PAGEPAGE32“SG·DHSZ”項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告目錄HYPERLINK\l"_Toc513646872"目錄2HYPERLINK\l"_Toc513646873"第一章總論4HYPERLINK\l"_Toc513646874"一、項(xiàng)目背景及概況4HYPERLINK\l"_Toc513646875"二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6HYPERLINK\l"_Toc513646876"表1“SG·DHSZ”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6HYPERLINK\l"_Toc513646877"第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略6HYPERLINK\l"_Toc513646878"一、投資環(huán)境分析6HYPERLINK\l"_Toc513646879"表2“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要指標(biāo)7HYPERLINK\l"_Toc513646880"二、住宅市場分析8HYPERLINK\l"_Toc513646881"三、當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題10HYPERLINK\l"_Toc513646882"蘆四、營銷推廣乖戰(zhàn)略袖11HYPERLINK\l"_Toc513646883"命表熔3沿假樓盤銷售價(jià)格薦増況表柔12HYPERLINK\l"_Toc513646884"疊第三旬章牌挨冷項(xiàng)目選址及區(qū)護(hù)設(shè)條件熊13HYPERLINK\l"_Toc513646885"據(jù)一、項(xiàng)目選址雀13HYPERLINK\l"_Toc513646886"月二、區(qū)域歷史刃文化地位缸13HYPERLINK\l"_Toc513646887"煙三、建設(shè)條件租13HYPERLINK\l"_Toc513646888"古第四葬章址牲米建設(shè)規(guī)模及功葵能標(biāo)準(zhǔn)纖14HYPERLINK\l"_Toc513646889"纖一、建筑面積乎及內(nèi)容陳14HYPERLINK\l"_Toc513646890"欄二、項(xiàng)目規(guī)劃洗設(shè)計(jì)方案啄14HYPERLINK\l"_Toc513646891"冒表鎮(zhèn)4挽蹤“傻SG蠟·溉DHSZ嫂”凝住宅戶型期15HYPERLINK\l"_Toc513646892"粱三、工程項(xiàng)目壺情況溜15HYPERLINK\l"_Toc513646893"們表罵5溫洗工程項(xiàng)目一覽談表晃15HYPERLINK\l"_Toc513646894"克第五近章董木偷建設(shè)方案方16HYPERLINK\l"_Toc513646895"紡一、建設(shè)場地延環(huán)境尋16HYPERLINK\l"_Toc513646896"卡二、總體規(guī)劃機(jī)布局疲17HYPERLINK\l"_Toc513646897"富表盒6厭梨項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)閑指標(biāo)一覽表睡17HYPERLINK\l"_Toc513646898"匆三、建設(shè)方式海18HYPERLINK\l"_Toc513646899"灶表努7圍布招標(biāo)情況一覽浸表份18HYPERLINK\l"_Toc513646900"紐四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)慕19HYPERLINK\l"_Toc513646901"雖五筍、盒伯室煮內(nèi)給排水及供鬧電工程沖19HYPERLINK\l"_Toc513646902"象第六猜章賄檔媽項(xiàng)目施工進(jìn)度懼安排粒21HYPERLINK\l"_Toc513646903"啟表友8廢糞項(xiàng)目施工進(jìn)度漫安排表羞21HYPERLINK\l"_Toc513646904"鮮第七貪章產(chǎn)械撐投資估算與資背金籌措興22HYPERLINK\l"_Toc513646905"粉一、投資估算凈22HYPERLINK\l"_Toc513646906"分表私9聞受“蹄SG黑·利DHSZ賢”雹項(xiàng)目投資估零算誓戴錘（單表位燃:嘗萬元）辜22HYPERLINK\l"_Toc513646907"貫二、資金籌措刮23HYPERLINK\l"_Toc513646908"候第八亂章璃定灰經(jīng)濟(jì)效益分析及23HYPERLINK\l"_Toc513646909"藥一、住宅銷售累價(jià)格地23HYPERLINK\l"_Toc513646910"或二、銷售進(jìn)度葉及付款計(jì)劃業(yè)23HYPERLINK\l"_Toc513646911"哭表餡10劈用各類建筑銷售電計(jì)劃表探24HYPERLINK\l"_Toc513646912"嫂三、稅費(fèi)率快24HYPERLINK\l"_Toc513646913"介表箱11古癢稅費(fèi)率表混24HYPERLINK\l"_Toc513646914"抄四、盈利能力牲分析斯24HYPERLINK\l"_Toc513646915"毒五、清償能力屈分析叼24HYPERLINK\l"_Toc513646916"竿六、主要經(jīng)濟(jì)弓指標(biāo)百25HYPERLINK\l"_Toc513646917"桶表領(lǐng)12絕凱主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)勉表脹25HYPERLINK\l"_Toc513646918"亡第九殖章悲相風(fēng)險(xiǎn)分析及對迎策屠26HYPERLINK\l"_Toc513646919"得一、風(fēng)險(xiǎn)分析振26HYPERLINK\l"_Toc513646920"敞二、投資風(fēng)險(xiǎn)怕的控制置26HYPERLINK\l"_Toc513646921"標(biāo)第十撲章床蘿帝項(xiàng)目可行性研蛋究結(jié)論及建議流27HYPERLINK\l"_Toc513646922"一、結(jié)論27HYPERLINK\l"_Toc513646923"二、建議28HYPERLINK\l"_Toc513646924"機(jī)附錄（國民經(jīng)罵濟(jì)評價(jià)）賴28HYPERLINK\l"_Toc513646925"合表賊13核檢項(xiàng)目總投資估許算垃表撤資牙（單位：萬元徐）嘉28HYPERLINK\l"_Toc513646926"板表插14紀(jì)屯投資使用計(jì)劃危與資金籌措庫表言覽儀（單位：萬元顧）遣29HYPERLINK\l"_Toc513646927"撈表園15戚璃售房收入與經(jīng)擋營稅金及附加必估算銷表科依椅（單位：萬元逢）屑30HYPERLINK\l"_Toc513646928"徐表短16良支損益欣表勒?；仃儯▎挝唬喝f元酒）隔30HYPERLINK\l"_Toc513646929"都表咐17系濕財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量閑表（全部投資殖）工抗線（單位：萬元偽）葡31HYPERLINK\l"_Toc513646930"留表省18救劣財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量哥表（資本金脹）曾捎藍(lán)（單位：萬元育）震32HYPERLINK\l"_Toc513646931"仍表渠19童礦資金來源于運(yùn)蘋用表樸魂奧（單位：萬元圍）五33第一章總論桃一示、拒丈千項(xiàng)目背景及概概況慰1碑、爹項(xiàng)目名浮稱討襲SG猶·戒DHSZ龜2災(zāi)、開發(fā)商及簡支介回四川省科學(xué)城垮SG覆置業(yè)有限公司墓德陽分公司蹲四川省科學(xué)城瞎SG閉置業(yè)有限公司罪是由中國工程平物理研究院六蓬所所屬搬SG寄實(shí)業(yè)總公司于痰二陳0憤0峽四年十二月發(fā)辦起設(shè)立的高新溉技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國猴有控股企業(yè)。動注冊資本金為嘴人民焦幣請773圓0本萬元。由法人缸股東四川省科罵學(xué)城帽SG趨實(shí)業(yè)總公司、固綿陽金色家園塌商貿(mào)有限公司備等組成。主要丘經(jīng)營：房地產(chǎn)灑開發(fā)、商品房債銷售、光纖通某訊設(shè)備、數(shù)字看通訊器材設(shè)備醉、基礎(chǔ)機(jī)械加家工、制造、銷則售等。公司資炒金實(shí)力雄厚，燈科技人才眾多成，擁有中國工蟲程物理研究院先作為強(qiáng)大的后出盾。3、項(xiàng)目地址親德陽市玉泉路貨與屏山街交匯娘處造4獸、臨時(shí)接待中烈心守德陽市廬山北白路摔36挎0漿號5、項(xiàng)目概況擠項(xiàng)目位于玉泉匆路與屏山街交卵匯處，有四半棟電梯公寓組這成，項(xiàng)目占地碧為委1712椒0傘㎡，頌總建筑面積濫99354課㎡謊,的其中住宅面積妨7816崇8杠㎡，商鋪面態(tài)積烤657飽6吃㎡府，停車庫面安積勉14610杜㎡把。尖項(xiàng)目戶型區(qū)間蘆為府5復(fù)1迷㎡倍—躲—判13蹲7津㎡。松以簡裝面市。疼整個(gè)項(xiàng)目緊鄰驢占地千畝的東積湖山公園，東萬湖山上是以山解水園林為載體猾，集休閑娛樂披旅游觀光健身間為一體的城市擾近郊公園，是拍你感到心曠神哈怡；同時(shí)周邊退生活配套也是仆十分方便，下窄面簡單做個(gè)介靠紹：遵公交路線摩：秧1混4始路列、揉2燃3樂路畫、抽2粉4舟路終、振2纖7脂路等?？菇逃涮祝旱聺嶊栆恢小⑼鈬鴥A語學(xué)校、德陽杜八中、黃河路拿小學(xué)、四川省淚商貿(mào)學(xué)校等。求醫(yī)療配套：德幕陽腫瘤醫(yī)院（秩眼科醫(yī)院）、垃德陽肝膽醫(yī)院濫、中山醫(yī)院等得。瓜休閑配套：東豆湖山公園、旌機(jī)湖文化長廊等撕。打生活配套：沃未爾瑪超市、玉聚泉綜合市場、歸香詩美林市場守、豐聯(lián)超市、疫富江超市、紅櫻旗連鎖等。6、資金來源氣本項(xiàng)目建設(shè)資添金由矩SG揚(yáng)職業(yè)有限公司據(jù)自籌，不足部悄分通過預(yù)售房見款和銀行貸款蹈解決。玩7騾、可行性報(bào)告隱制定依據(jù)處（善1碑）《城市居住煩區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)梯范》互（裙2洗）《德陽市城登市拆遷管理?xiàng)l戴例》?。〝z3則）《城市居住它區(qū)公共服務(wù)設(shè)歪施設(shè)置規(guī)定》屈（報(bào)4蝦）《住宅設(shè)計(jì)爪規(guī)范》繪（賣5為）《住宅建筑傻設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》瀉（柴6派）《建筑工程愚交通設(shè)計(jì)及停晉車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圍》貍（宏7饑）《城市道路逝綠化規(guī)劃及設(shè)檔計(jì)規(guī)范》肅（托8蒼）《高層民用逗建筑設(shè)計(jì)防火駐規(guī)范》8、編制范圍但根據(jù)國家有關(guān)戶政策、法律、枝法規(guī)及規(guī)范對筒SGDHSZ皂項(xiàng)目建設(shè)的目拼的、必要性、哥項(xiàng)目區(qū)域概況滋、項(xiàng)目規(guī)劃方食案及建設(shè)內(nèi)容豪、投資方案、叛融資方案與效瓦益分析、財(cái)務(wù)護(hù)分析、項(xiàng)目風(fēng)徑險(xiǎn)分析等方面桿進(jìn)行全面論證巡和研究。革二劫、困俯生主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)尚指標(biāo)堡表櫻1視親“筋SG詠·柳DHSZ伸”擴(kuò)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)吼技術(shù)指標(biāo)扔序號龍項(xiàng)目名稱束單位刷指標(biāo)牧1茶總占地面積層㎡密17120轉(zhuǎn)2未柱總建筑面積練㎡槳99354唐3嬌地上建筑面積仇㎡芝84744蛙4糠住宅建筑面積通㎡傻78168透5歉商業(yè)建筑面積攜㎡撞6576售6壯停車場面積致㎡臣14610喉7劇容積率知4.95澡8掛層數(shù)普層邪1故.微2豈#運(yùn)地灑上震3脾4予層深，賞3晶.球4風(fēng)#郊地電上蛋3輩3滿層，地驚下泄1唯層金9胃停車位烘?zhèn)€脊住宅地強(qiáng)上稀72異+薦地戚下硬390誤+息商業(yè)地睜上系25=487欣10陰地面建筑基底濱面積酷㎡折363銷9色1簡1貌住宅建筑基底則面積艱㎡雞275染8邁1編2乓戶型區(qū)間道㎡卵51.2扎3捎—佩—屋137.17彎1吩3方建筑密度欄%肆21.15澡1伴4歐小區(qū)綠化桌%熄36娘第二漲章抓鑄住宅市場分析國與營銷戰(zhàn)略逆一、投資環(huán)境扛分析制1遞、德陽市基本停情況擔(dān)①德、億聾地理位置：鬧德陽市地處成糾都平原與川中勺丘陵接壤地帶碧，市區(qū)距成都臟58脊公里，距綿陽誠50瞧公里，地理位矛置介于東徑血104.15換°僻—禿104.43糖°蛋，北緯盡31.1照°鈴—皇31.27°目之間，是我國使西南地區(qū)重要更的重工業(yè)城市越和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基騎地。嘩全市轄戒6巷個(gè)縣（市、區(qū)枕）土地總面積嗎為莫5951.5較5副平方公里，人譜口約任384.5吳萬人，德陽市慘中心城區(qū)建成蒙區(qū)規(guī)模為黨45.76滔平方公里，人驕口約極70格萬人。桑②咸、氧行政區(qū)域劃分累德陽市蜜是隙198硬3渡年經(jīng)國務(wù)院批煙準(zhǔn)成立的地級慣市，現(xiàn)泥轄莖“例一區(qū)三市二棄縣舍”洗即旌陽區(qū)、廣賀漢市、什邡市震、綿竹市、中乓江縣和羅江縣話。柜德陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)凍展情況狹201香1巖年淘是趣“播十二洪五童”鑒開局之年，全臨市人民在市委螞、市政府的領(lǐng)擊導(dǎo)下，堅(jiān)奔持鈴“卡高位求進(jìn)、加行快發(fā)鴿展?fàn)C”鄭的工作基調(diào)，姑大力推錄進(jìn)池“帥一三五慌八津”鹽發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)嗓濟(jì)發(fā)展全面增開長，人民生活甩水平不斷提高旋，社會事業(yè)不口斷進(jìn)步。平表夸2拘“寨十二胡五條”約規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會信發(fā)展主要指標(biāo)污指標(biāo)體系及名攻稱逝計(jì)算單位極201及0膠年告201麗5由年馳指標(biāo)屬性拉實(shí)際數(shù)企五年年均增隙長停%現(xiàn)規(guī)劃數(shù)宣五年年均增烤長票%春1兼、地區(qū)生產(chǎn)總候值島億元積921.3匯11.4酒1800掀12.0酬預(yù)期性射2制、人均地區(qū)生壟產(chǎn)總值盡元鋤25000蘋11.2科48650擔(dān)15.1扣預(yù)期性曲3獅、全社會固定迎資產(chǎn)投資慮億元殃601.3邪40.3簽五年累計(jì)投資諒總額同口徑增剃長蕉50懲%抹以上光預(yù)期性城4債、地方財(cái)政一朱般預(yù)算收入脖億元槽45.8信19.6熊90哲14.5嘗預(yù)期性稈5擇、社會消費(fèi)品辨零售總額旋億元鑒299.7皺15.9久540疫12.5昏預(yù)期性迅6肆、年末人口總腎數(shù)刷萬人死389.2產(chǎn)4.天5享‰訴394遷6.掌5囑‰考約束性觀7糖、城鎮(zhèn)居民可尸支配收入逮元上/找人年目16202命12.1攀28000依12.0誘預(yù)期性儲8灑、農(nóng)民人均純黑收入鄰元獵/蒼人年掏6486鵝12.6艱11500至12.1規(guī)預(yù)期性餡1蔬0少、城市化水平蟻%從42.2紅提喜高睜1.14霜53鵲提表高棋2.16奉預(yù)期性悟1染1昏、森林覆蓋率爹%利38.5固提千高挎0.21星40.8錢提候高烘0.46恐預(yù)期性澡1領(lǐng)2鞠、節(jié)能：萬條元犬GD繭P噴能耗爽噸租“依十一患五總”哈累計(jì)下針降撐20%忽達(dá)到國家及省雅上要求塔約束性秤1迅3慨、減排：二氧須化碳排放量及娛主要污染物排鑰放引噸翼達(dá)到國家及省姨上要求在約束性貸注績：勸1醋、地區(qū)生產(chǎn)總凈值絕對數(shù)按現(xiàn)賽價(jià)計(jì)算，增長辯速度按可比價(jià)該計(jì)算畏。周2竟、地方財(cái)政一僚般預(yù)算收入增山長速度為同口稻徑增長毒。聚3店、腥以踐201滿0額年為基期測算堵，考慮物價(jià)指透數(shù)良為背2.步6浸％供。醉3朋、剪從緩201章1練年起，固定資壩產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起宜點(diǎn)私由蝶5丙0腐萬元提高壓到鍵50史0捕萬元底，刊50祝0冬萬元以下的項(xiàng)多目和農(nóng)戶投資棄將不再納入到拾固定資產(chǎn)投資笑統(tǒng)計(jì)范圍跟，夏“踐全社會固定資銅產(chǎn)投色資擔(dān)”碧指標(biāo)變覽為鄙“民固定資產(chǎn)投張資結(jié)”囑。3、總體目標(biāo)冰新一輪德陽市銜城市總體規(guī)劃剪描繪了未來德衰陽的發(fā)展藍(lán)圖霉，柴到誦202榴0掠年，經(jīng)濟(jì)總量徹較熄201世5固年再翻一番以活上，綜合經(jīng)濟(jì)蜜實(shí)力、人民生謝活水平和生態(tài)棕環(huán)境保護(hù)再上歡一個(gè)新臺階，芝成為具有國際護(hù)競爭力的重大蜻技術(shù)裝備制造驗(yàn)業(yè)基地，國內(nèi)樣一流的名優(yōu)食昨品基地、清潔賞化工基地、新航材料基地、現(xiàn)膏代農(nóng)業(yè)基地和選職業(yè)教育基地妥，成為西部經(jīng)碗濟(jì)強(qiáng)市，重要恢的工業(yè)化先導(dǎo)攤區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)壞聚集區(qū)，四川敗重要的直區(qū)域性中心城搜市和山水宜居倦城市，實(shí)現(xiàn)成尼德綿同城化發(fā)翻展，在西部地叔區(qū)率先實(shí)現(xiàn)城戴鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、境生態(tài)環(huán)境優(yōu)美州、和諧穩(wěn)定、紅協(xié)調(diào)發(fā)展的全冠面小康社會壤。霞鷹二、奪住宅市場分析訂1右、榨當(dāng)前住宅市場襯現(xiàn)狀尊敬隨著經(jīng)濟(jì)的幸快速暫發(fā)展殼以及國家對住騎宅建設(shè)和城鎮(zhèn)翼住房制度的深胞化改革，以住傾宅為主題的房甘地產(chǎn)市場，總紅體上呈現(xiàn)出平呼穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢尖。主要表現(xiàn)在羞：角①顆、房地產(chǎn)開發(fā)塵投資穩(wěn)步回升上，商品住宅投蛛資增長加快。陶②柜、山品住宅銷慧售形式好轉(zhuǎn)，腎銷售額大幅增妄長。逼③皇、住房消費(fèi)熱酬點(diǎn)逐步形成，康個(gè)人購房比例伍不斷提高。狐④訴、硬住房公積金制銅度逐步完善，沃個(gè)人住房消費(fèi)嶄貸款迅猛發(fā)展蘆。算⑤莊、房地產(chǎn)二、煩三級市場聯(lián)動碗效應(yīng)突出，三碎級市場逐漸活灌躍。鋒綜上所述，我輛國房地產(chǎn)市場晨具有廣闊的發(fā)腿展前景和巨大畜潛力。在計(jì)劃貸經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)肆濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程臣中，住宅市場欣本身也正在發(fā)解生著深刻的變僻化。這一切，純都是我國住宅仿市場進(jìn)一步發(fā)偵展的良好開端廈和基礎(chǔ)。巾2謀、杯德陽市商品房從現(xiàn)狀和市場需掘求透⑴盾、怨住宅市場供給澆情況級：旅從目前德陽房扯地產(chǎn)住宅市場往來看，前幾個(gè)漲月，整個(gè)樓市鞏在全國大環(huán)境醒影響下，購買援者觀望情緒比緣較濃厚，大家狹都在等待著樓篇市大幅降價(jià)，乒雖然在開發(fā)商姑大力的促銷下大，剛需置業(yè)者般的購買力得到為了釋放，但是凍相對有限，不巾能很好的緩解泡當(dāng)前壓力，投活資性需求被抑鞭制。橋⑵致、央商業(yè)市場供給舒分析：粥目前德陽市純語高層的項(xiàng)目較系少基本上都集催中在老城區(qū)核習(xí)心地帶，商業(yè)挺項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)哲模也相對較大執(zhí)，銷售價(jià)格也慰較高。目前的典社區(qū)商業(yè)較多融，基本上每個(gè)梢開發(fā)項(xiàng)目都設(shè)宵計(jì)了商業(yè)（臨楚街）用房。電利梯公寓一般都假考慮傘了意2-濁3循層的商業(yè)用房紋。愁⑶植、耗德陽市房地產(chǎn)孫市場需求分析亦：灣①餡、閥需求范圍分析棟：德陽市地處梯成都、綿陽之然間，處于成綿演經(jīng)濟(jì)核心地帶疊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比晴較迅速，城市蒸環(huán)境比較適合靈居住，市場需年求包括周邊幾退個(gè)市縣。丟②秘、需求人口分蛛析：主要為城喬市首次置業(yè)者緣、大中型企業(yè)饑員工、公務(wù)員粱、企業(yè)管理人啄員等為主。倚③姻、需求數(shù)量分濕析：根據(jù)德陽絞市政府制定的叨城市人口規(guī)劃鼠，處到蓄201兩5逆年城市人口達(dá)輪到己10貓0會萬人，即每年款需新增城市人什口擇6-淘8部萬人左右，再趕加上現(xiàn)有城市文人口換房需求沉，每年的剛性裳需求總量大約母為姑18早0詳萬擊-24滾0喝萬平方米（耕約蘭20000-危3000沃0加套住宅）。但懂這些剛性需求艦中較多的一部百分表現(xiàn)為因購著買力不足而導(dǎo)鳳致的無效需求智，又因?yàn)榈玛柖四壳暗淖≌N艦售價(jià)格相對較援高，商品房銷鏈?zhǔn)蹓毫?yīng)該是洗很大的。蛋④瓜、需求價(jià)格分貴析：從目前德蒙陽市已經(jīng)在售雕項(xiàng)目可以看出滾，德陽市各區(qū)桑域的樓盤銷售容價(jià)格差距不大撇，價(jià)格幅度基售本器在車3500-5惑70庫0形元謠/內(nèi)左右，由于政劍府宏觀政策調(diào)屑控力度越來越釣大，已經(jīng)明確弟表示要堅(jiān)持調(diào)礙控政策不動搖引，老百姓在認(rèn)派識到房地產(chǎn)價(jià)糊格高位運(yùn)行后化投資空間變小艷，更多選擇持貝幣待購，以期謊政府能將房價(jià)乒調(diào)控下來。從怠今年起，國家趟又對房地產(chǎn)市紅場進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)株控，出臺了大鎖量的房產(chǎn)政策警，諸如調(diào)整貸瀉款利率、限制還二套、三套房鍵等，從全國到杯地方，房地產(chǎn)肆市場急劇萎縮據(jù)，銷售進(jìn)入停它滯狀態(tài)，雖然勺目前價(jià)格并未尋被大降，但不庸排除未來大幅我降價(jià)的可能，欠這將對項(xiàng)目的恒開發(fā)產(chǎn)生重大蛙的影響，也將派影響項(xiàng)目的價(jià)說格政策。屑⑷肯、市場特征分員析：醉①家、在所有的購提房者中批，骨4侵5父歲以下的中青迫年人占的比重翼較大。負(fù)②跌、首逼在所有的購房頑者中，城區(qū)人歡口占的比重較的大，在產(chǎn)品設(shè)諸計(jì)中應(yīng)關(guān)注他賤們的心理需求卷和家庭結(jié)構(gòu)特旱征。晚③跑、寬將從目前德陽市三住宅消費(fèi)市場弓來看，自主和水投資性需求各必占一個(gè)比例，熟但因最近房地尺產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)讓厲，以投資為示目的的購房客請戶占比重已越咐來越小，故在仔進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)男時(shí)，應(yīng)盡可能愧地考慮自住性融購買需求。伯④談、提武企業(yè)人員、國位家公務(wù)員、經(jīng)捆商人員等購房掌比例較多。塵⑤瞞、權(quán)網(wǎng)城區(qū)內(nèi)客戶大雪多數(shù)在城區(qū)有莊一套住宅，屬繭于二次置業(yè)，克也有考慮第一雞居所和部分投摧資需求，主要悟考慮樓盤的區(qū)蚊位、品質(zhì)，開辰發(fā)商及物業(yè)升軍值空間。目⑥堤、冠禁外地客戶大部諸分屬于第一次豎置業(yè)，周邊客圖戶基本都作為在第一居所不太穗注重升值空間哭，對物業(yè)的性宴價(jià)比要求偏高帆，對社區(qū)環(huán)境脾認(rèn)同度一般。悟三截、當(dāng)前住宅市卻場面臨的庸矛盾和問題屆我國以住宅為燕主體的房地產(chǎn)耗市場，已進(jìn)入強(qiáng)平穩(wěn)發(fā)展期。剃認(rèn)真分析當(dāng)前羅住宅市場的現(xiàn)尾狀，深入研究慨其面臨的主要校矛盾，并從體嗓制、機(jī)制和政悄策上探索改革同與發(fā)展的新思薦路，對房地產(chǎn)厘業(yè)持續(xù)、健康降、協(xié)調(diào)發(fā)展，合為國民經(jīng)濟(jì)與湖社會發(fā)展作出恭新貢獻(xiàn)是很有古必要的。數(shù)⑴渾、棋當(dāng)前住宅市場鏟發(fā)展的基本態(tài)哭勢塵①皮、房地產(chǎn)開發(fā)粒投資穩(wěn)步回升都，商品住宅投得資增長加快。幣②余、山品住宅銷卻售形式好轉(zhuǎn)，便銷售額大幅增芬長。劑③贈、住房消費(fèi)熱扣點(diǎn)逐步形成，眉個(gè)人購房比例由不斷提高。葵④我、住房公積金取制度逐步完善枯，個(gè)人住房消壇費(fèi)貸款迅猛發(fā)據(jù)展。亭⑤賺、房地產(chǎn)二、門三級市場聯(lián)動侮效應(yīng)突出，三嶺級市場逐漸活逢躍。呼綜上所述，我爸國房地產(chǎn)市場練具有廣闊的發(fā)丈展前景和巨大析潛力。在計(jì)劃盤經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)填濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程按中，住宅市場漂本身也正在發(fā)仇生著深刻的變沉化。這一切，趟都是我國住宅紗市場進(jìn)一步發(fā)賭展的良好開端款和基礎(chǔ)。辨⑵冷、住宅市場面兵臨的只要矛盾捉探析屆減圈我國以住宅為均主體的房地產(chǎn)包市場在發(fā)展過呈程中面臨著一撫些深層次的矛仗盾，出現(xiàn)了買發(fā)方市場的形勢冶，結(jié)構(gòu)性、階荒段性、體制性私供給過剩的現(xiàn)忽象突出，面臨章著市場有效需捐求的不足。辱主要表現(xiàn)在一鴿下三個(gè)方面：首①關(guān)、脈商品房空置量最繼續(xù)上升，消冊化空置房壓力囑加大。辦②建、住房制度改愚革的預(yù)期進(jìn)度濾和力度未能實(shí)繭際到位，住宅跳市場消費(fèi)的啟膛動要有一個(gè)過襖程。許③鼻、市場發(fā)育程如度整體水平偏中低，地區(qū)之間均發(fā)展嚴(yán)重不平它衡。省貼任綜上所述，這透幾點(diǎn)充分反映漂住住宅市場在澇當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)您形勢下，擴(kuò)大惑內(nèi)需、加快住兩宅建設(shè)的迫切罵要求，與商品競房市場有效需易求不足，供求臘難以有效銜接續(xù)的矛盾?；舛柽@一矛盾，是勒今后幾年住宅酷市場發(fā)展的主扒旋律。哀四煮、區(qū)營銷書推廣舉戰(zhàn)略譽(yù)高素質(zhì)的爺物業(yè)開發(fā)，除巖了高水平的規(guī)慚劃、設(shè)計(jì)外，蝶還需要有一套泡行之有效的市仁場營銷策略和國手段，高標(biāo)準(zhǔn)宣的經(jīng)營和管理棚，以確保項(xiàng)目叉有市場擊銷路，開發(fā)商無有合理的收益漢。根據(jù)本項(xiàng)目匹市場定位和開梢發(fā)特點(diǎn)，擬采泳用以娃下營銷推廣策鋤略：1、賣點(diǎn)分析精①越、項(xiàng)目高創(chuàng)達(dá)柳36津%披的綠化率，朽且緊鄰占地千齒畝的東湖山公灶園，辭使得整個(gè)小區(qū)卷成為一識個(gè)仿“酬園林宵式珠”痕的單位，因此趣有其突出的環(huán)掙境特點(diǎn)。此外哪，開發(fā)商重視坊小區(qū)住宅戶型次多樣化和房屋袖外觀設(shè)計(jì)，大效大增加了該項(xiàng)炭目的吸引了。場②痰、項(xiàng)目位于黃慶河片區(qū)，已落得戶的生活小區(qū)炸較多，配套設(shè)宿施十分豐富。哲教育、休閑、惡娛樂、購物等尼都很便利。滔③點(diǎn)、支小區(qū)堅(jiān)持圖以裙“楊山無里，景無凈界，心無陶邊送”疲的開發(fā)理念辦，質(zhì)項(xiàng)目為四幢電裳梯公寓組成，咐居民生活便捷皇，在此基礎(chǔ)上憂還引進(jìn)伐了桃“撫智能興化侄”畢新概念，更加遣提高了小區(qū)居泛民的舒適度。川④牛、項(xiàng)目定位于融黃河片區(qū)中高哈檔住宅，但價(jià)謠格相對同片區(qū)約競爭樓盤顯得設(shè)十分親民，且睬采用多種優(yōu)惠譽(yù)付款方式極大民地提高了其競曠爭力。緒⑤風(fēng)、項(xiàng)目開發(fā)商慧是由中國工程勢物理研究院六攤所所屬芹SG熄實(shí)業(yè)總公司于音二痕0尸0沾四年十二月發(fā)剝起設(shè)立的高新合技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國欣有控股企業(yè)渠，在成都、綿酷陽等地已開發(fā)仿多個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓截盤和公共設(shè)施淹項(xiàng)目，信譽(yù)良姜好。旱2沿、廣告宣傳策傭略維由于椅SG皮置業(yè)有限公司烏已經(jīng)在成都、或綿陽等地開發(fā)鞋了一系列樓盤蛾在消費(fèi)者心目悟中形成了良好叼地形象，再加糊上黃河片區(qū)優(yōu)甜質(zhì)的生活環(huán)境驅(qū)對置業(yè)者都是占一個(gè)比較大的樸吸引。車“特SG另·椒DHSZ追”臺項(xiàng)目針對確定情的目標(biāo)群體，況按計(jì)劃、分階蜻段，系統(tǒng)的對恰小區(qū)的整體形疤象輪和顏“熄賣斧點(diǎn)征”克進(jìn)行廣告宣傳種。包括以下廣遺告媒體：現(xiàn)場藍(lán)售樓部、工地辮現(xiàn)場、報(bào)紙、鳥電視臺、網(wǎng)絡(luò)規(guī)、公車及戶外束廣告牌等。3、促銷策略釋①豎、促銷的階段變性策略，按不正同的階段指定爛不同的銷售策廣略。一般按以史下潑階情促銷：促銷準(zhǔn)特備階段；首次炕公開展銷和銷擱售階段；二次飄公開展銷和銷頌售階段；三次丘公開展銷和銷令售階段；掃尾指銷售階段。成②商、銷售對象：干城市首次置業(yè)葛者、大中型企僚業(yè)員工、公務(wù)襲員、企業(yè)管理源人員等。逼③期、促銷手段：恐?jǐn)M采用多種促甘銷手段，包括躍：廣告宣傳、嶼內(nèi)部認(rèn)購、人辨員直銷、舉辦這展銷會、集團(tuán)嚷認(rèn)購、靈活多阿樣的付款方式雙及優(yōu)惠方案、不售樓現(xiàn)場樣板枕房促銷等。4、定價(jià)策略⑴、價(jià)格定位組根據(jù)目前德陽告市房地產(chǎn)房源帝交易信息，以邊及黃河片區(qū)一境帶同類房地產(chǎn)藏銷售價(jià)格如表伙3艘所示：盆表奇3劍薯樓盤銷售價(jià)格誓増況表知序號搬名稱區(qū)地段括最低價(jià)（賠元苦/心㎡照)爐最高價(jià)（暴元汁/柴㎡努)絞均價(jià)（妄元匠/求㎡蔽)廁1糖黃河畔島禿黃河片區(qū)刷4260剩5260奶4700虎2濁瑞琪曼國際社誓區(qū)飾黃河片區(qū)符4800褲6233哀5400杜3搖希望城闖黃河片區(qū)哭4788仍5758喜5078己4構(gòu)凱旋國際株老城區(qū)槳5258哀6668雀5500茂5餓春天印象春城北片區(qū)可4588食5148淘4700鏈6攻天籟?；韬?xùn)|片區(qū)償4000辜4800堅(jiān)4500姐從德陽市近期行樓盤價(jià)格情況傅分析，中高檔云住宅售價(jià)綿在用4000類—牲666稻8盈元心/姐㎡距之間。參考各響樓盤價(jià)格和對品其區(qū)位、環(huán)境請、配套等對比尸，笨“鹿SG棉·魯DHSZ胸”導(dǎo)價(jià)格定位為中鋸高檔住宅，住裳宅賽價(jià)格為圣4380血元猾/舟㎡苗，升商鋪價(jià)格為講6680跨元轟/泥㎡財(cái)，停車位每掀個(gè)朋1000籌0謎元。掃⑵握、價(jià)格優(yōu)惠策誓略師①久、預(yù)付房款優(yōu)淹惠絞兩：卻（昆一次性交仗納趟1000怒0銳元誠意金，成里為銀卡用戶，噸擁慰有玻1壩%碼優(yōu)惠；一次性鞏交版納岔2000雙0乘元誠意金，成凡為金卡用戶，摔擁戲有尤2正%慈優(yōu)惠；一次性慶交王納效3000莖0麥元誠意金，成聯(lián)為鉆石卡用戶避，有綠用合3礙%裹優(yōu)惠。夏）諒陵帆②薪、集團(tuán)購買優(yōu)掀惠笛；駁③禾、特殊消費(fèi)對覆象優(yōu)惠選；軌暢快④液、其他優(yōu)惠措海施炮⑶門、價(jià)格浮動策招略霉：施①銳、抓展銷會期刻促銷優(yōu)惠價(jià)乘；惱稿煮②蝕、仙器銷售優(yōu)辛惠浮動價(jià)開；甩③環(huán)、正常銷售期幼段浮動價(jià)袋；蹤④恢、其他浮動措蜂施迷第三章項(xiàng)目選艘址及區(qū)設(shè)條件一、項(xiàng)目選址關(guān)作為發(fā)展中的臨旌陽區(qū)內(nèi)，黃三河片區(qū)以上風(fēng)眾上水、純居住效、無工業(yè)等因晴素和其優(yōu)越的遍自然環(huán)境，成室為城市規(guī)劃中禾山水宜居特點(diǎn)東的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)只域。泄二房、區(qū)域歷史文減化地位氧黃河片區(qū)的區(qū)談域范圍是指北缸起青衣江路，看南至黃河?xùn)|路李，東靠東湖山耗，西側(cè)黃山路正；整個(gè)片區(qū)位霜于德陽城市的烏東北面，識是卷0喘6調(diào)年后新興建設(shè)限起來的行政、節(jié)高尚居住中心黎。在市政府及哨建設(shè)局的投入照巨資重點(diǎn)打造鑰之下，強(qiáng)力推產(chǎn)進(jìn)片區(qū)建設(shè)，姻首先便是對青劫衣江東路、龍幣泉山北路等重戀要道路進(jìn)行了練建設(shè)，全面完逝成了渭河路、軟廬山北路等道樸路建設(shè)。當(dāng)前教片區(qū)市政配套雅設(shè)施越來越完片善，道路寬闊始縱橫交錯(cuò)，市千、區(qū)兩級眾多蹤行政機(jī)關(guān)及國螞家級重點(diǎn)示范沾中學(xué)等名校均斃在該區(qū)；區(qū)域水內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，猛東靠風(fēng)景秀麗摩的東湖山公園撤，西臨碧波蕩棗漾的綿遠(yuǎn)河，粱依山傍水自然卻條件出眾。三、建設(shè)條件摟1蹈、乒區(qū)域配滋套臥:表近幾年內(nèi)德陽彼市、區(qū)兩級眾曬多行政機(jī)關(guān)辦販公地點(diǎn)已先后溫遷到黃河片區(qū)桃；搞學(xué)校擁有鼎天蝦幼兒園、國家趁級重點(diǎn)示范中硬學(xué)德陽中學(xué)、預(yù)德陽外國語學(xué)羊校等；松提供醫(yī)療服務(wù)席的眼科醫(yī)院和奏肝膽病醫(yī)院；淘綜合市場有主不要玉泉農(nóng)貿(mào)市麥場，為市民的沈生活消費(fèi)提供文了便捷；翁2從、牌區(qū)域樓盤情況風(fēng)（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)庫）值:資黃河片區(qū)當(dāng)前鼓是以純居住社杰區(qū)為主，區(qū)域拿內(nèi)樓盤主要以識萬興魅力城系勇列、?？导瘓F(tuán)直、順天房產(chǎn)開鼓發(fā)的樓盤為主憶。已入市的樓征盤有：御景東叫苑、駿逸東山尿、上東風(fēng)景。階即將入市的項(xiàng)佩目有萬興魅力加城四期、?？蹈烊痃髀?。樓盤箏戶型戶型面積狡從礎(chǔ)6貓0閱平米的一室一護(hù)廳言到執(zhí)20轉(zhuǎn)0燕余平米的奢華值戶型齊全。區(qū)侄域樓盤主要以吐中型社區(qū)為主蜜，都較注重小事區(qū)的內(nèi)部環(huán)境惑和景觀配套的雙打造盛。蓋3、交通方便鼓SG叔·亮DHSZ孕坐落于北起青凍衣江路，南至抖黃河?xùn)|路，東賽靠東湖山，西楊側(cè)黃山路的黃庭河片區(qū)，即德用陽城市的東北腳面，想是謝0蛙6猛年后新興建設(shè)錘起來的行政、舍高尚居住中心表。其市政配套陸設(shè)施越來越完虧善，道路寬闊揭縱橫交錯(cuò)，梅有室1草4不路桂、屆2惠3得路娛、辦2什4宏路毀、僻2輔7綿路等侵公交車經(jīng)過此凱地，距離火車逢站凈3飾0葡需研要鉆25min蹦,拒而距離汽車站莫只昆需誕15mi傍n隊(duì)，交通十分便程捷。土地征用情況膛開發(fā)土地由出膠讓方式獲得土傳地鹽1712戚0光㎡，土地價(jià)格霸為插568松0件萬元。其第四劑章徒由顆建設(shè)規(guī)模及功偉能標(biāo)準(zhǔn)錦一、扣建筑面積及內(nèi)倉容旁SG伐·闖DHSZ醫(yī)項(xiàng)目建設(shè)為商規(guī)業(yè)小區(qū)，初步洗規(guī)劃總建筑面扇積氧為裕99354軍㎡端，其中住宅面摘積妨78168媽㎡粥，商鋪面鑰積偉6576摩㎡青，停車庫面參積仍14610自㎡薯。滿二、項(xiàng)目規(guī)劃拒設(shè)計(jì)方案踢1彩、項(xiàng)目在規(guī)劃扶設(shè)計(jì)時(shí)，充分辮考慮德陽整個(gè)日消費(fèi)需求以及標(biāo)德陽市地方環(huán)縫境對建筑的影母響，堅(jiān)黃持徑“席山萬里，景無攀界，心無嚴(yán)邊痰”竊的開發(fā)理念，乘項(xiàng)目致力于打奏造一個(gè)適合人各居的居住生態(tài)趕社區(qū)。道2施、稀爽建筑外立面風(fēng)簽格：概念主題減生態(tài)、時(shí)尚、喇經(jīng)濟(jì)、適用、毫舒適的現(xiàn)代派之生活。主要通呈過窗、玻璃、猛陽臺、腰線、護(hù)空調(diào)機(jī)位、屋文頂?shù)冉ㄖ柪瑏眢w現(xiàn)。帥3隆、選網(wǎng)建筑內(nèi)裝飾：稅為了更好的順靈應(yīng)市場和給客酸戶更大的自由占發(fā)揮空間，交紗屋標(biāo)準(zhǔn)為清水忌房，重點(diǎn)在隱蛾蔽工程中盡量假做到一次到位紫，防止客戶二液次裝修對建筑濁產(chǎn)生破壞。殺4載、漫記戶型定位：由順于本項(xiàng)目規(guī)模匆不大，戶數(shù)不稅多，但是在設(shè)柴計(jì)時(shí)特別注意設(shè)不要簡單的重挑復(fù)，充分挖掘頃各戶型的特點(diǎn)粥，使每一個(gè)戶躲型盡量有變化掘，力求達(dá)到各貫具特色和獨(dú)有餐的賣點(diǎn)，以達(dá)聽到吸引客戶的忘目的。悠5默、差戶型設(shè)計(jì)仗：磁根鍬據(jù)而“男SG兼·屆DHSZ茄”余區(qū)位環(huán)境和住助宅市場需求，唯規(guī)劃為以下貨及三種溝戶型：頃表凈4探熊“灣SG的·領(lǐng)DHSZ高”薦住宅戶型慧戶型父面積（㎡）榜數(shù)量（套）閥套型蟲A跌87.63波50脫兩室兩廳一衛(wèi)面137.17目50睬三室兩廳兩衛(wèi)冬107.83坊50紋三室兩廳一衛(wèi)許B釣51.23后132把一室兩廳一衛(wèi)續(xù)72.25壟124粗兩室兩廳一衛(wèi)得93.13螞124螞兩室兩廳一衛(wèi)歌107.83竄132木三室兩廳一衛(wèi)烤C誓129.49拿50芒三室兩廳兩衛(wèi)蝕87.63軋50熊兩室兩廳一衛(wèi)悔D籍69.21鼓25種兩室兩廳一衛(wèi)農(nóng)129.84惑25殼三室兩廳兩衛(wèi)雄130.43辰25嗚三室兩廳兩衛(wèi)維85.68板25瑞兩室兩廳一衛(wèi)盡總數(shù)丹86持2姨套資以上戶型在設(shè)片計(jì)時(shí)綜合考慮夕了住宅使用功離能和空間組合繳、家庭人口、升職業(yè)特征等因乖素，住宅內(nèi)有斧臥室、起居室纖、廚房、衛(wèi)生霜間、儲藏室及時(shí)陽臺、餐廳和岸書房。鵝各種功能空間獲如臥室、起居壞室、餐廳、衛(wèi)選生間的使用面辛積也滿足規(guī)定總的要求。送三弦、工程項(xiàng)目崇情況乏表彼5慌右工程項(xiàng)目一覽匯表血序號囑項(xiàng)目名稱紹說明泉1護(hù)土建工程擱建筑面妖積錢9935玻4頑㎡斑1.1牌住宅療建筑面專積昂7816瞞8慨㎡涂1.2訪商鋪鞏建筑面默積切657陶6急㎡橡1.3炭停車場道建筑面翼積獲1461悠0芳㎡乎2哄給排水工程僵水箱、水池、換水泵機(jī)房賀3剖普通消防系統(tǒng)赴住宅區(qū)幫4房變配電工程（駛強(qiáng)電）催配電房變配電催設(shè)備亡5欄照明工程嘴小區(qū)照明刻6詞通信工程捏普通電話配線紐（端子接單元炎口）突7管火災(zāi)報(bào)警及安鳴全監(jiān)視繳公共場所火災(zāi)厭報(bào)警，可視防欣盜門紛8費(fèi)通風(fēng)工程杰地下停車庫通著風(fēng)偷9支閉路電視現(xiàn)住宅區(qū)翠10剝室外工程位室外綠化及部碼分道路場地態(tài)第五莖章諷壞映建設(shè)方案紡一、建設(shè)場地勒環(huán)境1、總體分析進(jìn)本項(xiàng)目位于承地勢平坦，不釋占用城市主干器道，無需大規(guī)籃模拆遷。城市張主次干道的水晴、電、煤氣、購?fù)ㄓ嵉仁姓O(shè)另施配套完善，消承擔(dān)施工任務(wù)沸的施工隊(duì)伍，到只要滿足施工烈資質(zhì)的企業(yè)就押能完成施工任寧務(wù)。而德陽市絹滿足資質(zhì)要求絞的企業(yè)有幾十拉家，施工隊(duì)伍誰不成問題，施奏工所需場地、膏施工道路、用勾水、用電均已著滿足，故施工塑條件較好。杯2測、濕潤自然環(huán)境：幕⑴酒勿帆地形、地貌狀屢環(huán)德陽市旌陽區(qū)平地處龍門山東杰和龍泉山西北梨地帶，地跨成僅都平原和鹿頭覺山系列，綿遠(yuǎn)闊河、凱江河由場西北向東南斜禽穿區(qū)境，石亭癥江沿西南區(qū)界車注入，江河間里地形開闊平坦謀，綿遠(yuǎn)河以東灌地形起伏為丘編陵區(qū)。全區(qū)地楚勢西北高，東肢南低，西北海嘴拔在錢460目米至速600園米之間。土地劣類型按地貌劃認(rèn)分平原、淺丘營。怖⑵翼頁恩氣候、水文其湯弟德陽市屬于亞侮熱帶濕潤型氣泊候區(qū)，四季分坐明、氣候溫和災(zāi)、降雨充沛、溪無霜期長，平咸均風(fēng)速小，冬胡季常有干旱，頌秋多綿雨?？玛柺兴Y源寸總量為賠82.75渠億立方米，其裹中地表水為甘56.98偶億立方米，地糖下水為傅25.77民億立方米，在坊水資源總量中云可利用水量占急總水量為煎35.70%帽，其中地表水波為南22.38降億立方米，地餐下水為奴7.13唇億立方米。革二、總體規(guī)劃府布局1、片區(qū)規(guī)劃哲“裳SG拳·礦DHSZ泄”脅項(xiàng)目位于位于虹德陽城市的東來北面，喝是碎0魚6微年后新興建設(shè)立起來的行政、卻高尚居住中心圾，屬于市政府笨及建設(shè)局的投賢入巨資重點(diǎn)打竊造之下以園林愛旅游、休閑娛學(xué)樂和中高檔住季宅為主的區(qū)域望。目前，該片奔區(qū)市政配套設(shè)災(zāi)施齊全，周邊扁環(huán)境也十分完抖善。響2敢、虹陰總平面布局尚“幣SG潛·種DHSZ攤”市總平面呈方形婚布局，理由郊4處幢電梯公寓組類合而成，其中未底層或低層為扒商鋪，下設(shè)地價(jià)下停車場，綠錦化率高慣達(dá)朗36那%怎，布局合理，關(guān)休閑宜居。買整體規(guī)劃設(shè)計(jì)漂特點(diǎn)漫A朵、伙屈在建造現(xiàn)場銷煩售部時(shí)應(yīng)充分羽考慮樓盤概念牌，充分利用項(xiàng)以目區(qū)位優(yōu)勢，酸體現(xiàn)樓盤品質(zhì)曉、特征。盜B蛙、芳口將項(xiàng)目外觀色肯彩和建筑風(fēng)格絕同小區(qū)景觀有鮮機(jī)結(jié)合起來，塊達(dá)到天、地、企景、房、人的允完美統(tǒng)一境界睬。澡C祖、炒奏杠在項(xiàng)目開盤時(shí)申先將部分區(qū)內(nèi)末凈化，景觀先語做出來。尤其格是接待中心的脫景觀，體現(xiàn)樓蹦盤概念，讓購彼買者有一個(gè)切犁身體會。粱D閱、蝕堵在小區(qū)內(nèi)的景歉觀凈化設(shè)計(jì)重啊點(diǎn)體現(xiàn)生態(tài)精系品樓盤的概念觸。地E貝、值敲鼻充分利用區(qū)位蛾優(yōu)勢提升綜合翅利用效率，在倒屋高、平面規(guī)類劃、外立面等價(jià)方面提升項(xiàng)目具的商業(yè)價(jià)值。毀4背、項(xiàng)目建筑經(jīng)成濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯表倚6付甘項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)恨指標(biāo)一覽表覆序號幅項(xiàng)目爸指標(biāo)愧1抓總用地面積廚1712樂0綿㎡曲2篇總建筑面積叼9935雕4諸㎡豪2.1話谷停車場建筑面環(huán)積誤1461廊0沈㎡階2.2道地上建筑面積腿8474蘋4捐㎡票2.2.1票乎住宅丙7816捏8獻(xiàn)㎡雄2.2.2膠商鋪哨657努6達(dá)㎡裹3康建筑層數(shù)道3黨4拉層原3.1兼地井上蹈淚3浴3捆層法3.2婚地下浴1煤層漆4喊建筑總高未99.3m傷5蘆建筑容積率烏4.95播6疤綠化率諒36%盲7籮停車位數(shù)量撿487腹7.1跨地上轉(zhuǎn)97鞋7.2鏟般地下構(gòu)390三、建設(shè)方式追1蜜、項(xiàng)目發(fā)包方號式是采用公開忠招標(biāo)的方式。記項(xiàng)目的勘察、殃設(shè)計(jì)，土方工扮程，樁基工程咐，土建工程，滑裝修裝飾工程遷，水電工程，籠綠化、景觀塑披造，小區(qū)道路宗及基礎(chǔ)設(shè)施建靠設(shè)，重要設(shè)備浴、材料等物資范的采購，項(xiàng)目興監(jiān)理宜采用委獎托招標(biāo)的組織臨形式。2、招標(biāo)范圍透表歲7成祥招標(biāo)情況一覽爆表掠序號鉗名敏夸艘稱屬招標(biāo)情況坦備教孩注爪不招標(biāo)據(jù)招標(biāo)窮1通項(xiàng)目勘察、設(shè)蘭計(jì)衫招標(biāo)塌2渴土方工程丙招標(biāo)嚇3版樁基工程施工罪招標(biāo)確4銷土建工程施工疑招標(biāo)駛5被裝修裝飾工程潑招標(biāo)西6擱水電工程報(bào)招標(biāo)野7營小區(qū)綠化、景森觀塑造建招標(biāo)壞8喘小區(qū)道路及基蘿礎(chǔ)設(shè)施施工葉招標(biāo)柱9牧重要設(shè)備、建驗(yàn)筑材料等物資抹的采購翁招標(biāo)畏10懶項(xiàng)目監(jiān)理討招標(biāo)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)憐根懲據(jù)燦“泳SG幻·隔DHSZ染”族地質(zhì)勘查情況上和本項(xiàng)目初步急規(guī)劃，工程基油礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)畝設(shè)計(jì)擬采用以育下類型：閃1認(rèn)、基礎(chǔ)選型及寬處理戲樁基礎(chǔ)：根據(jù)醒項(xiàng)目所在地地條基狀況采取打祖鋼筋混凝土預(yù)券制樁工程。者質(zhì)量保證：采迷用規(guī)格質(zhì)量必漿須符合設(shè)計(jì)要繳求和施工規(guī)范泥規(guī)定，且有出累廠合格證的臭2糕、預(yù)制鋼筋混恩凝土樁。盈工藝流程操作失：就樁樁像機(jī)刊餐→赴碰起吊預(yù)制遮樁宗品→罪承穩(wěn)碌樁菜性→亦感打考樁較巾→泳絨撐接之樁鑒妙→佛載送承樁遭幸→難議中間檢查驗(yàn)論收半幸→遮坊移樁機(jī)至下一型個(gè)樁位綠晉候深層攪拌樁：奶采用注漿加固穴地基施工及大拾體積混凝土筏留板基礎(chǔ)施工，墾并通過動力觸昌探和載荷試驗(yàn)均等原位測試方腳法對施工結(jié)果警進(jìn)行檢測來驗(yàn)感證試驗(yàn)結(jié)果。雹門襖上部結(jié)構(gòu)工：藍(lán)“亞DHSZ鋒”范建筑群腔由晨4秒幢侵高隙99.喊3教米的塔樓、高垃層住宅組成，澤其中地聚上禍3明3現(xiàn)層，地不下餐1設(shè)層。船香妖地上建筑物為攪框倍架鮮—計(jì)剪力墻結(jié)構(gòu)，搬地下停車庫為例底板、側(cè)壁頂鮮板均為抗?jié)B等綱級覺為吐P多6有的防水混凝土啄?？拐鹆叶任?yàn)楣?新度，結(jié)構(gòu)安全蓋等級為二級，海耐火等級為二滔級。其中，屋但面防水等級紡為綿2郵級，地下室防棒水等級臟為胖2譽(yù)級。摸哲浴必須指出的是潔，德陽賽在眼200與8藍(lán)年地震以后，掀人們逐漸對建蹲筑物的抗震強(qiáng)饑度有了一定的能要求，因此在瀉結(jié)構(gòu)施工中明剩確注意提升建密筑抗震強(qiáng)度，編因此：撤使結(jié)構(gòu)具有明恒確的計(jì)算簡圖例和合理的地震統(tǒng)作用傳遞途徑血。具備必要的在抗震承載力，掃良好的變形能編力和消耗地震性能量的能力。伏對可能出現(xiàn)的稻薄弱部位，擬燒采取措施提高續(xù)抗震能力。冰五趁、口燥室內(nèi)給排水及愛供電工程幣給排水工程由川生活給水、消藍(lán)防給水、排水呆三個(gè)系統(tǒng)組成禿。本項(xiàng)目位于旗黃河片區(qū)，可們運(yùn)用已有的市醬政給水設(shè)施。煩1寧、生活給水系墾統(tǒng)：采用豎向超分區(qū)供水方式太，蜂一涼~瞧五層為下區(qū)，吳采用下行上給細(xì)市政直供給水先管提供，跨六案~蝶十一層為中區(qū)揪，十二層及以煮上威上區(qū)，中圖區(qū)和上區(qū)均采損用地下室水泵恢房內(nèi)設(shè)置無負(fù)辛壓變頻水泵，陡供給樓頂容積盡為矮48m孝3我的水箱。水表畜按樓層集中放譽(yù)置，熱水由戶長內(nèi)氣燃?xì)鉄崴昶鞴?yīng)。給水紀(jì)干管、立管采犯用內(nèi)筋嵌入鋼技塑復(fù)合管，室扛內(nèi)生活給水管際及熱水管均采萬用陜PP-狗R漂聚丙烯塑料給雕水管，熱熔連糕接。貪2工、消防給水系意統(tǒng)情:欲室外消火栓由棟小區(qū)給水管網(wǎng)堪直接供書水燒,20L/s鞋,撥室內(nèi)設(shè)淋置牢400m翻3辱的消防蓄水池疫，消防給水由瞧室外給水管供采給，消火栓由監(jiān)普消嫩泵風(fēng)(孤一備一號用夫)母從消防水池供山給。樓頂設(shè)置船容積抽為拒48m齊3圣的玻璃鋼水箱桃。本工程地下知車庫及一、二諷層商場及標(biāo)準(zhǔn)港層公共走廊，熟設(shè)置自動噴水蓋滅火系統(tǒng)。自逮動噴水系統(tǒng)危寒險(xiǎn)級卻Ⅱ昂級設(shè)計(jì)，噴水鐘強(qiáng)貍度眠8L/min巷·m膜2異,徐作用面春積罩160m逆2荷，系統(tǒng)設(shè)計(jì)流世量臺為盡30L/s壩,遵設(shè)濕式報(bào)警閥餓一套，在每層盾的供水干管上艷調(diào)信號蝶閥和排水流指示器。老加壓泵房內(nèi)設(shè)既主加壓應(yīng)泵說6葡臺，系統(tǒng)設(shè)水懇泵接合鋼器債6藝個(gè)，噴頭采用放標(biāo)準(zhǔn)型玻璃球急噴頭躺，祥68引。曠C資溫度級。室內(nèi)氏系統(tǒng)管道豎向浪成環(huán)狀連接，倍室風(fēng)消火栓系埋統(tǒng)及自動噴水爐滅火系統(tǒng)管道擋均采用內(nèi)外壁維熱鍍鋅鋼管柳：案DN巖≥午10描0揮，采用溝槽式臂（卡箍）死連接或法蘭連妥接（閥門處）幅；解DN<100宗,毫采用螺紋連接免。艙3濱、排水系統(tǒng)：寒室內(nèi)采用污廢佩水合流，系統(tǒng)拋采用單立管排插水方式，伸頂相通氣管，排入脆室外沼氣化糞房池，經(jīng)處理后毒再排入市政污巡水管。室內(nèi)排亮水立管采姐用稀U-PV宇C滾螺旋排水管道圣，排水橫管采課用擠出成輪型耐U-PV賤C惕排水管道，承工插粘接。洪4會.秀供電配套系統(tǒng)遼⑴許供電電源及電公壓。供電電壓仆為葉10K朽V和，從黃河片區(qū)閑的主干線接入余，有專門的配怒電房進(jìn)行轉(zhuǎn)壓歲分送。溜⑵遮負(fù)荷等級。工半程消防用電設(shè)白備，設(shè)備機(jī)房映，小區(qū)道路照搏明等采用二級癥負(fù)荷，其他為酸三級。妥⑶善計(jì)量方式。由輪系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專航用計(jì)量柜，每擋戶都有電壓表駛。扁5愛.通照明及電力設(shè)凝計(jì)血⑴玻照明設(shè)計(jì)。有層正常照明，小政區(qū)照明，應(yīng)急障照明等，小區(qū)衰主要光源為節(jié)給能型熒光燈，亮住宅預(yù)留燈位儲，自行選擇，診在公用的疏散蘆通道，地下車場庫等，設(shè)安全市出口標(biāo)志燈。滲⑵濱電力設(shè)計(jì)。生垂活水泵與潛水在泵水位由系統(tǒng)惱自動控制，消亭防設(shè)備接消防報(bào)中心指令開啟昏或停機(jī)。尸6封.弄供氣。采用城姜市管道煤氣供禾應(yīng)，每戶都配章備專用煤氣管國道，從事先設(shè)萍計(jì)的預(yù)留孔接跑入。7.通風(fēng)巧⑴播住宅空調(diào)。每順個(gè)住戶室外都榮有空調(diào)預(yù)留位故置，可自行購忽買安裝。收⑵相通氣。在地下蔽車庫等位置安柜裝機(jī)器排煙通懲風(fēng)設(shè)備，以保健證空氣質(zhì)量的矮清新。8.通訊設(shè)施貓⑴紋光纖。小區(qū)接鞏入電信的光纖兩設(shè)備，電話線況的接入，每戶瓣都有預(yù)留線路暈，可自行選擇牲開通。駝⑵阿電視線路。同踐光纖一樣，統(tǒng)腳一接入，預(yù)留驅(qū)線路由用戶自隔行選擇。9.消防鐮⑴猛小區(qū)的通道，絡(luò)樓梯道等都有盟消防設(shè)備。欠⑵腿小區(qū)室外按規(guī)陣范設(shè)置消火栓旺。槳⑶優(yōu)地下車庫按規(guī)括范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置調(diào)防火分區(qū)，并戴采用自動噴淋隔系統(tǒng)。屯10奉.酷環(huán)境保護(hù)史⑴沉生活垃圾的處程理。每個(gè)樓層斷設(shè)置有垃圾通逮道，每天進(jìn)行戲垃圾的處理，暈小區(qū)設(shè)置有垃完圾箱，并有專辮人進(jìn)行打掃。盛⑵脫生活污水。有曲專用管道進(jìn)行祖合流匯中，進(jìn)汪入片區(qū)的城市芒污水管道。伯⑶驕噪聲。小區(qū)距廁離街道有一定付的距離，且為辦高層建筑，在個(gè)這方面不需要餓專門的設(shè)施設(shè)旅備。晴第六犧章夕逮政項(xiàng)目施工進(jìn)度忍安排言本項(xiàng)目計(jì)劃在測兩年半左右的等時(shí)間內(nèi)建成。驗(yàn)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃膛如下：絲表杜8匙盆項(xiàng)目施工進(jìn)度著安排表脾時(shí)間溜說明雖201遣1餅?zāi)觊_3眨月柱項(xiàng)目建議書批喪復(fù)境201該1駐年蜜4弟月巡--伏5滿月喪編制可行性研乎究報(bào)告并報(bào)批稱201謀1勾年夠7厚月排--鴨9殿月羨建筑方案設(shè)計(jì)拌201聰1苦年件1狠0梳月謠綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)武201躺1旺年忌1善1嶄月慘--1寬2獄月澆施工圖設(shè)計(jì)兵201籌2跡年噴1頓月派報(bào)建、領(lǐng)取建枯設(shè)規(guī)劃許可證繩201劈2混年型2此月盆1北0灰日身工程開工普201望2撞年閱6酒月冊完成投黎資估25%獄201乳2價(jià)年騎8蠟月呀取得預(yù)售許可喚證，開始預(yù)售印201鎮(zhèn)2查年孫1嗎2您月撒主體工程斷水布201常3街年睡2訪月拿--戶5掛月模單體工程驗(yàn)收匙201恐3己年崖4澇月珠--蔬6棋月槍分項(xiàng)工程驗(yàn)收啟201順3僵年詳8游月回正式入住古第七肚章睜需投資估算與資舒金籌措一、投資估算豬根據(jù)露本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方續(xù)案確定的建筑啟面積、結(jié)構(gòu)、匹建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以姓及可行性研究基財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)聲取費(fèi)要求，估鵲算總投資造價(jià)艙如類表蜓9懂和禿表輔15須所賊示。來表腿9券蜜“設(shè)SG糠·督DHSZ么”啞項(xiàng)目投資估算革（單刑位段:她萬元）航序號怨墾沉項(xiàng)錄伶冒目賭開發(fā)產(chǎn)品成本騰壽距殺分期計(jì)劃進(jìn)度至1脹席出夜2緩3疏4舍5經(jīng)1播土地費(fèi)用醉5680洲5680瞇2捉前期工程費(fèi)科901寺601鞏330難3譜基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)避費(fèi)綢2727畏927栽1800廢4序建筑安裝工程壘費(fèi)惠9088垂2508鄰5080同1500劑5律公共配套設(shè)施撕建設(shè)費(fèi)地455牽85扒170櫻200梅6藝開發(fā)間接費(fèi)皮227酒40慕55敏55理40聞37彩7悠管理費(fèi)用敏407為85備85堵85香84欲68徹8樸銷售費(fèi)用準(zhǔn)909功70燥230檔230發(fā)220玉159思9遼開發(fā)期稅費(fèi)溝368晝160山208比10蓮其他費(fèi)用讓368妹50爺50駕108浙160霧11憂不可預(yù)見費(fèi)緩1590頸540腰650跳400去耕濕合計(jì)紐22720遣6526鴉4400群8276投2854還664進(jìn)備注偷：本次費(fèi)用設(shè)仔計(jì)式以是5泡個(gè)月為一個(gè)周貴期，時(shí)間紛從栗201紗1瞎年方3持月警—剖—屠201憶3漆年虛8軍月，總憂共唐2眾年半時(shí)間。二、資金籌措告板本項(xiàng)目建設(shè)資抽金完全由建設(shè)環(huán)單位自籌，而四川省科學(xué)城碰SG卸置業(yè)有限公司聲德陽分公司使指用自有資金載10起00夾0織萬作為項(xiàng)目資草本金，按照國吃家對商品房銷摟售有關(guān)規(guī)定，饅不足資金通過洞向銀行借貸敏和預(yù)售房款解球決棄。瞇借貸資金瘋約府558域9追萬元，按一年結(jié)期利率嘴10趣%猾計(jì)算，到期后殊還本付息，本寒金及利息擬用夾預(yù)售收入扣除倉相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)斗行償還，本項(xiàng)倘目考慮用預(yù)售廊收入扣除相關(guān)地稅費(fèi)后補(bǔ)充建蓄設(shè)資金，將采聯(lián)取邊回款邊將坐回款用于建設(shè)曾資金以及償還秒債務(wù)使用，最厭大限度的利用倦項(xiàng)目預(yù)售收入剛。烤第八傲章病危覺經(jīng)濟(jì)效益分析式一、住宅銷售負(fù)價(jià)格眠根據(jù)工程所處閑位置，周圍環(huán)做境條件和房地且產(chǎn)市場的趨勢逃預(yù)測，考慮房獸地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)巷和工程建設(shè)成問本等綜合因素卡，住宅知按物438營0罰元假/徑㎡，商鋪云按岔668三0債元唉/削㎡進(jìn)行銷售，箱平均售迅價(jià)坡437孔8翅元屋/殖㎡，停車庫每秩個(gè)車報(bào)位削1000晚0延元。宋二、銷售進(jìn)度尤及付款計(jì)劃刑本項(xiàng)目計(jì)劃鋒在銳1滔年半內(nèi)完成銷通售，其銷售計(jì)漲劃如踩表態(tài)1誰0脖所示。危表鍛10浙碎各類建筑銷售忠計(jì)劃表躁項(xiàng)目糞合計(jì)露1箭2遼3帽住宅旬（丹%摧）駕100權(quán)15餅60營25抖商鋪翁（犧%軌）嗚100裙10攤60籃30皮停車位劉（遣%冷）惕100除10瓣60后30頭備注：杰所有業(yè)主均鴉在槳2蕩年內(nèi)付清房款谷，簽合同當(dāng)年紫付一半，第二乖年再付一半。三、稅費(fèi)率糕本報(bào)告采用的由各種稅費(fèi)如短表枕1練1嗎所示。趙表帖11境造稅費(fèi)率表更稅費(fèi)項(xiàng)目暑稅費(fèi)率雁（粉%艇）檔稅費(fèi)項(xiàng)目抹稅費(fèi)率遠(yuǎn)（妹%畝）粒營業(yè)稅儲5糾公益金兇5緒城市維護(hù)建設(shè)若費(fèi)詠7孟法定盈余公積劃金柱10培教育費(fèi)附加費(fèi)潤3雙任意盈余公積赤金嶺8位企業(yè)所得稅敏25霉不可預(yù)見費(fèi)釋7腥四、盈利能力紐分析掏項(xiàng)目在計(jì)算期岔內(nèi)惕經(jīng)營收驟入恨4350皮0駛?cè)f元，可獲利蒜潤總葛額真1838氏7淚萬元，扣除所扁得斜稅挑939富9日萬元，公益構(gòu)金承44躁9麥萬元，公積陣金童89堡9碌萬元，任意盈拔余公積送金孫71耗9脅萬元后，還猾有夜692曲1尸萬元可分配利籮潤。項(xiàng)目繳納崇的經(jīng)營稅莖金傍239蛛3抹萬元，企業(yè)所袋得男稅絡(luò)939毀9校萬元，合計(jì)繳今納稅盒金扔1179鍛2直萬元。省項(xiàng)目全投資內(nèi)觀部收益率（所余得稅前）科為棵17.42磚%痰，在預(yù)期可接偏受的內(nèi)部收益什率敗為丑12揭%齊時(shí)凈現(xiàn)值可泄達(dá)竊3308.0夠3喜萬元，投資回鬼收期缸為兇2.9攻6煌年。壘項(xiàng)目全投資內(nèi)撲部收益率（所遣得稅后）蔥為潑9.59堪%距，投資回收期租為吳3.2妻3粘年。測資本金內(nèi)部收緩益率欣為棒10.99縱%怨。芳詳見邪表產(chǎn)17第和表本18差五、清償能力冷分析哈本項(xiàng)目所需資土金單獨(dú)由開發(fā)禿商自籌的話是麥不夠的，因此業(yè)所需資金由開坊發(fā)商自籌、銀圈行短期借款和堡預(yù)售房款解決怖。旅根據(jù)投資估算哨情況向金融機(jī)驗(yàn)構(gòu)借陳款愁920匹3怒萬元，借款一稅年，誼在雀201安2火年騰3奸月借入偷，撲201狡3苗年夫3費(fèi)月還款，借貸屈利率嗚按稱10彎%賽計(jì)算。猛在投資的填第信5常期將其售房收忌入償還銀行貸頌款本西金德920書3腥萬元，利足息輔92界0妹萬元。隔除去向銀行短禽期借款，開發(fā)趣商還通過預(yù)售觸房款填補(bǔ)投資皺，籮在總投資的譜第撇4朵、菌5總期戀共毅計(jì)甩351咸8蕩萬元。但是當(dāng)渣戶主停止供應(yīng)蝶房款，開發(fā)商砍就面臨著資金距中段的危險(xiǎn)，援無法供給開發(fā)叨所需，即提高給了資產(chǎn)負(fù)債率元。恥所以在向投資管者分配利潤時(shí)貿(mào)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)奈鸲嗔粢恍苊苊馇鍍數(shù)哪芰ζ虺霈F(xiàn)危機(jī)。夕六惰、主要經(jīng)濟(jì)指座標(biāo)校本項(xiàng)目的主要御經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如餐表踐1寶4鐵所示。哪表忘12鋪疼梯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)缸表嫂序號巖名稱固單位計(jì)數(shù)據(jù)巾一匪建設(shè)規(guī)模缺1臉房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)炭品總建筑面積滔㎡賀99354直1.1她商品房銷售廣㎡竭99354閃其中：住宅手㎡蓬78168李商鋪誤㎡視6576謀停車場造㎡亞14610濃二咽經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)荷1罷總投資株萬元孟22720灑2碎資金籌措拉萬元賊22720巖其中：資本金踢萬元命10000綢使用預(yù)售房款永萬元螞3518銜銀行短期借款言萬元漿9202步3雹經(jīng)營收入場萬元峽43500競4黎經(jīng)營稅金及附閑加攔萬元爐2393咳5河總成本費(fèi)用炕萬元乎22720寇6杜利潤總額瘋?cè)f元前18387繁7大所得稅溜萬元忌9399乖8蘿稅后利潤千萬元致8988酒三辨財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)假1禍全部投資內(nèi)部悼收益率（所得系稅前）然%師17.42刑2波全部投資投資何回收期（所得委稅前）耀年滴2.96頂3亞全部投資內(nèi)部鳥收益率（所得徐稅后）采%磁9.59羽4歲全部投資投資紅回收期（所得妥稅后）縣年株3.28適5貨資本金內(nèi)部收袋益率范%睬10.99趕第九蘭章辨甜風(fēng)險(xiǎn)分析及對勵策浪為了確保風(fēng)險(xiǎn)襯分析的質(zhì)量，到有必要荒對督“夸SG堅(jiān)·蓋DHSZ帥”探投資過程中可良能存在的風(fēng)險(xiǎn)根因素進(jìn)行科學(xué)必的分析，使投謙資決策者能更惰好地把握風(fēng)險(xiǎn)震的本質(zhì)和變化龍規(guī)律，從而采爪取相應(yīng)的措施杰或?qū)Σ邅頊p少裂風(fēng)險(xiǎn)損失。一、風(fēng)險(xiǎn)分析金1系、項(xiàng)目自身情鑰況分析極從德陽市目前感的暴住宅市場來看耽，出現(xiàn)了住房潤供過于求的情漫況。除了市場掌有效需求不足君，改革滯后，尺購房者舉棋不崗定，房價(jià)超過謝消費(fèi)者的承受摔能力等原因外弊，小區(qū)位置偏職僻，設(shè)施不配柏套，交通不方頌便，住宅小區(qū)垂環(huán)境不盡如意勾，缺乏良好的湖居住環(huán)境是其吐重要原因。攻豎溪本項(xiàng)目吳市場定位為中滔高檔住宅，項(xiàng)蝶目在區(qū)位價(jià)格急、交通、小區(qū)號環(huán)境等方面有按較大的市場需絡(luò)求優(yōu)勢，但在嶺配套設(shè)施方面逼還是一個(gè)劣勢秘，由于項(xiàng)目相吊對較小，其自艷身配套較為不滔完善，主要依倒靠所在地黃河賭片區(qū)完善優(yōu)質(zhì)牢的配套設(shè)施。偵2源、浙方案規(guī)劃分析咽項(xiàng)目市場定位賠是年建立在住宅小址區(qū)合理的規(guī)劃雨基礎(chǔ)上，包括仗小區(qū)總體規(guī)劃幣、配套環(huán)境規(guī)徒劃、戶型規(guī)劃雀等。硬杜絕規(guī)寒劃設(shè)計(jì)單調(diào)。梢缺乏完善的配餅套功能的方案占規(guī)劃，從方案惰的規(guī)劃上和戶闖型的設(shè)計(jì)上贏鈔得消費(fèi)者，減豆小項(xiàng)目的市場揉風(fēng)險(xiǎn)。灘二、投資風(fēng)險(xiǎn)屬的控制怕爸尤及早的發(fā)現(xiàn)或酸預(yù)測到這些風(fēng)枝險(xiǎn)并能及時(shí)地址采取有效地措望施，化解或緩必和、減輕、控逮制這些風(fēng)險(xiǎn)。檢房地產(chǎn)投資的廉成功在很大程棗度上依賴于對扁風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和爺管理。改項(xiàng)目廟控制風(fēng)險(xiǎn)的方虎式包括以下三盈項(xiàng)措施：濃1縱、通過加快進(jìn)命度來回避風(fēng)險(xiǎn)湖紐朵開發(fā)經(jīng)營周期略越長項(xiàng)目建成注后的經(jīng)濟(jì)形勢膝就越難預(yù)測。館其次，開發(fā)經(jīng)寨營御周期越長項(xiàng)目并建成后的政治便形勢也越難與疼粗。所以回避規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)窩營風(fēng)險(xiǎn)的辦法隸就是加快完成焦開發(fā)項(xiàng)目。針躁對該項(xiàng)目，我銹們采取招投標(biāo)竟的方式和建設(shè)祥單位簽訂具有滲法律效應(yīng)的城歷堡合同，以保壘證資金的充分雷供應(yīng)，與建筑削材料等物資供欄應(yīng)商簽訂施工淡材料供應(yīng)合同銜。這樣極可能談避免不必要因免素的影響。爺2隸、通過市場調(diào)粗查來降低風(fēng)險(xiǎn)覆猛荒通過市場調(diào)查尚，獲得盡可能箏多的信息。獲渠得的信息有關(guān)匆投資環(huán)境和環(huán)突境項(xiàng)目的市場鉆信息越多，做主出的預(yù)測就越述精確，從而能油進(jìn)行正確而科士學(xué)的決策，包趙括投資項(xiàng)目的山選擇、區(qū)位的祥選擇、時(shí)機(jī)的柜選擇、融資的映選擇、租售的龍選擇等。這樣崇就能把不確定遞性降到最低限臟度，較好的控像制房地產(chǎn)投資腦過程中的風(fēng)險(xiǎn)勁。綠3風(fēng)、通過加強(qiáng)管植理來控制風(fēng)險(xiǎn)懷膏年良好的項(xiàng)目管緩理師重要的保井證。從投資開艷發(fā)來看，項(xiàng)目賄全過程的投資講、進(jìn)度和質(zhì)量賞是重點(diǎn)。聘請饅有經(jīng)驗(yàn)的房地釣產(chǎn)專家進(jìn)行指俗導(dǎo)是非常有必蠶要的，可以有曠效地減少經(jīng)營千費(fèi)用，提高效陽益水平，進(jìn)而圍降低并控制風(fēng)梯險(xiǎn)。憂第十啦章本和虧項(xiàng)目可行性研躺究結(jié)論及建議一、結(jié)論懲本項(xiàng)目屬于房堂地產(chǎn)住宅開發(fā)跑項(xiàng)目，符合國即家城鎮(zhèn)住宅開敘發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政晴策，開發(fā)用地交變更及項(xiàng)目建牲設(shè)規(guī)劃手續(xù)已虎辦理，建設(shè)資箏金由自籌和銀肌行貸款兩部分醒組成，現(xiàn)場建靜設(shè)條件具備。幫自地震后德陽陣市民購房需求露增加以及購房豎者對房產(chǎn)的要仙求由低檔走向敬中高檔的趨勢紋，戶型規(guī)劃為賓中高檔住宅，霧根據(jù)對德陽市疲住宅市場分析乓預(yù)測，項(xiàng)目開劉發(fā)有市場銷路暴。財(cái)務(wù)分析結(jié)昆果表明，項(xiàng)目球經(jīng)濟(jì)效益可行旅。罩1革、從經(jīng)濟(jì)效益絞來說：由于公俗司在項(xiàng)目開發(fā)肉建設(shè)前，進(jìn)行滴了廣泛。深入腿的市場調(diào)研，濫了解客戶的需郊求，目前部分乎單元已有意向前性客戶預(yù)定，斥銷售前景看好膏。改方案采取掀了提前預(yù)售，婚分期付款等措縣施，可以給公帳司帶來高額利趣潤回報(bào)，可以擁提高公司在社丟會上的知名度摟，為公司將來忙的發(fā)展奠定了神基礎(chǔ)，并且為撫德陽的房地產(chǎn)頑經(jīng)濟(jì)注入了新購鮮血液，有力縫的推動了德陽舉的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)途發(fā)展，起到了變搞活經(jīng)濟(jì)的作月用劈2燭、從社會效益脖來說耀：影“災(zāi)SG特·碰DHSZ債”梁建成后，它將晝成為黃河片區(qū)僚內(nèi)有一個(gè)亮點(diǎn)祝，為德陽地區(qū)友的人民提高了宴優(yōu)越的住宅環(huán)放境，積極有效棕的響應(yīng)了德陽羅市的安居工程報(bào)，使德陽人民腦能夠更好地感高受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展絞給他們帶來的陡直接好處，使年人民感受到黨酸的旗幟下能夠積幸福的生活，氏能安居樂業(yè)。漆因此社會效益咐極為可觀。常3廣、從環(huán)境效益損來說：改開發(fā)賄過程全部是文碧明施工，最大桿程度的減小了皇對環(huán)境的破壞秧，改工程完成湊后，從前的臟改亂差的大體環(huán)厘境變成了環(huán)境診幽雅，全新的扣建筑造型，秀形麗的自然景觀們，功能齊全，枝配套的公共服直務(wù)設(shè)施以及便卵利的交通，無扮疑將在該市形性成一個(gè)全新的純修養(yǎng)圣地，對匆于梅花德陽的煩市容，改善環(huán)撲境帶來較大的批影響。妹縱觀開發(fā)全過蠟程，從經(jīng)濟(jì)效悟益，社會效益屠和環(huán)境效益來披看，改開發(fā)方種案是完全可行身的。二、建議套扯屠強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程挺中的投資、質(zhì)瞧量、進(jìn)度計(jì)劃貴，注重對可能返發(fā)生的不利條挨件及變化因素耗的預(yù)測與防范隸對策，以保證烈項(xiàng)目按期完成灘。乳1塊、實(shí)行速度管覆理，加強(qiáng)項(xiàng)目吊運(yùn)作進(jìn)度，以趕避免市場可能復(fù)的由高峰期向恨下降期轉(zhuǎn)折的欄風(fēng)險(xiǎn)?？?鐵、公司個(gè)部門予緊密配合，以衫加快項(xiàng)目運(yùn)作劫進(jìn)度。怖3能、要做精品，跡產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)騰環(huán)節(jié)都要以招裳標(biāo)方式求得高反水平設(shè)計(jì)出來享的標(biāo)志性、有席品位的產(chǎn)品。悉4濾、項(xiàng)目成本需跨合理控制，以煉保留市場波動妨?xí)r的降價(jià)應(yīng)對讀空間。揭5仿、注意嚴(yán)格的姥按照既定方案激去做每一件事備，統(tǒng)一調(diào)配資年金，物資和各雁項(xiàng)工作。特別彎要準(zhǔn)備好抗風(fēng)灰險(xiǎn)資金，不可牽挪用。衣附錄（國民經(jīng)鍬濟(jì)評價(jià)）筋表濁13炭媽恰項(xiàng)目總投資估紹算表（單位：堪萬元）齊序號幼項(xiàng)目遙總投資鞭1陳開發(fā)建設(shè)投資殲22720欠1.1潤1.2獵1.3惡1.4低1.5默1.6命1.7嘴1.8必1.9洪1.10欠1.11推1.12狀土地費(fèi)用歡前期工程費(fèi)雞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盯費(fèi)變建筑安裝工程付費(fèi)欺公共配套設(shè)施受建設(shè)費(fèi)捎開發(fā)間接費(fèi)切管理費(fèi)用似銷售費(fèi)用住開發(fā)期稅費(fèi)訓(xùn)其他費(fèi)用越不可預(yù)見費(fèi)硬財(cái)務(wù)費(fèi)用侮5680目901災(zāi)2727禮9088撞455女227貧407欠909眨368浴368構(gòu)1590蜜920證2臘項(xiàng)目總投資莊22720晶表交14惱還投資使用計(jì)劃險(xiǎn)與資金籌措打表織睬翠（單位：萬元古）匠序號六項(xiàng)目擋合計(jì)日1冬2權(quán)3膠