會議；定期會議每半年至少召開一次；有1/3以上委員提議或者主任認為必要時，應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。業(yè)主委員會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任召集、主持。（二）發(fā)布公告。業(yè)主委員會在會議召開5日前將召開會議的通知、議事內(nèi)容等以書面形式在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公告。（三）審議內(nèi)容。業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)進行審議。（四）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)作好會議記錄，出席會議的委員應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。委員應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會的決議擔(dān)當(dāng)責(zé)任。業(yè)主委員會的決議違反法律、法規(guī)侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成嚴峻損失的，參與決議的委員應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的，該委員可以免除責(zé)任。（五）通報議事確定。業(yè)主委員會在公告欄通報業(yè)主委員會議事狀況、議事內(nèi)容及其確定。（六）確定執(zhí)行。業(yè)主委員會執(zhí)行會議確定或托付物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行會議確定。其次十條業(yè)主委員會任期滿3個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。前一屆業(yè)主委員會自任期屆滿停止工作，有關(guān)資料、公章等移交所在社區(qū)居委會短暫保管。其次十一條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主擔(dān)當(dāng)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等經(jīng)營收益的肯定比例可用作經(jīng)費開支，經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支、必要的日常辦公費、業(yè)主委員委員工資等費用。經(jīng)費收支賬目由業(yè)主委員會專人負責(zé)管理，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定年度財務(wù)預(yù)算、決算方案，報業(yè)主大會確定，并應(yīng)當(dāng)以書面形式將年度財務(wù)預(yù)算、決算方案和經(jīng)費收支賬目于業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。第六章附則其次十二條本規(guī)則所稱業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)內(nèi)房屋的全部權(quán)人，包括尚未出售物業(yè)的建設(shè)單位。其次十三條本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣級市國土房管局備案。其次十四條本規(guī)則未規(guī)定的事項，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。某某物業(yè)小區(qū)年月日路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備運用的房屋等；（三）其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。第三章物業(yè)運用原則第五條為維護業(yè)主的共同利益，經(jīng)業(yè)主大會同意，可授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中行使以下權(quán)利：（一）依據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的運用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（二）以指責(zé)、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)運用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。第六條物業(yè)服務(wù)收費實行（ ）方式。業(yè)主應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)主動履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部共享有占有、運用、收益和處分的權(quán)利，但不得阻礙其他業(yè)主正常運用物業(yè)。第八條業(yè)主應(yīng)遵遵守法律律、法規(guī)的規(guī)定，依據(jù)有利于物業(yè)運用、平安、整齊、公允、合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境愛護等方面妥當(dāng)處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。第九條業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途運用物業(yè)。因特別狀況須要變更物業(yè)規(guī)劃用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后，報有關(guān)行政主管部門批準，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十條業(yè)主須要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會，并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的留意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)剛好復(fù)原原狀并擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理運用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。第十五條業(yè)主及物業(yè)運用人運用電梯、扶梯，應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的運用管理規(guī)定。第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自變更房屋運用性質(zhì)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）擅自改建、占用物業(yè)共有部分；（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施；（五）未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準，擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路；（六）踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；（七）存放不符合平安標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危急性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；（A）排放有毒、有害物質(zhì)；（九）亂拋垃圾，高空拋物；（+）發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲；（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第十八條業(yè)主和物業(yè)運用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定：（一）不得在公共場所大小便；（二）進入公共場所要運用繩索牽好，以防傷及他人;（三）不得因喧叫阻礙他人休息。第四章物業(yè)的修理養(yǎng)護第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定交納修理資金。專項修理資金屬于全體業(yè)主全部，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的修理和更新、改造，不得挪作他用。修理資金運用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可運用。其次十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租狀況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應(yīng)供應(yīng)繳納修理資金的相關(guān)證明。其次十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分的修理養(yǎng)護行為不得阻礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。其次十二條因修理養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，并在約定期限內(nèi)復(fù)原原狀，相關(guān)業(yè)主應(yīng)賜予必要的協(xié)作。相關(guān)業(yè)主阻撓修理養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負責(zé)修復(fù)并擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。其次十三條因修理養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)復(fù)原原狀。其次十四條物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)剛好實行措施消退隱患。第五章違約責(zé)任其次十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的運用、維護和管理的約定，阻礙物業(yè)正常運用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。其次十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。第六章附則其次十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分，是指由業(yè)主獨立運用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同全部或運用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。其次十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。某某物業(yè)小區(qū)年月日附件2業(yè)主大會議事規(guī)則

（示范文本）

第一章總則第一條為維護本物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動，依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則。其次條業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的議事機構(gòu)，依法管理、決策小區(qū)內(nèi)共有事權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。第三條本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，對全體業(yè)主具有約束力。第四條一個物業(yè)小區(qū)成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。其次章業(yè)主大會召開程序第五條發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日，業(yè)主委員會或召集人應(yīng)當(dāng)將召開會議的內(nèi)容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知所在街道辦事處、社區(qū)居委會、區(qū)、縣級市國土房管局。第六條征詢看法。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放征詢看法表或選票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)辦法見。業(yè)主自己或者托付代理人填寫征詢看法表或選票，并簽名有效。第七條回收統(tǒng)計看法。業(yè)主委員會或召集人可通過設(shè)立投票箱、上門或寄掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)辦法見，進行綜合看法或統(tǒng)計票數(shù)，進行表決，邀請所在地街道、居委會指導(dǎo)、監(jiān)督，或請公證處公證。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放和回收征詢看法表和選票可分步驟進行。第八條通報大會議事確定。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會或召集人必需在公告欄通報業(yè)主大會議事確定的時間，通報征詢