載第一章總論 4 第二章項目區(qū)位分析 9 .2項目現(xiàn)狀分析 9 2.9項目所在區(qū)域與周邊關系 16第三章SWOT態(tài)勢分析 20 3.5分析結(jié)論 21第四章項目開發(fā)地點與開發(fā)條件 22 第五章土地一級開發(fā)方案 27 5.2開發(fā)方案 28 第六章環(huán)境生態(tài)影響分析 406.1生態(tài)環(huán)境 406.2社會環(huán)境 40 6.5空氣環(huán)境 41 第七章節(jié)能節(jié)水措施 46 第八章投資估算及資金籌措 498.1投資估算 498.2資金籌措 52第九章效益分析 539.1財務分析 539.2社會效益 549.3互適性分析 56第十章風險分析 5910.1項目的風險分析 59 第十一章結(jié)論與建議 6111.1結(jié)論 6111.2建議 62第十二章附錄 64件 64表 64載第一章總論××××土地收儲開發(fā)項目可行性研究報告(以下簡稱項目)××公司(項目責任主體)是經(jīng)××市人民政府批準，于2000年8月正式組建的國有獨資公司，注冊資本金100億元，是××市國家政策性銀行貸款，銀行票據(jù)、招商引資、發(fā)行信托計劃、發(fā)行企業(yè)債券等方式完成投融資和招商引資約350億元，先后完成了×貢獻。1.4項目開發(fā)內(nèi)容及標準載理為可利用地。進行豎向工程整理，同時解決項目區(qū)交通、水、電按土地整理要求完成開發(fā)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃編制和征地拆遷工作，并按照規(guī)劃要求完成區(qū)域內(nèi)道路、市政管網(wǎng)、景觀綠化及土地平整容土地開發(fā)范圍的整理土地征收及拆遷安置補償擬定實施方案基礎設施的建設開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權屬調(diào)查開發(fā)范圍、面積、地上建(構(gòu))筑物附著物調(diào)查開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實施方式河道治理場地豎向整理城市道路建設城市公共綠地建設城市市政公用設施表注新建9條次、支道路座載21.5項目一級開發(fā)投資估算與財務分析項目動態(tài)投資300980.59萬元(不含土地收儲開發(fā)整理投資回二部分三部分本建設費用---數(shù)值(萬元)489.61130.42項目動態(tài)投資300980.59萬元,項目總投資342111.01萬元，占項目總投資的35.69%。銀行貸。載財務指標445200.80投資回報率%利潤率%財務內(nèi)部收益率(稅前)%財務凈現(xiàn)值(稅前)投資回收期(稅前)年48財務內(nèi)部收益率(稅后)%財務凈現(xiàn)值(稅后)投資回收期(稅后)年54盈虧平衡點=固定成本/(銷售收入-變動成本)。項目區(qū)位為上等，但拆遷成本和工作量較大，其地塊的優(yōu)勢劣勢都存在，地塊價值也較優(yōu)越，就其地塊的價值來看，建議作為高載載第二章項目區(qū)位分析2.1項目位置項目位于××市的××區(qū)(縣)。地塊的東西南北四面分別為：×2.2項目現(xiàn)狀分析載扣除已出讓用地面積，已修道路面積，需新征地1550.85畝。2.3出讓地塊分析項目范圍用規(guī)劃總面積2206畝，扣除已出讓地塊155.55畝，可出讓用地面積888.34畝，其中住宅用地846.24畝，商業(yè)用地積積積地數(shù)量(畝)89.5794.142.4項目用地規(guī)劃條件項目所在區(qū)域交通分析載載交通情況項目處于××市規(guī)劃××濕地區(qū)，臨××生態(tài)發(fā)展軸。環(huán)境優(yōu)越。2.7項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目靠近××市主城區(qū)商業(yè)聚集區(qū)南北向發(fā)展軸與東西向發(fā)展劃 (1)城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)延續(xù)載 (2)延伸南北向的功能軸線強化以二環(huán)路為界面的主城中心的南北發(fā)展軸線，統(tǒng)領全城， (3)加強東西向的景觀聯(lián)系×，同時以××為核心向周面輻射的生態(tài)綠化廊道結(jié)合城區(qū)內(nèi)部的開 (1)××市南市區(qū)規(guī)劃1)總體發(fā)展思路：把××市建設成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大位：南市區(qū)自然資源豐富，政府將南市區(qū)定位為旅載4)片區(qū)簡介：片區(qū)落后，且區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，非置業(yè)和北市區(qū)的步伐，成為××市的又一個置業(yè)熱點。2.9項目所在區(qū)域與周邊關系本項目地塊所處位置在濕地公園與××區(qū)(縣)古鎮(zhèn)附近，項目載南市區(qū)為6392.03畝，占整個××市成交量的59%。南市區(qū)供應量 (1)××路片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：原規(guī)劃為以居住、商業(yè)、商務為主的綜合城市功能片區(qū)/××市金融聚集區(qū)RV (2)××片區(qū)既有規(guī)劃定位條件：××是以××省奧體中心、國際商務商業(yè)、文化會展、金融貿(mào)易、主題旅游公園為主、生態(tài)示范住區(qū)為主體功能的城市新中心 (3)××村片區(qū)位于××區(qū)(縣)新螺螄灣片區(qū)。緊鄰汽車客運站，與規(guī)劃中的m)容積率：2.18。件：軌道1#載 (1)項目周邊二級市場分布居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預示著將來該區(qū)域樓盤放量將多 (2)個盤分析項目地址：位于××市××區(qū)(縣)××路五甲塘濕地公園旁項目介紹：××××是2008年以10億拍下的××市目前為止唯一一塊純別墅居住用地。中航地產(chǎn)將投資7000萬元進行改造濕地席“航母式”大板地下室以解決××板塊住宅地基不均勻沉降頑疾。新城之間,××外海東北部,處于××濱湖旅游度假帶的心臟位置,占地源，為打造一個濱水、生態(tài)濕地型的住宅社區(qū),本方案規(guī)劃了幾條南北和東西向的幾條載水系，相互交錯，在水系的兩側(cè)留出了較寬的綠化用地，用來營造公共景觀。這樣，在整個小區(qū)內(nèi)，就形成了以水系為主題、相互連 (2)××周邊區(qū)域是整個××市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會消失，但更載第三章SWOT態(tài)勢分析3.1優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：項目地處南市區(qū)，近年來南市區(qū)土地供應量最大，環(huán)境優(yōu)勢：本項目地塊所處位置在濕地公園與××區(qū)(縣)古鎮(zhèn)政策環(huán)境優(yōu)勢：區(qū)委區(qū)政府非常重視城市建設，政府對本項目十分重視，并給予了多項政策支持，給本項目提供了良好的經(jīng)營環(huán)3.2劣勢載3.3機會點城市新規(guī)劃為本項目提供了增值空間，區(qū)政府對己做了全面的城市化發(fā)展為本項目提供了有利的市場環(huán)境，區(qū)政府和人民，都迫切希望城市化發(fā)展，本項目的開發(fā)為城市化發(fā)展做出了貢獻，價格已經(jīng)比原先上了一個臺階：由于各項新政的出臺，附近各升至最高價賣到8000元／平方米左右。意味著，消費者已形成對3.4威脅點影響3.5分析結(jié)論和配套商業(yè)。第四章項目開發(fā)地點與開發(fā)條件4.1項目開發(fā)區(qū)域概況××市是××省省會，西南地區(qū)中心城市之一，國家歷史文化名城。全市總面積21111平方公里，轄8區(qū)2市8縣，總?cè)丝?00歷史文化：經(jīng)濟發(fā)展：對外經(jīng)濟貿(mào)易：旅游資源：交通建設：發(fā)展目標：項目位于××市的××區(qū)(縣)。地塊的東西南北四面分別為：×土地一級開發(fā)項目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、倉儲、工4.2現(xiàn)狀調(diào)查與分析 (1)布局混亂，建設無序。城中村工廠、作坊、倉庫和居住交錯混雜，用地布局混亂，加之亂搭、亂建，破壞了村莊空間結(jié)構(gòu)的自然和諧，城市肌理混亂， (2)市政設施缺乏，環(huán)境質(zhì)量差。現(xiàn)狀城中村開發(fā)強度大，公共活動空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設施不足，制約了該區(qū)域整體服務功能的提 (3)社會問題、安全隱患多私房出租的巨大收益使得外來人口集聚在城中村，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，城中村往往有突出的社會治安等問題。城中村的建設缺乏規(guī)劃控制，建筑擠占道路和公共空間，防災救護能力極度脆，安全隱患 (4)經(jīng)濟驅(qū)動力不足××區(qū)(縣)××××土地收儲開發(fā)項目將以居住區(qū)的模式對各村莊進項目片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀村莊、倉儲、工業(yè)、居住等各種功能地難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理進行公共服務設施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對片區(qū)規(guī)現(xiàn)狀用地開發(fā)的社會價值、經(jīng)濟價值、土地利用價值得不到體現(xiàn)，在一定程度上造成了土地資源的浪費。在項目前期調(diào)查中，應開展存量建設用地普查、檢測和評價，摸清閑置、廢棄和低效用地情況，按照“規(guī)劃引導、用途管制、因地制宜”的原則，為政府加大存量用地儲備力度并在年度供地計劃中優(yōu)先實施供應做好準備，存量建設用地提供依據(jù)。 城市道路網(wǎng)，公交完善道路系統(tǒng)，并善該片區(qū)的整體交通面貌。載4.3開發(fā)條件《××市城市總體規(guī)劃修編(2006-2016年)》中的城市用地布為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎設施條件好，與××市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域(如物流、行政、教育等)，但要處理好與主城為整體改善城市南部環(huán)境，提升城市形象，并最終符合于城市但是區(qū)域內(nèi)部交通則差強人意，通過現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)道路多為低境不舒適，現(xiàn)有的道路大部分需要通過升級改造才能更好的起到交載通過現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目地塊主要為村民自建房屋用地，廠礦企業(yè)較少，市政基礎設施較差，各項配套不完善，而且片區(qū)內(nèi)建筑比較散亂，很難進行統(tǒng)一管理和配套建設，在自建房屋周圍則有大因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進行外遷，進行公共服務設施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對普吉片區(qū)規(guī)劃項目顯得尤為重要。同時由于該磚木和土木結(jié)構(gòu)，片區(qū)內(nèi)部還有大量的閑置用地，因此普吉片區(qū)土載第五章土地一級開發(fā)方案《××市城市總體規(guī)劃修編(2006-2016年)》中的城市用地布為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。東南部是緩丘地帶，現(xiàn)有基礎設施條件好，與××市主城的聯(lián)系密切，城市發(fā)展的阻力最小，適宜人口與產(chǎn)業(yè)的聚集，是近期主要發(fā)展方向，也是最容易延續(xù)和承接主城職能的區(qū)域(如物流、行政、教育等)，但要處理好與主城××公園和星耀體育城統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心?！痢谅分卸螒虡I(yè)批發(fā)設施用地。用地西部地區(qū)以××國家級旅游度假區(qū)、××生界樁(1887.4米水位線)后退100米以內(nèi)區(qū)域及繞城以外、××以載結(jié)合項目地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢，項目定位必須突出以下特色：協(xié)調(diào)城市發(fā)展，完善城市功能；配合××市大型生態(tài)風景游覽區(qū)的建設，營造良好生態(tài)環(huán)境；考慮居民回遷，發(fā)展與旅游休閑相關產(chǎn)業(yè)，促進居民就業(yè)，提通過以上分析確定地區(qū)發(fā)展定位為：依托資源和便捷的交通優(yōu)勢，依山傍水的自然環(huán)境，深厚的歷史文化底蘊，開發(fā)高檔住宅小覽區(qū)的建設，將項目地區(qū)建成集工作、居住、休閑購物為一體的綠5.2開發(fā)方案××市××區(qū)(縣)××××土地收儲開發(fā)項目的開發(fā)方案主要包查等工作，根據(jù)地面建(構(gòu))筑物的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)量；積、地上建(構(gòu))筑物附著物情況、開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算、工載開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權屬調(diào)查開發(fā)范圍的整理土地勘測定界土地權屬調(diào)查。土土地開發(fā)范圍的整土地征收及拆遷安置補土地征收及拆遷安置補償擬定土地整理實施方案基礎設施的建設開發(fā)范圍、面積、地上建(構(gòu))筑物附著物調(diào)查開發(fā)計劃、開發(fā)成本測算工作完成時限、實施方式河道治理場地豎向整理城市道路建設城市公共綠地建設城市市政公用設施容5.3征地、拆遷方案地2206畝，扣除已出讓用地面積，已修道路面積，需新征地1550.85畝，涉及拆遷的總戶數(shù)約950戶，拆遷面積約征地、拆遷補償按《××區(qū)(縣)××片區(qū)征地、拆遷補償方案》執(zhí)行(詳附件)。5.4基礎設施建設 (1)場地豎向整理工程方案載一般來說，根據(jù)建設具體工程項目的使用功能要求，結(jié)合場地的自然地形特點、平面功能布局與施工技術條件，在研究建、構(gòu)筑物及其他設施之間的高程關系的基礎上，處埋好充分利用地形、減少工程填挖土方量，因地制宜合理地確定建筑、道路的豎向位置。合理地組織場地地面排水、有利于地下管線的敷設，并解決好場地山外按規(guī)劃控制要求的高程銜接。這些對場地地面及建、構(gòu)筑物等的高程(標高)所作的設計與安排，通稱為場地豎向設計。豎向設計是場地設計中一個重要的有機組成部分，它與規(guī)劃設的總體布局安排上，除還受到豎向高程關系的影理規(guī)劃設計與實施過程中使用的合理性、經(jīng)濟性。做好場地的豎向設計，對于降低工程成本、加快建設進度具有重要的意義。省土石方要求，考。也就是說，從確定主要道路體網(wǎng)。這個立體網(wǎng)控在場地地形處理標高過程中，可以反過來再調(diào)整道路的標高。一般來講與道路相鄰的場地標高要高，而建筑室外標高更高，建筑室內(nèi)標高為最高。這樣由道路至地形，再由地形至道路，經(jīng)過幾次反復調(diào)整，并結(jié)合不同方案土石方計算結(jié)果，進行分析比較，最后確定合理的方案。具體來說，分為如下五個階段：1)進行場地地面豎向布置選擇場地豎向布置方式，確定按平坡式、臺階式還是混合式人工地合理確定各部分的標高，力求減少土方量，并滿足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使場地內(nèi)外能夠相互銜接。并滿足場地2)確定建、構(gòu)筑物的高程確定建、構(gòu)筑物與露天臺、場、倉庫的室內(nèi)標高，一般是場地的最高點、室外四角標高要低，有關道路、鐵路、排水溝(渠)等暢。3)擬定場地排水方案水淹。一般場地順序為建筑室外四角向場地4)安排場地的土方工程擬定場地土方平整方案，計算并確定填挖土方工程量，選定棄載5)設計有關構(gòu)筑物確定場地內(nèi)由于挖方、填方等而必須建造的工程構(gòu)筑物，即護坡、擋土墻以及排水構(gòu)筑物如散水坡、排水溝等，進行有關構(gòu)筑物總之，通過合理地選擇、確定建設用地的地面形式和場地排水方案，在滿足平面布局要求的同時，確定建設場地上各部分的高程標高關系等，使之適應使用功能要要求，達到工程量少、投資省、 (2)主要工程量城市道路設計堅持一下原則： (1)以《××市城市總體規(guī)劃修編(2006-2016)》作為指導， 處理好機動車、非機動車、行人的相互關系，適應建設的需求，在載路全線綠化的美化設計，形成一個以自然生態(tài)景觀與沿線建筑相輝映的主干道； (4)堅持科學態(tài)度，積極采用新技術、新工法、新材料，使工 (5)范圍內(nèi)市政道路工程匯總新××區(qū)(縣)××號路紅線寬(m)-南北向西向西向南北向-長度(m)注序號123456789籌修建--總計--7633載 (1)綠地及景觀系統(tǒng)規(guī)劃綠地較均勻地分布規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由公園、街頭綠地、防護綠地組成。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以規(guī)劃區(qū)內(nèi)結(jié)合綠地、水體形成組團內(nèi)部綠化廊道，并結(jié)合公園 (2)景觀系統(tǒng)規(guī)劃的原則1)強化片區(qū)的空間特色；2)刻畫開放空間的系統(tǒng)性和形態(tài)特色；3)結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)掘主題創(chuàng)意，引入城市文化，促使本區(qū)城 (3)公共綠地設計原則1)生態(tài)性原則—強調(diào)原生態(tài)、原野化和本土化，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保理念，凸現(xiàn)森林、濕地的野趣和自然風貌，為城市營造一個綠色透2)景觀性原則—充分利用基地地理位置的特殊性，維護和強化，效益達到投入和維護的整體平衡。載 (4)道路景觀設計原則1)可持續(xù)發(fā)展原則道路景觀設計應堅持與現(xiàn)有自然資源、環(huán)境要素協(xié)調(diào)，以發(fā)展的眼光考慮設計內(nèi)容，在道路景觀建設時協(xié)調(diào)保護與開發(fā)、景觀與生態(tài)、投入與產(chǎn)出、建設與經(jīng)營養(yǎng)護的多重關系，注重道路景觀與沿線各功能地塊總體景觀的統(tǒng)一建設，使城市道路景觀的建設對環(huán)2)保持整體性原則從城市整體出發(fā)，道路景觀設計要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼3)連續(xù)性原則視覺空間上的連續(xù)性。道路景觀的視覺連續(xù)性可以通過道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風格、色彩及道路環(huán)境設施等的延續(xù)設 (4)主要工程量米。4、城市市政公共設施 載和休閑娛樂提供場所的共享空間。這些核心公共空間可按居住型、3)游憩性公共空間包括水上樂園、休憩健身公園、度假中心、4)交通型公共空間包括天橋地道、道路節(jié)點、交通環(huán)島、街心 (2)開發(fā)模式合理布局片區(qū)功能空間，構(gòu)建適合片區(qū)的公共空間模式，形成以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)、文化業(yè)和科研為核心的綜合型公共空間，對于發(fā)展城市文化休閑經(jīng)濟，構(gòu)建文化休閑城市，刺激消費、綜上所述，通過對各種開發(fā)模式的分析，××市××區(qū)(縣)××經(jīng)濟活力及片區(qū)建設、服務水平的提高。附屬景觀綠化工程(人行及車行交通橋由交通部分統(tǒng)一考慮)。 (1)河道整治平面布置：根據(jù)××市確定的河道防洪標準，通過水文分析計算，確定各河道洪峰流量和水位線，結(jié)合河流、水系規(guī)劃，對河道寬度、平面位置進行布置。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護坡寬度等盡量做到收放有致，不必強求平行等寬，使整治后的河涌 (2)堤岸斷面選型：人工整治河堤斷面可分為復式、梯形、矩形、雙層和混合型斷本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對于河道功能的要求是在安全的前提下應該具有景觀功能，護岸及周圍景觀的合理但是由于本次整治河段集中在未來人口集居的地方，屬于城市該采用梯形斷面、矩形現(xiàn)對這三種基本形式之間還應該根據(jù)現(xiàn)狀兩岸建設的情況和可 (3)主要工程量m5.5項目分期開發(fā)計劃分區(qū)如下：第六章環(huán)境生態(tài)影響分析本建設項目在施工期間會對當?shù)氐沫h(huán)境產(chǎn)生一定影響。施工期對環(huán)境的影響主要來自施工廢氣、施工廢水、施工固體廢物、施工噪聲以及低頻振動、夜間照明等，施工期結(jié)束后，上述影響即可消除。項目對環(huán)境的影響主要包括以下幾個方面：6.1生態(tài)環(huán)境由于項目永久占地和臨時施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上項目的建設將使區(qū)域內(nèi)植被的生態(tài)價值降低，引發(fā)新的水土流6.2社會環(huán)境本項目的開發(fā)將改善區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境，推動區(qū)域資源開發(fā)利的發(fā)展。6.3水環(huán)境該項目建設期主要以市政基礎設施建設為主，施工期的場地廢。 (1)施工場地廢水影響將大大增加地表徑流中的污染物濃度和懸浮物顆粒，地表徑流排入雨水管道或者溝渠，將對水體水質(zhì)造成間接污染；材料堆放場內(nèi)堆放的材料如瀝青、油料、化學物質(zhì)等保管不善被暴雨沖刷進入水體 (2)施工營地的生活污水在施工營地范圍內(nèi)施工人員的日常生活，必然會產(chǎn)生一定量的6.4聲環(huán)境施工期內(nèi)各種施工機械產(chǎn)生的噪聲將對施工現(xiàn)場人員及工程區(qū)6.5空氣環(huán)境施工時施工機械和運輸車輛將排放廢氣，土方開挖等過程會產(chǎn)工期的大氣污染將隨著施工期的結(jié)束而消失。 (1)運輸車輛道路揚塵運輸車輛行駛引起的道路揚塵是影響施工現(xiàn)場周圍環(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。施工區(qū)內(nèi)車輛運輸引起的道路揚塵占場地揚塵總量一般在運輸線路兩側(cè)50~80m內(nèi)。 (2)施工作業(yè)揚塵氣中很快沉降到地面或附著在建筑物表面；粒徑≤100μm的顆粒，在風力作用下懸浮在半空中，難于沉降。開挖的泥土在未運走前被曬干和受風力作用，形成風吹揚塵。開挖出來的泥土在裝卸過程中造成部分揚塵揚起和灑落。在施工期間，地表裸露，水分蒸發(fā)，形成干松顆粒，使地表松散，在風力較大時或回填土方時，均會產(chǎn)生6.6環(huán)境保護措施本項目在施工期將不可避免地對項目周邊區(qū)域一定范圍的生態(tài)環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、空氣環(huán)境、社會環(huán)境等產(chǎn)生一定的負面影 (一)設計階段優(yōu)化道路布設、景觀規(guī)劃、施工場地(營地)及取土棄土場的 (二)施工階段 各項水土保持綜合措施(工程措施、生物措施和管理措施)，施工結(jié)載 (3)采取有效手段加強物料運輸和存放的管理，引進先進的瀝 (4)選用低噪聲的施工機械和工藝，做好施工人員噪聲勞動保護準備。合理安排噪聲作業(yè)時間，并采取移動式或臨時聲屏障等防 (5)施工營地設置垃圾收集設施，配備清掃人員，定期清運至 (6)文明施工，嚴格控制用地邊界。多方協(xié)調(diào)，保障交通。做施工產(chǎn)生的場地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞經(jīng)過二級處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》 GBB標準后排入附近河流。根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七、二十八、二十九、三十條規(guī)定，工程施工期噪聲應符合國家規(guī)定的建筑環(huán)境保護行政主管部門可采用低噪聲的機械設備，同時也可以采用隔震、消聲的方法載 (1)采取灑水濕法抑塵試驗表明如果施工階段對汽車行駛路面勤灑水(每天4~5次)，可以使空氣中揚塵量減少70%左右，起到很好的降塵效果。因此，對施工中的土石方開挖、運輸、裝卸、堆放，灰土的裝卸、運輸、混合、瀝青的運輸、焚燒等易于產(chǎn)生地面揚塵的場所，采用灑水等辦法降低施工粉塵的影響。因此，施工過程中應配備專用灑水車在 (2)沖洗出場車輛以免污染城區(qū) (3)對機動車運輸過程嚴加防范，以防灑漏，以防物料灑落；存放散裝灰、水泥、沙石料等的混合過 (4)鋪瀝青混凝土時最好有良好的大氣擴散條件瀝青混凝土鋪設的日子最好選在有二級以上風力的天氣條件下過高的瀝青煙濃度。載處置本項目在建設期的固體廢棄物主要為施工棄土石方和施工場地施工棄方應運送到適當?shù)牡攸c集中堆棄，棄方場地在棄方完成后將采取一定的生物防護設施。對于建筑垃圾中的穩(wěn)定成分，如碎磚瓦礫等，可與施工棄方一起堆放或回填。對于廢油漆、涂料等有害廢物，應采用專用容器收集后集中處理。對于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影對于有條件綠化的地帶，根據(jù)當?shù)氐闹参镞m當進行綠化。對建在施工結(jié)束后，應采取水土防止產(chǎn)生新的水土流失。和美化。營過程中認真落實各項環(huán)境保護措施，將使環(huán)境負面影響降低到最載第七章節(jié)能節(jié)水措施7.1節(jié)能能源是經(jīng)濟社會發(fā)展重要物質(zhì)基礎，是人類賴以生存的基本條厲行能源節(jié)約是加速經(jīng)濟發(fā)展重要措施，是國家能源利用的基本政節(jié)約能源是一項復雜的系統(tǒng)工程，該項目必須從設計施工到營該項目是一個綜合各類建筑的小區(qū)，能耗主要是電能。空調(diào)、能、智能化調(diào)控管理和選用高效節(jié)能型的設備是本項目節(jié)能措施的 (1)建筑節(jié)能1)在設計中要按國家建筑節(jié)能設計標準和建筑業(yè)設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行有關建筑節(jié)能技術標準；2)在建設中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門3)建筑設計充分考慮西南地區(qū)氣候特征，采用合理的窗墻比，載充分利用自然采光和自然通風，合理控制直射室內(nèi)陽光，降低空調(diào)項目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對電氣設備的選擇、配置均很關鍵。在技術節(jié)能方面從以下幾個方面考慮：在建設方案選擇時，盡可能運用節(jié)能新技術、新工藝，將能耗將公用工程盡量布置在負荷中心，合理布置負荷流向，減少線選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具(如高壓水銀燈、高壓鈉機電設備選型積極選用合理的高效設備，在價格合理的情況下長的節(jié)能型機電設備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。如選擇節(jié)能型的變選用太陽能熱水器系統(tǒng)供應熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應熱水載用電設備的容量、數(shù)量應與負荷相匹配，消除大馬拉小車的現(xiàn)象，對于負荷變化較頻繁的機電設備，盡量采用變頻調(diào)速等技術以功率補償設備為提高用電負荷的功率因素，應安裝設置功率補償設備，進行在項目投入運營期間，采用智能化控制系統(tǒng)，通過計算機對建筑物內(nèi)的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和動力設備運7.2節(jié)水根據(jù)用戶和用水量標準按照水表計費收費，超額部分按議價收載第八章投資估算及資金籌措8.1投資估算投資估算內(nèi)容為：建安工程費、其它基本建設費用、預備費、土地一級開發(fā)管理費、土地一級開發(fā)社會投資人資金成本、社會資 (7)××市現(xiàn)行工程建設材料價格； (8)建設單位管理費按財建[2002]394號文件計??； 號文件計??； (10)工程項目可行性研究報告編制費按國家發(fā)展計劃委員會文件計價格[1999]1283號計?。?號文件計?。?(12)施工圖預算編制費按國家計委、建設部計價格[2002]10號文件計?。?(13)建設監(jiān)理費按發(fā)改價格〔2007〕670號建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準計?。?(14)工程招投標代理費按國家計委(2002)1980號文件計??； (15)環(huán)評費按××省環(huán)保局(2002)125號文件計?。?(16)土地一級開發(fā)社會投資人資金成本按《××市人民政府關于印發(fā)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》××[2010]6計?。?(17)土地一級開發(fā)社會投資人項目投資回報率按《××市人民[2010]69號計??； (18)土地一級開發(fā)管理費按××市城建投資開發(fā)有限公司與× (19)征地補償、拆遷補償、土地征轉(zhuǎn)用相關稅費按××市城建 (19)其他項目動態(tài)投資300980.59萬元(不含土地收儲開發(fā)整理投資回報)，詳見下表。載載二部分三部分本建設費用---數(shù)值(萬元)489.61130.428.2資金籌措項目動態(tài)投資300980.59(不含土地收儲開發(fā)整理投資回報)，項目總投資342111.01萬元，企業(yè)自有資金122111.01萬元，占款220000.00萬元，占項目總投資載第九章效益分析9.1財務分析445200.80投資回報率%利潤率%財務內(nèi)部收益率(稅前)%財務凈現(xiàn)值(稅前)投資回收期(稅前)年48財務內(nèi)部收益率(稅后)%財務凈現(xiàn)值(稅后)投資回收期(稅后)年54盈虧平衡點=固定成本/(銷售收入-變動成本)。載9.2社會效益××市××區(qū)(縣)××××土地收儲開發(fā)項目符合××市規(guī)劃發(fā)展善投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解就業(yè)壓力，增加地方財稅收入，改變當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)但項目的開發(fā)，有可能造成部分居民因征地拆遷而不同程度地失去原有的農(nóng)業(yè)收入和各種經(jīng)營項目的收益，為此除合理補償外，業(yè)、旅游咨詢服務業(yè)、電力、蒸汽、熱水的生產(chǎn)和供應業(yè)、電力供應業(yè)、煤氣供應業(yè)、自來水供應業(yè)、金融保險業(yè)、景區(qū)管理業(yè)、園林綠化業(yè)、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)、市政工程管理業(yè)、景區(qū)保安服務業(yè)、景區(qū)間接就業(yè)，旅游業(yè)每一個直接就業(yè)，可聯(lián)動5個間接就業(yè)。與產(chǎn)業(yè)貿(mào)業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)，一方面是通過旅游活動的增加，物流、信息流的擴大與區(qū)域經(jīng)濟的景氣而推動的其他產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)。因此，項目的開發(fā)，對當?shù)厣鐣?jīng)濟、人文發(fā)展將起到積極的作用，可以進一步促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速農(nóng)但項目的開發(fā)，會造成部分居民失去當?shù)鼐蜆I(yè)的機會，尤其是4、項目的開發(fā)，有利于增加政府財稅收入和加快××市經(jīng)濟發(fā)展社會實踐證明，旅游業(yè)是一個附加值高、關聯(lián)功能作用很強、社會效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動一個地區(qū)交通運輸、文化娛不僅可以為政府通過土地出讓獲得直接效益，而且可以通過旅游業(yè)通過旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的保護，在滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生態(tài)旅游消費需要的同時，開展科考科研活動，為大專院校、科研單位提供展創(chuàng)造物質(zhì)條件。通過開展生態(tài)活動，寓教于樂，普及生態(tài)知識，保護能力。管護站的，保護了生態(tài)環(huán)境所更大的經(jīng)濟價值。9.3互適性分析和預測與項目直接對項目建設和運營的態(tài)度及參與程度。對于××市××區(qū)(縣)××××土地收儲開發(fā)項目，以下單位和個人均是項目的直接和間接受益者，對本項目是支持的，并希望項目盡快建成：××市人民政府，作為代表地區(qū)的最高行政管理機構(gòu)，對××市經(jīng)濟建設和本地旅游業(yè)的發(fā)展歷史和條件較為清楚，因此對本項目××市土地儲備中心和××公司(項目責任主體)作為本項目籌建單位，代表市政府與相關政府部門、設計單位、施工單位進行聯(lián)的發(fā)展機會，大項目所在地附近的房地產(chǎn)開發(fā)商，項目實施將使他們開發(fā)的房搬遷安置人口，項目的直接受影響